美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程(1)

1、ZionZion Consulting 北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷史歷史萬(wàn)科中長(zhǎng)期規(guī)劃項(xiàng)目初期報(bào)告標(biāo)桿研究報(bào)告之6ZionZion Consulting 北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司Zion Consulting Confidential美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷史美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷史 基礎(chǔ)的歷史數(shù)據(jù) 居民住宅的變遷 美國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)的變革 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期與經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的關(guān)系ZionZion Consulting 北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司1 1、基礎(chǔ)歷史數(shù)據(jù)、基礎(chǔ)歷史數(shù)據(jù)ZionZion Consulting

2、北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司Zion Consulting Confidential美國(guó)房地產(chǎn)市值總量變化美國(guó)房地產(chǎn)市值總量變化10億美元億美元ZionZion Consulting 北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司Zion Consulting Confidential美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)算套數(shù)美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)算套數(shù)ZionZion Consulting 北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司Zion Consulting Confidential9090年后年度新屋出售套數(shù)不斷增長(zhǎng)年后年度新屋出售套數(shù)不斷增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源:美國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局持續(xù)增長(zhǎng)時(shí)間超過(guò)歷持續(xù)增長(zhǎng)時(shí)間超過(guò)歷史上其他時(shí)期，持續(xù)史上其他時(shí)期，持續(xù)1010幾年的高

3、速增長(zhǎng)幾年的高速增長(zhǎng)ZionZion Consulting 北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司Zion Consulting Confidential美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)平均單價(jià)美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)平均單價(jià)ZionZion Consulting 北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司Zion Consulting Confidential美國(guó)近一個(gè)世紀(jì)的住房?jī)r(jià)格指數(shù)變化美國(guó)近一個(gè)世紀(jì)的住房?jī)r(jià)格指數(shù)變化數(shù)據(jù)來(lái)源：美國(guó)商務(wù)部經(jīng)濟(jì)分析局ZionZion Consulting 北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司Zion Consulting Confidential美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)變動(dòng)（美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)變動(dòng)（vs.2000vs.2000年年)

4、 )ZionZion Consulting 北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司Zion Consulting Confidential美國(guó)美國(guó)GDPGDP的增長(zhǎng)和美國(guó)家庭人口數(shù)的變遷的增長(zhǎng)和美國(guó)家庭人口數(shù)的變遷ZionZion Consulting 北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司Zion Consulting Confidential美國(guó)美國(guó)GDPGDP的增長(zhǎng)和美國(guó)人口的增長(zhǎng)（環(huán)比）的增長(zhǎng)和美國(guó)人口的增長(zhǎng)（環(huán)比）ZionZion Consulting 北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司Zion Consulting Confidential近半個(gè)世紀(jì)美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市值總量變化近半個(gè)世紀(jì)美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市值總量變化數(shù)據(jù)來(lái)源:美

5、國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局1993年突破年突破5000億億截止截止2002年年已達(dá)已達(dá)8600億億百萬(wàn)美元百萬(wàn)美元ZionZion Consulting 北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司Zion Consulting Confidential美國(guó)房地產(chǎn)建筑商前五名市場(chǎng)分額合計(jì)趨勢(shì)線美國(guó)房地產(chǎn)建筑商前五名市場(chǎng)分額合計(jì)趨勢(shì)線行業(yè)整合趨勢(shì)行業(yè)整合趨勢(shì)ZionZion Consulting 北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司居民住宅的變遷居民住宅的變遷ZionZion Consulting 北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司Zion Consulting Confidential美國(guó)住宅地產(chǎn)業(yè)美國(guó)住宅地產(chǎn)業(yè)5050年的

