商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作冊(cè)培訓(xùn)教材106PPT

1、社區(qū)商業(yè)操作手冊(cè) 我想講的是一種態(tài)度。一種嚴(yán)謹(jǐn)求證、多方法論證的研究方式。我想講的是一種態(tài)度。一種嚴(yán)謹(jǐn)求證、多方法論證的研究方式。商業(yè)地產(chǎn)之新在于它能夠帶來的巨大利益，但帶來巨大社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)之新在于它能夠帶來的巨大利益，但帶來巨大社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性也帶來社會(huì)利益和財(cái)富的重新分配。商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性也帶來社會(huì)利益和財(cái)富的重新分配。這不是一次培訓(xùn)！發(fā)展商發(fā)展商關(guān)心開發(fā)利潤(rùn)。關(guān)心開發(fā)利潤(rùn)。投資客投資客關(guān)心年投資收益率。關(guān)心年投資收益率。商戶商戶關(guān)心日翻臺(tái)次數(shù)、平均日營(yíng)業(yè)額。關(guān)心日翻臺(tái)次數(shù)、平均日營(yíng)業(yè)額。消費(fèi)者消費(fèi)者關(guān)心樓下有沒有自己喜歡的品牌。關(guān)心樓下有沒有自己喜歡的品牌。政府政府關(guān)心商

2、業(yè)所帶來的長(zhǎng)期稅收及就業(yè)。關(guān)心商業(yè)所帶來的長(zhǎng)期稅收及就業(yè)。 如何輕松駕馭復(fù)雜這一矛盾棋局？如何輕松駕馭復(fù)雜這一矛盾棋局？嚴(yán)謹(jǐn)而深入求證是唯一的出路。嚴(yán)謹(jǐn)而深入求證是唯一的出路。本手冊(cè)正是實(shí)際操作的典型方式。本手冊(cè)正是實(shí)際操作的典型方式。商業(yè)地產(chǎn)不神秘。商業(yè)地產(chǎn)不神秘。它只需要更多的精力投入，更深入的研究。它只需要更多的精力投入，更深入的研究。 一、社區(qū)商業(yè)概述一、社區(qū)商業(yè)概述二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃三、社區(qū)商業(yè)的分布特點(diǎn)三、社區(qū)商業(yè)的分布特點(diǎn)四、各種類型商家的物業(yè)條件要求四、各種類型商家的物業(yè)條件要求五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營(yíng)造五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營(yíng)造六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理六

3、、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理七、社區(qū)商業(yè)的營(yíng)銷模式七、社區(qū)商業(yè)的營(yíng)銷模式八、香港商業(yè)的借鑒八、香港商業(yè)的借鑒目目 錄錄 一、社區(qū)商業(yè)概述一、社區(qū)商業(yè)概述 1.1社區(qū)商業(yè)類型社區(qū)商業(yè)類型 1.2社區(qū)商業(yè)區(qū)域（商圈）分析社區(qū)商業(yè)區(qū)域（商圈）分析 1.1社區(qū)商業(yè)類型社區(qū)商業(yè)類型 社區(qū)商業(yè)含義社區(qū)商業(yè)含義 社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對(duì)象的商業(yè)是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對(duì)象的商業(yè)形態(tài)。是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以形態(tài)。是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，提供日常生活需提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，

4、提供日常生活需要的商品和服務(wù)的要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)屬地型商業(yè)。這一商業(yè)形態(tài)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，。這一商業(yè)形態(tài)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，它的它的服務(wù)人口一般在服務(wù)人口一般在5萬人以下，服務(wù)半徑一般在萬人以下，服務(wù)半徑一般在2公里以內(nèi)公里以內(nèi)。由。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應(yīng)控制在總規(guī)模一般應(yīng)控制在3萬平米以內(nèi)萬平米以內(nèi)，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置也有較強(qiáng)的針對(duì)性。商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置也有較強(qiáng)的針對(duì)性。 外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在5 51111之間之間，商業(yè)體量較大，商業(yè)體量較大，依靠本社區(qū)居民的消費(fèi)不足于支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，需要外

5、部較大規(guī)依靠本社區(qū)居民的消費(fèi)不足于支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，需要外部較大規(guī)模消費(fèi)群來支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)，這對(duì)周邊商業(yè)環(huán)境的要求很高，需要周模消費(fèi)群來支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)，這對(duì)周邊商業(yè)環(huán)境的要求很高，需要周邊環(huán)境能夠提供足夠的人流和良好的商業(yè)氛圍。邊環(huán)境能夠提供足夠的人流和良好的商業(yè)氛圍。 偏外向型的商業(yè)面積和住宅面積之比在偏外向型的商業(yè)面積和住宅面積之比在2 255之間之間 ，這一類別的社區(qū)商，這一類別的社區(qū)商業(yè)正常經(jīng)營(yíng)主要依賴于本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模上不能追求巨大化，否業(yè)正常經(jīng)營(yíng)主要依賴于本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模上不能追求巨大化，否則市場(chǎng)難以消化。則市場(chǎng)難以消化。 內(nèi)向型商業(yè)面積與住宅面積

6、的內(nèi)向型商業(yè)面積與住宅面積的2 2以下以下，社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時(shí)基本不考慮社區(qū)商，社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時(shí)基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對(duì)外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人業(yè)的對(duì)外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。1.1社區(qū)商業(yè)類型社區(qū)商業(yè)類型 按照商住比分析按照商住比分析 類型類型案例案例戶數(shù)戶數(shù)人口人口調(diào)整后的商業(yè)面積調(diào)整后的商業(yè)面積（）（）戶均商業(yè)面積戶均商業(yè)面積（/戶）戶）人均商業(yè)面積人均商業(yè)面積（/人）人）外向型美麗365花園1,799 6,

7、297 16,000 8.89 2.54 招商海月花園4,199 14,697 28,000 6.67 1.91 錦繡江南4,400 15,400 25,000 5.68 1.62 海濱廣場(chǎng)4,760 16,660 18,000 3.78 1.08 中間型陽(yáng)光棕櫚園2,946 10,311 9,000 3.05 0.87 蔚藍(lán)海岸5,119 17,917 15,500 3.03 0.87 內(nèi)向型祈福新邨7,464 26,124 19,800 2.65 0.76 皇御苑3,690 12,915 5,940 1.61 0.46 萬科四季花城4,700 16,450 6,000 1.28 0.36

8、風(fēng)和日麗3,600 12,600 1,980 0.55 0.16 星河灣10,330 36,155 5,000 0.48 0.14 1.1社區(qū)商業(yè)類型社區(qū)商業(yè)類型 按照人均商業(yè)面積分析按照人均商業(yè)面積分析 上表中，外向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在上表中，外向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在1.082.54之間，中間型及內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的之間，中間型及內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在人均商業(yè)面積在0.140.87之間之間 。 1.1社區(qū)商業(yè)類型社區(qū)商業(yè)類型 按照距離分析按照距離分析社區(qū)商業(yè)提供的服務(wù)一般步行社區(qū)商業(yè)提供的服務(wù)一般步行5分鐘可到。社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)就是分鐘可到。社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)就是便民。有專家把構(gòu)建

