星河淡水項(xiàng)目前期定位報(bào)告(NXPowerLite)

1、星河惠陽(yáng)淡水項(xiàng)目前期策劃報(bào)告謹(jǐn)呈：深圳市星河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司謹(jǐn)呈：深圳市星河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司世聯(lián)地產(chǎn)世聯(lián)地產(chǎn) 20072007年年5 5月月本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本文內(nèi)包含的資料屬于世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對(duì)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。 如果世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司有幸和貴方簽訂合同，對(duì)本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說(shuō)明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對(duì)文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。商業(yè)秘密聲明商業(yè)秘密聲明3 1000

2、102030405項(xiàng)目目標(biāo)目標(biāo)。項(xiàng)目的認(rèn)知與承載的責(zé)任 ？本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)目位于淡水老城區(qū)與大亞灣片區(qū)接壤位置，與兩成熟區(qū)域均保持一定距離本項(xiàng)目本項(xiàng)目大亞灣石化城惠陽(yáng)城區(qū)大亞灣大道項(xiàng)目位于惠陽(yáng)中心城近郊，淡水鎮(zhèn)淡澳河以西，屬新橋片區(qū)。項(xiàng)目距離惠陽(yáng)市中心，車程5分鐘；項(xiàng)目距離大亞灣車程10分鐘.本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目進(jìn)入性：項(xiàng)目離淡水城區(qū)有5分鐘車程，郊區(qū)物業(yè)氣質(zhì)明顯，進(jìn)入性較弱目前項(xiàng)目地塊僅通過(guò)土路對(duì)外聯(lián)系，可達(dá)性較差，現(xiàn)狀直達(dá)交通不方便自惠陽(yáng)城區(qū)經(jīng)由人民路、中山路可達(dá)地塊目前地塊對(duì)外聯(lián)系的道路情況較差，直達(dá)交通有一定限制。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目資源：地塊內(nèi)有山體及水體資源

3、，資源優(yōu)勢(shì)明顯，但資源不具有唯一性湖面湖面山地山地山地山地山山地地平地平地平地平地坡地坡地u地塊現(xiàn)狀：地塊現(xiàn)狀：項(xiàng)目為丘陵地形，北側(cè)為連綿山脈，植被缺乏。中部為濕地及平地，南側(cè)為溝壑。地勢(shì)起伏，呈現(xiàn)原生地貌，地塊內(nèi)有三個(gè)水庫(kù)（水面面積約6萬(wàn)）。u現(xiàn)有資源：現(xiàn)有資源：山體資源、水體資源，資源復(fù)合性強(qiáng)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。范圍范圍用地面積用地面積( (公頃公頃) )1 1號(hào)地號(hào)地約4萬(wàn)2 2號(hào)地號(hào)地約9萬(wàn)3 3號(hào)地號(hào)地約26萬(wàn)4 4號(hào)地號(hào)地約64萬(wàn)項(xiàng)目用地項(xiàng)目用地約約103103萬(wàn)萬(wàn)4 4號(hào)地指標(biāo)號(hào)地指標(biāo)容積率容積率22建筑密度建筑密度28%28%住宅建筑密度住宅建筑密度30%30%人均公共綠地人均

4、公共綠地1.81.8項(xiàng)目指標(biāo)：項(xiàng)目占地103萬(wàn)平米，中高容積率，具有大規(guī)模優(yōu)勢(shì)1243項(xiàng)目占地103萬(wàn)平米，用地規(guī)模大世聯(lián)對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)值判斷： 陌生新區(qū)/資源型/大盤思考：作為惠陽(yáng)大規(guī)模/高端資源型項(xiàng)目，項(xiàng)目如何進(jìn)行定位開(kāi)發(fā)與規(guī)劃？一切均源于市場(chǎng) 星河從來(lái)不乏在非主流區(qū)域通過(guò)制造焦點(diǎn)，來(lái)創(chuàng)造價(jià)值的膽識(shí)星河的項(xiàng)目總是成為市場(chǎng)的明星星河實(shí)踐區(qū)位焦點(diǎn)載體聚焦策略星河國(guó)際所在區(qū)位市場(chǎng)相對(duì)冷淡國(guó)際感營(yíng)銷形象高調(diào)營(yíng)銷星河丹堤傳統(tǒng)中非豪宅片區(qū)“豐澤湖”資源及產(chǎn)品展示景觀資源及產(chǎn)品設(shè)計(jì)星河世紀(jì)CBD邊緣產(chǎn)品功能轉(zhuǎn)化高調(diào)述說(shuō)CBDCOCO PARK非主流商業(yè)形態(tài)新型的購(gòu)物公園大幅度宣傳新型商業(yè)形態(tài)與區(qū)位本項(xiàng)目本

5、項(xiàng)目一個(gè)城市相對(duì)陌生區(qū)域一個(gè)城市相對(duì)陌生區(qū)域山景湖景資源山景湖景資源？關(guān)于星河本項(xiàng)目基于已知條件下的目標(biāo)的理解高利潤(rùn)高利潤(rùn)高形象高形象l星河星河品牌的擴(kuò)張品牌的擴(kuò)張目標(biāo)達(dá)成后的結(jié)果l實(shí)現(xiàn)片區(qū)高價(jià)實(shí)現(xiàn)片區(qū)高價(jià)利潤(rùn)最大化l持續(xù)旺銷持續(xù)旺銷長(zhǎng)期目標(biāo)l快進(jìn)快出快進(jìn)快出, ,迅速回籠資金迅速回籠資金低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)低風(fēng)險(xiǎn)低風(fēng)險(xiǎn)11 1010102030405市場(chǎng)分析背景?；蓐?yáng)大亞灣未來(lái)五年的房地產(chǎn)發(fā)展方向 ？本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。03-05年，惠陽(yáng)與大亞灣市場(chǎng)推售項(xiàng)目量小，價(jià)格低，市場(chǎng)發(fā)展緩慢區(qū)域區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱規(guī)模規(guī)模價(jià)格價(jià)格銷售速度銷售速度推售時(shí)間推售時(shí)間惠陽(yáng)惠陽(yáng)區(qū)區(qū)瑞景居瑞景居6萬(wàn)21002003-1

6、1-01 博雅苑博雅苑4.6萬(wàn)21002005-06-01 碧翠園碧翠園3萬(wàn)1580 _中區(qū)華府中區(qū)華府3.3萬(wàn)24002005-06-18 中銘豪園中銘豪園5.5萬(wàn)24002004-01-01 星河灣星河灣2.7萬(wàn)21002005-09-29 本因坊本因坊_28002005-10大亞大亞灣區(qū)灣區(qū)熊貓國(guó)際熊貓國(guó)際萬(wàn)2800200-康匯外商公寓康匯外商公寓6.5萬(wàn)2400200-凱旋居凱旋居2.6萬(wàn)20005.1003-05年市場(chǎng)推售量為 30萬(wàn)平米，消化月均速度為21套/月本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。06年起，深圳客戶的進(jìn)駐，促使惠陽(yáng)與大亞灣市場(chǎng)一體化發(fā)展趨勢(shì)日益明顯中區(qū)華府中區(qū)華府錦江國(guó)際錦江國(guó)際尚

7、城世家尚城世家東方新城東方新城信和苑信和苑棕櫚島高爾夫別墅棕櫚島高爾夫別墅半島一號(hào)半島一號(hào)麗江城市花園麗江城市花園世貿(mào)廣場(chǎng)世貿(mào)廣場(chǎng)熊貓國(guó)際熊貓國(guó)際君豪公寓君豪公寓峰景灣峰景灣峰景左岸峰景左岸惠峰西街惠峰西街響水明苑響水明苑菩提園菩提園本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。受區(qū)域發(fā)展利好的影響，市場(chǎng)價(jià)格快速提升230020032003年年20042004年年20052005年年20062006年年26002800時(shí)間時(shí)間價(jià)價(jià)格格項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱建面建面容積率容積率分產(chǎn)品均價(jià)分產(chǎn)品均價(jià)半島一號(hào)一期二批總100萬(wàn)，一期12萬(wàn)一期0.89情景洋房：3300元寬景洋房：3100元疊拼：4500元TH：5500元東方新城總

8、24萬(wàn)平米， 0.75洋房：3300元聯(lián)排：6000-7000獨(dú)棟：9000-12800棕櫚島總34398.6萬(wàn)平米0.83公寓：7000元獨(dú)棟：16000元尚城世家總48萬(wàn)平米,一期5.6萬(wàn)平米一期1.473300元麗江花園15.8萬(wàn)2.063300元熊貓國(guó)際84萬(wàn)，已銷售14萬(wàn)一期2.3小高層3500元多層3300元菩提園總21萬(wàn)平米23100元君豪公寓3萬(wàn)2.93100（帶裝修）海岸國(guó)際5萬(wàn)32800峰景灣1.6萬(wàn)33000元3200受深圳客戶拉動(dòng)，惠陽(yáng)大亞灣區(qū)域價(jià)格提升迅速，目前均價(jià)為3200元/平米本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱規(guī)模規(guī)模推售時(shí)間推售時(shí)間月均銷售月均銷售大