6、變遷年的變遷1999年在年在 Circa 建造中的房屋建造中的房屋1950在在 Levittown, Circa 建造中的房屋建造中的房屋雖然上面的相距雖然上面的相距5050年的房屋在結(jié)構(gòu)上有相似之處，但在這年的房屋在結(jié)構(gòu)上有相似之處，但在這5050年期間，年期間，無(wú)論對(duì)住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、美國(guó)住宅市場(chǎng)、企業(yè)管理以及相關(guān)的金融服無(wú)論對(duì)住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、美國(guó)住宅市場(chǎng)、企業(yè)管理以及相關(guān)的金融服務(wù)水平都產(chǎn)生務(wù)水平都產(chǎn)生 了翻天覆地的變化了翻天覆地的變化ZionZion Consulting 北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司Zion Consulting Confidential二戰(zhàn)后第一個(gè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)周期住宅特點(diǎn)（二

7、戰(zhàn)后第一個(gè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)周期住宅特點(diǎn)（5050年）年） 本年度新開(kāi)工房屋： 1.9 million（套） 新的單家庭住宅房屋售價(jià)平均：$11,000 單家庭住宅的平均建筑面積：1,065平方尺；使用面積983平方尺 家庭擁有房屋的比例： 55.0% 消費(fèi)者關(guān)注重點(diǎn)：房屋的木材是否合格（希望越結(jié)實(shí)越好） 新開(kāi)工單家庭住宅比例占全部市場(chǎng)的88% 67%的房屋只有2個(gè)或少于2個(gè)的臥室，4%的房屋有兩個(gè)洗手間。住宅基本都不安裝空調(diào)ZionZion Consulting 北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司Zion Consulting Confidential二戰(zhàn)后第二個(gè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)周期住宅特點(diǎn)（二戰(zhàn)后第二個(gè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)周期住

8、宅特點(diǎn)（7272年）年） 本年度新開(kāi)工房屋： 2.4 million（套），創(chuàng)歷史新高，其中多家庭住宅更占整個(gè)市場(chǎng)的44%，顯然在過(guò)去的20年時(shí)間里，顧客群發(fā)生巨大的變化。 單家庭住宅的平均使用面積：1,634平方尺，比50年代增長(zhǎng)66%； 72年，65%的房屋有3個(gè)臥室，23%的房屋有4個(gè)臥室。 50% 以上的住宅有2個(gè)洗手間，43%的房屋安裝有空調(diào)。 墻體主要有木材和磚組成ZionZion Consulting 北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司Zion Consulting Confidential 到99年，只有12%的新房少于兩個(gè)臥室，7%的只有少于兩個(gè)洗手間，53%的有兩個(gè)或以上的洗手間 空

9、調(diào)安裝比例高達(dá)84%，接近飽和（因?yàn)椴糠值貐^(qū)不需要空調(diào)） 外墻的建材發(fā)生變化：磚和木材只占35%， 鋁板材和一些隔熱材料占40%二戰(zhàn)后第三個(gè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)周期住宅特點(diǎn)（二戰(zhàn)后第三個(gè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)周期住宅特點(diǎn)（9999年）年）資料來(lái)源：美國(guó)商務(wù)部ZionZion Consulting 北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司Zion Consulting Confidential住宅的變化住宅的變化-人們生活水平提高人們生活水平提高 從50年到72年，住宅的面積增加67%，因此住宅的價(jià)格上升也就顯得必然，72年均價(jià) $30,500每套。每平米的價(jià)格也上升。越來(lái)越多的家庭添置了空調(diào)、洗碗機(jī)等設(shè)備。 到99年，國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)表現(xiàn)

10、類(lèi)似于50年代的住宅市場(chǎng)的狀況：開(kāi)工 1.7 百萬(wàn)套房屋，其中絕大多數(shù)是單家庭住宅（80%），只有20% 的新開(kāi)工房屋是多家庭住宅。 但房屋的面積繼續(xù)增大，平均房屋的完工面積是2,241 平方英尺。 到99年后，價(jià)格繼續(xù)上升，同時(shí)房屋的功能和復(fù)雜性也在增加。到99年，建好后的房屋的造價(jià)高達(dá)創(chuàng)紀(jì)錄的 $87每平方英尺。當(dāng)然這中間是有一些原因：良好的隔熱材料，終生保用的屋頂，熱效能的窗戶。這些在50年代可是不敢想象的，但經(jīng)過(guò)半個(gè)世紀(jì)，這些逐漸變成現(xiàn)實(shí)。 其他的裝修包括：按摩浴缸、微波爐等標(biāo)準(zhǔn)裝修。ZionZion Consulting 北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司Zion Consulting Con

