中國(guó)旅游地產(chǎn)研究綜述

1、中國(guó)旅游地產(chǎn)研究綜述旅游地產(chǎn)是在旅游業(yè)發(fā)展的前提下興起的一種房地產(chǎn)產(chǎn)甜，它既擁 有一般房地產(chǎn)產(chǎn)品的普遍特征，乂具有旅游地產(chǎn)自身的獨(dú)特性0木文從旅 游房地產(chǎn)的概念入手，通過(guò)研究近年來(lái)學(xué)者對(duì)于旅游地產(chǎn)的研究成果，了 解我國(guó)旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，對(duì)其發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)與展望。旅游地產(chǎn)是近些年才出現(xiàn)的一個(gè)新概念。隨著傳統(tǒng)的以觀光為主的旅 游逐步向休閑度假旅游轉(zhuǎn)變以及規(guī)劃功能由單一利用時(shí)代走向綜合開(kāi)發(fā) 階段，旅游加地產(chǎn)在兩者互補(bǔ)互助中形成了旅游地產(chǎn)，并且旅游地產(chǎn)得到 了快速發(fā)展，它擁有能夠充分實(shí)現(xiàn)資源、經(jīng)濟(jì)和生態(tài)可持續(xù)發(fā)展的特點(diǎn)。 旅游房地產(chǎn)快速而且健康的發(fā)展對(duì)于旅游業(yè)由規(guī)模經(jīng)濟(jì)向系統(tǒng)經(jīng)濟(jì)的發(fā) 展模式轉(zhuǎn)變具

2、冇積極作用，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的更加深入的融合、 對(duì)兩人產(chǎn)業(yè)的快速良好的發(fā)展也具有更加重要的意義1。一、旅游地產(chǎn)的定義、分類及特征(-)旅游地產(chǎn)的定義旅游地產(chǎn)這一概念尚未在學(xué)術(shù)界形成統(tǒng)一定義，然而不同研究領(lǐng)域的 學(xué)者冇自己不同的立義2。徐向陽(yáng)加義了旅游地產(chǎn)是指以旅游活動(dòng)為服 務(wù)對(duì)象的一系列建筑物及關(guān)聯(lián)空間3。祝曄和黃震方通過(guò)研究提出，以 旅游景觀為依托，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為經(jīng)營(yíng)手段具有旅游、休閑、度假功能的 旅游產(chǎn)品和物業(yè)形態(tài)4 o宋丁則將旅游地產(chǎn)的概念闡述為是在特定的土 地上開(kāi)發(fā)的、與某類旅游區(qū)域在內(nèi)外空間方面和主題內(nèi)涵方面具有明確關(guān) 聯(lián)性的地產(chǎn)項(xiàng)目5。雖然不同領(lǐng)域的學(xué)者闡述定義的側(cè)重點(diǎn)有所差

3、別，但是都有共同的對(duì) 旅游地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)，包括三個(gè)方面：第一，都與旅游景點(diǎn)相關(guān)聯(lián)，以旅游景 觀為依托；第二，都是為滿足旅游者各種目的為目標(biāo)；第三，都以房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)做為其經(jīng)營(yíng)手段。(-)旅游地產(chǎn)的分類旅游地產(chǎn)的分類也如英定義一樣尚未形成統(tǒng)一的體系，因此列舉今年 來(lái)研究學(xué)者的觀點(diǎn)進(jìn)行對(duì)比。宋丁將旅游地產(chǎn)分為四類：第-類是旅游景 點(diǎn)地產(chǎn)，主要是旅游景點(diǎn)內(nèi)為服務(wù)游客而建設(shè)的這種地上建筑物和相關(guān)的 部分；第二類是旅游商務(wù)地產(chǎn)，是指在景區(qū)內(nèi)或者旁邊建造的相關(guān)的服務(wù) 設(shè)施，例如商店、酒店、娛樂(lè)場(chǎng)所、游客服務(wù)中心、展覽館等；第三類是 旅游度假地產(chǎn)，例如度假酒店、度假村、產(chǎn)權(quán)式酒店等；第四類是旅游住 宅地產(chǎn)6。然而

