山東濰坊茂華紫苑公館項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案141PPT百達(dá)行課件

1、茂華紫苑公館茂華紫苑公館20092009營(yíng)銷方案營(yíng)銷方案我們的功課我們的功課n了解及分析目前濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和未來(lái)的趨勢(shì)n了解及分析主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手推廣情況n進(jìn)行了消費(fèi)者的消費(fèi)行為模式研究n對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃及產(chǎn)品特性進(jìn)行分析，提煉出核心價(jià)值n討論并形成本項(xiàng)目的營(yíng)銷策略n在總體營(yíng)銷策略下具體的推廣執(zhí)行方案方案制定思路方案制定思路客群清晰市場(chǎng)分析確立核心競(jìng)爭(zhēng)力營(yíng)銷策略產(chǎn)品考評(píng)執(zhí)行方案目目 錄錄第一部分：市場(chǎng)簡(jiǎn)析第一部分：市場(chǎng)簡(jiǎn)析第二部分：客群分析第二部分：客群分析第三部分：項(xiàng)目透析第三部分：項(xiàng)目透析第四部分：核心競(jìng)爭(zhēng)力的確定第四部分：核心競(jìng)爭(zhēng)力的確定第五部分：營(yíng)銷策略第五部分：營(yíng)銷策略第六部分：執(zhí)行方案

2、第六部分：執(zhí)行方案第一部分第一部分 市場(chǎng)簡(jiǎn)析市場(chǎng)簡(jiǎn)析宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境房地產(chǎn)市場(chǎng)格局的劃分及特征如何？房地產(chǎn)市場(chǎng)格局的劃分及特征如何？項(xiàng)目所在區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)趨勢(shì)？項(xiàng)目所在區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)趨勢(shì)？消費(fèi)者心目中最具吸引力區(qū)域？最認(rèn)可項(xiàng)目？消費(fèi)者心目中最具吸引力區(qū)域？最認(rèn)可項(xiàng)目？當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)媒介資源條件如何？當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)媒介資源條件如何？一、宏觀環(huán)境一、宏觀環(huán)境1 1、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境高速發(fā)展中的工業(yè)強(qiáng)市高速發(fā)展中的工業(yè)強(qiáng)市城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力位居山東省第四。城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力位居山東省第四。中國(guó)最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘兄袊?guó)最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘? (前前2020）；綜合實(shí)力排名全國(guó)第）；綜合實(shí)力排名全國(guó)第4141

3、位；位；地方財(cái)政收入突破百億元大關(guān)，地方財(cái)政收入突破百億元大關(guān)，逐年以逐年以2525左右的速度遞增。左右的速度遞增。工業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)地位更趨明顯。工業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)地位更趨明顯。三線城市的行政地位、類二線的城市動(dòng)力源、很二線的城市形象。三線城市的行政地位、類二線的城市動(dòng)力源、很二線的城市形象。側(cè)面反映了濰坊的經(jīng)濟(jì)能力及消費(fèi)能力。側(cè)面反映了濰坊的經(jīng)濟(jì)能力及消費(fèi)能力。一、宏觀環(huán)境一、宏觀環(huán)境2、市政環(huán)境、市政環(huán)境綠色、高度、潔凈綠色、高度、潔凈u城市化進(jìn)程快速發(fā)展，市政面貌發(fā)生城市化進(jìn)程快速發(fā)展，市政面貌發(fā)生根本性的變化。一個(gè)初具規(guī)模的現(xiàn)代根本性的變化。一個(gè)初具規(guī)模的現(xiàn)代化城市已經(jīng)成形。

4、化城市已經(jīng)成形。u綠，是濰坊這兩年最大的變化。綠，是濰坊這兩年最大的變化。u潔凈，美化母親河不遺余力。潔凈，美化母親河不遺余力。一、宏觀環(huán)境一、宏觀環(huán)境3、居住環(huán)境、居住環(huán)境 住不是問(wèn)題，住什么樣的房子是焦點(diǎn)住不是問(wèn)題，住什么樣的房子是焦點(diǎn)u居住環(huán)境得到明顯改善（居住環(huán)境得到明顯改善（20072007年底，濰坊城市居民人均住房建筑面積達(dá)到年底，濰坊城市居民人均住房建筑面積達(dá)到29.229.2平方平方米），濰坊人購(gòu)買商品房的動(dòng)機(jī)已經(jīng)從生存需求，轉(zhuǎn)向改善需求。米），濰坊人購(gòu)買商品房的動(dòng)機(jī)已經(jīng)從生存需求，轉(zhuǎn)向改善需求。濰坊不缺房子，濰坊不缺房子，但是嚴(yán)重缺好房子。但是嚴(yán)重缺好房子。u市區(qū)改造過(guò)程的城

5、中村改造、退城進(jìn)園等工程，催生了一批剛性住房需求。市區(qū)改造過(guò)程的城中村改造、退城進(jìn)園等工程，催生了一批剛性住房需求。4 4、城市現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展、城市現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展西部大開(kāi)發(fā)，將成為濰坊城市篇章中最新的主調(diào)西部大開(kāi)發(fā)，將成為濰坊城市篇章中最新的主調(diào)城市現(xiàn)狀：城市現(xiàn)狀：政府主導(dǎo)（人為力量）：二河隔五區(qū)政府主導(dǎo)（人為力量）：二河隔五區(qū) 新區(qū)活力大于舊區(qū)，城市建設(shè)方面，政府主導(dǎo)的力量大于民間自發(fā)的積淀。在商新區(qū)活力大于舊區(qū)，城市建設(shè)方面，政府主導(dǎo)的力量大于民間自發(fā)的積淀。在商圈氛圍上，歷史的積淀尤為重要。圈氛圍上，歷史的積淀尤為重要。城市未來(lái)：城市未來(lái)：城市發(fā)展方向：東擴(kuò)西移城市發(fā)展方向：東擴(kuò)西移東擴(kuò)

6、：鞏固現(xiàn)有基礎(chǔ)，繼續(xù)向東發(fā)展新城東擴(kuò)：鞏固現(xiàn)有基礎(chǔ)，繼續(xù)向東發(fā)展新城西擴(kuò)：新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)源的確立西擴(kuò)：新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)源的確立全國(guó)性物流基地的規(guī)劃、航空貨郵躋身全國(guó)四大中轉(zhuǎn)站之一全國(guó)性物流基地的規(guī)劃、航空貨郵躋身全國(guó)四大中轉(zhuǎn)站之一一、宏觀環(huán)境一、宏觀環(huán)境三大商圈：三大商圈：泰華商圈泰華商圈:以泰華城、中百百貨為中心以泰華城、中百百貨為中心，濰坊最繁華、最高檔次的銷售場(chǎng)所。，濰坊最繁華、最高檔次的銷售場(chǎng)所。和平路商圈和平路商圈:以火車站為中心的傳統(tǒng)商以火車站為中心的傳統(tǒng)商圈。圈。新華路商圈新華路商圈:三大超市帶動(dòng)的超市性商三大超市帶動(dòng)的超市性商圈。圈。結(jié)論：城市之心在泰華，結(jié)論：城市之心在泰華， 濰坊

7、的根在白浪河。濰坊的根在白浪河。我們?cè)谀膬?？我們?cè)谀膬海?我們?cè)诔鞘兄呐晕覀冊(cè)诔鞘兄呐裕?公里距離）公里距離）1、現(xiàn)狀：、現(xiàn)狀：一、宏觀環(huán)境一、宏觀環(huán)境總結(jié)：總結(jié)：白浪河白浪河母親河，濰坊的根在那里。母親河，濰坊的根在那里。濰坊之心在泰華，濰坊最繁華的商業(yè)中心位置是百年濰坊的歷史成就的。濰坊之心在泰華，濰坊最繁華的商業(yè)中心位置是百年濰坊的歷史成就的。綠。濰坊近幾年的關(guān)鍵詞之一，綠已經(jīng)成為濰坊城市形象的新名片。綠。濰坊近幾年的關(guān)鍵詞之一，綠已經(jīng)成為濰坊城市形象的新名片。城市的新貴城市的新貴( (高新區(qū)的興起高新區(qū)的興起) )，政府締造。濰坊人民，跟黨走！，政府締造。濰坊人民，跟黨走！西部大開(kāi)

