巽寮旅游度假區(qū)項目度假灣巽寮灣前期咨詢可研報告

1、巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 1 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司巽寮旅游度假區(qū)項目前期咨詢可行性研究報告巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 2 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 3 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司目 錄第一篇第一篇 項目總論項目總論_71.1 基本情況基本情況_71.2 研究工作依據(jù)研究工作依據(jù)_71.3 項目研究的范圍項目研究的范圍_71.4 項目投資回報項目投資回報_81.5 可行性研究

2、初步結(jié)論可行性研究初步結(jié)論_8第二篇項目背景及發(fā)展概況第二篇項目背景及發(fā)展概況_102.1 政府發(fā)展規(guī)劃概述政府發(fā)展規(guī)劃概述_102.2 項目發(fā)起緣由項目發(fā)起緣由_102.3 對項目建設(shè)的初步想法對項目建設(shè)的初步想法_112.4 項目前期成果項目前期成果_11第三篇相關(guān)市場調(diào)研第三篇相關(guān)市場調(diào)研_13巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 4 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司3.1 需求市場調(diào)查需求市場調(diào)查_133.2 供給市場調(diào)查供給市場調(diào)查_303.3 市場規(guī)模預(yù)測市場規(guī)模預(yù)測_413.4 產(chǎn)業(yè)定位研究產(chǎn)業(yè)定位研究_48第四篇資源條件分析第四篇資源條件分析_524

3、.1 區(qū)位交通條件區(qū)位交通條件_524.2 氣候條件氣候條件_544.3 旅游資源現(xiàn)狀旅游資源現(xiàn)狀_564.4 旅游資源評估旅游資源評估_654.5 海濱資源評估海濱資源評估_714.6 分區(qū)開發(fā)條件分析分區(qū)開發(fā)條件分析_73第五篇項目總體概念規(guī)劃第五篇項目總體概念規(guī)劃_755.1 規(guī)劃設(shè)計說明規(guī)劃設(shè)計說明_755.2 功能結(jié)構(gòu)圖功能結(jié)構(gòu)圖_77巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 5 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司5.3 概念設(shè)計圖概念設(shè)計圖_795.4 分區(qū)概念規(guī)劃圖分區(qū)概念規(guī)劃圖_815.5 分區(qū)說明分區(qū)說明_895.6 交通規(guī)劃交通規(guī)劃_121第六篇環(huán)境保

4、護措施第六篇環(huán)境保護措施_1316.1 環(huán)境保護原則環(huán)境保護原則_1316.2 生態(tài)環(huán)境保護生態(tài)環(huán)境保護_1356.3 環(huán)境保護其它方面環(huán)境保護其它方面_138第七篇項目總體進度安排第七篇項目總體進度安排_1417.1 關(guān)于本項目的開發(fā)模式：關(guān)于本項目的開發(fā)模式：_1417.2 關(guān)于本項目總體進度計劃：關(guān)于本項目總體進度計劃：_1537.2.4 開發(fā)次序方案三開發(fā)次序方案三 _1707.3 投資估算與資金籌措投資估算與資金籌措_175巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 6 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司

5、 - 7 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司第一篇第一篇 項目總論項目總論1.1 基本情況基本情況1.2 研究工作依據(jù)研究工作依據(jù)1）項目主管部門對項目的建設(shè)要求所下達的指令性文件。 2）可行性研究開始前已經(jīng)形成的工作成果及文件。3）國家和擬建地區(qū)的開發(fā)建設(shè)政策、法令和法規(guī)。4）根據(jù)項目需要進行調(diào)查和收集的設(shè)計基礎(chǔ)資料。1.3 項目研究項目研究的范圍的范圍1）市場分析與規(guī)模預(yù)測2）旅游資源條件分析基基 本本 情情 況況項目名稱項目名稱惠州市巽寮旅游度假區(qū)項目前期咨詢委托方委托方金融街惠州置業(yè)有限公司地理位置地理位置廣東省惠州市惠東縣巽寮鎮(zhèn) 東經(jīng) 11448，北緯 2240開發(fā)規(guī)模開發(fā)規(guī)模20.2

6、 平方公里，具體規(guī)模以項目范圍紅線圖為準資源品級資源品級巽寮灣擁有得天獨厚的濱海旅游資源，是廣東省唯一的濱海旅游資源處女地，以石奇美、水奇清、沙奇白著稱，海水水質(zhì)和大氣環(huán)境質(zhì)量均為國家一級（類）標準。可行性研究執(zhí)行單位可行性研究執(zhí)行單位深圳度假灣企業(yè)策劃有限公司世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 8 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司3）總體規(guī)劃4）環(huán)境保護措施分析5）企業(yè)組織與勞動定員6）項目實施計劃7）投資估算與資金籌措8）財務(wù)評價9）項目的社會效益和生態(tài)效益分析1.4 項目投資回報項目投資回報經(jīng)綜合分析研究，確定本項目的主要經(jīng)濟指標

7、如下：方案一方案二方案三irr21.519.521.1%投資總額208 億元201 億元211 億元1.5 可行性研究初步結(jié)論可行性研究初步結(jié)論政策可行：該項目是國家鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，加快開發(fā)可盡早形成惠州市的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，亦契合惠州市“旅游興市”的產(chǎn)業(yè)政策導向。區(qū)位可行：地理位置優(yōu)越，廣東省唯一的濱海旅游資源處女地，適合開發(fā)濱海旅游度假區(qū)項目。市場可行：廣東海濱旅游資源豐富，氣候溫暖，海濱度假地成為人們度假的首選地。目前該地區(qū)同類產(chǎn)品缺乏精品，素質(zhì)一般，存在市場缺口。效益可行：本項目的經(jīng)濟效益、社會效益、生態(tài)效益均較佳。巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 9 - 世聯(lián)

8、地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司技術(shù)可行：按照國際灣濱海旅游度假區(qū)項目案例，本項目技術(shù)上可行，方案立足長遠發(fā)展，為后續(xù)發(fā)展留有足夠空間，整體空間布局以土地的資源稟賦為出發(fā)點，并進行人性化考慮；嚴格保護自然環(huán)境，控制構(gòu)筑物的比例，減輕人工開發(fā)對環(huán)境的影響； 文化可行：巽寮擁有客家文化、漁農(nóng)文化、廣府文化等多種文化淵源，在此基礎(chǔ)上可充分挖掘，適當使用，能夠打造人與自然和諧共生的文化產(chǎn)品。巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 10 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司第二篇項目背景及發(fā)展概況第二篇項目背景及發(fā)展概況2.1 政府發(fā)展規(guī)劃概述政府發(fā)展規(guī)劃概述政府對旅游業(yè)的大力支持與市場需

