東方物業(yè)管理全套資料

1、 目 錄 一、物業(yè)部組織架構(gòu)與人員結(jié)構(gòu)3二、部門職責4三、物業(yè)部各崗位職責5、物業(yè)部經(jīng)理職責5、運行督辦經(jīng)理職責：5、樓宇管理經(jīng)理職責5、強電主管職責5、給排水、空調(diào)主管職責6、弱電主管職責6、電梯主管職責6、樓宇維修主管職責7、文員職責710、維修電工領班職責811、管、鉗工領班職責812、維修管鉗工職責（實行考核上崗制度）813、維修電工職責（實行考核上崗制度）814、樓面維修工職責。（實行考核上崗制度）915、倉庫保管員職責。（實行考核上崗制度）916、物業(yè)部采購員職責。（實行考核上崗制度）9四、物業(yè)部主要工作內(nèi)容、程序及制度11（一）維修領班日常工作程序11（二）維修電工日常工作內(nèi)容及

2、注意事項11（三）弱電各系統(tǒng)工作程序12（四）維修管、鉗工日常工作內(nèi)容及注意事項12（五）樓面維修工日常工作內(nèi)容及注意事項13（六）電梯維修工日常工作內(nèi)容及注意事項13（七）設備三級保養(yǎng)制度13（八）設備檢修管理制度14（九）設備巡檢管理制度15（十）設備封存、啟用管理制度15（十一）工具借、領管理制度15（十二）樓面及其它部門設施維修程序17（十三）向財務部提供扣款數(shù)據(jù)要求17（十四）電梯科規(guī)章制度及操作規(guī)程18（十五）空調(diào)給排水科規(guī)章制度及操作規(guī)程29（十七）強電科規(guī)章制度及操作規(guī)程41（十八）、關于收繳水、電費的管理規(guī)定（試行）47（十九）關于賣場營業(yè)設施、裝修改造工程的管理規(guī)定49五、

3、物業(yè)部與相關部門間的關系5052 / 52一、物業(yè)部組織架構(gòu)與人員結(jié)構(gòu) 物業(yè)部經(jīng)理 文員 督辦經(jīng)理 空排科主管 電梯科主管 維修科主管 設備科主管 強電科主管 弱電科主管 維修班 運行班 空 空 樓 樓 設 設 運 設 樓 化 電 電 電 管 臨 材 采 倉 設 維 樓 樓 運 運 費 調(diào) 調(diào) 面 面 備 備 行 備 面 驗 扶 扶 扶 時 料 購 庫 備 修 層 修 行 行 用設 設 給 給 給 給 班 層 運 室 梯 梯 梯 理 工 審 員 保 管 班 維 保 班 值 管備 備 水 水 水 水 長 運 行 運 維 維 核 管 理 長 修 養(yǎng) 長 班 理維 維 維 維 維 維 行 行 保 保

4、 員 員 員 電 電 電 員修 修 修 修 修 修 工 班 工 工 工 工班 班 班 長長 長 長 樓 監(jiān) 消 廣 宇 控 防 播 自 報 系 系 控 警 統(tǒng) 統(tǒng)二、部門職責、負責購物中心設備設施正常、安全、經(jīng)濟運作，為購物中心的經(jīng)營提供基本保證。、負責購物中心所屬設備設施的運行、維修、保養(yǎng)工作，使之保持良好的工作性能技術狀況。、根據(jù)經(jīng)營布局要求及設備技術狀況，對設備設施進行合理調(diào)整改遷，使公司物業(yè)得到升值。、對部門員工進行嚴格管理、檢查、督促部門員工嚴格執(zhí)行公司各項管理制度。、組織部門員工進行物業(yè)管理培訓，提高員工綜合素質(zhì)。三、物業(yè)部各崗位職責、物業(yè)部經(jīng)理職責負責購物中心設備設施運作、維修、

5、保養(yǎng)工作， 使之保持良好的工作性能狀況；組織制定相應工作管理辦法、工作程序制度，編制、 審核物業(yè)部年度、月度計劃；合理組織實施維修、運行工作計劃及日常工作， 每月向安全運營部提交物業(yè)部工作分析報告；檢查、督促、考核部門員工嚴格執(zhí)行各項制度、程序、 規(guī)范及工作進度，了解部門員工思想狀況， 對不良傾向及時糾正。負責組織各項專業(yè)培訓，提高員工專業(yè)素質(zhì)。負責對直接下屬工作業(yè)績考核，并與工資掛鉤。全面負責購物中心物業(yè)部的技術管理工作， 督促各專業(yè)工程師盡職盡責，以確保配電、空調(diào)、給排水、弱電、 電梯等設備經(jīng)常處在優(yōu)良的技術狀態(tài)安全運行。負責購物中心的技術整改項目和新項目的施工質(zhì)量監(jiān)督的管理工作。、運行督

6、辦經(jīng)理職責： 積極配合物業(yè)部經(jīng)理搞好物業(yè)部的工作。每天檢查工程現(xiàn)場和設備狀況： 檢查設備運行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 檢查下層崗位紀律的工作態(tài)度，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。 檢查運行、維修記錄，掌握能耗情況，做好節(jié)能工作，并制定具體措施。 每月負責審查各大客戶的用電量、用水量報表，廣場購物中心總用電量、用水量及能耗情況。 各項培訓工作。、樓宇管理經(jīng)理職責、積極配合物業(yè)部經(jīng)理搞好物業(yè)部的工作。、對購物中心樓宇設施維修及改造工作費用審核。、對購物中心設施的裝修格局及品質(zhì)進行監(jiān)控。 針對購物中心的自身特點，做出適合的布局方案； 確保購物中心的裝修檔次，對專柜所用材料、顏色、 尺寸進行控制； 為新招專柜出

