青島中心和綜合辦公樓建設(shè)工程可行性研究報告

1、青島市中心和綜合辦公樓建設(shè)工程可行性研究報告目錄第一章 總論 錯誤！未定義書簽1.1 項(xiàng)目單位總論 錯誤！未定義書簽1.1.1 概況 錯誤！未定義書簽1.1.2 土建工程 錯誤！未定義書簽1.1.3 建設(shè)期限 錯誤！未定義書簽1.1.4 投資結(jié)構(gòu)及資金來源 . 錯誤！未定義書簽1.2 社會效益 錯誤！未定義書簽1.3 可行性研究報告編制依據(jù) 錯誤！未定義書簽1.4 綜合評價 錯誤！未定義書簽1.4.1 項(xiàng)目建設(shè)的必要性、可行性 錯誤！未定義書簽1.4.2 風(fēng)險評估 錯誤！未定義書簽1.4.3 帶動作用 錯誤！未定義書簽1.4.4 制約因素與解決方案 . 錯誤！未定義書簽1.4.5 結(jié)論與建議

2、錯誤！未定義書簽第二章 背景及必要性 錯誤！未定義書簽。2.1 項(xiàng)目區(qū)社會經(jīng)濟(jì)狀況 錯誤！未定義書簽。2.2 本行業(yè)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 錯誤！未定義書簽。2.2.1 農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)的現(xiàn)狀 . 錯誤！未定義書簽。2.2.2 蔬菜保鮮發(fā)展現(xiàn)狀 錯誤！未定義書簽。2.3 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 錯誤！未定義書簽。2.3.1 從市場前景看其必要性. 錯誤！未定義書簽。2.3.2 從節(jié)能減排、可持續(xù)發(fā)展角度的必要性 錯誤！未定義書 簽。2.3.3 從解決企業(yè)自身存在的問題、增強(qiáng)帶動能力角度的必要 性 . 錯誤！未定義書簽。第三章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 錯誤！未定義書簽3.1 項(xiàng)目地點(diǎn)選擇 錯誤！未定義書簽3.1.

3、1 選址原則 錯誤！未定義書簽3.1.2 地理位置及具體建設(shè)地點(diǎn) . 錯誤！未定義書簽。3.2 建設(shè)條件 錯誤！未定義書簽。3.2.1 自然條件 錯誤！未定義書簽。3.2.2 政策、資源、科技支撐條件 錯誤！未定義書簽。3.2.3 基礎(chǔ)設(shè)施條件 錯誤！未定義書簽。第四章 市場分析與銷售方案 錯誤！未定義書簽。4.1 市場分析 錯誤！未定義書簽。4.1.1 市場供求現(xiàn)狀及前景分析 . 錯誤！未定義書簽。4.1.2 市場競爭優(yōu)勢分析 錯誤！未定義書簽。4.2 營銷策略、方案、模式 錯誤！未定義書簽。4.3 市場風(fēng)險分析 錯誤！未定義書簽。4.3.1 市場風(fēng)險因素分析 錯誤！未定義書簽。4.3.2

4、防范和降低風(fēng)險對策 . 錯誤！未定義書簽。第五章 建設(shè)方案 錯誤！未定義書簽。5.1 產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模 錯誤！未定義書簽。5.2 建設(shè)規(guī)劃和布局 錯誤！未定義書簽。5.2.1 生產(chǎn)車間 錯誤！未定義書簽。5.2.2 總平面布置基本原則 . 錯誤！未定義書簽。5.2.3 總平面設(shè)計說明 錯誤！未定義書簽。5.3 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 錯誤！未定義書簽。5.3.1 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 錯誤！未定義書簽。5.3.2 產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 錯誤！未定義書簽。5.3 工藝論證與說明 錯誤！未定義書簽。5.4.2 品種及主要技術(shù)來源的可靠性和可得性 錯誤！未定義書 簽。5.4.3 主要技術(shù)參數(shù) 錯誤！未定義書簽。5.4.4

5、 料物平衡分析 錯誤！未定義書簽。5.5 設(shè)備選型方案 錯誤！未定義書簽。5.6 主體工程方案 錯誤！未定義書簽。5.6.1 低溫冷庫 錯誤！未定義書簽5.6.2 果蔬保鮮庫 錯誤！未定義書簽5.7 輔助工程及其它工程方案 錯誤！未定義書簽5.8 實(shí)施進(jìn)度安排 錯誤！未定義書簽第六章 環(huán)境影響評價及節(jié)能減排措施 錯誤！未定義書簽6.1 環(huán)境影響 錯誤！未定義書簽6.2 節(jié)能減排措施 錯誤！未定義書簽6.3 環(huán)境影響評價與審批 錯誤！未定義書簽第七章 項(xiàng)目組織與管理 錯誤！未定義書簽7.1 組織機(jī)構(gòu)與職能劃分 錯誤！未定義書簽7.2 勞動定員 錯誤！未定義書簽7.3 管理措施 錯誤！未定義書簽7

6、.4 技術(shù)培訓(xùn) 錯誤！未定義書簽7.5 勞動安全、衛(wèi)生與消防 錯誤！未定義書簽7.5.1 勞動安全 錯誤！未定義書簽7.5.2 衛(wèi)生措施 錯誤！未定義書簽7.5.3 消防 錯誤！未定義書簽第八章 投資估算與資金來源 錯誤！未定義書簽8.1 投資估算依據(jù) 錯誤！未定義書簽8.2 投資估算 錯誤！未定義書簽8.2.1 總投資 錯誤！未定義書簽8.2.1.1 建設(shè)投資 錯誤！未定義書簽8.2.1.2 流動資金 錯誤！未定義書簽8.3 資金來源 錯誤！未定義書簽第九章 財務(wù)評價 錯誤！未定義書簽9.1 財務(wù)評價依據(jù) 錯誤！未定義書簽9.2 營業(yè)收入、營業(yè)稅金和附加估算 . 錯誤！未定義書簽9.2.1

7、營業(yè)收入 錯誤！未定義書簽9.2.2 銷售稅金和附加 錯誤！未定義書簽9.3 總成本及經(jīng)營成本估算 錯誤！未定義書簽9.3.1 單位產(chǎn)品生產(chǎn)成本估算 . 錯誤！未定義書簽9.3.3 經(jīng)營成本估算 錯誤！未定義書簽9.6 財務(wù)評價結(jié)論 錯誤！未定義書簽第十章 社會效益分析 錯誤！未定義書簽10.1 狀大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整分析. . 錯誤！未定義書簽10.2 與農(nóng)戶利益聯(lián)結(jié)機(jī)制分析 錯誤！未定義書簽10.3 帶動基地分析 錯誤！未定義書簽10.4 帶動農(nóng)戶及農(nóng)民增收效果分析 錯誤！未定義書簽10.5 帶動就業(yè)分析 錯誤！未定義書簽附錄 錯誤！未定義書簽一、附表 錯誤！未定義書簽二、附圖 錯誤！

8、未定義書簽三、附件 錯誤！未定義書簽第一章 總論1.1項(xiàng)目概況1.1.1項(xiàng)目名稱：青島市* 中心和綜合辦公樓建設(shè)工程1.1.2建設(shè)單位：青島市* 置業(yè)有限公司1.1.3項(xiàng)目地址：燕兒島路以北，青島市 * 號1.1.4項(xiàng)目用地面積： 9844m21.1.5項(xiàng)目總建筑面積：270000m2地上建筑面積：255000m2地下建筑面積：215000m21.1.6 項(xiàng)目總投資： 23000 萬元1.1.7 項(xiàng)目建設(shè)期： 18 個月1.2 項(xiàng)目提出背景及建設(shè)必要性1.2.1 項(xiàng)目提出背景青島地處山東半島東南部，位于東經(jīng) 119度30分121度，北緯35度35 分37度09分。東南瀕臨黃海，東北與煙臺市毗鄰