9、亞灣熊貓國(guó)際.第3組團(tuán)6.1萬(wàn)06.12240240套套菩提園.一期4.6萬(wàn)06.93030套套惠豐城.西街3.2萬(wàn)06.108080套套惠豐城.花千樹(shù)公寓1.5萬(wàn)06.34040套套小城故事4.8萬(wàn)05.106060套套響水明苑2.3萬(wàn)06.12120120套套中銘君豪公寓1.8萬(wàn)06.10140140套套南山國(guó)際.公寓0.5萬(wàn)05.96060套套康匯外商公寓6.5萬(wàn)03.53030套套凱旋居2.6萬(wàn)05.104040套套海岸國(guó)際公寓1.6萬(wàn)06.107070套套惠陽(yáng)東方新城萬(wàn)06.100 0套套棕櫚島萬(wàn)06.100 0套套半島一號(hào)萬(wàn)06.0 0套套尚城世家萬(wàn)05.套套城市花園萬(wàn)06.套套0

10、5-06年市場(chǎng)推售量為萬(wàn)平米，月均消化速度為套/月惠陽(yáng)市場(chǎng)近年快速發(fā)展，市場(chǎng)處于量、價(jià)、速同時(shí)增長(zhǎng)階段本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱銷售產(chǎn)品銷售產(chǎn)品推售時(shí)間推售時(shí)間銷售價(jià)格銷售價(jià)格銷售狀況銷售狀況主力客戶主力客戶尚城世家尚城世家小高層小高層2006-7-13400銷售銷售8585深圳客戶深圳客戶棕櫚島棕櫚島別墅、公寓別墅、公寓200316000_深圳客戶深圳客戶麗江花園麗江花園小高層小高層06年11月3260開(kāi)盤約銷售開(kāi)盤約銷售63%63%深圳客戶深圳客戶半島一號(hào)半島一號(hào)聯(lián)排聯(lián)排06年5月聯(lián)排4500疊加4000一天售罄一天售罄深圳客戶深圳客戶85%-85%-90%90%多層多層06年7

11、月3300發(fā)售當(dāng)天銷售率發(fā)售當(dāng)天銷售率70%70%，2 2周售罄周售罄深圳客戶深圳客戶80%80%東方新城東方新城獨(dú)棟獨(dú)棟06年7月9000預(yù)定預(yù)定9 9套套深圳客戶深圳客戶80%80%聯(lián)排聯(lián)排6000預(yù)定預(yù)定1414套套洋房洋房3500預(yù)定約預(yù)定約2020套套熊貓國(guó)際熊貓國(guó)際洋房洋房06年7月3600一天售罄一天售罄深圳客戶深圳客戶8 8% %小高層小高層4200發(fā)售當(dāng)天銷售率發(fā)售當(dāng)天銷售率% %本地客戶較少，深圳客戶拉動(dòng)惠陽(yáng)大亞灣市場(chǎng)快速發(fā)展知名開(kāi)發(fā)商齊聚惠陽(yáng)大亞灣市場(chǎng)，短期內(nèi)市場(chǎng)形成爆發(fā)性增長(zhǎng)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商規(guī)模（規(guī)模（）惠惠陽(yáng)陽(yáng)城城區(qū)區(qū)半島一號(hào)南山地產(chǎn)、中建蛇口總建100萬(wàn)

12、棕櫚島新世界地產(chǎn)總建15萬(wàn)麗江花園粵海地產(chǎn)15.8振業(yè)項(xiàng)目振業(yè)集團(tuán)占地61.3萬(wàn)大大亞亞灣灣中聯(lián)別墅項(xiàng)目中聯(lián)占地7萬(wàn)中聯(lián)西區(qū)上揚(yáng)項(xiàng)目中聯(lián)占地15萬(wàn)中聯(lián)燦邦項(xiàng)目中聯(lián)38萬(wàn)中聯(lián)置業(yè)項(xiàng)目中聯(lián)占地3萬(wàn)建藝集團(tuán)項(xiàng)目建藝集團(tuán)占地16萬(wàn)翡翠山城西飛總建117萬(wàn)深港地產(chǎn)項(xiàng)目深港地產(chǎn)建面15萬(wàn)東部集團(tuán)項(xiàng)目東部集團(tuán)約100萬(wàn)珠投項(xiàng)目珠江投資占地61.3萬(wàn)碧桂園碧桂園集團(tuán)占地？萬(wàn)科大辣甲島萬(wàn)科地產(chǎn)占地37萬(wàn)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。熊貓國(guó)際二期總建面約88萬(wàn)翡翠山城總建117萬(wàn)鳳田水庫(kù)南面項(xiàng)目占地約70萬(wàn)東部集團(tuán)項(xiàng)目總建93萬(wàn)珠投項(xiàng)目總建約107萬(wàn)旺科地產(chǎn)項(xiàng)目占地約8萬(wàn)熊貓地產(chǎn)項(xiàng)目占地約46萬(wàn)小徑灣項(xiàng)目占地約135萬(wàn)熊貓

13、金海岸占地約165萬(wàn)中聯(lián)燦邦項(xiàng)目占地約60萬(wàn)中聯(lián)燦邦項(xiàng)目占地約38萬(wàn)中聯(lián)上楊項(xiàng)目占地約15萬(wàn)冿房項(xiàng)目占地約6萬(wàn)建藝集團(tuán)項(xiàng)目占地約16萬(wàn)華上禮品項(xiàng)目總建約6萬(wàn)新天地約8萬(wàn)星際南海項(xiàng)目約3萬(wàn)安邑四洲項(xiàng)目約10萬(wàn)升錦園約3萬(wàn)國(guó)圣項(xiàng)目約5萬(wàn)中潤(rùn)項(xiàng)目約25萬(wàn)中?？萍技s15萬(wàn)巨海項(xiàng)目約2萬(wàn)仁和項(xiàng)目總建9.6萬(wàn)德洲城總建52萬(wàn)中聯(lián)別墅項(xiàng)目約7萬(wàn)熊貓猴仔灣項(xiàng)目占地22萬(wàn)熊貓國(guó)際二期總建面約88萬(wàn)永昶項(xiàng)目總建約20萬(wàn)花千樹(shù)公寓二期約6萬(wàn)偉峰項(xiàng)目總建16萬(wàn)未來(lái)3-5年內(nèi)，將有大量項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈惠陽(yáng)城區(qū)以及大亞灣目前籌備項(xiàng)目，規(guī)劃報(bào)建通過(guò)項(xiàng)目約70個(gè)，總報(bào)建量超過(guò)500萬(wàn)平米區(qū)域項(xiàng)目特征：未來(lái)資源

14、型大盤競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)勢(shì)典型資源型高端項(xiàng)目：典型資源型高端項(xiàng)目：此類項(xiàng)目以大規(guī)模高端資源為主，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)量大此類項(xiàng)目以大規(guī)模高端資源為主，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)量大普通居家項(xiàng)目：普通居家項(xiàng)目：項(xiàng)目資源有限，且規(guī)模不大，項(xiàng)目從規(guī)模上及區(qū)域上具有明顯優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目資源有限，且規(guī)模不大，項(xiàng)目從規(guī)模上及區(qū)域上具有明顯優(yōu)勢(shì)樓盤樓盤概況概況物業(yè)類型物業(yè)類型資源資源鳳田水庫(kù)南面地塊占地約77萬(wàn)低密度水庫(kù)、山景翡翠山城總建117萬(wàn)酒店/別墅/公寓山景資源熊貓國(guó)際總建面約88萬(wàn)多層/別墅/小高層湖景珠江東岸總建約10萬(wàn)別墅公寓河景東部集團(tuán)項(xiàng)目總建93萬(wàn)中低密度山景、湖富可達(dá)占地63萬(wàn)中低密度湖景資源碧桂園占地1100畝中低密度水景、山景資源山

15、水佳苑占地63萬(wàn)中低密度山景資源項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模規(guī)模物業(yè)類型物業(yè)類型永旭項(xiàng)目約萬(wàn)小高層、高層中潤(rùn)項(xiàng)目約萬(wàn)多層、小高層?xùn)|部項(xiàng)目約2萬(wàn)小高層仁和項(xiàng)目.萬(wàn)小高層，高層國(guó)圣項(xiàng)目約5萬(wàn)小高層菩提園.二期.萬(wàn)高層項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目區(qū)間本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?！臼袌?chǎng)小結(jié)】惠陽(yáng)未來(lái)高端項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目作為資源型大盤，將面對(duì)類似項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目以何種開(kāi)發(fā)模式以實(shí)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)的突破？樓盤樓盤概況概況物業(yè)類型物業(yè)類型資源資源鳳田水庫(kù)南面地塊占地約77萬(wàn)低密度水庫(kù)、山景翡翠山城總建117萬(wàn)酒店/別墅/公寓山景資源熊貓國(guó)際總建面約88萬(wàn)多層/別墅/小高層湖景珠江東岸總建約10萬(wàn)別墅公寓河景東部集團(tuán)項(xiàng)目總建93萬(wàn)中低密度山景、湖富可達(dá)