4、在業(yè)內(nèi)一般將旅游地產(chǎn)劃分為五種類型：景區(qū)住宅、度 假別墅、主題公園、康體娛樂(lè)區(qū)、商業(yè)游憩區(qū)五大類。(三)旅游地產(chǎn)的特征旅游房地產(chǎn)特征方面的研究形成了相對(duì)統(tǒng)一的概念。通過(guò)邱守明的概 括之后可以分為三類：一是環(huán)境特征：旅游地產(chǎn)具有特殊的地理位置和環(huán) 境的要求，即旅游房地產(chǎn)必須是在旅游風(fēng)景區(qū)、度假旅游地或附近；二是 功能特征:旅游房地產(chǎn)具有特殊的功能,即滿足人們度假旅游的特殊需耍; 三是經(jīng)營(yíng)特征：旅游房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式不同于一般住宅和傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)性旅游 住宿設(shè)施，如賓館、飯店的經(jīng)營(yíng)模式，它具有特殊的開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷模式7。二、國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)的發(fā)展歷程旅游地產(chǎn)作為房地產(chǎn)產(chǎn)品其中的重要組成部分，其發(fā)展歷程與我國(guó)房 地

5、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展丿力程基本相同，其發(fā)展可以分為四個(gè)階段：起步階段。從 上世紀(jì)80年代起，為了改變旅游基礎(chǔ)設(shè)施遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于國(guó)際旅游業(yè)需求的 狀況，大量引進(jìn)外資、合資企業(yè)，建設(shè)符合要求的酒店設(shè)施，滿足旅游業(yè) 的發(fā)展；發(fā)展階段。20世紀(jì)90年代以后，中國(guó)旅游房地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè) 嶄新階段，在房地產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展的大環(huán)境下，投入量大、占地規(guī)模大、經(jīng) 濟(jì)影響力大的主題公園和旅游度假區(qū)進(jìn)行了大規(guī)模的建設(shè)；轉(zhuǎn)變階段。 20世紀(jì)90年代中后期，隨著國(guó)家相關(guān)部門(mén)相關(guān)房地產(chǎn)新政的實(shí)施，政府 嚴(yán)格地限制人型的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，如旅游休閑酒店、游樂(lè)設(shè)施、旅游購(gòu)物 中心、度假別墅等的開(kāi)發(fā)，中國(guó)旅游房地產(chǎn)乃至整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè) 低谷;8

6、穩(wěn)定階段。進(jìn)入新世紀(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了新的曙光，房 地產(chǎn)業(yè)在政府部門(mén)的宏觀調(diào)控下，健康有序地發(fā)展。旅游房地產(chǎn)在政府的 宏觀調(diào)控下進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定階段：9。三、我國(guó)旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)（一）旅游地產(chǎn)將成為投資熱點(diǎn)產(chǎn)業(yè)目前，在政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的政策背景下，旅游地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)趨 勢(shì)表現(xiàn)為從一線旅游城市轉(zhuǎn)向二、三線旅游城市。何紅光曾經(jīng)指岀，國(guó)內(nèi) 旅游地產(chǎn)年增長(zhǎng)率為10%-15%,未來(lái)5年的增長(zhǎng)率將會(huì)達(dá)到20%,增長(zhǎng)速 度將會(huì)超過(guò)住宅或商業(yè)地產(chǎn)10。同時(shí)隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)加劇，利潤(rùn)壓 縮，風(fēng)險(xiǎn)加大，更多開(kāi)發(fā)商即將會(huì)轉(zhuǎn)而投資旅游地產(chǎn)，北京、上海、廣東、 深圳、昆明等開(kāi)工的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到近百個(gè)。（二）旅游