9、，西與濰坊市相連，西南與 日照市接壤。全市總面積 10654平方公里，其中市區(qū) 1102 平方公里。與上海、廣 州、天津、大連并稱為中國五大外貿(mào)口岸，著名的旅游城市和海洋科研基地，是 國務(wù)院第一批確定的沿海開放城市與經(jīng)濟(jì)中心城市。青島既是華北南部、華東北 部和西北地區(qū)進(jìn)出口物資的主要集散地 , 也是太平洋國家與歐亞大陸國家聯(lián)系的 紐帶。作為山東省的重要經(jīng)濟(jì)中心和對外開放的窗口， 1992 年省人民政府把青島 確定為山東省對外開放的龍頭。為了適應(yīng)改革開放新形勢的需要，青島市作出了 行政中心東移的戰(zhàn)略決策，以此帶動?xùn)|部的開發(fā)建設(shè)，推動全市向現(xiàn)代化國際城 的宏偉目標(biāo)邁進(jìn)。東部地區(qū)已成為青島市房地產(chǎn)開

10、發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)之一。青島市* 號地塊位于寧夏路北側(cè)，燕兒島路以北，新建占地面積7803 m2。基地地勢東高西低，局部高差較大，總體建設(shè)條件良好。為加快地塊的開發(fā)建 設(shè)，武警水電部隊(duì)青島項(xiàng)目部決定在此地塊投資建設(shè)接待中心和綜合辦公樓。 項(xiàng)目名稱為青島市 * 中心和綜合辦公樓建設(shè)工程。 按照基本建設(shè)程序委托青島 市民用建筑設(shè)計院有限公司編制項(xiàng)目可行性研究報告申請立項(xiàng)。1.2.2 項(xiàng)目建設(shè)必要性1、實(shí)現(xiàn)東部開發(fā)區(qū)規(guī)劃，進(jìn)一步完善新的市中心區(qū)建設(shè)。 根據(jù)市總體規(guī)劃，東部開發(fā)區(qū)將建成青島市新的行政中心。經(jīng)過幾年的開發(fā) 建設(shè)，東部地區(qū)已基本形成市政基礎(chǔ)設(shè)施配套、城市建設(shè)頗具規(guī)模的新城區(qū)。本 項(xiàng)目的建設(shè)，將進(jìn)一

11、步完善東部地區(qū)的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)東部開發(fā)區(qū)的總體規(guī)劃，加快 完成新的市中心區(qū)建設(shè)，樹立青島新的形象，促進(jìn)青島市現(xiàn)代化國際城市建設(shè)。2、本項(xiàng)目的建設(shè)是改善周邊旅游居住及辦公條件，提高青島市城市化建設(shè) 的需要?！耙率匙⌒小睂τ诎傩丈畋夭豢扇?，隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平 不斷提高，對于旅游居住及餐飲條件的要求也越來越高。 2005 年，我市以度假旅 游為核心，精品項(xiàng)目為支撐的多元化的旅游產(chǎn)品體系初步形成，一批規(guī)模大、投 資高的旅游碼頭、 游艇俱樂部、 高星級酒店和度假、 娛樂等項(xiàng)目相繼建成或開工， 項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)歷史最好水平，部分項(xiàng)目填補(bǔ)了我市旅游空白。初步統(tǒng)計，去年我市 旅游項(xiàng)目建設(shè)投入資金 49

12、億元以上，比上年增長約 48%，其中社會性投資占 86%。 23個大項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利， 青島啤酒街投入使用， 成為極具青島特色的旅游街區(qū)； 昌樂路文化街正式開街，被文化部命名為國家文化產(chǎn)業(yè)示范基地。海景花園大酒 店二期工程、銀海國際游艇俱爾部、天泰浴場等重點(diǎn)項(xiàng)目順利完成年度計劃，同 時加快建筑業(yè)發(fā)展，鞏固建筑業(yè)作為國家支柱產(chǎn)業(yè)的地位，培育經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn) 邁出了關(guān)鍵一步。2006 年我市旅游大項(xiàng)目總體呈現(xiàn)出“體量大、數(shù)量多、檔次高、項(xiàng)目精”的 特點(diǎn)。一是數(shù)量多、投資大。 2006 年全市已簽約和已簽訂投資意向及在談的旅游項(xiàng) 目約有 51 個，總投資額約 416億元，旅游大項(xiàng)目的數(shù)量和投資額為歷年

13、之最。 二 是度假區(qū)建設(shè)項(xiàng)目多。 金沙灘度假酒店、 北京電影學(xué)院創(chuàng)意學(xué)院、 極地海洋世界、 石老人浴場、石老人休閑區(qū)、天泰東海岸項(xiàng)目、青島運(yùn)動旅游度假基地項(xiàng)目等體 現(xiàn)了度假功能，這些項(xiàng)目的建成將極大地豐富國際海濱度假城市的內(nèi)涵。三是高 端旅游項(xiàng)目多。在建、擬建的游艇俱樂部、體育健身園等高端旅游產(chǎn)品共 11 個， 投資額約 32億元。四是海洋特色突出的旅游大項(xiàng)目多。 極地海洋世界、 海軍博物 館改造工程、石老人休閑區(qū)、天逸海灣度假城等一批海洋特色突出的旅游大項(xiàng)目 正在加緊施工建設(shè)。五是高檔次酒店項(xiàng)目多。在建、擬建的四、五星級酒店 18 家，投資額約 83億元。引進(jìn)萬豪、洲際、 凱賓斯基等國際知名

14、酒店管理集團(tuán)參與 我市酒店管理。目前，希爾頓、喜達(dá)屋、新羅等世界和亞洲知名的酒店管理集團(tuán) 有意向參與我市酒店業(yè)的經(jīng)營和管理。以建設(shè)現(xiàn)代化國際城市為目標(biāo) , 以加速生產(chǎn)要素的流動和提升城市服務(wù)業(yè)規(guī) 模與水平為突破口 ,堅持城市化與工業(yè)化、 市場化、國際化整體推進(jìn)。 進(jìn)一步提高 中心城區(qū)集聚輻射功能 , 加快新城區(qū)建設(shè)； 推進(jìn)五市城區(qū)向中等城市目標(biāo)發(fā)展； 使 青島成為全國重要的具有較強(qiáng)輻射和帶動力的區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心城市。3、符合黨和國家關(guān)于國有企業(yè)改革政策，有利于盤活國有資產(chǎn)。 綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)對于改善青島市旅游、商務(wù)及辦公條件，完善東部 城區(qū)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)城市總體規(guī)劃具有重要作用，建設(shè)確有必要。