16、占地63萬(wàn)中低密度湖景資源碧桂園占地1100畝中低密度水景、山景資源山水佳苑占地63萬(wàn)中低密度山景資源本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目主要解決問(wèn)題1.1.走什么樣的發(fā)展方向，才能突破強(qiáng)勢(shì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)？走什么樣的發(fā)展方向，才能突破強(qiáng)勢(shì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)？2. 2. 如何打造本項(xiàng)目產(chǎn)品的差異化核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化？如何打造本項(xiàng)目產(chǎn)品的差異化核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化？3. 3. 我們的目標(biāo)客戶是誰(shuí)，應(yīng)提供怎樣的產(chǎn)品組合來(lái)滿足他們的需求？我們的目標(biāo)客戶是誰(shuí)，應(yīng)提供怎樣的產(chǎn)品組合來(lái)滿足他們的需求？項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目大綱項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式研究項(xiàng)目定位項(xiàng)目規(guī)劃實(shí)踐項(xiàng)

17、目分期策略項(xiàng)目啟動(dòng)與營(yíng)銷第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分23 1020102030405開(kāi)發(fā)模式研究?？山梃b新區(qū)資源型大盤開(kāi)發(fā)模式 ？本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。世聯(lián)區(qū)域級(jí)大盤定位研究我們對(duì)城市群類似規(guī)模的區(qū)域級(jí)大盤定位進(jìn)行了廣泛研究，并著重分析了其中的四個(gè)典型案例初步考慮案例初步考慮案例l深圳富通城l深圳萬(wàn)科東海岸l深圳觀瀾高爾夫l深圳桃源居l深圳萬(wàn)科城l深圳天琴灣l廣州假日半島l廣州碧桂園l廣州星河灣l廣州雅居樂(lè)花園l廣州奧林匹克花園l廣州鳴泉國(guó)際會(huì)議中心l東莞三正半山豪苑l東莞駿景高爾夫l珠海御溫泉l湯泉度假村l北京奧林匹克花園l上海佘山高爾夫社區(qū)城市新區(qū)擁有山體/水體/人文資源規(guī)模體量

18、相近區(qū)域規(guī)劃利好著重分析了四個(gè)案例著重分析了四個(gè)案例l廣州碧桂園鳳凰城l廣州星河灣l南國(guó)奧林匹克花園l廣州雅居樂(lè)花園本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。碧桂園鳳凰城位于廣州附近新塘鎮(zhèn)，是廣州40分鐘車程輻射帶，立足于廣州的發(fā)展碧桂園鳳凰城碧桂園鳳凰城地址地址位于增城區(qū)廣園東快速路東側(cè)，處于廣州、東莞、深圳城市圈中心地帶基本指標(biāo)基本指標(biāo)占地約9000畝，自2002年五一公開(kāi)發(fā)售以來(lái)，現(xiàn)已開(kāi)發(fā)5000余畝，容積率資源情況資源情況山景，湖景，增城荔枝文化村產(chǎn)品產(chǎn)品別墅、洋房?jī)r(jià)格（元價(jià)格（元/ /平米）平米） 別墅均價(jià)11000元/平方米；洋房6000-7000元/平方米客戶情況客戶情況本地人，本地做生意外地人，廣州

19、東部地區(qū) 各占三分之一物業(yè)配套物業(yè)配套 生活配套游泳池 網(wǎng)球場(chǎng) 健身中心 兒童活動(dòng)中心 有線電視 超市 會(huì)所 保安系統(tǒng) 小學(xué) 幼兒園 市場(chǎng) 醫(yī)院 中學(xué)1本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。碧桂園鳳凰城以資源+低價(jià)格作為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式，成為廣州白領(lǐng)經(jīng)濟(jì)型別墅住區(qū)1廣州的大盤別墅前期基本都是當(dāng)大白菜廣州的大盤別墅前期基本都是當(dāng)大白菜賣賣碧桂園研發(fā)中心陶先生開(kāi)發(fā)定位：第一居所，借助大規(guī)模以及超低地價(jià)形成的成本優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)定位：第一居所，借助大規(guī)模以及超低地價(jià)形成的成本優(yōu)勢(shì)，打造配套完善，具有成熟居住氛圍的經(jīng)濟(jì)型別墅大型社區(qū)打造配套完善，具有成熟居住氛圍的經(jīng)濟(jì)型別墅大型社區(qū)主題：主題：“森林森林 湖泊湖泊 新城市新城市

20、”客戶構(gòu)成：本地人，本地做生意外地人，廣州東部地區(qū)客戶構(gòu)成：本地人，本地做生意外地人，廣州東部地區(qū) 各占三分之各占三分之一，而本地人對(duì)別墅的需求很大一，而本地人對(duì)別墅的需求很大本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。碧桂園鳳凰城以第一居所為主要發(fā)展方向，其配套與資源均為生活服務(wù)1配套配套功能功能交通中心占地1.3萬(wàn)平方米，充分滿足公共交通的需要 水系6萬(wàn)平米的湖會(huì)所五星級(jí)酒店占地7萬(wàn)平方米，有500多間的套房供度假旅游者使用康體中心占地3萬(wàn)平方米超市占地1.1萬(wàn)平方米 其他生活配套商業(yè)街、銀行、洗衣店、發(fā)廊、家裝市場(chǎng)，肉菜市場(chǎng)等食街占地面積就達(dá)11萬(wàn)平方米；有接近1萬(wàn)平方米共1000間的商鋪可供經(jīng)營(yíng) 超大型會(huì)所以

21、及人工湖占地幾萬(wàn)平方米學(xué)校鳳凰城中英文學(xué)校（幼兒園，小學(xué)，初中）社區(qū)醫(yī)院 小醫(yī)療站開(kāi)發(fā)定位開(kāi)發(fā)定位：第一居所第一居所，借助大規(guī)模以，借助大規(guī)模以及超低地價(jià)形成的及超低地價(jià)形成的成本優(yōu)勢(shì)成本優(yōu)勢(shì)，打造配，打造配套完善，具有成熟居住氛圍的套完善，具有成熟居住氛圍的經(jīng)濟(jì)型經(jīng)濟(jì)型別墅大型社區(qū)別墅大型社區(qū)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?！百Y源資源+低價(jià)低價(jià)”模式：低價(jià)快跑的模式模式：低價(jià)快跑的模式項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式新新區(qū)區(qū)大大盤盤開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)模模型型一一適用范圍：適用范圍：1 1、超大的體量、超大的體量2 2、超大規(guī)模、極低土地價(jià)格帶來(lái)的成本優(yōu)勢(shì)、超大規(guī)模、極低土地價(jià)格帶來(lái)的成本優(yōu)勢(shì)3 3、區(qū)域認(rèn)知度低，市場(chǎng)先入

22、者，缺乏有效人、區(qū)域認(rèn)知度低，市場(chǎng)先入者，缺乏有效人群轉(zhuǎn)移群轉(zhuǎn)移同類項(xiàng)目：半島一號(hào)碧桂園碧桂園項(xiàng)目形象：項(xiàng)目形象：“白領(lǐng)也能住別墅白領(lǐng)也能住別墅”項(xiàng)目配套：完善的生活、教育配套項(xiàng)目配套：完善的生活、教育配套+高檔而豐高檔而豐富的休閑娛樂(lè)配套富的休閑娛樂(lè)配套+五星級(jí)酒店會(huì)所五星級(jí)酒店會(huì)所項(xiàng)目營(yíng)銷：強(qiáng)立勢(shì)，開(kāi)盤節(jié)點(diǎn)，短時(shí)間高密度項(xiàng)目營(yíng)銷：強(qiáng)立勢(shì)，開(kāi)盤節(jié)點(diǎn)，短時(shí)間高密度的媒體投放，充足的展示的媒體投放，充足的展示本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。廣州星河灣位于強(qiáng)勢(shì)的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)之中，形成高于碧桂園的開(kāi)發(fā)模式廣州星河灣廣州星河灣地址地址位于廣州華南板塊華南快速干線出口處 基本指標(biāo)基本指標(biāo)總占地80多萬(wàn)平方米，自2000