8、發(fā)將再一次刷新濰坊的城市重心之所在。西部大開(kāi)發(fā)將再一次刷新濰坊的城市重心之所在。 借助政府力量，濰城西部將要發(fā)生脫胎換骨的變化；同時(shí)，在客觀地理位置上，本項(xiàng)借助政府力量，濰城西部將要發(fā)生脫胎換骨的變化；同時(shí)，在客觀地理位置上，本項(xiàng)目距離濰坊之心目距離濰坊之心泰華中百商圈也只有泰華中百商圈也只有3 3公里的距離。相比之下，我們對(duì)于東部高端項(xiàng)公里的距離。相比之下，我們對(duì)于東部高端項(xiàng)目相比，更具備城市中心區(qū)生活的優(yōu)勢(shì)。目相比，更具備城市中心區(qū)生活的優(yōu)勢(shì)。 這為我們?cè)诳朔^(qū)域抗性方面，提供了政策性這為我們?cè)诳朔^(qū)域抗性方面，提供了政策性和客觀條件的支持。和客觀條件的支持。良好的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)使消費(fèi)信心和消費(fèi)

9、能力不斷上升，濰坊人的住宅消費(fèi)觀念已不再是滿足良好的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)使消費(fèi)信心和消費(fèi)能力不斷上升，濰坊人的住宅消費(fèi)觀念已不再是滿足“有房住有房住”，而是要，而是要“住好房住好房”。強(qiáng)烈的消費(fèi)需求，為紫苑公館項(xiàng)目提供了堅(jiān)實(shí)的開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)強(qiáng)烈的消費(fèi)需求，為紫苑公館項(xiàng)目提供了堅(jiān)實(shí)的開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)。一、宏觀環(huán)境一、宏觀環(huán)境二、濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)二、濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)u量量 ： 沿兩河沿岸（白浪河、虞河）沿兩河沿岸（白浪河、虞河） 新華路沿線供應(yīng)量呈井噴式爆發(fā)。新華路沿線供應(yīng)量呈井噴式爆發(fā)。u價(jià)格：穩(wěn)中有升，與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平依然不相匹配，未來(lái)依然有上升空間。價(jià)格：穩(wěn)中有升，與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平依然不相匹配，未來(lái)依然有上升空間

10、。u價(jià)格：受外部大市場(chǎng)環(huán)境影響相對(duì)較小，主要受益于濰坊相對(duì)理性的市場(chǎng)發(fā)展軌跡，價(jià)格區(qū)價(jià)格：受外部大市場(chǎng)環(huán)境影響相對(duì)較小，主要受益于濰坊相對(duì)理性的市場(chǎng)發(fā)展軌跡，價(jià)格區(qū)間始終控制在合理范圍之內(nèi)。間始終控制在合理范圍之內(nèi)。u分布：熱點(diǎn)區(qū)域明顯。以政府城市改造為導(dǎo)向，隨著白浪河治理、虞河治理成效初步顯現(xiàn)，分布：熱點(diǎn)區(qū)域明顯。以政府城市改造為導(dǎo)向，隨著白浪河治理、虞河治理成效初步顯現(xiàn)，0808年上半年新面市項(xiàng)目主要集中在白浪河兩岸和東部開(kāi)發(fā)區(qū)。年上半年新面市項(xiàng)目主要集中在白浪河兩岸和東部開(kāi)發(fā)區(qū)。u區(qū)域差距明顯：無(wú)論是產(chǎn)品還是營(yíng)銷水準(zhǔn)，出現(xiàn)三個(gè)層級(jí)并存，區(qū)域差距明顯：無(wú)論是產(chǎn)品還是營(yíng)銷水準(zhǔn)，出現(xiàn)三個(gè)層級(jí)并

11、存， 西部：以鳶都新城、魯發(fā)名城為代表大部分處于原始狀態(tài)的水準(zhǔn)西部：以鳶都新城、魯發(fā)名城為代表大部分處于原始狀態(tài)的水準(zhǔn) 中部：以白浪河沿岸為主，中規(guī)中規(guī)的初級(jí)水準(zhǔn)中部：以白浪河沿岸為主，中規(guī)中規(guī)的初級(jí)水準(zhǔn) 東部：丹桂里、玫瑰園等高端項(xiàng)目體現(xiàn)了較高水平的產(chǎn)品設(shè)計(jì)及東部：丹桂里、玫瑰園等高端項(xiàng)目體現(xiàn)了較高水平的產(chǎn)品設(shè)計(jì)及營(yíng)銷能力營(yíng)銷能力1 1、總體概況總體概況2 2、市場(chǎng)格局劃分市場(chǎng)格局劃分2 2新新+1+1舊的三大板快舊的三大板快兩新：兩新：是指在政策引導(dǎo)下開(kāi)發(fā)的兩大新是指在政策引導(dǎo)下開(kāi)發(fā)的兩大新區(qū)：東部高新區(qū)和正在拉開(kāi)大開(kāi)區(qū)：東部高新區(qū)和正在拉開(kāi)大開(kāi)發(fā)的西部區(qū)域。發(fā)的西部區(qū)域。一舊：一舊：在原

12、有城市中舊城改造形成的熱點(diǎn)在原有城市中舊城改造形成的熱點(diǎn)區(qū)域，以兩河沿岸為主。區(qū)域，以兩河沿岸為主。熱點(diǎn)區(qū)域：基于城市行政重心東熱點(diǎn)區(qū)域：基于城市行政重心東移，新興商圈崛起移，新興商圈崛起熱點(diǎn)區(qū)域熱點(diǎn)區(qū)域,舊城改造舊城改造+白浪河美化白浪河美化+商業(yè)圈升級(jí)商業(yè)圈升級(jí) 二、濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)二、濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)2 2、市場(chǎng)格局劃分、市場(chǎng)格局劃分消費(fèi)者心目中最具吸引力項(xiàng)目及區(qū)域排序：消費(fèi)者心目中最具吸引力項(xiàng)目及區(qū)域排序： 東部開(kāi)發(fā)區(qū)東部開(kāi)發(fā)區(qū)四平路四平路和平路和平路安順路安順路u東部：目前發(fā)展態(tài)勢(shì)最好的區(qū)域，基本被濰坊人認(rèn)為是高端樓盤東部：目前發(fā)展態(tài)勢(shì)最好的區(qū)域，基本被濰坊人認(rèn)為是高端樓盤集集 中中

13、 帶：新華路、文化路帶：新華路、文化路典型項(xiàng)目：玫瑰園、丹桂里、盛世豪廷典型項(xiàng)目：玫瑰園、丹桂里、盛世豪廷賣賣 點(diǎn)：點(diǎn)：新城市面貌、新城中心、以及未來(lái)的前景，新城市面貌、新城中心、以及未來(lái)的前景， 經(jīng)過(guò)經(jīng)過(guò)1010年的新區(qū)建設(shè)，濰坊人形成東部將是濰坊未來(lái)的發(fā)展方向的認(rèn)知。年的新區(qū)建設(shè)，濰坊人形成東部將是濰坊未來(lái)的發(fā)展方向的認(rèn)知。u其次是：中部其次是：中部集集 中中 帶：沿白狼河中段部分的和平路、四平路帶：沿白狼河中段部分的和平路、四平路典型項(xiàng)目：帝景灣、上河園、金沙城市廣場(chǎng)典型項(xiàng)目：帝景灣、上河園、金沙城市廣場(chǎng)賣賣 點(diǎn)：點(diǎn)：城市河景、關(guān)注點(diǎn)在于繁華度與市政配套成熟度；城市河景、關(guān)注點(diǎn)在于繁華度

14、與市政配套成熟度；二、濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)二、濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)u西部：城市形象較舊，基于舊城改造形成的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)西部：城市形象較舊，基于舊城改造形成的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)集集 中中 帶：和平路與安順路之間的區(qū)域帶：和平路與安順路之間的區(qū)域典型項(xiàng)目：西都名城、鳶飛新城、魯發(fā)名城典型項(xiàng)目：西都名城、鳶飛新城、魯發(fā)名城賣賣 點(diǎn)：價(jià)格低廉點(diǎn)：價(jià)格低廉分析：分析： 從目前的市場(chǎng)格局來(lái)看，西部板塊整體處于相對(duì)弱勢(shì)。從目前的市場(chǎng)格局來(lái)看，西部板塊整體處于相對(duì)弱勢(shì)。 一方面是由于歷史的原因?yàn)H城經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，另一方面是開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)一直停留在幾年前的水準(zhǔn)，缺乏高一方面是由于歷史的原因?yàn)H城經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，另一方面是開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)一直停留在幾年前

15、的水準(zhǔn)，缺乏高水平開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，通過(guò)先進(jìn)的項(xiàng)目帶動(dòng)區(qū)域整體水平的發(fā)展。水平開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，通過(guò)先進(jìn)的項(xiàng)目帶動(dòng)區(qū)域整體水平的發(fā)展。與本項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)：與本項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)： 從總體格局上，本項(xiàng)目屬于西部板塊的構(gòu)成之一。但本項(xiàng)目及及魯發(fā)名城所在區(qū)域，與傳統(tǒng)的西部板塊從總體格局上，本項(xiàng)目屬于西部板塊的構(gòu)成之一。但本項(xiàng)目及及魯發(fā)名城所在區(qū)域，與傳統(tǒng)的西部板塊有所不同，后者是基于舊城改造而形成的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，而我們是基于西部產(chǎn)業(yè)大開(kāi)發(fā)的前提下形成的，具有所不同，后者是基于舊城改造而形成的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，而我們是基于西部產(chǎn)業(yè)大開(kāi)發(fā)的前提下形成的，具有前者所不具備的環(huán)境資源和產(chǎn)業(yè)支撐。有前者所不具備的環(huán)境資源和產(chǎn)業(yè)支撐。二、濰坊市房