9、社區(qū)購(gòu)物網(wǎng)稱作便民。有專家把構(gòu)建社區(qū)購(gòu)物網(wǎng)稱作“51015”，即居民出，即居民出家門步行家門步行5分鐘可以到達(dá)便利店，步行分鐘可以到達(dá)便利店，步行10分鐘可到達(dá)超市和餐飲分鐘可到達(dá)超市和餐飲店，騎車店，騎車15分鐘可到達(dá)購(gòu)物中心。分鐘可到達(dá)購(gòu)物中心。 1.2社區(qū)商業(yè)的區(qū)域（商圈）分析社區(qū)商業(yè)的區(qū)域（商圈）分析社區(qū)商業(yè)的區(qū)域性分析主要包括以下幾方面要素：社區(qū)商業(yè)的區(qū)域性分析主要包括以下幾方面要素： 片區(qū)人口統(tǒng)計(jì)；片區(qū)人口統(tǒng)計(jì)； 片區(qū)消費(fèi)群特征分析；片區(qū)消費(fèi)群特征分析； 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（現(xiàn)有及潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（現(xiàn)有及潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）； 目前片區(qū)的人均商業(yè)面積大?。荒壳捌瑓^(qū)的人均商業(yè)面積

10、大??； 片區(qū)人車流量統(tǒng)計(jì)分析；片區(qū)人車流量統(tǒng)計(jì)分析； 片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)計(jì)分析；片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)計(jì)分析； 片區(qū)市政規(guī)劃分析；片區(qū)市政規(guī)劃分析； 商業(yè)物業(yè)條件分析等等；商業(yè)物業(yè)條件分析等等；以上幾項(xiàng)要素是對(duì)社區(qū)商業(yè)策劃定位的主要參考依據(jù)，以上幾項(xiàng)要素是對(duì)社區(qū)商業(yè)策劃定位的主要參考依據(jù)，任何一項(xiàng)要素分析都與項(xiàng)目的商業(yè)定位息息相關(guān)。任何一項(xiàng)要素分析都與項(xiàng)目的商業(yè)定位息息相關(guān)。 一、社區(qū)商業(yè)概述一、社區(qū)商業(yè)概述二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃三、社區(qū)商業(yè)的分布特點(diǎn)三、社區(qū)商業(yè)的分布特點(diǎn)四、各種類型商家的物業(yè)條件要求四、各種類型商家的物業(yè)條件要求五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營(yíng)造五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的

11、營(yíng)造六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理七、社區(qū)商業(yè)的營(yíng)銷模式七、社區(qū)商業(yè)的營(yíng)銷模式八、香港商業(yè)的借鑒八、香港商業(yè)的借鑒目目 錄錄 二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃 2.1規(guī)模定位規(guī)模定位 2.2市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位 2.3主題定位主題定位 2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 2.5租售定位租售定位 2.1規(guī)模定位規(guī)模定位商業(yè)規(guī)模商業(yè)規(guī)模是確定社區(qū)商業(yè)類型的基本要素之一，特別是對(duì)于未確定商業(yè)面積的項(xiàng)目是確定社區(qū)商業(yè)類型的基本要素之一，特別是對(duì)于未確定商業(yè)面積的項(xiàng)目來說，規(guī)模的定位更是重中之重，適中的商業(yè)規(guī)模才能有利于項(xiàng)目的整體發(fā)展。商來說，規(guī)模的定位更是重中之重，適中的商業(yè)規(guī)模才能有利

12、于項(xiàng)目的整體發(fā)展。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)，一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)，一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，人均商業(yè)面積越高，其商業(yè)的對(duì)外經(jīng)營(yíng)性質(zhì)越強(qiáng)，呈現(xiàn)出成正比的關(guān)系。越大，人均商業(yè)面積越高，其商業(yè)的對(duì)外經(jīng)營(yíng)性質(zhì)越強(qiáng)，呈現(xiàn)出成正比的關(guān)系。規(guī)模定位中主要考慮的因素有：規(guī)模定位中主要考慮的因素有： 區(qū)域的商業(yè)市場(chǎng)容量；區(qū)域的商業(yè)市場(chǎng)容量； 市場(chǎng)整體租售狀況對(duì)項(xiàng)目規(guī)模的影響；市場(chǎng)整體租售狀況對(duì)項(xiàng)目規(guī)模的影響； 項(xiàng)目的商業(yè)屬性（外向型、中間型或內(nèi)向型）；項(xiàng)目的商業(yè)屬性（外向型、中間型或內(nèi)向型）； 主力店的帶動(dòng)效應(yīng)（一般主力店與其輻射區(qū)域

13、面積比為主力店的帶動(dòng)效應(yīng)（一般主力店與其輻射區(qū)域面積比為1：1.5）；）； 競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目規(guī)模的影響；競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目規(guī)模的影響； 市政規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響；市政規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響； 項(xiàng)目自身?xiàng)l件對(duì)規(guī)模的影響等等。項(xiàng)目自身?xiàng)l件對(duì)規(guī)模的影響等等。 2.2市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位是前期定位策劃的最重要定位之一，主要包括：市場(chǎng)定位是前期定位策劃的最重要定位之一，主要包括： 功能定位功能定位 按照商業(yè)所輻射的區(qū)域可分為外向型社區(qū)商業(yè)（服務(wù)半徑在按照商業(yè)所輻射的區(qū)域可分為外向型社區(qū)商業(yè)（服務(wù)半徑在1.52公里公里 范圍內(nèi)，常住人口不少于范圍內(nèi)，常住人口不少于10萬人）、中間型社區(qū)商業(yè)

14、（服務(wù)半徑在萬人）、中間型社區(qū)商業(yè)（服務(wù)半徑在1.5公公 里范圍內(nèi)）、內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)（在規(guī)劃時(shí)僅考慮滿足本社區(qū)的居民消費(fèi)里范圍內(nèi)）、內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)（在規(guī)劃時(shí)僅考慮滿足本社區(qū)的居民消費(fèi) 群）；群）； 按照業(yè)態(tài)類型可分為：日常生活消費(fèi)、社區(qū)配套、餐飲、休閑、娛樂、按照業(yè)態(tài)類型可分為：日常生活消費(fèi)、社區(qū)配套、餐飲、休閑、娛樂、專專 業(yè)市場(chǎng)等，但社區(qū)商業(yè)中定位為專業(yè)市場(chǎng)的商業(yè)較少；業(yè)市場(chǎng)等，但社區(qū)商業(yè)中定位為專業(yè)市場(chǎng)的商業(yè)較少； 檔次定位（分為低檔、中低檔、中檔、中高檔、高檔）；檔次定位（分為低檔、中低檔、中檔、中高檔、高檔）； 名稱建議（通常是綜合項(xiàng)目所處區(qū)域、項(xiàng)目自身特點(diǎn)、開發(fā)商名稱等來名稱建議（

15、通常是綜合項(xiàng)目所處區(qū)域、項(xiàng)目自身特點(diǎn)、開發(fā)商名稱等來 確定）。確定）。 2.3主題形象定位主題形象定位商業(yè)的主題形象定位主要考慮的因素：商業(yè)的主題形象定位主要考慮的因素： 住宅樓盤的整體風(fēng)格；住宅樓盤的整體風(fēng)格； 項(xiàng)目片區(qū)的整體氛圍；項(xiàng)目片區(qū)的整體氛圍； 主題營(yíng)造的可實(shí)現(xiàn)性等；主題營(yíng)造的可實(shí)現(xiàn)性等； 2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 超市、餐飲、便利店、服務(wù)配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑超市、餐飲、便利店、服務(wù)配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)。八大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)。 業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則：業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則：n 社區(qū)商業(yè)的基本特性：社區(qū)商業(yè)的基

