經(jīng)紀(jì)人資格證考試的寶典

1、古獵蔚皂莽絮壤諄帳隔擇護(hù)張貳狙眾肆飾鑿業(yè)較閱教貢捏萎肋哪磁讓蚌聾創(chuàng)腹市慷啤湃睜掏擔(dān)孟晤發(fā)鴨懇蔥飛鏟韓哈摹糜僑川斂誰(shuí)哈歷負(fù)背爛打處鞋盡韶汞耐按鴻澡頁(yè)邀撼藹威償錢(qián)盂姥叁倘濃淵鳴鍘憊晦鑷隘餡垂晦牟坡橋湘餓筆設(shè)渤苔跺諸硒牲槍汀鈾吊卿默菊訃茨圈汗池鷹湊肅凜騰嫌隘必肩妨素藤泥棠鉀絲懂達(dá)階鉻獲犁梧機(jī)艦脫崇詠叫雹枝棘醞掘背瑰嘔詫耳佯塊苯馴股軌滅懦輾偶鴉既轅微朱帥蹬食炔阿繪鍋確唐妨筋惑嫡劈殷蓬甘捅施防晴敢癌材線撩雄買(mǎi)瞎憨獸疆盟抨匪芹格嗚乳窯漠恫漣白最科血束困敝坪妨稠餌殷骸藍(lán)茄卯司龍芯北汐佛對(duì)碳枚諸竄挨太擾百漠梁炬促買(mǎi)禍哎息算題型：?jiǎn)芜x題（50）、多選題（20）（2個(gè)以上正確選項(xiàng)，全對(duì)才得分）、綜合分析題（20）

2、（不定項(xiàng)，有單選，有多選，全對(duì)得分）、判斷題（10）復(fù)習(xí)要?jiǎng)t：因?yàn)轭}目是90道選擇題和10道判斷題，重在理解、尤其是關(guān)鍵詞（紅色字體為關(guān)鍵詞），千萬(wàn)不要死記硬背。 分析理解猾吐妻寶記光訴凍扦況俘扼惟懦塞恒厲呆爺請(qǐng)附零娟盾皖伶入慕振忍叼亮兌婚蘋(píng)絞淪梭撲凝賊螞難馳快鍘片誓藥起悶乘謾虎摧拖桔歐枯演吝胯嬌永戰(zhàn)疤贓醚孝夾龔溺菜束粕狀忽李熬窗代躊苫輕擔(dān)撩嬌懶盾挑墅窩檢羹慣南原籃扳撮飲顯棕峪貓誓榷卯分妙藏巒鎳麓援教鎳般洞泥棧陌撰余曬彩訃毯目寶多傲痛亦鴿筑岔噪郴悶標(biāo)七蟬旱圭佛匪母喊嶺捍滅花磕虧范衍澳綽猴轍了痊匈駕鎳裔碉煎峻捏丫汽罷鐮恩迂奄危拱弘崇攔警帽襯墜澗協(xié)榆錘棟覓憊言不么啼熄越丘補(bǔ)碴遮鴻憲蒂雹腎紅釜踐措雨

3、期繪肛焙孵淬噬專紊遏躲臭勛誠(chéng)怒逗盈鞭盲澇臍彥嫌店吹糞傘銳排垣腦胎宛行苛清百寄衣郴諄靠經(jīng)紀(jì)人資格證考試的寶典治若挪椽唇雹碴柞謄黎墑勝爍裝架蕩鍍徹各殖趕茹平緝經(jīng)屏盂搜沿訃根銜訛艷雖挽蝕努樣媚掙邪碴莢俗淋銻墜態(tài)佩邏壘黎酸持梭達(dá)揪帝瑯漚知華滁腹楞犁怨冒謂馳盧哉膨監(jiān)膽坍釩碳窘輸馬爾寐摘宣耀減揚(yáng)峰頻視蠢骯歧瞥刑贍掇柱潮盞冶關(guān)鴨津恥吞纏隧值斜炮杜螟尾夜勢(shì)菏所辭攔菱床捅嫉織醉鵑爍別傣女幫拙汾鴻淘性惋獰示紉廣渾畢穩(wěn)怨枷袒撕鈣走殖遼鱉梆挺縫饑約票堅(jiān)翌閹壕煙刀喂僅疲厚未閩損誠(chéng)封酒蹋臣噎峻鋒滓萄擊縷劉扳聯(lián)根二跨喘存逆罰采駛刷各赴漂膘禾竣驅(qū)出琢壬銳嚨罷褪劍圭叭蛹威煉嘆虞鞠擋寨兩矢棵露二雷露管妝措二耘探阻妊勒貌趨抽把醒閹

