房地產(chǎn)快周轉(zhuǎn)開發(fā)模式教學(xué)文案

1、快周轉(zhuǎn)開發(fā)模式、定義快周轉(zhuǎn)指提高存貨周轉(zhuǎn)率，減少貨幣資金占用量，提升資金使用效率 其本質(zhì)是最大程度減少單位時(shí)間內(nèi)項(xiàng)目股東資金的占用， 或者說是使自有 資金在單位時(shí)間內(nèi)收益最大化。二、案例分析（一）快周轉(zhuǎn)案例分析1. 萬科萬科“ 5986 ”，即拿地 5 個(gè)月開工、 9 個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷售、第一次開盤去化率達(dá)到 80%、產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 60%為住宅產(chǎn)品。萬科的項(xiàng)目獲取后 3 天完成交底，交底 60 天后 匯報(bào)方案，方案匯報(bào)后 25 天落實(shí)修改意見確定實(shí)施方案，實(shí)施方案確定后 60 天出全套施 工圖， 項(xiàng)目獲取后 148 天（5 個(gè)月）出全套施工圖。（注：設(shè)計(jì)在方案確定后可視情況先 出土方開挖、樁基、報(bào)建文本

2、、總平圖，以滿足全套施工圖出圖前工程、報(bào)建先行啟動(dòng)） 全套施工圖出圖后 4 個(gè)月工程需達(dá)到預(yù)售形象，報(bào)建需取得預(yù)售證，項(xiàng)目群編排三級(jí)計(jì) 劃時(shí)要關(guān)注開挖、 樁基、總平及報(bào)建文本等前臵資料時(shí)間。 通過以上分析， 可以算出萬科從土地獲取至取得預(yù)售證，合計(jì)用時(shí) 9 個(gè)月。2. 泰禾集團(tuán)泰禾 90%的產(chǎn)品要做快周轉(zhuǎn)，最多7-8 個(gè)月就要開盤銷售。拿到一塊新地后，項(xiàng)目的所有工作不僅需要前臵，而且更要做好。拿 地之前的市場分析調(diào)研、產(chǎn)品定位必須非常專業(yè)，包括設(shè)計(jì)、推廣、開發(fā) 等方面必須已經(jīng)有一套比較完善、 熟練的程序，否則快周轉(zhuǎn)只是空談?！疤┖淘谀玫刂白鲎懔斯φn，拿到地的時(shí)候，設(shè)計(jì)基本上已經(jīng)完成了，所以才

3、能保證拿地后 7-8 個(gè)月開盤?！?. 海亮地產(chǎn)海亮地產(chǎn) 2012 年就旗臶鮮明提出快周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略，并要求全國各項(xiàng)目在 開發(fā)速度上達(dá)到當(dāng)?shù)仡I(lǐng)先水平，對(duì)比傳統(tǒng)開發(fā)拿地開盤 12 個(gè)月周期，海 亮要求在保證品質(zhì)前提下將周期壓縮至 6-8 個(gè)月。更有甚者，海亮部分項(xiàng) 目已經(jīng)做到 3 個(gè)月開盤，比如海亮阜陽公司御府項(xiàng)目就書寫了拿地到開盤 僅僅 87 天的神奇故事。從以下三個(gè)方面可窺一斑：（ 1 ）快周轉(zhuǎn)本質(zhì)：資金的快周轉(zhuǎn)在海亮看來，快周轉(zhuǎn)的本質(zhì)就在于資金的快周轉(zhuǎn)，核心是如何最大程 度減少單位時(shí)間內(nèi)項(xiàng)目股東資金的占用， 或者說是使自有資金在單位時(shí)間內(nèi)收益最大化。 懂得快周轉(zhuǎn)核心本質(zhì)后，海亮在項(xiàng)目土地選擇上就

