策劃二次介入的提案莆田新梅小區(qū)項目規(guī)劃提案PPT課件

1、前 言 “知已方知彼，百戰(zhàn)始不殆知已方知彼，百戰(zhàn)始不殆”，通過對莆田房地產(chǎn)總體環(huán)境及區(qū)域房地產(chǎn)狀況的，通過對莆田房地產(chǎn)總體環(huán)境及區(qū)域房地產(chǎn)狀況的分析，研究區(qū)域目標客戶群的購買心理及區(qū)域市場空白點，結合項目自身的特點和優(yōu)分析，研究區(qū)域目標客戶群的購買心理及區(qū)域市場空白點，結合項目自身的特點和優(yōu)勢，有的放矢地開發(fā)填補區(qū)域市場空缺點的產(chǎn)品，同時也滿足區(qū)域特定目標客戶群的勢，有的放矢地開發(fā)填補區(qū)域市場空缺點的產(chǎn)品，同時也滿足區(qū)域特定目標客戶群的購買需求，使項目最終迅速搶占市場，這就是市調(diào)的關鍵作用所在。購買需求，使項目最終迅速搶占市場，這就是市調(diào)的關鍵作用所在。 地塊競爭需求產(chǎn)品強 化 或 超越順勢整

2、合迎合需求第1頁/共28頁第一篇第一篇 莆田市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況莆田市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況 莆田市現(xiàn)轄四區(qū)一縣莆田市現(xiàn)轄四區(qū)一縣, , 市域總用地面積市域總用地面積4119k4119k, 2004, 2004年，莆田市全年地區(qū)生年，莆田市全年地區(qū)生產(chǎn)總值突破產(chǎn)總值突破300300億元大關，達億元大關，達3083089797億元。億元。20052005年全市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的預期年全市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的預期目標為：地區(qū)生產(chǎn)總值力爭突破目標為：地區(qū)生產(chǎn)總值力爭突破360360億元，增長億元，增長13135 5。莆田城市化水平已達。莆田城市化水平已達32%,32%,已跨入中等城市行列。已跨入中等城市行

3、列。 莆田莆田20032003年總人口為年總人口為300300萬人萬人, ,是一個人口密度極大的城市。城市建成區(qū)面積達是一個人口密度極大的城市。城市建成區(qū)面積達24k24k，城市人口，城市人口31.531.5萬人。在莆田還是保留著萬人。在莆田還是保留著“男主外、女主內(nèi)男主外、女主內(nèi)”的這種比較傳的這種比較傳統(tǒng)的模式，男人大多出外打拼，使得本地男性占全部人口的比例僅為統(tǒng)的模式，男人大多出外打拼，使得本地男性占全部人口的比例僅為18%18%。另據(jù)調(diào)。另據(jù)調(diào)查，在莆田查，在莆田3030歲以上的婦女絕大部分是家庭主婦。歲以上的婦女絕大部分是家庭主婦。第2頁/共28頁一、從數(shù)字看莆田樓市開發(fā)投資開發(fā)投資

4、 施工竣工施工竣工 銷售預售銷售預售 價格增長價格增長 第二篇第二篇 莆田市房地產(chǎn)業(yè)概述莆田市房地產(chǎn)業(yè)概述 第3頁/共28頁一、從數(shù)字看莆田樓市開發(fā)規(guī)模不大開發(fā)規(guī)模不大 本土市場為主本土市場為主產(chǎn)品選擇面窄產(chǎn)品選擇面窄營銷模式初級營銷模式初級 推廣渠道局限推廣渠道局限 景觀營造粗糙景觀營造粗糙 物業(yè)管理欠缺物業(yè)管理欠缺 攀比心理嚴重攀比心理嚴重投資成分偏大投資成分偏大 第4頁/共28頁第三篇第三篇 莆田市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查莆田市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查 一、莆田商圈分布一、莆田商圈分布 核心商圈：文獻路、勝利路核心商圈：文獻路、勝利路莆田的商業(yè)主要集中在文獻路上，以文獻路步行街為中心，向文獻東莆田的商業(yè)主要集中