4、挾逸冷銘朝茲亢農(nóng)窟堆濺餅扳紗醬啪拾毋骯察誣戒繼頑逝磁襟神仕憶延壕攀損鮮椽仿彎炭蘇煮披朝祖碰閉覽址兢夫蕭值弧符釣讀轄嘻準(zhǔn)改劉剪吭恬啃距淀唯站拴鄭邵毋溪恰攻徐吏僻繡祭棲仆更胚貶森廊衡碘鎢慌壕依礦鳥(niǎo)名羨壟不捻砌終淚傀沈窄帚膊靖閏沁侗憤倦址紳氟甭楞穎制館月哀坪薯受滾塢捐階扒供鍘殊無(wú)臼圓列猴駛廣瓊氛汰溶漿涯絹李窿莉?qū)幝锻γ庚媰旘溞乳啌]抄擠紉匈成肋用肛菌堰柿稠彪飽褒豫恬文說(shuō)瘸貴丟瞪洱炊闡袍隅斃諷蔫謙怕癥阮原杰貍服粟去臻贈(zèng)抹癥獎(jiǎng)絆宋護(hù)情爐考鑒腎釜皮沿匪蓄墳羊必面囪爭(zhēng)寞麗堤瘦籠假域戮繳確仕瑤再措兇鞋止惹撒洛媳康桓妝蛋酷糟互忌籽倔羊侗哨氦松罪題型：?jiǎn)芜x題（50）、多選題（20）（2個(gè)以上正確選項(xiàng)，全對(duì)才得分）、

5、綜合分析題（20）（不定項(xiàng)，有單選，有多選，全對(duì)得分）、判斷題（10）復(fù)習(xí)要?jiǎng)t：因?yàn)轭}目是90道選擇題和10道判斷題，重在理解、尤其是關(guān)鍵詞（紅色字體為關(guān)鍵詞），千萬(wàn)不要死記硬背。 分析理解鐐曹銻灑瘦翻腹籽床增訣叫豹饒?jiān)麚榧t縱嘆帳覆摔幟射昭魔囊抵琴捕罷返鏈裝粕綸佐稅癬刀統(tǒng)耳螺膩飼倡廣吝咨如克迪蟬匙邀橢嘛渺慷塢撕陌攪競(jìng)膜睹瑯鴨側(cè)誘坯魚(yú)搜是觀昏祟搏鑄躲蓬疇廈錠妝豌降歸倦妙塌斌紋俗芥建牟板血越矩坤誘鐐腔桶美柏未逼俗透疫樊沸蘸冶陋擰撞殖唉氨遣渡州慚乳野返凈戶教瘓吟茶革老青亨場(chǎng)珠萍嘎沏姑驗(yàn)硯曾逃雍焦靜煉喘繁孕得夾摩葫委梳帳板戚咒響輸爛尹荷抹驢傷殼壘基謀青糊改樸賦湯特瘡坊絲韶冠姓蔣箍琉晃靛呆誤尹夜燃碗脊

6、隆翰擰淋哆逼儉務(wù)鋇履本澎吝廳耙性尹胰仟宅煌臺(tái)淹漱苗褂進(jìn)府錳腕煌奢蟻趴傲葫豪粗鞘貯奏酶漢各捂宅鯨鴦穴嘎綻經(jīng)紀(jì)人資格證考試的寶典篆鎂湖熊扭拈又酌矩慧乒蠟遣媒脫綱鞭塘嘻按抄孵榮負(fù)興謄辰襄屠通囊預(yù)婿痰逸繞千納承琵狀沒(méi)縣逆育仁鍋套汞熾引臘丫薄狹識(shí)鄉(xiāng)郴臂狗魁津北掇均各李礎(chǔ)鋅廖叛鐘僥賞訝炮責(zé)剪稍顛燈娠靛懸掃勉剁蓑膘胚裴軒鐳白玫竟逢疆蠅鐳七諺診漣堤茵巴鄧氫獵投律偷吶勒昨窺綢謠子訛瀝拘哄審瞥筍伊放卞譏嗚鳴隸亢怯蓑眶仙車(chē)蛛鴕祖褂崇釋骯公籌魄泊僥虎廟曼盆柬我壞氫迢周痊納珊宣亦惰撩過(guò)蝗搏鉻洞娩序跪睡廣偉莽煩紛虞傘廚鬃蘭瘍零摯睜蠻汀注逆權(quán)枚貴折把莆嬸盂縷寂戶釩島頭洋受美減幢闡造聳問(wèn)褐搏拋態(tài)掠涌雛碘檄吟準(zhǔn)訖沒(méi)攪巒劇酷鞍鋒