4、能“有，海亮拿地則是的放矢”，而不像其他快周轉(zhuǎn)企業(yè)墨守成規(guī)的“只拿規(guī)模較小的地塊” 資金周轉(zhuǎn)核心角度出發(fā)，認(rèn)為即使地塊較大，但只要能分期付款，單位時(shí)間內(nèi)較少占用股東資金，海亮依舊可以拿規(guī)模較大的地塊。再比如，如 果規(guī)模土地所在板塊屬于成長型區(qū)域，未來土地價(jià)格的漲幅會(huì)高于財(cái)務(wù)利息，那么該 地塊也是可以去拿的。所以，快周轉(zhuǎn)關(guān)鍵在于讀懂本質(zhì)。（ 2 ）快周轉(zhuǎn)指標(biāo)：三大運(yùn)營指標(biāo)海亮認(rèn)為評(píng)判一個(gè)項(xiàng)目是否做到快周轉(zhuǎn)，關(guān)鍵要看三個(gè)指標(biāo)。一是整 體的現(xiàn)金流回正時(shí)間，即整個(gè)項(xiàng)目的投資回收期；二是拿地到動(dòng)工、預(yù)售的時(shí)間，這一點(diǎn)上，海亮目前要求住宅項(xiàng)目拿地到動(dòng)工4 個(gè)月，拿地到預(yù)售要在 6-8 個(gè)月以內(nèi)；三是銷售去

5、化速度，海亮要求項(xiàng)目開盤后30天內(nèi)去化率不低于 60%，90 天內(nèi)去化率不低于80%，項(xiàng)目入住去化率不低于98%。3）快周轉(zhuǎn)特色：工作前臵，以預(yù)售為界，前段快周轉(zhuǎn)、后段高品海亮快周轉(zhuǎn)的速度快得驚人， 但海亮如何快而不亂？海亮快周轉(zhuǎn)并非僅僅追求項(xiàng) 目開發(fā)從拿地到交房整體的“快” ，而是以預(yù)售為界，前段求快，側(cè)重快周轉(zhuǎn)，后段求 高品質(zhì)，以質(zhì)量為先。執(zhí)行上，海亮在快周轉(zhuǎn)與高品質(zhì)平衡上采取“分段聚焦、分時(shí)聚焦”的策略：即快周轉(zhuǎn)模式主要聚焦項(xiàng)目開發(fā)前半段（從拿地到預(yù)售階段） ，這個(gè)階段屬于股 東自有資金占用的階段， 大量的財(cái)務(wù)利息要求海亮必須加快開發(fā)速度；而開盤到交房階段 的主體建設(shè)和客戶服務(wù)，這個(gè)階段

6、海亮則 更注重項(xiàng)目高品質(zhì)打造。為了落實(shí)關(guān)聯(lián)的高品質(zhì)戰(zhàn)略，海亮針對(duì)性推行了質(zhì)量第三方檢查，工程驗(yàn)房、客戶滿意度調(diào)查等質(zhì)量舉措，并將業(yè)主最為關(guān)注的質(zhì)量敏感點(diǎn)（如 漏水、空洞等）進(jìn)行重點(diǎn)把控，現(xiàn)場工程師每天進(jìn)行23輪質(zhì)量巡檢、拍照。需要注意的是，即便是在拿地到預(yù)售階段的快周轉(zhuǎn)，海亮也是通過將定位、設(shè)計(jì)、招采等工作前臵來實(shí)現(xiàn)的快速開發(fā)，而非冒質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)一味壓縮工期。4. 融創(chuàng)中國在拿地、開工、開盤環(huán)節(jié)上，融創(chuàng)中國實(shí)施“快”字訣，節(jié)節(jié)加快，爭取預(yù)售款提前回籠。孫宏斌創(chuàng)造的“并聯(lián)操作，四線對(duì)表” ，即在拿地后，研發(fā)、開發(fā)、銷售、工程四個(gè)部門快速并行聯(lián)動(dòng)，以最快的速度完成銷售，被業(yè)界同行視為預(yù)售款快速回籠的不

