哈爾濱香坊區(qū)煤管街項目前期論證報告

1、香坊區(qū)煤管街項目前期論證報告目 錄城市宏觀環(huán)境分析1n 城市格局與規(guī)劃分析n 經濟發(fā)展水平分析n 房地產發(fā)展水平分析哈爾濱的城市地位我國與東北亞地區(qū)貿易經濟往來的樞紐u哈爾濱市地處中國東北北部地區(qū)，黑龍江省南部。位于松花江畔。市轄8區(qū)7縣3市，市區(qū)面積7086平方公里，人口1063.5萬人；u哈爾濱是第一條歐亞大陸橋和空中走廊的重要樞紐，是我國與東北亞地區(qū)進行經濟貿易往來的國際大通道和協(xié)調樞紐；u同時，作為黑龍江省的省會，國家級歷史文化名城，哈爾濱也是全省的政治、經濟、文化、科技和交通中心。q哈爾濱的經濟、政治及地理位置決定了它是地域中心式城市，對相鄰城市有著巨大的吸引力;q外地人越來越多的選

2、擇在哈爾濱居住、工作，對其房地產市場起到一定的支撐作用。城市格局與規(guī)劃分析城市地位城市整體發(fā)展定位：區(qū)域中心城市將吸引大量周邊縣市的置業(yè)人群q1.國際定位：u在東北亞地區(qū)經濟貿易交往與合作中承擔重要角色并富有重大影響力的核心樞紐。q2.國內定位：u我國與東北亞地區(qū)進行經濟貿易往來國際大通道的協(xié)調樞紐，東北地區(qū)城市群體中的主要核心。全國重要的裝備制造業(yè)基地、高新技術產業(yè)基地、綠色食品基地和國際冰雪文化名城。q3.省內定位：u黑龍江省省域經濟、城鎮(zhèn)發(fā)展的核心，為黑龍江省全面推行“y”形和“t”形的點軸開發(fā)模式的中樞靈魂，在促進全省的“南聯(lián)北開”的發(fā)展戰(zhàn)略中起關鍵作用的核心城市。城市格局與規(guī)劃分析城

3、市職能產業(yè)結構分析n 產業(yè)結構：呈三、二、一形態(tài)，2012年，哈爾濱市第一、二、三產業(yè)配比為：11.1%、36.1%、52.8%。n 現(xiàn)代產業(yè)體系初步形成：目前已經形成了裝備制造、對外貿易、旅游、汽車及配件等一批年產值過百億元的重點產業(yè)集群，逐步向高附加值的終端產品發(fā)展，產業(yè)鏈不斷延伸拓展。第三產業(yè)占主導地位，非公有經濟有利于推動經濟快速增長以及居民收入的提高。資料來源：哈爾濱統(tǒng)計局城市格局與規(guī)劃分析產業(yè)特征城市格局與規(guī)劃分析城市發(fā)展戰(zhàn)略與目標主城區(qū)空間發(fā)展策略“北躍、南拓、中興、強縣”以松花江（一江）為軸線，聯(lián)系兩岸生態(tài)環(huán)境、人文景觀與自然景觀，形成江南、江北兩大城區(qū)（兩城），構筑中心、群力

4、、哈西、哈東、平房、前進、松浦、利民、呼蘭九大組團。1、以“一江、兩河、三溝、四湖”為依托構筑生態(tài)框架。2、構建“一主六副”城市公共中心。3、建設“五大產業(yè)基地”?！耙唤?、兩城、九大組團”居住用地規(guī)劃舊區(qū)改造和新區(qū)建設相結合2012年，形成16個居住區(qū)l九個舊城改造居住片區(qū)：外東部片區(qū)、道外中部片區(qū)、道外西部片區(qū)、道里迎賓路片區(qū)、南崗馬家溝片區(qū)、哈西地區(qū)、平房片區(qū)、原動力進鄉(xiāng)片區(qū)、香坊軸承片區(qū)l七個新居住片區(qū)：群力新區(qū)、哈西新區(qū)、松北新區(qū)、平房區(qū)南側新區(qū)、新香坊片區(qū)、原動力旭升片區(qū)、朝陽片區(qū)2020年，形成21個居住片區(qū)l居住用地面積達到12900萬l人均居住用地面積為28 l規(guī)劃城市人均居住