11、fidential單家庭住宅的平均單價(jià)和每平方英尺的單家庭住宅的平均單價(jià)和每平方英尺的 平均成本平均成本資料來(lái)源：美國(guó)商務(wù)部ZionZion Consulting 北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)法美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)法規(guī)的歷史變革規(guī)的歷史變革ZionZion Consulting 北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司Zion Consulting Confidential美國(guó)住宅發(fā)展的歷史變革（相關(guān)政策和法規(guī)）美國(guó)住宅發(fā)展的歷史變革（相關(guān)政策和法規(guī)）200320032003190019502000現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)住宅，沒(méi)有長(zhǎng)期的分期付款服務(wù)FHA抵押貸款利率4.25%，購(gòu)買(mǎi)住宅金

12、融服務(wù)手段有限可提供長(zhǎng)達(dá)30年的固定利率抵押貸款服務(wù)，利率8% ；多種金融服務(wù)手段可供購(gòu)買(mǎi)者選擇金融服務(wù)金融服務(wù)的變化的變化住宅條件住宅條件的變化的變化190019502000700-1200平方尺2-3個(gè)臥室一個(gè)或沒(méi)有洗手間兩層1000平方尺或更小2個(gè)臥室一個(gè)洗手間一層2265平方尺3個(gè)或更多臥室2個(gè)以上的洗手間兩層供停放2個(gè)或以上車(chē)的車(chē)庫(kù)中央空調(diào)一個(gè)壁爐 住宅立法住宅立法的完善的完善1982后后1950前住宅相關(guān)的基本法律：土地使用、城市規(guī)劃、抵押貸款、國(guó)家住宅法綜合性的住宅法律，在這個(gè)期間適應(yīng)住宅開(kāi)發(fā)需要而不斷進(jìn)行修改法律文件主要建立保護(hù)公民享受住宅的平等權(quán)利的相關(guān)法律立法關(guān)注對(duì)中、低收

13、入家庭的住宅條件，強(qiáng)調(diào)修建住宅的可支付性1954-19591961-1968ZionZion Consulting 北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司Zion Consulting Confidential19001900在紐約西南的布魯克林區(qū)的“Sunset”公園建立了第一個(gè) 芬蘭移民 的定居點(diǎn)； 同年紐約成為美國(guó)歷史上第一個(gè)采用綜合性的分區(qū)管理法律進(jìn)行管理的城市。聯(lián)邦抵押貸款協(xié)會(huì)也就是現(xiàn)在的 Fannie Mae，在聯(lián)邦政府的主導(dǎo)下成立。75%的美國(guó)城市人口居住在租借的套間或平房?jī)?nèi)；通過(guò)郵購(gòu)定制目錄，活動(dòng)房屋（定制房屋）逐漸流行起來(lái)；當(dāng)時(shí)住宅購(gòu)買(mǎi)主要通過(guò)現(xiàn)金交易進(jìn)行，沒(méi)有長(zhǎng)期的借貸金融服務(wù)第一棟牧場(chǎng)

14、住宅在加利福尼亞州建成，這種住宅也被稱(chēng)為 Bungalows。該類(lèi)型的住宅于1905-1910年迅速在美國(guó)的其他地方流行起來(lái)。由于它流行范圍廣、大眾買(mǎi)得起而被形容成“所有美國(guó)人的住宅”1905洛杉磯市議會(huì)通過(guò)“居住社區(qū)條例”，這是美國(guó)歷史上第一個(gè)關(guān)于土地使用的法律文件。1908所得稅管理?xiàng)l例是由議會(huì)制定，它是根據(jù)1913年的稅收法案而制定, 它包括對(duì)住宅抵押利率方面的一些規(guī)定。19131916美國(guó)高等法院推翻1896年制定的Plessy v. Ferguson 法規(guī)。宣布關(guān)于種族隔離的法規(guī)不合法，因?yàn)檫@個(gè)法規(guī)限制其他種族的生存，只有非洲的美國(guó)人才可以生存。1917第一部房地產(chǎn)所有權(quán)證的法律在密