7、具平面尺寸圖， 并利用專業(yè)特點協(xié)助客戶設計及改造設施；對購物中心所用裝飾工程跟進、協(xié)調(diào)、 使之按計劃進度進行，并保證工程的質(zhì)量。 負責對購物中心設施維修和改進提供方案； 根據(jù)確定的設計方案按要求組織實施到位；、強電主管職責（）在物業(yè)部經(jīng)理領導下主管樓面配電、照明、變電設備的全面工作， 確保樓面配電柜， 照明設備經(jīng)常處在優(yōu)良的技術狀態(tài)下安全運行及日常安全管理。負責購物中心內(nèi)電話末端設備、線路的全面工作。（）每天檢查工程現(xiàn)場和設備狀況檢查設備運行狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。檢查下層崗位紀律和工作態(tài)度， 發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正，并如實記入考核成績。審查運行記錄，掌握能耗狀況，做好節(jié)能工作,做好記錄.（）每

8、月負責廣場各大客戶的用電量報表， 在空調(diào)工程師配合下核算廣場購物中心總用電量， 發(fā)現(xiàn)差異要分析原因，及時采取措施糾正。（）制定并貫徹電氣設備運行方案、檢修方案、 計劃和安全操作規(guī)程，監(jiān)督和檢查各班組合理使用電氣設備， 定期維護電氣設備的情況，并記錄歸檔。（）每月負責商場客戶， 除公司應配照明外的電費管理收取工作。（）負責督促檢查電氣設備的技術資料收集整理工作， 完善技術資料。（）掌握科技發(fā)展新動態(tài)，適時應用新技術。（）負責對直接下屬的業(yè)績考核并與工資掛鉤及各項培訓工作。、給排水、空調(diào)主管職責（）在物業(yè)部經(jīng)理的領導下主管樓面衛(wèi)生間給排水設施的維修、 保養(yǎng)和樓面空氣處理機的按時開關工作。負責物業(yè)部

9、所屬空調(diào)設備，室外給排水設備、 泵房設備的運行，維修等全面工作。（）每天檢查工程現(xiàn)場和設備狀況檢查設備運行狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。檢查下層崗位紀律和工作態(tài)度，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。審查運行記錄，掌握能耗狀況，做好節(jié)能工作,做好記錄.（）每月負責與強電主管配合核算空調(diào)用電量 。（）對系統(tǒng)設備的運行、維修狀況進行監(jiān)督、考核， 每月分析報表。（）負責空調(diào)系統(tǒng)技術資料的收集、整理工作， 完善技術資料。（）負責直接下屬的業(yè)績考核工作并與工資掛鉤及各項培訓工作。、弱電主管職責（）在物業(yè)部經(jīng)理的領導下主管廣場、電視監(jiān)控、防盜報警、廣播系統(tǒng)、 樓宇自控系統(tǒng)設備、線路的全面工作。負責購物中心消防系統(tǒng)設備線路的全

10、面工作。（）每天檢查工程現(xiàn)場和設備狀況 檢查設備運行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 審查運行、維修記錄。 負責對消防系統(tǒng)等設備運行，維修的工作，每月分析報表。 負責弱電系統(tǒng)技術資料的收集、整理工作、完善技術資料。 負責樓宇自控裝置的正常運行。、電梯主管職責 （）在物業(yè)部經(jīng)理的領導下 負責監(jiān)視分析購物中心電梯（部扶梯，臺直升梯）的運行情況， 保 證各種設備在規(guī)定的參數(shù)下運行， 發(fā)現(xiàn)異常應立即安排維修人員處理，并立即向上級報告，并做好記錄。 負責按電梯維保計劃對廣場電梯進行維保， 使電梯保值。 積極參加各種培訓， 對發(fā)生事故的隱患進行分析，查找原因、制定措施。 負責電梯設備運行、維修工作，每月分析報表。

11、、樓宇維修主管職責 （）在樓宇主管經(jīng)理指導下，負責各樓面柜臺、櫥窗、燈箱、貨架、樓面裝飾等其它設施的維修、保養(yǎng)工作， 以保證完美的經(jīng)營環(huán)境。 （）協(xié)助、配合其它工種（電工、鉗工、 水工）的維修保養(yǎng)工作。 （）根據(jù)維修保養(yǎng)計劃， 具體負責完成本工種的計劃任務，安排常規(guī)的巡查、維修、保養(yǎng)工作， 解決協(xié)調(diào)實施過程中所出現(xiàn)的各類問題。 對各樓面送交的維修申請單及時加以處理。對簡單維修工作要隨時處理， 保證完好率在以上。 （）嚴格執(zhí)行各項制度、規(guī)范、程序， 了解下屬員工思想狀況，嚴格管理，及時糾正不良傾向。 對本工種工作任務執(zhí)行情況進行檢查、考核驗收， 每月向維修主管提交樓面維修工作報告。 （）負責所屬

12、維修設備及公用工具的保管。、文員職責 （）規(guī)范化地管理本部門各種資料， 使之能方便應用，并充分發(fā)揮作用。具體包括： 與外部單位工作銜接、往來公文。 與購物中心各部門銜接，往來公文。所有機電設備資料檔案，設備運行狀況的統(tǒng)計， 通過資料統(tǒng)計搜集信息，反饋信息，為領導決策提供依據(jù)。所有設備維修記錄、報告、請示、批復的整理歸類。 向公司提交的工作計劃、報告及批復的歸檔。 公司下發(fā)的指示，通知及規(guī)章制度的歸檔。 本部門工作任務、 進度的調(diào)查報告及匯報材料總結(jié)的整理歸檔。 物業(yè)部所有相關會議的記錄及其整理、歸檔。 物業(yè)部內(nèi)部資料借閱管理。 （）負責賣場營業(yè)設施維修事宜。 樓面營業(yè)設施申請單、派工單的收集、