9、求的強勁為本項目的發(fā)展提供了契機,隨著旅游業(yè)持續(xù)的發(fā)展，政府根據(jù)行業(yè)發(fā)展的實際水平與趨勢制定了許多相關(guān)政策來促進旅游項目的開發(fā)。廣東省政府把發(fā)展度假旅游特別是生態(tài)型的海濱度假旅游作為“十五”發(fā)展重點方向之一，惠州市政府“十一五”期間旅游業(yè)發(fā)展目標是，將惠州發(fā)展為粵港澳地區(qū)的綜合旅游基地、珠三角人口稠密區(qū)的綠色生態(tài)休閑基地、內(nèi)陸省份旅游者進入中國南大門的旅游目的地之一。到 2010 年，把惠州打造成為全國乃至亞太地區(qū)知名的旅游城市。而巽寮灣旅游度假區(qū)擁有良好的區(qū)位條件與濱海資源，開發(fā)成國際一流的海濱旅游度假區(qū)既順應(yīng)了旅游業(yè)宏觀背景，又符合市場需求，市場開發(fā)的潛力巨大。2.2 項目發(fā)起緣由項目發(fā)起

10、緣由1)項目發(fā)起單位：金融街惠州置業(yè)有限公司2)發(fā)起緣由：資源優(yōu)勢：巽寮灣 20 多公里的海岸線內(nèi)有 8 個海灣，岸線迂回曲折，海底坡度平實，海水清澈蔚藍，沙灘晶瑩細軟，海礁千姿百態(tài)，與岸邊山上的奇巖怪石交相輝映，有“東方夏威夷” 、 “廣東的馬爾代夫”之稱，是目前廣東省內(nèi)自然環(huán)境最優(yōu)美的沙灘之一，也是廣東省省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃確定的廣東省八大濱海旅游度假區(qū)之一。巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 11 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司區(qū)位優(yōu)勢：珠三角是全國旅游業(yè)最發(fā)達的地區(qū)之一，在廣州、深圳的帶動輻射下，珠海、惠州等旅游城市也紛紛崛起，共同構(gòu)建成珠三角旅游城市帶，該

11、區(qū)域是目前我國最為發(fā)達、最具活力的旅游區(qū)域。市場機會：珠三角整體旅游市場開發(fā)水平與經(jīng)濟實力不匹配，龐大的消費需求未能滿足；巽寮所面臨的珠三角旅游市場競爭中，一流的區(qū)域級旅游度假勝地存在極大市場空缺；珠三角度假市場需求旺盛，購買力水平較高。2.3 對項目建設(shè)的初步想法對項目建設(shè)的初步想法將巽寮灣最終建成國際知名的一流旅游度假勝地經(jīng)過初期開發(fā)，使巽寮灣成為金融街新的盈利增長點通過對資源、市場等要素的整合，以高品位的規(guī)劃和高質(zhì)量設(shè)計來打造一個符合度假旅游的一流海濱旅游區(qū)，通過開發(fā)旅游來達到優(yōu)化環(huán)境，提高周邊土地價值，并在適當?shù)臅r候開發(fā)出符合市場需求的地產(chǎn)項目，從而把資源價值轉(zhuǎn)化為土地價值，把土地價值

12、轉(zhuǎn)化為資金優(yōu)勢，使開發(fā)商在開發(fā)旅游項目的同時，也帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)了開發(fā)商對土地價值終值價值的實現(xiàn)。2.4 項目前期成果項目前期成果巽寮灣旅游度假區(qū)區(qū)域市場調(diào)研報告巽寮灣旅游度假區(qū)土地價值評估與分級巽寮灣旅游度假區(qū)旅游市場及競爭力調(diào)研報告巽寮灣旅游度假區(qū)項目整體定位發(fā)展戰(zhàn)略巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 12 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司巽寮灣旅游度假區(qū)旅游功能區(qū)項目開發(fā)建議巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 13 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司第三篇相關(guān)市場調(diào)研第三篇相關(guān)市場調(diào)研3.1 需求市場調(diào)查需求市場調(diào)查3.

13、1.1 游客基本特征珠三角高收入的城市居民和外籍在粵工作人珠三角高收入的城市居民和外籍在粵工作人員員將是將是項項目主要服目主要服務(wù)對務(wù)對象，會象，會議議市市場場將會成將會成為項為項目另一目另一經(jīng)濟經(jīng)濟效益增效益增長長點點從調(diào)查結(jié)果的顯示和官方網(wǎng)站的統(tǒng)計中可以看出，廣東省內(nèi)的濱海度假區(qū)主要的游客構(gòu)成主要為當?shù)氐氖忻?。因此可以判斷，本項目未來的主要服?wù)對象將來自珠三角地區(qū)。而從游客的出行情況來看，家庭型的游客占據(jù)了主導性的位置，同時，隨著游客對度假產(chǎn)品認識的趨于成熟，他們對產(chǎn)品檔次的要求也越來越高。所以，從游客的基本特征上分析：本項目未來的一級市場將鎖定珠三角地區(qū)的高收入城市家庭游客及在粵工作的外

14、籍人員。通過對游客的職業(yè)調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，企事業(yè)員工和私營業(yè)主以及商務(wù)人員在抽樣調(diào)查中占大部分比例，從這組數(shù)據(jù)中我們看到項目的潛在發(fā)展商機，由于企事業(yè)單位和商務(wù)人員參加會議旅游的機會較多，而從目前我國的會議旅游發(fā)展趨勢來看，會議市場將有可能成為項目未來的另一個主要經(jīng)濟收益點。附游客基本特征調(diào)查數(shù)據(jù)分析表附游客基本特征調(diào)查數(shù)據(jù)分析表巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 14 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司游客居住地調(diào)查：游客居住地調(diào)查：現(xiàn)居住地現(xiàn)居住地廣東省廣東省香港特別行政區(qū)香港特別行政區(qū)其他省市其他省市比例比例80.4%2.6%16.97%游客出游家庭結(jié)構(gòu)調(diào)查：游客

15、出游家庭結(jié)構(gòu)調(diào)查：家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)單身單身二人世界二人世界三口之家三口之家三代同堂三代同堂比例比例27.07%25.05%37.58%10.3%巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 15 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司游客職業(yè)情況調(diào)查：游客職業(yè)情況調(diào)查：職業(yè)職業(yè)企事業(yè)單位職工企事業(yè)單位職工私營業(yè)主私營業(yè)主商務(wù)人員商務(wù)人員農(nóng)民農(nóng)民公務(wù)員公務(wù)員比例比例29.7%14.95%23.84%1.6%4.24%職業(yè)職業(yè)服務(wù)行業(yè)人員服務(wù)行業(yè)人員教師教師離退休人員離退休人員其它其它/比例比例9.9%3%10%10.5%/3.1.2 游客行為調(diào)查調(diào)查結(jié)論調(diào)查結(jié)論自自駕駕出游是珠三角