23、年開(kāi)發(fā)至今已建設(shè)區(qū)域近50萬(wàn)平方米，建筑面積已達(dá)70萬(wàn)平方米 ，容積率1.50交通情況交通情況星河灣樓車、地鐵3號(hào)線、市橋火車站專車、129、288路 。資源情況資源情況屬于南村自然生態(tài)保護(hù)區(qū)，北鄰旖旎珠江產(chǎn)品產(chǎn)品小高層 別墅（精裝修 ）價(jià)格價(jià)格均價(jià)9800元/平方米，最高價(jià)13000元/平方米物業(yè)配套物業(yè)配套6萬(wàn)平方米大型商業(yè)中心、名校廣州執(zhí)信中學(xué) 、會(huì)所、泳池開(kāi)發(fā)策略：開(kāi)發(fā)策略： 打造品質(zhì)地產(chǎn)，不僅打造品質(zhì)地產(chǎn)，不僅僅在于地段、裝修、僅在于地段、裝修、價(jià)格、景觀等，從質(zhì)價(jià)格、景觀等，從質(zhì)量到品質(zhì)。量到品質(zhì)。2本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。星河灣沿江木棧道形成強(qiáng)勢(shì)江景展示帶，營(yíng)銷品質(zhì)休閑氛圍2u項(xiàng)目緊

24、鄰珠江，通過(guò)修建江邊近兩公里的木棧道及市政路，達(dá)到控制區(qū)域、獨(dú)占珠江資源的目的u項(xiàng)目分五期開(kāi)發(fā)，逐步實(shí)現(xiàn)價(jià)值升值，一期4800元/平米，二期5300，三期5500u在前三期樹(shù)立良好品牌的基礎(chǔ)上，四期打造豪宅社區(qū)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，每平米700012000元u降低快速路對(duì)社區(qū)的影響，將三期酒店、商業(yè)設(shè)于路旁區(qū)域本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。星河灣利用精美園林打造高品質(zhì)社區(qū)，營(yíng)造出社區(qū)高端資源2u入口大廳退入首層架空，增加私秘感和尊貴感u通過(guò)綠化的層次感接觸高層建筑的壓力感u半地下車庫(kù)實(shí)現(xiàn)立體綠化，與園林融于一體u小組團(tuán)水景于細(xì)節(jié)處體現(xiàn)高品質(zhì)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的打造形成項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，形成高于碧桂園

25、的價(jià)格水平精致建筑及園林細(xì)節(jié)精致建筑及園林細(xì)節(jié) 建筑規(guī)劃建筑規(guī)劃半圍合式規(guī)劃布局，增加社區(qū)通透性半圍合式規(guī)劃布局，增加社區(qū)通透性 國(guó)際定造的交樓標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際定造的交樓標(biāo)準(zhǔn)曲線式設(shè)計(jì)，車輛干道和園區(qū)行人路徑曲線式設(shè)計(jì)，車輛干道和園區(qū)行人路徑完全分隔完全分隔 2本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。新新區(qū)區(qū)大大盤盤開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)模模型型一一適用范圍：適用范圍：1 1、激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)2 2、高利潤(rùn)的追求、高利潤(rùn)的追求3 3、區(qū)域認(rèn)有一定知度，超越初級(jí)競(jìng)爭(zhēng)的模式、區(qū)域認(rèn)有一定知度，超越初級(jí)競(jìng)爭(zhēng)的模式星河灣星河灣開(kāi)發(fā)理念：打造地產(chǎn)界的勞斯萊斯開(kāi)發(fā)理念：打造地產(chǎn)界的勞斯萊斯項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力：項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力：l突出的產(chǎn)品、環(huán)境和

26、高性價(jià)比；突出的產(chǎn)品、環(huán)境和高性價(jià)比；l集群式高規(guī)格現(xiàn)樓實(shí)景展示，給予客戶信心；集群式高規(guī)格現(xiàn)樓實(shí)景展示，給予客戶信心；l投入巨資修建社區(qū)配套設(shè)施和營(yíng)造社區(qū)文化，投入巨資修建社區(qū)配套設(shè)施和營(yíng)造社區(qū)文化，方便業(yè)主生活；方便業(yè)主生活；l注重建立市場(chǎng)形象和培育開(kāi)發(fā)商品牌，以保證注重建立市場(chǎng)形象和培育開(kāi)發(fā)商品牌，以保證項(xiàng)目的持續(xù)性成功項(xiàng)目的持續(xù)性成功“資源資源+產(chǎn)品產(chǎn)品”模式：品質(zhì)取勝的模式模式：品質(zhì)取勝的模式項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。南國(guó)奧園位于番禺強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)圈，在諸多大盤強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)下，強(qiáng)勢(shì)配套先行，拉動(dòng)項(xiàng)目3南國(guó)奧林匹克花園南國(guó)奧林匹克花園地址地址番禺區(qū)鐘村鎮(zhèn)洗敦村地段交通情況交通情

27、況北鄰漢溪大道，西近國(guó)道，東靠番禺大道，地鐵三號(hào)線 小區(qū)專線車 基本指標(biāo)基本指標(biāo)占地1000畝，總建筑面積約75萬(wàn)平方米 ，容積率0.97， 于2001-07-21 開(kāi)盤，整個(gè)開(kāi)發(fā)共分三期 資源情況資源情況地處丘陵地帶，有山有水，整個(gè)地勢(shì)高低起伏，屬典型的淺丘地貌 。臨南村自然生態(tài)保護(hù)區(qū)，廣州香江野生動(dòng)物園 產(chǎn)品產(chǎn)品洋房、小高層價(jià)格（元價(jià)格（元/ /平米）平米） 均價(jià)4500元/平方米 物業(yè)配套物業(yè)配套3000畝生態(tài)園林、撒野公園、尊享70000永久高爾夫球場(chǎng)，配以北師大南奧學(xué)村教育基地和高爾夫酒店、奧林匹克大廈 、大型運(yùn)動(dòng)會(huì)所本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。南國(guó)奧園以配套先行，運(yùn)動(dòng)配套貫穿整體規(guī)劃，營(yíng)造

28、奧林匹克運(yùn)動(dòng)社區(qū)3n洛杉磯組團(tuán)洛杉磯組團(tuán)引進(jìn)先進(jìn)的健身慢跑徑鍛煉系引進(jìn)先進(jìn)的健身慢跑徑鍛煉系統(tǒng)，隨時(shí)隨地都可以鍛煉健身的運(yùn)動(dòng)大會(huì)所；統(tǒng)，隨時(shí)隨地都可以鍛煉健身的運(yùn)動(dòng)大會(huì)所；n雅典組團(tuán)雅典組團(tuán)社區(qū)游泳池洋溢著健康氣息，將社區(qū)游泳池洋溢著健康氣息，將生機(jī)、生命、生活融為一體；生機(jī)、生命、生活融為一體；n悉尼組團(tuán)悉尼組團(tuán)來(lái)自澳洲海洋、陽(yáng)光、沙灘的靈來(lái)自澳洲海洋、陽(yáng)光、沙灘的靈感，成就了獨(dú)具魅力的四層疊水式瀑布園林泳感，成就了獨(dú)具魅力的四層疊水式瀑布園林泳湖，配合的動(dòng)感，潛水區(qū)、晨練區(qū)、溫泉按摩湖，配合的動(dòng)感，潛水區(qū)、晨練區(qū)、溫泉按摩池池 創(chuàng)新地采用奧運(yùn)組團(tuán)設(shè)計(jì)，創(chuàng)新地采用奧運(yùn)組團(tuán)設(shè)計(jì)，分為雅典、洛杉

29、磯、卡薩布分為雅典、洛杉磯、卡薩布蘭卡、悉尼和北京五大奧運(yùn)蘭卡、悉尼和北京五大奧運(yùn)組團(tuán)組團(tuán)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。南國(guó)奧園強(qiáng)勢(shì)運(yùn)動(dòng)配套復(fù)合強(qiáng)勢(shì)教育配套，增強(qiáng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力3項(xiàng)目配置有大型運(yùn)動(dòng)會(huì)所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、高爾項(xiàng)目配置有大型運(yùn)動(dòng)會(huì)所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、高爾夫球場(chǎng)、酒店、撒野公園及商業(yè)配套夫球場(chǎng)、酒店、撒野公園及商業(yè)配套 。高爾夫園林和奧林匹克花園一貫的運(yùn)動(dòng)、健康特色完美高爾夫園林和奧林匹克花園一貫的運(yùn)動(dòng)、健康特色完美結(jié)合，慢跑小徑，蜿蜒環(huán)繞高爾夫園區(qū)，并延展至社區(qū)結(jié)合，慢跑小徑，蜿蜒環(huán)繞高爾夫園區(qū)，并延展至社區(qū)各處，高爾夫園區(qū)周圍每隔一段設(shè)立一處運(yùn)動(dòng)景點(diǎn)，讓各處，高爾夫園區(qū)周圍每隔一段設(shè)立

