合肥市個(gè)人存量房易稅收管理辦法政策介紹說明

1、合肥市個(gè)人存量房交合肥市個(gè)人存量房交易稅收管理辦法易稅收管理辦法政策介紹2015年11月12日一、一、辦法辦法出臺(tái)的背景出臺(tái)的背景n 近年來，合肥市存量房交易呈逐年上升態(tài)勢(shì)，尤其在存量房交易營(yíng)業(yè)稅新政出臺(tái)后，交易量明顯增加，權(quán)屬轉(zhuǎn)移流動(dòng)頻率不斷加快，導(dǎo)致部分辦稅服務(wù)廳人滿為患、擁擠不堪，部分辦稅服務(wù)廳甚至采取提前預(yù)約、限號(hào)辦理等措施進(jìn)行疏導(dǎo)和應(yīng)對(duì)，同時(shí)存量房交易資料多，辦理流程比較繁瑣。為最大限度的方便納稅人，我局出臺(tái)相應(yīng)的辦法。二、二、辦法辦法出臺(tái)的目的出臺(tái)的目的n 進(jìn)一步優(yōu)化辦稅流程、精簡(jiǎn)辦稅資料，緩解辦稅服務(wù)廳擁擠現(xiàn)象，切實(shí)做到為納稅人服務(wù)、讓納稅人方便，不斷提高納稅人對(duì)地稅工作的滿意度

2、。三、辦法主要內(nèi)容n第一章第一章 總則總則n第一條第一條 為規(guī)范存量房交易稅收征管，方便納稅人申報(bào)納稅，根據(jù)中華人民共和國(guó)稅收征收管理法及其實(shí)施細(xì)則、全國(guó)稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅服務(wù)規(guī)范等規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。n第二條第二條 本辦法適用于合肥市行政區(qū)域范圍內(nèi)（含所轄縣、市）個(gè)人存量房交易行為的稅收征收管理。n第二章第二章 納稅申報(bào)納稅申報(bào)n第三條第三條 存量房交易的雙方當(dāng)事人（以下簡(jiǎn)稱納稅人）在簽訂交易合同后，辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移之前到地稅機(jī)關(guān)辦理申報(bào)納稅。n納稅人不能到場(chǎng)的，可出具授權(quán)委托書，由受托人代為申報(bào)納稅；受托人須提供本人及納稅人有效身份證明。簡(jiǎn)化辦稅手續(xù)，不要求買賣雙方均要到辦稅服務(wù)廳辦理繳

3、稅事宜。n第四條第四條 存量房交易所涉稅費(fèi)：n出讓方應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。n受讓方應(yīng)繳納契稅、印花稅。n第五條第五條 存量房交易雙方應(yīng)提供如下資料：n存量房買賣合同、房產(chǎn)證、雙方有效身份證明以及征收機(jī)關(guān)要求提供的其它資料。n實(shí)行差額征收營(yíng)業(yè)稅的，應(yīng)提供購房發(fā)票；享受個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的，應(yīng)出具安徽省家庭唯一生活用安徽省家庭唯一生活用房承諾書房承諾書(全市已統(tǒng)一全市已統(tǒng)一) ；不實(shí)行核定方式征收個(gè)人所得稅的，應(yīng)提供原購房發(fā)票以及合理費(fèi)用的有效憑證；享受契稅優(yōu)惠政策的，應(yīng)提供房產(chǎn)部門出具的家庭唯一普通住房證明，或提供戶口簿、結(jié)婚證（