16、地產(chǎn)市場(chǎng)二、濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)二、濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)二、濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)西部板塊小高層、高層2100元/中部板塊小高層、高層2600元/開(kāi)發(fā)區(qū)東部板塊小高層、高層21502750元西部板塊小高層、高層2500元/西部板塊小高層、高層2600元/中部板塊小高層、高層3100元/中部板塊小高層、高層3300元/開(kāi)發(fā)區(qū)東部板塊小高層、高層23502950開(kāi)發(fā)區(qū)東部板塊小高層、高層3000元/2004200620072008不同區(qū)域之間的價(jià)格差距 西部板塊小高層、高層2900元/中部板塊小高層、高層3400元/開(kāi)發(fā)區(qū)東部板塊小高層、高層3200元/注：注：0808年均價(jià)上升主要受到上半年高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格增長(zhǎng)的

17、帶動(dòng)。年均價(jià)上升主要受到上半年高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格增長(zhǎng)的帶動(dòng)。 08 08年上半年高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格在年上半年高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格在3600360038003800元元/ /平米之間，下半年回落到平米之間，下半年回落到3200320033003300元元/ /平米左右。平米左右。二、濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)二、濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)3、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)u市場(chǎng)總體繼續(xù)快速增長(zhǎng)，未來(lái)格局依然是供略大于求。市場(chǎng)總體繼續(xù)快速增長(zhǎng)，未來(lái)格局依然是供略大于求。u高端樓盤、品質(zhì)盤、重點(diǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。高端樓盤、品質(zhì)盤、重點(diǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。 u產(chǎn)品創(chuàng)新、營(yíng)銷創(chuàng)新勢(shì)在必行。產(chǎn)品創(chuàng)新、營(yíng)銷創(chuàng)新勢(shì)在必行。 濰坊人對(duì)于好房子的認(rèn)知，雖

18、然尚未形成體系，但已具濰坊人對(duì)于好房子的認(rèn)知，雖然尚未形成體系，但已具備初步概念。備初步概念。4、機(jī)會(huì)分析、機(jī)會(huì)分析u需求機(jī)會(huì)：需求機(jī)會(huì)： 濰坊良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，催生了一批高端需求客戶，他們需要好房子！濰坊良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，催生了一批高端需求客戶，他們需要好房子！u產(chǎn)品機(jī)會(huì)：產(chǎn)品機(jī)會(huì)： 總體供應(yīng)市場(chǎng)上，過(guò)于同質(zhì)化的產(chǎn)品形態(tài)，讓這種需求的選擇余地很小?？傮w供應(yīng)市場(chǎng)上，過(guò)于同質(zhì)化的產(chǎn)品形態(tài)，讓這種需求的選擇余地很小。u營(yíng)銷機(jī)會(huì)：營(yíng)銷機(jī)會(huì)： 總體市場(chǎng)處于較低水準(zhǔn)的營(yíng)銷狀態(tài)，尤其是西部樓盤，使來(lái)自于北京這樣一線城市總體市場(chǎng)處于較低水準(zhǔn)的營(yíng)銷狀態(tài)，尤其是西部樓盤，使來(lái)自于北京這樣一線城市的營(yíng)銷商具有一定的競(jìng)

19、爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，容易脫穎而出。的營(yíng)銷商具有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，容易脫穎而出。 濰坊全市土地供應(yīng)及開(kāi)施工情況濰坊全市土地供應(yīng)及開(kāi)施工情況分類分類土地出讓面積土地出讓面積房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資商品房新開(kāi)面積商品房新開(kāi)面積商品房施工面積商品房施工面積0707年年210210萬(wàn)平米萬(wàn)平米156.6156.6億億181.7181.7萬(wàn)平米萬(wàn)平米686.5686.5萬(wàn)平米萬(wàn)平米0808年年145145萬(wàn)平米萬(wàn)平米124.9124.9億億218218萬(wàn)平米萬(wàn)平米780780萬(wàn)平米萬(wàn)平米 0808年市場(chǎng)供應(yīng)量放大，去化速度減緩，存量房增加，供大于求已成定局。年市場(chǎng)供應(yīng)量放大，去化速度減緩，存量房增加，供大于求已成定局。 土

20、地的過(guò)度供應(yīng)土地的過(guò)度供應(yīng), ,將導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格的上漲動(dòng)力受限，處于長(zhǎng)期盤整狀態(tài)。將導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格的上漲動(dòng)力受限，處于長(zhǎng)期盤整狀態(tài)。 濰坊市區(qū)濰坊市區(qū)07/0807/08年商品房銷售情況年商品房銷售情況分類分類商品房銷售面積商品房銷售面積銷售均價(jià)銷售均價(jià)銷售總額銷售總額0707年年117.28117.28萬(wàn)平米萬(wàn)平米31003100元元/ /平米平米36.336.3億億0808年年130130萬(wàn)平米萬(wàn)平米32253225元元/ /平米平米41.941.9億億二、濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)二、濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)5 5、0808年市場(chǎng)表現(xiàn)年市場(chǎng)表現(xiàn)0808年總體數(shù)據(jù)年總體數(shù)據(jù) 受全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)及本地供受全國(guó)房地產(chǎn)

21、市場(chǎng)及本地供求變化綜合影響求變化綜合影響,08,08年濰坊房地產(chǎn)價(jià)年濰坊房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)歷了格經(jīng)歷了先揚(yáng)后抑的過(guò)程先揚(yáng)后抑的過(guò)程: : 02 02月月0707月價(jià)量齊漲月價(jià)量齊漲 0808月月0909月價(jià)格停滯銷量微滑月價(jià)格停滯銷量微滑 10 101212月量?jī)r(jià)齊跌月量?jī)r(jià)齊跌二、濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)二、濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)0808年濰坊市場(chǎng)特征：年濰坊市場(chǎng)特征：u產(chǎn)品分化競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品分化競(jìng)爭(zhēng)： 以玫瑰園、丹桂里為代表的高端產(chǎn)品注重細(xì)節(jié)、用材、優(yōu)化戶型，外聘營(yíng)銷以玫瑰園、丹桂里為代表的高端產(chǎn)品注重細(xì)節(jié)、用材、優(yōu)化戶型，外聘營(yíng)銷、物業(yè)，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)以魯發(fā)名城為代表的中低端項(xiàng)目以價(jià)格為武器占領(lǐng)、物業(yè)，提升產(chǎn)

22、品競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)以魯發(fā)名城為代表的中低端項(xiàng)目以價(jià)格為武器占領(lǐng)市場(chǎng)，在市場(chǎng)，在0808年上半年均有不俗表現(xiàn)。年上半年均有不俗表現(xiàn)。u0808年濰坊年濰坊成交客群結(jié)構(gòu)性變化成交客群結(jié)構(gòu)性變化： 9 9月之前改善型居住需求引導(dǎo)市場(chǎng)，高端項(xiàng)目受到追捧，價(jià)格一度達(dá)到月之前改善型居住需求引導(dǎo)市場(chǎng)，高端項(xiàng)目受到追捧，價(jià)格一度達(dá)到40004000元元/ /平米，主力戶型在平米，主力戶型在140140170170之間之間/ /9 9月之后改善型需求急劇萎縮，剛性需求全年表月之后改善型需求急劇萎縮，剛性需求全年表現(xiàn)平穩(wěn)主力戶型在現(xiàn)平穩(wěn)主力戶型在8080110110之間。之間。二、濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)二、濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)

23、u0808年主要項(xiàng)目去化年主要項(xiàng)目去化銷售量銳減銷售量銳減： 0808年年1111、1212月份高端項(xiàng)目月銷售月份高端項(xiàng)目月銷售1010套左右，中低端項(xiàng)目維持在套左右，中低端項(xiàng)目維持在2020套左右銷售量，套左右銷售量，去化面積集中在去化面積集中在7070110110平米之間。平米之間。6 6、0909年年1 14 4月份市場(chǎng)表現(xiàn)月份市場(chǎng)表現(xiàn)二、濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)二、濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)/ /數(shù)據(jù)檢測(cè)數(shù)據(jù)檢測(cè)在售產(chǎn)品檢測(cè)在售產(chǎn)品檢測(cè)2 2月救市策略月救市策略/ /項(xiàng)目項(xiàng)目一月一月二月二月三月三月四月四月銷售銷售套均套均面積面積在售在售主力主力戶型戶型面積面積目前目前銷售銷售報(bào)價(jià)報(bào)價(jià)降價(jià)措施降價(jià)措施降

