我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)中的成本控制分析-

1、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)中的成本控制分析 摘 要當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，購(gòu)房者意識(shí)越來越高，需求正在不斷變化和要求越來越高，已經(jīng)從以前單一的居住空間，擴(kuò)展到功能配套完善的舒適性居住社區(qū)。房地產(chǎn)開啟進(jìn)入精細(xì)化耕作時(shí)代，專業(yè)化分工越來越細(xì)，專業(yè)化水平越來越高，房地產(chǎn)開發(fā)中的各項(xiàng)管控方式越來越嚴(yán)密、精細(xì)，房地產(chǎn)凈利潤(rùn)率正在逐步降低，回歸到社會(huì)正常利率水平，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更加集約化管理，實(shí)現(xiàn)開發(fā)成本費(fèi)用的精確控制，以達(dá)到利潤(rùn)最大化。在購(gòu)房者要求越來越高的情況下，成本的精準(zhǔn)控制并不是成本越低越好，而是一方面根據(jù)房地產(chǎn)該項(xiàng)目的定位和相對(duì)應(yīng)的對(duì)標(biāo)項(xiàng)目成本進(jìn)行合理匹配，匹配的成本空間范圍內(nèi)把成本做到合理

2、的相對(duì)較低值；另一方面實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本對(duì)各開發(fā)階段、過程項(xiàng)目的精準(zhǔn)控制。從整體意義上降低項(xiàng)目的開發(fā)成本,從而提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益,提高房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的科學(xué)性。本文就如何在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程使用科學(xué)的項(xiàng)目管理方法及完備的成本控制體系來降低開發(fā)成本的問題進(jìn)行了探討,著重研究了怎樣將價(jià)值鏈分析理論、掙值管理方法、工作分解結(jié)構(gòu)原理以及精益生產(chǎn)思想應(yīng)用到開發(fā)項(xiàng)目管理中去,以實(shí)現(xiàn)從開發(fā)項(xiàng)目前期決策、設(shè)計(jì)階段、建設(shè)設(shè)階段、銷售階段到物業(yè)管理階段的全過程成本控制分析。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 成本控制 措施 II目 錄中文摘要11.引言22.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的種類和內(nèi)容22.1土地開發(fā)成本22.2房屋

3、開發(fā)成本22.3配套設(shè)施的開發(fā)成本23. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目階段構(gòu)成33.1房地產(chǎn)開發(fā)決策階段33.2房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)階段33.3房地產(chǎn)開發(fā)招標(biāo)階段43.4房地產(chǎn)開發(fā)施工階段43.5房地產(chǎn)開發(fā)竣工結(jié)算階段43.6 房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段43.7 房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)管理階段54.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段中的各項(xiàng)成本費(fèi)用控制分析54.1目標(biāo)成本控制方法54.2動(dòng)態(tài)控制管控辦法54.3集約管理實(shí)現(xiàn)成本精確控制64.4房地產(chǎn)主要開發(fā)階段的成本控制方法64.41項(xiàng)目決策階段：“正確的決策是成功的開始” 64.42 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段：“設(shè)計(jì)適用、美觀、經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)品”84.43 房地產(chǎn)開發(fā)階段招標(biāo)階段84.44 房地產(chǎn)開發(fā)階段招標(biāo)階

4、段95.有效控制成本費(fèi)用的幾點(diǎn)措施105.1以利潤(rùn)為基準(zhǔn)、以品牌為目標(biāo)，緊跟對(duì)標(biāo)項(xiàng)目，合理控制成本105.2政策、建立科學(xué)的目標(biāo)成本控制管理，將目標(biāo)成本前置，準(zhǔn)確測(cè)算、亦步亦趨、事前定價(jià)105.3加強(qiáng)全局成本控制策略，實(shí)現(xiàn)集約化系統(tǒng)管理、動(dòng)態(tài)反饋、及時(shí)結(jié)算的方法135.4重視開發(fā)過程中容易被忽略的重要環(huán)節(jié)；136.總結(jié)13參考文獻(xiàn)141.引言隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)新一輪調(diào)控的實(shí)施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想進(jìn)一步擴(kuò)大利潤(rùn)空間，提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和凈利潤(rùn)率，除了市場(chǎng)的推廣和開拓之外，降低開發(fā)成本、進(jìn)行嚴(yán)格的成本費(fèi)用控制也成為一個(gè)關(guān)鍵因素。成本管理是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中各項(xiàng)成本核算、成本分析、成本決策和成本

5、控制等一系列科學(xué)管理行為的總稱。一般包括成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本計(jì)劃、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等職能。2.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的種類和內(nèi)容2.1土地開發(fā)成本 土地開發(fā)成本是房地產(chǎn)企業(yè)無法逃避的事實(shí)。項(xiàng)目開發(fā)離不開土地的開發(fā)，這里主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地時(shí)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。2.2房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)各種房屋的成本，包括商品房、出租房等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。2.3配套設(shè)施的開發(fā)成本配套設(shè)施的開發(fā)成本。這是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。本文以著名房地產(chǎn)公司萬科為例,說明