5、建筑面積為35 城市格局與規(guī)劃分析新老城區(qū)建設城市格局與規(guī)劃分析產業(yè)布局規(guī)劃重點產業(yè)發(fā)展和布局： 北躍。依托松北科技新城和利民開發(fā)區(qū)，重點打造新技術研發(fā)產業(yè)集群、新一代信息技術產業(yè)集群、新材料產業(yè)集群、新能源裝備產業(yè)集群、大健康產業(yè)集群，積極發(fā)展金融商務、文化旅游、商貿物流業(yè)。 南拓。依托哈南工業(yè)新城，重點打造裝備制造業(yè)集群、食品產業(yè)集群、電子信息產業(yè)集群、新材料產業(yè)集群、民用航空產業(yè)集群，積極發(fā)展商貿物流業(yè)。 中興。重點發(fā)展高技術服務、金融、物流、商務服務等生產性服務業(yè)，優(yōu)化提升都市旅游、文化、商貿等生活性服務業(yè)，打造現(xiàn)代服務業(yè)集群。 強縣。重點發(fā)展綠色食品產業(yè)和旅游業(yè)，培育發(fā)展特色產業(yè)，打

6、造享譽全國的綠色食品產業(yè)集群。 城區(qū)產業(yè)發(fā)展定位和布局： 松北區(qū)：以哈高新區(qū)為核心，加快建設科技創(chuàng)新城。重點發(fā)展新技術研發(fā)、新一代信息技術產業(yè)、新材料、新能源裝備等產業(yè)集群，積極發(fā)展文化旅游、金融商務等現(xiàn)代服務業(yè)。呼蘭區(qū)：以利民經濟開發(fā)區(qū)為核心，加快建設利民健康城，重點發(fā)展醫(yī)藥、健康食品、健康服務及休閑旅游產業(yè)集群，積極發(fā)展商貿物流業(yè)。平房區(qū)：以哈經開區(qū)為主導，加快建設哈南工業(yè)新城。重點發(fā)展高端裝備制造、食品、電子信息、新材料、民用航空產業(yè)集群，積極發(fā)展商貿物流業(yè)。阿城區(qū)：重點發(fā)展文化旅游產業(yè)、食品制造業(yè)、建材產業(yè)。道里區(qū)：重點發(fā)展文化、商貿、金融、空港經濟。道外區(qū)：圍繞大哈東新區(qū)建設，重點發(fā)

7、展商貿物流、休閑旅游、都市農業(yè)、化工業(yè)。南崗區(qū)：重點發(fā)展科技服務、商貿會展和文化產業(yè)。香坊區(qū)：重點發(fā)展電站設備制造、商貿物流和都市旅游。城市格局與規(guī)劃分析基礎設施建設主城區(qū)公共設施用地規(guī)劃目標：以建設區(qū)域性國際經濟、商貿、信息、金融、交通、科技、文化的中心城市為目標，通過完善城市公共設施服務體系，全力推進“科技新城、文化名城、商貿都城”建設。在大力改造、提升老城區(qū)商貿金融中心的同時，積極開拓新發(fā)展空間，重點建設行政、商務、文化、科技創(chuàng)新等新城市中心，逐步健全城市中心體系，形成布局合理、功能協(xié)調和相互促進的多中心發(fā)展格局。主城區(qū)綠地系統(tǒng)規(guī)劃目標：至2020年，形成“環(huán)狀楔形放射格網(wǎng)”點、線、面相

8、結合的綠地網(wǎng)絡系統(tǒng)。主城區(qū)綠地率達到38%以上，公共綠地面積4692萬平方米，新增公共綠地2598萬平方米，人均公共綠地面積10.2平方米。城市格局與規(guī)劃分析基礎設施建設主城區(qū)倉儲用地布局：建設龍運、新香坊2個大型物流園區(qū)，新建哈東陶瓷建材、哈南工業(yè)新城、松北綠色食品、松浦、利民5個中型物流中心，結合現(xiàn)有倉庫，整合或新建5處大型現(xiàn)代倉儲物流集中區(qū)。主城區(qū)工業(yè)用地布局：1、實施“退二進三”、“退二進綠”。2、主城區(qū)完善、提升、新建8個工業(yè)區(qū)：三大動力工業(yè)區(qū)、哈東工業(yè)區(qū)、道里西部地區(qū)（含高開區(qū)）、哈南新區(qū)、江北科技園區(qū)、松浦工業(yè)區(qū)、利民開發(fā)區(qū)和呼蘭鐵東工業(yè)區(qū)。3、規(guī)劃5大產業(yè)基地：裝備制造業(yè)基地、