15、歇根州頒布。1919國(guó)家住宅法頒布，成立聯(lián)邦住宅管理機(jī)構(gòu)（FHA）。不動(dòng)產(chǎn)抵押借款保險(xiǎn)程序（包括FHA的任務(wù)），刺激固定利率的抵押貸款方式的形成。19341938第一個(gè)土地使用法國(guó)家住宅法頒布,住宅管理機(jī)構(gòu)（1934）；聯(lián)邦抵押貸款協(xié)會(huì)成立193819082003ZionZion Consulting 北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司Zion Consulting Confidential1948肯尼迪總統(tǒng)簽署法律“ Housing Act”，該法律將FHA 抵押保險(xiǎn)的覆蓋范圍擴(kuò)大到分戶出售的公寓大廈。關(guān)注中、低收入者，為當(dāng)時(shí)不景氣的建筑業(yè)注入活力。Freddie Mac 成立抵押證券市場(chǎng)用以支持傳統(tǒng)

16、住宅貸款業(yè)務(wù)，二級(jí)抵押市場(chǎng)出現(xiàn)。美國(guó)高等法院裁決按人種限定居住區(qū)域的政策不再適用（作廢）（該法律在1917年制定出，規(guī)定哪類(lèi)（種族）可以或不允許進(jìn)行住宅財(cái)產(chǎn)的銷(xiāo)售）。在1949年的“Housing Act”中, 聯(lián)邦政府提出宏偉的目標(biāo)：“為每一個(gè)美國(guó)家庭提供大方的具有良好的居住條件的住宅”1949從波多黎各引入的公寓大廈的住宅形式逐漸在美國(guó)市場(chǎng)出現(xiàn)（波多黎各是從古巴引入 的這種住房）；FHA 抵押貸款利率是4.25%，金融服務(wù)手段有限1950綜合性的住宅法律頒布并根據(jù)實(shí)際情況不斷修正。1954-19591961國(guó)家住宅和城市規(guī)劃部成立，體現(xiàn)國(guó)家對(duì)公民住宅條件的重視。196562年肯尼迪總統(tǒng)11

17、063號(hào)行政令頒布；68年平等住宅法頒布，關(guān)注公民的平等住宅權(quán)益。國(guó)會(huì)通過(guò)“國(guó)家洪水保險(xiǎn)程序”，使屋主可以享受到與住宅洪水有關(guān)的保險(xiǎn)。1962-19681970政府提出宏偉目標(biāo)（1949）；出現(xiàn)公寓1950二級(jí)抵押市場(chǎng)出現(xiàn)（1970）；關(guān)注住宅調(diào)查，出版相關(guān)書(shū)籍1973190020031966國(guó)家歷史保護(hù)法推廣這樣一種思想：通過(guò)歷史保存而不是新建建筑來(lái)作為一種提供住宅的手段。 這項(xiàng)條款的實(shí)施，完成了對(duì)國(guó)家歷史住所的登記，同時(shí)完善對(duì)歷史保護(hù)項(xiàng)目的租借程序。ZionZion Consulting 北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司Zion Consulting Confidential1973人口普查現(xiàn)實(shí)在

18、美國(guó)有200萬(wàn)棟公寓性質(zhì)的大樓供居民居住。美國(guó)住宅和城市發(fā)展部和美國(guó)人口局開(kāi)始印制“美國(guó)住宅調(diào)查”一書(shū)。該書(shū)現(xiàn)已成為進(jìn)行國(guó)家統(tǒng)計(jì)和人口統(tǒng)計(jì)學(xué)研究的重要資料來(lái)源。住宅和社區(qū)發(fā)展管理辦法頒布。1974新澤西洲的高等法院制定法規(guī)指出市政當(dāng)局不能忽視由于采用區(qū)域管制條例而造成的對(duì)低收入人群建房需求的影響。1975年度現(xiàn)房銷(xiāo)售達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的398.6萬(wàn)套,這個(gè)紀(jì)錄保持到1996年； 作為今天“可調(diào)節(jié)利率的抵押貸款”的前一種貸款形式“可變利率抵押貸款”在這年被加利福尼亞的儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)引入加州。197819801981解除FHA 抵押貸款利率的限制，成為可調(diào)整的抵押貸款利率（ARMs）。1983盡管有大部分人