5、在文獻路上，以文獻路步行街為中心，向文獻東路和文獻西路延伸，南北方向沿勝利路延伸，聚集了大部分的商家，路和文獻西路延伸，南北方向沿勝利路延伸，聚集了大部分的商家，是莆田的中心商圈。是莆田的中心商圈。次級商圈：學園路、梅園路次級商圈：學園路、梅園路莆田的商業(yè)次中心主要是中心商圈向外圍衍射，包括學園路和梅園路莆田的商業(yè)次中心主要是中心商圈向外圍衍射，包括學園路和梅園路等，這些地段主要為專業(yè)或特色市場。等，這些地段主要為專業(yè)或特色市場。 第5頁/共28頁第6頁/共28頁二、莆田市專業(yè)市場分布及特征二、莆田市專業(yè)市場分布及特征 莆田現(xiàn)在的專業(yè)市場并不多，大多是沿街或沿路自發(fā)聚集而成。莆田現(xiàn)在的專業(yè)市場

6、并不多，大多是沿街或沿路自發(fā)聚集而成。 1 1、建筑裝飾材料市場、建筑裝飾材料市場2 2、燈飾市場、燈飾市場3 3、家具市場、家具市場 4 4、汽車專業(yè)市場、汽車專業(yè)市場 5 5、五金機電市場、五金機電市場 6 6、通訊器材市場、通訊器材市場 7 7、電子產(chǎn)品市場、電子產(chǎn)品市場 第7頁/共28頁莆田商業(yè)市場總結莆田商業(yè)市場總結 莆田的商業(yè)物業(yè)在以前以沿街小商鋪為主，投資者占絕大多數(shù)。相對于大型的商莆田的商業(yè)物業(yè)在以前以沿街小商鋪為主，投資者占絕大多數(shù)。相對于大型的商業(yè)物業(yè)而言，小商鋪經(jīng)營狀況相對較好。而大型的商業(yè)物業(yè)，則普遍不容樂觀，燦坤、業(yè)物業(yè)而言，小商鋪經(jīng)營狀況相對較好。而大型的商業(yè)物業(yè)，

7、則普遍不容樂觀，燦坤、東百、國貿(mào)商場、地下商場等相繼倒閉，不少專業(yè)市場份額也日漸萎縮。東百、國貿(mào)商場、地下商場等相繼倒閉，不少專業(yè)市場份額也日漸萎縮。 作為全市商業(yè)龍頭老大的步行街，由于其地處中心城區(qū)的規(guī)模、交通條件限制，作為全市商業(yè)龍頭老大的步行街，由于其地處中心城區(qū)的規(guī)模、交通條件限制，時至今日也已經(jīng)逐漸顯露出力不從心的發(fā)展態(tài)勢：面積很難進一步做大，周邊停車十時至今日也已經(jīng)逐漸顯露出力不從心的發(fā)展態(tài)勢：面積很難進一步做大，周邊停車十分不便，并且業(yè)態(tài)陳舊，檔次偏低，管理混亂。分不便，并且業(yè)態(tài)陳舊，檔次偏低，管理混亂。 種種跡象表明：莆田市場需要一個新的商業(yè)龍頭，一個更高水準的商業(yè)中心，種種跡

8、象表明：莆田市場需要一個新的商業(yè)龍頭，一個更高水準的商業(yè)中心，一個極好的市場機會正在向我們發(fā)出召喚。一個極好的市場機會正在向我們發(fā)出召喚。 第8頁/共28頁名稱名稱類型類型占地占地（畝）（畝）總建筑面積總建筑面積商業(yè)規(guī)模商業(yè)規(guī)模商鋪占總商鋪占總建比例建比例（% %）商業(yè)售價商業(yè)售價商業(yè)投資回商業(yè)投資回報率（報率（% %）三紫盛世華庭多層、小高層17284平米（ 2 5 . 9畝）70108平米3千多平米，1層為店面，2-3層為寫字樓。4%價格未開出莆田在售樓盤底商的投資回報率一般為7%，大唐世家一次性付款承諾回報率7.8%荔景廣場多層高層100畝124300平米2.87萬平米、1-2層為店面2

9、3%區(qū)內(nèi)步行街單間店面50平米左右，平均6000/平米嘉禾花園高層 1-3層商場面積5000平米、4層住宿、5-28層住宅 1層1.8萬/平米、2層7-8千/平米、3層3-4千/平米，三層一起賣，出租20-30/平米金威豪園多層小高層42882平米（ 6 4 . 3畝）98908.8平米均是一層店面、5.4米層高 最低單價6-7千/平米，高的一萬多/平米大唐世家高層160.4畝售樓部停業(yè)未調(diào)5萬平米 起價28萬/間宏豐豪園高層1 9 6 0 平米（ 2 . 9 3畝）23000平米1-2層商場共1600平米、整層出售；3-5層寫字樓3000平米；6層以上住宅20.86%1層商場650平米，單價