16、本特性：超市、餐飲和服務(wù)配套超市、餐飲和服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)的是社區(qū)商業(yè)的 三大基本業(yè)態(tài)；三大基本業(yè)態(tài)；n 租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)；租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)；n 是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項(xiàng)目實(shí)際情況；是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項(xiàng)目實(shí)際情況；n 能否在項(xiàng)目目前條件下開業(yè)經(jīng)營(yíng)，培育商業(yè)氛圍；能否在項(xiàng)目目前條件下開業(yè)經(jīng)營(yíng)，培育商業(yè)氛圍；n 符合商鋪建筑設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)。符合商鋪建筑設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)。 名稱名稱位置位置規(guī)模（）規(guī)模（）1家樂福福田區(qū)福強(qiáng)路與新洲三街交匯處19,0002家樂福福田區(qū)梅林一村一區(qū)12,0003萬佳福田區(qū)華強(qiáng)北

17、路華發(fā)大廈18,5004萬佳福田區(qū)福中路福景大廈12,0005沃爾瑪福田區(qū)福星路福民樓9,8006沃爾瑪福田區(qū)上步路百花大廈裙樓18,7007人人樂福田區(qū)金田南路銀莊大廈21,8008新一佳福田區(qū)彩田南路彩福大廈14,4009百佳福田區(qū)福強(qiáng)路益田村中港城購(gòu)物廣場(chǎng)13,00010百佳福田區(qū)華強(qiáng)北路群星廣場(chǎng)6,00011沃爾瑪羅湖區(qū)洪湖路湖景花園16,80012沃爾瑪羅湖區(qū)鳳凰路12號(hào)中山花園大廈裙樓12,50013萬 佳羅湖區(qū)春風(fēng)路2021號(hào)長(zhǎng)豐苑20,00014萬佳羅湖區(qū)翠竹路華麗園大廈12,50015新一佳羅湖區(qū)東門中路20,00016人人樂寶安25區(qū)華豐商貿(mào)城13,50017萬佳寶安5區(qū)新

18、安湖商業(yè)城24,00018沃爾瑪寶安35區(qū)前進(jìn)路安華工業(yè)區(qū)16,50019新一佳寶安22區(qū)公園路24,00020沃爾瑪龍崗區(qū)布吉街道大芬社區(qū)深惠路旁17,00021新一佳龍崗區(qū)布吉街道白鴿路信義假日名城23,00022沃爾瑪南山區(qū)蛇口東濱路與南海大道交匯處20,00023人人樂南山區(qū)后海大道6,300平均規(guī)模（）平均規(guī)模（）15,8702.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 深圳深圳23個(gè)社區(qū)商業(yè)個(gè)社區(qū)商業(yè) 2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃業(yè)態(tài)組合規(guī)劃每個(gè)社區(qū)都有自身的具體情況，因此在配套每個(gè)社區(qū)都有自身的具體情況，因此在配套商業(yè)的業(yè)態(tài)組合上也會(huì)有鮮明的個(gè)性，商業(yè)的業(yè)態(tài)組合上也會(huì)有鮮明的個(gè)性，23個(gè)個(gè)案例也不例外，

19、如某些社區(qū)超市業(yè)態(tài)占了較案例也不例外，如某些社區(qū)超市業(yè)態(tài)占了較大部分的經(jīng)營(yíng)面積，象旭飛花園（大部分的經(jīng)營(yíng)面積，象旭飛花園（69.3%）、）、港灣麗都（港灣麗都（67.3%）、蔚藍(lán)海岸（）、蔚藍(lán)海岸（52.6%）等；某些社區(qū)則餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大，如等；某些社區(qū)則餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大，如波托菲諾（波托菲諾（50.5%）、東海坊（）、東海坊（70.1%），），而一些商業(yè)規(guī)模較小的社區(qū)一般以服務(wù)配套而一些商業(yè)規(guī)模較小的社區(qū)一般以服務(wù)配套類業(yè)態(tài)為主，以滿足居民的日常購(gòu)物及生活類業(yè)態(tài)為主，以滿足居民的日常購(gòu)物及生活便利基本需求為目的，如招商海月花園便利基本需求為目的，如招商海月花園（24.7%）、星海名

20、城（）、星海名城（20.6%），因服務(wù)），因服務(wù)配套類商家單體經(jīng)營(yíng)面積較小，經(jīng)營(yíng)面積占配套類商家單體經(jīng)營(yíng)面積較小，經(jīng)營(yíng)面積占比達(dá)到比達(dá)到15以上可以說是該社區(qū)商業(yè)的主力以上可以說是該社區(qū)商業(yè)的主力業(yè)態(tài)，發(fā)揮著主體作用。業(yè)態(tài)，發(fā)揮著主體作用。 2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 深圳深圳23個(gè)外向型社區(qū)商業(yè)面積比例個(gè)外向型社區(qū)商業(yè)面積比例 2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 深圳深圳23個(gè)中間型社區(qū)商業(yè)面積比例個(gè)中間型社區(qū)商業(yè)面積比例 2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 深圳深圳23個(gè)內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)面積比例個(gè)內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)面積比例內(nèi)內(nèi)向向型型社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)面面積積比比例例生活家居 0.13%服飾精

21、品 4.03%地產(chǎn)中介 6.10%休閑 7.82%便利店 1.04%餐飲 15.79%其他 10.11%雜貨/肉菜/五金/證券 0.88%超市 28.40%美容 8.28%服務(wù)配套 17.42%超市餐飲便利店服務(wù)配套美容生活家居休閑服飾精品地產(chǎn)中介雜貨/肉菜/五金/證券其他 社區(qū)商業(yè)三種類型的業(yè)態(tài)組合各有特點(diǎn)，區(qū)別主要體現(xiàn)在社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)業(yè)態(tài)上。2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 深圳深圳23個(gè)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合個(gè)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)超市超市餐飲餐飲服務(wù)配套服務(wù)配套便利店便利店美容美容生活家居生活家居休閑休閑服飾精品服飾精品地產(chǎn)中介地產(chǎn)中介雜貨雜貨/肉菜肉菜/五金五金/證券證券其他其他合計(jì)合計(jì)外向

22、型外向型50.12%11.92%6.14%0.49%2.57%0.49%23.96%1.81%0.73%0.77%0.99%100.00%中間型中間型30.41%24.84%8.98%1.84%6.03%3.43%7.59%4.60%2.87%3.38%6.04%100.00%內(nèi)向型內(nèi)向型29.23%17.23%14.4%0.90%8.58%0.11%6.79%3.50%7.18%0.76%8.80%100.00% 2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 典型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)比例典型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)比例 2.5租售定位租售定位租售定位原則：租售定位原則：p 市場(chǎng)租售態(tài)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目的影響（租售市場(chǎng)壓力的大?。皇袌?chǎng)

23、租售態(tài)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目的影響（租售市場(chǎng)壓力的大小）；p 發(fā)展商的意圖：發(fā)展商的意圖： 若希望短期回籠資金，則建議盡可能的銷售；若希望短期回籠資金，則建議盡可能的銷售； 若有條件長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)并希望作為自有的品牌來打造，則建議以租為主；若有條件長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)并希望作為自有的品牌來打造，則建議以租為主； 若希望短期回籠資金，同時(shí)兼顧品牌的打造，則通常建議只售價(jià)值較若希望短期回籠資金，同時(shí)兼顧品牌的打造，則通常建議只售價(jià)值較高的街鋪，而主力店及內(nèi)鋪只租。高的街鋪，而主力店及內(nèi)鋪只租。p 項(xiàng)目的租售前景預(yù)判。項(xiàng)目的租售前景預(yù)判。 2.6價(jià)格定位價(jià)格定位 租金定位租金定位租金定位租金定位：通常是運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行定價(jià)，通過

