中國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程回顧.

1、一、中國地產(chǎn)發(fā)展 3030 年回顧從1971978 8年的土地相關(guān)法規(guī)的 調(diào)整算起，中國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)伴隨 著改革開放經(jīng)歷了 3030 年的風(fēng)雨歷程, 但是，即便如此，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場 仍不是一個完全競爭的市場，而是一 個以政策為主導(dǎo)的政府市場。20032003 年以來，隨著中國與世 界經(jīng)濟的聯(lián)系越來越緊密，國內(nèi)房地 產(chǎn)市場的發(fā)展也逐漸處在一個更為廣 闊的政治、經(jīng)濟、人文環(huán)境之中，中央與各地政府、企業(yè)與金融機構(gòu)，以 及各級市場在不斷博弈中發(fā)展和成 熟。1 1、房地產(chǎn)發(fā)展的四個階段1978197819911991 年的理論突破與起步階段土地法、規(guī)劃法的制定與實 施，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了法律依 據(jù)

2、；深圳（羅湖區(qū)）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng) 驗的示范作用，開始逐漸向全國推 廣。1991199119951995 年非理性炒作與調(diào)整階段以鄧小平南巡為標志，中國南 方掀起了房地產(chǎn)開發(fā)的高潮， 其中炒 作最為嚴重的包括海南、大亞灣、北 海等地，而隨后急速的“硬著陸”，使這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場隨后經(jīng)歷了 一個漫長的低迷期。19951995 -2003-2003 年相對穩(wěn)定的協(xié)調(diào)發(fā)展階段整體說來，這一階段是中國房 地產(chǎn)市場發(fā)展得最好得一個時期，整 體表現(xiàn)穩(wěn)健，市場價格與銷售量平穩(wěn) 增長， 各地市場全面穩(wěn)步地成長， 中 國得房地產(chǎn)業(yè)進入一個穩(wěn)步上升的通19951995 年，在經(jīng)歷了之前的炒 作與調(diào)控之后， 國內(nèi)的房地

3、產(chǎn)市場處 在一個萎縮的狀態(tài)。隨著中國的福利分房制度改革的深入， 政府需要全面 啟動商品房市場以完成分房制度的轉(zhuǎn) 化。 處在改革前沿的深圳市，隨即推 出一系列的措施，以刺激房地產(chǎn)行業(yè) 的發(fā)展， 其中最為主要的就是藍印戶口制度，之后這一政策在上海、大連 等地得到推廣。20002000 年初， 中國的福利分房制 度終止，貨幣化分房方案全面啟動，住房制度改革繼續(xù)深化并穩(wěn)步發(fā)展，這同時也直接刺激了商品房市場的發(fā) 展。2003200320072007 年，調(diào)控、反調(diào)控與總體反思階段20032003 年中后期，國內(nèi)部分地 區(qū)的房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)過熱的現(xiàn) 象， 政府為了穩(wěn)定市場發(fā)展， 開始進 行全面的宏觀調(diào)控

4、， 而 2005200520062006 年 則是政策出臺最為密集的階段。在這一時期，政府先后出臺了 1010 多項政策措施，從土地、信貸、經(jīng) 濟適用房、房價、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以及外 資管理等多方面，來全面反思國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。由于中央與地方政 府之間存在較大的利益沖突，因此， 當諸多的政策落到實處之后，常常不 是被夸大，就是被縮小。2006200620072007 年，熱錢、炒作、人民幣升值等因素的影響下，國 內(nèi)房價開始出現(xiàn)爆發(fā)式的增長，政府 隨即開始不斷緊縮信貸，以期為 “高 熱”的樓市降溫。20072007 年20102010 年，房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整的階段20072007 年第四季度開始，

5、信貸 緊縮政策的影響逐漸顯露，不斷升溫 的房價開始快速回落，伴隨這一回落 的還有商品房的成交量。20082008 年，國際經(jīng)濟環(huán)境的全 面衰退跡象逐漸明顯，國內(nèi)經(jīng)濟也受 到較大的影響，在持續(xù)緊縮的信貸政 策下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展減速明顯，行 業(yè)內(nèi)調(diào)整的深度與廣度加大，資源整 合的力度加強，整個行業(yè)伴隨經(jīng)濟調(diào)整進入新一輪的全面調(diào)整期。從近期的經(jīng)濟與行業(yè)發(fā)展情況 看，這一調(diào)整的過程還將持續(xù)一段時 間，最快會在 20092009 年下半年開始出現(xiàn) 復(fù)蘇的跡象，而要全面的回暖，可能 需要到 20102010 年及更遠的未來。2 2、中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特點從 2002000 0 年全面終止福利分房 制度到今