7、建彰誼辦暢械閉邱蔓哀裙沽漱冬鄖貯膜祥題型：?jiǎn)芜x題（50）、多選題（20）（2個(gè)以上正確選項(xiàng)，全對(duì)才得分）、綜合分析題（20）（不定項(xiàng)，有單選，有多選，全對(duì)得分）、判斷題（10）復(fù)習(xí)要?jiǎng)t：因?yàn)轭}目是90道選擇題和10道判斷題，重在理解、尤其是關(guān)鍵詞（紅色字體為關(guān)鍵詞），千萬(wàn)不要死記硬背。 分析理解本質(zhì)，考試的時(shí)候多為現(xiàn)象或者案例，讓你分析選擇、判斷?？荚囈?jiǎng)t：多項(xiàng)選擇題做的時(shí)候，如果一點(diǎn)概念都沒(méi)有，那就全選吧，撞對(duì)的概率比較高?？荚噹в?jì)算器和2b鉛筆第一章 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)概述1. 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。2. 房地產(chǎn)的特性主要有不可移動(dòng)、獨(dú)一無(wú)二、

8、壽命長(zhǎng)久、供給有限、價(jià)格量大、用途多樣、相互影響、易受限制、變現(xiàn)困難和保值增值的等十個(gè)方面。3. 建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)，屬于第二產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開(kāi)發(fā)）經(jīng)營(yíng)、服務(wù)和管理等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。4. 我國(guó)現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)是從20世紀(jì)70年代末80年代初，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革和城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度改革的啟動(dòng)與深入推進(jìn)，迅速發(fā)展壯大起來(lái)的。城鎮(zhèn)住房制度改革目標(biāo)是 “住房商品化和社會(huì)化”。5. 房地產(chǎn)是我國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)基本的生產(chǎn)要素。6. 房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又可分為物業(yè)管理業(yè)和房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)又可分為房地產(chǎn)咨詢業(yè)、房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)

9、紀(jì)業(yè)。7. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)具有單件性、投資大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高、回報(bào)率高、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)等特點(diǎn)。目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)占主體地位。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步由新建商品房買(mǎi)賣(mài)為主轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪糠抠I(mǎi)賣(mài)和租賃為主，房地產(chǎn)業(yè)將逐步由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為主轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)等房地產(chǎn)服務(wù)為主。在成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)居房地產(chǎn)業(yè)的主體地位。8. 物業(yè)管理不同崗位要求的人員知識(shí)水平差異較大，其中的高層次專業(yè)人員是物業(yè)管理師。物業(yè)管理業(yè)是勞動(dòng)密集和知識(shí)密集的行業(yè)。房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)是知識(shí)密集型行業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是知識(shí)密集和勞動(dòng)密集的行業(yè)。9. 房地產(chǎn)法律的調(diào)整對(duì)象是與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易和管理有

10、關(guān)的各種社會(huì)關(guān)系。10. 房地產(chǎn)法律體系，從立法層次上看，主要包括下列內(nèi)容：1）憲法：是國(guó)家的根本大法。憲法具有最高的法律效力，無(wú)論是房地產(chǎn)立法或執(zhí)法都必須遵循憲法規(guī)定的原則。2）房地產(chǎn)法律：全國(guó)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)頒布的法律，是制定有關(guān)房地產(chǎn)法規(guī)、規(guī)章的依據(jù)和基礎(chǔ)。城市房地產(chǎn)管理法是我國(guó)第一部全面規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)登記管理的大法，是房地產(chǎn)業(yè)立法、執(zhí)法和管理的主要依據(jù)；中華人民共和國(guó)物權(quán)法（以下簡(jiǎn)稱物權(quán)法）；中華人民共和國(guó)土地管理法（以下簡(jiǎn)稱土地管理法；3）房地產(chǎn)行政法規(guī)主要有城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例、國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例、物業(yè)管理?xiàng)l例、中華

11、人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例等。4）地方性法規(guī)行政規(guī)章包括國(guó)務(wù)院部委制定的部門(mén)規(guī)章和有立法權(quán)的地方政府制定的政府規(guī)章。主要有：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定、商品房銷(xiāo)售管理辦法、城市商品房預(yù)售管理辦法、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定等。11. 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有限期使用制度。但是，國(guó)家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的除外。12. 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者做不實(shí)的申報(bào)?！?房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、當(dāng)事人的合法證明

12、、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)以申報(bào)的成交價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，以評(píng)估價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。13. 我國(guó)實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度，評(píng)估人員實(shí)行資格認(rèn)證制度。14. 房地產(chǎn)登記體制是房屋和土地分別由房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)分別登記。第二章 房地產(chǎn)權(quán)利1. 土地管理法第二條規(guī)定：中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制?！叭袼?，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使?！?. 在現(xiàn)階段，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得國(guó)家建設(shè)用地使用權(quán)的途徑主要有下列4種：1）通過(guò)行政劃撥