13、歸類。 根據(jù)申請單派工維修。 對維修中出現(xiàn)的問題， 及時報告并做好相關部門的協(xié)調(diào)解釋工作。 結(jié)算各專柜的維修費用，月底報送財務部。 （）負責物業(yè)部內(nèi)勤工作。 制訂每月排班、值班及考勤表。 辦理員工到崗、轉(zhuǎn)崗、離職手續(xù)。 辦理員工各種假事、加班、外出等事宜。 員工號牌、考勤卡、生活補貼、 生日補品等的辦理發(fā)放事宜及辦公區(qū)域的衛(wèi)生管理。 （）執(zhí)行上司指派的其它工作任務。10、維修電工領班職責 （1）在主管指導下，具體負責購物中心所屬設備、 設施電氣部分的維修、保養(yǎng)工作。 （2）協(xié)助配合其它工種的維修保養(yǎng)工作。 （3）根據(jù)維修保養(yǎng)計劃， 具體負責完成本工種的任務，安排常規(guī)維護、保養(yǎng)、巡查等項工作，

14、解決協(xié)調(diào)實施過程中所出現(xiàn)的各類問題， 對各樓面送交的維修申請單及時加以處理。 （4）嚴格執(zhí)行各項制度、規(guī)范、程序， 了解下屬員工思想狀況，嚴格管理，及時糾正不良傾向。 對本工種工作任務執(zhí)行情況進行檢查、考核、統(tǒng)計。 每月向維修主管提交維修電工工作報告。 （5）負責所屬維修設備、公用工具的保管。 并保證維修工作不拖拉，完好率在以上11、管、鉗工領班職責 （1）在主管的指導下，具體負責購物中心的空調(diào)、 給排水設施及其它設備、設施機械鉗工的維修、保養(yǎng)、運行工作。 （2）保證所屬各水系統(tǒng)暢通、無堵塞、無泄漏、各設備、設施機械鉗工部分保持良好性能狀況。 （3）作好其它工種的配合協(xié)調(diào)工作。 （4）根據(jù)維修

15、保養(yǎng)計劃，具體負責完成本工種各項任務，安排常規(guī)維修、維護，檢查工作， 解決協(xié)調(diào)實施過程中出現(xiàn)的各類問題，保證各樓面所送交維修單及時維修處理。 （5）嚴格執(zhí)行各項制度、規(guī)范、程序。 了解下屬員工思想狀況，嚴格管理，及時糾正不良傾向。 對本工種員工的工作進行檢查、驗收、統(tǒng)計、考核， 每月向上司提交管鉗工工作報告。12、維修管鉗工職責（實行考核上崗制度）（1） 服從本工種領班指令及工作安排，主動、 高效地進行工作。（2） 對購物中心所屬給排水系統(tǒng)設施及其它設備設施機械鉗工部分進行檢查、維修、保養(yǎng)。（3） 保證水系統(tǒng)暢、無堵塞、無泄漏，各設備、 設施、機械鉗工部分保持良好性能狀況。（4） 做好其它工種

16、的配合協(xié)調(diào)工作。（5） 在實際工作中嚴格執(zhí)行各項規(guī)章制度， 自覺接受上司的檢查，督促，考核。（6） 參加各種培訓學習，掌握大樓設備原理， 結(jié)構(gòu)及各項技術要求，提高自身業(yè)務素質(zhì)。（7） 違反制度，拖延時間，工作質(zhì)量低劣， 造成營業(yè)及設備損失者，應承擔相應責任。13、維修電工職責（實行考核上崗制度） （）服從本工種領班指令及工作安排，主動、 高效地進行工作。 （）對購物中心的所屬設備、設施電氣進行檢查、 維修保養(yǎng)，保證其性能狀況良好。 （）做好其它工種（鉗工、水工、 樓面維修）的配合協(xié)助工作。 （）在實際工作中嚴格執(zhí)行本工種各項制度、規(guī)范、 程序，保證工作質(zhì)量。 同時應遵守相關部門所制定的規(guī)章制度

17、。自覺接受上司的檢查、督促、考核。 （）參加各種培訓學習，掌握大樓設備原理、 結(jié)構(gòu)及各項技術要求，提高自身業(yè)務素質(zhì)。 （）違反制度、拖延時間、修理質(zhì)量低劣， 造成營業(yè)及設備損失者，應承擔相應責任。14、樓面維修工職責。（實行考核上崗制度） （）服從本工種領班指令及工作安排，主動、 高效地進行工作。 （）對購物中心各樓層經(jīng)營設施進行檢查、維修、 保養(yǎng)工作，保證經(jīng)營環(huán)境完善。 （）做好其它工種（鉗工、電工、水工）配合協(xié)助工作。 （）在實際工作中嚴格執(zhí)行本工種各項制度、規(guī)范、 程序，保證工作質(zhì)量， 同時應遵守相關部門所定各項規(guī)章制度。自覺接受上司的檢查、督促、考核。 （）參加各項培訓學習，掌握大樓各

18、類設施的技術要求，提高自身業(yè)務素質(zhì)。 （）違反制度、拖延時間、修理質(zhì)量低劣， 造成營業(yè)及設備損失者，應承擔相應責任。15、倉庫保管員職責。（實行考核上崗制度） （）倉庫保管員負責所屬倉庫物資的管理， 保證滿足維修運行對備品備件要求，保證公司財產(chǎn)不受損失。 倉庫物資管理包括進貨、存儲、發(fā)放及賬務管理。 （）堅守崗位、忠于職守， 熟悉掌握所管理物品名稱、規(guī)格型號、質(zhì)量要求、物品價格、用途、 性能等各項知識，對所管理物品心中有數(shù)。 （）貨品購進入庫時，應注意手續(xù)單據(jù)齊全，物品數(shù)量、質(zhì)量、價格、型號規(guī)格符合要求，并做好登賬手續(xù)。 （）倉庫應保持衛(wèi)生，各類物品分類合理， 堆放整齊，并滿足安全技術要求，物