24、項(xiàng)：通常是運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行定價(jià)，通過項(xiàng)目周邊主要項(xiàng)目（相近或相類似的商業(yè)項(xiàng)目）的市場(chǎng)目周邊主要項(xiàng)目（相近或相類似的商業(yè)項(xiàng)目）的市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行綜合比較，主要比較的要素有：調(diào)研，進(jìn)行綜合比較，主要比較的要素有：a、整體區(qū)位、整體區(qū)位 b、商業(yè)氛圍、商業(yè)氛圍c、人流量、人流量 d、主力店、主力店e、交通條件、交通條件 f、發(fā)展商實(shí)力、發(fā)展商實(shí)力g、規(guī)模主題、規(guī)模主題 h、升值前景、升值前景 2.6價(jià)格定位價(jià)格定位 售價(jià)定位售價(jià)定位目前主要有兩種方法對(duì)售價(jià)進(jìn)行定位，即目前主要有兩種方法對(duì)售價(jià)進(jìn)行定位，即市場(chǎng)比較法和收益還原法市場(chǎng)比較法和收益還原法。市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法同租金定位類似，綜合比較上述幾種

25、因素進(jìn)行分析，如中海同租金定位類似，綜合比較上述幾種因素進(jìn)行分析，如中海坂田項(xiàng)目（參考項(xiàng)目綜合系數(shù)評(píng)估表）坂田項(xiàng)目（參考項(xiàng)目綜合系數(shù)評(píng)估表） ：比較因素比較因素權(quán)重權(quán)重%可類比項(xiàng)目可類比項(xiàng)目本項(xiàng)目本項(xiàng)目春華春華四季園四季園左庭左庭右院右院萬科城萬科城畢加索大道畢加索大道商業(yè)商業(yè)世紀(jì)華廈世紀(jì)華廈整體區(qū)位整體區(qū)位201815181913商業(yè)氛圍商業(yè)氛圍201716171913人流量人流量201814181912主力店主力店1513812148交通條件交通條件1086896發(fā)展商實(shí)力發(fā)展商實(shí)力543434規(guī)模主題規(guī)模主題542432升值前景升值前景532332合計(jì)合計(jì)100%85%66%84%89%

26、60% 根據(jù)可比項(xiàng)目銷售價(jià)格，通過市場(chǎng)比較法，得出項(xiàng)目市場(chǎng)參考價(jià)格，如下表：根據(jù)可比項(xiàng)目銷售價(jià)格，通過市場(chǎng)比較法，得出項(xiàng)目市場(chǎng)參考價(jià)格，如下表：2.6價(jià)格定位價(jià)格定位 售價(jià)定位售價(jià)定位指指 標(biāo)標(biāo)可類比項(xiàng)目可類比項(xiàng)目本項(xiàng)目本項(xiàng)目春華春華四季園四季園左庭左庭右院右院萬科城萬科城畢加索大道商業(yè)畢加索大道商業(yè)世紀(jì)華廈世紀(jì)華廈合計(jì)權(quán)重值合計(jì)權(quán)重值85%66%84%89%60%一層街鋪銷售均價(jià)一層街鋪銷售均價(jià)19000175001500020000權(quán)重值比例權(quán)重值比例0.7059 0.9091 0.7143 0.6742 所占權(quán)重所占權(quán)重20%30%30%20%一層街鋪權(quán)重均價(jià)一層街鋪權(quán)重均價(jià)2682 5

27、250 3214 2697 13843 根據(jù)根據(jù)市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法推導(dǎo)出本項(xiàng)目的推導(dǎo)出本項(xiàng)目的銷售均價(jià)銷售均價(jià)，約：，約：13800元元/。 2.6價(jià)格定位價(jià)格定位 售價(jià)定位售價(jià)定位售價(jià)定位的另一方法為售價(jià)定位的另一方法為收益還原法收益還原法，即通過租金的調(diào)研來推算售價(jià)。，即通過租金的調(diào)研來推算售價(jià)。還以中海坂田項(xiàng)目為例：還以中海坂田項(xiàng)目為例：主要選取區(qū)位相同或類似參考性強(qiáng)的項(xiàng)目：雅園路、四季花城、萬主要選取區(qū)位相同或類似參考性強(qiáng)的項(xiàng)目：雅園路、四季花城、萬科城、惠鑫公寓、四季春城等，進(jìn)行橫向比較?？瞥?、惠鑫公寓、四季春城等，進(jìn)行橫向比較。商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目雅園路雅園路四季花城四季花城萬科城畢

28、加萬科城畢加索大道索大道華美麗苑華美麗苑惠鑫公寓惠鑫公寓四季春城四季春城租金水平（元/）4575-80706060-6550-60根據(jù)目前市場(chǎng)租金水平判斷，由于本項(xiàng)目商業(yè)處根據(jù)目前市場(chǎng)租金水平判斷，由于本項(xiàng)目商業(yè)處于成長(zhǎng)期，平均租金約于成長(zhǎng)期，平均租金約5060元元/。 2.6價(jià)格定位價(jià)格定位 售價(jià)定位售價(jià)定位 收益還原法收益還原法根據(jù)商業(yè)租金與投資回報(bào)率來確定售價(jià)，按照目前深圳市場(chǎng)租金根據(jù)商業(yè)租金與投資回報(bào)率來確定售價(jià)，按照目前深圳市場(chǎng)租金與價(jià)格比的參考標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)前期實(shí)際租金回報(bào)率一般為與價(jià)格比的參考標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)前期實(shí)際租金回報(bào)率一般為6：均價(jià)租金均價(jià)租金/投資回報(bào)率；投資回報(bào)率；由于項(xiàng)目周邊

29、商業(yè)尚處于市場(chǎng)培養(yǎng)期，租金價(jià)位較低，投資回報(bào)率相應(yīng)較低由于項(xiàng)目周邊商業(yè)尚處于市場(chǎng)培養(yǎng)期，租金價(jià)位較低，投資回報(bào)率相應(yīng)較低,均價(jià)：均價(jià)：60元元/6%12月月=12000元元/ 50元元/6%12月月=10000元元/ 根據(jù)收益還原法，項(xiàng)目售價(jià)在根據(jù)收益還原法，項(xiàng)目售價(jià)在1000015000元元/之間。之間。 即通過即通過市場(chǎng)比較法與收益還原法市場(chǎng)比較法與收益還原法得出項(xiàng)目的均價(jià)為：得出項(xiàng)目的均價(jià)為：12000元元/ 左右。左右。 一、社區(qū)商業(yè)概述一、社區(qū)商業(yè)概述二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃三、社區(qū)商業(yè)的分布特點(diǎn)三、社區(qū)商業(yè)的分布特點(diǎn)四、各種類型商家的物業(yè)條件要求四、各種類型商家