19、持反對(duì)意見(jiàn)，但抵押利息和財(cái)產(chǎn)稅扣減條例仍然保留在1986年的稅收改革條例內(nèi)。 低收入家庭住宅的稅收扣除條例頒布，刺激低收入家庭的私有住宅發(fā)展。19861988住宅和社區(qū)管理辦法頒布1974可調(diào)整抵押貸款利率（ARMS）出現(xiàn)；公寓成為重要的住宅形式；公平住宅法修訂198819002003銀行最優(yōu)惠貸款利率達(dá)到18.87% ，創(chuàng)49-00年的最高紀(jì)錄。公平住宅法律修訂，禁止對(duì)帶小孩的家庭和殘疾人實(shí)施住宅歧視。ZionZion Consulting 北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司Zion Consulting Confidential190019891994199519961999擁有住宅的家庭比率達(dá)到創(chuàng)

20、紀(jì)錄的68.6%20032003關(guān)注居住者環(huán)境，銷(xiāo)售創(chuàng)歷史新高1996擁有住宅的家庭比例達(dá)到68.6%Freddie Mac股票公開(kāi)發(fā)售。Fannie Mae 承諾提供1萬(wàn)億美元的抵押貸款給少數(shù)民族、居住在城市內(nèi)的收入低于本地中等水平的人、新的移民和有特殊需求的人。Clinton 總統(tǒng)宣布公民住宅擁有率在2000年達(dá)到 67.5% 的戰(zhàn)略目標(biāo)。該年3月， “鉛基漆”事件敗露后，由美國(guó)環(huán)境保護(hù)署和美國(guó)住房和城市發(fā)展部共同簽署相關(guān)條例。該條例要求銷(xiāo)售方和在1978年以前的業(yè)主需要在銷(xiāo)售房屋或出租房屋時(shí)向 購(gòu)買(mǎi)者或租賃者告知潛在危險(xiǎn)。約420萬(wàn)套房屋被賣(mài)出，創(chuàng)有歷史記載的最高紀(jì)錄NAHB, HUD

21、和各州州長(zhǎng)承諾在下一個(gè)十年在全國(guó)的城市和老城區(qū)修見(jiàn)超過(guò)100萬(wàn)套新型住宅。ZionZion Consulting 北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司Zion Consulting Confidential美國(guó)關(guān)于住房政策的變遷美國(guó)關(guān)于住房政策的變遷1 1 1908，Residence District Ordinance： 國(guó)家最早的相關(guān)法律，當(dāng)時(shí)的主要目的是防止火災(zāi)或其他與居民生活有關(guān)的其他麻煩事。 1916，comprehensive citywide zoning law. ：主要對(duì)城市內(nèi)房屋的高度和結(jié)構(gòu)提出要求，對(duì)用于建房的土地的占有率提出限制； 以及對(duì)院子和空地的大小提出限制；對(duì)土地的使用進(jìn)行

22、分區(qū)管理，超過(guò)分區(qū)限制的建筑建會(huì)受到處罰并不被允許修建。目的主要是對(duì)城市土地的使用進(jìn)行規(guī)劃。 1917，種族隔離條例設(shè)定一些限制，在被限制的地方，只有African-Americans 能生存。在Plessy v. Ferguson， 高等法院為此建立一條專(zhuān)為鐵路旅行而制定的“隔離但平等”的條例。該條例很快被傳播開(kāi)，用于解決種族關(guān)系，同時(shí)一些不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)者依據(jù)該條例去指導(dǎo)購(gòu)房者去一些以前不能購(gòu)房的地域購(gòu)房。ZionZion Consulting 北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司Zion Consulting Confidential美國(guó)關(guān)于住房政策的變遷美國(guó)關(guān)于住房政策的變遷2 2 1934國(guó)會(huì)通過(guò)并