19、品所存放地點心中有數(shù)。 （）物品發(fā)出時，按手續(xù)填寫單據(jù)。嚴格執(zhí)行審批程序。 （）做每月盤存報表，為下月計劃作好準備。 每月盤點保證賬、卡、物相符。 （）做好倉庫防火、防盜工作，保證公司財產(chǎn)安全。16、物業(yè)部采購員職責。（實行考核上崗制度） （）負責維修運行方面?zhèn)淦穫浼牟少徏巴鈪f(xié)工作， 保證滿足運行維修工作的需求。 （）遵守公司各項制度并接受監(jiān)督， 對采購工作要具備高度責任心。嚴格執(zhí)行外采審批制度。 （）掌握專業(yè)知識，熟悉物品名稱、規(guī)格、性能、質(zhì)量、用途及價格，掌握市場行情，以最經(jīng)濟的價格， 購置最佳質(zhì)量的物品。 （）按每月采購計劃及臨時擬購單，按質(zhì)、按量、 按期購置入庫，常用物品不得掉檔。

20、（）對所購物品質(zhì)量、規(guī)格不符合要求， 或保證期內(nèi)因質(zhì)量不好損壞的，應及時給予更換。并承擔相應責任。 （）采購物品票據(jù)手續(xù)齊全，如有特殊情況， 應及時上報，及時掌握資金情況，合理組織使用資金。 四、物業(yè)部主要工作內(nèi)容、程序及制度（一）維修領班日常工作程序 、上班后或上中班交接時十分鐘內(nèi)，召集所屬員工例會，檢查前一天工作情況，安排當天維修工作，包括計劃性維修、保養(yǎng)、巡檢，故障性檢修及上司臨時性指派的其它工作。 、簽發(fā)計劃檢修、保養(yǎng)、巡檢派工單， 故障性檢修單，及需要簽發(fā)的領料單、領物單，按手續(xù)分配公用工具。 、檢查、督促各項維修、保養(yǎng)、 巡檢工作質(zhì)量及進度，參予難度較大的工作項目， 協(xié)調(diào)解決本工種

21、工作中的實際問題。 、對所分派人員工作進行抽查、驗收、考核， 并在派工單、故障檢修單上簽收批注，對不符合要求的項目， 應進行處理并要求返工。收集每天的各種單據(jù)進行分類記錄后， 將單據(jù)上交物業(yè)部備案。 、在下班前十分鐘，參加工作例會， 匯報各工種的維修工作，及存在的問題，接受第二天工作任務， 作好各工種之間的安排協(xié)調(diào)。 、作好每日工作記錄，總結(jié)一天工作， 并安排好第二天的工作。 、每月日之前，提交本月工作總結(jié)及下月工作計劃。 每月日之前，召集下屬員工月度工作例會， 總結(jié)本月工作完成情況評價下屬員工工作表現(xiàn)及業(yè)績，提出下月度工作計劃及重點。（二）維修電工日常工作內(nèi)容及注意事項 、早班人員8:30到

22、崗，8:459:10各樓面照明插座送電，9:20全部人員返回值班室。 、9:30根據(jù)維修保養(yǎng)、巡檢計劃及維修申請單分配工作： （）定期對各樓面天花照明、電井各配電箱柜、 風機房、控制箱進行巡檢并填寫巡檢表做好記錄。 （）領班安排計劃性維修保養(yǎng)派工單 （）對各樓面所送維修申請單進行處理。 （）樓面巡檢應分別有序進行，巡檢應在1-1.5小時內(nèi)完成。 （）維修人員維修應按規(guī)定填寫派工單， 并注意填寫清楚時間，派工單完成后應立即返回值班室， 以便接受新的派工單。各樓面派工單不得拖延積壓。 （）離開值班室工作時， 應在留言板上注明外出地點，工作完成后返回擦掉，如無特殊情況， 維修人員不應在途中接受維修申

23、請。 （）值班室應經(jīng)常保持有人員待命， （值班室電話） 維修人員不得在樓面閑逛。 （）樓面維修時，除特殊情況，維修人員應走員工通道。 、12:00-13:00分別就餐，值班室必須保留人員值崗。 、13:00全部人員到崗，開始進行工作，見第2條。 、15:30之前早班人員返回值班室。 、15:30領班主持早中班人員每日工作例會。 、15:40-17:00，中班人員進行工作，見第條。 、17:00-18:00，分別就餐，值班室必須保留人員值班。 、18:00-21:00進行工作見第條。、（夏制18:50-19:00，冬制17:50-18:00 ）開啟正面櫥窗廣告及外圍路燈。、（周五、六21:50-

24、22:00，其它21:20-21:40 ）各樓面關燈（包括正面櫥窗廣告燈），并檢查樓面夜間照明情況。、22:00-23:00夜班值班人員對各樓面進行一次巡視，并檢查特殊不停電部位。、2:00關外圍路燈。、夜班電工應保持在值班室值班， 如外出工作應向辦公室值班人員說明。、通訊系統(tǒng)管理制度 （）負責購物中心各樓層弱電井分線盒出線端至用戶終端通訊線路的安裝和維護。 （）通訊線路應避開通道，符合走向橫平豎直、 整齊美觀的施工規(guī)范， 電話用戶不經(jīng)物業(yè)部批準不得自行改變及增加通訊線路。 （）購物中心內(nèi)線電話發(fā)生故障時，通知物業(yè)部， 物業(yè)部在接到通知后電工應迅速到位，遇重大故障時保證在24 小時之內(nèi)將電話恢