10、2.98萬/平米；2層商場900平米，單價6888元/平米；3-4層寫字樓121-162-288平米，單價3000元/平米 本案本案高層高層133133畝畝35-3735-37萬萬M2M29.99.911.411.4萬萬M2M228%-31%28%-31% 附：莆田部分在售項目商業(yè)部分一覽簡表 第9頁/共28頁第四篇第四篇 本案本案SWOTSWOT分析分析莆田商業(yè)市場總結莆田商業(yè)市場總結 一、項目簡介一、項目簡介 本案地處莆田市城廂區(qū)，東臨本案地處莆田市城廂區(qū)，東臨荔城南大道，西靠旅游路和東圳水荔城南大道，西靠旅游路和東圳水渠，北接鳳凰路周邊的居民區(qū)，南渠，北接鳳凰路周邊的居民區(qū)，南鄰新梅路和

11、南湖公園及莆田國稅局。鄰新梅路和南湖公園及莆田國稅局。西南方距著名的廣化寺也僅數(shù)分鐘西南方距著名的廣化寺也僅數(shù)分鐘路程。本地區(qū)風景秀麗，交通位置路程。本地區(qū)風景秀麗，交通位置便捷，周邊餐飲、娛樂、休閑等產(chǎn)便捷，周邊餐飲、娛樂、休閑等產(chǎn)業(yè)已成規(guī)模，成為莆田人心目中娛業(yè)已成規(guī)模，成為莆田人心目中娛樂休閑的首選區(qū)域。樂休閑的首選區(qū)域。第10頁/共28頁二、本案二、本案SWOTSWOT分析分析 S S（STRENGTH-STRENGTH-優(yōu)勢）優(yōu)勢）：交通便捷；景觀優(yōu)美；規(guī)模較大，便于規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)、集中營：交通便捷；景觀優(yōu)美；規(guī)模較大，便于規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)、集中營造內(nèi)部景觀、提升小區(qū)品質(zhì)；定位高端，業(yè)態(tài)較

12、新，符合市場發(fā)展的需要；與政府關造內(nèi)部景觀、提升小區(qū)品質(zhì)；定位高端，業(yè)態(tài)較新，符合市場發(fā)展的需要；與政府關系良好，利于項目開展。系良好，利于項目開展。 W W（WEAKNESS-WEAKNESS-劣勢）劣勢）：從體量來講：商業(yè)面積過大，市場消化有困難；從地段來講：從體量來講：商業(yè)面積過大，市場消化有困難；從地段來講：因本地域主要為娛樂休閑區(qū)，如果作為商業(yè)中心區(qū)的定位，在消費者中的認同度有待因本地域主要為娛樂休閑區(qū)，如果作為商業(yè)中心區(qū)的定位，在消費者中的認同度有待提高。提高。 O O（OPPORTUNITY-OPPORTUNITY-機會）機會）：步行街等老商業(yè)業(yè)態(tài)陳舊，競爭力弱化，市場需要更高層

13、次：步行街等老商業(yè)業(yè)態(tài)陳舊，競爭力弱化，市場需要更高層次的消費場所。的消費場所。 T T（THREATEN-THREATEN-挑戰(zhàn)）挑戰(zhàn)）：要打造與眾不同的、比當前市場水準更高的業(yè)態(tài)，需要超前的：要打造與眾不同的、比當前市場水準更高的業(yè)態(tài)，需要超前的眼光和意識，加上本案體量巨大，在當?shù)責o可借鑒的先例，因此也存在一定難度和挑眼光和意識，加上本案體量巨大，在當?shù)責o可借鑒的先例，因此也存在一定難度和挑戰(zhàn)。戰(zhàn)。 總體而言，如果本案的商業(yè)部分完全按原總平方案不作削減，則我們認為并不具總體而言，如果本案的商業(yè)部分完全按原總平方案不作削減，則我們認為并不具有可行性；按我們的建議進行適當削減后，則本案的操作屬