6、其成本控制的分類。萬科房地產(chǎn)控制成本組成分為九大類型：一是土地獲得價(jià)款，主要是指開發(fā)使用權(quán)發(fā)生的所有費(fèi)用。一般包括土地出讓金、合作款項(xiàng)、拆遷補(bǔ)償、紅線外市政費(fèi)用等；二是開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)用，是指取得土地開發(fā)使用權(quán)后，在項(xiàng)目開前期的費(fèi)用，一般包括設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)批費(fèi)用、三通一平費(fèi)用、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用等；三是主體建筑工程費(fèi)，是指開發(fā)過程中的建筑費(fèi)用，包括基礎(chǔ)費(fèi)用、結(jié)構(gòu)與粗裝修費(fèi)用、門窗工程費(fèi)用、公共部位裝修費(fèi)用、室內(nèi)精裝修費(fèi)用等；四是主體安裝工程費(fèi)，是指項(xiàng)目開發(fā)過程中的安裝費(fèi)用，包括室內(nèi)水電安裝費(fèi)用、電梯安裝費(fèi)用、消防系統(tǒng)費(fèi)用、智能化系統(tǒng)費(fèi)用等；五是社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)，是指項(xiàng)目管網(wǎng)配套費(fèi)，主要包括室外給排水費(fèi)用、采

7、暖費(fèi)用、燃?xì)赓M(fèi)用、電氣與高低壓費(fèi)用等；六是園林環(huán)境工程費(fèi)，是指景觀費(fèi)用，包括道路廣場(chǎng)、園林綠化、小區(qū)圍墻、景觀照明、零星設(shè)施費(fèi)用等；七是配套設(shè)施費(fèi)，主要是指項(xiàng)目?jī)?nèi)為業(yè)主服務(wù)的各項(xiàng)配套設(shè)施費(fèi)用，擺闊會(huì)所費(fèi)用、學(xué)校費(fèi)用、物業(yè)用房、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站等其他配套設(shè)施的費(fèi)用等，；八是開發(fā)間接費(fèi)，是指項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)，但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的費(fèi)用支出以前項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建筑費(fèi)用等，主要包括工程管理費(fèi)、資本化利息、營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)和物業(yè)完善費(fèi)用等；九是期間費(fèi)用，主要包括公司管理費(fèi)和營(yíng)銷的相關(guān)費(fèi)用等。萬科集團(tuán)通過有效的方式將成本進(jìn)行分解，標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)，得到了良好的結(jié)果。3.我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目階段構(gòu)成3.1房地產(chǎn)開發(fā)決策

8、階段項(xiàng)目決策階段主要是包括項(xiàng)目論證和產(chǎn)品策劃兩個(gè)方面。項(xiàng)目論證就是在拿地的時(shí)候?qū)ν恋氐男畔⑦M(jìn)行可行性研究，論證其開發(fā)的價(jià)值，可能付出的成本和開發(fā)的方向。產(chǎn)品策劃主要是在拿地的時(shí)候，對(duì)該地塊產(chǎn)品市場(chǎng)定位、屬性、業(yè)態(tài)、開發(fā)周期、運(yùn)營(yíng)分析、銷售推進(jìn)策略等進(jìn)行有效分析。該決策階段成本環(huán)節(jié)應(yīng)高度重視，項(xiàng)目成功與否、是否贏利，這個(gè)階段起到了關(guān)鍵的作用。該階段成本控制不僅只表現(xiàn)在降低成本方面,還表現(xiàn)在提高資源的利用效率方面,用有限資源創(chuàng)造出更多的價(jià)值,或改變資源的用途，生產(chǎn)利潤(rùn)總額更高的產(chǎn)品都是現(xiàn)實(shí)選擇。故此, 決策環(huán)節(jié)的成本控制是關(guān)系到項(xiàng)目投資成敗的決策，項(xiàng)目投資決策成敗直接關(guān)系到項(xiàng)目將來發(fā)生的實(shí)際成本。

9、房地產(chǎn)開發(fā)投資的綜合性、投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)和涉及面廣等特點(diǎn)使房地產(chǎn)投資決策難免出現(xiàn)失誤，所以對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，如何建立科學(xué)的決策機(jī)制，正確規(guī)避決策中的各種風(fēng)險(xiǎn)，成了成本控制的關(guān)鍵。3.2房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段是根據(jù)產(chǎn)品策劃的方向進(jìn)行深一步規(guī)劃設(shè)計(jì)，實(shí)際上就是對(duì)策劃進(jìn)行落實(shí)，落實(shí)到該地塊的實(shí)際情況和產(chǎn)品之間的關(guān)系，使得該地塊的價(jià)值得以最大化實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)由主要分規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)和其他專項(xiàng)設(shè)計(jì)這幾個(gè)主要的階段。研究結(jié)果表明,設(shè)計(jì)階段對(duì)投資的影響程度高達(dá)70%-90%。設(shè)計(jì)階段工作水平的高低,設(shè)計(jì)質(zhì)量的高低,不僅影響到施工階段投資的多少,而且也影響

10、到項(xiàng)目建成投產(chǎn)以后經(jīng)濟(jì)效益的高低。控制房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)工程成本,首先應(yīng)從設(shè)計(jì)開始,因?yàn)樵O(shè)計(jì)是工程項(xiàng)目付諸實(shí)施的龍頭,是控制基本建設(shè)投資規(guī)模,提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。3.3房地產(chǎn)開發(fā)招標(biāo)階段房地產(chǎn)開發(fā)招標(biāo)階段主要是指在項(xiàng)目設(shè)計(jì)完成后，項(xiàng)目應(yīng)推進(jìn)招標(biāo)以完成工程實(shí)施的主體的確定。好的設(shè)計(jì)是需要適合這個(gè)項(xiàng)目的工程施工單位來完成的。項(xiàng)目推行工程招投標(biāo)制對(duì)降低工程造價(jià)，使工程造價(jià)得到合理的控制具有非常重要的影響。這個(gè)階段成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)。做好招標(biāo)工作對(duì)以下四個(gè)方面有重要的意義：第一，推行招標(biāo)投標(biāo)制基本上形成了由市場(chǎng)定價(jià)的價(jià)格確定機(jī)制，使工程造價(jià)趨于合理，有利于節(jié)約投資，提高投資效