25、復正常。（三）弱電各系統(tǒng)工作程序 、廣播音響系統(tǒng) （）負責廣播室以外線路維護、廣播喇叭維修。 （）保證線路、廣播喇叭完好率在95以上。 、保安監(jiān)控系統(tǒng) （）負責監(jiān)控室內(nèi)監(jiān)視器的設備的維護。 （）負責購物中心分布攝像鏡頭、 云臺解碼器及線路的維護。 （）保安監(jiān)控系統(tǒng)設備完好率在95以上。 （）監(jiān)視器圖象清晰，層次分明，云臺轉(zhuǎn)動靈活， 控制器切換自如， 監(jiān)控室內(nèi)每根電纜須做明顯標記以保證和設備間的一一對應關系。 （）若監(jiān)控室內(nèi)設備出現(xiàn)故障， 判斷故障后與專業(yè)維修人員聯(lián)系。 （）若攝像頭出現(xiàn)故障， 判斷是機械原因還是電器原因；若是電器故障應對照接線圖，從電源處查找起,更換有故障元器件 、紅外防盜報警

26、系統(tǒng)（）負責報警系統(tǒng)設備線路的維修。（）保證設備線路完好率在以上。、樓宇自控系統(tǒng)（）負責樓宇自控系統(tǒng)設備運行維修。（）保證設備線路完好率在以上。、消防報警系統(tǒng)（）負責消防報警系統(tǒng)設備、線路、探頭的維修（）保證設備、線路、探頭完好率在以上。（四）維修管、鉗工日常工作內(nèi)容及注意事項 、早班人員8:30到崗，并根據(jù)季節(jié)要求開空氣處理機。 、9:00 根據(jù)維修保養(yǎng)及巡檢計劃以樓面故障維修單分配工作 （）9:0010:00對購物中心樓面水設施如洗手間、開水間、樓面噴淋頭及外圍排水、空調(diào)效果進行巡查， 并應填好巡檢表作好記錄。 （）對領班所安排計劃性維修保養(yǎng)派工單進行處理。 （）對各樓面所送維修申請單進行

27、處理。 （）維修人員維修應按規(guī)定填寫派工單， 并注意填寫清楚時間，派工單完成后立即返回值班房， 各樓面派工單應按輕重緩急及時處理，不得無故拖延積壓。 （）維修人員離開值班房時， 應在留言板上注明外出地點，返回后擦掉。 （）樓面維修時，除特殊情況，維修人員應走員工通道。 、12:00-13:00分別就餐，值班房必須有人值班。 、13:00全部人員到崗進行工作見2條。 、15:30領班主持早中班全體人員工作例會。 、15:45-17:00進行正常維修工作見2條。 、17:00-18:00分別就餐，值班房必須有人值班。 、18:00-19:30對各樓面水設施進行巡檢見2條。 、根據(jù)空調(diào)運行計劃按時關

28、樓面空氣處理機。、如遇大雨應加強對周邊相關部位的巡查。（五）樓面維修工日常工作內(nèi)容及注意事項 、樓面維修工全部為行政白班，9:00-9:10領班主持工作例會 、9:00-12:00根據(jù)維修計劃， 巡檢記錄及樓面故障申請單進行維修工作。 、12:00-14:00分別就餐，值班室留人值班。 、14:00-17:30進行正常維修工作。 、14:00-15:00對樓面營業(yè)場所進行一次巡查，并填寫巡檢記錄單。 、維修時應填寫派工單，并注意填寫時間， 派工單完成后應立即返回值班室，各樓面維修申請單不得拖延積壓。 、離開值班室工作時，應在留言板上注明外出地點， 返回后擦掉。如無特殊情況， 維修人員不應在途中

29、接受維修申請。 、樓面維修時，除特殊情況，維修人員應走員工通道。（六）電梯維修工日常工作內(nèi)容及注意事項 、電梯維修人員實行兩班制： 白班：8:30-12:00 上午班：8:30-13:00 下午班：13:00-19:30 、8:30-9:00檢查所有直升梯，發(fā)現(xiàn)故障時應及時處理，不能及時處理的迅速通知電梯主管，并報告上級。 、8:50-9:00開啟所有扶梯。 、不得任意關閉設備， 故障檢修和保養(yǎng)時必須事先報告上級并通知電梯操作人員，立告示牌，做好記錄。 、每小時巡視一次扶梯、直升梯， 每天巡視一次機房，作好巡視記錄。 、做好設備故障、運行記錄。（七）設備三級保養(yǎng)制度 、設備保養(yǎng)分為日常保養(yǎng),一

30、級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)（小修）； 、日常保養(yǎng)： ）日常保養(yǎng)由操作人員完成，每班進行，并在交接班日志上，認真作好記錄； ）日常保養(yǎng)的主要內(nèi)容是對設備運行狀況及參數(shù)檢查，記錄（溫度、電流、電壓、振動、噪聲等）， 對設備進行擦拭、清掃，上油潤滑， 及具體設備技術說明上要求做到的內(nèi)容，保持設備周圍環(huán)境整潔； ）發(fā)現(xiàn)異常情況及時排除，并在交接班日志上做好記錄，如較嚴重應在分鐘內(nèi)通知運行、維修主管； 、一級保養(yǎng)： （）一級保養(yǎng)由維修操作人員共同進行，屬計劃性保養(yǎng)，二至三個月進行一次，保養(yǎng)計劃由工種領班制定， 并報物業(yè)部； （）一級保養(yǎng)按保養(yǎng)單所列內(nèi)容進行保養(yǎng)， 保養(yǎng)單上所列內(nèi)容由各工種領班制定，主要內(nèi)容是對設備