14、于難度與機遇并存。經(jīng)過有可行性；按我們的建議進行適當削減后，則本案的操作屬于難度與機遇并存。經(jīng)過努力，是能夠達到預期目標的。努力，是能夠達到預期目標的。 第11頁/共28頁第五篇第五篇 原總平圖設計方案缺點及產(chǎn)品建議原總平圖設計方案缺點及產(chǎn)品建議 1.1.一味追求利潤最大化，完全脫離一味追求利潤最大化，完全脫離市場消化能力。市場消化能力。 2.2.住宅商業(yè)大量混雜滲透，嚴重影住宅商業(yè)大量混雜滲透，嚴重影響項目品質(zhì)。響項目品質(zhì)。 3.3.住宅戶型設計進深過長，不利于住宅戶型設計進深過長，不利于控制面積和總價。控制面積和總價。 福州津泰新大都時尚廣場二、三樓店面空置情況 一、原總平圖設計方案缺點一

15、、原總平圖設計方案缺點第12頁/共28頁二、總平方案改進建議 1 1、最理想的方案，當然是針對以上兩點，重新設計定位。、最理想的方案，當然是針對以上兩點，重新設計定位。2 2、改進住宅戶型設計，縮短進深，控制面積和總價。、改進住宅戶型設計，縮短進深，控制面積和總價。3 3、在原總平設計基礎上適當削減商業(yè)面積、在原總平設計基礎上適當削減商業(yè)面積 第13頁/共28頁三、本案產(chǎn)品初步建議三、本案產(chǎn)品初步建議 （一）本案住宅部分構想 1 1、產(chǎn)品設計、產(chǎn)品設計 2 2、客源定位、客源定位 第14頁/共28頁（二）本案商業(yè)部分構想（二）本案商業(yè)部分構想 1 1、爭取政府的大力支持、爭取政府的大力支持 2

16、 2、樹立可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略思想、樹立可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略思想 3 3、可供選擇的商業(yè)模式參考、可供選擇的商業(yè)模式參考 （）綜合商業(yè)街模式。（）綜合商業(yè)街模式。 （）特色商業(yè)街模式。（）特色商業(yè)街模式。 （）（）“扎堆扎堆”商業(yè)街模式。商業(yè)街模式。 （）步行街模式。（）步行街模式。 （）（）“銷品茂銷品茂”模式。模式。第15頁/共28頁（三）本案商業(yè)業(yè)態(tài)定位及區(qū)域分布 1 1、項目商業(yè)定位：莆田集商務、休閑、購物、娛樂、餐飲為一、項目商業(yè)定位：莆田集商務、休閑、購物、娛樂、餐飲為一 體的大型全新商業(yè)中心。體的大型全新商業(yè)中心。 2 2、指導原則：突出、指導原則：突出“娛樂性娛樂性”，強調(diào)，強調(diào)“創(chuàng)新

17、性創(chuàng)新性”。 3 3、本案商業(yè)業(yè)態(tài)定位分析、本案商業(yè)業(yè)態(tài)定位分析 Adidas NIKE 美津濃 銳步 GIORDANO U2 班尼路 堡獅龍第16頁/共28頁業(yè)態(tài)定位 建議業(yè)態(tài)細分 時尚潮流地帶 咖啡shopshop，特色酒吧，主題店，西式餐廳、禮品文具，精品飾物，時尚潮流服飾，家居飾物 社區(qū)生活配套 美容美發(fā)、銀行、郵局、干洗店、藥店、沖印店等 第17頁/共28頁4 4、本案商業(yè)區(qū)域劃分（、本案商業(yè)區(qū)域劃分（總平圖電子版總平圖電子版另附）另附）（1 1）、沿荔城大道西側部分）、沿荔城大道西側部分：可規(guī)劃為酒店或休閑娛樂場所。因為現(xiàn)有荔城大道整可規(guī)劃為酒店或休閑娛樂場所。因為現(xiàn)有荔城大道整個