15、1.3 建設(shè)單位基本情況1.3.1 發(fā)起人情況本項(xiàng)目由青島市 * 置業(yè)有限公司承擔(dān)建設(shè)。1.3.2 經(jīng)營宗旨 通過項(xiàng)目各方真誠合作，加強(qiáng)企業(yè)間資金、技術(shù)的橫向聯(lián)合，發(fā)揮各自的優(yōu) 勢，加快地塊的建設(shè)步伐。 項(xiàng)目部將以高質(zhì)量的建筑產(chǎn)品及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)， 為社會各界提供方便、合理、舒適的旅游、餐飲、辦公場所。從而達(dá)到促進(jìn)青島 市城市建設(shè)，改善旅游環(huán)境，促進(jìn)青島市現(xiàn)代化國際城市建設(shè)的目的。通過認(rèn)真 經(jīng)營，在創(chuàng)造可觀的社會效益的同時獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益。1.3.3 經(jīng)營范圍在青島市 * 號地塊建設(shè)賓館、商務(wù)、辦公樓，并進(jìn)行銷售、出租房屋及物 業(yè)管理。1.3.4 總投資本項(xiàng)目總投資為 23000 萬元。1

16、.4 可行性研究工作的結(jié)論可行性研究結(jié)論1、本項(xiàng)目建設(shè)符合城市建設(shè)規(guī)劃，有利于加快青島國際化城市建設(shè)的步伐。2、通過市場預(yù)測分析，本項(xiàng)目擬建賓館、商務(wù)、辦公市場較好。3、外部配套條件較好，供電、供熱、通訊、給排水、煤制氣和有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施可以滿足項(xiàng)目需求。4、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好，財務(wù)分析可行項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表1-1。表1-1項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表序號指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注1總投資萬元230002占地面積2m98443總建筑面積2m70000其中：接待中心2m25000網(wǎng)點(diǎn)2 m18000地下室2m15000寫字樓2m12000第二章 市場分析2.1 青島房地產(chǎn)市場分析2.2.1 房地產(chǎn)發(fā)展概況

17、 青島以其獨(dú)特的地理環(huán)境優(yōu)勢和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的廣闊前景，使青島的房地產(chǎn)市場 充滿了誘人的魅力。近年來，青島的房地產(chǎn)市場以其超常的速度向前發(fā)展，成為全 國房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市之一。 一九九二年在鄧小平同志南巡講話以后， 青島市委市政府 做出市級機(jī)關(guān)東遷的決定， 原市委機(jī)關(guān)駐地向外商轉(zhuǎn)讓及市級機(jī)關(guān)新大樓的開工建 設(shè)，奏響了青島行政、商貿(mào)、金融、娛樂、文化中心的東進(jìn)序曲，也促進(jìn)青島房地 產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個全面高漲的時期。從全市房地產(chǎn)發(fā)展情況看， 1984 年以青島市城 市建設(shè)綜合開發(fā)公司為代表的首批 4 家公司的成立， 使青島房地產(chǎn)進(jìn)入萌芽階段， 當(dāng)時房地產(chǎn)投資主要是以舊城改造為目標(biāo)， 由于政策與觀念的雙重因素制約

18、， 房地 產(chǎn)投資發(fā)展較為緩慢。 1988 年青島市開始實(shí)施國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓政策，房地產(chǎn) 業(yè)逐漸活躍起來， 全市房地產(chǎn)公司發(fā)展到 20家。1992年伴隨著全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展， 青島的房地產(chǎn)進(jìn)入三年的高漲時期， 房地產(chǎn)投資從 92 年到 94 年三年間，各年增長 率分別為 139.2%、143.2%和 136%， 93 年達(dá)到頂峰， 94 年開始增速減緩， 95 年以 來增速明顯減慢， 95 年增長率為 21.1%，96、 97 年則出現(xiàn)了負(fù)增長，分別為 -19% 和-6.47%，98年開始回升達(dá)到 43.81 億元，比 97 年增長了 2.7%，99 年增幅明顯 加大，全年累計完成投資 62.9

19、7 億元，比 98 年增長 43.8%。目前青島房地產(chǎn)業(yè)已 初具規(guī)模，成為全市國民經(jīng)濟(jì)中的一個重要新興產(chǎn)業(yè)， 98 年房地產(chǎn)的增加值為 21.07 億元，占全市國內(nèi)生產(chǎn)總值的 2.37%，占第三產(chǎn)業(yè)增加值的 6.30%。青島市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程與全國情況基本一致，在經(jīng)歷了 90-94 年高速增 長期后， 95 年增速明顯減緩， 96、97 年出現(xiàn)了明顯的回落， 98 年又開始出現(xiàn)一 定的增長。隨著國家一系列擴(kuò)大內(nèi)需拉動經(jīng)濟(jì)的方針實(shí)施，一系列大力發(fā)展房地 產(chǎn)業(yè)的政策相繼出臺，青島市房地產(chǎn)形勢好。 2006 上半年，我市建筑業(yè)企業(yè)深化 企業(yè)改革，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理、加大施工資金和技術(shù)的投入，市場競爭

20、力進(jìn)一步 增強(qiáng)，承攬建筑施工任務(wù)持續(xù)增加，建筑業(yè)企業(yè)發(fā)展勢頭良好，完成建筑業(yè)總產(chǎn) 值 167.5 億元，比去年同期增長 31.0%；本年新簽建筑施工合同價款 146.8 億元， 同比增長 15.1%；全市建筑業(yè)企業(yè)全員勞動生產(chǎn)率 5.9 萬元/人,增長 31.1%。一、建筑工程產(chǎn)值增速加快，占比提高 上半年，在市建筑企業(yè)施工任務(wù)比較充足的前提下，加快施工進(jìn)度，建筑業(yè)總產(chǎn)值較大幅度的增長，在完成的建筑業(yè)總產(chǎn)值中，實(shí)現(xiàn)建筑工程產(chǎn)值 149.2 億 元，同比增長 35.5%，增幅比總產(chǎn)值高 4.5 個百分點(diǎn)，占建筑業(yè)總產(chǎn)值的比重高 達(dá) 89.1%，同比提高 1.5 個百分點(diǎn)。其中國有及國有控股建筑企

21、業(yè)仍然在扮演著 我市建筑市場上的主要角色 ,前 6個月，我市國有及其控股企業(yè)完成建筑工程產(chǎn)值 64.8 億元，與去年同期相比增長了 20.4%，占建筑工程產(chǎn)值的 43.4%。二、一級以上資質(zhì)企業(yè)完成產(chǎn)值占近六成上半年，從全市建筑企業(yè)資質(zhì)等級看，一級以上建筑施工企業(yè)完成產(chǎn)值高達(dá)99.1 億元， 同比增長 52.2%, 占建筑業(yè)總產(chǎn)值的 59.1%，其中：一級企業(yè)完成 81.2 億元，占建筑業(yè)總產(chǎn)值的 48.5%，特級企業(yè)完成 17.9 億元，占建筑業(yè)總產(chǎn)值的 10.7%；從企業(yè)的資質(zhì)等級和企業(yè)的規(guī)模來看， 大型國有建筑業(yè)企業(yè)仍然是我市建 筑市場上的主力軍。 上半年，完成產(chǎn)值超過億元的單位共 31

22、 家，共完成建筑業(yè)總 產(chǎn)值 107.6 億元, 占全市總產(chǎn)值的 64.2%。三、施工面積小幅上升，新開工面積“放量”增長上半年,我市建筑企業(yè)加大施工力度， 房屋施工面積達(dá) 2916萬平方米 ,同比增 長 7.3%。國有及國有控股企業(yè)完成 1000 萬平方米，同比增長 2.6, 占全部施工面 積的 34.3%。上半年，新開工面積 1165萬平方米 ,同比增長 28.2%，高于施工面積 增幅 20.9 個百分點(diǎn)，占全部施工面積 40.0%，同比提高 6.6 個百分點(diǎn)。其中：國 有及國有控股企業(yè)施工面積 323 萬平方米，同比增長 60.7%,占新開工施工面積的 27.7%，同比上升 7.1 個百分