31、內(nèi)外清理， 潤滑洗油，對有關部位檢查，拆卸、調(diào)整，對各電器元件、 線路進行緊固、清理、校測、補齊，最后清掃整理工作現(xiàn)場； （）保養(yǎng)人員填寫保養(yǎng)單，并交還給維修領班； （）由維修領班或領班指定人員對保養(yǎng)情況進行檢查，并在保養(yǎng)單上簽字驗收。 、二級保養(yǎng)（小修）： （）二級保養(yǎng)屬計劃性保養(yǎng)， 應由領班事前一周填寫申請呈物業(yè)部經(jīng)理批準后進行； （）二級保養(yǎng)以維修人員為主完成， 設備運行半年左右進行一次； （）二級保養(yǎng)按保養(yǎng)單內(nèi)容事先準備好備件， 安排好人員及其它相關部門協(xié)調(diào)工作； （）二級保養(yǎng)按保養(yǎng)單所列內(nèi)容進行， 二級保養(yǎng)單內(nèi)容由設備保養(yǎng)人員制定，主要內(nèi)容包括完成一級保養(yǎng)規(guī)定內(nèi)容；檢查、修復、更換受

32、損件；檢查、 更換冷卻潤滑系統(tǒng)元件及線路。工作暫停期和完成后，應對工作現(xiàn)場清掃，整理； （）維修保養(yǎng)人員填寫保養(yǎng)單，并交還給領班； （）物業(yè)部或由物業(yè)部指定的領班對二級保養(yǎng)工作進行檢查，并在保養(yǎng)單上簽字驗收；（八）設備檢修管理制度 、設備檢修分為中修、大修以及故障檢修。 、中修 （）中修屬計劃性檢修， 設備運行兩年左右進行一次，視具體情況，可由物業(yè)部完成或外協(xié)聯(lián)系廠家完成。 （）物業(yè)部按計劃，收集、整理、 研究設備技術資料，在此基礎上編制中修任務書，按任務書作好人員、備件、 相關部門的協(xié)調(diào)工作； （）按中修任務書所列內(nèi)容進行檢修， 主要內(nèi)容應該包括：設備部分解體、檢測、修復、更換老化元件、磨損

33、元件。部分解體重新裝配、調(diào)試等工作，更換10-30的零部件，工作量為大修的60。 （）設備檢修后各項技術指標應達到中修任務書要求，驗收工作由物業(yè)部組織安排，按中修任務書項目進行驗收。 、大修 屬計劃性檢修，設備運行五年左右進行一次， 視具體情況可由物業(yè)部或外協(xié)聯(lián)系廠家完成， 大修程序按中修進行，工作內(nèi)容還應包括整機解體，零部件更換量30以上， 校正基準，外部重新上油漆，設備技術指標應達到出廠標準。 、故障檢修 （）該檢修屬應急性檢修， 一般故障檢修由維修人員完成，特殊故障檢修可由物業(yè)部聯(lián)系外協(xié)完成。 （）一般情況故障檢修以使用部門發(fā)出的故障檢修申請單為準，故障檢修申請單應按規(guī)定填寫清楚， 在維

34、修部門主管或下屬領班收到故障檢修單后，維修人員應在10 分鐘內(nèi)到達故障現(xiàn)場。 （）故障檢修以排除故障為主， 在保證質(zhì)量前提下要求及時快捷。 （）完成檢修后，應填寫故障檢修派工， 并將此單返回維修領班。（九）設備巡檢管理制度 、巡檢分為日常點檢及專業(yè)點檢。 、日常點檢： （）日常點檢由操作人員完成， 樓面設備如電井設施，各樓面照明燈箱，各樓面洗手間、開水間及消防水設施， 空調(diào)風機系統(tǒng)由維修部門人員負責。 （）按具體設備要求，及點檢周期表周期時間， 以感官或儀表方式對設備日常運行狀況進行檢測。 （）在交接班日志上做好記錄。 （）發(fā)現(xiàn)問題及時處理，較嚴重問題應在當天通知領班。 、專業(yè)點檢： （）由維

35、修及操作人員共同進行。按具體設備要求， 及檢測周期表所定周期及內(nèi)容進行。 （）以感官、儀器、儀表對設備各種技術參數(shù)進行檢測，包括溫度、壓力、振動、電壓、電流、潤滑情況等。 如有必要應對設備進行拆卸檢測。 （）大、中、小修之前，應安排專業(yè)檢測， 對設備進行全面系統(tǒng)地檢測，以判斷設備整體技術狀況。 （）檢測完畢后，應由檢測人員向物業(yè)部提出檢測報告，并作出檢測結(jié)論。（十）設備封存、啟用管理制度 、設備季節(jié)性停用或因其它原因停止使用三個月以上的，應給予封存，設備封存由維修人員、操作人員共同進行。 、封存要求按具體設備要求執(zhí)行，其中應包括環(huán)境整潔；排空或灌滿設備水系統(tǒng)，對各有關部位進行潤滑、涂脂封閉。設

36、備內(nèi)外清潔并加以遮蓋，脫開有關電氣刀閘或保險。 、作好設備封存記錄，作好封存事項記錄說明， 封存記錄交物業(yè)部存檔。 、定期檢查封存設備，如有必要可進行定期開機運行。 、啟用時應作好封存啟用記錄， 正常啟用應由該設備封存人來進行，啟用前應對封存項目，設備狀況進行檢查。 如檢查合格，可清理封存油脂、重新注水、注油、 接通電氣線路。 、試機運行正常，應在封存啟用單上做好記錄， 簽字驗收。如有異常情況，應在封存啟用單上做好記錄， 并在當日通知物業(yè)部有關人員。（十一）工具借、領管理制度 、公司將根據(jù)崗位不同， 給維修人員和其它相關人員配備一定量的工具。工具使用分為領用和借用。 、領用工具應填寫個人工具領