4、現(xiàn)不需要提供家庭唯一住房誠信保證書、（無）婚姻登記記錄證明）。n 上述申報(bào)納稅資料需提供原件及復(fù)印件。n統(tǒng)一辦稅資料：明確納稅人申報(bào)納稅應(yīng)提供的基本資料，即存量房買賣合同、房產(chǎn)證、有效身份證明。實(shí)行差額征收營(yíng)業(yè)稅的，應(yīng)提供購房發(fā)票；不實(shí)行核定方式征收個(gè)人所得稅的，應(yīng)提供購房發(fā)票、契稅稅票等房屋原值憑證以及合理費(fèi)用的有效憑證。n第六條第六條 合肥市區(qū)納稅人到房屋所在地地稅機(jī)關(guān)辦稅服務(wù)廳或指定地點(diǎn)辦理申報(bào)納稅手續(xù)?？h（市）納稅人到當(dāng)?shù)氐囟悪C(jī)關(guān)確定的納稅地點(diǎn)辦理申報(bào)納稅手續(xù)。n第三章第三章 稅款征收稅款征收n第七條第七條 受理窗口辦理事項(xiàng)：n工作人員接收并審核報(bào)送的申報(bào)納稅資料，申報(bào)資料不齊全或不符

5、合要求的，應(yīng)一次性告知其補(bǔ)正資料或不予受理原因，申報(bào)資料符合要求的一次性收取。有下列情形的，在取得相關(guān)資料后一并傳遞至征收窗口：n（一）享受契稅優(yōu)惠政策的納稅人，所需的房產(chǎn)部門出具的家庭唯一普通住房證明，可由窗口工作人員依據(jù)戶口簿、結(jié)婚證出具個(gè)人購買家庭唯一普通住房查詢表交納稅人到房產(chǎn)部門查詢后送回確認(rèn)。n（二）對(duì)非住房交易的，窗口工作人員開具評(píng)估函交納稅人送已確認(rèn)資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估機(jī)構(gòu)將評(píng)估報(bào)告報(bào)送至征收機(jī)關(guān)。n第八條第八條 征收窗口辦理事項(xiàng)：n（一）住房交易，工作人員將納稅人的房屋相關(guān)信息錄入存量房交易價(jià)格申報(bào)評(píng)估系統(tǒng)，依據(jù)存量房交易價(jià)格申報(bào)評(píng)估系統(tǒng)核定的價(jià)格或住房交易合同成交價(jià)格等相關(guān)

6、資料計(jì)算應(yīng)納稅款，出具存量房交易納稅申報(bào)通知單，交納稅人簽字確認(rèn)；n非住房交易，依據(jù)評(píng)估報(bào)告審核計(jì)算應(yīng)納稅款，經(jīng)辦稅服務(wù)廳負(fù)責(zé)人復(fù)核后，出具存量房交易納稅申報(bào)通知單，交納稅人簽字確認(rèn)（審核權(quán)限下放）。n（二）依據(jù)確認(rèn)后的存量房交易納稅申報(bào)通知單，開具稅票、發(fā)票、契稅完稅證明，出具房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完稅（免稅）審核通知單、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完稅（免稅）審核明細(xì)表，加蓋地稅機(jī)關(guān)存量房交易專用章（統(tǒng)一全市存量房交易專用章，并將印模函告房產(chǎn)局）。n（三）將稅票、發(fā)票、契稅完稅證明、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完稅（免稅）審核通知單交納稅人到房產(chǎn)部門辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)。n統(tǒng)一辦稅流程：受理窗口統(tǒng)一接收和審核申報(bào)納稅資料，辦理契稅等優(yōu)惠政策

7、相關(guān)前置事宜，明確評(píng)估函和評(píng)估報(bào)告的傳遞方式。征收窗口具體負(fù)責(zé)稅款征收，下放非住房交易應(yīng)納稅款審核權(quán)限，由地稅機(jī)關(guān)分管局長(zhǎng)或辦公會(huì)審核下放至辦稅服務(wù)廳負(fù)責(zé)人審核，并統(tǒng)一房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完稅（免稅）審核印章，縮短納稅人辦稅時(shí)間，提高征收機(jī)關(guān)辦稅效率。n第四章第四章 稅收優(yōu)惠稅收優(yōu)惠n第九條第九條 個(gè)人銷售或購買住房的，暫免征收印花稅。n第十條第十條 個(gè)人銷售住房的，暫免征收土地增值稅。n第十一條第十一條 個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。n第十二條第十二條 個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的，取得的所得免征個(gè)人所得稅。n第十三條第十三條 個(gè)人購買普通住房，且該住