24、價(jià)幅降價(jià)幅度比較度比較效果評(píng)效果評(píng)估估成成交交價(jià)格價(jià)格成成交交價(jià)格價(jià)格成成交交價(jià)格價(jià)格成成交交價(jià)格價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目項(xiàng)目魯發(fā)名城魯發(fā)名城3 32700270030302750275034342700270049492700270010210210110127502750首付首付2.12.1萬(wàn)起，萬(wàn)起，1 1月月6-266-26日日購(gòu)買均享購(gòu)買均享受受1500015000元元/ /套優(yōu)套優(yōu)惠惠 均價(jià)均價(jià)28002800元元/ /平平, ,折折后在后在25502550元元左右左右 濰坊市濰坊市公認(rèn)熱公認(rèn)熱銷樓盤銷樓盤鳶都新城鳶都新城3 32580258011112580258012121600160

25、0181826002600126/1126/1363612612627002700玫瑰國(guó)際玫瑰國(guó)際6 6250025001212250025002626300030002222300030009797979730003000上河園上河園3 3300030009 9300030009 93000300013132900290012612612612630003000雍和家園雍和家園1 1295029503 3295029503 3285028507 72850285010010010010029002900玫瑰園935001134803433504233501361191261193400政府補(bǔ)

26、助1萬(wàn)，開(kāi)發(fā)商讓利1萬(wàn)均價(jià)3600,成交價(jià)格3200銷量穩(wěn)步回升，3-4月銷量平穩(wěn)賦海世家43600123600835003334501391541381703650博悅世家033901633901339053390901201203390欣泰盛和苑531901831901831902232008011087953200丹桂里331006310064300032300010015510015531002750起,一次性88折按揭9折；無(wú)理由退房，同時(shí)獲得年12%賠償均價(jià)3700左右,二期現(xiàn)均價(jià)在3100(折后) 3月成交爆發(fā)，集中于95平兩居（2750）補(bǔ)貼政策取消后成交下降明顯匯嘉瑞景園42

27、8805350073500935001401641401642880特選18套房，不限樓層不限朝向面積146-249，2880元/精裝5500降至4900,再降至目前毛坯2880特價(jià)房全部銷售完畢，之后銷售處于停滯狀態(tài)盛世豪廷二期觀邸332001132004431504831001191061191063100享受10%首付（至交房），一萬(wàn)抵兩萬(wàn)三，免七年物業(yè)費(fèi)，配套費(fèi)全免,2年內(nèi)無(wú)理由退房均價(jià)3500,目前折后價(jià)格最低2746,成交均價(jià)在3300左右客流量穩(wěn)定、月成交最為均衡的高端項(xiàng)目盛世豪廷三期帝景苑4330016330018330022330010710833006 6、0909年年1

28、14 4月份市場(chǎng)表現(xiàn)（續(xù)）月份市場(chǎng)表現(xiàn)（續(xù)）二、濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)二、濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)0909年年1 14 4月份市場(chǎng)特征：月份市場(chǎng)特征： 1 1、成交量回升明顯。成交量回升明顯。 在政策初貼及項(xiàng)目促銷的雙重利好下，在政策初貼及項(xiàng)目促銷的雙重利好下，2-42-4月份，魯發(fā)名城月均銷售近月份，魯發(fā)名城月均銷售近4040套，套，而玫瑰園、丹桂里等高端項(xiàng)目月均銷售套數(shù)接近而玫瑰園、丹桂里等高端項(xiàng)目月均銷售套數(shù)接近3030套，基本已回升到套，基本已回升到0808年初的成年初的成交水平。交水平。 2 2、價(jià)格逐步穩(wěn)定。價(jià)格逐步穩(wěn)定。 回升的成交量部分緩解了開(kāi)發(fā)商的資金壓力，市場(chǎng)成交價(jià)格已初步穩(wěn)定。回升的成

29、交量部分緩解了開(kāi)發(fā)商的資金壓力，市場(chǎng)成交價(jià)格已初步穩(wěn)定。 3 3、以剛性需求釋放為主。以剛性需求釋放為主。 從成交面積看，仍以從成交面積看，仍以8080100100平米的兩居和平米的兩居和110-130110-130平米的三居等剛性需求產(chǎn)品平米的三居等剛性需求產(chǎn)品為主。為主。二、濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)二、濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)0909年濰坊市場(chǎng)預(yù)測(cè)年濰坊市場(chǎng)預(yù)測(cè)u大勢(shì)大勢(shì): :企穩(wěn)回升企穩(wěn)回升 根據(jù)一季度宏觀經(jīng)濟(jì)狀況及一線城市普遍回暖、二線城市交量明顯放大的整體表現(xiàn)，預(yù)計(jì)三線城市將于根據(jù)一季度宏觀經(jīng)濟(jì)狀況及一線城市普遍回暖、二線城市交量明顯放大的整體表現(xiàn)，預(yù)計(jì)三線城市將于0909年下年下半年呈現(xiàn)企穩(wěn)狀態(tài)。

30、半年呈現(xiàn)企穩(wěn)狀態(tài)。u供應(yīng)：供應(yīng)量繼續(xù)放大供應(yīng)：供應(yīng)量繼續(xù)放大 濰坊市前兩年集中性的土地供應(yīng)，導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)量近幾年內(nèi)都將呈現(xiàn)放大的現(xiàn)象。濰坊市前兩年集中性的土地供應(yīng)，導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)量近幾年內(nèi)都將呈現(xiàn)放大的現(xiàn)象。u需求：需求結(jié)構(gòu)變化需求：需求結(jié)構(gòu)變化 濰坊市區(qū)功能轉(zhuǎn)型以及部分改善型客戶的成交，將導(dǎo)致需求減少、從而銷售速度減緩。目前存在的大量需求以濰坊市區(qū)功能轉(zhuǎn)型以及部分改善型客戶的成交，將導(dǎo)致需求減少、從而銷售速度減緩。目前存在的大量需求以城市改造中形成的剛性需求為主；待市場(chǎng)企穩(wěn)回升后逐步會(huì)有改善型需求的釋放。城市改造中形成的剛性需求為主；待市場(chǎng)企穩(wěn)回升后逐步會(huì)有改善型需求的釋放。u價(jià)格：將呈現(xiàn)整體

31、穩(wěn)定的局面。價(jià)格：將呈現(xiàn)整體穩(wěn)定的局面。 鑒于近年來(lái)開(kāi)發(fā)的拿地成本較高，在產(chǎn)品品質(zhì)提升的基礎(chǔ)上，綜合成本大幅上升（鑒于近年來(lái)開(kāi)發(fā)的拿地成本較高，在產(chǎn)品品質(zhì)提升的基礎(chǔ)上，綜合成本大幅上升（2500250030003000元元/ /平米平米) )，以，以此衡量濰坊市場(chǎng)的價(jià)格基本調(diào)整到位，再次下調(diào)空間不大；經(jīng)過(guò)此衡量濰坊市場(chǎng)的價(jià)格基本調(diào)整到位，再次下調(diào)空間不大；經(jīng)過(guò)0808年下半年的價(jià)格調(diào)整，各主要項(xiàng)目現(xiàn)金流壓力年下半年的價(jià)格調(diào)整，各主要項(xiàng)目現(xiàn)金流壓力得到暫時(shí)緩解，價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)。得到暫時(shí)緩解，價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)。二、濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)二、濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)：小結(jié)： 1 1、價(jià)格進(jìn)入盤整期價(jià)

32、格進(jìn)入盤整期：持續(xù)性放量供應(yīng)導(dǎo)致濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入價(jià)格盤整階段。：持續(xù)性放量供應(yīng)導(dǎo)致濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入價(jià)格盤整階段。 2 2、消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，短期短期以剛性需求為主，以剛性需求為主，長(zhǎng)期來(lái)看改善型客源依然是主流長(zhǎng)期來(lái)看改善型客源依然是主流。 3 3、市場(chǎng)長(zhǎng)期看好。市場(chǎng)長(zhǎng)期看好。濰坊城市基礎(chǔ)較好，城市發(fā)展動(dòng)力十足，城區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型未來(lái)前景清濰坊城市基礎(chǔ)較好，城市發(fā)展動(dòng)力十足，城區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型未來(lái)前景清晰，長(zhǎng)期市場(chǎng)前景看好。晰，長(zhǎng)期市場(chǎng)前景看好。 4 4、產(chǎn)品亟待升級(jí)。產(chǎn)品亟待升級(jí)。需求結(jié)構(gòu)與產(chǎn)品品質(zhì)的矛盾，依然是濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾，需求結(jié)構(gòu)與產(chǎn)品品質(zhì)的矛盾，依然是濰坊房地產(chǎn)市

