中國商品住房價格規(guī)制效果研究和其完善途徑探究

1、中國商品住房價格規(guī)制效果研究和其完善途徑探究【摘要】針對近年來政府采取一系列措施對房價進(jìn)行 規(guī)制，而房價仍高居不下的問題，文章提出對商品住房價格 規(guī)制進(jìn)行效果分析，采用房價收入比法來剖析政府規(guī)制房價 措施的效果，得出價格規(guī)制措施存在不足的結(jié)論；進(jìn)而就信 息不對稱、壟斷定價兩方面提出了規(guī)制完善思路?！娟P(guān)鍵詞】商品住房；價格規(guī)制；房價收入比；效果分 析一、引言1978年以來，國內(nèi)各大城市的住房價格快速上漲，作為 城鎮(zhèn)住房中占主要比重的商品住房，其價格的增長勢頭更是 迅猛。有數(shù)據(jù)顯示，1978年至2011年這30多年來，中國房 價從均價300元/nf,上漲到8000元/冊,漲幅超過26倍1。 這樣高

2、企的房價不僅導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，還十分不利 于整個社會的穩(wěn)定。為了促使房價回歸合理位置，2010以來, 政府出臺了一系列包括國十條、限購令以及房產(chǎn)稅等 在內(nèi)的政策來規(guī)制商品住房價格，但這些政策的規(guī)制效果究 竟如何，需要進(jìn)行深入分析，以期對商品住房價格規(guī)制提出 完善途徑。二、中國商品住房價格規(guī)制的效果分析三、中國商品住房價格規(guī)制的完善途徑根據(jù)以上的效果分析，發(fā)現(xiàn)政府的價格規(guī)制措施沒能使 商品住房市場的一些深層次問題得到根本性的解決。究其原 因包括兩方面，一方面，是商品住房價格規(guī)制所要涉及的層 面比較寬廣，而房地產(chǎn)開發(fā)商通常會規(guī)避成本披露，導(dǎo)致商 品住房價格的信息不對稱，住房價格常常與均衡價格

3、有較大 差距，使得商品住房市場在很大程度處于市場失靈和價格失 效的狀態(tài)；另一方面，由于國內(nèi)商品住房市場具有區(qū)域性特 點(diǎn)，所以實(shí)際上，商品住房開發(fā)企業(yè)一般只與該區(qū)域內(nèi)的企 業(yè)進(jìn)行競爭，這屬于區(qū)域性的寡頭壟斷，這時的開發(fā)企業(yè)就 成為了產(chǎn)品價格的制定者，而不再是產(chǎn)品價格的接受者。為了有效地實(shí)施商品住房價格規(guī)制，促使國內(nèi)商品住房 市場正常并穩(wěn)定的發(fā)展，文章提出以下措施來完善商品住房 的價格規(guī)制：（一）對商品住房市場信息不對稱的規(guī)制一方面，政府應(yīng)進(jìn)一步完善商品住房市場的信息統(tǒng)計、 處理和公告制度，并通過官方或者較權(quán)威的渠道來披露信 息，進(jìn)而讓商品住房購買者能夠有效得調(diào)整購房行為，平衡 商品住房價格和市場

4、供求之間關(guān)系。另一方面，針對商品住 房成本信息的不對稱，政府可以建立并完善相關(guān)獎懲制度， 要求商品住房開發(fā)商真實(shí)地公開住房成本信息，這樣可以保 證購房者能得到更多真實(shí)而全面的信息，進(jìn)而購房者可以做 出更加理性的判斷，促使房價更加合理化。(二)對開發(fā)商壟斷定價能力的規(guī)制在中國的商品住房，開發(fā)商很多時候處于一種市場壟斷 地位，所以開發(fā)商對住房價格也就擁有了更大的影響力，使 得價格不是根據(jù)市場需求來形成?；谶@種情況，政府應(yīng)該 嚴(yán)格實(shí)施“限價令”、“限購令”、“房產(chǎn)稅”等有利于抑 制房價上漲的制度，并給予中小型房地產(chǎn)企業(yè)以政策優(yōu)惠， 鼓勵更多的企業(yè)參與到商品住房市場的競爭中來，促使商品 住房提供更多質(zhì)優(yōu)價低的產(chǎn)品，從而削弱開發(fā)商的壟斷定價 能力。四、結(jié)語受時間和作者研究視角的限制，本文未全面地將土地成 本、房地產(chǎn)市場投機(jī)、通貨膨脹等因素都加以考慮，即使針 對土地成本、房地產(chǎn)市場投機(jī)、通貨膨脹等因素提出了可能 的匹配方案，也會因為考慮的因素不全而很難在規(guī)制的實(shí)踐 中很好的落實(shí)并發(fā)揮出作用。參考文獻(xiàn)：1 江濤房地產(chǎn)價格政府規(guī)制法律問題研究d.南昌： 江西財經(jīng)大學(xué)，2012： 1-1.2 張清勇房價收入比的起源、算法與應(yīng)用j.財貿(mào)經(jīng) 濟(jì)，2011, (12)： 114-135.3 譚峻，趙妍.房價收入比的實(shí)證研究j.北京：中國 土地科學(xué),2012, 26 （9）： 66-70.作者