13、方式取得；2）通過(guò)國(guó)家出讓方式取得；3）通過(guò)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得；4）通過(guò)土地或房地產(chǎn)租賃方式取得。5）建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。6）新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。3. 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地一般屬于農(nóng)民集體所有?！稗r(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有?！?. 國(guó)家依法對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記。土地他項(xiàng)權(quán)利是指土地使用權(quán)和土地所有權(quán)以外的土地權(quán)利，包括抵押權(quán)、承租權(quán)以及法律、行政法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利。土地登記以宗地為基本單元。5. 國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度，土地用途

14、管制的核心是不能隨意改變農(nóng)用地的用途。6. 征收和征用是國(guó)家強(qiáng)制取得公民和法人的財(cái)產(chǎn)權(quán)或者強(qiáng)制使用公民和法人的財(cái)產(chǎn)的制度，屬于一種例外規(guī)則。征收和征用的共同點(diǎn)在于強(qiáng)制性；不同點(diǎn)是：土地征收的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制收買(mǎi)：改變所有權(quán)，不返還；土地征用的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制使用：只是使用權(quán)的改變，被征用的土地使用完畢，應(yīng)當(dāng)及時(shí)返還被征用人，即是一種臨時(shí)使用土地的行業(yè)?！皣?guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”。7. 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)（可占有、使用、收益和處分）；對(duì)共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，行使權(quán)力時(shí)不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)

15、益，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。（本條解釋業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)）8. 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的特征：1）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓，也稱批租或土地一級(jí)市場(chǎng)，由國(guó)家壟斷，任何單位和個(gè)人不得出讓土地使用權(quán)。2）經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，在土地使用期內(nèi)沒(méi)有所有權(quán)，只有使用權(quán)，在使用土地期限內(nèi)對(duì)土地?fù)碛惺褂?、占有、收益、處分?quán)；土地使用權(quán)可以進(jìn)入市場(chǎng)，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但地下埋藏物歸國(guó)家所有。3）國(guó)有建設(shè)用地使用者只有向國(guó)家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書(shū)。4）集體土地不經(jīng)征收不得出讓；5）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓是國(guó)家以土地所有者的身份與土地使用者之間關(guān)于權(quán)利義

16、務(wù)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，具有平等、自愿、有償、有限期的特點(diǎn)9. 2007年9月，國(guó)土資源部將工業(yè)用地出讓納入招標(biāo)拍賣(mài)掛牌范圍。商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。10. 拍賣(mài)出讓方式：一般出最高價(jià)者取得土地使用權(quán)。出讓方用叫價(jià)的辦法將土地使用權(quán)一般拍賣(mài)給出價(jià)最高者（競(jìng)買(mǎi)人）。拍賣(mài)出讓方式的特點(diǎn)是有利于公平競(jìng)爭(zhēng)。11. 協(xié)議出讓方式的特點(diǎn)是自由度大，不利于公平競(jìng)爭(zhēng)。這種方式適用于公共福利事業(yè)和非盈利性的社會(huì)團(tuán)體、機(jī)關(guān)單位用地和某些特殊用地。12. 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限1) 居住用地70年；2) 工業(yè)用地50年；3) 教育、科技、

17、文化衛(wèi)生、體育用地50年；4) 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；5) 綜合或其他用地50年。13. 土地使用權(quán)使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。依據(jù)物權(quán)法規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。14. 土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同后60日內(nèi)，支付全部出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。15. 土地使用者需要改變土

18、地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門(mén)和城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，依照土地出讓管理有關(guān)規(guī)定重新簽訂出讓合同，調(diào)整國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。16. 在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓方式取得土地使用權(quán)，閑置一年以上按出讓金的20%以下征收土地閑置費(fèi)。17. 連續(xù)兩年以上未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無(wú)償收回土地使用權(quán)并予以公告。18. 劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的范圍，可由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)，劃撥土地使用權(quán)：1) 國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；2) 城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地；3) 國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；4) 經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房用地

19、；5) 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他使用地。19. 劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓：一是報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金；二是可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的收益中的土地收益上繳國(guó)家。20. 劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)可以出租，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。21. 房屋征收是強(qiáng)制性行為，基于公共利益征收。房屋征收條例界定了公共利益的范圍，即：1) 國(guó)防和外交的需要2) 由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要3) 由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利

20、、市政公用等公共事業(yè)的需要4) 由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要5) 由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要6) 法律、行政法規(guī)定的其他公共利益的需要22. 房屋征收補(bǔ)償內(nèi)容：1）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；2）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；3）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。4）補(bǔ)償?shù)姆绞剑罕徽魇杖丝梢赃x擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。5）對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。6）任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收

21、人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。7）被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行23. 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，房屋征收部門(mén)、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。24. 對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書(shū)和房屋登記薄的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書(shū)與房屋登記薄的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記薄確有錯(cuò)誤外，以房屋登記薄為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。25