33、場(chǎng)的主要矛盾，產(chǎn)品亟待升級(jí)。產(chǎn)品亟待升級(jí)。 二、濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)二、濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)三、區(qū)域市場(chǎng)研究三、區(qū)域市場(chǎng)研究1 1、區(qū)域市場(chǎng)的界定：濰西板塊、區(qū)域市場(chǎng)的界定：濰西板塊向陽(yáng)路以西，西外環(huán)以東向陽(yáng)路以西，西外環(huán)以東案名案名西城名都西城名都鳶都新城鳶都新城格調(diào)格調(diào)陽(yáng)光陽(yáng)光金都家園金都家園三友三友華錦苑華錦苑日月星辰日月星辰魯發(fā)名城魯發(fā)名城位置位置安順路與勝利西街路口新華路新北宮街交叉處北宮西街與永安路交叉口勝利街與安順路交叉路口友愛(ài)路中段勝利西街與安順路交叉路口長(zhǎng)松路開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商濰坊華鵬置業(yè)發(fā)展有限公司濰坊大昌投資有限公司濰坊華勘置業(yè)有限公司山東金慶建設(shè)集團(tuán)有限公司濰坊三友房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

34、濰坊金豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司山東魯發(fā)置業(yè)有限公司建筑面積建筑面積約11萬(wàn)70萬(wàn)10萬(wàn)12萬(wàn)10萬(wàn)2萬(wàn)100多萬(wàn)平方米戶型面積戶型面積57-14077-13078-13055-16890-13095-15583-148主力面積主力面積77.42-123.895-180109-12995.9-10183-121規(guī)劃形態(tài)規(guī)劃形態(tài)酒店式公寓一期34棟多層 ，二期26棟多層，2棟小高層三期3棟沿街寫字樓或公寓，1棟商務(wù)酒店17 棟小高層5棟6f， 2棟11f一期、二期全部多層，三期兩棟16f高層22棟多層多層、小公寓、商鋪、單層3棟多層沿安順路，一層商鋪、2-5f全公寓一期為多層24棟 二期部分小高層 三

35、、四、五期全為高層銷售情況銷售情況銷售70%一期銷售80%多層已售40%一二期多層售罄三期銷售率10%一期售罄、二期只開(kāi)一棟銷售80%96-101銷售70%、50%130-155未售出一期銷售良好均價(jià)均價(jià)2800元/2800元/3150元/2700元/2700元/2838元/2900元/ 三、區(qū)域市場(chǎng)研究三、區(qū)域市場(chǎng)研究區(qū)域市場(chǎng)典型項(xiàng)目情況區(qū)域市場(chǎng)典型項(xiàng)目情況2 2、區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀：、區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀：u熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)，中低端樓盤密集上市，大盤較多。熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)，中低端樓盤密集上市，大盤較多。u產(chǎn)品相似度高，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈。產(chǎn)品相似度高，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈。u價(jià)格在價(jià)格在20082008年上漲較快，目前區(qū)域市

36、場(chǎng)小高層在年上漲較快，目前區(qū)域市場(chǎng)小高層在2800-30002800-3000元元/ /平米之間。平米之間。u受大部分樓盤品質(zhì)影響，區(qū)域形象難以一時(shí)改變。偏、遠(yuǎn)、舊的固有印象依然存在。受大部分樓盤品質(zhì)影響，區(qū)域形象難以一時(shí)改變。偏、遠(yuǎn)、舊的固有印象依然存在。u主力大盤托市能力稍顯不足：百萬(wàn)平米魯發(fā)名城、主力大盤托市能力稍顯不足：百萬(wàn)平米魯發(fā)名城、7070萬(wàn)平米鳶都新城的開(kāi)發(fā)眼界不高，萬(wàn)平米鳶都新城的開(kāi)發(fā)眼界不高，難以起到帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展水平，提升區(qū)域形象的作用。難以起到帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展水平，提升區(qū)域形象的作用。三、區(qū)域市場(chǎng)研究三、區(qū)域市場(chǎng)研究3 3、區(qū)域未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)、區(qū)域未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)隨著濰坊城市化進(jìn)程

37、的不斷加快，城市西進(jìn)勢(shì)頭強(qiáng)勁。隨著濰坊城市化進(jìn)程的不斷加快，城市西進(jìn)勢(shì)頭強(qiáng)勁。目前，市區(qū)西部發(fā)展初見(jiàn)成效，生態(tài)優(yōu)勢(shì)已經(jīng)悄然呈現(xiàn)。目前，市區(qū)西部發(fā)展初見(jiàn)成效，生態(tài)優(yōu)勢(shì)已經(jīng)悄然呈現(xiàn)。 受區(qū)域發(fā)展帶動(dòng)，價(jià)格成長(zhǎng)空間良好：目前低于受區(qū)域發(fā)展帶動(dòng)，價(jià)格成長(zhǎng)空間良好：目前低于28002800元左右的銷售均價(jià)預(yù)留了充分上漲元左右的銷售均價(jià)預(yù)留了充分上漲空間。空間。從目前市區(qū)西部的發(fā)展來(lái)看，發(fā)展框架已經(jīng)初步形成。從目前市區(qū)西部的發(fā)展來(lái)看，發(fā)展框架已經(jīng)初步形成。北：體育中心公園的落成，意味著高標(biāo)準(zhǔn)的市政建設(shè)成為現(xiàn)實(shí)，區(qū)域形象將更國(guó)際化北：體育中心公園的落成，意味著高標(biāo)準(zhǔn)的市政建設(shè)成為現(xiàn)實(shí)，區(qū)域形象將更國(guó)際化南：

38、文教區(qū)大學(xué)城的落成，文化氣息日漸濃郁南：文教區(qū)大學(xué)城的落成，文化氣息日漸濃郁東：濰西板塊的中心，與城市中心區(qū)（泰華商圈）形成一體東：濰西板塊的中心，與城市中心區(qū)（泰華商圈）形成一體西：現(xiàn)代物流發(fā)展格局已經(jīng)形成（魯東物流中心和豪德貿(mào)易廣場(chǎng)），且在未來(lái)的濰坊經(jīng)濟(jì)中扮有更重套角西：現(xiàn)代物流發(fā)展格局已經(jīng)形成（魯東物流中心和豪德貿(mào)易廣場(chǎng)），且在未來(lái)的濰坊經(jīng)濟(jì)中扮有更重套角色，高端客群的發(fā)源地。色，高端客群的發(fā)源地。濰坊西部大開(kāi)發(fā)已經(jīng)拉開(kāi)大幕，精彩的城市再造正在上演。濰坊西部大開(kāi)發(fā)已經(jīng)拉開(kāi)大幕，精彩的城市再造正在上演。政府是導(dǎo)演，我們是主角之一！政府是導(dǎo)演，我們是主角之一！三、區(qū)域市場(chǎng)研究三、區(qū)域市場(chǎng)研究

39、4 4、典型項(xiàng)目之、典型項(xiàng)目之魯發(fā)名城魯發(fā)名城三、區(qū)域市場(chǎng)研究三、區(qū)域市場(chǎng)研究魯發(fā)名城營(yíng)銷軌跡：魯發(fā)名城營(yíng)銷軌跡：首先是進(jìn)行了區(qū)域炒作：對(duì)西部大開(kāi)發(fā)的前景、區(qū)域生態(tài)環(huán)境全方位進(jìn)行炒作。首先是進(jìn)行了區(qū)域炒作：對(duì)西部大開(kāi)發(fā)的前景、區(qū)域生態(tài)環(huán)境全方位進(jìn)行炒作。其次，宣傳其大盤優(yōu)勢(shì)，以其次，宣傳其大盤優(yōu)勢(shì)，以“理想之城理想之城”為主題，突出其規(guī)模優(yōu)勢(shì)。為主題，突出其規(guī)模優(yōu)勢(shì)。再次，采取低開(kāi)高走的價(jià)格策略，以稀缺的多層低廉的價(jià)格入市，借此聚集人氣。再次，采取低開(kāi)高走的價(jià)格策略，以稀缺的多層低廉的價(jià)格入市，借此聚集人氣。宣傳推廣方面：轟炸式推廣、強(qiáng)勢(shì)建立項(xiàng)目形象。宣傳推廣方面：轟炸式推廣、強(qiáng)勢(shì)建立項(xiàng)目形象