16、度假游客主要的出游是珠三角度假游客主要的選擇選擇，夏秋兩季是出游，夏秋兩季是出游選擇選擇旺季。旺季。在對游客的出游行為分析中，我們?yōu)槭菇Y(jié)果更具有科學性和可靠性，以現(xiàn)場的調(diào)研成果為主的同時，結(jié)合官方網(wǎng)站一些相關(guān)性的旅游游憩信息，最后分析得出，珠三角地區(qū)市民由于經(jīng)濟消費能力上的優(yōu)勢，在省內(nèi)選擇度假多以自駕或自助的形式與家人、朋友一同出游。而目前的珠三角地區(qū)還暫無一處可為自駕游客提供服務(wù)、娛樂和休閑的綜合性產(chǎn)品。一些高端的客戶群體外出度假最看重的是個人健康和家庭關(guān)系，而這樣的調(diào)查結(jié)果也為我們產(chǎn)品的設(shè)計做出了提示，親子和康體類的項目應(yīng)在重點的考慮之中。而在季節(jié)的選擇上，夏季和秋季將有可能成為未來項目的

17、兩個人氣較旺的季節(jié)。從調(diào)查中我們還獲知，在省內(nèi)度假的游客停留的時間一般約為23 天。巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 16 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司游客行為調(diào)查分析表游客行為調(diào)查分析表出游目的度假專項游客調(diào)查vip調(diào)查結(jié)果0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%追求健康重視親情社會交往商務(wù)會議消磨時間追求清凈游客出游季節(jié)調(diào)查：游客出游是否會考慮季節(jié)會73%不會27%會考慮季節(jié)游客的選擇夏季秋季冬季春季巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 17 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司度假停留時間調(diào)查：0.00%10.

18、00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%1天以內(nèi)23天46天6天以上巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 18 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司3.1.3 游客偏好調(diào)查調(diào)查結(jié)論調(diào)查結(jié)論游客向往生游客向往生態(tài)態(tài)自然的度假氛自然的度假氛圍圍，追求舒適的度假，追求舒適的度假環(huán)環(huán)境，渴望人性化的度假服境，渴望人性化的度假服務(wù)務(wù)游客在度假項目的選擇上更傾向于自然與度假區(qū)內(nèi)的和諧。游客對休閑養(yǎng)生及自然觀光產(chǎn)品偏好度最高，這也是目前濱海度假的主要特色及賣點。同時，隨著生態(tài)環(huán)境越來越被人類所重視后，追求生態(tài)及自然的空間成為了現(xiàn)在都市人追求的主要度假特色和需

19、求。隨著旅游服務(wù)檔次的不斷提高，人性化的服務(wù)也成為了游客普遍關(guān)注的問題，一個舒適的環(huán)境可以使他們得到更好的放松和休閑空間。度假的游客表示，他們需要一個具有文化內(nèi)涵，有主題的度假區(qū)域，而不是一個嬌柔造作的經(jīng)過包裝的產(chǎn)品，因此未來項目應(yīng)在自然、原生、人性化服務(wù)上多做文章。減少不必要的人工痕跡。濱海別墅和產(chǎn)權(quán)式酒店會是游客選擇在濱海度假區(qū)置業(yè)的主要選擇對象。雖然目前巽寮灣在大眾中的知名度并不高，但大部分的游客還是持期望和觀望的態(tài)度。附游客偏好調(diào)查分析表附游客偏好調(diào)查分析表巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 19 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司對度假區(qū)屬性的調(diào)查：31.

20、25%58.30%75%8.30%12.50%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%娛樂性觀賞性舒適性參與性性價比度假產(chǎn)品喜好調(diào)查：0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%自然觀光民俗欣賞康體運動主題娛樂品嘗美食購物巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 20 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司度假區(qū)特色偏好調(diào)查：0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%主題包裝文化性生態(tài)保護景觀設(shè)計休閑設(shè)施人性化的服務(wù)濱海置業(yè)偏好調(diào)查：20%45%5%30%0%公寓套房濱海別墅工作式公寓產(chǎn)權(quán)式酒店其它項目認知度調(diào)查：0.00%20

21、.00%40.00%60.00%巽廖灣大小梅沙金沙灘東、西沖大甲島三門島南澳島其它巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 21 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司3.1.4 消費水平調(diào)查調(diào)查結(jié)論調(diào)查結(jié)論游客游客對對所所熱熱衷的度假地忠衷的度假地忠誠誠度高，消度高，消費費指向集中，住宿和餐指向集中，住宿和餐飲飲是度假游客的主要花是度假游客的主要花費費。 。從度假消費的總支出調(diào)查中獲悉，50001 到 10000 元之間是大部分的純度假可以接受的數(shù)字。同時他們的消費指向也相對觀光游客更為集中，大部分的度假客如找到一處心儀的度假地，會選擇重復進行消費，而不會花費太多的費用于分

22、散消費，因此他們也是度假區(qū)內(nèi)度假物業(yè)的主要置業(yè)群體，因為放松休息是他們度假最主要的目的。由于重視度假區(qū)內(nèi)的生態(tài)環(huán)境和生活質(zhì)量的關(guān)系，度假客人的消費多集中在品嘗美食和住宿上，這也正是度假客和觀光客最大的區(qū)別。在調(diào)查結(jié)果中，人均日消費娛樂、餐飲總和約為 336 元。人均日住宿約為 271 元。餐飲人均日消費費用約為 225 元。消費情況調(diào)查數(shù)據(jù)分析表消費情況調(diào)查數(shù)據(jù)分析表巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 22 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司游客重游率調(diào)查16.67%45.83%29.17%4.17%4.17%一年去一次半年去一次每個季度一次兩年去一次兩年以上度假消

23、費支出調(diào)查10001元以上21%20005000元29%2000元以內(nèi)2%500110000元48%巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 23 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司人均日消費調(diào)查餐飲、娛樂總支出費用0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%200元以下201300元301500元500元以上人均日住宿費用調(diào)查0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%150元以下151300元301500元500元以上巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 24 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限