7、地產(chǎn)將受到國(guó)際化的影響在經(jīng)濟(jì)全球化的大環(huán)境下，旅游地產(chǎn)要有更好地發(fā)展，經(jīng)營(yíng)管理更趨 向國(guó)際化。最后，在網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的今天，網(wǎng)絡(luò)是最便捷有效地手段，通過(guò)網(wǎng) 絡(luò)化，旅游地產(chǎn)的產(chǎn)詁劃分更加細(xì)致，目標(biāo)客戶更明確，營(yíng)銷服務(wù)水平、 產(chǎn)業(yè)分工體系會(huì)隨著管理政策法規(guī)的不斷健全。（三）旅游地產(chǎn)將轉(zhuǎn)變發(fā)展理念旅游開(kāi)發(fā)理念是決定旅游地產(chǎn)成敗的主導(dǎo)因索，然后將旅游地產(chǎn)和產(chǎn) 業(yè)地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)相結(jié)合的大型度假項(xiàng)r能夠得到更好地效果，而且還能促進(jìn)地 區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。下面我們以綜合旅游地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)冇兩大典型代表為 例，分別說(shuō)明旅游地產(chǎn)發(fā)展理念的作用與轉(zhuǎn)變。%1 20世紀(jì)中期，在豐富的創(chuàng)意文化基礎(chǔ)上，迪斯尼順應(yīng)了“電視媒體 時(shí)代”的發(fā)展

8、需求，發(fā)展重心為內(nèi)容生產(chǎn)而不是渠道運(yùn)營(yíng)。迪斯尼是以期 望上游產(chǎn)業(yè)影視娛樂(lè)的出色表現(xiàn)來(lái)帶動(dòng)媒體網(wǎng)絡(luò)等英他延伸產(chǎn)業(yè)的進(jìn)步， 在這種理念的推動(dòng)下，產(chǎn)牛了迪斯尼樂(lè)園等一系列具有代表性旅游地產(chǎn)。%1 20世紀(jì)末，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，華僑城抓住“地產(chǎn)黃金時(shí) 代”的有利機(jī)遇，逐步實(shí)施橫向的產(chǎn)業(yè)拓展，山主題公園啟動(dòng)區(qū)域開(kāi)發(fā)， 再借以主題公園開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)、增加贏利渠道。這種多元化橫向產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián) 發(fā)展模式，使得綜合旅游地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，擴(kuò)展了發(fā)展領(lǐng) 域。（五）旅游地產(chǎn)將著重發(fā)展人城市外圍地區(qū)通過(guò)對(duì)近年來(lái)中國(guó)旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)研究可知，大城市外圍的生態(tài) 空間地區(qū)是旅游地產(chǎn)發(fā)展最為活躍的地帶。由于現(xiàn)在

9、大城市的高速發(fā)展， 城市化的進(jìn)程越來(lái)越深入到城市周邊的郊區(qū)等外圍空間，車程在12小時(shí)之間的大城市外圍生態(tài)地帶，由于沒(méi)有受到工業(yè)化污染等的影響，為大 城市將來(lái)的生態(tài)產(chǎn)業(yè)發(fā)展留下廣闊的發(fā)展空間。從生態(tài)型休閑度假旅游的 角度看，大城市外圍12小時(shí)車程的生態(tài)地帶無(wú)疑是以休閑度假旅游為 號(hào)召，以高尚型休閑產(chǎn)品和旅游居住產(chǎn)品為重點(diǎn)的中國(guó)旅游地產(chǎn)正在規(guī)模 化形成主戰(zhàn)場(chǎng)。（四）旅游地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展主體將是主題休閑社區(qū)休閑旅游度假社區(qū)是近些年來(lái)部分開(kāi)發(fā)商對(duì)旅游地產(chǎn)發(fā)展有了一定 認(rèn)識(shí)之后，圍繞旅游資源而量身打造的，有一定主體概念的休息旅游度假 社區(qū)，集休閑、度假、娛樂(lè)、購(gòu)物四位一體。與居住性房產(chǎn)來(lái)比，更加突 出專業(yè)