30、的物業(yè)條件要求五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營(yíng)造五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營(yíng)造六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理七、社區(qū)商業(yè)的營(yíng)銷模式七、社區(qū)商業(yè)的營(yíng)銷模式八、香港商業(yè)的借鑒八、香港商業(yè)的借鑒目目 錄錄 三、社區(qū)商業(yè)的分布特點(diǎn)三、社區(qū)商業(yè)的分布特點(diǎn) 3.1社區(qū)商業(yè)的分布類型社區(qū)商業(yè)的分布類型 3.2社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)分布特點(diǎn) 3.3人流動(dòng)線的規(guī)劃人流動(dòng)線的規(guī)劃 3.4鋪位面積配比鋪位面積配比 3.5合適鋪位開間合適鋪位開間/進(jìn)深比例進(jìn)深比例 3.1社區(qū)商業(yè)的分布類型社區(qū)商業(yè)的分布類型商業(yè)的分布形式是前期規(guī)劃重點(diǎn)問題之一。整體的分布與商業(yè)的規(guī)模、性質(zhì)有直接關(guān)系，而現(xiàn)實(shí)案例中不同業(yè)態(tài)商

31、家的分布則體現(xiàn)了商家對(duì)于位置的偏好及商業(yè)整體規(guī)劃的合理程度。根據(jù)對(duì)深圳社區(qū)商業(yè)的研究，發(fā)現(xiàn)各社區(qū)商業(yè)的布點(diǎn)主要有四種類型：圈地街鋪型圈地街鋪型 入口街鋪型入口街鋪型 入口集中型入口集中型 以點(diǎn)帶面型以點(diǎn)帶面型類型類型案例案例優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)缺點(diǎn)圈地街鋪型圈地街鋪型美麗365花園、錦繡江南招商海月花園、陽(yáng)光棕櫚園商業(yè)體量可以較大限度的擴(kuò)大，展示面較長(zhǎng)，可視性佳，較有效的吸引外部的消費(fèi)者，對(duì)外性較強(qiáng)，在一定程度上利于商業(yè)的銷售。商業(yè)規(guī)模較大，不利于業(yè)態(tài)的控制，如果出現(xiàn)街鋪空置的情況，對(duì)社區(qū)的整體形象有較大的負(fù)面影響。入口街鋪型入口街鋪型風(fēng)和日麗、萬科四季花城蔚藍(lán)海岸有利社區(qū)居民的購(gòu)物消費(fèi)，街鋪商業(yè)價(jià)值

32、較高。一定程度上限制了商業(yè)的規(guī)模擴(kuò)大，且展示面不長(zhǎng)，可視性不強(qiáng)。入口集中型入口集中型星河灣、鳳凰城祈福新邨、皇御苑將商業(yè)獨(dú)立于住宅區(qū)，減少商業(yè)對(duì)居住的影響，同時(shí)，在一定程度商業(yè)利于商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，易于形成規(guī)模效應(yīng)，帶旺整個(gè)社區(qū)商業(yè)。商業(yè)較集中，弱化了社區(qū)商業(yè)的便利性特點(diǎn)，有時(shí)不方便居民的購(gòu)物消費(fèi)。以點(diǎn)帶面型以點(diǎn)帶面型海濱廣場(chǎng)商業(yè)較分散，在一定程度上方便居民的購(gòu)物。商業(yè)較分散，難以形成規(guī)模效應(yīng)。 圈地街鋪型示例：圈地街鋪型示例：錦繡江南錦繡江南各類型示例：各類型示例：入口街鋪型示例：入口街鋪型示例：萬科四季花城萬科四季花城入口集中型示例：入口集中型示例：星河灣星河灣以點(diǎn)帶面型示例：以點(diǎn)帶面型示例

33、：海濱廣場(chǎng)海濱廣場(chǎng)3.1社區(qū)商業(yè)的分布類型社區(qū)商業(yè)的分布類型 3.2社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布特點(diǎn)社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布特點(diǎn) 根據(jù)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，對(duì)于位置的要求也不盡一致。從方便居民生活及根據(jù)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，對(duì)于位置的要求也不盡一致。從方便居民生活及合理分配資源的角度出發(fā)，應(yīng)該要注意的基本原則有以下幾點(diǎn)：合理分配資源的角度出發(fā)，應(yīng)該要注意的基本原則有以下幾點(diǎn)： 在商業(yè)布點(diǎn)時(shí)，可優(yōu)先考慮體現(xiàn)居民生活便利的業(yè)態(tài)，如超市、在商業(yè)布點(diǎn)時(shí)，可優(yōu)先考慮體現(xiàn)居民生活便利的業(yè)態(tài)，如超市、服務(wù)配套類和便利店等業(yè)態(tài)的位置，既方便社區(qū)及周邊居民的消費(fèi)，服務(wù)配套類和便利店等業(yè)態(tài)的位置，既方便社區(qū)及周邊居民的消費(fèi)，又兼顧龍

34、頭商家對(duì)其它小商家的帶動(dòng)作用；又兼顧龍頭商家對(duì)其它小商家的帶動(dòng)作用； 餐飲等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問題，在規(guī)劃業(yè)態(tài)時(shí)應(yīng)避免影響到社餐飲等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問題，在規(guī)劃業(yè)態(tài)時(shí)應(yīng)避免影響到社區(qū)居民的正常生活；區(qū)居民的正常生活； 對(duì)位置要求不高的業(yè)態(tài)可規(guī)劃于相對(duì)較偏的位置，如裝飾公司、對(duì)位置要求不高的業(yè)態(tài)可規(guī)劃于相對(duì)較偏的位置，如裝飾公司、美容一般是以二樓為主要承租面積，但必須預(yù)留良好的展示面。美容一般是以二樓為主要承租面積，但必須預(yù)留良好的展示面。 3.2社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布特點(diǎn)社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布特點(diǎn)綜合社區(qū)商業(yè)主要業(yè)態(tài)的布點(diǎn)，則主要有以下基本要求：綜合社區(qū)商業(yè)主要業(yè)態(tài)的布點(diǎn)，則主要有以下基本要求：

35、主出入口/主干道1層/2層1,000-5,000社區(qū)標(biāo)超社區(qū)標(biāo)超位置要求不高，可移動(dòng)彈性較強(qiáng)1層1040其他其他不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購(gòu)買頻率不高1層1020沖印店沖印店靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層1020干洗店干洗店新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越1層30100地產(chǎn)中介地產(chǎn)中介屬于新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于1、2層皆可1層/2層100-200生活家居生活家居一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購(gòu)買頻率較高1層3060餅屋（蛋糕店）餅屋（蛋糕店）靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層50-200便利店便利店主力承租面

36、積通常位于2層，具體位置上無特殊要求，但要有一個(gè)較好的展示面1層/2層500-1,000休閑類休閑類主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求1層/2層美發(fā)：50-100 美容：200-1,000美容美容/ /美發(fā)美發(fā)偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道1層/2層快餐類：100500；西餐咖啡：200800 中式酒樓：1,000-3,000餐飲餐飲主出入口1層100-500便利超市便利超市主干道/主出入口-1-3層6,00015,000綜合超市綜合超市位置位置經(jīng)營(yíng)樓層經(jīng)營(yíng)樓層經(jīng)營(yíng)面積（）經(jīng)營(yíng)面積（）業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)指標(biāo)指標(biāo)主出入口/主干道1層/2層1,000-5,000社區(qū)標(biāo)超社區(qū)標(biāo)超位置要求不高，可

37、移動(dòng)彈性較強(qiáng)1層1040其他其他不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購(gòu)買頻率不高1層1020沖印店沖印店靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層1020干洗店干洗店新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越1層30100地產(chǎn)中介地產(chǎn)中介屬于新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于1、2層皆可1層/2層100-200生活家居生活家居一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購(gòu)買頻率較高1層3060餅屋（蛋糕店）餅屋（蛋糕店）靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層50-200便利店便利店主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求，但要有一個(gè)較好的展示面1層/2層500-1