8、房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，減半征收契稅。n第十四條第十四條 個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。n第五章第五章 附則附則n第十五條第十五條 征收機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)非住房評(píng)估報(bào)告的審核工作，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具虛假報(bào)告導(dǎo)致計(jì)稅依據(jù)不實(shí)的，發(fā)現(xiàn)后應(yīng)及時(shí)報(bào)告市局。n第十六條第十六條 納稅人進(jìn)行虛假納稅申報(bào)，導(dǎo)致不繳或少繳稅款的，按照中華人民共和國(guó)稅收征收管理法相關(guān)規(guī)定追究其法律責(zé)任。n辦法對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具虛假評(píng)估報(bào)告和納稅人進(jìn)行虛假納稅申報(bào)等情況進(jìn)行規(guī)定和約束。n第十七條第十七條 本辦法由合肥市地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。n第十八條第十八

9、條 本辦法自發(fā)布之日起施行。有效期5年，施行期間國(guó)家有新的政策規(guī)定，按國(guó)家新規(guī)定執(zhí)行。四、案例n（一）普通住房（一）普通住房n孫先生2010年1月在蜀山區(qū)購買了一套建筑面積為100平方米的商品房且該套住房是孫先生的家庭（夫妻雙方）唯一生活用房，支付的房屋價(jià)款為80萬元，2015年10月孫先生將該套房屋以100萬元的成交價(jià)格賣給小王，該房屬于小王的家庭唯一住房，經(jīng)地稅機(jī)關(guān)評(píng)估系統(tǒng)的核定價(jià)格是95萬元，孫先生和小王分別需要繳納哪些稅費(fèi)？n賣方：孫先生 n營(yíng)業(yè)稅及附加：個(gè)人將購買超過2年（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。n個(gè)人所得稅：個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭（夫（夫妻雙方）妻雙方）

10、唯一生活用房，取得的所得免征個(gè)人所得稅。n買方：小王n契稅：孫先生轉(zhuǎn)讓該套住房給小王時(shí)的成交價(jià)格是100萬元，地稅機(jī)關(guān)的評(píng)估系統(tǒng)核定價(jià)格是95萬元，根據(jù)評(píng)估價(jià)與合同價(jià)孰高的原則，確定此房的計(jì)稅價(jià)格為100萬元，故契稅的計(jì)稅依據(jù)是100萬元，同時(shí)該套住房是小王購置的家庭唯一普通住房（根據(jù)房產(chǎn)部門出具的家庭唯一住房查詢表認(rèn)定），該房的面積為100平方米。應(yīng)繳納契稅=1002%=2萬元。n（二）非普通住房（二）非普通住房n李先生2010年5月在廬陽區(qū)購買了一套建筑面積為150平方米的商品房，支付的房屋價(jià)款為160萬元，繳納契稅6.4萬元，2015年10月李先生將該套房屋以200萬元的成交價(jià)格賣給賣給

11、小張，該房不屬于李先生的家庭唯一生活用房，經(jīng)地稅機(jī)關(guān)評(píng)估后，確定計(jì)稅價(jià)格為200萬元，李先生能夠提供原購房發(fā)票、契稅完稅憑證等扣除憑證。李先生和小張分別需要繳納哪些稅費(fèi)？n賣方：李先生 n營(yíng)業(yè)稅及附加：營(yíng)業(yè)稅的稅率是5%，隨營(yíng)業(yè)稅附征的城市維護(hù)建設(shè)稅7%、教育費(fèi)附加3%和地方教育附加2%。 應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=（200-160）5%=2萬元，營(yíng)業(yè)稅附加=2（7%+3%+2%）=0.24萬元。 營(yíng)業(yè)稅及附加合計(jì)2.24萬元。n個(gè)人所得稅：李先生能夠提供合法有效的原購房發(fā)票和支付的合理稅費(fèi)等合法票據(jù)，可據(jù)實(shí)按差額征收個(gè)人所得稅。 應(yīng)納稅額=（計(jì)稅金額-原購置價(jià)-合理稅費(fèi)） 20% 其中本題中的計(jì)稅金額2