11、益；第二，推行招標(biāo)投標(biāo)制能夠不斷降低社會(huì)平均勞動(dòng)消耗水平，使工程造價(jià)得到有效的控制，更為合理；第三，推行招標(biāo)投標(biāo)制有利于供求雙方更好的選擇，使工程造價(jià)更加符合價(jià)值基礎(chǔ)；第四，推行招標(biāo)投標(biāo)制有利于規(guī)范價(jià)格行為，使公開，公正的原則得以貫徹?，F(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采取的招標(biāo)方式主要有兩種：一是綜合評(píng)標(biāo)方法，二是合理的最低價(jià)中標(biāo)辦法。無論是那種辦法，招好標(biāo)，一方面既能為公司成本，另一方面也能為工程的實(shí)施找到一個(gè)好的執(zhí)行者。3.4房地產(chǎn)開發(fā)施工階段房地產(chǎn)開發(fā)的施工階段是指項(xiàng)目在推進(jìn)建設(shè)中的過程環(huán)節(jié)。在組織施工管理過程中，主要包含建安成本和其他費(fèi)用兩大部分，其中建安成本所占比例最大，也是變數(shù)最多的部分，建安

12、成本控制對(duì)象是工程項(xiàng)目，它是工程項(xiàng)目施工過程中各種耗費(fèi)的總和，它從項(xiàng)目中標(biāo)簽約開始到竣工驗(yàn)收，每個(gè)環(huán)節(jié)都離不開成本控制工作，其主要涉及的費(fèi)用有人工費(fèi)用、材料費(fèi)用、其他費(fèi)用等。3.5房地產(chǎn)開發(fā)竣工結(jié)算階段房地產(chǎn)開發(fā)的竣工結(jié)算階段主要是指工程款的結(jié)算和履約保證金的結(jié)算等；該階段主要的核心是在工程實(shí)施階段產(chǎn)生的各種費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算。而結(jié)算最主要的就是依據(jù)。根據(jù)招標(biāo)的原則和實(shí)際工程中產(chǎn)生的費(fèi)用（包括不可預(yù)見的費(fèi)用）按照憑據(jù)合理結(jié)算，通俗的說法就是既不要多付錢出去，又不能虧了人家。該階段的主要難點(diǎn)就是找到憑據(jù)對(duì)此進(jìn)行整理和確認(rèn)。3.6房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段房地產(chǎn)開發(fā)的銷售階段主要包含：銷售準(zhǔn)備、銷售過程、交付前

13、和交付期四個(gè)階段。在這四個(gè)階段中最需要控制的就是銷售準(zhǔn)備階段的花費(fèi)，主要是銷售宣傳和各項(xiàng)活動(dòng)的的各種花費(fèi)相對(duì)較多，以中海投資重慶某項(xiàng)目為例，銷售費(fèi)用占據(jù)了總成本的12%，這個(gè)是很驚人的一個(gè)數(shù)據(jù)，所以控制好銷售的各個(gè)階段的費(fèi)用，做到花有所值，重點(diǎn)突破，節(jié)約成本。3.7房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)管理階段物業(yè)成本管理是物化勞動(dòng)（材料和設(shè)備等生產(chǎn)資料）和活勞動(dòng)的耗費(fèi)。物業(yè)成本構(gòu)成 主要包含:營(yíng)業(yè)成本：直接人工、直接材料費(fèi)、間接費(fèi)用（未必單列）。期間費(fèi)用（經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用）：管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，可以包括上述間接費(fèi)用。物業(yè)管理成本的分類：按經(jīng)濟(jì)性質(zhì)或內(nèi)容分為見營(yíng)業(yè)成本、期間費(fèi)用和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用 ；按照與業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分：固

14、定成本、變動(dòng)成本、半固定或半變動(dòng)成本；按照計(jì)算依據(jù)不同劃分：目標(biāo)、定額、計(jì)劃、實(shí)際；按照與決策的關(guān)系劃分：邊際成本（計(jì)算最優(yōu)）、差異成本、機(jī)會(huì)成本（衡量用途）、估計(jì)成本、沉沒成本（有關(guān)決策）、可緩成本、可免成本、附加價(jià)值成本。成本估算方法主要包括：物業(yè)管理服務(wù)成本：人工費(fèi)、辦公費(fèi)、物業(yè)公用部位與公用設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)及經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用； 專項(xiàng)維修基金不計(jì)入物業(yè)管理服務(wù)支出或成本；物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成：包干制（物業(yè)管理服務(wù)成本、法定稅費(fèi)、利潤(rùn)），薪酬制（物業(yè)管理服務(wù)支出+酬金）。合理控制物業(yè)成本就是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的后期保障，