30、一處運(yùn)動(dòng)景點(diǎn)，讓業(yè)主興之所至之中享受運(yùn)動(dòng)的樂(lè)趣。業(yè)主興之所至之中享受運(yùn)動(dòng)的樂(lè)趣。配套配套功能功能社區(qū)多功能運(yùn)動(dòng)會(huì)所可容納500多人集會(huì)活動(dòng)，包括攀巖館、室內(nèi)游泳館、籃球館、羽毛球館、乒乓球館、女子健身中心、器械健身房以及形體練習(xí)館等運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目和設(shè)施高爾夫球場(chǎng)高爾夫酒店、高爾夫培訓(xùn)學(xué)校青少年體育俱樂(lè)部、撒野公園南奧學(xué)村與北京師范大學(xué)合辦實(shí)驗(yàn)小學(xué)、中學(xué)，與廣州市東山區(qū)少年宮合辦藝術(shù)分校 歐洲風(fēng)情的商業(yè)街780平方生鮮超市 、西餐廳、快餐店、面包店、風(fēng)味小吃街 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。新新區(qū)區(qū)大大盤盤開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)模模型型一一適用范圍：適用范圍：1 1、激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)2 2、展示要有實(shí)在的亮點(diǎn)，

31、如強(qiáng)勢(shì)的配套等、展示要有實(shí)在的亮點(diǎn)，如強(qiáng)勢(shì)的配套等3 3、強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)以超越競(jìng)爭(zhēng)、強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)以超越競(jìng)爭(zhēng)南國(guó)奧園南國(guó)奧園l社區(qū)價(jià)值體現(xiàn)在社區(qū)強(qiáng)勢(shì)配套上，采用配套先做，以配套社區(qū)價(jià)值體現(xiàn)在社區(qū)強(qiáng)勢(shì)配套上，采用配套先做，以配套啟動(dòng)，形成強(qiáng)勢(shì)展示。啟動(dòng)，形成強(qiáng)勢(shì)展示。l巨資投入保證配套先行，其中僅體育設(shè)施投資達(dá)巨資投入保證配套先行，其中僅體育設(shè)施投資達(dá)1個(gè)億個(gè)億l在周邊大盤強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)中，以品牌的運(yùn)動(dòng)社區(qū)附加高爾夫練在周邊大盤強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)中，以品牌的運(yùn)動(dòng)社區(qū)附加高爾夫練習(xí)場(chǎng)，升級(jí)奧林匹克系列，同時(shí)復(fù)合強(qiáng)勢(shì)教育配套習(xí)場(chǎng)，升級(jí)奧林匹克系列，同時(shí)復(fù)合強(qiáng)勢(shì)教育配套?！百Y源資源+強(qiáng)勢(shì)配套強(qiáng)勢(shì)配套”模式：運(yùn)動(dòng)配套取勝的模式模式

32、：運(yùn)動(dòng)配套取勝的模式項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。雅居樂(lè)位于番禺強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)圈，在諸多大盤強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)下，以度假?gòu)?qiáng)勢(shì)配套拉動(dòng)廣州雅居樂(lè)廣州雅居樂(lè)地址地址廣州番禺南大路交通情況交通情況雅居樂(lè)花園直通華南快速干線，并擁有24小時(shí)社區(qū)大巴。20分鐘車程即可到達(dá)南沙港。臨近著名的香江野生動(dòng)物園，長(zhǎng)隆夜間動(dòng)物園及廣州新會(huì)展中心等?；局笜?biāo)基本指標(biāo)規(guī)劃4800畝（300萬(wàn)公頃），首期800畝，容積率1.35。綠化覆蓋率近50%,未來(lái)總居住人口達(dá)100000以上。2000年開(kāi)始建設(shè)，2001年9月7日開(kāi)盤，一期都是小高層，戶型多樣，有70，80，100，150平方米的，復(fù)式，單層都有。2004年賣了6

33、00余套別墅，1000多套洋房資源情況資源情況臨近著名的香江野生動(dòng)物園，長(zhǎng)隆夜間動(dòng)物園產(chǎn)品產(chǎn)品小高層，別墅價(jià)格（元價(jià)格（元/ /平米）平米）5500客戶情況客戶情況多在廣州白領(lǐng)60%，市橋生意人20，度假20 物業(yè)配套物業(yè)配套較為完善的教育配套：幼兒園20所，小學(xué)10所，中學(xué)4所（加拿大國(guó)際英文幼兒園，復(fù)旦中學(xué)番禺實(shí)驗(yàn)小學(xué)）； 社區(qū)醫(yī)院；內(nèi)建1萬(wàn)平米人工湖恒溫泳池4本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目以休閑度假啟動(dòng)，極大地拉動(dòng)區(qū)域外人流關(guān)注度，增強(qiáng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力4巴厘島度假型會(huì)所巴厘島度假型會(huì)所建筑面積建筑面積2 2萬(wàn)平米萬(wàn)平米整體建筑風(fēng)格選用亞熱帶島嶼度假酒店亞熱帶島嶼度假酒店的形式以超五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造超五星

34、級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造，包括標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、壁球館、游泳館等二十余項(xiàng)設(shè)施，更有獨(dú)具特色的中、西美食餐廳、大型卡拉OK廳。做為超大盤的推出亮點(diǎn)，具有吸引人氣重要作用標(biāo)致性配套設(shè)施建筑標(biāo)致性配套設(shè)施建筑巴厘島度假型會(huì)所巴厘島度假型會(huì)所類類型型配套配套運(yùn)動(dòng)運(yùn)動(dòng)2萬(wàn)平米超大型半山五星級(jí)會(huì)所山頂休閑公園三大園林游泳池，恒溫游泳池5個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)地中海SPA水療中心3米寬緩跑徑攀巖館保齡球道、壁球館、射箭館、乒乓球館休休閑，閑，商商業(yè)業(yè)1.5萬(wàn)平米人工湖5.6萬(wàn)平米購(gòu)物中心400米商業(yè)步行街大型連鎖超市、環(huán)球美食、名店坊中央廣場(chǎng)湖濱咖啡館、BLUES音樂(lè)吧、卡拉OK、西餐廳社區(qū)的配套投入社區(qū)的配套投入以頂級(jí)的

35、休閑，度假社區(qū)功能啟動(dòng)以頂級(jí)的休閑，度假社區(qū)功能啟動(dòng)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。雅居樂(lè)以休閑度假模式啟動(dòng)，后期向居住方向發(fā)展4上善若水雅湖居高爾夫練習(xí)場(chǎng)雅翠庭雅悅庭雅逸庭巴厘島度假型會(huì)所巴厘島度假型會(huì)所花巷御景峰灝湖居峰會(huì)02-3-102-1203-3-103-10-104-3-1304-11-2005-1-2305-3-2605-5-105-4-16上善.一期上善.二期花巷.一期花巷.二期雅翠庭雅翠庭雅悅庭雅悅庭雅逸庭雅逸庭御景峰灝湖居雅湖居上善若水花巷峰會(huì)戶數(shù)70082187463多層+156別墅150432114占地面積(萬(wàn)平)53.314.71812.77.55.13.05容積率0.871.2

36、50.871.21.080.87本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。番禺聚集了廣州最重要的新型大盤，如星河灣，南國(guó)奧園番禺聚集了廣州最重要的新型大盤，如星河灣，南國(guó)奧園戰(zhàn)略戰(zhàn)略 定位高端項(xiàng)目定位高端項(xiàng)目度假休閑居住社區(qū)度假休閑居住社區(qū)以完善、高檔的配套打造高以完善、高檔的配套打造高檔居住社區(qū)的功能檔居住社區(qū)的功能 激活戰(zhàn)略激活戰(zhàn)略頂級(jí)、大面積、多功能會(huì)所先行面世聚集人氣頂級(jí)、大面積、多功能會(huì)所先行面世聚集人氣機(jī)機(jī) 會(huì)：會(huì)：番禺是廣州認(rèn)知度很高的居住片區(qū)發(fā)展方向，是市區(qū)住宅需求外溢被消化的番禺是廣州認(rèn)知度很高的居住片區(qū)發(fā)展方向，是市區(qū)住宅需求外溢被消化的第一站；區(qū)域成熟，配套較為完善，交通便利，收入水平高第一站

37、；區(qū)域成熟，配套較為完善，交通便利，收入水平高成交客戶構(gòu)成：成交客戶構(gòu)成：2535歲左右的白領(lǐng)，廣州市購(gòu)買人員占?xì)q左右的白領(lǐng)，廣州市購(gòu)買人員占7成左右，番禺成左右，番禺本地客戶只占本地客戶只占3成成雅居樂(lè)超越競(jìng)爭(zhēng)的開(kāi)發(fā)模式，由休閑度假啟動(dòng)向第一居所方向發(fā)展，強(qiáng)勢(shì)配套拉動(dòng)4本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。新新區(qū)區(qū)大大盤盤開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)模模型型一一適用范圍：適用范圍：1 1、項(xiàng)目規(guī)模大、項(xiàng)目規(guī)模大2 2、依托度假資源強(qiáng)勢(shì)區(qū)域、依托度假資源強(qiáng)勢(shì)區(qū)域3 3、開(kāi)發(fā)商具有經(jīng)營(yíng)能力與實(shí)力、開(kāi)發(fā)商具有經(jīng)營(yíng)能力與實(shí)力雅居樂(lè)雅居樂(lè)lGolf可以作為人造的強(qiáng)勢(shì)資源依托，而且具有長(zhǎng)期性，在可以作為人造的強(qiáng)勢(shì)資源依托，而且具有長(zhǎng)期性，在