40、。對(duì)于重點(diǎn)客源地對(duì)于重點(diǎn)客源地豪德廣場(chǎng)，采取走出去行銷的策略，效果理想。豪德廣場(chǎng)，采取走出去行銷的策略，效果理想。三、區(qū)域市場(chǎng)研究三、區(qū)域市場(chǎng)研究利好層面：利好層面：區(qū)域形象的提升：魯發(fā)名城、鳶都新城等大盤對(duì)于區(qū)域遠(yuǎn)景、區(qū)域生態(tài)環(huán)境的炒作，有利區(qū)域形象的提升：魯發(fā)名城、鳶都新城等大盤對(duì)于區(qū)域遠(yuǎn)景、區(qū)域生態(tài)環(huán)境的炒作，有利于提升區(qū)域形象，進(jìn)而逐步提升區(qū)域價(jià)值。對(duì)于本項(xiàng)目而言，在價(jià)格抗性上，起到良好的于提升區(qū)域形象，進(jìn)而逐步提升區(qū)域價(jià)值。對(duì)于本項(xiàng)目而言，在價(jià)格抗性上，起到良好的鋪墊。鋪墊。形成熱點(diǎn)區(qū)域認(rèn)知：魯發(fā)名城的百萬(wàn)平米、鳶都新城的形成熱點(diǎn)區(qū)域認(rèn)知：魯發(fā)名城的百萬(wàn)平米、鳶都新城的7070萬(wàn)平米

41、規(guī)模效應(yīng)，都使濰坊人無(wú)萬(wàn)平米規(guī)模效應(yīng)，都使濰坊人無(wú)法再忽視西部的存在，他們關(guān)注的目光勢(shì)必將一定程度轉(zhuǎn)移，人氣得到一定程度聚集。法再忽視西部的存在，他們關(guān)注的目光勢(shì)必將一定程度轉(zhuǎn)移，人氣得到一定程度聚集。利弊層面：利弊層面：價(jià)格抗性：這兩個(gè)樓盤的低價(jià)入市，進(jìn)一步形成濰西板塊是低價(jià)盤的認(rèn)知，對(duì)于本項(xiàng)目高價(jià)格抗性：這兩個(gè)樓盤的低價(jià)入市，進(jìn)一步形成濰西板塊是低價(jià)盤的認(rèn)知，對(duì)于本項(xiàng)目高端形象的塑造帶來(lái)消極影響。端形象的塑造帶來(lái)消極影響。競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系：目前來(lái)看，由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的差異、價(jià)格定位的差異，與本項(xiàng)目不存在直接競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系：目前來(lái)看，由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的差異、價(jià)格定位的差異，與本項(xiàng)目不存在直接競(jìng)爭(zhēng)，只有少部分高

42、端客源的競(jìng)爭(zhēng)；但未來(lái)的產(chǎn)品形態(tài)不排除與本項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)的情況。，只有少部分高端客源的競(jìng)爭(zhēng)；但未來(lái)的產(chǎn)品形態(tài)不排除與本項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)的情況。三、區(qū)域市場(chǎng)研究三、區(qū)域市場(chǎng)研究魯發(fā)名城、鳶都新城與本項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)分析：魯發(fā)名城、鳶都新城與本項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)分析：5 5、分析、分析最大抗性：盡管區(qū)域環(huán)境、區(qū)域形象已經(jīng)得到有效提升，但區(qū)域認(rèn)知依然是本項(xiàng)目塑造高最大抗性：盡管區(qū)域環(huán)境、區(qū)域形象已經(jīng)得到有效提升，但區(qū)域認(rèn)知依然是本項(xiàng)目塑造高端形象時(shí)最大的障礙。端形象時(shí)最大的障礙。直接競(jìng)爭(zhēng)少：區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。地段因素決定了我們的項(xiàng)目不能成為濰坊最頂級(jí)直接競(jìng)爭(zhēng)少：區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。地段因素決定了我們的項(xiàng)目不能成

43、為濰坊最頂級(jí)的樓盤，但就產(chǎn)品自身而言，我們有信心做到最好！而區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目從產(chǎn)品形態(tài)、價(jià)格定位的樓盤，但就產(chǎn)品自身而言，我們有信心做到最好！而區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目從產(chǎn)品形態(tài)、價(jià)格定位來(lái)看，根本項(xiàng)目之間都不存在競(jìng)爭(zhēng)。來(lái)看，根本項(xiàng)目之間都不存在競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)機(jī)會(huì)明顯：區(qū)域市場(chǎng)高端項(xiàng)目的空白，有利于我們脫穎而出。市場(chǎng)機(jī)會(huì)明顯：區(qū)域市場(chǎng)高端項(xiàng)目的空白，有利于我們脫穎而出。三、區(qū)域市場(chǎng)研究三、區(qū)域市場(chǎng)研究分析結(jié)論分析結(jié)論三、區(qū)域市場(chǎng)研究三、區(qū)域市場(chǎng)研究分析結(jié)論分析結(jié)論局限于區(qū)域市場(chǎng)，還是放眼全城，基本上決定了我們營(yíng)銷的方向。局限于區(qū)域市場(chǎng)，還是放眼全城，基本上決定了我們營(yíng)銷的方向。我們的選擇是：跳出濰城，放眼濰坊。我們的

44、選擇是：跳出濰城，放眼濰坊。依據(jù)：依據(jù)：1 1、局限于區(qū)域市場(chǎng)，則陷入價(jià)格戰(zhàn)，同時(shí)自身的高品質(zhì)細(xì)節(jié)很難得以彰顯。、局限于區(qū)域市場(chǎng)，則陷入價(jià)格戰(zhàn)，同時(shí)自身的高品質(zhì)細(xì)節(jié)很難得以彰顯。2 2、局限于區(qū)域市場(chǎng)，則在市場(chǎng)上的認(rèn)知就受到區(qū)域環(huán)境不成熟、地段的局限，很難脫、局限于區(qū)域市場(chǎng)，則在市場(chǎng)上的認(rèn)知就受到區(qū)域環(huán)境不成熟、地段的局限，很難脫 離濰坊人已經(jīng)形成的濰城區(qū)低端樓盤區(qū)域的認(rèn)知；離濰坊人已經(jīng)形成的濰城區(qū)低端樓盤區(qū)域的認(rèn)知；3 3、局限于區(qū)域市場(chǎng)，價(jià)格杠桿明顯。、局限于區(qū)域市場(chǎng)，價(jià)格杠桿明顯。4 4、放眼濰坊，有利于從氣勢(shì)上突破，凸現(xiàn)自信。、放眼濰坊，有利于從氣勢(shì)上突破，凸現(xiàn)自信。5 5、放眼濰坊，

45、有利于減弱區(qū)域不成熟帶來(lái)的負(fù)面影響。、放眼濰坊，有利于減弱區(qū)域不成熟帶來(lái)的負(fù)面影響。第二部分第二部分 目標(biāo)客戶群再清晰目標(biāo)客戶群再清晰他們來(lái)自于哪？他們是哪些人？他們來(lái)自于哪？他們是哪些人？他們有什么獨(dú)特的行為及思考模式？他們有什么獨(dú)特的行為及思考模式？什么樣的營(yíng)銷情景最能打動(dòng)他們？什么樣的營(yíng)銷情景最能打動(dòng)他們？一、目標(biāo)客戶的確定一、目標(biāo)客戶的確定 首先基于項(xiàng)目自身的市場(chǎng)目標(biāo)及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：濰坊最高端項(xiàng)目這一定位；首先基于項(xiàng)目自身的市場(chǎng)目標(biāo)及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：濰坊最高端項(xiàng)目這一定位； 其次，取決于區(qū)域內(nèi)客源的構(gòu)成情況。其次，取決于區(qū)域內(nèi)客源的構(gòu)成情況。 基于以上兩點(diǎn)，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶將是全濰坊的高

46、端客群，而基于以上兩點(diǎn)，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶將是全濰坊的高端客群，而在開(kāi)盤階段在開(kāi)盤階段，本案的主力目標(biāo)客群將由以下幾類人群構(gòu)成本案的主力目標(biāo)客群將由以下幾類人群構(gòu)成：豪德廣場(chǎng)、鋼材中心、陶瓷基地的私營(yíng)業(yè)主。豪德廣場(chǎng)、鋼材中心、陶瓷基地的私營(yíng)業(yè)主。西部企業(yè)中高層管理人員。西部企業(yè)中高層管理人員。濰城區(qū)政府機(jī)關(guān)人員。濰城區(qū)政府機(jī)關(guān)人員。中部乃至東部地區(qū)高端客戶的分流。中部乃至東部地區(qū)高端客戶的分流。濰城西部地緣性改善型客戶。濰城西部地緣性改善型客戶。統(tǒng)稱：西部中上階層統(tǒng)稱：西部中上階層構(gòu)成比例如下：構(gòu)成比例如下：主力客源：主力客源：濰坊西部的中上階層濰坊西部的中上階層一、目標(biāo)客戶的確定一、目