24、公司人均日餐飲消費調(diào)查0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%150元以下151300元301500元500元以上巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 25 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司3.1.4 度假住宅市場從人均 gdp、私人汽車擁有量和中高收入階層規(guī)模等若干指標上看，珠三角區(qū)域目前已經(jīng)具備了在旅游度假地開發(fā)第二居所的必備條件。同時，調(diào)研顯示，珠三角客戶相對于北京和天津客戶表現(xiàn)出了更強的珠三角度假置業(yè)購買力，珠三角中高端客戶將是初期高品質(zhì)度假物業(yè)主要需求群體。并且由于距離和成本因素，在本區(qū)域置業(yè)用于周末度假的客戶主要集中在珠三角

25、。從珠三角各城市度假物業(yè)的客戶構(gòu)成來看，香港客戶均為重要的置業(yè)力量。香港客戶在珠三角區(qū)域休閑置業(yè)非常普遍，對于本案度假物業(yè)來講，是重要的潛在買家。本項目具備成為珠三角主要度假居所的潛力。與周邊城市交通路網(wǎng)較為通達，并將在未來幾年進一步改善。本案所在地巽寮社會治安狀況良好，與整個惠州整體治安水平較差的現(xiàn)狀形成鮮明反差。但如上所述，本案尚未形成健康娛樂、商業(yè)、醫(yī)療、商務(wù)中心等良好的度假區(qū)配套，未能建立作為富人度假勝地的身份標識性和品牌影響。巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 26 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司巽寮巽寮 resort 中的物業(yè)需求和類型分析中的物業(yè)需

26、求和類型分析投資者使用者使用需求分析物業(yè)類型規(guī)模需求時期本案競爭力分析旅游度假客租用個人、家庭和團體短假居住產(chǎn)權(quán)酒店、度假公寓全程度假氣氛、高服務(wù)和硬件品質(zhì)絕大多數(shù)游客，特別是啟動期旅游和度假客戶主要在酒店或度假公寓中過夜?？蛻糇杂脗€人、家庭和親友短假居住、退休自住和招待客人初期別墅和產(chǎn)權(quán)酒店為主后期為多種居住物業(yè)全程度假氣氛、稀缺資源、配套能力度假區(qū)置業(yè)的驅(qū)動因素有兩點，一是投資前景，二是對于自然環(huán)境的偏好引發(fā)的重復性度假需求。石化和工業(yè)園高管租用珠三角企業(yè)租用工作地在 40分鐘車程，中長期居住員工度假、招待客戶；企業(yè)辦事處別墅和酒店公寓為主全程稀缺資源、安全性、配套能力大亞灣周邊未來仍有大

27、量土地儲備，且主要面向石化城的不同層次需求，相對于本案有距離上的優(yōu)勢。本項目優(yōu)勢在于原生態(tài)的自然環(huán)境，對更高層次的客戶和物業(yè)需求。珠三角地區(qū)為主的全國投資度假客戶本地產(chǎn)業(yè)人口租用北區(qū)配套和相關(guān)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口投資自住中區(qū)和北區(qū)的公寓和較少比例別墅中后期產(chǎn)業(yè)發(fā)展推動產(chǎn)業(yè)的形成，有賴于區(qū)域環(huán)境的成熟和周邊產(chǎn)業(yè)環(huán)境的改善。產(chǎn)業(yè)對于別墅的需求規(guī)模有限。本地高端置業(yè)者自用兼投資以吉隆和黃埠為代表的惠東地緣性高收入客戶自主，主要集中在別墅類項目。別墅為主中后期身份標識性、區(qū)位本地中低收入者對本項目的資源偏好不強，因此置業(yè)需求有限。本地中高收入者入住本案有賴于項目成熟社區(qū)和高品質(zhì)形象的形成。新鎮(zhèn)常自用對資源條件

28、公寓和中后期大規(guī)模的旅游度假新鎮(zhèn)中，中高收入的珠巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 27 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司住就業(yè)居民要求較低。但需要公交系統(tǒng)的支持。普通住宅新鎮(zhèn)三角客戶需求集中在度假公寓和別墅上。度假區(qū)的配套就業(yè)服務(wù)人口和傳統(tǒng)小鎮(zhèn)居民對普通住宅有需求。巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 28 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司巽寮巽寮 resort 不同使用需求的關(guān)鍵要素分析不同使用需求的關(guān)鍵要素分析前三位關(guān)鍵需求要素排序使用者使用需求分析物業(yè)類型度假氛圍適度距離成熟社區(qū)更低價格安全性身份標識性綜合服務(wù)品質(zhì)旅游度假客租用

29、個人、家庭和團體短假居住產(chǎn)權(quán)酒店、度假公寓全國投資度假客戶客戶自用個人、家庭和親友短假居住招待客人初期別墅和產(chǎn)權(quán)酒店為主后期為多種居住物業(yè)石化和工業(yè)園高管租用、珠三角企業(yè)租用工作地在 40 分鐘車程，中長期居住員工度假、招待客戶；企業(yè)辦事處別墅和酒店公寓為主本地產(chǎn)業(yè)人口租用北區(qū)配套和相關(guān)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口投資自住中區(qū)和北區(qū)的公寓、較少比例別墅本地人自用兼投資惠東地緣性高收入客戶自主，主要集中在別墅類項目。別墅為主巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 29 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司常住就業(yè)居民自用對資源條件要求較低。但需要公交系統(tǒng)的支持。公寓和普通住宅本項目所在地惠

30、州，未來將進一步承接廣州、深圳和東莞等城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。大亞灣石化城亦將帶動上下游產(chǎn)業(yè)和關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本案未來將會面臨潛在的企業(yè)住宅租賃和購買需求。洼地效應(yīng)也使得惠州的投資價值受到關(guān)注?；輺|缺乏有效供給來滿足地緣性的高端客戶置業(yè)需求。地緣性客戶是巽寮度假區(qū)置業(yè)的潛在重要力量。惠東現(xiàn)有高端客戶是典型的跟隨性客戶。其規(guī)模性置業(yè)必須具備以下前提：1.其他城市，尤其是香港的高端人士入住，形成標識性高尚社區(qū)。2.必須建立很好的投資前景和追捧氣勢。3.在教育和醫(yī)療等生活配套上逐步健全。巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 30 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司3.2 供給市場調(diào)

31、查供給市場調(diào)查3.2.1 珠三角主要海濱旅游度假區(qū)的特點珠三角海濱類產(chǎn)品分布圖珠三角海濱類產(chǎn)品分布圖江門川島旅游中心：江門川島旅游度假區(qū)資源條件優(yōu)越，遠離城市鬧市區(qū)，島上住宿設(shè)施完善，是旅游度假的好去處，但該旅巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 31 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司游區(qū)的休閑娛樂業(yè)口碑不良，影響其在人們心目中的聲譽。珠海有“百島城市”之稱，海濱度假產(chǎn)品數(shù)量較多，但大部分的度假產(chǎn)品對資源的利用度不高，相對城市發(fā)展的方向而言，海濱度假旅游也不是珠海市重點發(fā)展對象。廣州主要的海濱度假產(chǎn)品位于珠江出?？冢凶詈玫膮^(qū)位交通優(yōu)勢與最大的市場，但沒有最好的資源