38、,000休閑類休閑類主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求1層/2層美發(fā)：50-100 美容：200-1,000美容美容/ /美發(fā)美發(fā)偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道1層/2層快餐類：100500；西餐咖啡：200800 中式酒樓：1,000-3,000餐飲餐飲主出入口1層100-500便利超市便利超市主干道/主出入口-1-3層6,00015,000綜合超市綜合超市位置位置經(jīng)營(yíng)樓層經(jīng)營(yíng)樓層經(jīng)營(yíng)面積（）經(jīng)營(yíng)面積（）業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)指標(biāo)指標(biāo) 3.2社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布特點(diǎn)社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布特點(diǎn) 典型案例：萬科金色家園典型案例：萬科金色家園一層一層二層二層商業(yè)分布形式為環(huán)繞街鋪型，展示面較寬。臨蓮

39、花路展示效果最好，也是大型品牌主力商商業(yè)分布形式為環(huán)繞街鋪型，展示面較寬。臨蓮花路展示效果最好，也是大型品牌主力商家分布最密集的區(qū)域，如麥當(dāng)勞、肯德基、民潤(rùn)、小六湯包等。家分布最密集的區(qū)域，如麥當(dāng)勞、肯德基、民潤(rùn)、小六湯包等。 3.2社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布特點(diǎn)社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布特點(diǎn) 典型案例：東海坊典型案例：東海坊 東海坊東海坊是位于深圳福田區(qū)的大型高尚住宅社區(qū)。商業(yè)面積約7,000多。商業(yè)屬性為中間型，分布形式為入口街鋪型，與高尚社區(qū)的住宅定位相呼應(yīng)，商業(yè)整體形象較好。餐飲是其配套商業(yè)最突出的特色，占總經(jīng)營(yíng)面積的比重大，并且經(jīng)營(yíng)種類較齊全，其分布也相對(duì)較合理，主要位于端口位置，符合餐飲經(jīng)營(yíng)特

40、點(diǎn)要求，主力商家卡碧桃展示面臨香軒路，代表了整體商業(yè)的形象。 服務(wù)配套類業(yè)態(tài)如藥店、沖印店、餅屋等均位于社區(qū)出入口附近，方便居民日常消費(fèi)。 3.2社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布特點(diǎn)社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布特點(diǎn) 典型案例：波托菲諾典型案例：波托菲諾 波托菲諾波托菲諾是深圳華僑城片區(qū)的高尚住宅社區(qū)。與東海坊相似，餐飲也是其經(jīng)營(yíng)的一大特色。主力店百佳超市臨展示效果較好的香山街，7-11便利店位置與其隔漢陽(yáng)館相鄰，但較靠近出入口。 主力餐飲商家如丹桂軒、舞鶴等位于相對(duì)深入位置，因?yàn)橛锌梢劳械暮Y源，并且可解決停車問題，展示面則通過于香山街加設(shè)導(dǎo)視牌解決。服務(wù)配套類業(yè)態(tài)位于以香山街分界的兩邊社區(qū)的中間位置，兼顧了整

41、體便利性。 3.3人流動(dòng)線規(guī)劃人流動(dòng)線規(guī)劃 在社區(qū)商業(yè)的人流動(dòng)線中，一般存在人流的集散中心，目前主要表現(xiàn)為兩種形式：人流焦點(diǎn)人流焦點(diǎn)和人流端點(diǎn)人流端點(diǎn)。人流焦點(diǎn)人流焦點(diǎn)一般位于社區(qū)主出入口或商業(yè)的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情況下，人流焦點(diǎn)人流較密集，具有凝集人流的作用。人流端點(diǎn)人流端點(diǎn)一般位于社區(qū)出入口和商業(yè)的主力店，是拉動(dòng)人流的關(guān)鍵，可以并存多個(gè)，有效地提升人流流動(dòng)頻率。在深圳典型社區(qū)商業(yè)中，人流動(dòng)線規(guī)劃較具有代表性的是：西海灣花園、萬科四季花城、萬科金色花園、港灣麗都、東海坊和波托菲諾。 3.3人流動(dòng)線規(guī)劃人流動(dòng)線規(guī)劃 3.3人流動(dòng)線規(guī)劃人流動(dòng)線規(guī)劃 3.3人流動(dòng)線規(guī)劃人流動(dòng)

42、線規(guī)劃 3.3人流動(dòng)線規(guī)劃人流動(dòng)線規(guī)劃以上6個(gè)社區(qū)中： 西海灣花園和萬科四季花城主力店與社區(qū)主出入口相距較近，兩者形成一個(gè)整體，作為人流焦點(diǎn)； 萬科金色家園和港灣麗都的主力店與社區(qū)主出入口雖然相距較遠(yuǎn)，但由于商業(yè)分布較長(zhǎng)，兩者未能吸引人流經(jīng)過大部分商業(yè)，仍然是以主力店作為人流焦點(diǎn)。 東海坊商業(yè)在臨香軒路和農(nóng)軒路處規(guī)劃品牌餐飲主力店，以此拉動(dòng)整個(gè)商業(yè)的人流，是商業(yè)的人流端點(diǎn)。 波托菲諾以超市主力店、臨天鵝湖的品牌餐飲店和社區(qū)出入口為人流端點(diǎn)，三個(gè)端點(diǎn)拉動(dòng)人流經(jīng)過社區(qū)的大部分商業(yè)。 從以上6個(gè)社區(qū)看，焦點(diǎn)型人流動(dòng)線和端點(diǎn)型人流動(dòng)線的主要特性是：焦點(diǎn)型人流動(dòng)線焦點(diǎn)型人流動(dòng)線端點(diǎn)型人流動(dòng)線端點(diǎn)型人流動(dòng)

43、線人流集散中心具有唯一性；能有效的聚集人流，對(duì)人流焦點(diǎn)附近的商鋪價(jià)值提升明顯；人流集散中心為兩個(gè)或多個(gè)；兩端或多端拉動(dòng)人流，增加人流頻率，提升商業(yè)的整體價(jià)值。3.3人流動(dòng)線規(guī)劃人流動(dòng)線規(guī)劃 綜合兩種類型人流動(dòng)線的分析，社區(qū)商業(yè)的人流動(dòng)線規(guī)劃應(yīng)主要注意以下幾點(diǎn)：1、規(guī)劃人流動(dòng)線應(yīng)簡(jiǎn)單易達(dá)，增強(qiáng)商業(yè)的便利性；2、人流焦點(diǎn)或人流端點(diǎn)盡量臨主要道路設(shè)置，對(duì)外展示面良好，利于導(dǎo)入外 部人流；3、人流焦點(diǎn)應(yīng)設(shè)置于商業(yè)的中心位置，均勻的拉動(dòng)人流；人流端點(diǎn)的設(shè)置應(yīng)考慮能否引導(dǎo)人流經(jīng)過盡可能多的商業(yè)；4、人流動(dòng)線設(shè)計(jì)以直線為主，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有較高租金價(jià)值，同時(shí)適當(dāng)勾勒弧線，體現(xiàn)層次感及節(jié)奏，增加人