6、天，中國商品房市場的全面 啟動和發(fā)展的時限并不長，期間也沒 有經(jīng)歷過一次完整的調(diào)整周期，同 時，中國的政治、經(jīng)濟體制結(jié)構(gòu)，使得房地產(chǎn)行業(yè)的運行存在一些區(qū)別于 成熟市場的特點。20062006 年以來的全面調(diào)控，正 在逐漸改變房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的種種 弊端，修正其發(fā)展的軌道，市場向著 規(guī)范化發(fā)展的道路前進?，F(xiàn)階段國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展和 運行的主要特點和變化：房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu)單一整體來看，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的 資金大多來自銀行及其他金融機構(gòu)的貸款和借款，企業(yè)自有資金比例較 低，行業(yè)對資金市場的變化敏感。隨著信貸政策的改變，國內(nèi)房 企的資金來源結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，自 有資金和自籌資金的比例快速升高， 大型房

7、企的抗金融風(fēng)險能力正在增 強。圈地的可能性依然存在由于地方政府仍需要通過土地 出讓獲取的收入進行城市基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)，因此，即使中央不斷收緊和規(guī)范土地出讓市場，各地仍舊在可變通的 范圍內(nèi)對土地市場進行政策傾斜，也 就是說，仍舊存在“圈地”的可能， 只是由于國內(nèi)開發(fā)商資金鏈存在較大 困難，現(xiàn)階段進行“圈地”的大多為 外資、海外資本支持的合資企業(yè)，以 及資本金充裕的國有大型地產(chǎn)集團住宅供應(yīng)不足，結(jié)構(gòu)不盡合理宏觀調(diào)控在給房地產(chǎn)行業(yè)降溫 的同時，也帶來了住宅供應(yīng)量的持續(xù) 減少，同時，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不盡合理，使得針對普通居住群體的產(chǎn)品供給更 是不足，未來幾年這一供需矛盾仍舊 較為突出。住房保障制度尚不健全國內(nèi)

8、的住房保障制度尚處在建 設(shè)的初期，其受惠面較窄，且門檻較 高，可操作性一般。隨著國內(nèi)各地逐 漸加大對各類政策保障性住房的建設(shè) 力度，之前的情況將有所改觀，未來 的受惠群體較逐漸向中等收入人群過 度，而隨著經(jīng)驗的積累，其操作性逐 漸得到改善。房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多、負債率 較高到 20072007 年底，全國有各級房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約 5 5 萬家，行業(yè)集中度 較低，而平均的負債率則高達 80%80%隨著國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的深 入，未來將可能有超過三分之二的企 業(yè)會退出房地產(chǎn)市場，而行業(yè)的資源 將央企集團、外資地產(chǎn)集團和各地國 資房地產(chǎn)企業(yè)集中，行業(yè)的集中度將大幅提高，TOP100TOP100 的房企

9、市場占有率 將可能超過 50%50%另一方面，房企融資結(jié)構(gòu)的調(diào) 整將有效降低企業(yè)的負債率，雖然短 期內(nèi)房企從資本市場融資和再融資的 能力明顯減弱，但長期來看，房地產(chǎn) 對于資本的吸引力仍舊很大，而行業(yè) 龍頭和上市公司的盈利能力與市場占 有率，更將成為各類資金追逐的對 象。房地產(chǎn)交易體系不夠完善在房地產(chǎn)交易體系中，一二級 市場交易以及房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu) 等，存在較多的不規(guī)范行為，同時交 易誠信的缺失，也成為房地產(chǎn)服務(wù)業(yè) 發(fā)展急待突破的瓶頸。隨著政府調(diào)控的深入，房地產(chǎn) 市場行為將逐漸趨于規(guī)范，之前存在 的問題將逐步得到解決。現(xiàn)階段房地 產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整、行業(yè)的整合，將有可 能加速這一市場規(guī)范化發(fā)展的進程

10、。拆遷安置環(huán)節(jié)存在諸多問題國內(nèi)很多城市面臨大面積的舊 城改造，而拆遷中存在的問題使得這 一進程中糾紛不斷，城市發(fā)展受到一 定的限制。隨著國內(nèi)拆遷安置領(lǐng)域政策的 相繼出臺，之前存在的問題和其他可 能出現(xiàn)的問題將逐步得到解決，但這 將可能需要經(jīng)歷一個漫長的過程。二、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控回顧房地產(chǎn)業(yè)關(guān)乎國計民生，是國 家的支柱產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)之一，其公共的屬性決定了政府必須發(fā)揮干預(yù)、管理和 調(diào)控的職能來進行調(diào)控，以保證行業(yè) 運行在正確的軌道之上，否則將對國 民經(jīng)濟、金融體系，以及普通百姓的 生活產(chǎn)生極大的影響。19981998 年，隨著住房分配貨幣 化政策的出臺，中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 正式拉開大幕，而伴隨著行業(yè)發(fā)展