15、意義重大。4我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)階段中的各項(xiàng)成本費(fèi)用控制分析總體來說房地產(chǎn)各階段成本控制的主要辦法包含以下三個(gè)方面，將這三個(gè)方面進(jìn)行有效的結(jié)合，實(shí)施管理，意義重大。4.1目標(biāo)成本控制方法目標(biāo)成本控制方案是指制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解，再通過將預(yù)算計(jì)劃落到各個(gè)部門與行動(dòng)上，把目標(biāo)變成可行性的行動(dòng)計(jì)劃，并在執(zhí)行過程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施，使成本控制在預(yù)算范圍之內(nèi)。4.2動(dòng)態(tài)控制管控辦法動(dòng)態(tài)成本控制管控辦法就是在投資預(yù)算的基礎(chǔ)上制定目標(biāo)成本，作為項(xiàng)目成本控制的基線，隨著項(xiàng)目的推進(jìn)深入，無論是個(gè)各個(gè)階段還是各專項(xiàng)目標(biāo)費(fèi)用完成的情況下進(jìn)行原來計(jì)

16、劃和目前實(shí)際成本進(jìn)行比對(duì)，超出目標(biāo)時(shí)，對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整。隨著項(xiàng)目的推進(jìn)，成本動(dòng)態(tài)發(fā)生變動(dòng)，當(dāng)動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本發(fā)生較大差異時(shí)，必須分析產(chǎn)生的原因，并修訂目標(biāo)成本，防止成本失控。4.3集約管理實(shí)現(xiàn)成本精確控制房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)綜合開發(fā)的企業(yè)，集約管理是對(duì)投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、招投標(biāo)、工程建設(shè)管理、房屋銷售、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)，綜合集中起來進(jìn)行系統(tǒng)控制，在關(guān)鍵環(huán)節(jié)，以成本價(jià)值為軸線，同時(shí)進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃與控制，以克服原來顧此失彼、前后不銜接等弊端?？傊杀究刂茟?zhàn)略是企業(yè)戰(zhàn)略管理和成本運(yùn)營(yíng)控制的相結(jié)合，一方面必須結(jié)合企業(yè)自身的特點(diǎn)和管理模式，確立成本控制的戰(zhàn)略指導(dǎo)思想，根據(jù)戰(zhàn)略指導(dǎo)思想確定戰(zhàn)略控制目標(biāo)，依

17、據(jù)戰(zhàn)略控制目標(biāo)，再建立戰(zhàn)略控制體系和運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)；另一方面，宏觀的體系和標(biāo)準(zhǔn)建立以后，還必須根據(jù)實(shí)踐操作的需要，在微觀上確立正確的目標(biāo)成本控制方法和動(dòng)態(tài)監(jiān)控方法，宏觀的指導(dǎo)與微觀的實(shí)踐相結(jié)合，才能確保目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)。招商置地是家以房地產(chǎn)開發(fā)為主的合資有限公司，其股東分別是招商蛇口和香港置地。從公司的董事會(huì)到管理委員會(huì)再到總經(jīng)理以及下邊的各個(gè)部門，公司為了控制成本，實(shí)施成本控制戰(zhàn)略，從組織和制度規(guī)范方面建立一整套運(yùn)營(yíng)控制體系。為了全程控制成本，我們?cè)诔杀举M(fèi)用產(chǎn)生的末端均落實(shí)了具體的崗位和落實(shí)人員，并將標(biāo)準(zhǔn)和流程細(xì)化、簡(jiǎn)化，以方便操作人員執(zhí)行，在實(shí)際執(zhí)行中，末端的控制人員或部門只要根據(jù)目標(biāo)成本和測(cè)算標(biāo)

18、準(zhǔn)，采用目標(biāo)成本法，實(shí)施動(dòng)態(tài)控制，并將實(shí)際成本變動(dòng)情況及時(shí)反饋給股東成本控制中心，股東成本控制中心就可以分析出各個(gè)環(huán)節(jié)成本的發(fā)生情況，并及時(shí)調(diào)整控制策略，然后再通知執(zhí)行控制的部門和人員執(zhí)行，企業(yè)內(nèi)部基本做到了組織、制度和人員的有效統(tǒng)一，運(yùn)作流程的規(guī)范、高效。在長(zhǎng)嘉匯和公園大道兩個(gè)項(xiàng)目上都起到了很好的控制，其中長(zhǎng)嘉匯項(xiàng)目成本減少20%，公園大道項(xiàng)目減少16%。4.4房地產(chǎn)主要開發(fā)階段的成本控制方法4.41項(xiàng)目決策階段：“正確的決策是成功的開始”建立科學(xué)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系一是要規(guī)劃評(píng)價(jià)指標(biāo)主要考慮可使用土地面積、建筑密度、容積率、綠地率、停車泊位、市政配套、公共設(shè)施配套、交通等因素。 第二，設(shè)計(jì)方案評(píng)

19、價(jià)指標(biāo)要考慮性價(jià)比、產(chǎn)業(yè)化、經(jīng)濟(jì)性、采光、通風(fēng)、環(huán)保、格調(diào)、品位、與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)、使用功能等因素。 第三，市場(chǎng)定位評(píng)價(jià)指標(biāo)是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查資料和市場(chǎng)預(yù)測(cè)結(jié)果為基礎(chǔ)，就租售價(jià)格、租售率、租售對(duì)象、物業(yè)管理費(fèi)等建立評(píng)價(jià)指標(biāo)。 第四，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)需要考慮財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)。綜合評(píng)價(jià)是從區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，分析和計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)的效益和費(fèi)用，考察項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。 以香港置地和龍湖地產(chǎn)為例，二者在重慶聯(lián)合拿下“江與城”項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)。綜合考慮到以上指標(biāo)所包含的因素，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本都有直接或間接的影響。在建筑密度是指建筑基底面積占總用地面積的百分比，