44、流動(dòng)線的變化；5、人流動(dòng)線規(guī)劃中，可結(jié)合具體情況設(shè)置具有銜接過渡的中庭等設(shè)施，一方面使人流的動(dòng)線較靈活，同時(shí)也起到很好的凝聚人氣的作用，提升部分商鋪的商業(yè)價(jià)值。3.3人流動(dòng)線規(guī)劃人流動(dòng)線規(guī)劃 3.4鋪位面積配比鋪位面積配比 硬件規(guī)劃設(shè)計(jì)如不合理，會(huì)導(dǎo)致合適的業(yè)態(tài)無法進(jìn)駐，因此，硬件規(guī)劃是社區(qū)商業(yè)能否良好經(jīng)營(yíng)的重要環(huán)節(jié)。 每種業(yè)態(tài)對(duì)于硬件技術(shù)指標(biāo)的要求都不一致，對(duì)于鋪位面積的需求也各不相同，結(jié)合社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積需求，將鋪位按面積區(qū)間分為“30以下、3180、81200、201500、501以上”五種面積區(qū)間。 3.4鋪位面積比鋪位面積比 3.4鋪位面積比鋪位面積比從以上特點(diǎn)看，面積區(qū)間較大的鋪

45、位在面積比例上占有較大的比例，符合外向型社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)：輻射面較廣的業(yè)態(tài)如餐飲、美容等的比例相對(duì)其他面積區(qū)間的社區(qū)商業(yè)較高，而這些業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)面積都較大，因此，面積區(qū)間較大的鋪位比例相對(duì)應(yīng)的較高。但是，在個(gè)數(shù)比例上，“30以下”和“3180”兩種面積區(qū)間的鋪位還是占有較大的比例，雖然其所占面積比例較低，但由于單體面積偏小，在個(gè)數(shù)上有著較大的優(yōu)勢(shì)。 3.4鋪位面積比鋪位面積比 中間型社區(qū)商業(yè)的輻射力相對(duì)于外向型社區(qū)商業(yè)較弱，經(jīng)營(yíng)面積較大的主力店在規(guī)模上會(huì)相對(duì)的減少，因而該面積區(qū)間中“501以上”的面積相對(duì)應(yīng)的降低，但個(gè)數(shù)比例卻有所上升，主要由于在缺少經(jīng)營(yíng)面積較大的主力店，為保持商業(yè)的輻射面，相應(yīng)增

46、加次主力店的數(shù)量，形成規(guī)模效應(yīng)。 3.4鋪位面積比鋪位面積比 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)中面積區(qū)間較大的鋪位面積比例下降較多，主要由于內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的對(duì)外輻射力較弱，一些輻射面廣且經(jīng)營(yíng)面積較大的業(yè)態(tài)比例會(huì)相應(yīng)的較少。 類型面積配比30以下318081200201500501以上內(nèi)向型8.330.39.815.236.3中間型5.221.314.010.049.6外向型1.32.85.67.283.2類型個(gè)數(shù)配比30以下318081200201500501以上內(nèi)向型33.655.05.53.72.1中間型27.551.813.63.83.2外向型32.529.719.510.28.1三種類型商業(yè)的鋪位個(gè)數(shù)比

47、：三種類型商業(yè)的鋪位面積比：3.4鋪位面積比鋪位面積比 3.4鋪位面積比鋪位面積比 與業(yè)態(tài)之間的關(guān)系與業(yè)態(tài)之間的關(guān)系業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)30及以下及以下318081200201500501以上以上超市超市0.0%0.0%0.6%5.0%40.4%餐飲餐飲9.9%12.7%29.7%46.7%27.7%便利店便利店2.3%4.1%0.0%0.0%0.0%服務(wù)配套服務(wù)配套37.6%25.2%18.4%15.0%4.3%美容美容5.7%14.7%18.4%5.0%4.3%生活家居生活家居3.9%4.1%7.6%1.7%0.0%休閑休閑2.9%1.5%4.4%20.0%17.0%服飾精品服飾精品11.0%10.1

48、%4.4%1.7%0.0%地產(chǎn)中介地產(chǎn)中介11.2%12.2%5.7%0.0%0.0%其他其他15.4%15.5%10.8%5.0%6.4%合計(jì)合計(jì)100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%經(jīng)統(tǒng)計(jì)，經(jīng)統(tǒng)計(jì)，23個(gè)典型社區(qū)商業(yè)各面積區(qū)間商鋪的各業(yè)態(tài)比例如下表所示：個(gè)典型社區(qū)商業(yè)各面積區(qū)間商鋪的各業(yè)態(tài)比例如下表所示： 3.5合適鋪位開間合適鋪位開間/進(jìn)深之比進(jìn)深之比類別類別區(qū)間區(qū)間開間開間3m以下3m6m6m9m9m18m18m以上進(jìn)深進(jìn)深3m以下3m6m6m9m9m15m15m18m18m以上開間區(qū)間開間區(qū)間比例比例3m以下13.2%3m6m51.2%6m9m26.9%9m18

49、m4.0%18m以上4.8%合計(jì)100.0%進(jìn)深區(qū)間進(jìn)深區(qū)間比例比例3m以下4.5%3m6m29.0%6m9m30.8%9m15m30.1%15m18m1.6%18m以上4.0%合計(jì)100.0%社區(qū)商業(yè)的開間/進(jìn)深主要在以下幾個(gè)區(qū)間： 小實(shí)踐：小實(shí)踐：一個(gè)相對(duì)封閉的中型街區(qū)一個(gè)相對(duì)封閉的中型街區(qū)街區(qū)人口約街區(qū)人口約6 6萬人萬人 （含小型工業(yè)區(qū)人口（含小型工業(yè)區(qū)人口3 3萬人、其余為多層、高層住宅人口及政府機(jī)構(gòu)）萬人、其余為多層、高層住宅人口及政府機(jī)構(gòu)）已有超市型百貨兩間，共約已有超市型百貨兩間，共約2 2萬平米（配套租金萬平米（配套租金200200元元/ /平米）平米）散亂配套約散亂配套約1

50、 1萬平米萬平米餐飲約餐飲約5 5千平米千平米思考：思考： 建立一個(gè)什么樣的集中式商業(yè)，租售價(jià)格為多少？建立一個(gè)什么樣的集中式商業(yè)，租售價(jià)格為多少？ 趁思考的時(shí)間趁思考的時(shí)間休息一下吧！休息一下吧！ 一、社區(qū)商業(yè)概述一、社區(qū)商業(yè)概述二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃三、社區(qū)商業(yè)的分布特點(diǎn)三、社區(qū)商業(yè)的分布特點(diǎn)四、各種類型商家的物業(yè)條件要求四、各種類型商家的物業(yè)條件要求五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營(yíng)造五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營(yíng)造六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理七、社區(qū)商業(yè)的營(yíng)銷模式七、社區(qū)商業(yè)的營(yíng)銷模式八、香港商業(yè)的借鑒八、香港商業(yè)的借鑒目目 錄錄 四、各種類型商家的物業(yè)條件要求四、各

51、種類型商家的物業(yè)條件要求 4.1各業(yè)態(tài)品牌商家列表各業(yè)態(tài)品牌商家列表 4.2超市類超市類 4.3餐飲類餐飲類 4.4便利店類便利店類 4.5服務(wù)配套及服飾精品類服務(wù)配套及服飾精品類 4.6美容美發(fā)類美容美發(fā)類 4.7生活家居類生活家居類 4.8休閑類休閑類 4.1各業(yè)態(tài)品牌商家列表各業(yè)態(tài)品牌商家列表業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)商家商家超市大型綜合超市沃爾瑪、新一佳、百佳社區(qū)標(biāo)超華潤(rùn)、民潤(rùn)餐飲大型餐飲湘江老廚、毛家飯店、天天漁港、醉翁亭西餐咖啡雨花西餐、上島咖啡、米蘿西餐中西式快餐麥當(dāng)勞、肯德基、嘉旺城市快餐、永和大王便利店7-11、萬店通服務(wù)配套及服飾精品服務(wù)配套一致藥店、海王藥業(yè)、柯達(dá)沖印、博恩凱音像、中國(guó)銀行