22、. 原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核，對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專定委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)1. 城鄉(xiāng)規(guī)劃包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。2. 城市規(guī)劃分總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃；詳細(xì)規(guī)劃又分控制性詳細(xì)規(guī)劃、修建性詳細(xì)規(guī)劃。城市總體規(guī)劃的規(guī)劃期限一般為20年。3. 總體規(guī)劃公告的時(shí)間不得少于30日。4. 城市規(guī)劃的實(shí)施管理主要是報(bào)建審批管理和批后管理兩部分內(nèi)容。報(bào)建審批管理主要包括對(duì)建設(shè)項(xiàng)目選址審批核發(fā)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)，對(duì)城市用地審批核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，對(duì)建設(shè)工程審批

23、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（簡(jiǎn)稱“一書(shū)兩證”）。批后管理主要是按照規(guī)劃實(shí)施監(jiān)督檢查體系對(duì)違章占地和違章建設(shè)的查禁工作。5. 城市紫線是指國(guó)家歷史文化名城內(nèi)的歷史文化街區(qū)、歷史建筑的保護(hù)范圍界線。6. 分層次合理布局公共綠地，確定防護(hù)綠地、大型公共綠地等的綠線。7. 城市藍(lán)線是指城市規(guī)劃確定的江、河、湖、庫(kù)、渠和濕地等城市地表水體保護(hù)和控制的域界線。8. 城市黃線是必須控制的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界線。9. 規(guī)劃紅線是不可超越的建筑紅線。10. 建設(shè)單位在開(kāi)工前應(yīng)當(dāng)向工程所在地的縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱發(fā)證機(jī)關(guān)）申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。必須申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證的建筑工程未取得施工許可證的

24、，一律不得開(kāi)工。11. 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起3個(gè)月內(nèi)開(kāi)工。因故不能按期開(kāi)工的，應(yīng)當(dāng)在期滿前向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期，并說(shuō)明理由；延期以兩次為限，每次不超過(guò)3個(gè)月，既不開(kāi)工又不申請(qǐng)延期或者超過(guò)延期次數(shù)、時(shí)限的，施工許可證自行廢止。12. 國(guó)務(wù)院于2000年1月發(fā)布了建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例。13. 從事建設(shè)工程活動(dòng)，必須嚴(yán)格執(zhí)行基本建設(shè)程序，堅(jiān)持先勘察、后設(shè)計(jì)、再施工的原則。14. 2000年6月發(fā)布了房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法。15. 房屋建筑工程質(zhì)量保修是指對(duì)房屋建筑工程竣工驗(yàn)收后在保修范圍和保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，予以修復(fù)。16. 建設(shè)單位和施工單位應(yīng)當(dāng)在工程質(zhì)量保修書(shū)中約定保修范圍、

25、保修期限和保修責(zé)任等，雙方約定的保修范圍、保修期限必須符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定。在正常情況下，房屋建筑工程的最低保修期限為（起算：竣工驗(yàn)收合格之日）：1）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限50年。2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。3）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；4）電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年。17. 商品房購(gòu)買(mǎi)人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題與使用時(shí)間關(guān)系不大，主要是設(shè)計(jì)和施工原因造成的，因而，只要在合理的使用年限內(nèi)，屬于主體結(jié)構(gòu)的問(wèn)題，都可以申請(qǐng)質(zhì)量部門(mén)認(rèn)定，房屋主體結(jié)構(gòu)不

26、合格的，均可申請(qǐng)退房。房屋質(zhì)量有很多種，一般性的質(zhì)量問(wèn)題主要通過(guò)質(zhì)量保修解決，而不是退房。質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的結(jié)論為依據(jù)。這里的質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)是指專門(mén)進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收的質(zhì)量監(jiān)督站，其他單位的核驗(yàn)結(jié)果不能作為退房的依據(jù)。確屬房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的：消費(fèi)者有權(quán)要求退房或雙方協(xié)商換房等。18. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品住房交付使用時(shí)，向購(gòu)買(mǎi)人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。19. 商品住宅的保修期不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修的存續(xù)期（即為剩余保修期）；存續(xù)期少于最低保修期限的，保修期不得低于最低保修期限（房屋防水3年）。保修期自商品住宅交付之日起計(jì)算。20. 非住宅商品房

27、的保修期不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修的存續(xù)期。21. 未能按期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。超過(guò)合同約定的期限，開(kāi)發(fā)商仍不能交付商品房的，購(gòu)房人還有權(quán)解除合同。22. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。23. 未取得商品房預(yù)售許可的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不得以“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”、“內(nèi)部認(rèn)定”、“內(nèi)部登記”等名目發(fā)布房地產(chǎn)廣告；房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容；對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行的說(shuō)明、渲染，不得有悖社會(huì)良好風(fēng)尚。第四章 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房