32、。深圳海濱度假產(chǎn)品開發(fā)的比較成熟，但在深圳旅游的產(chǎn)業(yè)中海濱度假產(chǎn)品尚未占據(jù)主導地位。目前開發(fā)比較完善的大小梅沙組團城市化傾向明顯。但以高起點、高手筆規(guī)劃的西沖作為政府未來開發(fā)的重點對象，資源保護良好，是我們未來主要的競爭對手。汕尾位于珠三角最東邊，資源條件較好，適合開發(fā)海濱度假，但由于當?shù)仞B(yǎng)殖業(yè)的發(fā)展，資源污染嚴重。市場調(diào)研顯示，珠三角各城市面向本地休閑自住類旅游度假區(qū)，資源水平有瓶頸，覆蓋市場較窄。區(qū)域旅游度假 resort 類項目的資源絕大多數(shù)屬于低檔開發(fā)，度假功能尚未健全。珠三角一些海灘空有龐大人流，但沒有提供旅游活動，引導消費。一流的區(qū)域級旅游度假勝地存在極大市場空缺。調(diào)研亦顯示，與珠

33、三角居民不同，香港居民短程旅游時出國的比率較高。主要的旅游地為泰國、馬來西亞、印度尼西亞、韓國、澳大利亞、馬爾代夫和日本等地。因此，在未來本案爭取香港游客方面，不僅需要重視省內(nèi)的競爭，亦需要關(guān)注國外同類項目。本案屬于亞熱帶濱海旅游度假 resort，因此在同類市場上面臨的主要競爭對手是泰國、馬來西亞為代表的東南亞濱海度假區(qū)。本案相對于上述市場的主要競爭優(yōu)勢是距離優(yōu)勢所帶來的時間成本和經(jīng)濟成本、地緣和歷史因素所形成的文化習慣方面一脈相承的優(yōu)勢。本案在氣候和資源環(huán)境競爭力上無明顯優(yōu)勢，但優(yōu)良的度假氛圍和高素質(zhì)的旅游休閑服務(wù)將會彌補此劣勢。惠州臨近廣州、深圳及港澳地區(qū)，有著得天獨厚的交通區(qū)位優(yōu)勢與強

34、大市場支撐，資源在廣東也是絕無僅有，只要合理開發(fā)，將巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 32 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司來定能成為廣東最好的海濱旅游度假區(qū)。巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 33 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司3.2.2 專項市場調(diào)研3.2.2.1 度假酒店市場珠三角主要海濱度假酒店星級星級名稱名稱區(qū)位區(qū)位五星廣州南沙大酒店廣州南沙五星海泉灣酒店區(qū)（2 個正在建）珠海平沙鎮(zhèn) 四星千帆碧灣酒店下川島四星大梅沙海景酒店深圳大梅沙 四星雅蘭酒店深圳大梅沙 四星大亞灣假日酒店惠州大亞灣三星帝苑酒店下川島三星小梅沙假日

35、酒店深圳小梅沙三星金沙灣酒店深圳金沙灣三星德澤園酒店惠州巽寮灣三星千帆閣酒店惠州大亞灣三星得勝賓館汕尾遮浪總的來看，珠三角海濱度假酒店主要集中在深圳大小梅沙組團，海濱度假酒店市場情況看好，入住率較高，五星級的度假酒店數(shù)量很少，特別是資源極為優(yōu)越的巽寮灣海濱度假區(qū)還沒有一家五星級酒店，市場潛力很大。但大多數(shù)海濱度假酒店受季節(jié)影響較大。巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 34 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司珠三角主要產(chǎn)權(quán)式酒店酒店名稱地址占地面積建筑面積開盤時間入伙時間客房數(shù)量客房面積售價銷售狀況丹楓白露深圳羅湖深南東路 1001 號0.48 萬 6.28 萬200

36、1-8-29 2002-12-312946020510800售磬東方銀座深圳市福田區(qū)深南大道旁6949.5 44298.5 2003-11-15 2004-6-3055642621200085%華樂星苑深南東路 2017號華樂大廈1996222東方威斯鹽田港11757 萬元/套1 期售磬2 期在售虹樓深圳市東門北路 10 號1759.5131962003 年底108408010000三門島度假村大亞灣雅蘭酒店大梅沙11750219002000-6-12001-4-231963940.5 53 萬元/套超過 60后已停止銷售海景酒店大梅沙11596.3 140882000-9-12001-8-3

37、13125060 萬元/套少量客房在售產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營狀況因其地理位置和客流量等因素，存在著較大差異性。一般來說，位于鬧市區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店客流量和開房率均可以得到保證，經(jīng)營狀況一年四季均相當良好，如丹楓白露；旅游區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店季節(jié)性明顯強于鬧市區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店，淡季旺季分明，受季節(jié)影響極大。淡季的經(jīng)營只能維持酒店的基本運營，旺季則客房供不應(yīng)求，經(jīng)營狀況比鬧市區(qū)較好，如雅蘭酒店。分析目前深圳的產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)的市場環(huán)境：其一，市場消費潛力開始釋放，這來源于近幾年對外開放和經(jīng)濟發(fā)展的結(jié)果，一方面巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 35 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司造就了一批具

38、有消費能力的白領(lǐng)階層，另一方面培育了這批白領(lǐng)階層的超前消費觀念和投資意識；其二，市場氛圍已經(jīng)形成，一方面旅游度假區(qū)隨著市民旅游消費能力的提高而逐步形成氣候，廣大市民對大梅沙等旅游度假區(qū)的認同度較高，另一方面投資產(chǎn)權(quán)式酒店這一概念逐步被人們接受；其三，深圳產(chǎn)權(quán)式酒店的市場雖已形成，但市場的制度、法規(guī)和秩序卻有待規(guī)范，而市場的完善在很大程度上是取決于制度、法規(guī)和秩序的，客戶投資產(chǎn)權(quán)式酒店的信心和安全感也來源于此。綜上所述，產(chǎn)權(quán)式酒店在東部濱海地區(qū)，具有極佳的發(fā)展前景。3.2.2.2 會議市場珠三角海濱度假區(qū)會議產(chǎn)品供給現(xiàn)狀珠三角海濱度假區(qū)會議產(chǎn)品供給現(xiàn)狀星級名稱出租率價格狀況（課桌式）客源結(jié)構(gòu)五星