11、 的，則是一個持續(xù)了 1010 年的宏觀調(diào)控 歷程。（暫缺）圖：宏觀經(jīng)濟與宏觀調(diào)控對房價走勢的影響總體說來，中國的房地產(chǎn)宏觀 調(diào)控可以分為立法與刺激行業(yè)發(fā)展， 以及規(guī)范和調(diào)整行業(yè)運行這兩大階 段?！?998199820032003 年規(guī)范發(fā)展期】政府通過法律法規(guī)、行政等方 式，從法律依據(jù)等方面，促進和刺激 國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，并根據(jù)行業(yè)發(fā)展的需要，出臺配套的措施，以規(guī) 范土地交易、商品房交易、三級市場 交易等行為，整體上給與行業(yè)以各類 的支持。這一時期出臺政策中較為重要 的有：19981998 年 7 7 月 3 3 日，國發(fā)(199823(199823 號國務(wù)院關(guān)于進一步深化 城鎮(zhèn)住房制度

12、改革加快住房建設(shè)的通 知；20002000 年，國家計委、建設(shè)部 聯(lián)合發(fā)出的關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收 費的通知；房產(chǎn)測量規(guī)范；20012001 年，建設(shè)部、國家工商 行政管理局的新版商品房買賣合同 示范文本；財政部、國家稅務(wù)總局 關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的 通知；財政部、國家稅務(wù)總局關(guān) 于對消化空置商品房有關(guān)稅費政策的 通知；20022002 年 5 5 月 9 9 日，中華人民 共和國國土資源部簽發(fā) 1111 號文件招 標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī) 定?！?003200320072007 年的強化調(diào)控期】隨著各地房地產(chǎn)業(yè)過熱現(xiàn)象逐 漸明顯，從 20032003 年起，中國逐漸加大 了對房地

13、產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，而之后的 2004200420062006 年，則被業(yè)界成為房地產(chǎn) 行業(yè)的政策年，其出臺政策之多、涉及范圍之廣，都是其他行業(yè)所無法比 擬的。最初的調(diào)控從房地產(chǎn)業(yè)的源頭 開始，即規(guī)范和整治土地市場，這與 當時的“開發(fā)區(qū)圈地?zé)帷泵芮邢嚓P(guān)。（20032003 年）20032003 年 7 7 月，國務(wù)院辦公廳 先后發(fā)出關(guān)于暫停審批各類開發(fā)區(qū) 的緊急通知、關(guān)于清理整頓各類 開發(fā)區(qū)加強建設(shè)用地管理的通知。1111 月 3 3 日，國務(wù)院又發(fā)出關(guān)于加大工作力度，進一步治理整 頓土地市場秩序的緊急通知，提出 要通過治理整頓，使違規(guī)設(shè)立的各類 開發(fā)區(qū)得到清理和規(guī)范，亂占濫用耕 地和非法轉(zhuǎn)讓土地

14、的行為得到依法查 處，經(jīng)營性用地招標拍賣掛牌出讓制 度得到全面推行和落實，土地市場秩 序和土地執(zhí)法環(huán)境得到明顯改善。（20042004 年）20042004 年 3 3 月 3131 日，國土資源 部 7 71 1號令，關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土 地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法 監(jiān)察工作的通知；這也就是“ 8.318.31 大限”的由來。5 5 月 1313 日，建設(shè)部、國家發(fā) 改委、國土資源部、中國人民銀行聯(lián) 合頒布的經(jīng)濟適用住房管理辦法 正式施行。7 7 月底， 國家發(fā)改委、 建設(shè)部 下發(fā) 物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定的通知，提出物業(yè)服務(wù)收費實行明碼 標價，規(guī)定自 20042004 年 1010

15、月 1 1 日起施 行。9 9 月 2 2 日，中國銀監(jiān)會公布了 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險指引， 規(guī)定建筑商不得為開發(fā)商墊資建樓， 開發(fā)商開發(fā)項目自有資金不低于項目 總投資的35%35%購房者的月供房款不 得超過收入的 50%50%這是繼 20032003 年央 行12121 1文件后金融監(jiān)管部門發(fā)出的又 一次加強房地產(chǎn)貸款監(jiān)管的重要信 號。1010 月 2929 日，中國人民銀行決 定，從20042004 年 1010 月 2929 日起上調(diào)金融 機構(gòu)存貸款基準利率，并放寬人民幣 貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款 利率下浮。這是九年來的首次加息。（2005 年）2005年3月17日，央行調(diào)整房