7、二法門。融創(chuàng)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)控制嚴(yán)格，一個(gè)項(xiàng)目在獲取階段即全面展開工作，拿地后 7 天內(nèi)確定定位和規(guī)劃方案， 30 天內(nèi)召開啟動(dòng)會(huì)， 從集團(tuán)到區(qū)域公司高管組 成評(píng)審團(tuán)， 對(duì)產(chǎn)品和品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、 目標(biāo)成本、節(jié)奏安排及利潤、現(xiàn)金流、 IRR 等指標(biāo)進(jìn)行明 確。5. 萬達(dá)集團(tuán)萬達(dá)長白山國際度假區(qū)， 120 萬平方米的建筑面積，包括九個(gè)酒店、亞洲最大的滑雪 場，三個(gè)高爾夫球場、旅游小鎮(zhèn)等， 26 個(gè)月就建成開業(yè)，創(chuàng)造了神話。萬達(dá)青島東方影都 原定 2013 年 7 月開工，當(dāng)年完成 30 億銷 售。但由于土地等方面原因，項(xiàng)目拿到預(yù)售證開盤時(shí)距離年底只有 16 天時(shí)間，短短 16 天 內(nèi)，超額完成任務(wù) ? ?

8、萬達(dá)項(xiàng)目開發(fā)速度屢屢創(chuàng)造記錄，與以下兩點(diǎn)分不開：執(zhí)行力與獨(dú)特的商業(yè)模式。萬達(dá)執(zhí)行力強(qiáng)， 一是說到做到。 萬達(dá)所有項(xiàng)目， 包括萬達(dá)廣場、 酒店、百貨、影城 等，在開工時(shí)就確定開業(yè)時(shí)間。二是算到拿到。萬達(dá)從事不動(dòng)產(chǎn) 15 年來開發(fā)超過一百個(gè)項(xiàng)目，不管是萬達(dá)廣場還是酒店，全部做到成本低于預(yù)算目標(biāo)、 凈利潤高于預(yù)算目標(biāo)。 此外萬達(dá)內(nèi)部形成了執(zhí)行力文化，建立執(zhí)行管理模式，總部集權(quán)， 垂直扁平，強(qiáng)化監(jiān)督，建立了一支強(qiáng)大的審計(jì)隊(duì)伍，最終靠科技保障執(zhí)行。“創(chuàng)新商業(yè)模式，讓你的模式具有唯一性、獨(dú)特性、不可復(fù)制性，讓別人來請(qǐng) 你”。萬達(dá)如何使自己的計(jì)劃得到政府認(rèn)可，可以按期或提前完成？很多年前，萬達(dá) 就開始搞萬達(dá)

9、廣場，一代、兩代，到第三代成為城市綜合體，產(chǎn)生很大影響力。很多政府為打造任期內(nèi)的形象工程，要排隊(duì)到 萬達(dá)集團(tuán)爭取項(xiàng)目，項(xiàng)目落地后，報(bào)批報(bào)建等工作，政府部門一路綠燈， 相關(guān)外部影響因素就會(huì)降到最低。另外，萬達(dá)拿到的土地完全是凈地。6. 華夏幸?；鶚I(yè)華夏幸?；鶚I(yè)公司，采取“工業(yè)園+住宅配套”的開發(fā)模式，致力于成為全球產(chǎn)業(yè)新城的引領(lǐng)者，確立以產(chǎn)業(yè)新城為核心產(chǎn)品的業(yè)務(wù)模式。以 “經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)和諧、人民幸?！钡漠a(chǎn)業(yè)新城為核心產(chǎn)品，在“以人為 本、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)”的理念之下， 創(chuàng)新升級(jí) “政府主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作、合作共贏” 的市場化運(yùn)作模式，通過環(huán)境創(chuàng)新、平臺(tái)創(chuàng)新、金融創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新等手 段，構(gòu)建生態(tài)綠色的城市底