20、和它反映用地合理性情況方面進(jìn)行充分的考慮和測(cè)算。加強(qiáng)容積率這一重要指標(biāo)的考量和劃分，使得各個(gè)地塊的開發(fā)周期和策略和容積率進(jìn)行匹配。適當(dāng)提高建筑平均層數(shù)和建筑密度，控制適當(dāng)?shù)慕ㄖ莘e率，減少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的單位造價(jià)。同時(shí)節(jié)約用地，從而能有效降低整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)資金。 技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，做好規(guī)劃方案的優(yōu)選。要真正有效的控制工程造價(jià)，在完成市場(chǎng)調(diào)查研究后，必須結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，在滿足使用功能和生產(chǎn)要求的前提下，將技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合，進(jìn)行設(shè)計(jì)多方案比較，力求在技術(shù)先進(jìn)條件下的經(jīng)濟(jì)合理，在經(jīng)濟(jì)合理基礎(chǔ)上的技術(shù)先進(jìn)。 “江與城”項(xiàng)目在開發(fā)時(shí)候采取方案優(yōu)選的原則，修改了15輪方案。對(duì)策劃中提出的各種可供選擇

21、的開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案，都要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析和計(jì)算，從中篩選出滿足最低可接受收益率要求的可供比較方案，并對(duì)這些方案進(jìn)行比選。再進(jìn)行可供比較方案，最終獲得了較好的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。 提高項(xiàng)目抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。開發(fā)商應(yīng)在投資決策階段通過對(duì)影響項(xiàng)目投資效果的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策和市場(chǎng)等因素的分析，了解各因素對(duì)項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度，幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小和特點(diǎn)，確定合理的投資收益水平，提出控制風(fēng)險(xiǎn)的方案，有重點(diǎn)地加強(qiáng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制?？刂仆恋馗?jìng)拍價(jià)格。土地成本(約占項(xiàng)目總成本的30一35左右)，主要指土地獲得階段形成的各種費(fèi)用支出，包括地價(jià)、土地動(dòng)拆遷補(bǔ)償費(fèi)、各類補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等。在房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)過程

22、中，土地一旦到手，其成本即基本確定，直至項(xiàng)目開發(fā)完成，該成本一般也不會(huì)有較大變化。因此，控制土地成本的關(guān)鍵在于拿地時(shí)的成本分析要準(zhǔn)確，在土地招投標(biāo)中制定競(jìng)買策略與技巧，做到以最小的代價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)獲取最大的收益來打敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 總之,在這個(gè)階段運(yùn)用合理的科學(xué)的制度，選好方案，盡可能降低各方面成本，同時(shí)進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查分析，采取多樣化組合投資，提前與租戶、客戶簽訂租約或預(yù)售合同等降低房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)，運(yùn)用保險(xiǎn)、非保險(xiǎn)手段轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)等。4.42 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段：“設(shè)計(jì)適用、美觀、經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)品”設(shè)計(jì)階段主要有以下四個(gè)方面可以降低成本：第一方面是加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的經(jīng)濟(jì)論證。設(shè)計(jì)階段是工程建設(shè)的重要環(huán)節(jié),它決定整個(gè)

23、工程項(xiàng)目的規(guī)模、建筑方案、結(jié)構(gòu)方案，設(shè)計(jì)方案優(yōu)化與否,直接影響著房產(chǎn)項(xiàng)目工程總造價(jià),影響著工程建設(shè)的綜合效益。在方案比較時(shí),可以采用成本一效益分析方法,在滿足工程結(jié)構(gòu)以及使用功能的前提下,依據(jù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)選擇設(shè)計(jì)方案。第二方面是實(shí)行限額設(shè)計(jì)。所謂限額設(shè)計(jì),就是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書和投資估算,在保證功能要求的前提下, 控制初步設(shè)計(jì)以及按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)。 同時(shí),各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下,按分配的投資額控制設(shè)計(jì),嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)中不合理的設(shè)計(jì)變更, 保證工程竣工結(jié)算不突破總投資額。限額設(shè)計(jì)并不是一味考慮節(jié)約投資,也決不是簡(jiǎn)單地將投資砍一刀,而是包含了尊重科學(xué),尊重事實(shí),實(shí)事求是

24、,精心設(shè)計(jì)和保證設(shè)計(jì)科學(xué)性的實(shí)際內(nèi)容。投資分解和工程量的控制是實(shí)行限額設(shè)計(jì)的有效途徑和主要方法。第三方面是實(shí)行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法。房產(chǎn)項(xiàng)目普遍實(shí)行了招投標(biāo)制。設(shè)計(jì)的招投標(biāo)制對(duì)提高設(shè)計(jì)水平,促進(jìn)良性競(jìng)爭(zhēng)起到了很好的作用。推行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法,可以促使設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員不僅在建筑造型、使用功能上動(dòng)腦筋,而且要在如何降低工程造價(jià)上下功夫。第四方面是要加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作。加強(qiáng)出圖前的審核工作,將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計(jì)階段所設(shè)計(jì)的成果來看,設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷加以克服時(shí),所花費(fèi)的代價(jià)最小,可取得的效果最好。在設(shè)計(jì)出圖前加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核