37、用單， 對不經(jīng)常使用或較貴重的工具應采取借用方式，借用應填寫借條， 非物業(yè)部工作借用工具應有物業(yè)部主管人員簽批的借條， 借條上要注明歸還日期，并按期歸還，歸還時保管人員應進行驗收。 、所借領工具為公司財產(chǎn)，使用人員應妥善保管、 正確使用。因保管使用不當，造成遺失或非正常性損壞， 責任人應按公司要求給予一定比例的賠償。 、所有工具原則上不外借使用，如因特殊情況外借， 應由物業(yè)部高級經(jīng)理簽字批準。 、公司根據(jù)員工崗職變更， 可收回或變更個人工具配備情況，回收或變更時，應在個人工具領用單上注明。（十二）樓面及其它部門設施維修程序 、維修范圍： （）購物中心大樓原設計設施，如空調(diào)設施、 洗手間設施、變

38、配電設施、廣播通訊設施、消防設施等。 （）購物中心大樓原裝修設施，如天、地、墻裝修等。 （）購物中心經(jīng)營柜臺、燈箱等設施。 （）大客戶合同所規(guī)定由廣場維修范圍內(nèi)容。 （）專柜廠商營業(yè)設施的改造更新、完善工作， 不屬維修范圍，原則上不負責工程實施。 、申請程序： （）一般性故障維修， 申請部門應填寫維修申請單（申請方填寫上半部分，下半部分為派工單， 由維修人員填寫），注明具體地點、故障情況、經(jīng)辦人、時間、 費用情況等內(nèi)容。 （）對突發(fā)性故障，如跳閘、大面積停電、 電腦收銀停電，電力線路異味、起火等，應直接電話通知物業(yè)部， 無需填單。 （）屬東購財產(chǎn)的樓面營業(yè)設施維修， 申請單應由樓面專人負責簽發(fā)

39、。 （）非東購財產(chǎn)的樓面營業(yè)設施（如廠商專柜）維修， 申請單應由專柜管理部所指定專人簽發(fā)， 并需注明廠家編號及維修費用承擔方。 、維修： （）接到樓面及部門申請單后， 物業(yè)部一般情況應在1天內(nèi)給予修復，如不能維修應給予回復。 （）維修人員維修完畢后， 應按要求填寫派工單（及申請單下半部分），申請經(jīng)辦人或現(xiàn)場人員應簽字驗收， 并對使用材料予以確認。 （）完成維修后，將申請單退加到物業(yè)部， 由文員進行統(tǒng)計整理。 、收費事宜： （）返回物業(yè)部的維修申請單， 將由倉庫保管員計算費用，然后交文員進行統(tǒng)計制表（收費標準暫定為：(材料費工人費)*100的管理費）。 （）每月28 日之前文員將收費統(tǒng)計表交財務

40、部向客戶專柜廠家收取費用。 （）廠家客戶對收費如有疑問，可向物業(yè)部查詢。（十三）向財務部提供扣款數(shù)據(jù)要求 各部門傳遞給財務部的扣款數(shù)據(jù)應滿足以下要求： （）扣款項目 （）廠商編號 （）廠商名稱 （）經(jīng)營品牌 （）各廠商扣款金額 （）扣款總金額 （）責任人簽章 （）有關部門高級經(jīng)理或指定責任人簽字 （）簽收： 各部門傳遞給財務部的單據(jù)， 由財務部監(jiān)控主管簽收，其他財務人員簽收無效： （）所有費用單據(jù)應在每月2日下午18:00 之前轉(zhuǎn)到財務部。（十四）電梯科規(guī)章制度及操作規(guī)程一、 安全操作規(guī)程 、用三角鑰匙開啟層門進入轎廂或轎頂時， 必須先確認轎廂是否停在該層，然后再進行其它操作。、 保養(yǎng)維修電梯

41、時必須在電梯和入口處放置“電梯正在檢查”或其它類似的標牌。、 對電梯進行檢修或保養(yǎng)時必須保證外人不能在檢修電梯上。 、如果需要上轎頂工作，必須斷開轎頂上的安全開關。登上轎頂后再合上安全開關，然后進行其它操作。 、保證有堅硬可靠的轎頂面板，且站立處無油或油脂。轎頂工作需移動時，注意凸凹處并保持轎頂清潔。 、當轎廂移動時要牢牢抓住轎廂上的固定部件，不可握住鋼絲繩，否則會造成嚴重傷害。 、在轎頂工作時，注意電梯轎廂移動時，把身體限制在轎廂尺寸以內(nèi)，防止與井道突出物或?qū)χ叵嗯觥?、在地坑工作，必須將安全開關切斷，防止電梯運行。 如果需要運行與有關人員聯(lián)系好，必須站在安全處， 然后才能運行電梯。 、在機

42、房盤車時，必須切斷動力電源，然后再盤車， 盤車時應有人注意轎廂的實際位置。 、在機房檢查鋼絲繩時， 必須使轎廂保持停止狀態(tài)，必要時切斷動力電源。 、 在電氣裝置周圍工作時，必須兩人以上工作，并有人監(jiān)護。、帶電禁止撥插各種電路板、插頭、插座， 防止意外事故發(fā)生。、層門關閉后從層門外不能用手撥開層門。當層門、 轎門未完全關閉時，電梯不能正常啟動。、使用的手燈必須帶護罩并采用36以下的安全電壓。、操作時如需司機配合進行，司機要精神集中， 嚴格服從維修人員的指令。、嚴禁維修人員站在井道外探身到井道內(nèi)、 轎廂頂或在轎廂地坎處轎廂內(nèi)外各站一只腳，進行較長時間的檢修工作。、嚴禁維修人員拉吊井道電纜以防電纜被