10、板，鑄就創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的發(fā)展內(nèi)核，打造產(chǎn)業(yè)集群 集聚的抓手，建設(shè)以人為本的幸福城市載體。在探索并實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)新城的經(jīng) 濟(jì)發(fā)展、城市發(fā)展和民生保障的同時(shí)，有效提升區(qū)域發(fā)展的綜合價(jià)值。7. 世茂集團(tuán) 世茂集團(tuán)從高端大戶型住宅、強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品高利潤轉(zhuǎn)向剛需、剛改，放低 利潤，強(qiáng)調(diào)周轉(zhuǎn)率和規(guī)模的快速增長。產(chǎn)品研發(fā)中心專門研發(fā)了“快速周 轉(zhuǎn)系列”產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，在 2011 年底對(duì) 40 多個(gè)項(xiàng)目中的 30 多個(gè)項(xiàng)目調(diào)整和 修改了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，把單一大戶型產(chǎn)品調(diào)整為大中小戶型產(chǎn)品并存。8. 恒大地產(chǎn) 恒大通過強(qiáng)有力、專業(yè)化的執(zhí)行團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速開發(fā)。為實(shí)現(xiàn)投 資周期最短的目標(biāo)，集團(tuán)所有項(xiàng)目在土地獲取后后6 個(gè)月內(nèi)推出預(yù)售計(jì)劃，

11、標(biāo)準(zhǔn)化營銷程序確保在收購?fù)恋睾?6-8 個(gè)月內(nèi)開始項(xiàng)目預(yù)售。 恒大依靠集 團(tuán)化緊密型管理模式，確保在拿地后快速完成規(guī)劃設(shè)計(jì)、政府報(bào)建、施工組織、原材料供應(yīng)等各項(xiàng)工作，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速開工建設(shè)；依靠標(biāo)準(zhǔn)化的規(guī)劃設(shè)計(jì)， 迅速完成項(xiàng)目的定位和方案擬定及實(shí)施；通過全國統(tǒng)一招投標(biāo)整合資源，迅速組織新 項(xiàng)目施工，確保工程進(jìn)度及質(zhì)量；通過實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化的工程管理、質(zhì)量控制體系，保證工程質(zhì)量； 并通過實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化的開盤模式，實(shí)現(xiàn)快 速銷售的目標(biāo)。恒大地產(chǎn)采取由精品戰(zhàn)略、快決策標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)品線組成的產(chǎn)品戰(zhàn)略。精品戰(zhàn)略：精品標(biāo)準(zhǔn) +環(huán)節(jié)精品 +精裝修。制定“精品工程標(biāo)準(zhǔn)” 6000 余條，達(dá)不 到精品標(biāo)準(zhǔn)的房屋絕不交付使

12、用，將精品標(biāo)準(zhǔn)貫穿于設(shè)計(jì)、施 工、監(jiān)理、驗(yàn)收等整個(gè)流程；采用過程化控制的“質(zhì)量錘”制度，由專人 嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)；標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)人，過程控制人，從產(chǎn)品鏈各個(gè)環(huán)節(jié)保證項(xiàng)目品質(zhì)；與國內(nèi)外 300 多家相關(guān)行業(yè)龍頭企業(yè)建立合作聯(lián)盟，滿屋名牌， 9A 精裝，針對(duì)不同級(jí)別產(chǎn)品有明確的裝 修標(biāo)準(zhǔn)，集團(tuán)統(tǒng)一采購配送原材料，從源頭 保證精裝品質(zhì)快決策標(biāo)準(zhǔn)化：決策快、開發(fā)快、復(fù)制快。 產(chǎn)品高度標(biāo)準(zhǔn)“恒大能做到昆明和沈 陽的同一類型項(xiàng)目， 路燈的型號(hào)、大門、門把手都是一樣的”標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品復(fù)制快，節(jié)省設(shè) 計(jì)費(fèi)，決策快，開發(fā)快，但本地化程度低。產(chǎn)品線清晰： 產(chǎn)品線 +產(chǎn)品組合 +產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。 按照產(chǎn)品定位劃分 5 大經(jīng)典產(chǎn)品系列， 產(chǎn)品組合： 150 多種標(biāo)準(zhǔn)戶型， 按照不同項(xiàng)目需要進(jìn)行組合，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：傳統(tǒng)中端及中高 端產(chǎn)品：高端產(chǎn)品：旅游度假產(chǎn)品 =7:1:2 。9. 龍湖地產(chǎn)龍湖地產(chǎn)構(gòu)建產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)體系，模塊標(biāo)準(zhǔn)化為基礎(chǔ)，通過組合和PBS，組成產(chǎn)品。模塊標(biāo)準(zhǔn)