23、點(diǎn)。新開工面積放量增長 , 說明我市建筑業(yè)發(fā)展勢頭 良好。四、建筑市場進(jìn)一步規(guī)范 , 招投標(biāo)率占 90%以上 工程招投標(biāo)是強(qiáng)化建筑市場競爭機(jī)制，提高建筑企業(yè)管理水平、工程質(zhì)量、 技術(shù)水平的一種行之有效的制度。上半年，市建筑市場進(jìn)一步規(guī)范，工程招投標(biāo) 率上升，在全市建筑工程中， 實(shí)行招投標(biāo)承包的施工面積 2709 萬平方米，比上年 增長 18.1 ，招投標(biāo)率為 92.9 ，同比提高 8.5 個百分點(diǎn)。其中：國有及控股企 業(yè)招投標(biāo)承包面積 999萬平方米，增長 29.5 ，招投標(biāo)率達(dá) 99.9%，同比提高 20.7 個百分點(diǎn)；一級資質(zhì)以上招投標(biāo)面積 1676萬平方米，增長 76.2 ，招投標(biāo)率 9

24、8.8%， 上升 16.5 百分點(diǎn)。五、本年新簽合同額平穩(wěn)增長 隨著市建筑施工企業(yè)市場競爭能力的提高，承攬施工任務(wù)量持續(xù)增長。上半 年，我市施工企業(yè)新簽施工工程合同價款達(dá) 146.8 億元，同比增長 15.1%。從企 業(yè)的資質(zhì)等級來看， 一級企業(yè)及以上企業(yè)新簽合同價款 78.6 億元，占全部合同價 款的 53.5%，增長 17.6%；二級企業(yè) 36.3 億元，占 24.8%；三級企業(yè) 31.9 億元， 占 21.7%。六、全員勞動生產(chǎn)率增幅較快 在市建筑行業(yè)繼續(xù)推行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的同時，以總承包為龍頭，以專業(yè)承包 為主體， 勞務(wù)分包為依托的組織結(jié)構(gòu)體系基本建立， 建筑業(yè)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)得到了有 效整

25、合， 與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的各種技術(shù)和經(jīng)濟(jì)資源得到了充分的利用， 企業(yè)的技術(shù)裝備能 力進(jìn)一步提高，建筑隊(duì)伍的素質(zhì)明顯增強(qiáng)。今年上半年 , 全市建筑業(yè)企業(yè)全員勞動 生產(chǎn)率 5.9 萬元/ 人,比上年同期增長 31.1%，其中國有及國有控股及一級等規(guī)模大 的企業(yè)都達(dá)到 8.6 萬元/ 人。目前，全市注冊有各類房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)、物業(yè)管理及服務(wù)機(jī)構(gòu) 450 家，其 中約一半為外商投資企業(yè)。 房地產(chǎn)從業(yè)人員達(dá) 15000 人?？傮w上看， 青島房地產(chǎn) 市場與全國房地產(chǎn)同步起落， 整體上仍保持在一個較高發(fā)展水平。 從中房系統(tǒng)公布 的城市房地產(chǎn)價格指數(shù)看，青島落后于北京、上海、深圳、廣州等城市，與天津、 大連、武漢、

26、西安等城市同處于第二層次。目前從局部區(qū)域上看，全市各區(qū)域各具 特點(diǎn)，老市區(qū)到東部新區(qū)沿海一線，由于環(huán)境質(zhì)量好、交通方便，售價遠(yuǎn)高于其他 地區(qū)，由南到北隨著環(huán)境的差異，同類房地產(chǎn)價格能相差 4-6 倍。 2006年上半年我市餐飲市場繼續(xù)走強(qiáng)今年上半年，我市在擴(kuò)大內(nèi)需、繁榮經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控政策作用下，城鄉(xiāng)居民 收入和消費(fèi)支出快速增長，從上半年住宿、餐飲企業(yè)經(jīng)營情況看 , 全市共實(shí)現(xiàn)社 會消費(fèi)品零售額 63.31 億元，增長 11.8 %，拉動全社會消費(fèi)品零售額增長 1.6 個 百分點(diǎn)，呈現(xiàn)企業(yè)景氣提升、住宿餐飲市場發(fā)展加快的特點(diǎn)。一、住宿、餐飲企業(yè)景氣度高據(jù)青島市企業(yè)調(diào)查隊(duì) 2006 年二季度企業(yè)景

27、氣調(diào)查結(jié)果顯示，受經(jīng)濟(jì)較快增 長、收入穩(wěn)定增加、商務(wù)會展活動日益增多等因素影響，我市住宿、餐飲市場表 現(xiàn)活躍，企業(yè)經(jīng)營狀況良好，企業(yè)家信心指數(shù)與企業(yè)景氣指數(shù)均達(dá)今年新高，分 別為 161.54 和 148.88 。其中，二季度住宿餐飲業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)比一季度提高 10.1 點(diǎn)，企業(yè)家信心指數(shù)比一季度提高 5.2 點(diǎn)。住宿餐飲企業(yè)景氣度的大幅度提升， 表明全市住宿餐飲即期和預(yù)期市場發(fā)展看好。二、餐飲市場消費(fèi)火上半年，全市住宿、餐飲市場在商務(wù)宴、旅游宴、家庭宴、婚慶宴等各種宴 席的帶動下，市場熱點(diǎn)此消彼長，一些餐飲名店、大店每天從中午到子夜一直呈 高峰狀態(tài)，出現(xiàn)了翻臺率高和營業(yè)時間延長的特點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計

28、，上半年全市住宿餐 飲市場共實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額 63.31 億元，增長 11.8%；其中 274 家星級及限 額以上住宿餐飲企業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 12.39 億元，增長 27.6%，高于全社會零售額增 幅 11.4 個百分點(diǎn)。上半年全市星級住宿業(yè)和限額以上餐飲企業(yè)營業(yè)收入超過 1 千萬元的企業(yè)達(dá) 41 家，占全市限上住宿餐飲企業(yè)的 15%；營業(yè)收入位于前 3 位的 企業(yè)分別是：青島海天大酒店有限公司， 實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 1.07 億元；青島肯德基有 限公司，營業(yè)收入 1.0 億元，青島香格里拉大飯店有限公司， 營業(yè)收入 0.92 億元。三、非公有制企業(yè)實(shí)力強(qiáng)從企業(yè)所有制性質(zhì)看，星級住宿業(yè)及限額以上餐飲

29、企業(yè)中，外商及港澳臺投 資企業(yè) 33 家，營業(yè)額 5.85 億元，占限上住宿餐飲企業(yè)營業(yè)額的 32.8%；私營企 業(yè) 144 家，營業(yè)額 6.43 億元，占 36.1%；國有及國有控股企業(yè) 43 家，營業(yè)額 2.89 億元，占 16.2%。目前，非公有制企業(yè)已在規(guī)模與服務(wù)水平等方面成為住宿、餐 飲業(yè)市場的主要角色，尤其是民營餐飲企業(yè)改變了以往的單純數(shù)量優(yōu)勢，餐飲業(yè) 民營經(jīng)濟(jì)的主體地位已經(jīng)確立。四、市內(nèi)四區(qū)市場建設(shè)發(fā)展速度快 從區(qū)域分布看，市內(nèi)四區(qū)住宿、餐飲市場發(fā)展較快，上半年累計實(shí)現(xiàn)住宿餐 飲業(yè)零售額 27.42 億元，市場份額 43.3%；其中星級住宿及限上餐飲企業(yè) 129 家， 占全部限上