38、此條件下開(kāi)發(fā)的住宅主要以第二居所為主。此條件下開(kāi)發(fā)的住宅主要以第二居所為主。l以以golf為主題的為主題的Resort中，配套設(shè)施的功能核心是運(yùn)動(dòng)及中，配套設(shè)施的功能核心是運(yùn)動(dòng)及商務(wù)休閑，相對(duì)第一居所的居住大盤而言，度假配套豐富。商務(wù)休閑，相對(duì)第一居所的居住大盤而言，度假配套豐富。l在在Resort前期社區(qū)規(guī)劃中，必須考慮客戶的演變規(guī)律，充前期社區(qū)規(guī)劃中，必須考慮客戶的演變規(guī)律，充分設(shè)置生活配套，充分考慮度假，居家組團(tuán)之間的分布。分設(shè)置生活配套，充分考慮度假，居家組團(tuán)之間的分布?！百Y源資源+度假體驗(yàn)度假體驗(yàn)”模式：特色體驗(yàn)的開(kāi)發(fā)模式模式：特色體驗(yàn)的開(kāi)發(fā)模式項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式世聯(lián)研究新區(qū)資

39、源大盤可歸結(jié)為四種大開(kāi)發(fā)模式資源+低價(jià)資源+產(chǎn)品資源+配套物質(zhì)精神層次低差異點(diǎn)高無(wú)關(guān)的顧客需求有關(guān)的我們可能選擇的發(fā)展方向我們可能選擇的發(fā)展方向碧桂園鳳凰城廣州星河灣南國(guó)奧園雅居樂(lè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。世聯(lián)研究新區(qū)資源大盤可歸結(jié)為兩大開(kāi)發(fā)方向資源+低價(jià)資源+產(chǎn)品資源+配套物質(zhì)精神層次低差異點(diǎn)高無(wú)關(guān)的顧客需求有關(guān)的我們可能選擇的發(fā)展方向我們可能選擇的發(fā)展方向碧桂園鳳凰城廣州星河灣南國(guó)奧園雅居樂(lè)Q：以資源為主導(dǎo)的：以資源為主導(dǎo)的第一居所發(fā)展方向第一居所發(fā)展方向oror以體驗(yàn)為主導(dǎo)的展示全新生以體驗(yàn)為主導(dǎo)的展示全新生活理念的活理念的第二居所，第二居所，哪種模式是我們的最佳選擇哪種模式是我們的最佳選擇？

40、第二居所第二居所第一居所第一居所45 1030102030405競(jìng)爭(zhēng)分析方向一。項(xiàng)目是否可以第一居所方向發(fā)展 ？市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)/ /項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位/ /項(xiàng)目方案項(xiàng)目方案/ /開(kāi)發(fā)商目標(biāo)開(kāi)發(fā)商目標(biāo)本報(bào)告嚴(yán)格保密。項(xiàng)目可考慮發(fā)展的第一居所的三種開(kāi)發(fā)模式模式一：資源模式一：資源+ +低低價(jià)開(kāi)發(fā)模式價(jià)開(kāi)發(fā)模式結(jié)合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與項(xiàng)目特點(diǎn)判斷結(jié)合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與項(xiàng)目特點(diǎn)判斷項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式模式二：資源模式二：資源+ +產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)模式品開(kāi)發(fā)模式模式三：資源模式三：資源+ +配配套開(kāi)發(fā)模式套開(kāi)發(fā)模式AQ1：項(xiàng)目能否采取模式一進(jìn)行開(kāi)發(fā)？未來(lái)資源型大盤競(jìng)爭(zhēng)激烈，分布較為集中山水佳苑山水佳苑西飛翡翠山城西飛翡翠山

41、城珠江東岸珠江東岸半島一號(hào)半島一號(hào)東方新城東方新城振業(yè)城振業(yè)城棕櫚島棕櫚島星河項(xiàng)目星河項(xiàng)目碧桂園碧桂園惠惠淡淡大大道道富可達(dá)國(guó)際新城富可達(dá)國(guó)際新城人人民民路路鳳田水庫(kù)地塊鳳田水庫(kù)地塊熊貓國(guó)際熊貓國(guó)際天安中國(guó)地塊天安中國(guó)地塊東部項(xiàng)目東部項(xiàng)目48 1資源型大盤競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中半島一號(hào)、碧桂園以第一模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)樓盤樓盤占地占地( () )總建面總建面( () )容積率容積率物業(yè)類型物業(yè)類型資源資源配套配套分期情分期情況況項(xiàng)目進(jìn)程項(xiàng)目進(jìn)程鳳田水庫(kù)南面地塊占地約77萬(wàn)-低密度水庫(kù)、山景-翡翠山城-117萬(wàn)-山景資源酒店-熊貓國(guó)際68萬(wàn)約100萬(wàn)1.3獨(dú)立別墅/聯(lián)排別墅/多層/小高層原生湖景學(xué)校商業(yè)分四期開(kāi)發(fā)后

42、續(xù)有80多萬(wàn)供應(yīng),二期下半年推出珠江東岸占地61萬(wàn)約120萬(wàn)總體2.0一期0.56別墅水體-預(yù)計(jì)分四期開(kāi)發(fā)一期年底推出星河地塊106萬(wàn)約200萬(wàn)2中低密度湖景、山景半島一號(hào)約200萬(wàn)總建11萬(wàn)一期0.89二期1.24別墅洋房小高層體育公園河景資源臨時(shí)幼教中心/學(xué)校預(yù)計(jì)分5-8期開(kāi)發(fā)二期7月份出小高層價(jià)格振業(yè)地塊占地61萬(wàn)-中低密度別墅洋房小高層山景、湖體-一期預(yù)計(jì)9月出價(jià)格富可達(dá)國(guó)際新城占地63萬(wàn)約40萬(wàn)0.6中低密度湖景資源學(xué)校/酒店/商業(yè)-碧桂園占地200萬(wàn)首期114萬(wàn)-中低密度別墅/多層/小高層山景資源酒店分兩期開(kāi)發(fā)4.13奠基,一期年底推出山水佳苑占地15萬(wàn)38萬(wàn)2.6別墅/小高層/高

43、層6500畝森林公園幼兒園/商業(yè)預(yù)計(jì)分三期開(kāi)發(fā)-東部項(xiàng)目占地61萬(wàn)91萬(wàn)1.5-山體水景學(xué)校/商業(yè)-本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。典型案例1：半島一號(hào)以“200萬(wàn)平米珠三角第一大盤”姿態(tài)進(jìn)入惠陽(yáng)市場(chǎng)，是陌生市場(chǎng)的先行者主題概念及核心賣點(diǎn)：主題概念及核心賣點(diǎn)：p大盤指標(biāo)總建面200萬(wàn)，容積率0.88；p資源及配套100萬(wàn)平米體育公園、西鄰著名的棕櫚島27洞高爾夫球場(chǎng)及別墅區(qū)p定位策略資源配套+低價(jià)策略n項(xiàng)目介紹：項(xiàng)目介紹：200200萬(wàn)平方米，號(hào)稱珠三角第萬(wàn)平方米，號(hào)稱珠三角第一大盤；一期占地面積一大盤；一期占地面積1414萬(wàn)，建筑面積萬(wàn)，建筑面積1313萬(wàn)萬(wàn) ，總戶數(shù)，總戶數(shù)932932戶，容積率戶，容

44、積率0.880.88n項(xiàng)目銷售：項(xiàng)目銷售：第一批第一批6666套別墅于套別墅于0606年年5 5月推月推出，當(dāng)天售完，聯(lián)排均價(jià)出，當(dāng)天售完，聯(lián)排均價(jià)45004500元，疊加均元，疊加均價(jià)價(jià)40004000元，第二批包括聯(lián)排別墅、疊加別元，第二批包括聯(lián)排別墅、疊加別墅、多層平面等戶型墅、多層平面等戶型n項(xiàng)目賣點(diǎn)：項(xiàng)目賣點(diǎn)：投資價(jià)值、西班牙園林風(fēng)格、投資價(jià)值、西班牙園林風(fēng)格、體育公園、項(xiàng)目區(qū)位、項(xiàng)目規(guī)模體育公園、項(xiàng)目區(qū)位、項(xiàng)目規(guī)模時(shí)時(shí) 間間 軸軸2006.5.282006.5.28別墅發(fā)售別墅發(fā)售銷銷 售售 率率營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)n低調(diào)選房，除戶外廣告牌外，無(wú)其他針對(duì)性宣傳20062