25、管理工作,以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量,避免將設(shè)計(jì)的不足帶到施工階段,減少不必要的浪費(fèi)。招商置地在設(shè)計(jì)階段專門成立成本評(píng)估審核部門，建立限額設(shè)計(jì)制度，并對(duì)設(shè)計(jì)院對(duì)進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度，充分保證了設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性。4.43房地產(chǎn)開發(fā)招標(biāo)階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目推行工程招投標(biāo)制對(duì)降低工程造價(jià)，使工程造價(jià)得到合理的控制具有非常重要的影響。在招標(biāo)過程中成本控制，應(yīng)注意加強(qiáng)以下幾個(gè)方面：第一方面招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開、公正、誠(chéng)信的原則。招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地考察，避免“特級(jí)企業(yè)投標(biāo)，一級(jí)企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級(jí)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)”等不正?，F(xiàn)象，這對(duì)項(xiàng)目成本控制非常不利。 第二方面做好招標(biāo)文件的編制工作，造價(jià)

26、管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測(cè)、分析、評(píng)價(jià)，然后編制招標(biāo)文件。對(duì)招標(biāo)文件中涉及費(fèi)用的條款要反復(fù)推敲，盡量做到“知己知彼”。 第三方面合理低價(jià)者中標(biāo)。目前推行的工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)，作為開發(fā)商應(yīng)杜絕一味尋求絕對(duì)低價(jià)中標(biāo)，以避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡意競(jìng)爭(zhēng)。第四方面做好合同的簽定工作。應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對(duì)合同中涉及費(fèi)用的如工期、價(jià)款的結(jié)算方式、違約爭(zhēng)議處理等，都應(yīng)有明確的約定。在簽定的過程中，對(duì)招標(biāo)文件和設(shè)計(jì)中不明確、不具體的內(nèi)容，通過談判，爭(zhēng)取得到有利于合理低價(jià)的合同條款。同時(shí)，正確預(yù)測(cè)在施工過程中可能引起

27、索賠的因素，對(duì)索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發(fā)生。第五方面通過招標(biāo)選擇監(jiān)理單位。好的監(jiān)理隊(duì)伍不僅可以把好工程質(zhì)量關(guān)，而且可以幫助業(yè)主把好經(jīng)濟(jì)效益關(guān)，控制工程成本的支出。招商置地嚴(yán)格按照制定的招投標(biāo)管理規(guī)定執(zhí)行，對(duì)于壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低工程造價(jià)。要求施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、成本兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)消晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報(bào)價(jià)等進(jìn)行選擇。建立健全施工隊(duì)伍檔案，跟蹤評(píng)估其資信、技術(shù)力量等出包工程嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包，通過這些手段有效的

28、控制了招標(biāo)成本的變化。4.44房地產(chǎn)開發(fā)施工階段采用全面控制、目標(biāo)控制和動(dòng)態(tài)控制的原則對(duì)施工各個(gè)過程進(jìn)行有效的監(jiān)管。主要可以分為三個(gè)方面：一方面是技術(shù)措施控制成本。采取技術(shù)措施是在施工階段充分發(fā)揮技術(shù)人員的主觀能動(dòng)性，對(duì)標(biāo)書中主要技術(shù)方案作必要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，以尋求較為可靠的方案，從而降低工程成本，包括采用新材料、新技術(shù)、新工藝節(jié)約能耗、提高機(jī)械化等。第二方面是組織措施控制工程成本。明確項(xiàng)目部機(jī)構(gòu)設(shè)置與人員的配備，明確項(xiàng)目部、公司、施工隊(duì)之間的責(zé)權(quán)利關(guān)系。要明確成本控制者及任務(wù)，項(xiàng)目經(jīng)理是成本控制的第一責(zé)任人，是成本控制的主要執(zhí)行者，他對(duì)項(xiàng)目部、公司及施工隊(duì)整體利益負(fù)責(zé)。 第三方面是采取經(jīng)濟(jì)措

29、施控制工程成本。經(jīng)濟(jì)措施主要包括對(duì)人工費(fèi)用、材料費(fèi)用、機(jī)械費(fèi)用等的控制。萬科集團(tuán)推行“六管一控”、“五個(gè)環(huán)節(jié)”的辦法特別對(duì)工程質(zhì)量與監(jiān)理、工程進(jìn)度款、工程材料及設(shè)備管理進(jìn)行有效管理，達(dá)到了預(yù)期的目的，走上了國(guó)內(nèi)最大房地產(chǎn)企業(yè)的道路。5有效控制成本費(fèi)用的幾點(diǎn)措施5.1以利潤(rùn)為基準(zhǔn)、以品牌為目標(biāo)，緊跟對(duì)標(biāo)項(xiàng)目，合理控制成本房地產(chǎn)企業(yè)控制成本的最根本目的也是為了實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。品牌是房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略資源,直接貢獻(xiàn)于企業(yè)的當(dāng)期利潤(rùn)和后續(xù)利潤(rùn)。就成本管理而言,利潤(rùn)可以成為通用的管理基準(zhǔn)。利潤(rùn)可分當(dāng)期利潤(rùn)和后續(xù)利潤(rùn),與利潤(rùn)有關(guān)的過程包括利潤(rùn)形成過程、利潤(rùn)變現(xiàn)過程和后續(xù)利潤(rùn)的儲(chǔ)備過程 ( 企業(yè)的后續(xù)利潤(rùn)儲(chǔ)備可以理