23、頒布實(shí)施 National Housing 法律，同年組建the Federal Housing Authority (FHA). 該部門(mén)鼓勵(lì)銀行、建筑和貸款機(jī)構(gòu)等向住宅建筑、農(nóng)場(chǎng)建筑提供貸款。 1937，國(guó)會(huì)通過(guò)另外一個(gè)與 National Housing 相關(guān)的法律 ，該法律要求FHA 致力于清除國(guó)內(nèi)的貧民建筑。FHA 組織相關(guān)部門(mén)為當(dāng)?shù)卣峁╅L(zhǎng)達(dá)60年的低息貸款用于修建公寓式住宅。 這種房屋的租金是固定的并只能提供給低收入家庭。到1941，該機(jī)構(gòu)輔助修建超過(guò)120，000的住宅。 1949，Housing Acting： 國(guó)會(huì)認(rèn)為國(guó)家安全、社會(huì)福利、以及人民的健康和生活條件等問(wèn)題都與人

24、們居住環(huán)境密切相關(guān)。通過(guò)清除貧民住宅來(lái)減少低于標(biāo)準(zhǔn)住房條件的人員比例，采取切實(shí)措施盡快實(shí)現(xiàn)居者有合乎標(biāo)準(zhǔn)的房屋條件,這是對(duì)國(guó)家安全、社會(huì)進(jìn)步和財(cái)富積累十分重要。ZionZion Consulting 北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司Zion Consulting Confidential美國(guó)關(guān)于住房政策的變遷美國(guó)關(guān)于住房政策的變遷3 3 1954 綜合性的住宅法律擴(kuò)大到城市更新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理，并頒布城市更新管理?xiàng)l例。 1956 重新修訂綜合性的住宅法律的相關(guān)內(nèi)容，將其內(nèi)容覆蓋到貧民區(qū)的治理工作。 1959 對(duì)綜合性住宅法修訂，規(guī)定對(duì)于新建或重新安置的住宅，如果其居民過(guò)半數(shù)是老人，就可享受到FHA 的保

25、險(xiǎn)抵押貸款服務(wù)。. 1961 住宅法（49年以來(lái)最綜合的住宅類(lèi)的法律）頒布實(shí)施，這個(gè)法律的主要目的是提高低收入和中等收入家庭的住宅條件，減小城市的衰敗和擁擠，刺激建筑業(yè)的發(fā)展（建筑業(yè)在60-61年不景氣）。 公民權(quán)利協(xié)會(huì)出版劃時(shí)代的報(bào)告，其主要內(nèi)容關(guān)于住宅歧視。 1962 Kennedy 總統(tǒng)頒布總統(tǒng)行政命令11063號(hào)，禁止在住宅修建、購(gòu)買(mǎi)和享受金融貸款服務(wù)的時(shí)候?qū)嵤┓N族歧視的行為，并成立“住宅平等權(quán)益總統(tǒng)委員會(huì)”。 1964 綜合性的住宅法律授權(quán)Fannie Mae聯(lián)營(yíng)抵押貸款業(yè)務(wù)，并且可以將抵押貸款利率所得向私人投資者出售。ZionZion Consulting 北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司

26、Zion Consulting Confidential美國(guó)關(guān)于住房政策的變遷美國(guó)關(guān)于住房政策的變遷4 4 1965 成立國(guó)家住宅和城市發(fā)展規(guī)劃部。其作為一個(gè)內(nèi)閣部門(mén)的身份體現(xiàn)國(guó)家對(duì)公民住宅發(fā)展的重視。 1966 國(guó)家歷史文物保護(hù)法 ：是對(duì)國(guó)家歷史文化遺產(chǎn)進(jìn)行保護(hù)的相關(guān)法律，其中包含 National Register部分， National Register條例協(xié)調(diào)并鼓勵(lì)公眾去確認(rèn)、評(píng)估并保護(hù)國(guó)家的 歷史文化遺產(chǎn)。歷史文化遺產(chǎn)主要包括：文化名城區(qū)、遺址、建筑、結(jié)構(gòu)、以及其他 具有明顯的美國(guó)歷史、建筑、考古、工程和文化氣息的物品。National Register 部門(mén)是National Pa