12、00萬元是經(jīng)地稅機(jī)關(guān)審核有效的；房屋的原購置價(jià)為160萬元；合理稅費(fèi)包括李先生購買該套住房時(shí)繳納的契稅6.4萬元， 以及轉(zhuǎn)讓該住房時(shí)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)2.24萬元。 合理稅費(fèi)=2.24+6.4=8.64萬元 個(gè)人所得稅=（200-160-8.64） 20%=6.272萬元n買方：小張n契稅：李先生轉(zhuǎn)讓該套住房給小張時(shí)的成交價(jià)格是200萬元是經(jīng)地稅機(jī)關(guān)審核有效的，房屋面積為150平方米，因此不屬于普通住房，需要按照安徽省法定的契稅稅率4%繳納契稅，不享受優(yōu)惠稅率。 應(yīng)繳納契稅=2004%=8萬元。 注意：對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。（三）非住宅

13、趙先生2012年7月在瑤海區(qū)購買了一套建筑面積為120平方米的門面房，支付的房屋價(jià)款為120萬元，繳納契稅4.8萬元，2015年7月趙先生將該套房屋以150萬元的成交價(jià)格賣給小賣給小林林，相關(guān)辦證費(fèi)用合計(jì)2萬元，經(jīng)評(píng)估，確認(rèn)此房的計(jì)稅價(jià)格為150萬元，趙先生能夠提供購房合同、購房發(fā)票、契稅完稅憑證等扣除憑證。趙先生和小林分別需要繳納哪些稅費(fèi)？ 賣方：趙先生 營(yíng)業(yè)稅及附加：營(yíng)業(yè)稅的稅率是5%，隨營(yíng)業(yè)稅附征的城市 維護(hù)建設(shè)稅7%、教育費(fèi)附加3%和地方教育附加2%。 應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=（150-120）5%=1.5萬元，營(yíng)業(yè)稅附加=1.5（7%+3%+2%）=0.18萬元。 營(yíng)業(yè)稅及附加合計(jì)1.68萬元

14、。 印花稅：稅率0.0005,150 0.0005=0.075萬元。n土地增值稅 應(yīng)納土地增值稅稅額=增值額適用稅率 增值額=收入額-允許扣除項(xiàng)目金額 扣除項(xiàng)目金額=原發(fā)票價(jià)格（1+年限 5%）+此次繳納的營(yíng)業(yè)稅及其附加+原契稅稅額 其中本題中的計(jì)稅金額150萬元是經(jīng)地稅機(jī)關(guān)審核有效的；房屋的原購置價(jià)為120萬元；購買持有年限為3年；此次繳納的營(yíng)業(yè)稅及其附加為1.68萬元；原契稅稅額為4.8萬元。 扣除項(xiàng)目金額=120 （1+3 5%）+1.68+4.8=144.48萬元 增值額=150-144.48=5.52萬元 土地增值率=增值額扣除項(xiàng)目金額100% =5.52 144.48100%=3.82% 根據(jù)土地增值率確定適用稅率，不超過50%的部分稅率為30% 速算扣除系數(shù)為0 應(yīng)納土地增值稅稅額=增值額適用稅率=5.52 30%=1.656萬元n個(gè)人所得稅：趙先生能夠提供合法有效的原購房發(fā)票和支付的合理稅費(fèi)等合法票據(jù)，可據(jù)實(shí)按差額征收個(gè)人所得稅。應(yīng)納稅額=（計(jì)稅金額-原購置價(jià)-合理稅費(fèi)） 20% 其中本題中的計(jì)稅金額150萬元是經(jīng)地稅機(jī)關(guān)審核有效的；房屋的原購置價(jià)為120萬元；合理稅費(fèi)包括趙先生購買該套住房時(shí)繳納的契稅4.8萬元，土地增值稅1.656萬元，以及轉(zhuǎn)讓該住房時(shí)實(shí)際繳納的