43、拉斷。二、司機操作規(guī)程、愛護設備，保持轎內(nèi)的整潔， 司機必須熟知本臺電梯的使用特性，嚴格按操作程序使用。、每班接班后，需空載試運行。 在一切裝置處于正常狀態(tài)時，才能正常投入運行。、貨物在轎箱內(nèi)要放穩(wěn)當，無傾倒危險， 搬運需小心輕放，以防損壞轎底或四壁。 不準利用轎頂安全窗孔裝運超高貨物。、非維修檢查人員不得隨意上轎頂， 轎頂上不許亂拉電線，嚴禁放置任何外加物體。、嚴禁檢修方式運行電梯， 也不允許用開關廳轎門方式起制運電梯。、嚴禁任意按緊急停車鈕，當出現(xiàn)故障時，應先停車， 再點動試車，實驗能否慢車到達層站， 電梯運行時不能潤滑或修理機件。、電梯運行中，不隨意改變轎廂停止運行后進行， 否則要損壞電

44、氣元件。、轎頂有檢修任意電，必須嚴格聽從轎頂任意的指揮， 沒有命令不允許亂開電梯。、司機需離開崗位，必須把電梯鎖好，關燈后才離開。三、交接班制度、填寫工作記錄，一方面交待本班工作， 同時記錄電梯運行維修及保養(yǎng)情況。、接班人員一方面看工作記錄， 同時必須聽取交班人員的口頭匯報。、當班未解決的問題，必須認真向接班人詳細匯報， 同時要向上級匯報。、交班時，發(fā)現(xiàn)接班人員有醉酒或異?，F(xiàn)象時， 應拒絕交班，并請示匯報。、在接班人員缺勤時， 交班人員必須得到領導地同意方能離開工作崗位，但必須做好離崗記錄,接班人員認真聽取上一班工作情況匯報后按規(guī)定巡視，并對有問題的答復重點檢查。四、自動扶梯的安全運行方法、將

45、候梯廳、梯級、扶手等部位清掃干凈， 尤其要確認梯級及梳齒板部位沒有小石子或釘子之類的雜物。、有欄桿照明及梳齒照明時，應亮燈。 確認上層和下層的照明開關都能控制照明。五、運行開始、將操縱箱（在3. 6, 3. 7 中說明）報警蜂鳴器開關扳到buzzer（蜂鳴器）側(cè)，使其蜂鳴， 向周圍人們發(fā)出將要運行的預告。、開始運行時， 確認無人站在梯級上后開動操縱箱啟動開關，插入鑰匙，按要求運行的方向Up（上行）或DOWN（下行）轉(zhuǎn)動后，自動扶梯便開始啟動。 鑰匙要在自動扶梯啟動后保持片刻（轉(zhuǎn)動后保持1秒鐘），不要馬上復位，否則，將使自動扶梯停止啟動。、工作時應確保梯級及扶手順利運行， 一旦工作時發(fā)生異常聲音

46、和振動等時，應立即按下緊急停止按鈕， 使扶梯停止運行，進行必要的檢查，檢查結(jié)果要做文字記錄。、自動扶梯啟動運行后，應在中央位置將鑰匙撥下來， 如果放在上面不撥下來， 則在可能被無關人員誤動作而發(fā)生事故，因此應予注意。六、運行方向轉(zhuǎn)換 待乘用自動扶梯的乘客下完后， 先將自動扶梯停止開關轉(zhuǎn)到STOP（停止）側(cè)，暫時停止運行（參照運行停止）。 然后按新要求運行的方向進行啟動運行。七、緊急停止 一旦在自動扶梯運行中發(fā)生乘客失足摔倒等緊急情況時，應立即按下緊急停止按鈕，使自動扶梯停止運行。 緊急停止按鈕帶有防止亂按護罩， 因此請用力按透明護罩的中央部，當防護罩剝落后，即可按中央的緊急停止按鈕。 在重新進

47、行運行前，按下述要領緊急停止按鈕恢復至原來的狀態(tài)， 然后再開動啟動開關。、 將防止亂按護罩安裝環(huán)（紅色）向逆時針方向轉(zhuǎn)動取下、從內(nèi)側(cè)嵌入透明護罩、將護罩按原位擰進。八、扶手驅(qū)動裝置的維護 從驅(qū)動裝置到傳動輥的動力輸送系統(tǒng)， 所用的是驅(qū)動鏈，對此鏈應該嚴格潤滑。此外， 還應嚴格檢查扶手傳動輥是否磨損和核實壓力輥的彈簧壓力， 檢查傳動輥和扶手帶內(nèi)緣之間的間隙。維修保養(yǎng)項目 周期 項 目 檢 查 內(nèi) 容 每月 扶手鏈條潤滑 從頂部機房里通過加油器潤滑。 一次 檢查各傳動輥的磨損、開裂、剝 扶手傳動輥 落及變形，如有損壞嚴重的，應 予更換。另外檢查輥表面是否粘 上油，如有，必須除去。 檢查各壓力輥有無磨損、開裂、 壓力輥的檢查 剝落及變形，檢驗壓力輥彈簧的 每 調(diào)整長度。 年 年 檢查空轉(zhuǎn)鏈輪 檢查旋轉(zhuǎn)情況，特別要檢查軸承 有無毛病。 一 確認壓力輥和扶手