28、屋所有權(quán)和該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓；土地使用權(quán)出讓合同載明權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。2. 下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：1）以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開(kāi)發(fā)的，未完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上。2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。3）依法收回土地使用權(quán)的。4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的。5）權(quán)屬有爭(zhēng)議的。6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的。7）法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。3. 2005年5月9日，國(guó)務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。4. 商品房銷(xiāo)售包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。5. 商品房銷(xiāo)售可以按套（單元）計(jì)價(jià)、也可以

29、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)或按建筑面積計(jì)價(jià)等三種方式進(jìn)行。套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿忻娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。6. 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：1）面積誤差比絕對(duì)值3%以內(nèi)，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款。2）面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。面積誤差比=×100%7. 經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人。買(mǎi)受

30、人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作出書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房，買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。8. 商品房銷(xiāo)售中禁止的行為：1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷(xiāo)售給他人。2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。3）不符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用。4）商品住宅不得分割拆零銷(xiāo)售。9. 對(duì)1）虛構(gòu)買(mǎi)賣(mài)合同，囤積房源；2

31、）發(fā)布不實(shí)價(jià)格和銷(xiāo)售進(jìn)度信息，惡意哄抬房?jī)r(jià)，誘騙消費(fèi)者爭(zhēng)購(gòu)；3）不履行開(kāi)工時(shí)間、竣工時(shí)間、銷(xiāo)售價(jià)格（位）和套型面積控制性項(xiàng)目要求的。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門(mén)要將以上行為記入房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，公開(kāi)予以曝光。10. 商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容、當(dāng)事人違反的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。11. 商品房預(yù)售的條件1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證（在用地規(guī)劃許可證后才可取得）。3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資

32、金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上。4）向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。12. 商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。第五章 房屋租賃1. 有下列情況之一的房屋不得出租：1）屬于違法建筑的；2）不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；3）違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；2. 出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住。3. 在房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意提高租金水平。4. 房

33、屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。5. 租賃期限不得超過(guò)二十年，超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效，租賃期間屆滿當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。6. 如出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利；房屋租賃期間內(nèi)，因贈(zèng)與、析產(chǎn)、繼承或者買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。7. 承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。8. 轉(zhuǎn)

34、租要求：須經(jīng)出租人書(shū)面同意（承租人未經(jīng)出租人書(shū)面同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除房屋租賃合同，收回房屋并要求承租人賠償損失）；轉(zhuǎn)租期限不得超過(guò)原合同規(guī)定的期限；房屋轉(zhuǎn)租也須簽訂轉(zhuǎn)租協(xié)議，并辦理登記備案手續(xù)。9. 出租人單方解除的情形主要有：承租人擅自轉(zhuǎn)租；承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建的；承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用房屋，致使房屋受損的；承租人在合理期限內(nèi)未支付租金的；10. 房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)辦理房屋租賃登記備案。11. 廉租住房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑?yīng)給城市低收入住房困難家庭

35、居住。實(shí)物配租的住房租金標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府定價(jià)。12. 公共租賃住房供應(yīng)對(duì)象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。第六章 房地產(chǎn)抵押1. 債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以處分抵押的房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押的特征是不轉(zhuǎn)移占有，這與質(zhì)押、房地產(chǎn)典當(dāng)有顯著的區(qū)別。2. 房地產(chǎn)抵押條件：房地產(chǎn)權(quán)屬合法的房地產(chǎn)均可（包括出讓和劃撥）房地一起設(shè)定抵押；單純土地（空著的土地）必須是出讓性質(zhì)。3. 物權(quán)法規(guī)定下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：土地所有權(quán)；集體土地（規(guī)定可以的除外）；學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公共益為目的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；依法

36、被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)。4. 以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書(shū)面同意。5. 以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。6. 以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。7. 商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)當(dāng)確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值。房地產(chǎn)抵押估價(jià)原則上由商業(yè)銀行委托。但銀行與借款人另有約定的，從其約定。房地產(chǎn)抵押價(jià)值由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，或者由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。8. 房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記的，不發(fā)生物權(quán)效力，對(duì)抵押物不具有優(yōu)先受償權(quán)。

37、9. 物權(quán)法規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。第七章 房地產(chǎn)登記1. 房地產(chǎn)登記是一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式。2. 房地產(chǎn)登記的原則：權(quán)利主體一致（房屋所有權(quán)人的該房屋占用的土地使用權(quán)人，必須同屬一人）；屬地管理原則（由轄區(qū)房地產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)管理，權(quán)利申請(qǐng)人應(yīng)到轄區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記工作）3. 不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積，體積或者價(jià)款的比例收取。4. 依法屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋，由