45、006年年9 9月底月底第二批房號(hào)第二批房號(hào)多層發(fā)售多層發(fā)售n常規(guī)性選房活動(dòng)，無(wú)任何針對(duì)性宣傳2006.6.182006.6.18典型案例：半島一號(hào)持續(xù)采用低價(jià)策略拉動(dòng)深圳投資客戶，啟動(dòng)陌生市場(chǎng)20072007年年4 4月月20072007年下半年年下半年一期一期第二期普羅第二期普羅旺斯旺斯半島一號(hào)以4500元/平米TOHO低價(jià)模式強(qiáng)勢(shì)入市，市場(chǎng)快速消化速度快項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱銷售產(chǎn)品銷售產(chǎn)品銷售價(jià)格銷售價(jià)格推售時(shí)間推售時(shí)間尚城世家尚城世家小高層小高層34002006-7-1麗江花園麗江花園小高層小高層326006年11月半島一號(hào)半島一號(hào)聯(lián)排聯(lián)排聯(lián)排4500，疊加400006年5月多層多層330

46、006年7月東方新城東方新城獨(dú)棟獨(dú)棟900006年7月聯(lián)排聯(lián)排6000洋房洋房3500熊貓國(guó)際熊貓國(guó)際洋房洋房360006年7月小高層小高層4200菩提園菩提園高層3100元06年9月君豪公寓君豪公寓小高層3100（帶裝修）疊拼疊拼4000-4000-聯(lián)排聯(lián)排4500450042004200半島別墅與市場(chǎng)小高層價(jià)格對(duì)比半島別墅與市場(chǎng)小高層價(jià)格對(duì)比半島半島1 1號(hào)別墅號(hào)別墅“ “半島半島1 1號(hào)號(hào)” ” -在近在近1010個(gè)月的客戶積累期，個(gè)月的客戶積累期，開(kāi)盤開(kāi)盤5050天第一批約天第一批約250250套售馨套售馨 熊貓國(guó)際小高層熊貓國(guó)際小高層項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱銷售產(chǎn)品銷售產(chǎn)品推售時(shí)間推售時(shí)間銷

47、售價(jià)格銷售價(jià)格銷售狀況銷售狀況尚城世家尚城世家小高層小高層2006-7-13400銷售銷售8585麗江花園麗江花園小高層小高層06年11月3260開(kāi)盤約銷售開(kāi)盤約銷售63%63%半島一號(hào)半島一號(hào)聯(lián)排聯(lián)排06年5月聯(lián)排4500，疊加4000一天售罄一天售罄多層多層06年7月3300發(fā)售當(dāng)天銷售率發(fā)售當(dāng)天銷售率70%70%，2 2周周售罄售罄東方新城東方新城獨(dú)棟獨(dú)棟06年7月9000預(yù)定預(yù)定9 9套套聯(lián)排聯(lián)排6000預(yù)定預(yù)定1414套套洋房洋房3500預(yù)定約預(yù)定約2020套套熊貓國(guó)際熊貓國(guó)際洋房洋房06年7月3600一天售罄一天售罄小高層小高層4200發(fā)售當(dāng)天銷售率發(fā)售當(dāng)天銷售率位置位置: :惠陽(yáng)

48、三和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)惠淡大道旁占地：占地：200萬(wàn)平米建面建面: : 1179000平米容積率容積率：0.6資源：資源：水景/山景資源預(yù)計(jì)價(jià)格預(yù)計(jì)價(jià)格：別墅預(yù)計(jì)4400元/平米配套：配套：五星級(jí)酒店、會(huì)所碧桂園創(chuàng)始人楊國(guó)強(qiáng)這樣定義碧桂園：“大規(guī)大規(guī)模、快速生產(chǎn)、價(jià)廉物美的房屋工廠模、快速生產(chǎn)、價(jià)廉物美的房屋工廠”。 典型案例2：碧桂園沿襲碧桂園低價(jià)開(kāi)發(fā)的模式理念本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目秉承碧桂園集團(tuán)的開(kāi)發(fā)理念，利用資源和低價(jià)占據(jù)市場(chǎng)，別墅價(jià)格低過(guò)豪華洋房，高端市場(chǎng)平民化消費(fèi)廣州的大盤別墅前期基本都是當(dāng)大白菜賣廣州的大盤別墅前期基本都是當(dāng)大白菜賣碧桂園研發(fā)中心陶先生目前廣州郊區(qū)多數(shù)別墅置業(yè)者基本上

49、看重的是低價(jià)格，很多都是小老板與城市白領(lǐng)，對(duì)別墅的認(rèn)知度和理解不深“白領(lǐng)也可住別墅”“你的一生因70萬(wàn)而改變”“平過(guò)自己起屋”231本項(xiàng)目采取 “資源+低價(jià)”的開(kāi)發(fā)模式1，難以達(dá)到高利潤(rùn)的開(kāi)發(fā)目標(biāo)模式一模式一KPIKPI低價(jià)路線難以取得高利潤(rùn)，與開(kāi)發(fā)商目標(biāo)不符大規(guī)模占地，便于打造低成本大規(guī)模占地，便于打造低成本規(guī)模規(guī)模優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)具備良好自然資源條件具備良好自然資源條件進(jìn)入性良好，對(duì)外交通便捷進(jìn)入性良好，對(duì)外交通便捷4拿地成本低，產(chǎn)品價(jià)格低拿地成本低，產(chǎn)品價(jià)格低21項(xiàng)目規(guī)模較大項(xiàng)目規(guī)模較大本項(xiàng)目采取開(kāi)發(fā)模式本項(xiàng)目采取開(kāi)發(fā)模式1 1問(wèn)題問(wèn)題項(xiàng)目資源較優(yōu)但不稀缺項(xiàng)目資源較優(yōu)但不稀缺3項(xiàng)目進(jìn)入性較差，對(duì)

50、外交通聯(lián)系項(xiàng)目進(jìn)入性較差，對(duì)外交通聯(lián)系弱弱世聯(lián)研究新區(qū)資源大盤可歸結(jié)為四種大開(kāi)發(fā)模式開(kāi)發(fā)模式1：資源+低價(jià)開(kāi)發(fā)模式2：資源+產(chǎn)品開(kāi)發(fā)模式3：資源+配套物質(zhì)精神層次低差異點(diǎn)高無(wú)關(guān)的顧客需求有關(guān)的我們可能選擇的發(fā)展方向我們可能選擇的發(fā)展方向碧桂園鳳凰城廣州星河灣雅居樂(lè)觀瀾高爾夫Q1：不建議采用不建議采用模式模式1 ，轉(zhuǎn)向，轉(zhuǎn)向模式模式2本報(bào)告嚴(yán)格保密。項(xiàng)目可考慮發(fā)展的第一居所的三種開(kāi)發(fā)模式模式一：資源模式一：資源+ +低低價(jià)開(kāi)發(fā)模式價(jià)開(kāi)發(fā)模式結(jié)合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與項(xiàng)目特點(diǎn)判斷結(jié)合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與項(xiàng)目特點(diǎn)判斷項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式模式二：資源模式二：資源+ +產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)模式品開(kāi)發(fā)模式模式三：資源模式三：資源+

51、+配配套開(kāi)發(fā)模式套開(kāi)發(fā)模式BQ2：項(xiàng)目能否采取模式二進(jìn)行開(kāi)發(fā)？57 1資源型大盤競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中熊貓國(guó)際、山水佳苑、珠江東岸以模式二進(jìn)行開(kāi)發(fā)樓盤樓盤占地占地( () )總建面總建面( () )容積率容積率物業(yè)類型物業(yè)類型資源資源配套配套分期情分期情況況項(xiàng)目進(jìn)程項(xiàng)目進(jìn)程鳳田水庫(kù)南面地塊占地約77萬(wàn)-低密度水庫(kù)、山景-翡翠山城-117萬(wàn)-山景資源酒店-熊貓國(guó)際68萬(wàn)約100萬(wàn)1.3獨(dú)立別墅/聯(lián)排別墅/多層/小高層原生湖景學(xué)校商業(yè)分四期開(kāi)發(fā)后續(xù)有80多萬(wàn)供應(yīng),二期下半年推出珠江東岸占地61萬(wàn)約120萬(wàn)總體2.0一期0.56別墅水體-預(yù)計(jì)分四期開(kāi)發(fā)一期年底推出星河地塊106萬(wàn)約200萬(wàn)2中低密度湖景、山景半