16、貸利率，二次加息。3月26日國務(wù)院向各個省市、自治區(qū)印發(fā)了國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知，共有八條內(nèi)容，簡稱國八條”（即舊國八條）。政策內(nèi)容：1、高度重視穩(wěn)定住房價格；2、切實負起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任：房價提高到政治高度，建立政府負責(zé)制，省政府負總責(zé)，對住房價格上漲過快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任；3、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；4、嚴格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；5、正確引導(dǎo)居民合理消費需求；6、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行；7、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施；8認真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。4月27日，國

17、務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，在分析當前房地產(chǎn)市場形勢后，出臺了進一步加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的八點意見（即新國八條）：1、強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)；2、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴格土地管理;3、加強對普通商品住房和經(jīng)濟適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)；4、完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；5、運用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度；6、加強金融監(jiān)管；7、切實整頓和規(guī)范市場秩序；8、加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。5月17日30日，關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知。該通知要求2005年6月1日后，個人將購買不足2

18、年的住房對外銷售的，應(yīng)全額征收營業(yè)稅。（2006 年）2006年5月17日，國六條”（即關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見）出臺。1、切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。2、進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。3、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。4、進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。5、加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解 決低收入家庭的住房困難。6、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導(dǎo)向。5 月 29 日國務(wù)院辦公廳出臺關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住

19、房價格的意見（國辦發(fā)200637 號），即 9部委 十五條”，對 國六條”進一步細化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提岀雙 70% （90/70）的標準。此政策旨在通過對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，進一步穩(wěn)定住房價格。7 月 11 日，建設(shè)部等 5 部委下發(fā)關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見（建住房2006171 號），被稱為外資限炒令”，旨在加強對外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、境外機構(gòu)和個人購房的管理。稅收方面5 月 31 日國稅總局下發(fā)關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)200674 號），對國六條”中二手房營業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問題予以明確。 20

20、06 年 6 月 1 日后，個人將購買不足 5 年的住房進行銷售的全額征收營業(yè)稅，各級地方稅務(wù)部門要嚴格執(zhí)行調(diào)整后的個人住房營業(yè)稅稅收政策。7 月 26 日，國稅總局發(fā)布關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006108 號），從 8 月 1 日起，各地稅局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強制性征收二手房轉(zhuǎn)讓20%的個人所得稅。9 月 14 日， 國家稅務(wù)總局頒發(fā)關(guān)于加強房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知 （國 稅發(fā)2006144號），加強無償贈與行為、受贈房屋銷售、贈與行為后續(xù)管理的稅收征管。（2007 年）2007年6月初，商務(wù)部、國家外匯管理局發(fā)出關(guān)于進一步加強、規(guī)范外

21、商直接投資房地產(chǎn) 業(yè)審批和監(jiān)管的通知，通知要求各地商務(wù)主管部門嚴格控制外商投資高檔房地產(chǎn)；并嚴格控 制以返程投資方式并購或投資境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)。8月13日，國務(wù)院發(fā)出關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（國發(fā)200724號。文件明確表示，把解決城市低收入家庭住房困難作為住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府 公共服務(wù)的一項重要職責(zé)。同時，24號文”對各地建立健全城市廉租住房制度，提出具體時間表，并且明確了政府財政的支持力度，下半年各城市實施細則將陸續(xù)出臺。9月27日，中國人民銀行下發(fā)了關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知，通知對開發(fā)貸 款、土地儲備貸款、住宅及商業(yè)用房購房貸款等都做了限制性規(guī)定，其中

22、明確規(guī)定第二套”住房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平會隨套數(shù)增加而大幅度提高。10月8日，國土資源部下發(fā)關(guān)于進一步加強土地供應(yīng)調(diào)控的通知，通知明確提出，各地要合理控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，縮短土地開發(fā)周期，每宗地的開發(fā)建設(shè)時間原則上不得超過3年，同時還明確要優(yōu)先安排用于解決城市低收入家庭住房困難的住房用地，廉租住房、經(jīng)濟適 用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地，其年度供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的70%。與此同時，2004年2007年央行的持續(xù)加息對房地產(chǎn)行業(yè)的影響也是非常明顯的。表:2004200

23、7年間央行的加息歷程調(diào)整時調(diào)整內(nèi)容20072007 一年期存款基準利率上調(diào)年12月 0.270.27 個百分點，由 3.87%3.87%提2020 日 高到 4.14%4.14%;一年期貸款基準利率上調(diào)0.180.18 個百分點，由 7.29%7.29%提 咼至 U U7.47%7.47%一年期存款基準利率上調(diào)0.270.27 個百分點，由 3.60%3.60%提高至 U U 3.87%3.87%;一年期貸款基準利率上調(diào)0.270.27 個百分點，由 7.02%7.02%提高至 U U 7.29%7.29%;個人住房公積金貸款利率相20072007年 9 9 月1515 日應(yīng)上調(diào) 0.180.