30、企業(yè)的 47.1%，實(shí)現(xiàn)零售額 8.08 億元，市場份額達(dá) 65.3%。五、能源消耗總體低速增長上半年，全市星級住宿及限額以上餐飲企業(yè)能源消耗主要體現(xiàn)在水、煤炭、 電力、汽油、柴油、煤氣等資源，其中電力消費(fèi)量最高，居其他能源消費(fèi)量之首。從上半年能源消費(fèi)情況看，電力消費(fèi)量 7051 萬千瓦時，同比增長 9.1%；水消費(fèi) 量 258.5 萬噸，增長 2.1%；汽油消費(fèi)量 728 噸，增長 1.1%；柴油消費(fèi)量 11.1 萬 噸，下降 5.0%；天然氣消費(fèi)量 328 萬立方米，增長 397%；煤炭消費(fèi)量 1.4 萬噸， 下降 10.2%。2.1.2 房地產(chǎn)市場的供求分析 青島的房地產(chǎn)市場由于 92

31、年開始的開發(fā)規(guī)模的急劇膨脹，引起 95、96年房地產(chǎn) 業(yè)整體大滑坡， 98 年后形勢有所轉(zhuǎn)變。實(shí)際銷售面積在 94、95 年達(dá)到 100 萬 M2 以上， 96年開始回落，從銷售面積的增長幅度看， 93、94兩年急劇增長， 95年 維持了 94 年的水平，96年回落已成為必然， 銷售面積下降 20%，僅為 79.9 萬 M2,97 年開始反彈,上升41.1%,98年由于房改實(shí)施,銷售面積猛增至178.1萬M,增長率 為 58.03%，99年度房屋銷售形勢繼續(xù)好轉(zhuǎn)， 全年銷售房屋 236萬 M2, 比 98年增長 232.5%。我市在今年迎來大項(xiàng)目建設(shè)的高峰并非偶然，這得益于旅游規(guī)劃、招商 引資

32、和項(xiàng)目建設(shè)等工作的突破性進(jìn)展。其中，旅游規(guī)劃編制工作進(jìn)展順利，為旅游業(yè)的健康發(fā)展奠定了堅實(shí)基礎(chǔ)。 市級旅游規(guī)劃方面，青島市旅游業(yè) “十一五”規(guī)劃、青島市海上旅游專項(xiàng)規(guī)劃 和青島市度假旅游專項(xiàng)規(guī)劃 ，已通過中外專家評審和市旅游工作領(lǐng)導(dǎo)小組審核， 下一步報市政府審批。市規(guī)劃局牽頭編制了青島市海島保護(hù)和利用專項(xiàng)規(guī)劃 ， 已通過專家評審；青島市游艇碼頭專項(xiàng)規(guī)劃已經(jīng)市政府正式批準(zhǔn)實(shí)施。區(qū)市旅游規(guī)劃方面，膠南、即墨邀請國內(nèi)專家，對旅游發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行了深入 研討，形成了科學(xué)的旅游發(fā)展思路。市南、嶗山、城陽、李滄、膠州出臺了加快 旅游業(yè)發(fā)展的意見。市南、 城陽、李滄、黃島編制完成了旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃。 膠南、

33、平度對旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃進(jìn)行了修編。萊西編制完成了旅游業(yè)“十一 五”規(guī)劃。在重點(diǎn)旅游區(qū)和項(xiàng)目規(guī)劃方面，鳳凰島旅游度假區(qū)控制性規(guī)劃進(jìn)行了專家研 討；溫泉旅游度假區(qū)以及鰲山城市組團(tuán)溫泉片區(qū)控制性規(guī)劃，大珠山風(fēng)景區(qū)、小 珠山風(fēng)景區(qū)控制性規(guī)劃進(jìn)入專家評審階段；嶗山風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃修編，已上 報國家建設(shè)部， 進(jìn)入國務(wù)院審批程序； 青島海濱風(fēng)景區(qū)總體規(guī)劃已通過專家論證， 上報省建設(shè)廳待批。市南區(qū)先后完成了太平角酒吧休閑區(qū)、市南區(qū)濱海旅游帶、 時尚閩江街區(qū)和中山路歐式特色街區(qū)等專項(xiàng)規(guī)劃，并通過了專家論證；膠南大珠 山風(fēng)景區(qū)、小珠山風(fēng)景區(qū)、瑯琊臺風(fēng)景區(qū)等控制性規(guī)劃已編制完成；四方區(qū)海云 庵民俗社區(qū)改造規(guī)劃

34、工作全面展開。浮山灣國際郵輪母港選址論證已經(jīng)市政府批 準(zhǔn)。極地海洋世界、現(xiàn)代藝術(shù)中心、石老人休閑園、海軍博物館等重點(diǎn)旅游項(xiàng)目 的規(guī)劃方案已進(jìn)行了綜合論證和審核。旅游招商引資工作也取得明顯成效。各區(qū)市、部門通過強(qiáng)化旅游招商引資工 作,吸引了一批國外企業(yè)集團(tuán)來我市投資開發(fā)旅游項(xiàng)目。 2005 年，引進(jìn)旅游大項(xiàng) 目 29 個，投資額 151 億元人民幣。天逸海灣國際度假城、頤中鰲山灣濱海公園、 東方威尼斯水城、唐島灣國際游艇俱樂部和華愛游艇俱樂部等一批旅游大項(xiàng)目落 戶我市，使我市的知名旅游品牌達(dá)到 10 多家。目前，香港中旅集團(tuán)、瑞典危爾馬 拉集團(tuán)、英國CHF公司、大連海昌集團(tuán)等大企業(yè)投資建設(shè)高星級

35、酒店、大型度假 休閑項(xiàng)目以及大型室內(nèi)主題公園等項(xiàng)目正在洽談中。事實(shí)上，我市旅游大項(xiàng)目建設(shè)在去年就顯現(xiàn)出過人的能量。 2005 年，我市以 度假旅游為核心，精品項(xiàng)目為支撐的多元化的旅游產(chǎn)品體系初步形成，一批規(guī)模 大、投資高的旅游碼頭、游艇俱樂部、高星級酒店和度假、娛樂等項(xiàng)目相繼建成 或開工，項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)歷史最好水平，部分項(xiàng)目填補(bǔ)了我市旅游空白。初步統(tǒng)計， 去年我市旅游項(xiàng)目建設(shè)投入資金 49 億元以上，比上年增長約 48%，其中社會性投 資占 86%。23 個大項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，青島啤酒街投入使用，成為極具青島特色 的旅游街區(qū)；昌樂路文化街正式開街，被文化部命名為國家文化產(chǎn)業(yè)示范基地。 海景花園大酒