39、廣州南沙大酒店11 月-2 月80%以上。6000 元/半天/100 人廣州、東莞大型企事業(yè)單位五星海泉灣酒店區(qū)（2個正在建）四星大梅沙海景酒店11 月-2 月80%以上2000 元/100 人/半天鹽田區(qū)各大企業(yè)四星雅蘭酒店80%以上1600 元/100 人/半天深圳市各大企業(yè)四星大亞灣假日酒店11 月-2 月70%以上4000 元/100 人/半天殼牌石油以及附近其它公司會議配套設(shè)施狀況會議配套設(shè)施狀況巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 36 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司星級名稱會議設(shè)施五星廣州南沙大酒店兩個可容納 500 人以上的大型宴會廳及多個多功能廳

40、與會議室。五星海泉灣酒店區(qū)（2 個正在建）大小會議室 35 間，最大 1800 平方米，可容納 2300 人，6 種語言同聲傳譯四星大梅沙海景酒店有不同會議室 8 間，可容納 20-260 人四星雅蘭酒店6 個多功能會議室四星大亞灣假日酒店4 個滿足 1260 人的多功能會議室由于經(jīng)濟的快速發(fā)展和區(qū)域內(nèi)諸多企業(yè)的落戶，珠三角地區(qū)商務(wù)、培訓、高層職業(yè)教育、行業(yè)會展、各項賽事等活動所帶來的會議市場需求旺盛。珠三角濱海度假區(qū)酒店和會議設(shè)施的經(jīng)營旺季集中在游客量較少的年底，經(jīng)營狀況良好。此時正值個人度假市場的淡季。龐大的會議市場能夠平抑季節(jié)性給度假區(qū)經(jīng)營帶來的不利影響。目前惠州沿海度假區(qū)高星級酒店數(shù)量

41、極少，會議需求市場空間巨大，若能把城市會議地點轉(zhuǎn)移到環(huán)境優(yōu)美的海濱度假區(qū)，不僅能增加收入，還能緩解淡季入住率不足的問題，其市場潛力是不可估量的。巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 37 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司3.2.2.3 運動休閑市場運動休閑項目列表運動休閑項目列表名稱名稱水上項目水上項目陸地項目陸地項目川島旅游區(qū)空中降落傘、小快艇、水上電單車、水床、風帆、橡皮艇等沙灘露營珠海飛沙灘沖浪、垂釣、海上降落傘、水上摩托車、香蕉船、橡皮艇等騎馬、沙灘露營等珠海海泉灣海洋溫泉高爾夫、網(wǎng)球、射箭、攀巖及沙弧球室等廣州上下橫檔島沙灘泳場等騎馬深圳大小梅沙水上電單車

42、、水上降落傘、快艇、香蕉船、水上蹦極跳、沙灘載人升空氣球等帳篷露營等大亞灣游樂中心飛艇、游泳等碰碰車、騎馬、溜冰等巽寮灣旅游區(qū)游艇、沙灘浴場、捕魚等籃球、網(wǎng)球、燒烤、沙灘排球、沙灘足球紅海灣旅游區(qū)帆板、滑水、滑浪風帆、摩托快艇、水上摩托艇等室內(nèi)健身、沙灘排球、沙灘足球等結(jié)論：各大海濱度假區(qū)運動休閑設(shè)施種類豐富，但項目雷同，而且檔次偏低，受季節(jié)因素影響較大，旺季游客量比較穩(wěn)定，淡季結(jié)論：各大海濱度假區(qū)運動休閑設(shè)施種類豐富，但項目雷同，而且檔次偏低，受季節(jié)因素影響較大，旺季游客量比較穩(wěn)定，淡季大部分水上設(shè)施處于閑置狀態(tài)。開發(fā)出高檔的、時尚的、健康等運動項目符合市場需求。大部分水上設(shè)施處于閑置狀態(tài)。

43、開發(fā)出高檔的、時尚的、健康等運動項目符合市場需求。巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 38 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司3.2.2.4 高爾夫市場廣東主要高爾夫供給表廣東主要高爾夫供給表名稱規(guī)模特色球洞入會價格（個人/公司）個人套票（平時/周末）經(jīng)營方式配套觀瀾湖高爾夫占地超過 10 平方公里世界規(guī)模最大，匯集五大洲球場風格180 洞金卡 55 萬，商務(wù)通 26.8萬1000 元/1300元不接待非會員（酒店住客除外）五星級酒店、豪宅、會所等中山溫泉高爾夫750 畝內(nèi)地首家現(xiàn)代化俱樂部36 洞35 萬港幣（個人名義）680 元/1480元公功假期不接待非會員溫

44、泉酒店、浴池、網(wǎng)球場、游泳池等雅居樂長江高爾夫3600 畝毗鄰長江水庫、景觀優(yōu)美36 洞五星級酒店、會所、別墅等東莞峰景高爾夫5000 畝場環(huán)繞于群山之中36 洞32 萬/35 萬750 元/1250元開放式度假酒店、會所等長安高爾夫球會俱樂部1500 畝球場依山而建，背襯蓮花山27 洞20 萬/21 萬720 元/1320元只接待會員度假酒店，療養(yǎng)中心，高爾夫?qū)W校等深圳高爾夫俱樂部2065 畝國內(nèi)最臨近香港的高爾夫球會27 洞個人會籍 60萬港幣1000 元/1800元會籍已滿（只售二手卡）會所、餐廳等深圳世紀海景高爾2000 余畝深圳唯一山地海景球場18 洞28 萬/30 萬730 元/1

45、030元開放式酒店、游艇會所、別墅。巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 39 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司夫巽寮灣旅游度假區(qū)在戰(zhàn)略目標上是要實行旅游與地產(chǎn)的雙豐收，其中房地產(chǎn)是未來收入的重要來源之一，實現(xiàn)房地產(chǎn)終極價值的實現(xiàn)需要有全新的理念，以旅游來帶動地產(chǎn)就是最明智的選擇，高爾夫目前作為一項貴族休閑運動，不僅擁有巨大的客源市場，更重要的是能提升度假區(qū)的形象與檔次，優(yōu)化環(huán)境，實現(xiàn)土地價值的升值。巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 40 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司3.2.2.5 海濱度假地產(chǎn)市場目前珠三角的海濱度假地產(chǎn)主要集中