27、rk Service的下屬部門(mén)，而后者是美國(guó)內(nèi)務(wù)部的一部分。 1968 平等住宅法頒布，禁止在公共或私有住宅活動(dòng)中從事一切與種族、膚色、宗教信仰和原居住國(guó)相關(guān)的歧視活動(dòng)。 約翰遜總統(tǒng)委員會(huì)出版一份關(guān)于住宅質(zhì)量和住宅受有權(quán)的報(bào)告。 1968 Fannie Mae 成為一個(gè)私人股份制公司，其職權(quán)范圍更廣，可以從事傳統(tǒng)抵押貸款的業(yè)務(wù)操作。 國(guó)會(huì)通過(guò)“國(guó)家洪水保險(xiǎn)程序”，使屋主可以享受到與住宅洪水有關(guān)的保險(xiǎn)。ZionZion Consulting 北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司Zion Consulting Confidential美國(guó)關(guān)于住房政策的變遷美國(guó)關(guān)于住房政策的變遷5 5 1974 住宅和社區(qū)發(fā)展

28、管理辦法頒布：主要關(guān)注社區(qū)的發(fā)展，包括關(guān)注社區(qū)內(nèi)的中、低收入家庭的住宅條件和舊房的安全性管理，同時(shí)關(guān)注社區(qū)的文化建設(shè)。 1982 Reagan總統(tǒng)委員會(huì)關(guān)于住宅的報(bào)告出版，這份報(bào)告主要關(guān)注居民住宅的“可購(gòu)買(mǎi)性”（居民是否有能力購(gòu)買(mǎi)、買(mǎi)得起）。 1983 NAHB 成立居民住宅研究機(jī)構(gòu)，提供相關(guān)的教育和職業(yè)培訓(xùn)；同年解除FHA 抵押貸款利率的限制，成為可調(diào)整的抵押貸款利率（ARMs）。 1988 公平住宅法律修訂，禁止對(duì)帶小孩的家庭和殘疾人實(shí)施住宅歧視；NAHB 頒布“國(guó)家住宅方針”，旨在將公民住宅水平向上推進(jìn)一個(gè)層次。 1989 Freddie Mac股票公開(kāi)發(fā)售，公司規(guī)章進(jìn)行修改以適應(yīng)董事會(huì)

29、成員的推選。 1996， 鉛基漆是一種在以鉛作為主要成分的漆，該種漆在住宅行業(yè)的大量使用可能導(dǎo)致居住者鉛中毒。鉛中毒可導(dǎo)致對(duì)大腦和其他器官的永久性傷害，如智力減退，行動(dòng)異常，還可能導(dǎo)致孕婦的畸形胎兒。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在1978年以前修建的住宅，有75%的住宅建設(shè)過(guò)程中較大量使用鉛基漆。ZionZion Consulting 北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司Zion Consulting Confidential政策對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到推波助瀾的作用政策對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到推波助瀾的作用資料來(lái)源：美國(guó)商務(wù)部新開(kāi)工套數(shù)（新開(kāi)工套數(shù)（000S000S）新開(kāi)工套數(shù)（新開(kāi)工套數(shù)（000S000S）1950 1960 197