36、店二期工程、銀海國際游艇俱爾部、天泰浴場等重點(diǎn)項(xiàng)目順利完成 年度計劃。2006 年我市旅游大項(xiàng)目總體呈現(xiàn)出“體量大、數(shù)量多、檔次高、項(xiàng)目精”的 特點(diǎn)。一是數(shù)量多、 投資大。 2006 年全市已簽約和已簽訂投資意向及在談的旅游項(xiàng) 目約有 51 個，總投資額約 416億元，旅游大項(xiàng)目的數(shù)量和投資額為歷年之最。 二 是度假區(qū)建設(shè)項(xiàng)目多。 金沙灘度假酒店、 北京電影學(xué)院創(chuàng)意學(xué)院、 極地海洋世界、 石老人浴場、石老人休閑區(qū)、天泰東海岸項(xiàng)目、青島運(yùn)動旅游度假基地項(xiàng)目等體 現(xiàn)了度假功能，這些項(xiàng)目的建成將極大地豐富國際海濱度假城市的內(nèi)涵。三是高 端旅游項(xiàng)目多。在建、擬建的游艇俱樂部、體育健身園等高端旅游產(chǎn)品共

37、 11 個， 投資額約 32 億元。四是海洋特色突出的旅游大項(xiàng)目多。 極地海洋世界、 海軍博物 館改造工程、石老人休閑區(qū)、天逸海灣度假城等一批海洋特色突出的旅游大項(xiàng)目 正在加緊施工建設(shè)。五是高檔次酒店項(xiàng)目多。在建、擬建的四、五星級酒店18 家，投資額約 83億元。引進(jìn)萬豪、洲際、 凱賓斯基等國際知名酒店管理集團(tuán)參與 我市酒店管理。目前，希爾頓、喜達(dá)屋、新羅等世界和亞洲知名的酒店管理集團(tuán) 有意向參與我市酒店業(yè)的經(jīng)營和管理。目前，現(xiàn)代藝術(shù)中心的小劇場建設(shè)已完成工程量的 40%，休閑中心南區(qū)正進(jìn) 行地上二層施工，藝術(shù)家工作室已開始施工建設(shè)；中國海軍博物館擴(kuò)建工程已完 成工程招標(biāo)等前期工作，計劃年底前

38、完成主展館土建工程的50%；石老人休閑區(qū)已完成拆遷及土地平整工作， 6月開工建設(shè)，計劃 2008 年完工；北京電影學(xué)院創(chuàng) 意學(xué)院宿舍樓已于 5 月封頂，計劃 7 月底完成教學(xué)樓主體工程建設(shè)， 9 月份投入 使用；唐島灣國際游艇俱樂部已與上海實(shí)業(yè)、英國財富集團(tuán)簽署合作協(xié)議，目前 正在辦理土地手續(xù)和規(guī)劃設(shè)計等，計劃下半年開工建設(shè)；奧運(yùn)酒店與洲際集團(tuán)簽 署了管理協(xié)議；金沙灘度假酒店于今年 3 月開工建設(shè)，計劃年底完成主體工程。 同時，一些先行開工的項(xiàng)目則相繼開放。 （濱海步行道嶗山段） 石老人浴場改造一 期工程、銀海游艇俱樂部會展中心已于 5 月份完工對游人開放；靈山灣高爾夫 18 洞球場于 6 月

39、份試營業(yè)；溫泉主題公園、唐島灣濱海公園基本完工。另外，各區(qū)市還在洽談不少旅游項(xiàng)目唐島灣游艇俱樂部、海底賓館、泛 美酒店、小珠山主題公園等投資超過 10 億元的項(xiàng)目都已與投資商簽訂了框架性協(xié) 議；室內(nèi)滑雪場、室內(nèi)主題公園、啤酒城改造等項(xiàng)目正與外商談判中。2.1.3 房地產(chǎn)市場走勢分析 從目前情況看，無論從整體經(jīng)濟(jì)形勢，還是政策面都有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 具體原因如下：1、宏觀調(diào)控政策成功地實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的“軟著陸” ， 為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了 宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。2、政府明確把住宅業(yè)培養(yǎng)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，相應(yīng)出臺了國務(wù)院關(guān)于深 化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定 ，改革的目標(biāo)是：停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房 分

40、配貨幣化； 建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系； 發(fā)展住 房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。我國醞釀多年的城鎮(zhèn)住房改革步入實(shí)施階段， 為房地產(chǎn)的發(fā)展提供契機(jī)。3、住宅制度改革已進(jìn)入實(shí)施階段， 1998 年底全國城鎮(zhèn)范圍內(nèi)停止實(shí)物分房， 逐步實(shí)行住房分配貨幣化，切斷了個人對福利分房的依賴，鼓勵個人購房， 銀行支 持個人購房信貸， 各地成立了公積金管理中心推出住房公積金貸款， 逐步使住房消 費(fèi)成為熱點(diǎn)。4、融資環(huán)境大大改善。中國人民銀行為配合國家房改政策出臺了支持發(fā)展個 人住房信貸的一系列相關(guān)政策，國務(wù)院頒布了住房公積金管理?xiàng)l例 ，這一切不 僅為個人住房提供了融資渠道， 而且為房地

41、產(chǎn)開發(fā)商快速回籠資金提供保障， 使預(yù) 售率大大提高。5、房地產(chǎn)已逐步納入法制化、規(guī)范化發(fā)展軌道 , 房地產(chǎn)法規(guī)體系已基本形成。 房地產(chǎn)業(yè)正逐步走向理性和成熟，房地產(chǎn)開發(fā)的全過程已步入法制化、規(guī)范化。6、1997 年上半年國家土地局發(fā)出通知停止審批新增用地， 1998 年全國人大 通過新的土地法，進(jìn)一步規(guī)范了建設(shè)用地。在上述種種利好情況下，可以預(yù)見青島房地產(chǎn)市場前景廣闊，令人看好。特 別是住宅開發(fā)呈現(xiàn)出較大的開發(fā)力度， 而且銷售形勢較好， 這與國家目前的房改政 策有關(guān)。從城市居民對住房的需求看，隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變和房改深入， 會有越來 越多的人購買住房， 住宅銷售將保持在一個較高水平上。 伴隨著

42、新一輪經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 房地產(chǎn)發(fā)展將更加理性， 會充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用， 政府的宏觀調(diào)控的力度會得 到加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)出以住宅建設(shè)為重點(diǎn)的平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。青島四個“大手筆” 60 億元項(xiàng)目：計劃投資額 24 億元的世界文化村、 20 億元的創(chuàng)意文化城、 15.5 億元的中加數(shù)字動漫基地、 1.2 億元的卡通樂園項(xiàng)目將 赴濟(jì)南參加省文博會，并將在省文博會上進(jìn)行招商融資和簽約。如果簽約順利， 世界文化村、卡通樂園、中加數(shù)字動漫基地都將于今年啟動。由此可見青島的旅 游文化產(chǎn)業(yè)大有可為。2.2 項(xiàng)目的市場前景分析2.2.1 項(xiàng)目的環(huán)境分析及市場定位 本項(xiàng)目擬建于青島市燕兒島路以北，距海濱不足 15

43、00 米，周圍居民區(qū)密集， 商業(yè)繁榮，為東部地區(qū)黃金地段。本項(xiàng)目建設(shè)以賓館、商務(wù)、辦公樓開發(fā)為主，全部對外租售。從周圍地塊辦 公樓銷售情況看，由于地處青島東部海濱，周圍環(huán)境較好， 住宅價格屬青島中高檔 水平，周邊住宅及辦公樓開發(fā)量較大，而且銷售情況良好。 根據(jù)項(xiàng)目的地理位置與 銷售對象的需求結(jié)構(gòu)分析， 我們認(rèn)為其商品房應(yīng)以高檔賓館及商務(wù)用房為主， 其主 要租售對象針對于大中型公司、國內(nèi)外長駐青島機(jī)構(gòu)以及部分機(jī)關(guān)工作人員。 從全市收入水平看，中高收入階層所從事職業(yè)主要包括個體私營企業(yè)老板、 三資企業(yè)、國外及國內(nèi)駐青機(jī)構(gòu)工作職員、國內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)管理人員以及律師、 各種注冊師等。綜合考慮項(xiàng)目具有的