46、在深圳東部的鹽田區(qū)，從其開發(fā)的方式來看，可以分為三類：（1）.普通住宅：這類物業(yè)主要集中在鹽田港后方、沙頭角和大、小梅沙附近，以居住為主，間隔多樣。多層商住物業(yè)單價在4500-6000 元左右，而高層商住單價在 6000-9000 元之間。（2）.酒店式/公寓：鹽田區(qū)因海濱旅游業(yè)日漸興旺，各房地產(chǎn)開發(fā)商瞄準時機，掀起了東部沿海的酒店式公寓的熱潮。但其自然資源的稀缺性，注定此類物業(yè)的價格較高。一般售價在 10000 元/平方米左右，未來還有此類項目陸續(xù)發(fā)售。就銷售情況顯示，此類物業(yè)已越來越受到深港消費者的青睞。（3） 別墅：鹽田別墅多為臨山、臨海而建，自然景觀是其最大的賣點。一般結(jié)合度假和山景海

47、景概念來進行營銷推廣，均價在13000 元/平方米左右。結(jié)論：結(jié)論：1.對比旅游度假地產(chǎn)與市區(qū)普通住宅不難發(fā)現(xiàn)，旅游度假地產(chǎn)在市場上既受到歡迎，同時擁有比普通住宅高出幾倍的價格。對比旅游度假地產(chǎn)與市區(qū)普通住宅不難發(fā)現(xiàn)，旅游度假地產(chǎn)在市場上既受到歡迎，同時擁有比普通住宅高出幾倍的價格。2.2.惠州優(yōu)越的海濱旅游資源為地產(chǎn)的開發(fā)提供了良好的條件，只要能實現(xiàn)旅游業(yè)的開發(fā)計劃，度假地產(chǎn)將勢在必得。惠州優(yōu)越的海濱旅游資源為地產(chǎn)的開發(fā)提供了良好的條件，只要能實現(xiàn)旅游業(yè)的開發(fā)計劃，度假地產(chǎn)將勢在必得。巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 41 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司3.

48、3 市場規(guī)模預(yù)測市場規(guī)模預(yù)測3.3.1 市場規(guī)模預(yù)測預(yù)測前提預(yù)測前提近期內(nèi)周邊地區(qū)、省市的經(jīng)濟繼續(xù)保持增長，社會保持穩(wěn)定；近期內(nèi)不會發(fā)生大面積的災(zāi)害性疾病。預(yù)測期為“巽寮灣濱海度假區(qū)”新增投資項目建成并投入營業(yè)后五年。游客市場結(jié)構(gòu)劃分游客市場結(jié)構(gòu)劃分市場分級市場分級游客結(jié)構(gòu)游客結(jié)構(gòu)一級市一級市場場珠三角地區(qū)中高收入居民和港、澳臺在粵工作人員以及外籍在粵工作人員二級市場二級市場華南地區(qū)和到廣東省內(nèi)旅游的外地游客三級市場三級市場國內(nèi)外其它地區(qū)市場規(guī)模預(yù)測模型：市場規(guī)模預(yù)測模型：目標市場總量喜歡濱海度假的游客比例本項目的吸引力系數(shù)一級市場所占比重巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有

49、限公司 - 42 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司4287.21*40%+16.744.24%68.24%80%計算數(shù)據(jù)說明：計算數(shù)據(jù)說明：1根據(jù)全國第五次人口普查公告：珠三角常住人口總量約為 4287.21 萬人； 參考廣東省統(tǒng)計信息網(wǎng)和南方日報2004 年 1 月統(tǒng)計：廣東省目前境外專家和港澳臺專家共 16.7 萬人2根據(jù)中國中產(chǎn)階層調(diào)查報告和廣東省統(tǒng)計局 2004 年最新資料，中產(chǎn)階層占珠三角地區(qū)常住人口總量的 40% 3在普查的過程有，表示對濱海度假感興趣的游客的比例為 44.24% 3從市場調(diào)研數(shù)據(jù)計算得出，有 44.24的游客對本項目表示感興趣，而有 47.47%的游客表示不一定，

50、而這其中主要的原因是游客對本項目的認知度不高，通過我們的經(jīng)驗判斷，這其中有 5 成的游客將會成為我們的潛在市場，因此對于吸引力系數(shù)，我們共取 68.24%作為我們的運算的參考數(shù)據(jù)。4根據(jù)我們的行業(yè)經(jīng)驗判斷:一級市場占客源市場總量中的 80%巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 43 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司客源市場總量規(guī)模預(yù)測客源市場總量規(guī)模預(yù)測（4287.21*40%+16.7）*44.24%*68.24%80%=653（萬人次）（萬人次）旅游產(chǎn)品生命周期內(nèi)的客源市場總量約為旅游產(chǎn)品生命周期內(nèi)的客源市場總量約為 653 萬人次萬人次平均年游客接待量預(yù)測：平

51、均年游客接待量預(yù)測：巽寮灣旅游度假區(qū)項目建成后五年的平均年游客接待量為：巽寮灣旅游度假區(qū)項目建成后五年的平均年游客接待量為：6535=131 萬人萬人上文所述的市場總量指的是項目建成后五年內(nèi)巽寮灣旅游度假區(qū)所面向的市場總量，根據(jù)旅游行業(yè)發(fā)展規(guī)律及項目目標市場占領(lǐng)方略，我們計劃分五年（以一期建設(shè)完成為第一年）逐步消化現(xiàn)有的市場規(guī)模和需求總量。根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗判斷,綜合珠三角市民出游的增長率,我們判斷市民度假的增長率低于總的游客出游增長率,因此市民的度假出游增長率約為 5%5%。由此得出該項目的開業(yè)后五年客源市場數(shù)據(jù)如下：依據(jù)公式：（依據(jù)公式：（x x1.05x1.05x1.051.052 2x x1

52、.051.053 3x x1.051.054 4x x）653653巽寮灣項目市場規(guī)模年度預(yù)測表巽寮灣項目市場規(guī)模年度預(yù)測表建成后年份（年）建成后年份（年）第一年第一年第二年第二年第三年第三年第四年第四年第五年第五年巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 44 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司游客量（萬人次）117123129136142巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 45 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司3.3.2 設(shè)計日參數(shù)（design day）景區(qū)內(nèi)每個項目的規(guī)模都是由市場的需求量和項目自身的容量所決定。根據(jù)項目初期所做的專項