10、性、人文性，整個(gè)社區(qū)基木上是以休閑、度假為核心，形成了一個(gè) 綜合旅游服務(wù)體系，這種形態(tài)將是中國(guó)未來(lái)旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。（五）旅游地產(chǎn)將重點(diǎn)進(jìn)行分時(shí)度假發(fā)展分時(shí)度假自20世紀(jì)70年代進(jìn)入美國(guó)以來(lái)就得到迅速發(fā)展，經(jīng)過(guò)了 40 多年的發(fā)展，在全球已日漸趨于成熟?？梢哉f(shuō)分時(shí)度假已發(fā)展成為美國(guó)旅 游休閑產(chǎn)業(yè)中發(fā)展?fàn)顩r最好的部分，并且在全球范圍內(nèi)得到了快速的發(fā) 展，整體上已經(jīng)顯現(xiàn)出四大趨勢(shì)：美國(guó)主打市場(chǎng)趨勢(shì)、酒店品牌增加的趨 勢(shì)、全球化趨勢(shì)和行業(yè)兼并趨勢(shì)。分時(shí)度假自1996年前后進(jìn)入中國(guó)以來(lái), 逐漸被大家所認(rèn)知接受。根據(jù)研究顯示，在我國(guó)的法定假期內(nèi)實(shí)行分時(shí)度 假，將會(huì)直接拉動(dòng)5070億元，間接拉動(dòng)200-

11、300億元內(nèi)需，并直接增 加23萬(wàn)人的就業(yè)機(jī)會(huì)，間接上增加10萬(wàn)個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。因此，隨著我國(guó) 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及全球化趨勢(shì)的深入，分時(shí)度的發(fā)展前景將會(huì)十分的可觀。四、旅游地產(chǎn)研究存在的問(wèn)題與展望 閱讀和對(duì)比大量參考文獻(xiàn)，有關(guān)旅游地產(chǎn)方面的研究還主要集中在理 論階段，更多更實(shí)際的案例方法相對(duì)較少。雖然近幾年旅游地產(chǎn)的發(fā)展處 于上升期，然而缺乏明確的方向和h標(biāo)，因此我們可以借鑒國(guó)外先進(jìn)的發(fā) 展理念，引進(jìn)科學(xué)的管理模式，培養(yǎng)自己的開(kāi)發(fā)管理人才。只冇這樣才能 使旅游地產(chǎn)沿著房地產(chǎn)市場(chǎng)前進(jìn)的道路繼續(xù)創(chuàng)造新的輝煌。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)受宏觀調(diào)控和金融政策的影響較為明顯，政府 也加大了基礎(chǔ)建設(shè)的各項(xiàng)投入，同時(shí)由于

12、交通便捷度越來(lái)越高，汽車在家 庭的使用與普及、城際列車高速發(fā)展，航空產(chǎn)品越來(lái)越為大眾所接受等， 這些都是旅游地產(chǎn)得以發(fā)展的外部客觀條件。我相信在這些因素的促進(jìn) 下，我國(guó)未來(lái)的旅游地產(chǎn)將會(huì)有廣闊的發(fā)展前景。參考文獻(xiàn)：1 徐向陽(yáng)對(duì)我國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展前景的一點(diǎn)思考j 科技經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)， 2006, (9)： 146.2 祝曄，黃震方旅游景區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式研究j 安徽農(nóng)業(yè)科學(xué)， 2006, (21)： 56755677.3 宋丁關(guān)于旅游住宅地產(chǎn)的十點(diǎn)提示j特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2003, (3)： 3 40.4 宋丁.大城市外圍旅游地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)向分析j特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2006, (9)： 15.5 邱守明旅游地產(chǎn)研究綜述j旅游經(jīng)濟(jì),2012, (5)： 130-131.6 曹振良，高嘵慧，陳多長(zhǎng)，等房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)通論m.北京：北京 大學(xué)出版社，2003. 5277尹罡，張?旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)j 天津城市建設(shè)學(xué)院學(xué)報(bào)，2007,13 (1)： 6467.8 hoesli, m. , j. lekander, w. witkiewiez international evidenee on