44、競爭優(yōu)勢如下：1、項(xiàng)目位置地處東部海濱，是機(jī)關(guān)、銀行、公司、各類事務(wù)所集中區(qū)域，便 于公務(wù)、商務(wù)往來，具有一定區(qū)位優(yōu)勢。2、東部新區(qū)環(huán)境較好，配套齊全，商業(yè)較為繁榮，外部環(huán)境較好。3、設(shè)計方案新穎，規(guī)劃完善，充分考慮綠地、休閑場地，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)， 可以為人們提供一個良好的商務(wù)環(huán)境。4、周圍新的現(xiàn)代化居住區(qū)已基本形成，人氣旺盛。 綜上所述，項(xiàng)目是選擇置業(yè)的理想?yún)^(qū)域。另外，至 1999 年底，全市有項(xiàng)目的三資企業(yè)已達(dá) 5279 家， 國外駐青機(jī)構(gòu) 1200 家，外地駐青辦事機(jī)構(gòu)已逾 4000 家， 目前數(shù)量還不斷增加。這些企業(yè)、機(jī)構(gòu)需在 青島置業(yè)，特別是駐青機(jī)構(gòu)， 大都把目標(biāo)定在青島南部沿海一線

45、。大部分選擇寫字 樓、賓館，這是項(xiàng)目的一大潛在市場。2.3.2 商品房價格分析青島市由于地理環(huán)境以及城市發(fā)展先后時間、 整體布局等原因房地產(chǎn)價格變 化較大，基本呈由南到北價格明顯的下降趨勢。南部沿海一線，東部新區(qū)及毗鄰 地區(qū)、中山路商業(yè)區(qū)、 臺東商業(yè)區(qū)周邊由于環(huán)境質(zhì)量好、交通方便， 商業(yè)氣氛濃， 售價遠(yuǎn)高于其他地區(qū)。城陽區(qū)、李滄區(qū)價格相對較低，同類房地產(chǎn)價格南北最大 相差 4-6 倍。項(xiàng)目價格定位應(yīng)主要根據(jù)其地理位置，東海路、燕兒島路沿線高檔 商務(wù)辦公樓價格在 10000-15000 元之間，本項(xiàng)目綜合考慮本項(xiàng)目寫字樓價格平均 為 12000 元。ATy *第三章項(xiàng)目地址及外部配套條件3.1

46、項(xiàng)目地址 本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于青島市市南區(qū)中段，燕兒島路以北，浮山西麓。本項(xiàng)目 位于東西快速路橋頭，該地塊總占地面積 9844m2，距離市政府4.5公里，距海濱 不足 1500 米，鄰近迎賓路福州路，距東西干線香港中路不足500米，交通便利。周邊多為近年新建的住宅，是辦公、商住、居家理想之地。3.2 地質(zhì)條件 根據(jù)巖土工程勘察公司對項(xiàng)目所在地地質(zhì)勘察報告，工程地質(zhì)情況如下：1、 擬建場地地貌單元屬丘陵地，地勢東高西低，最大高差3.20 米。2、擬建場地區(qū)域構(gòu)造背景穩(wěn)定，地基巖埋藏淺，附近無活動性斷裂構(gòu)造帶， 場區(qū)內(nèi)無滑坡、斷層、淤泥及古穴等不良地質(zhì)現(xiàn)象，持力層巖體較完整，強(qiáng)度較 高，穩(wěn)定性良好。

47、3、場地地層較為簡單，自上而下分為雜填土、礫砂、強(qiáng)風(fēng)化花崗巖、中風(fēng) 化花崗巖、微風(fēng)化花崗巖，層序清楚。根據(jù)建筑場地類型劃分標(biāo)準(zhǔn)判定該場地土類別為I類，場地巖土穩(wěn)定性良 好，可作為工程天然地基。建議以強(qiáng)風(fēng)化與中風(fēng)化花崗巖作為地基持力層。3.3 地震裂度 根據(jù)“中國地震烈度區(qū)劃圖”青島市屬于基本烈度六度地區(qū)，按六級設(shè)防。3.4 外部配套條件 本項(xiàng)目地處東部新區(qū)，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，具有良好的外部配套條件。1、供電 項(xiàng)目用電主要是設(shè)備用電及生活用電，經(jīng)初步估算項(xiàng)目總裝機(jī)容量為2000KW。 ? 電力由區(qū)域變電站統(tǒng)一供電。市電力部門具有為本項(xiàng)目的供電能力。2、給水 主要是生活用水及消防用水，水源為城

48、市自來水，由寧夏路城市供水管就近引接。3、排水 按照規(guī)定，排水實(shí)行雨污水分流制。項(xiàng)目所在區(qū)域已經(jīng)有完善的雨水和污水 管網(wǎng)，生活污水、雨水可排入寧夏路和燕兒島路污水管網(wǎng)和雨水管網(wǎng)，項(xiàng)目建成 后排水可以保障。4、通迅青島市電信業(yè)發(fā)展迅速，網(wǎng)通、移動、鐵通等具備條件，完全可以滿足本項(xiàng) 目通訊工程的需求。5、有線電視 該項(xiàng)目位置在青島有線電視網(wǎng)復(fù)蓋范圍內(nèi)，可以滿足本項(xiàng)目需求。6、熱源本項(xiàng)目所處區(qū)域位于青島開源熱力公司供熱范圍內(nèi)， 開源熱力公司有能力滿 足項(xiàng)目冬季采暖用熱需求。7、煤氣青島市煤制氣公司在項(xiàng)目位置周邊已鋪設(shè)煤制氣管道， 可以滿足項(xiàng)目煤制氣 需求。8、交通運(yùn)輸項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目地址周邊道

49、路縱橫交錯，四通八達(dá)。距火車站、青 島港均不足 10公里，距離空港 30 公里，交通十分便利第四章 建設(shè)方案4.1 建設(shè)概況和背景本方案位于寧夏路以東，燕兒島路以北，青島市 * 號 * 院內(nèi)。為兩棟獨(dú) 立高層建筑，一為接待中心，一為寫字樓，底部通過裙房連接。其中接待中心 建筑高度100米，寫字樓建筑高度60.6米，地上建筑面積約55000M?；氐?勢東高西低，局部高差較大，總體建設(shè)條件良好。4.2 建筑設(shè)計4.2.1 設(shè)計原則： 以“人”為本，合理組織人流、車流。堅持生態(tài)優(yōu)先、走可持續(xù)發(fā)展、現(xiàn)代 化高標(biāo)準(zhǔn)的、循環(huán)經(jīng)濟(jì)的原則。4.2.2 交通組織：外環(huán)車行道，兼做消防車道，做到人車分流，基地內(nèi)