53、市場調(diào)查，預(yù)測新計劃實施后的市場需求量，結(jié)合每個項目的特點，提供新增項目的設(shè)計規(guī)模參照。 市場需求預(yù)測 項目設(shè)計日參數(shù) 項目設(shè)計容量 ecu（entertainment capacity units）方法，是國際先進的測算旅游娛樂項目設(shè)計容量系統(tǒng)，其目的是為娛樂項目的設(shè)計規(guī)模提供參考。主要方法是通過基準年的游客量，推算兩個主要參數(shù)：設(shè)計日參數(shù)（design day） ，設(shè)計單位參數(shù)（design unit） ，最終為娛樂項目的建設(shè)規(guī)模提供可參依據(jù)。簡單地來講，便是依據(jù)市場調(diào)查的結(jié)論，綜合考慮項目的目標游客屬性、項目的自身容量、項目的市場吸引力以及項目在整個開發(fā)計劃中所起的作用等因素，確定每個項

54、目合理的設(shè)計容量。設(shè)計日（design day）參數(shù)，指的是設(shè)計項目規(guī)模時參照的日游客量。對于一個新的開發(fā)計劃，可以參考類似的項目來確定設(shè)計日參數(shù)，也可以利用比例法來確定。在此采用比例法來確定。3.3.2.1 基準年游客量基準年游客量取所有項目基本實施的第四和第五年值為設(shè)計基準年，巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 46 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司由此知基準的年游客量為：139 萬人次萬人次/年年。巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 47 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司3.3.2.2 設(shè)計日容量參數(shù)設(shè)計日容量參數(shù)參數(shù)計算前提：

55、參數(shù)計算前提：每年的 5-10 月為巽寮旅游區(qū)的旺季，旺季游客量占到全年游客總量的 80。中區(qū)設(shè)計日容量參數(shù)中區(qū)設(shè)計日容量參數(shù)中區(qū)作為旅游區(qū)內(nèi)的大眾游客的主要目的地，近 80%的游客都會在此停留。因此得出中區(qū)這段時期的日均游客量為：13900008013900008080%18080%180（天）（天）49424942 人次。人次。如前所述，中區(qū)的主導產(chǎn)品類型為度假類旅游產(chǎn)品，其在旅游資源基礎(chǔ)上構(gòu)筑的完美度假吸引力在旺季的 6 個月里保持高強，所以其日均游客量即為設(shè)計日容量參數(shù)值，即 49424942 人次人次/ /天天。北區(qū)設(shè)計日容量參數(shù)北區(qū)設(shè)計日容量參數(shù)與中區(qū)相比，北區(qū)的吸引力則相對較小，

56、其在旺季接待的游客量會占到全年游客總量的 80%，按照項目吸引力，預(yù)計會有 10%的游客把北區(qū)作為必游地，同理可得出北區(qū)的設(shè)計日容量參數(shù)值為180（天）617617 人次人次/ /天天。巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 48 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司3.3.2.3 項目設(shè)計容量項目設(shè)計容量住宿設(shè)計容量參考住宿設(shè)計容量參考根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果、產(chǎn)品設(shè)計方向和區(qū)位環(huán)境等因素的影響，到達巽寮灣的游客都會在整個片區(qū)內(nèi)至少留宿一晚，所以整個巽寮灣度假區(qū)住宿設(shè)計容量總數(shù)約為 139000080139000080180180（天）（天）61776

57、177 張床位張床位。餐飲設(shè)計容量參考餐飲設(shè)計容量參考按照旅游區(qū)里游客的就餐頻率為 1 小時/人，景區(qū)中晚餐營業(yè)時間均可設(shè)為 3 小時，可得出：中區(qū)餐飲設(shè)計容量約為：49423=1647 個餐位個餐位。北區(qū)餐飲設(shè)計容量約為：6173=205 個餐位個餐位。3.4 產(chǎn)業(yè)定位研究產(chǎn)業(yè)定位研究最終形成大旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標最終形成大旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標國際成功案例共同揭示，一流濱海旅游度假地為謀求可持續(xù)發(fā)展，均形成了深具競爭力的大旅游特征。大旅游是國際一流旅游度假勝地發(fā)展的必然結(jié)果。一流 resort 在一流的海濱資源條件下，根據(jù)市場需求提供多種旅游度假活動組合，力求延長游客逗留時間，增加消費及重來可能

58、。定期更新旅游項目，保持新鮮度。靈活利用不同旅游產(chǎn)品，吸引多層面游客，減低季節(jié)性及波動性。游客重復光顧率高、逗留時間長。圍繞旅游業(yè)性形成特色產(chǎn)業(yè)群。常住人口和就業(yè)人口逐步增長，最終成為新城。產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動居民財富水平巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 49 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司提高和城市繁榮。本項目的大旅游產(chǎn)業(yè)，主要分為旅游業(yè)、旅游配套產(chǎn)業(yè)和旅游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)三個層次。其中旅游業(yè)將圍繞游客的旅游度假需求展開，并結(jié)合市場偏好，逐步推出具有持續(xù)競爭力的項目，配套展業(yè)主要是賓館、美食、折扣店、觀光漁業(yè)和農(nóng)業(yè)等。巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限

59、公司 - 50 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司旅游產(chǎn)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)業(yè) 海濱 golf 海濱溫泉 海濱 spa 工藝品/紀念品銷售市場 民俗生活 民俗表演欣賞 生態(tài)公園 水族館 主題公園 電影世界 滑水 帆船 “世界工廠”展覽館 摩托艇 降落傘 沖浪 游艇 潛水 射箭 海釣 騎術(shù)中心/跑馬場 熱氣球 小型直升飛機場 海灘浴場 旅游地產(chǎn) 主題酒店 青年旅館 家庭客棧 特色美食街 品牌折扣店 免稅商店 觀光農(nóng)/漁業(yè) 綠色農(nóng)產(chǎn)品在關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)中，經(jīng)過前期產(chǎn)業(yè)研究和篩選，確定了 9 種很有發(fā)展機會的產(chǎn)業(yè)和 5 種有一定發(fā)展機會的產(chǎn)業(yè)。很有發(fā)展機會的產(chǎn)業(yè)很有發(fā)展機會的產(chǎn)業(yè)得分得分有一定發(fā)展機會的產(chǎn)

60、業(yè)有一定發(fā)展機會的產(chǎn)業(yè)得分得分與旅游有聯(lián)系的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)18服裝12.5集體培訓拓展16制鞋業(yè)12.5政務(wù)/商務(wù)會議15.5特種種植11體育服務(wù)15.5與本地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)有聯(lián)系的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)10.5巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 51 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司特色農(nóng)產(chǎn)品開發(fā)14體育研發(fā)10科普教育14個人學習 13.5醫(yī)療保健13.5新產(chǎn)品/技術(shù)發(fā)布展示13.5巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 52 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司第四篇資源條件分析第四篇資源條件分析4.1 區(qū)位交通條件區(qū)位交通條件巽寮旅游度假區(qū)位于惠東縣巽寮灣，即