47、標(biāo)客戶的確定二、目標(biāo)客戶的購(gòu)買特征二、目標(biāo)客戶的購(gòu)買特征u主力市場(chǎng)主力市場(chǎng)1 1根在濰城的財(cái)富階層根在濰城的財(cái)富階層 濰坊瑰寶的十笏園，歷史悠久、人文薈萃的老濰城，在這樣的一個(gè)區(qū)域里濰坊瑰寶的十笏園，歷史悠久、人文薈萃的老濰城，在這樣的一個(gè)區(qū)域里，那些事業(yè)根基在濰城的財(cái)富階層，將因本案找到他們的理想家園。，那些事業(yè)根基在濰城的財(cái)富階層，將因本案找到他們的理想家園。購(gòu)買特征：價(jià)格敏感度低，但對(duì)品質(zhì)要求極高，注重細(xì)節(jié)、關(guān)注服務(wù)。購(gòu)買特征：價(jià)格敏感度低，但對(duì)品質(zhì)要求極高，注重細(xì)節(jié)、關(guān)注服務(wù)。 購(gòu)買樓盤，只為了這個(gè)樓盤的品質(zhì)，因打動(dòng)而心動(dòng)。購(gòu)買樓盤，只為了這個(gè)樓盤的品質(zhì)，因打動(dòng)而心動(dòng)。 購(gòu)買的是一種身

48、份與階層的表征。購(gòu)買的是一種身份與階層的表征。2 2、豪德廣場(chǎng)、物流園內(nèi)的成功商人、豪德廣場(chǎng)、物流園內(nèi)的成功商人 對(duì)于高端項(xiàng)目而言，成功的私營(yíng)企業(yè)主永遠(yuǎn)都是最核心的客戶源之一。他們對(duì)于高端項(xiàng)目而言，成功的私營(yíng)企業(yè)主永遠(yuǎn)都是最核心的客戶源之一。他們從事的業(yè)務(wù)種類可能各異，或從事鋼材生意、或從事機(jī)械代理，但他們的共同點(diǎn)從事的業(yè)務(wù)種類可能各異，或從事鋼材生意、或從事機(jī)械代理，但他們的共同點(diǎn)是：都離不開(kāi)豪德、離不開(kāi)物流園這塊他們已經(jīng)耕耘了并正在收獲著的沃土。是：都離不開(kāi)豪德、離不開(kāi)物流園這塊他們已經(jīng)耕耘了并正在收獲著的沃土。購(gòu)買特征：具有商人特有的價(jià)格敏感性，不排斥高價(jià)高品質(zhì)，但一定要物有所值。購(gòu)買特

49、征：具有商人特有的價(jià)格敏感性，不排斥高價(jià)高品質(zhì)，但一定要物有所值。 由于工作背景，所以他們購(gòu)房時(shí)相對(duì)專業(yè)，因此更關(guān)注建筑材料等細(xì)節(jié)由于工作背景，所以他們購(gòu)房時(shí)相對(duì)專業(yè)，因此更關(guān)注建筑材料等細(xì)節(jié)。 購(gòu)房的動(dòng)機(jī)是希望距離工作地點(diǎn)近點(diǎn)兒，他們的需求比較迫切。購(gòu)房的動(dòng)機(jī)是希望距離工作地點(diǎn)近點(diǎn)兒，他們的需求比較迫切。 同時(shí)，非常關(guān)注產(chǎn)品的長(zhǎng)遠(yuǎn)投資價(jià)值。同時(shí)，非常關(guān)注產(chǎn)品的長(zhǎng)遠(yuǎn)投資價(jià)值。 他們是一個(gè)相對(duì)固定的小圈層，口碑相傳是他們的特點(diǎn)。他們是一個(gè)相對(duì)固定的小圈層，口碑相傳是他們的特點(diǎn)。 因此，打動(dòng)這個(gè)小圈子中具有話語(yǔ)權(quán)的人，將起到因此，打動(dòng)這個(gè)小圈子中具有話語(yǔ)權(quán)的人，將起到“羊群效應(yīng)羊群效應(yīng)”。二、目標(biāo)

50、客戶的購(gòu)買特征二、目標(biāo)客戶的購(gòu)買特征二、目標(biāo)客戶的購(gòu)買特征二、目標(biāo)客戶的購(gòu)買特征3 3、周邊大型集團(tuán)企事業(yè)單位的中高管理人員、周邊大型集團(tuán)企事業(yè)單位的中高管理人員 濰坊濰坊工業(yè)強(qiáng)市，?；?、巨力等西部著名企業(yè)單位。他們共同的特點(diǎn)是眼界工業(yè)強(qiáng)市，?；?、巨力等西部著名企業(yè)單位。他們共同的特點(diǎn)是眼界開(kāi)闊，見(jiàn)多識(shí)廣，他們對(duì)于好產(chǎn)品具有鑒別力。對(duì)于能匹配其社會(huì)地位的社區(qū)需開(kāi)闊，見(jiàn)多識(shí)廣，他們對(duì)于好產(chǎn)品具有鑒別力。對(duì)于能匹配其社會(huì)地位的社區(qū)需求比較迫切，但苦于西部市場(chǎng)沒(méi)有滿足他們的項(xiàng)目。求比較迫切，但苦于西部市場(chǎng)沒(méi)有滿足他們的項(xiàng)目。購(gòu)買特征：注重社區(qū)形象帶來(lái)的附加值，即對(duì)于身份的認(rèn)同感。購(gòu)買特征：注重社區(qū)形

51、象帶來(lái)的附加值，即對(duì)于身份的認(rèn)同感。 注重長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資價(jià)值。注重長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資價(jià)值。 對(duì)他們而言，形象地推廣固然重要，但產(chǎn)品基本素質(zhì)最為重要。對(duì)他們而言，形象地推廣固然重要，但產(chǎn)品基本素質(zhì)最為重要。 他們對(duì)于價(jià)格敏感度不是很高，但關(guān)注服務(wù)細(xì)節(jié)。他們對(duì)于價(jià)格敏感度不是很高，但關(guān)注服務(wù)細(xì)節(jié)。u成長(zhǎng)市場(chǎng)：成長(zhǎng)市場(chǎng)：1 1、附近地段、喬遷客源：、附近地段、喬遷客源： 價(jià)格敏感度高，可能會(huì)因?yàn)樯鐓^(qū)形象的吸引而購(gòu)買中小戶型。價(jià)格敏感度高，可能會(huì)因?yàn)樯鐓^(qū)形象的吸引而購(gòu)買中小戶型。2 2、中東部分流的高端客群、中東部分流的高端客群 本案產(chǎn)品的差異化價(jià)值，會(huì)吸引中東部的部分高端客群關(guān)注并購(gòu)買。本案產(chǎn)品的差異化價(jià)值，會(huì)

52、吸引中東部的部分高端客群關(guān)注并購(gòu)買。3 3、投資客：、投資客： 關(guān)注投資價(jià)值，因此關(guān)注價(jià)格、關(guān)注社區(qū)品質(zhì)。關(guān)注投資價(jià)值，因此關(guān)注價(jià)格、關(guān)注社區(qū)品質(zhì)。二、目標(biāo)客戶的購(gòu)買特征二、目標(biāo)客戶的購(gòu)買特征三、總結(jié)三、總結(jié)基于以上分析，可以看出本項(xiàng)目的幾類客戶具有以下共性：基于以上分析，可以看出本項(xiàng)目的幾類客戶具有以下共性： 1 1、關(guān)注項(xiàng)目形象、關(guān)注項(xiàng)目形象 2 2、關(guān)注項(xiàng)目品質(zhì)、關(guān)注項(xiàng)目品質(zhì) 3 3、關(guān)注服務(wù)、關(guān)注服務(wù)突破點(diǎn)：突破點(diǎn)：品質(zhì)為根，形象為冠，服務(wù)為干品質(zhì)為根，形象為冠，服務(wù)為干第三部分第三部分 項(xiàng)目透析項(xiàng)目透析本項(xiàng)目的基本面貌？本項(xiàng)目的基本面貌？swotswot分析及應(yīng)對(duì)措施分析及應(yīng)對(duì)措施我

53、們的賣點(diǎn)有哪些？核心賣點(diǎn)是什么？我們的賣點(diǎn)有哪些？核心賣點(diǎn)是什么？市場(chǎng)上可類比項(xiàng)目如何操作？效果如何？市場(chǎng)上可類比項(xiàng)目如何操作？效果如何？一、產(chǎn)品透析一、產(chǎn)品透析1 1、基本面貌、基本面貌一、產(chǎn)品透析一、產(chǎn)品透析1 1、基本面貌、基本面貌一、產(chǎn)品透析一、產(chǎn)品透析1 1、基本面貌、基本面貌一、產(chǎn)品透析一、產(chǎn)品透析戶型二居三居四居分類小二居大二居躍二居小三居中三居大三居小四居大四居面積百分比（）1012221384103套型面積（）95110120125140180185220面積百分比（）24%63%13%套數(shù)小計(jì)（套）63912081802 2、主力戶型構(gòu)成、主力戶型構(gòu)成附：一期主力戶型與濰坊