50、部充分利用高差 變化，營造豐富感人的空間，層次分明，錯落有致。停車位結(jié)合環(huán)境設(shè)置， 采用嵌草磚鋪裝，形成生態(tài)型停車帶。地下停車庫設(shè)兩層停車位，兩出入 口分設(shè)于基地西側(cè)，臨近基地出入口，方便使用者使用。4.2.3 綠化景觀： 通過園林空間設(shè)計、植物配置、小品雕塑等，提供觀賞景觀享受和文 化品味欣賞。通過建筑的圍合結(jié)合地勢，布置中心綠化廣場，形成豐富的 景觀層次，迎合立了地勢的自然形態(tài)，形成了富有動感的景觀形態(tài)。4.2.4 豎向設(shè)計： 豎向規(guī)劃充分利用項(xiàng)目現(xiàn)有的地形，在滿足各類場地，道路對縱坡要 求的前提下，盡量減少土石方工程量，就近進(jìn)行土方平衡，以節(jié)約工程造 價，同時配合小區(qū)景觀設(shè)計，綜合考慮排

51、水等要求，避免大填大挖。4.3 建筑結(jié)構(gòu) 根據(jù)國家現(xiàn)行規(guī)范設(shè)計，本項(xiàng)目建筑等級按工程用途、規(guī)模，建筑標(biāo)準(zhǔn)為一 級，耐火等級為一級，建筑抗震設(shè)計規(guī)范為甲類。本工程結(jié)構(gòu)設(shè)計按 6 度地震基本烈度考慮， 結(jié)構(gòu)形式為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)， 上部采用筒框結(jié)構(gòu)，主樓與裙房之間不設(shè)沉降縫。主樓內(nèi)填充墻采用輕質(zhì)墻板材 料， 以減輕結(jié)構(gòu)自重，節(jié)省造價。采用箱型基礎(chǔ)，地下室采取防水、防潮措施，除提高自防水能力外， 底板 及墻板均設(shè)置三道防水層。4.4 建筑設(shè)計本方案兩座主樓東西相對， 立面造型協(xié)調(diào)統(tǒng)一， 裙房線條流暢， 錯落有 致，空間富有變化。1 平面布置： 地下兩層停車庫，地上五層裙房加 24 層接待中心和 12

52、層 綜合辦公樓。入口都位于基地西南測，結(jié)合周邊地勢標(biāo)高，根據(jù)功能的 不同分層設(shè)置。酒店標(biāo)準(zhǔn)層圍繞交通核布置客房，路線便捷，大部分客 房使用面積都大于 20 平米，寬敞舒適。 能滿足不同客戶的需求。 辦公樓 標(biāo)準(zhǔn)層同樣圍繞交通核布置辦公空間，平面簡潔實(shí)用，分割靈活，適合 現(xiàn)在辦公的需求。裙房平面外墻線條靈活，內(nèi)部空間寬敞，方便實(shí)用。2立面造型：兩座主樓高低呼應(yīng)，立面簡潔但又不失細(xì)部的精心設(shè)計。延 豎向追求變化， 體現(xiàn)建筑的挺拔和加強(qiáng)向上的動感。 變化之中追求統(tǒng)一， 相同元素的重復(fù)體現(xiàn)出建筑的韻律感。采用新型的建筑材料，體現(xiàn)豐富 的建筑空間。外裝修要以青島的城市特點(diǎn)結(jié)合國際現(xiàn)代化水準(zhǔn)考慮， 與寧夏

53、路沿街立面 色彩相協(xié)調(diào)，主樓十外墻采用呼吸式玻璃幕墻，裙房部分干掛深灰色花崗巖 板。內(nèi)裝修可視客戶要求進(jìn)行精裝修。4.5 公用工程與設(shè)備4.5.1 供電1、強(qiáng)電部分根據(jù)國家規(guī)范及有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目屬一類高層建筑， 電力負(fù)荷按一級考慮。 在地下室設(shè)一配電間，由供電部門兩路高壓線引至，總?cè)萘?2000KVA再由此分配給各區(qū)的配電室、大廈內(nèi)各房間均采用節(jié)能型燈具照明。2、弱電部分（1）樓中敷設(shè)有線電視線路。（2）樓內(nèi)敷設(shè)電話線路，每戶預(yù)留電話接口。（3）安裝無線及有線網(wǎng)絡(luò)。4.5.2 給排水系統(tǒng)1、給水 本項(xiàng)目用水主要是生活用水、運(yùn)營用水、消防用水及其他用水等，夏季日用 水量150m3，冬季日用水量按

54、110帛考慮。水源取自寧夏路市政給水管網(wǎng)。大廈采用分區(qū)供水方式。地下一層至地上五層為低區(qū)（直供區(qū)） ，由室外管 網(wǎng)直接供水， 系統(tǒng)為下行上給式。 地上六至 29層為高區(qū)， 屋頂設(shè) 25 m3 高位水箱， 采用水泵 -水箱-管網(wǎng)聯(lián)合供水方式，系統(tǒng)為上行下給式。消防用水見 "消防篇"。2、排水 項(xiàng)目排水采用雨污分流制。 雨水通過院內(nèi)雨水管網(wǎng)， 直接排至城市雨水管網(wǎng)。 項(xiàng)目日污水排量約 150 立方米。 污廢水合流排放。4.5.3 空調(diào) 項(xiàng)目采用集中中央空調(diào)系統(tǒng)與分區(qū)空調(diào)相結(jié)合方式， 熱源由青島開源熱力公司供應(yīng)。由燕兒島路供熱管網(wǎng)進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)換熱站。4.5.4 煤氣 煤制氣由室外的中

55、壓煤氣管網(wǎng)引至區(qū)內(nèi)煤氣調(diào)壓站， 經(jīng)調(diào)壓后為低壓的煤氣采用下供式送至各廚房。4.5.5 機(jī)械通風(fēng) 電梯機(jī)房、泵房、地下停車場等按規(guī)范機(jī)械送排風(fēng)。新風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)按國家規(guī)范要求設(shè)計第五章交通影響分析5.1、項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀交通狀況擬建項(xiàng)目位于現(xiàn)武警醫(yī)院地塊，周邊分布著寧夏路、燕兒島路兩條城市主干 路以及隆德路、大堯三路和漳州路三條城市支路，交通條件相對較好。根據(jù)現(xiàn)狀 交通流量觀測，寧夏路和燕兒島路高峰時段交通量較大，其他道路交通量較小， 但都在可接受的范圍內(nèi)。5.2、交通量預(yù)測521背景交通量預(yù)測背景交通量是指未來擬建項(xiàng)目以外的社會交通量。背景交通量的預(yù)測采用傳 統(tǒng)的“四階段”法進(jìn)行預(yù)測。“四階段”法從青島市

56、未來土地利用和交通規(guī)劃方案 入手，通過預(yù)測人口、崗位分布，運(yùn)用交通發(fā)生模型預(yù)測交通出行需求，并建立 相關(guān)模型進(jìn)行交通方式劃分和交通分布預(yù)測， 構(gòu)筑車輛出行0D表，最后進(jìn)行交通 量分配。通過預(yù)測，得到2010年無項(xiàng)目時周邊路網(wǎng)交通量情況，如表 1。表1無項(xiàng)目時周邊路段/交叉口交通量及飽和度序號路段/交叉口名稱通行能力(pcu/h )高峰小時交誦量(pcu/h )飽和度服務(wù)水平1寧夏路(項(xiàng)目門前段)480026000.54二級2寧夏路-隆德路520033500.64二級3寧夏路-燕兒島路560042300.76三級注：服務(wù)水平一級，飽和度0.4，汽車在暢通條件下行駛，車輛間基本上不 存在相互干擾；服務(wù)水平二級，飽和度 0.4-0.7，部