52、島一號(hào)約200萬(wàn)總建11萬(wàn)一期0.89二期1.24別墅洋房小高層體育公園河景資源臨時(shí)幼教中心/學(xué)校預(yù)計(jì)分5-8期開(kāi)發(fā)二期7月份出小高層價(jià)格振業(yè)地塊占地61萬(wàn)-中低密度別墅洋房小高層山景、湖體-一期預(yù)計(jì)9月出價(jià)格富可達(dá)國(guó)際新城占地63萬(wàn)約40萬(wàn)0.6中低密度湖景資源學(xué)校/酒店/商業(yè)-碧桂園占地200萬(wàn)首期114萬(wàn)-中低密度別墅/多層/小高層山景資源酒店分兩期開(kāi)發(fā)4.13奠基,一期年底推出山水佳苑占地15萬(wàn)38萬(wàn)2.6別墅/小高層/高層6500畝森林公園幼兒園/商業(yè)預(yù)計(jì)分三期開(kāi)發(fā)-東部項(xiàng)目占地61萬(wàn)91萬(wàn)1.5-山體水景學(xué)校/商業(yè)-n項(xiàng)目介紹：項(xiàng)目介紹：項(xiàng)目總占地項(xiàng)目總占地8383萬(wàn)平米，總建面萬(wàn)

53、平米，總建面110110萬(wàn)平米，已開(kāi)萬(wàn)平米，已開(kāi)1515萬(wàn)平米，項(xiàng)目以小高層為主萬(wàn)平米，項(xiàng)目以小高層為主n銷售狀況：銷售狀況：一期一期20042004年年1 1月月1 1日銷售，實(shí)現(xiàn)均日銷售，實(shí)現(xiàn)均價(jià)價(jià)25002500元，二期元，二期20052005年年8 8月銷售，實(shí)現(xiàn)均價(jià)月銷售，實(shí)現(xiàn)均價(jià)28002800元，三期洋房均價(jià)元，三期洋房均價(jià)36003600，小高層均價(jià)，小高層均價(jià)42004200n項(xiàng)目賣點(diǎn)：項(xiàng)目賣點(diǎn)：地段優(yōu)勢(shì)與前景、規(guī)模、品牌地段優(yōu)勢(shì)與前景、規(guī)模、品牌典型案例3：熊貓國(guó)際擁有11萬(wàn)平米天然湖體資源，后期將依托強(qiáng)勢(shì)資源建立高端形象主題概念及核心賣點(diǎn)：主題概念及核心賣點(diǎn)：p主題定位主

54、題定位“大亞灣國(guó)際住區(qū)”p后期供應(yīng)后期供應(yīng)總建面110萬(wàn)，容積率1.3，后續(xù)95萬(wàn)供應(yīng)量p景觀及配套景觀及配套16萬(wàn)平米天然湖景；p后期建筑產(chǎn)品后期建筑產(chǎn)品包括大量別墅產(chǎn)品、洋房小高層及中高層，公寓典型案例4：山水佳苑擁有天然森林公園資源，豐富山體景觀及水景資源將形成項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)支撐本項(xiàng)目亞公頂公園淡水老城區(qū)新橋片區(qū)項(xiàng)目所在區(qū)域項(xiàng)目總指標(biāo)占地面積142940m2容積率2.6總建筑面積371650m2其中:住宅346650m2 幼兒園3000m2 商業(yè)16000m2 網(wǎng)球場(chǎng)3000m2 籃球場(chǎng)1000m2 游泳池2000m2項(xiàng)目基本資料項(xiàng)目基本資料所處片區(qū)：大亞灣項(xiàng)目指標(biāo)：占地面積613228平米，

55、建筑面積1058679萬(wàn)平米，容積率2產(chǎn)品類型：雙拼別墅、聯(lián)排別墅（別墅面積180-320 ）、高層公寓 配套：高級(jí)會(huì)所、游泳池、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)等一期基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一期基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積177876.57平米，建筑面積125696萬(wàn)平米，容積率0.56產(chǎn)品類型：純別墅社區(qū)，其中雙拼100套，聯(lián)排272套，街墅57套預(yù)計(jì)07年9月推出珠江東岸珠江東岸典型案例5：珠江東岸依托水資源，建設(shè)高端類豪宅社區(qū)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。建筑形態(tài)建筑形態(tài) 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱價(jià)價(jià) 格格0606年價(jià)格年價(jià)格0707年價(jià)格年價(jià)格小高層小高層高層高層?xùn)|方新城東方新城33003300元元_ _麗江花園麗江花園33003300元

56、元38003800元元隆基隆基. .天地廣天地廣場(chǎng)場(chǎng)33003300元元尚城世家尚城世家33003300元元37003700元元金碧雅苑金碧雅苑27002700元元32003200元元菩提園菩提園31003100元元33003300元元熊貓國(guó)際熊貓國(guó)際32003200元元36003600元元峰景灣峰景灣28002800元元32003200元元君豪公寓君豪公寓28002800元元33003300元元公寓公寓棕櫚泉棕櫚泉90009000元元1100011000元元東方國(guó)際東方國(guó)際35003500元元多層多層/ /洋洋房房半島一號(hào)半島一號(hào)32003200元元預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)38003800元元熊貓國(guó)際熊貓國(guó)

57、際38003800元元麗江花園麗江花園45004500THTH、別墅、別墅東方新城東方新城雙拼雙拼60006000元；獨(dú)棟元；獨(dú)棟90009000元元?jiǎng)e墅別墅1200012000元元半島一號(hào)半島一號(hào)疊拼疊拼45004500元元;TH5500;TH5500元元預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)80008000元元棕櫚島棕櫚島1600016000元元1900019000元元熊貓國(guó)際熊貓國(guó)際預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)1100011000元元聯(lián)排等類別墅項(xiàng)目成為市場(chǎng)高價(jià)的主要支撐物業(yè)類型，形成市場(chǎng)價(jià)格的標(biāo)桿本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。別墅產(chǎn)品面積區(qū)間以220-250平米為主力戶型面積區(qū)間項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱產(chǎn)品及面積區(qū)間產(chǎn)品及面積區(qū)間分產(chǎn)品均價(jià)分產(chǎn)品均價(jià)半

58、島一號(hào)洋房：3房120135 ；4房180200 ；疊拼：190210 ；TH:210-258 洋房3200元；疊拼4500元TH：5500元東方新城聯(lián)排：228288 ；獨(dú)棟：323528 洋房3300元；聯(lián)排6000元獨(dú)棟9000元棕櫚島獨(dú)棟：285304 ；公寓104180 公寓9000元；獨(dú)16000元熊貓國(guó)際洋房：房126130 ；房148155 獨(dú)棟：- 聯(lián)排：- 預(yù)計(jì)元本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。大面積戶型面積區(qū)間箱體較小，120-130的三房，及140-160的四房是市場(chǎng)主力戶型區(qū)間40608090100130140150160170120110180200220250以上以上半島半島

59、一號(hào)一號(hào)東方東方新城新城棕櫚棕櫚島島尚城尚城世家世家熊貓熊貓國(guó)際國(guó)際二房三房四房五房85125150170本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。類別墅產(chǎn)品以聯(lián)排、疊拼產(chǎn)品為主，創(chuàng)新較弱，產(chǎn)品以中空客廳為主要?jiǎng)?chuàng)新點(diǎn)入戶花園面積較小，使入戶花園面積較小，使用性不佳用性不佳車位進(jìn)深與面寬比不合車位進(jìn)深與面寬比不合理，使用率較低理，使用率較低主臥觀景陽(yáng)臺(tái)面寬不合理，主臥觀景陽(yáng)臺(tái)面寬不合理，舒適感不強(qiáng)。舒適感不強(qiáng)。案例：半島案例：半島1 1號(hào)號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱戶型（面積區(qū)間戶型（面積區(qū)間, ,層高、創(chuàng)新設(shè)計(jì)等）層高、創(chuàng)新設(shè)計(jì)等）半島一號(hào)入戶花園、地下室、入戶花園、露臺(tái)東方新城入戶花園、地下室、露臺(tái)棕櫚島入戶花園、地下室、

60、露臺(tái)熊貓國(guó)際露臺(tái)、地下室、入戶花園、中庭院熊貓國(guó)際大二期主推別墅產(chǎn)品，產(chǎn)品富于創(chuàng)新，引領(lǐng)惠陽(yáng)市場(chǎng)聯(lián)排聯(lián)排地下室地下室超值贈(zèng)送超值贈(zèng)送后院后院前庭前庭中庭中庭屋頂露臺(tái)屋頂露臺(tái)露臺(tái)露臺(tái) 露臺(tái)露臺(tái) 露臺(tái)露臺(tái) 露臺(tái)露臺(tái) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。珠江東岸項(xiàng)目首期以類別墅產(chǎn)品入市，引入惠城區(qū)成熟別墅產(chǎn)品戶型，建立產(chǎn)品高端形象“深圳東 . 世界觀. 純粹別墅鎮(zhèn)”21本項(xiàng)目采取開(kāi)發(fā)模式本項(xiàng)目采取開(kāi)發(fā)模式2 2契合度契合度產(chǎn)品創(chuàng)新較難突破市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，此模式風(fēng)險(xiǎn)較大項(xiàng)目具備較好資源條件，但資源項(xiàng)目具備較好資源條件，但資源相比熊貓湖景、相比山水佳苑山相比熊貓湖景、相比山水佳苑山景資源不稀缺景資源不稀缺項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)目前