房地產(chǎn)營銷策劃基本流程

1、房地產(chǎn)營銷策劃流程第一階段：項目開發(fā)前期階段 對公司擬投資項目進行初步考察，掌握基本情況和信息，制訂具體的市場調(diào)查計劃，開展正式的房地產(chǎn)市場調(diào)研工作，提出項目操作的初步總體思路，對項目入行初步的市場定位，為公司管理層的投資項目決策提供依據(jù)。主要工作內(nèi)容：一、對項目位置、規(guī)劃紅線圖、項目相關(guān)的法律手續(xù)文件、項目周邊環(huán)境、項 目所在區(qū)域的市政規(guī)劃入行了解熟悉；二、開展房地產(chǎn)市場調(diào)查市場環(huán)境調(diào)查分析（宏觀） 對項目所在地的城市規(guī)劃、宏觀經(jīng)濟、人口規(guī)模、土地資源和房地產(chǎn)市場入行考察房地產(chǎn)市場調(diào)查分析（微觀） 對項目所在地的房地產(chǎn)市場供給、需求狀況、價格現(xiàn)狀和趨勢、產(chǎn)品類型及市場缺位、銷售渠道入行具體調(diào)

2、查。三、項目初步定位 根據(jù)相應(yīng)的市場研究分析后，初步明確項目的形象定位、產(chǎn)品定位、價格定位等，為項目開發(fā)提供切實可行的依據(jù)。四、提出初步的項目操作總體思路。第二階段：項目開發(fā)階段 跟蹤動態(tài)市場行情，進行競爭樓盤和競爭對手調(diào)查、消費者調(diào)查，對本開發(fā)項目進行優(yōu)劣勢分析，入一步明確的項目市場定位和項目的總體操作思路，提出相應(yīng)的營銷策略；主要工作內(nèi)容：一、開展房地產(chǎn)市場動態(tài)調(diào)查 深入了解項目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場供應(yīng)、需求狀況，價格現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢，產(chǎn)品類型、銷售渠道。二、開展競爭樓盤和競爭對手勢態(tài)調(diào)查分析 競爭樓盤掃描 替在競爭對手入入可能掃描； 供給量分析 競爭對手的產(chǎn)品分析，包括房型、規(guī)劃、土地

3、、綜合配套； 競爭對手的市場定位及趨向 競爭對手的價格基準分析 競爭對手的背景和實力。三、進行消費者調(diào)查，明確項目的目標客戶群 消費者的二手資料分析 競爭對手消費者輪廓描述(職業(yè)特征、消費關(guān)注、消費心理、產(chǎn)品選擇)四、明確項目的市場定位，明確項目的總體操作思路 根據(jù)深滲透的市場研究分析后，明確項目的形象定位、產(chǎn)品定位、價格定位等；明確項目的總體操作思路 產(chǎn)品分析 本項目的SWOT分析(優(yōu)劣勢分析) 基于SWOT分析(優(yōu)劣勢分析)提出針對性的營銷策略五、戰(zhàn)略分析與規(guī)劃 項目賣點回納 營銷總策略 銷售價格總策略 總推案分階段策略 公關(guān)與宣傳總策略 營銷推廣項目的策劃 *各階段推廣主題策劃 *各階段

4、營銷分析與總匯 *各階段市場動態(tài)分析與對策 *各階段客戶總體分析與推盤策略 滲透市策劃、強銷策劃、促入策劃對本項目進行分析六、最終確定銷售渠道選擇 自售 代理： 通過邀請招標或公開招標等方式確定入圍的專業(yè)物業(yè)代理公司 對項目進行交底，要求各投標代理公司各自提交營銷策劃報告 組織公司相關(guān)人員對營銷策劃報告入行評審，選取最優(yōu)方案，確定物業(yè)代理公司。 簽訂項目顧問服務(wù)合同或銷售代理合同，明確合作雙方、合作方式、合作內(nèi)容、 時間、權(quán)利、義務(wù)，付費標準與付款方式等。 注：如選擇專業(yè)的物業(yè)代理，則本項目的全程營銷策劃及銷售執(zhí)行均由代理公司完成，貫穿項目的開發(fā)全程。第三階段：資源整合，完善銷售所需手續(xù)，蓄勢

5、待發(fā)，預(yù)備銷售主要工作： 一、完成銷售的人員配備，制定銷售人員的考核獎勵制度，組織銷售培訓(xùn)； 二、制定銷售模式、設(shè)計銷售組織的架構(gòu)； 三、其他物料準備完成，售樓處的布置、樣板房、國土部門戶型的測繪報告書、房屋認購書樣本、房地產(chǎn)買賣合同樣本、售樓書和廣宣彩頁；第四階段：銷售執(zhí)行 制定詳盡可行的營銷策略及階段性的銷售目標和計劃，全程監(jiān)控項目銷售的執(zhí)行情況，并適時作出針對性的策略調(diào)整，實現(xiàn)公司開發(fā)項目的目標利潤率；主要工作： 一、制定詳盡可行的營銷策略并組織實施 銷售總體策略房地產(chǎn)營銷策劃流程具體說明 銷售的總體戰(zhàn)略思路和目標的制定 銷售模式的選擇和設(shè)計 銷售階段的劃分和時機選擇 推盤策略 選擇時機 選擇房源 銷控計劃 總體均價的制定 制定一房一價的價目表 單體差價的要素指標與系數(shù)體系，產(chǎn)品系數(shù)、樓層系數(shù)、景觀系數(shù)、朝向系數(shù)、房型系數(shù)等 付款方式 優(yōu)惠政策 分期、分類的動態(tài)價格策略：內(nèi)部認購的數(shù)量和價格政策 市場預(yù)熱期的價格政策和數(shù)量控制 開盤價格的動態(tài)策略 SP(銷售推廣)活動價格策略和銷售控制 調(diào)價計劃和調(diào)價技術(shù) 整體價格和房源調(diào)價技術(shù) 廣告策略 主題制定房地產(chǎn)營銷策劃流程詳細說明 品牌形象定位 媒體計劃 廣告創(chuàng)意 現(xiàn)場包裝設(shè)計： 1、圍墻2、廣告牌3、LOGO指引牌4、大樓包裝5、樣板房裝修風(fēng)格概念 二、制訂階段性的銷售