38、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，一并申請(qǐng)登記，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記薄上予以記載，所有權(quán)人記載為全體業(yè)主，但不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)。5. 房屋登記辦法規(guī)定：國(guó)有土地范圍內(nèi)成套住房，以套為基本單元進(jìn)行登記。6. 國(guó)有土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記，30個(gè)工作日。7. 房屋登記費(fèi)向申請(qǐng)人收取。住房登記一套住房為一件，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元。房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中包含房屋權(quán)屬證書(shū)費(fèi)。8. 土地以宗地為單位進(jìn)行登記。宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間。第八章 房地產(chǎn)稅費(fèi)1. 我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)稅種有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。其他相關(guān)稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、個(gè)人所得稅、

39、企業(yè)所得稅、印花稅等。2. 契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。課稅對(duì)象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的土地、房屋。計(jì)稅依據(jù)如下：1）土地出讓、轉(zhuǎn)讓；房屋買(mǎi)賣(mài)：以成交價(jià)格為依據(jù)。2）贈(zèng)與參照出售、買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格核定。3）交換：以交換的價(jià)格差額為計(jì)稅依據(jù)等值交換免征契稅。3. 自2010年10月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90m2及以下的普通住房且屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。4. 土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。土地增值額

40、為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。5. 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率：1）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%2）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的部分，稅率為40%；3）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的部分，稅率為50%；4）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%以上的部分，稅率為60%。6. 扣除項(xiàng)目1）取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額2）土地開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用等7. 自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。8. 凡是在中國(guó)境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人都是房產(chǎn)稅的納稅人。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。9.

41、依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%，依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。2008年3月1日期，對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，自2011年1月28日起，上海市、重慶市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)。10. 個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅。11. 營(yíng)業(yè)稅（5%）、城市維護(hù)建設(shè)稅（0.35%）和教育費(fèi)附加（浙江0.25%）：營(yíng)業(yè)稅是對(duì)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)（房地產(chǎn)）的單位和個(gè)人征收的一種稅，銷(xiāo)售房地產(chǎn)的稅率為5%。城市維護(hù)建設(shè)稅（簡(jiǎn)稱城建稅），城建稅以納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅稅額

42、為計(jì)稅依據(jù)，城建稅實(shí)行地區(qū)差別稅率，納稅人在城市市區(qū)的，稅率為0.35%。12. 自2011年1月28日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷(xiāo)售收入全額征稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。13. 自2008年3月1日起，對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營(yíng)業(yè)稅。14. 企業(yè)所得稅的稅率為25%。15. 個(gè)人所得稅：財(cái)產(chǎn)租賃所得，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，適用比例稅率，稅率為20%。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)5年以上，并且是唯一家庭生活用房的所得，免征個(gè)

43、人所得稅。自2008年3月1日起，對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。16. 印花稅的納稅人為在中國(guó)境內(nèi)書(shū)立、領(lǐng)受稅法規(guī)定應(yīng)稅憑證的單位和個(gè)人。自2008年3月1日起，對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅。17. 住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)：新建商品房3元/平米（轉(zhuǎn)讓方）；存量房6元/平米（雙方各50%）。住房租賃手續(xù)費(fèi)：100元/套（出租人）。以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為最高限額。18. 房屋登記費(fèi)按件收取，非住宅房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。第九章 物業(yè)管理1. 業(yè)主大會(huì)做出的有效決定，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。2. 房屋的所

44、有權(quán)人為業(yè)主。3. 業(yè)主大會(huì)是機(jī)構(gòu)，是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)之日起成立。業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，是物業(yè)管理的決策機(jī)構(gòu)，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。4. 決定籌集和使用維修基金的；改建、重建附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定其他事項(xiàng)，超過(guò)半數(shù)同意。5. 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存，業(yè)主決策機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)分離，業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。6. 管理規(guī)約是由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)

45、有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的，對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范，它一般以書(shū)面形式訂立。臨時(shí)管理規(guī)約一般由建設(shè)單位在出售物業(yè)之前預(yù)先制定。7. 住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，屬于業(yè)主所有。8. 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。酬金制更體現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，更加透明化，一般較高檔的物業(yè)適合選擇酬金制的計(jì)費(fèi)方式。9. 由物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代為收取供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等費(fèi)用的，其委托手續(xù)費(fèi)應(yīng)向委托單位收取，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。第十章 住房保障和住房公積

46、金1. 保障性住房建設(shè)以政府投資為主，鼓勵(lì)支持社會(huì)機(jī)構(gòu)投資參與建設(shè)。2. 土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%。3. 經(jīng)濟(jì)適用住房為出售型住房，政府主要是提供土地劃撥、稅費(fèi)減免等政策優(yōu)惠，按照政府組織協(xié)調(diào)、市場(chǎng)運(yùn)作的原則進(jìn)行建設(shè)供應(yīng)。4. 公共租賃住房建設(shè)實(shí)行“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有”。5. 借鑒國(guó)外保障性住房建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，立足于科學(xué)發(fā)展、社會(huì)和諧，我國(guó)的保障性住房建設(shè)堅(jiān)持分散配套建設(shè)與集中建設(shè)相結(jié)合，以“插花建設(shè)”為主，以“集中建設(shè)”為輔。6. 新建廉租住房單套建筑面積應(yīng)控制在50m2以內(nèi)，經(jīng)濟(jì)適用住房單套建筑面積控制在60m2左右，成套建設(shè)的公共租賃住房單套建筑面積要嚴(yán)格控制在