30、0 1980 1990 200025002000150010005000多家庭住宅多家庭住宅單家庭住宅單家庭住宅250020001500100050001950-20001950-2000年平年平均每年新開(kāi)工住均每年新開(kāi)工住宅套數(shù)宅套數(shù)=1=1，5025021950-20001950-2000年平均每年年平均每年新開(kāi)工單家庭住宅套新開(kāi)工單家庭住宅套數(shù)數(shù)=1=1，092092在1949年的“Housing Act”中, 聯(lián)邦政府提出宏偉的目標(biāo)：“為每一個(gè)美國(guó)家庭提供大方的具有良好的居住條件的住宅”，50年，市場(chǎng)開(kāi)工創(chuàng)新高61年肯尼迪總統(tǒng)簽署法律“ Housing Act”，為當(dāng)時(shí)不景氣的建筑業(yè)注

31、入活力。62年市場(chǎng)出現(xiàn)復(fù)蘇70年二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的出現(xiàn)給住宅產(chǎn)業(yè)注入新的活力，72年行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)一個(gè)空前的高潮95年Clinton 總統(tǒng)宣布公民住宅擁有率在2000年達(dá)到 67.5% 的戰(zhàn)略目標(biāo)。刺激市場(chǎng)持續(xù)向好。ZionZion Consulting 北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司Zion Consulting Confidential行業(yè)發(fā)展與抵押貸款利率的關(guān)系行業(yè)發(fā)展與抵押貸款利率的關(guān)系新屋銷(xiāo)售套數(shù)抵押貸款利率新屋銷(xiāo)售套數(shù)1抵押貸款利率-0.708027081不難看出，住宅的銷(xiāo)售與抵押貸款利率呈現(xiàn)比不難看出，住宅的銷(xiāo)售與抵押貸款利率呈現(xiàn)比較明顯的負(fù)相關(guān)特性（較明顯的負(fù)相關(guān)特性（-0.71-0.

32、71），即年度新屋銷(xiāo)），即年度新屋銷(xiāo)售狀況與抵押貸款利率之間呈一定的反比關(guān)系售狀況與抵押貸款利率之間呈一定的反比關(guān)系ZionZion Consulting 北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期與經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的關(guān)系與經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的關(guān)系ZionZion Consulting 北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司Zion Consulting Confidential住宅產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)與國(guó)家經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)沒(méi)有明顯的相關(guān)性住宅產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)與國(guó)家經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)沒(méi)有明顯的相關(guān)性住宅產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)（用住宅產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)（用年度新屋的銷(xiāo)售）與年度新屋的銷(xiāo)售）與國(guó)家經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)之間國(guó)家經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)之間沒(méi)有明顯的相

33、關(guān)性。沒(méi)有明顯的相關(guān)性。但房地產(chǎn)市值與但房地產(chǎn)市值與GDPGDP之間卻表現(xiàn)出完全正之間卻表現(xiàn)出完全正相關(guān)的特性。相關(guān)的特性。地產(chǎn)業(yè)成為美國(guó)政府地產(chǎn)業(yè)成為美國(guó)政府調(diào)節(jié)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的一個(gè)調(diào)節(jié)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要閥門(mén)。重要閥門(mén)。政策影響是造成美國(guó)政策影響是造成美國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)波動(dòng)的住宅產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)波動(dòng)的主要因素主要因素。ZionZion Consulting 北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司Zion Consulting Confidential政策因素主要從三個(gè)方面對(duì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)行調(diào)控政策因素主要從三個(gè)方面對(duì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)行調(diào)控住宅產(chǎn)業(yè)住宅產(chǎn)業(yè)政府的一些指令性計(jì)劃，如政府的一些指令性計(jì)劃，如4949年提出的為每個(gè)家年提出的為每個(gè)家庭提供住宅；以及庭提供住宅；以及9595年年Clinton Clinton 提出的在提出的在20002000年年家庭住宅擁有率達(dá)到家庭住宅擁有率達(dá)到67.5%67.5%行業(yè)政策法規(guī)行業(yè)政策法規(guī): : 土地使用政策；住土地使用政策；住宅法；不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款保險(xiǎn)條例宅法；不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款保險(xiǎn)條例宏觀金融財(cái)政政策：貸款利率、宏觀金融財(cái)政政策：貸款利率、政府開(kāi)支、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼等等政府開(kāi)支、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼等等Zi