30、解成企業(yè)戰(zhàn)略資源核心能力的儲(chǔ)備過程 )。對(duì)利潤(rùn)的分類控制和過程管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的有效途徑。好的企業(yè)品牌可明顯節(jié)約營(yíng)銷成本。由于成本支出和企業(yè)品牌之間存在作用與反作用的影響關(guān)系，故以利潤(rùn)為基準(zhǔn)而以品牌為目標(biāo)就構(gòu)成了房地產(chǎn)成本控制標(biāo)準(zhǔn)的雙重理念。5.2建立科學(xué)的目標(biāo)成本控制管理，將目標(biāo)成本前置，準(zhǔn)確測(cè)算、亦步亦趨、事前定價(jià)以開發(fā)階段和設(shè)計(jì)階段的成本管理為例：目標(biāo)成本確定這一環(huán)節(jié)，首先應(yīng)關(guān)注設(shè)計(jì)階段決策的管理程序及決策過程的規(guī)范性。在約定的操作流程中內(nèi)控制度是否健全，是否存在著有效執(zhí)行的監(jiān)督機(jī)制，把握項(xiàng)目成本確定的合理性，詳細(xì)而科學(xué)地進(jìn)行分解，排除目標(biāo)水分，是這一環(huán)節(jié)的審計(jì)要點(diǎn)。在實(shí)際運(yùn)

31、營(yíng)中以目標(biāo)成本為最高限額，全力降低運(yùn)營(yíng)成本。因房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本身具有不可重復(fù)這一特殊性，即產(chǎn)品的單件性、地理位置的唯一性、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的復(fù)雜性、使用功能的多樣性、材料選擇的差異性等，這些因素使得項(xiàng)目成本的確定復(fù)雜多變，難以簡(jiǎn)單參照其他樓盤的成本水平來生搬硬套。項(xiàng)目建設(shè)管理的不同階段對(duì)成本確定的影響不同，以往的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)顯示，初步設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目成本的可能性為75%95%;技術(shù)設(shè)計(jì)階段影響項(xiàng)目投資的可能性為35%75%;施工圖設(shè)計(jì)與項(xiàng)目施工階段影響項(xiàng)目投資的可能性則為5%35%。很顯然，控制目標(biāo)成本的關(guān)鍵就在于設(shè)計(jì)，要想有效的控制目標(biāo)成本就應(yīng)把工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到建設(shè)前期，尤其是抓住設(shè)計(jì)這個(gè)關(guān)鍵階段。規(guī)劃

32、設(shè)計(jì)階段成本控制的措施：加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的經(jīng)濟(jì)性論證和限額設(shè)計(jì)。因此在項(xiàng)目運(yùn)作之初加入項(xiàng)目組，參與設(shè)計(jì)單位的招投標(biāo)，了解并掌握開發(fā)商與設(shè)計(jì)單位所確定的項(xiàng)目定位成本。實(shí)行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法。確保初步設(shè)計(jì)總概算不超過可行性研究報(bào)告估算，施工圖預(yù)算不超過初步設(shè)計(jì)概算。具體地說，審計(jì)人員可以以項(xiàng)目成本估算是否以設(shè)計(jì)方案選擇和進(jìn)行初步設(shè)計(jì)為依據(jù)。要加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作：技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)是否以設(shè)計(jì)預(yù)算為依據(jù);目標(biāo)成本的相應(yīng)項(xiàng)目是否以施工圖預(yù)算或建安工程承包合同價(jià)、分解后的子目標(biāo)成本為計(jì)算依據(jù)，加以判斷相關(guān)本確定的合理性。通過合理的預(yù)測(cè)對(duì)工程項(xiàng)目總成本水平和降低成本的可能性進(jìn)行分析，

33、這也是目標(biāo)成本確定審計(jì)的關(guān)鍵所在。在設(shè)計(jì)方案上，明確要求設(shè)計(jì)單位應(yīng)遵循限額設(shè)計(jì)原則，優(yōu)化設(shè)計(jì)，在同樣滿足功能要求的前提下，采用技術(shù)先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)合理的優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，切實(shí)抓住設(shè)計(jì)這一關(guān)鍵環(huán)節(jié)。經(jīng)過上述各個(gè)環(huán)節(jié)的審計(jì)介入，有助于審計(jì)人員提出切實(shí)、合理的預(yù)防性和建設(shè)性的意見，真正達(dá)到事前控制的目的，以確保項(xiàng)目決策和設(shè)計(jì)階段成本確定的合理性和客觀性。我國(guó)著名房地產(chǎn)企業(yè)中海地產(chǎn)就在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行了很好的控制成本。以下是中海地產(chǎn)業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)文件設(shè)計(jì)階段成本控制要點(diǎn)。一方面在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，經(jīng)過以下設(shè)計(jì)要求限制。密度分析：結(jié)合周邊環(huán)境、用地景觀資源，合理確定不同地域的不同產(chǎn)品布置；讓產(chǎn)品銷售利潤(rùn)、土地價(jià)值最大化。路網(wǎng)布

34、置：道路設(shè)計(jì)滿足消防及道路交通相關(guān)規(guī)范，消防道路盡量避開非人防車庫(kù)，路網(wǎng)應(yīng)合理簡(jiǎn)潔，山地路網(wǎng)標(biāo)高要和整體地勢(shì)綜合考慮做土方平衡。停車布置、人防布置（綜合銷售建議、規(guī)劃要求、停車效率、成本等因素選定停車方式 ） 土地利用：地面露天車位最大化，適當(dāng)考慮半地下停車、地下停車，嚴(yán)控地下停車配比。地下室：地下室宜集中設(shè)置，地下室外輪廓線應(yīng)盡量規(guī)整，盡量減小線積比，減少建造成本。控制地下室高度及埋深（普通地下車庫(kù)層高3.8m，半地下車庫(kù)層高3.5m）。地下車庫(kù)設(shè)置應(yīng)避免單面停車、車庫(kù)跨度模數(shù)要合理(三輛車柱間距8.4m，兩輛車柱間距6.8m)。地下車庫(kù)停車率=地下車庫(kù)總面積/停車位總數(shù)。普通無人防地下車庫(kù)