54、主要項(xiàng)目戶型對(duì)比附：一期主力戶型與濰坊主要項(xiàng)目戶型對(duì)比本案一期主力戶型本案一期主力戶型95/130/140、而、而115及及180220平米戶型屬濰坊稀缺產(chǎn)品，無(wú)需比較；平米戶型屬濰坊稀缺產(chǎn)品，無(wú)需比較；在濰坊，丹桂里與玫瑰園的戶型設(shè)計(jì)認(rèn)可度較高，在濰坊，丹桂里與玫瑰園的戶型設(shè)計(jì)認(rèn)可度較高，本案產(chǎn)品進(jìn)行對(duì)應(yīng)分析：本案產(chǎn)品進(jìn)行對(duì)應(yīng)分析：90-100平米是濰坊市場(chǎng)一個(gè)重要戶型：平米是濰坊市場(chǎng)一個(gè)重要戶型：本案戶型短進(jìn)深，采光好；格局緊湊，無(wú)浪費(fèi)，本案戶型短進(jìn)深，采光好；格局緊湊，無(wú)浪費(fèi)，雙臥客廳均南向雙臥客廳均南向缺點(diǎn)：近鄰電梯，非南北通透缺點(diǎn)：近鄰電梯，非南北通透丹桂里戶型南北通透，客廳、主臥開(kāi)

55、間大，舒適丹桂里戶型南北通透，客廳、主臥開(kāi)間大，舒適度優(yōu)于本案度優(yōu)于本案在戶型設(shè)計(jì)方面兩個(gè)戶型各有明顯優(yōu)勢(shì)，本案不在戶型設(shè)計(jì)方面兩個(gè)戶型各有明顯優(yōu)勢(shì)，本案不具備絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力具備絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力附：一期主力戶型與濰坊主要項(xiàng)目戶型對(duì)比附：一期主力戶型與濰坊主要項(xiàng)目戶型對(duì)比130平米戶型設(shè)計(jì)基本差別不大平米戶型設(shè)計(jì)基本差別不大本案本案130平米戶型，全明廚雙明衛(wèi)，動(dòng)靜分區(qū)平米戶型，全明廚雙明衛(wèi)，動(dòng)靜分區(qū)合理合理玫瑰園玫瑰園129平米戶型，客廳北向，在濰坊本地平米戶型，客廳北向，在濰坊本地也可接受，不為硬傷；客廳面寬優(yōu)于本案，只有也可接受，不為硬傷；客廳面寬優(yōu)于本案，只有一個(gè)衛(wèi)生間一個(gè)衛(wèi)生間兩戶型均有較大面積

56、飄窗兩戶型均有較大面積飄窗在在130平米戶型上，本案細(xì)節(jié)考慮較為周到，平米戶型上，本案細(xì)節(jié)考慮較為周到，結(jié)合實(shí)景景觀，具備一定競(jìng)爭(zhēng)力結(jié)合實(shí)景景觀，具備一定競(jìng)爭(zhēng)力附：一期主力戶型與濰坊主要項(xiàng)目戶型對(duì)比附：一期主力戶型與濰坊主要項(xiàng)目戶型對(duì)比140平米戶型中平米戶型中本案本案140平米設(shè)計(jì)均衡，細(xì)節(jié)處理較好，平米設(shè)計(jì)均衡，細(xì)節(jié)處理較好，舒適度高舒適度高玫瑰園玫瑰園142平米戶型，只有一個(gè)衛(wèi)生間，注重平米戶型，只有一個(gè)衛(wèi)生間，注重臥室面積，但客廳面積部分浪費(fèi)臥室面積，但客廳面積部分浪費(fèi)140平米戶型，本案的舒適度明顯優(yōu)于玫瑰園，市平米戶型，本案的舒適度明顯優(yōu)于玫瑰園，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)附：一期

57、戶型比較排列（以附：一期戶型比較排列（以- -分制，為最高）分制，為最高）b5/b6a5a2/a4b5/b6b5/b6b10b1/b2c2/c3僅從僅從0909年?duì)I銷角度年?duì)I銷角度出發(fā)依次排列為：出發(fā)依次排列為：4#4#：b5/b6b5/b65#5#：c2/c3c2/c34#4#：a5a51#1#：a2/a4a2/a44#4#：b1/b2b1/b22/3#2/3#：b5/b6b5/b61#1#：b10b10u先進(jìn)的規(guī)劃和居住理念先進(jìn)的規(guī)劃和居住理念完全人車分流、高品質(zhì)會(huì)所配套完全人車分流、高品質(zhì)會(huì)所配套u(yù)建筑形態(tài)建筑形態(tài)西區(qū)地標(biāo)建筑西區(qū)地標(biāo)建筑：近鄰城市主干線與未來(lái)規(guī)劃商業(yè)街交叉口，：近鄰城市

58、主干線與未來(lái)規(guī)劃商業(yè)街交叉口，2020棟棟高層高層art-decoart-deco風(fēng)格建筑圍合社區(qū)，簡(jiǎn)潔挺拔，風(fēng)格建筑圍合社區(qū)，簡(jiǎn)潔挺拔，貴氣天然的建筑細(xì)節(jié)貴氣天然的建筑細(xì)節(jié)（地標(biāo)的（地標(biāo)的條件：處于城市發(fā)展中心、與城市主干道相鄰、一定建筑高度及體量、產(chǎn)品條件：處于城市發(fā)展中心、與城市主干道相鄰、一定建筑高度及體量、產(chǎn)品規(guī)劃、品質(zhì)處于領(lǐng)先地位、高品質(zhì)物業(yè)、項(xiàng)目口碑等）規(guī)劃、品質(zhì)處于領(lǐng)先地位、高品質(zhì)物業(yè)、項(xiàng)目口碑等）u大面積的大面積的坡地湖景坡地湖景形成立體景觀，濰坊仍以硬裝上的綠化點(diǎn)綴為主形成立體景觀，濰坊仍以硬裝上的綠化點(diǎn)綴為主u疏林草地疏林草地大面積綠化、多種植物的使用，大面積綠化、多種植

59、物的使用，60%60%以上的以上的四季常青四季常青u合理的戶型結(jié)構(gòu)合理的戶型結(jié)構(gòu)140140平米三居的設(shè)計(jì)大同小異，通過(guò)平米三居的設(shè)計(jì)大同小異，通過(guò)局部?jī)?yōu)化局部?jī)?yōu)化，使得功能，使得功能分區(qū)明確、分區(qū)明確、 舒適度高；舒適度高；120120平米躍層兩居為平米躍層兩居為特色戶型特色戶型一、產(chǎn)品透析一、產(chǎn)品透析3 3、產(chǎn)品價(jià)值解析、產(chǎn)品價(jià)值解析二、項(xiàng)目二、項(xiàng)目swotswot分析分析（一）（一）strength（優(yōu)勢(shì)）（優(yōu)勢(shì)）u茂華前期品宣奠定的品牌形象力茂華前期品宣奠定的品牌形象力u突出的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)突出的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)理想住宅典范理想住宅典范=好建筑好建筑+好環(huán)境好環(huán)境 好建筑：具有貴氣感的新古典主義建筑

60、風(fēng)格，以及完美細(xì)節(jié)成全的好建筑好建筑：具有貴氣感的新古典主義建筑風(fēng)格，以及完美細(xì)節(jié)成全的好建筑 好環(huán)境：好環(huán)境：2.85萬(wàn)平米湖面萬(wàn)平米湖面/4萬(wàn)平米的中心湖景區(qū)萬(wàn)平米的中心湖景區(qū)/70%戶型看到湖景戶型看到湖景u領(lǐng)先于市場(chǎng)的營(yíng)銷手法領(lǐng)先于市場(chǎng)的營(yíng)銷手法實(shí)景營(yíng)銷所帶來(lái)的沖擊效果實(shí)景營(yíng)銷所帶來(lái)的沖擊效果u政策優(yōu)勢(shì)：西部物流、北部體育中心、南部大學(xué)城政策優(yōu)勢(shì)：西部物流、北部體育中心、南部大學(xué)城（二）（二）weakness（劣勢(shì)）（劣勢(shì)）u濰城西部固有形象，對(duì)于高端項(xiàng)目定位形成最大障礙濰城西部固有形象，對(duì)于高端項(xiàng)目定位形成最大障礙u目前市政配套匱乏，社區(qū)周邊缺乏成熟的生活配套設(shè)施目前市政配套匱乏，社