完善退出機(jī)制推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)展

1、完善退出機(jī)制 推動(dòng)行業(yè)發(fā)展物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展至今，一路風(fēng)雨飄搖，總是不斷遇到新問題，又在不斷解決問題的過程中逐步地向前發(fā)展，從辯證唯物主義的觀點(diǎn)來看，正是遵循了事物發(fā)展的客觀規(guī)律，任何新生事物發(fā)展都不是一帆風(fēng)順的，都是在曲折中前進(jìn)、螺旋式地上升。物業(yè)管理行業(yè)的酸甜、苦辣，相信各位同行都已遍嘗。譬如：招投標(biāo)機(jī)制的建全，許多物業(yè)管理企業(yè)在“進(jìn)入”時(shí)飽受不公平競(jìng)爭(zhēng)的困擾，于是業(yè)內(nèi)人士一再呼吁，完善市場(chǎng)進(jìn)入機(jī)制，營(yíng)造公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)氛圍，使企業(yè)能夠站在平等的起跑線上。進(jìn)入機(jī)制的健全對(duì)行業(yè)的發(fā)展固然重要，但本人想在此與各位同行探討的是如何完善市場(chǎng)的退出機(jī)制，我個(gè)人認(rèn)為這對(duì)于業(yè)主與企業(yè)雙方，乃至對(duì)

2、于整個(gè)行業(yè)的發(fā)展都是至關(guān)重要的一個(gè)問題。房地產(chǎn)E網(wǎng) 關(guān)于物業(yè)管理的退出問題，目前看來，主要有兩種情況，一是業(yè)主因不滿物業(yè)管理公司的管理，服務(wù)質(zhì)量或管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而與管理公司之間形成矛盾沖突又長(zhǎng)期無法解決，最終導(dǎo)致業(yè)主“炒”掉管理公司，迫使管理公司交出管理權(quán)，此乃被動(dòng)退出。二是物業(yè)管理的委托合同到期，管理公司權(quán)衡自身的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益問題等決定退出管理權(quán)不再續(xù)約，此謂主動(dòng)退出。以上兩種情況，行業(yè)中已有先例，相信將來更會(huì)層出不盡、屢見不鮮。作為前者來看，凡管理公司直到被業(yè)主“炒”掉這一步，多半是因?yàn)殡p主矛盾由來已久的問題，長(zhǎng)期沒更好地解決而被激化導(dǎo)致。因此，管理公司的退出，肯定會(huì)扔下一個(gè)

3、“爛攤子”譬如廣州春蘭花園事件在倍訊易 整個(gè)行業(yè)中已經(jīng)家喻戶曉，已成為物業(yè)管理退出問題中的一個(gè)典型案例。一方面做為被迫退出的管理公司虧損幾十萬元，并非管理經(jīng)營(yíng)不善，而是由于業(yè)委會(huì)中少數(shù)人違規(guī)操作，煽動(dòng)大部分業(yè)主拖欠管理費(fèi)和水電費(fèi)，終究被無情地“掃地出門”，自然有一腹苦水倒不盡，在退出之前，仍無法收回代墊的管理費(fèi)，做為企業(yè)來看，是不想的。另一方面，作為業(yè)主來說，因?yàn)榍肮芾砉疽詾樽陨淼睦媸艿綋p害，在問題未得到解決之前，退出只愿多出管理權(quán)，就此抗衡。如此，舊的管理公司不愿退出，新的管理公司無法介入，春蘭花園的局面一度失控，成為垃圾堆以及偷竊者的樂園，最終導(dǎo)致業(yè)主的利益受到更大的損害，這是一個(gè)兩敗