24、18 個百分點一年期存款基準利率上調(diào)0.270.27 個百分點，由 3.33%3.33%提 高至 U U3.60%3.60%;一年期貸款基準利率上調(diào)0.180.18 個百分點，由 6.84%6.84%提高到 7.02%7.02%;個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào) 0.090.09 個百分點一年期存款基準利率上調(diào)20072007年 8 8 月2222 日20072007年 7 7 月0.270.27 個百分點，由 3.06%3.06%提 高至 U U3.33%3.33%;一年期貸款基準利率上調(diào)0.270.27 個百分點，由 6.57%6.57%提高到 6.84%6.84%;個人住房公積金貸款利率相

25、應(yīng)上調(diào) 0.090.09 個百分點一年期存款基準利率上調(diào)0.270.27 個百分點，由 2.79%2.79%提2020 日20072007年 5 5 月1919 日高至 U U 3.06%3.06%；一年期貸款基準利率上調(diào)0.180.18 個百分點，由 6.39%6.39%提 咼至 U U6.57%6.57%;個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào) 0.090.09 個百分點一年期存款基準利率上調(diào)0.270.27 個百分點，由 2.52%2.52%提高到 2.79%2.79%； 一年期貸款基準利率上調(diào)0.270.27 個百分點，由 6.12%6.12%提 高至 U U6.39%6.39%2007200

26、7年 3 3 月1818 日20062006 一年期存款基準利率上調(diào)年8月 0.270.27 個百分點，由 2.25%2.25%上 1919 日調(diào)至 2.52%2.52%;一年期貸款基準利率上調(diào)0.270.27 個百分點，由 5.85%5.85%上調(diào)至 6.12%6.12%2006一年期貸款利率上調(diào) 0.270.27 個 年04月百分點，由 5.58%5.58%上調(diào)到28日 5.85%5.85%20042004 一年期存款基準利率上調(diào)年10月 0.270.27 個百分點，由 1.98%1.98%提心展示2929 日 高到 2.25%2.25%;一年期貸款基準利率上調(diào)0.270.27 個百分點，

27、由 5.31%5.31%提 咼至 U U5.5.58%58%1988 -1993 疤痕記憶1990 年，國務(wù)院頒布中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例的55 號令，標志著中國房地產(chǎn)業(yè)的肇始，但很快地，第一次 房地產(chǎn)泡沫在深圳、海南、北海等地岀現(xiàn)。政府開始第一輪緊縮性宏觀 調(diào)控，房地產(chǎn)泡沫破裂，造成了大量的爛尾樓和銀行呆壞賬。1993 -1997 負增長緊縮性的調(diào)控政策落實，經(jīng)濟過熱勢頭放緩，處在通貨緊縮通道中，亞洲 機爆發(fā)，日本、香港等地房地產(chǎn)泡沫破裂。1998 里程碑5 月 9 日，中國人民銀行出臺個人住房貸款管理辦法，倡導(dǎo)貸款買房。7 月 3 日，國務(wù)院正式宣布停止住房收入分配，

28、逐步實行住房分配貨幣化。同時, 濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系被確定為基本方向。10 月 29 日，以回龍觀、天通苑、建東苑等為代表的19 個首批經(jīng)濟適用房項目在北京房地產(chǎn)交易中金融（行情，資訊，評論）危建立和完善以經(jīng)央行頒布個人住房貸款管理辦法，并特意安排1000 億元的貸款指導(dǎo)性計劃國家計委、建設(shè)部 10 月聯(lián)合發(fā)岀關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知，對收費標準作了明確規(guī)定。評述：海南房地產(chǎn)泡沫破裂后，延續(xù)5 年的房地產(chǎn)頹勢就此得以扭轉(zhuǎn)。當年 全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3623 億元，比上年增加 13.79%，改變了上一年房地產(chǎn)開發(fā)投資負增長態(tài)勢。政策背景是，通貨緊縮的經(jīng)濟局 勢使得政府決定

29、催熱房地產(chǎn)拉動內(nèi)需，這一影響深遠的決策是亞洲金融危機后改善市場需求的轉(zhuǎn)折點，其效應(yīng) 持續(xù)了 10 年，并使得房地產(chǎn)業(yè)成為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)熱不僅造就了大批中國富豪，也成為政 府官員落馬的主要泥潭。易被人忽視的是，中國在當年首次提岀要建立以經(jīng)濟適用房為主和租售并舉的住房供 應(yīng)體系。1999 - 2003 白銀年代1999 年 末班車3 月，北京春季房地產(chǎn)展示交易會在國貿(mào)舉辦，岀現(xiàn)前所未有的觀展人流，個人首次代替單位成房展 會購房主流。4 月，建設(shè)部岀臺城鎮(zhèn)廉租房管理辦法，5 月 1 日起實施。9 月，各地陸續(xù)停止福利分房。社會映像：結(jié)婚率大增10 月，北京發(fā)布文件規(guī)定，已購公房可上市