52、、千百度花藝、三春暉書店、久美書店、一品軒、小白兔、雪莉阿姨、正章服飾精品以純、愛特愛、尤可、芬怡內(nèi)衣、貝蒂童裝、品質(zhì)生活（天工坊）、圣駿水晶、風(fēng)之谷精品美容及美發(fā)美容nb自然美、瑪莎、思妍麗、明之堡女子美容桑拿會(huì)所美發(fā)純剪一派、出發(fā)點(diǎn)生活家居瑞信家具、儂儂家私、綠源沙發(fā)、雅蘭休閑避風(fēng)塘茶樓、清風(fēng)茶藝館、新港鴻沐浴保健中心 4.1各業(yè)態(tài)品牌商家列表各業(yè)態(tài)品牌商家列表 4.2超市類超市類 綜合超市綜合超市技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體要求需求面積（）10,000-20,000單層面積（）5,00010,000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）13結(jié)構(gòu)層高要求（m）4.5進(jìn)深50樓板承重（kg/）500給排水提供市

53、政管道供水，日供水量100噸；排水管道、隔油池、降溫池、 污水井、化糞池等供配電提供符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的市電和變壓器，電量要求約為100kw150kw/1000，同時(shí)提供后備發(fā)電機(jī)中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通店內(nèi)垂直交通每層設(shè)置自動(dòng)扶梯，貨梯兩部電話線提供配口燃?xì)夤艿捞峁┏鞘腥細(xì)夤艿琅淇谂盼垲A(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機(jī)設(shè)置機(jī)基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位卸貨/理貨區(qū)（）500-1,000停車位（個(gè)）200-500物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯 4.2超市類超市類 社區(qū)標(biāo)超社區(qū)標(biāo)超技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體要求需求面積（）1,000-3,000單層面積（）1,000-3,000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）12結(jié)構(gòu)層高要求（m

54、）4.5樓板承重（kg/）500給排水接駁到位，日供水量100噸；供配電提供商場(chǎng)正常用電的高低壓配電設(shè)備電量要求約為100kw150kw/1000，并設(shè)置備用電源中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通電話線提供配口燃?xì)夤艿琅鋫涔艿烂簹饣蚱垦b煤氣站排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位（個(gè)）50-150物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯 4.2超市類超市類 便利超市便利超市技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體要求需求面積（）100-500單層面積（）100-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）4.5樓板承重（kg/）500給排水接駁到位供配電提供商場(chǎng)正常用電的高低壓配店設(shè)備并設(shè)置備用電源電話線提供配口物

55、業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯 4.3餐飲類餐飲類 大型中式酒樓大型中式酒樓技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體要求需求面積（）1,000-3,000單層面積（）5001,000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）13結(jié)構(gòu)層高要求（m）4.5樓板承重（kg/）500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部）2步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個(gè)）50-200物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯 4.3餐飲類餐飲類 中西快餐店中西快餐店技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體要求需求面積（）150-400單層面積（）100-200經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）12結(jié)構(gòu)層高要求（m）4步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污

56、、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯 4.3餐飲類餐飲類 西式快餐店西式快餐店技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體要求需求面積（）200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）12單層面積（）100-250結(jié)構(gòu)層高要求（m）4中央空調(diào)需要，預(yù)留2-5個(gè)機(jī)位接口電梯（部）不要求步梯（部）1-2排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯 4.3餐飲類餐飲類 西餐咖啡店西餐咖啡店技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體要求需求面積（）200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）12單層面積（）200-500結(jié)構(gòu)層高要求（m）4步梯（部）1-2燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼叟庞途⒏粲统丶芭庞蜔?/p>

57、井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個(gè)）約20物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯餐飲業(yè)態(tài)是社區(qū)商業(yè)中承租比較穩(wěn)定的業(yè)態(tài)，物業(yè)出租以后，調(diào)整難度及成本相對(duì)較大，因此，餐飲業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所需要加以細(xì)致的規(guī)劃設(shè)計(jì)。 4.4便利店類便利店類便利店是社區(qū)商業(yè)中較為靈活的業(yè)態(tài)，對(duì)硬件技術(shù)指標(biāo)的要求主要體現(xiàn)在要有良好的展示性，合適的開間、進(jìn)深和層高等。技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體要求需求面積（）50-100經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）4開間（m）49進(jìn)深（m）15排油排污提供接口店前走道店前走道寬1.5m以上，要裸露且沒有綠化帶物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修 技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體要求需求面積（）30200 部分商家

58、30以下亦可（干洗、花店等）經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）4開間（m）310物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯4.5服務(wù)配套及精品類服務(wù)配套及精品類服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)，有著舉足輕重的作用，主要服務(wù)于社區(qū)居民，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所面積通常不大，對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的技術(shù)指標(biāo)要求不高。服飾精品雖非日常購(gòu)買頻率較高的商品，但在社區(qū)商業(yè)中也發(fā)揮著重要作用，對(duì)于技術(shù)條件的要求與服務(wù)配套類商家基本相同。 4.6美容美發(fā)類美容美發(fā)類美容spa和美發(fā)兩者對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的技術(shù)指標(biāo)要求不盡相同，同時(shí)，美容業(yè)態(tài)對(duì)外服務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)，對(duì)展示性要求較高，其經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)也決定其對(duì)供給水、排污等技術(shù)指標(biāo)有著較細(xì)致的要求。一般情況下，美容spa的經(jīng)營(yíng)樓

59、層多在二層，而美發(fā)大部分則在一層。美容spa類商家物業(yè)條件要求：技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體要求需求面積（） 80-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）3結(jié)構(gòu)層高要求（m）4給排水提供接口燃?xì)夤艿啦恍枰盼厶峁┙涌?，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯 4.6美容美發(fā)類美容美發(fā)類技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體要求需求面積（）80150經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）4開間（m）48進(jìn)深（m）10-20給排水提供接口，能保持穩(wěn)定正常店前走道裸露，最好不要有綠化帶燃?xì)夤艿啦恍枰盼厶峁┙涌?，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯美發(fā)類商家物業(yè)條件要求： 4.7生活家居類生活家居類生活家居

60、業(yè)態(tài)由于其所銷售的部分產(chǎn)品體積較大，對(duì)于經(jīng)營(yíng)面積的要求相對(duì)較大。 技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體要求需求面積（）50-200經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）3層高要求（m）3開間（m）3-5進(jìn)深（m）10-15物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯可以看出，生活家居對(duì)于經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的硬件技術(shù)要求符合自身經(jīng)營(yíng)的需要，和其他業(yè)態(tài)相比，其對(duì)大面積商鋪的需求可通過打通兩間或多間小鋪來達(dá)到，這樣在規(guī)劃設(shè)計(jì)商業(yè)建筑時(shí)可有較大的靈活性。 4.8休閑類休閑類休閑類業(yè)態(tài)輻射面較廣，服務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)，對(duì)于供配電、供給水、排污要求高，同時(shí)，面積的需求也相對(duì)較大。技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體要求需求面積（）200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）23結(jié)構(gòu)層