4、俱傷的結(jié)果。試想，如果在退出行為上，有規(guī)可循，有法可依，雙方的問題由第三者來主持解決（這個(gè)第三者可以是行業(yè)主管部門、或者是行業(yè)協(xié)會(huì)），而不致陷入互相扯皮的僵局。至于后一種情況，則是我公司的親身經(jīng)歷。我公司為廣東粵海集團(tuán)屬下的子公司，我公司除早期接管的三個(gè)樓盤為粵海集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)外，其余大部分在管物業(yè)均為近兩年通過參加投標(biāo)爭(zhēng)取而來的。我公司憑借自身的實(shí)力，經(jīng)過努力的拼搏，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中逐步站穩(wěn)了腳跟。近期我公司剛剛從早期的其中一個(gè)樓盤中憑借扎實(shí)的基本功、充分的準(zhǔn)備全身而退，在此，本人將在退出過程中，就遇到的種種困難和問題，以及我們由此獲得的感受和經(jīng)驗(yàn)與同行進(jìn)行交流和分享，共同研究和探討，并加

5、以總結(jié)和提升，給同行作為借簽，為推動(dòng)行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展盡綿薄功。一、 我公司退出原因。我公司與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理委托合同即將到期前一個(gè)月提出不再續(xù)簽合同，主要原因有二：一是在管理期間由于部分業(yè)主長(zhǎng)期拖欠管理費(fèi)，造成我司虧損嚴(yán)重，此為主要原因。企業(yè)運(yùn)作是以贏利為目的，在我司接管新樓盤之前，已充分樹立了風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，認(rèn)真進(jìn)行過財(cái)務(wù)分析，決不盲目擴(kuò)大規(guī)模，遵循“練內(nèi)功、樹品牌、求發(fā)展” 的經(jīng)營(yíng)思路，穩(wěn)扎穩(wěn)打，穩(wěn)中勝，因此，在我司目前在管的十來個(gè)樓盤中，除此樓盤其余均不存在虧損現(xiàn)象。絕不能因?yàn)樵摌潜P而延誤公司發(fā)展前進(jìn)的步伐。因此，我公司經(jīng)過深思熟慮，鄭重其事地向業(yè)委會(huì)遞交了退出管理的 函 。2、由于業(yè)委會(huì)運(yùn)

6、作不暢，辦事效率底，簽定了我司的去意。該樓盤的業(yè)務(wù)委會(huì)一直以來在協(xié)助收繳管理費(fèi)的工作，從未按合同要求，履行職責(zé)和義務(wù)，使管理費(fèi)收繳率一直達(dá)不到合同的規(guī)定。在我司與 欠交大戶通過法律途徑解決剖的過程中，業(yè)委會(huì)推卸責(zé)任，未盡到應(yīng)盡的義務(wù)。直至我司按照正規(guī)合法程序提交退出函后，也未引起業(yè)委會(huì)的足夠重視，認(rèn)為我司總不能一走了之，甩手不管。因此既不予以答復(fù)，也不積極尋找新的接管公司，而是一再拖延，造成我司人力、物力的無畏耗費(fèi)，也使我們徹底心寒，雖然廣大業(yè)主及部分業(yè)委會(huì)成員一再挽留，我司仍執(zhí)意退出。二、因退出而引發(fā)的思考在目前行業(yè)現(xiàn)狀中，象我司這樣主動(dòng)退出的尚不多見，更何論有規(guī)范的先例可以借簽。因此行業(yè)主

7、管部門對(duì)此事也深表關(guān)注，希望通過此事模索出一套規(guī)范、完善的程序，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)以推而廣之。1、 盡職盡責(zé)、無可厚非。 我司一貫堅(jiān)持精雕細(xì) ，樹立品牌的思想，對(duì)實(shí)行有效管理。目前在管物業(yè)中已有兩個(gè)國(guó)優(yōu)、3個(gè)省優(yōu)、2個(gè)市優(yōu)，尚不含今年新接管的樓盤，按照我們的思想，凡在管物業(yè)只要面積達(dá)標(biāo)均參加創(chuàng)優(yōu)考評(píng)，真正把粵華做成品牌。該樓盤早在99年已通過考評(píng)，達(dá)到市優(yōu)水平，因物業(yè)面積問題，而無法再上省優(yōu)。正是由于我們?cè)谌粘９芾砉ぷ髦斜M職盡責(zé)，做了大量的工作，才贏得了廣大業(yè)主的信賴和支持，與業(yè)主建立了深厚的感情，在得知我司即將退出的消息時(shí)，大家深悉震撼和意外，甚至有人談到我司出此策略純粹是為抬高身價(jià)，經(jīng)過我司的宣