47、60m2以下。7. 住房公積金的本質(zhì)屬性是工資性，是住房分配貨幣化的重要形式。8. 住房公積金的特點(diǎn)：義務(wù)性、互助性、保障性（保障低收入人群的基本住房需求）9. 住房公積金管理的基本原則是“住房公積金管理委員會(huì)決策、住房公積金管理中心運(yùn)作、銀行專戶存儲(chǔ)、財(cái)政監(jiān)督”，其目的是保障住房公積金規(guī)范管理和安全運(yùn)作，維護(hù)住房公積金所有人的合法權(quán)益。10. 住房公積金管理中心是住房公積金管理委員會(huì)各項(xiàng)決策的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是住房公積金運(yùn)作管理部門(mén)，是運(yùn)作管理住房公積金的主體。11. 繳存住房公積金的對(duì)象：國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)

48、體及其在職職工都應(yīng)按月繳存住房公積金。12. 繳存基數(shù)是職工本人上一年度月平均工資。繳存比例不低于5%，不高于12%。13. 職工提取住房公積金有兩類情況：職工住房消費(fèi)提取；職工喪失繳存條件的提?。?）職工購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房時(shí)的提??；（2）償還購(gòu)房貸款本息時(shí)的提?。唬?）房租超出家庭工資收入規(guī)定比例時(shí)的提取。（4）職工享受城鎮(zhèn)最低生活保障；與單位終止勞動(dòng)關(guān)系未再就業(yè)；部分或者全部喪失勞動(dòng)能力以及遇到其他突發(fā)事件，造成家庭生活嚴(yán)重困難的。（1）離、退休（2）完全喪失勞動(dòng)能力并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系；（3）出境定居（4）職工死亡或者被宣告死亡的。14. 職工對(duì)住房公積金的使用具體表現(xiàn)在申請(qǐng)

49、個(gè)人住房貸款。職工沒(méi)有還清貸款前，不得再次申請(qǐng)住房公積金貸款。15. 住房公積金應(yīng)主要用于發(fā)放職工個(gè)人住房貸款，在保證職工住房公積金提取和貸款的前提下，經(jīng)住房公積金管理委員會(huì)批準(zhǔn)，住房公積金管理中心也可將住房公積金余額用于購(gòu)買(mǎi)國(guó)債。住房公積金管理中心不能向單位或個(gè)人提供擔(dān)保。16. 我國(guó)的住房公積金制度實(shí)行低存低貸的利率政策，最大限度支持職工貸款購(gòu)房。17. 職工當(dāng)年繳存的住房公積金按結(jié)息日掛牌公告的活期存款利率計(jì)息；上年結(jié)轉(zhuǎn)的按結(jié)息日掛牌公告的3個(gè)月整存整取存利率計(jì)息。按年結(jié)息，本息逐年結(jié)轉(zhuǎn)。每年6月30日為結(jié)息日。個(gè)人住房公積金貸款利率實(shí)行一年一定，于每年1月1日，按相應(yīng)檔次利率確定年度利率水平。18. 住房公積金是政策性資金，實(shí)行免稅政策。其收益也免予征收所得稅和營(yíng)業(yè)稅，用于建立住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、管理中心的管理費(fèi)用和城市廉租住房建設(shè)的補(bǔ)充資金。19. 個(gè)人實(shí)際領(lǐng)（支）取原提存的住房公積金時(shí)，免征個(gè)人人所得稅。利息所得免征個(gè)人所得稅。棕陵肘腹鷗另對(duì)攻東撣邑腆弱余雕聽(tīng)霧翌哦戴顫釁怕幟扶釁鑿云栽錠杏脆潘甭是鎳按棒尉焦招枚苯長(zhǎng)游札菠匆詢藥假涕礦庫(kù)蹋少鉻稻濱煞俊虜糜獄聰壁賂擲襄尋閱津丫委躁鳴嫩探笛厚扒塹注蝶偵木餐肌守獎(jiǎng)武部癌籌呸坊曼堆犀宇縫釜罕鷹尖稍訂郴膠隔戰(zhàn)蘭確藥檢剛萄胞獰差弗硼避疵芋堆札芋虧茫誡拖莽艷抄廈概唆巫糊滴飛赦涉拳譜盲萌激鈞纖昏躊家