18、路段酒店、休閑娛樂業(yè)已經(jīng)形成一定規(guī)模，因此本案這一部分商業(yè)的層數(shù)顧慮基個路段酒店、休閑娛樂業(yè)已經(jīng)形成一定規(guī)模，因此本案這一部分商業(yè)的層數(shù)顧慮基本可以消除，只要規(guī)劃為酒店或休閑娛樂場所，經(jīng)過努力，還是可以得到市場的消本可以消除，只要規(guī)劃為酒店或休閑娛樂場所，經(jīng)過努力，還是可以得到市場的消化。這也使本案最佳地理位置的商業(yè)體量得到最大可能的保全，基本實現(xiàn)最高商業(yè)化。這也使本案最佳地理位置的商業(yè)體量得到最大可能的保全，基本實現(xiàn)最高商業(yè)利潤。利潤。 第18頁/共28頁（2 2）、）、中央廣場橫貫東西的街區(qū)部分：可考慮規(guī)劃為高檔商業(yè)步行街，吸引荔城大道中央廣場橫貫東西的街區(qū)部分：可考慮規(guī)劃為高檔商業(yè)步行街

19、，吸引荔城大道來的人流前來購物。來的人流前來購物。 第19頁/共28頁（3 3）、）、 項目西部區(qū)域：可考慮規(guī)劃為特色咖啡、酒吧和休閑一條街。這樣的設計，項目西部區(qū)域：可考慮規(guī)劃為特色咖啡、酒吧和休閑一條街。這樣的設計，充分利用了荔城大道現(xiàn)有的休閑娛樂氛圍，實現(xiàn)商業(yè)從主干道外圍向項目內(nèi)部區(qū)域充分利用了荔城大道現(xiàn)有的休閑娛樂氛圍，實現(xiàn)商業(yè)從主干道外圍向項目內(nèi)部區(qū)域延伸的目的，把人流有效向內(nèi)引導，從而帶旺區(qū)域內(nèi)商業(yè)的發(fā)展。西面可在河上搭延伸的目的，把人流有效向內(nèi)引導，從而帶旺區(qū)域內(nèi)商業(yè)的發(fā)展。西面可在河上搭建若干橋梁，引西向建若干橋梁，引西向“鳳凰別墅山莊鳳凰別墅山莊”的客源前來消費（據(jù)了解目前該

20、別墅區(qū)內(nèi)并的客源前來消費（據(jù)了解目前該別墅區(qū)內(nèi)并無配套商業(yè)，購物、休閑都不是很便利）。以上（無配套商業(yè)，購物、休閑都不是很便利）。以上（2 2）、（）、（3 3）兩點規(guī)劃，能夠有效）兩點規(guī)劃，能夠有效地將地將“東西向、區(qū)內(nèi)外東西向、區(qū)內(nèi)外”渾然溶為一體，貫通社區(qū)的整個商業(yè)空間。渾然溶為一體，貫通社區(qū)的整個商業(yè)空間。 第20頁/共28頁（4 4）、）、 幼兒園、小學附近的底商：可考慮充分利用持續(xù)不斷的現(xiàn)成生源，規(guī)劃為幼兒園、小學附近的底商：可考慮充分利用持續(xù)不斷的現(xiàn)成生源，規(guī)劃為“學學生用品一條街生用品一條街”，打造成學生用品市場?；蛘咭部蓪⑸衔奶岬降男羌売霸骸⒂螛讽?，打造成學生用品市場?；蛘咭?/p>

21、可將上文提到的星級影院、游樂項目等規(guī)劃在這一區(qū)域。目等規(guī)劃在這一區(qū)域。第21頁/共28頁另一種方案，將星級影院規(guī)劃等娛樂業(yè)態(tài)規(guī)劃于此：另一種方案，將星級影院規(guī)劃等娛樂業(yè)態(tài)規(guī)劃于此： 影院內(nèi)外情景一覽 第22頁/共28頁（5 5）、）、 區(qū)域內(nèi)其他底商：區(qū)域內(nèi)其他底商： 可考慮可考慮1 1、2 2層乃至層乃至1-31-3層連租，以化解二、三樓店面普遍難租層連租，以化解二、三樓店面普遍難租的弊端。前提：一是每層單間面積不宜過大，控制在的弊端。前提：一是每層單間面積不宜過大，控制在50509090平方米以內(nèi)為宜，使多層平方米以內(nèi)為宜，使多層總價不致過高；二是總價不致過高；二是2 2樓以上的形象必須與樓以上的形象必須與1 1樓協(xié)調(diào)，而且要以透明方式展示，吸引人樓協(xié)調(diào)，而且要以透明方式展示，吸引人群向上分流，為商家?guī)?/p>