30、交易2000 年零售時代1 月，國務(wù)院發(fā)布建設(shè)工程質(zhì)量管理條例3 月，財政部、國家稅務(wù)總局及建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的 通知。4 月，北京經(jīng)濟適用房實行統(tǒng)一物業(yè)管理收費標準：0.50 元/月 平方米12 月 12 日，財政部下發(fā)通知說，在京中央和國家機關(guān)事業(yè)單位職工的20 億購房補貼資金，已經(jīng)陸續(xù)開始發(fā)放。評述：房地產(chǎn)零售時代來臨，房貸成銀行熱門生意，個人購房比例持續(xù)上升。商業(yè)銀行發(fā)放的個人住 貸總量在不斷增長，貸款門檻越降越低。2001 年炒房團7 月 13 日，北京申奧成功8 月，第一支來自溫州的火車炒房團前往北京，共有134 人，創(chuàng)下了過億元成交額。幾天后

31、，另一支火車炒房團前往杭州。9 月 11 日，美國9 11事件發(fā)生。10 月，溫州第一支飛機炒房團前往北京。12 月 10 日，中國正式成為世界貿(mào)易組織成員國評述：申奧成功和入世，成為刺激房地產(chǎn)發(fā)展的兩大誘因，房價漲幅迅速，溫州炒房團開始成為一個新的名詞。這一年的 Forbes 中國富豪榜中，開發(fā)商占 28 人。人民銀行禁止銀行”零首付住房貸款的小小警告 難敵房地產(chǎn)發(fā)展熱潮。但是，從防范風(fēng)險來說，這一次出手是及時有效的。2002 年招拍掛1 月 10 日，北京市取消住房建設(shè)中部分收費項目1 月 18 日，建設(shè)部發(fā)布關(guān)于印發(fā)建設(shè)部2002 年整頓和規(guī)范建筑市場秩序工作安排的通知，整頓建筑市場。2

32、 月 21 日，公積金貸款利率下調(diào)。5 年以下（含 5 年由現(xiàn)在的 4.14%下調(diào)為 3.6%, 5 年以上由現(xiàn)行的4.59%下調(diào)為 4.05%。2 月 22 日，央行降低金融機構(gòu)人民幣存貸款利率，個人住房商業(yè)貸款利率均下降由 5.31%降為 4.77%，5 年以上由 5.58%降為 5.04%。7 月 1 日，國土資源部制定的招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定開始施行。這對規(guī)范土地使 用權(quán)岀讓，優(yōu)化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，具有重要意義。2003 年地王2 月，國土資源部叫停別墅供地，一時間低密度住宅成為”搶手貨。3 月開始，SARS 爆發(fā)6 月 5 日，央行頒布震動

33、房地產(chǎn)業(yè)的121 號文件：關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知，規(guī)定開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30%，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。8 月 12 日，建設(shè)部公布了國務(wù)院 18 號份文件國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知， 在要求加強房地產(chǎn)貸款監(jiān)管的同時，對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項目，要繼續(xù)加大信貸支持力 度。與 121 號文件形成鮮明反差。12 月 8 日，北京土地整理儲備中心舉行成立以來的第一次土地拍賣會，天津順馳以9.05 億元天價中標，高出起拍價 4.75 億元，改寫北京土地市場 價格標準。12 月 31 日

34、，城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房住房管理辦法出臺評述：SARS 重創(chuàng)房地產(chǎn)，短暫寒冬出現(xiàn)。121號文引起軒然大波，但 隨后的18號文又安撫了市場情緒。 縱觀這一年， 雖然政府加 緊對房地產(chǎn)進行調(diào)控，但是部門間的觀點并不完全一致。2004 - 2006乖戾之象0.54%，5 年期以內(nèi)2004年個人集資建房3月30日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于繼 續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作 的通知即71號令，此通知規(guī)定8月31日后，不得再以歷史 遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)，國有土地 使用權(quán)要以公開的招標、拍賣、掛牌出讓方式進行。政府這一 收緊政策，使積習(xí)已久的協(xié)議出讓土