35、停車率35/輛。（計(jì)算時(shí)，地下車庫(kù)總面積應(yīng)扣除地下商業(yè)面積、贈(zèng)送業(yè)主的面積以及規(guī)劃要求的自行車位、摩托車位面積以及換熱站、生活給水泵房、物業(yè)用房、小區(qū)集中變電站等與地下車庫(kù)無關(guān)的或甲方特殊要求的設(shè)備用房，但應(yīng)包括坡道、疏散和人行出入口、風(fēng)機(jī)房消防設(shè)備用房和地下車庫(kù)的小型供電設(shè)備用房。）含人防地下室且人防面積不大于50%的情況下應(yīng)控制在38/輛?？刂撇豢射N售的公建及配套建設(shè)面積：不可銷售的公建及配套（含附加值多建面積）或不能整體轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)的面積滿足土地規(guī)劃要求即可。提升附加值而多建的面積，要結(jié)合市場(chǎng)銷售價(jià)格估算建設(shè)的必要性，“虛報(bào)面積”而招致的政策風(fēng)險(xiǎn)需要注意避免。通過業(yè)態(tài)分析和市場(chǎng)調(diào)查合理確定商

36、業(yè)面積。綜合物業(yè)管理成本、建造成本，合理布置組團(tuán)大小，組團(tuán)出入口布置相對(duì)集中，減少管理人員。應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目周邊道路、市政管網(wǎng)的情況，按照土方費(fèi)用最小的原則確定場(chǎng)地標(biāo)高?！耙虻刂埔恕眲?dòng)土量最小。盡可能使場(chǎng)地土方挖填平衡。降低排水坡度；考慮市政接入口位置。山地建筑除考慮土方量以外設(shè)計(jì)需要盡可能減少擋土墻，護(hù)壁等的設(shè)計(jì)。土方平衡需要在具體的工程實(shí)施前，應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的等高線圖以及擬修建建筑的標(biāo)高圖紙，估算出整個(gè)項(xiàng)目的的土方挖填工程量，以及大概擋土墻，護(hù)坡成本?？倛D規(guī)劃，綜合考慮開發(fā)周期和永久建筑、園建、交通的合理布局，避免（臨時(shí)辦公室、施工生活區(qū)、項(xiàng)目臨水、臨電、臨時(shí)道路、樣板區(qū)）重復(fù)建設(shè)。結(jié)合地形情況控制

37、土方開挖工程量及埋置在土方中的基礎(chǔ)深度。比選邊坡支護(hù)方。確定基礎(chǔ)選型及地基處理方式，應(yīng)根據(jù)地勘報(bào)告，提供多種方案經(jīng)濟(jì)對(duì)比，進(jìn)行成本測(cè)算和工期影響分析，綜合確定最終的基礎(chǔ)形式。確定主體結(jié)構(gòu)方案：應(yīng)考慮技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等方面的比選，確定經(jīng)濟(jì)合理的結(jié)構(gòu)方案。結(jié)構(gòu)方案應(yīng)盡可能的避免超限審查，縮短設(shè)計(jì)周期降低建造成本。確定建筑贈(zèng)送面積大小：嚴(yán)控別墅項(xiàng)目贈(zèng)送地下車庫(kù)與地下室面積，應(yīng)該結(jié)合地形及建設(shè)成本、預(yù)售價(jià)確定贈(zèng)送面積大?。〞?huì)形成半地下部分可以不計(jì)容積率，但應(yīng)注意控制成本）。嚴(yán)控其它形式的贈(zèng)送面積，包括通過凹陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送房間、通過中空贈(zèng)送房間等。建筑設(shè)計(jì)合理利用場(chǎng)地地形地貌：利用原有地形的起伏關(guān)系完成山水造型。

38、避免洼地堆山、水系開挖的大量土方施工費(fèi)用和地下管線反刨以及大面積新作水系增加防水、補(bǔ)水費(fèi)用項(xiàng)優(yōu)化工作。確定合理的層高：應(yīng)結(jié)合規(guī)范、銷售、成本等因素確定層高。一般情況下，普通住宅層高3m，別墅層高3.3m。窗地比控制。外墻裝飾設(shè)計(jì)：應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目定、成本、施工難度等因素確定外墻做法（成本上：平涂>質(zhì)感涂料>外墻磚>石材）。第二方面是在施工圖設(shè)計(jì)階段：土方工程：爭(zhēng)取設(shè)計(jì)一次到位，減少動(dòng)土次數(shù)，重點(diǎn)控制挖運(yùn)方數(shù)量。擋土支護(hù)工程：優(yōu)化設(shè)計(jì)，給出擋土支護(hù)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值。 樁基工程：對(duì)樁基設(shè)計(jì)再次優(yōu)化，考慮樁基檢測(cè)成本及檢測(cè)效率，制定經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值。結(jié)構(gòu)主體工程: 應(yīng)進(jìn)行結(jié)構(gòu)布置優(yōu)化，在滿足設(shè)計(jì)規(guī)范的最低要求下，盡可能的降低成本，