8、傳和解釋工作，并在退出中充分為業(yè)著想，保證了業(yè)主的利益不受損害，最終得到大家的理解，認(rèn)為企業(yè) 求利潤(rùn)是開經(jīng)地義，大家紛紛表示挽留，但因我們?nèi)ヒ庖讯?，最終大家依依異別。2、 依法行事、有理有據(jù)。我司嚴(yán)格按照法律程序在管理合同到期前一個(gè)月，就正式函告業(yè)委會(huì)退出管理，同時(shí)基于業(yè)委會(huì)的辦事作風(fēng)和效率，也預(yù)計(jì)到退出過程中必將遇到阻撓，不會(huì)一帆風(fēng)順，所以我們也作了充分的思想準(zhǔn)備，可以說是深謀遠(yuǎn)慮。首先在與業(yè)委會(huì)的多次交涉中，我司都一再表明立場(chǎng)，退出行為絕不是為了哄抬價(jià)碼，而是基于公司發(fā)展的全盤考慮，我們既不會(huì)因?yàn)橥炝?，也不?huì)因?yàn)樽钃隙淖儧Q定，無論業(yè)委會(huì)接受與否，我們都將在采取措施保障業(yè)主利益不受損害的前

9、提下，準(zhǔn)備退出，因?yàn)槲覂斝袨橹潦贾两K都是合法的。經(jīng)過我司的最后通碟，以及行業(yè)主管部門的干預(yù)，業(yè)委會(huì)才在合同到期前的五天時(shí)物色到了新的管理公司。在 下短短不到一周的時(shí)間內(nèi)，可以說已完全打亂了當(dāng)初的設(shè)想和計(jì)劃，我司是如何完成交樓工作，順利退出的呢？ 三、充分準(zhǔn)備、全而退為了有步驟、有計(jì)劃地實(shí)施退出行為，早在我司將退出一事公布于眾之前，我司就已布置管理處提前整理資料，將業(yè)主檔案重新審閱整理，編制、打印目錄，將設(shè)備資料等需移交的資料全部進(jìn)行編排，制作目錄， 編成冊(cè)，盡可能地完善各類資料。在幾天時(shí)間里，我司經(jīng)業(yè)委會(huì)授權(quán)委托，與新公司進(jìn)行了業(yè)主、技術(shù)資料，現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備，財(cái)務(wù)帳目，維修基金，管理用房的全面移交。

10、由于我司的前期工作做得充分、細(xì)致，保證了移交工作的順利進(jìn)行，得到了新公司的高度評(píng)價(jià)，其老總表示“由于粵華公司在設(shè)備管理和資料管理方面稱得上市行業(yè)的樣板單位，取得了有目共睹的成績(jī)，為今后的管理工作打下了良好的基礎(chǔ)。”從而也避免了產(chǎn)生遺錙問題，經(jīng)公司日后帶來困擾，經(jīng)過幾番努力，我公司終于如愿成功地退出管理。正是由于退出機(jī)制尚不健全，我司在退出中無據(jù)可依，付出了大量的精力，建議政府有關(guān)部門盡快健全機(jī)制，制定有關(guān)條規(guī)和程序，由主管部門主持對(duì)退出管理的物業(yè)管理公司進(jìn)行責(zé)任評(píng)估以及設(shè)備現(xiàn)狀，并由社會(huì)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)管理費(fèi)收支情況進(jìn)行全面審計(jì)，以查明事實(shí)，界定責(zé)任。一方面對(duì)欲退出企業(yè)的違規(guī)行為及時(shí)發(fā)現(xiàn)，責(zé)令其承擔(dān)有關(guān)后果和責(zé)任，制約其退出行為，以免給業(yè)主