35、地方式從此淡出市場，取 而代之的是招拍掛方式。然而隨后，全國各地的房價漲聲一 片。10月29日央行決定，從該日起金融機構(gòu)將5年以下個人住房貸款利率調(diào)整為4.95%，5年以上5.31%。這是9年來首次 加息。12月，于凌罡在北京發(fā)起個人集資建房運動。評述：SARS過后的房價報復(fù)性反彈，土地拍賣和加 息兩種調(diào)控工具的使用卻都伴隨著新一輪房價的大漲。通貨緊 縮已經(jīng)成為歷史，經(jīng)濟過熱和流動性轉(zhuǎn)而成為焦點。房地產(chǎn)發(fā) 展的熱潮已經(jīng)開始從北京上海這些一線城市轉(zhuǎn)向內(nèi)陸城市，房 地產(chǎn)企業(yè)的全國化經(jīng)營發(fā)展兇猛，外資開始成為開發(fā)商重要的 融資通道。全年中國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資228.2億元，同比增長34.2%。200

36、5年八條3月17日，央行宣布調(diào)高商業(yè)銀行自營性個人住房貸 款利率，公開表態(tài)要通過此舉打擊炒房者，平抑房價。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，當年一季度全國房價上漲19.1%。3月26日，關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知(國八條清晰傳達了對房價上漲過快的憂慮。4月27日，國務(wù)院常務(wù)會議提出八項措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場，業(yè)界稱之為新八條、PKG5月11日中央七部門聯(lián)合出臺關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知。保證中小套型住房供應(yīng)、打擊炒地、期房禁止轉(zhuǎn)讓，成為此次房地產(chǎn)新政的關(guān)鍵詞。的磷酸化有關(guān)。本文就近年來此方面的研究進展作一簡介。【關(guān)鍵詞】銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人 購買普通住房超過2年(含2年轉(zhuǎn)手交

37、易的，銷售時免征營業(yè) 稅；對個人購買非普通2005年八條住房超過2研究證實在外周組織、神經(jīng)損傷或炎癥反應(yīng)時，常出現(xiàn)痛覺過敏、 自發(fā)性疼痛和觸誘發(fā)痛 轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購 買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。1 興奮性氨基酸和神經(jīng)肽受體的激活與中樞敏感化初級傳入神經(jīng)元 C C 纖維的反復(fù)持久刺激，可使中樞神經(jīng)系統(tǒng)（CNSCNS）的功能和活性產(chǎn)生實質(zhì)性改變。組織損傷后，傷害性刺激經(jīng)C C 纖維和A A3纖維傳入，并釋放谷氨酸（GLUGLU、P P 物質(zhì)（SPSP）等遞質(zhì)或調(diào)質(zhì)， 這些神經(jīng)遞質(zhì)或調(diào)質(zhì)作用于相應(yīng)的受體，如 N-N-甲基-D-D-天門冬氨酸（NMDANMDA ）和非 NMDA

38、NMDA 受體、神經(jīng)激肽（NKNK ） 1 1 受體等，致使脊 髓背角神經(jīng)元興奮性呈活性依賴性升高，即中樞敏感化。其結(jié)果是脊 髓背角細胞對現(xiàn)存?zhèn)魅霙_動和原來的閾下傳入沖動的反應(yīng)性升高，產(chǎn) 生對正常刺激的反應(yīng)性增強；0.78%。接受區(qū)域擴大和2006年漲！漲！漲!3月 C C 纖維釋放的 GLU,GLU,不僅激活a氨基羥甲基異惡唑丙酸（AMPA/AMPA/紅藻氨酸（KAKA 受體,而且也使突觸后代謝型 GLUGLU（mGLUmGLU 受體活化，雖然不買房運動，并迅速得到來自32個大中城市的 近2萬名網(wǎng)民支持。4月28日，央行全面上調(diào)各檔次貸款利率0.27個百分占其中八）丿、I 研究表明較大強度的

39、刺激能引起初級傳入神經(jīng)末梢速激肽、SP 和神經(jīng)激肽A（NKA 的釋放增加。SP 和5月17日，總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議。會上提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施（國六條，包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)等 方面，拉開了2006年調(diào)控序幕。5月29日，國務(wù)院辦公廳頒布關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見（國辦發(fā)2006上述事件均能使突觸后神經(jīng)元的去極化過程明顯延長，人稱9部委2+阻滯從離子型的NMDA受體中移位，從而導(dǎo)致神經(jīng)元的去極化。 更為重要的是增加了 經(jīng)NMDA受體通道 Ca2+的內(nèi)流,74號文件，要求6月1 的發(fā)生和發(fā)展常需 要 GLU 的結(jié)合和NMD

40、A 受體的激活。在炎癥或神經(jīng)損傷動物模型中鞘內(nèi)或全身 給予 NMDA 受體拮抗劑能阻滯或減輕疼痛的易化過程，與非。7月6日，建設(shè)部聯(lián)合發(fā)改委、工商總局下發(fā)166號文件關(guān)于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知，要求房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當在10日內(nèi)開始銷售商品房。 同時加強房地產(chǎn)廣告發(fā)布管理， 未取得商品房預(yù)售許可證 的房地產(chǎn)項目，不得發(fā)布商品房預(yù)售廣告。7月11日，建設(shè)部聯(lián)合其他5部委下發(fā)171號文件關(guān) 于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見，被業(yè)內(nèi)稱為外資限炒令，加強了對外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和境外機 構(gòu)和個人購房的管理。7月24日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)

41、問題的通知（國辦發(fā)200650號，9個國家土地督察局派駐地方，全國省（區(qū)、市及計劃單列市的土地審批利 用，將納入9大土地督察局嚴格監(jiān)管之下。7月26日，國稅總局發(fā)布關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個 人所得稅有關(guān)問題的通知（108號文，宣布從8月1 這些神經(jīng)遞質(zhì) 通過激活電壓門控性二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅。8月1日，國土資源部制定的招標拍賣掛牌出讓國 有土地使用權(quán)規(guī)范和協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范正式 施行，規(guī)范對招標拍賣掛牌或協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的范圍 作了細化。8月9日，上海市勞動和社會保障局原局長祝均一被正式免職，上海社保案爆發(fā)。9月5日，國家外匯管理局、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題

42、的通知，規(guī)范境外購房主 體購買境內(nèi)商品房的外匯管理。9 鈣調(diào)蛋白機制激活腺苷酸環(huán)化酶,引起環(huán)腺苷酸(CAMP 明顯升高和蛋 白激酶 A(PKA 的活化。在鈣非依賴性途徑中 G 蛋白藕聯(lián)受體可能與9月，孫宏斌賣掉順馳。12月，中國金融業(yè)按WTO規(guī)定全面放開，外資銀行進入個人房貸領(lǐng)域。的激活在調(diào)節(jié)脊髓的興奮性方面所起的作用。研究證實應(yīng)用2006年北京住宅平均銷售價格達8050元；在外周神經(jīng)損傷和 傷害性刺激后脊髓的膜結(jié)合性 PKC 明顯升高，傷害防御反應(yīng)明顯增強，這些現(xiàn)象均 能被鞘內(nèi)給予 PKC 轉(zhuǎn)位抑制劑所抑制。在敲除 PKCY的小鼠中發(fā)現(xiàn)神經(jīng)病理性疼痛和炎癥性疼痛明顯減輕，而急性傷害性疼痛行為

43、保持正常；免疫組織化學(xué)技術(shù)研 究也顯示 PKCY僅在脊髓背角u層表達，這些研究結(jié)果均提示了 PKC,尤其是 PKCY在脊髓中樞敏感化中的重要作用。此外近年來的研究表明PKQ 僅在初級感覺神經(jīng)元中表達,可能在傷害性感受器的外周敏感化形成過程中發(fā)揮主要作用。雖然PKC介導(dǎo)脊髓背角神經(jīng)元NMDA受體磷酸化能使電壓依賴性 Mg2+阻滯 移位,使 GLU 在靜息膜電位水平通過 NMDA預(yù)征為主的土地增值稅繳納 法。通知宣告自2月1日起從嚴征收土地增值稅。3月16日，全國人大五次會議表決通過了中華人民 共和國物權(quán)法，物權(quán)法作為確認財產(chǎn)、利用財產(chǎn)和保護財產(chǎn) 的基本法律，對于法律體系的完善、經(jīng)濟的發(fā)展都具有重

44、要的 意義；物權(quán)法中的而對 MNDA 受體產(chǎn)生間接作用，PKC 的主要作用不是對 NMDA央行宣布3月18日起同步上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率0.27個百分點。4月6日，建設(shè)部、國土資源部、財政部、審計署、 監(jiān)察部、稅務(wù)總局、國家發(fā)展改革委、工商總局等部門聯(lián)合開 展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪巍MDA 受體酪氨酸磷酸化能夠增加其通道的開放時間和動力學(xué)。此外PKC歲的楊惠妍也因此躍升內(nèi)地女首富PKA 一樣,通過磷酸化抑制性丫氨基丁酸（GABA 受體而降低抑制性中間神經(jīng)元的傳遞作用6月，獲批一氧化氮（NO/環(huán)鳥苷酸（cGMP/PKG 通路在疼痛中樞敏感化的形成中發(fā)揮重要作用。研究證實激活 NO/cGMP/PKG 通路能使脊髓興奮性氨 基酸釋放增加和導(dǎo)致繼發(fā)性痛覺過敏。炎癥、外周神經(jīng)損傷能使背根神經(jīng)節(jié)（DRG神經(jīng)元和脊髓背角的 NOS 和 cGMP 水平明顯升高；而鞘內(nèi)給予 NOS、NO、鳥苷酸 環(huán)化酶（CG 或 PKG 抑制劑則能減輕鞘內(nèi)給予 NMDA 和外周注射辣椒素、甲醛以及 外周神經(jīng)病