9、高新技術產業(yè)基地、綠色食品基地、醫(yī)藥工業(yè)基地、對俄科技合作和出口加工基地。城市格局與規(guī)劃分析城市交通規(guī)劃城市交通規(guī)劃2010年以前兩軸四環(huán)十射l兩軸：東西大直街與中山路、紅軍街、經緯街l四環(huán)：內環(huán)、二環(huán)、三環(huán)、公路環(huán)l十射：哈伊、哈大、哈雙北線、哈雙中線、哈雙南線、京哈公路、哈五公路、哈阿公路、哈成公路、哈同公路2010年五環(huán)十一射l五環(huán)：內環(huán)、一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)、公路環(huán)l十一射：哈伊、哈大、哈雙北線、哈雙中線、哈雙南線、京哈公路、哈五公路、哈阿公路、哈成公路、哈同公路、長江路城市格局與規(guī)劃分析城市格局 城市空間發(fā)展策略：“南拓、北躍、中興、強縣” 城市區(qū)域劃分：“一江、兩城、九大組團”松北新區(qū)

10、：位于松花江哈爾濱段北岸地區(qū)。依據(jù)居住區(qū)規(guī)劃原則，松北新區(qū)將建設功能完善的高級花園式住宅區(qū)、休閑別墅區(qū)、政府工作人員住宅區(qū)。群力組團：哈爾濱市道里區(qū)西部?？傆玫孛娣e27.33平方公里，人口規(guī)模32.0萬人。群力新區(qū)將建設成為具有區(qū)域性競爭力、影響力，集居住、商務、游憩為一體的現(xiàn)代化、生態(tài)園林新城區(qū)。哈西組團：以教育科研、體育運動為主，以居住商貿為輔，形成環(huán)境優(yōu)美、配套設施齊全的綜合性科教文化區(qū)。該區(qū)域分為奧林匹克中心區(qū)、基礎教育城、教育科研區(qū)、生態(tài)工業(yè)區(qū)和生態(tài)綠地區(qū)五大功能區(qū)。利民組團：工業(yè)經濟區(qū)，產業(yè)新城引入醫(yī)藥、食品等企業(yè)，建設大學城。中心組團（南崗、道里為主）：城市核心區(qū)，為哈市政治、經

11、濟、文化、科研、金融、交通中心，配套設施完善，發(fā)展成熟。哈東組團（哈東區(qū)域及新香坊區(qū)域）：哈爾濱市重要的工業(yè)區(qū)，農業(yè)科研區(qū)、休閑旅游區(qū)及物流區(qū)。平房區(qū)：工業(yè)基地航空、汽車、鋁材加工業(yè)基地，機械制造業(yè)和綠色產業(yè)基地，房地產價格較低。呼蘭組團：以食品、醫(yī)藥、電力三大主導產業(yè)為支撐，飼料、冶金、建材等優(yōu)勢產業(yè)為輔助的產業(yè)格局n2012年哈爾濱的gdp總量達4550.1億元，gdp總量為黑龍江省第一，在全國所有副省級城市中位列中游。其中，第一產業(yè)實現(xiàn)增加值506.8億元，增長9.2%；第二產業(yè)實現(xiàn)增加值1638.9億元，增長10.9%；第三產業(yè)實現(xiàn)增加值2404.4億元，增長9.4%。n哈爾濱市人均g

12、dp呈總體上升趨勢，2012年哈爾濱人均gdp為45810元，僅低于大慶市，在黑龍江省排行第二。n2012年哈爾濱gdp增速為10%，人均gdp增速為9.9%，城市經濟實力及消費實力雄厚，這將給房地產業(yè)的發(fā)展提供支持。哈爾濱經濟總量及人均gdp水平逐年提高，有利支持房地產市場健康快速發(fā)展資料來源：哈爾濱統(tǒng)計局資料來源：哈爾濱統(tǒng)計局經濟發(fā)展水平分析gdp及人均gdp人均gdp與房地產發(fā)展關系800-4,000us$4000-8,000us$8000us$以上0-800us$啟動期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量

13、為主，數(shù)量與質量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質量為主，數(shù)量與質量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型n自2003年以來，哈爾濱gdp年均增長率連續(xù)十年高于10%，宏觀經濟處于高速發(fā)展期。n哈爾濱的人均gdp為7415美元，依據(jù)人均gdp與房地產發(fā)展關系來看，哈爾濱房地產處于平穩(wěn)發(fā)展期。n從整體上看，哈爾濱經濟呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢，但由于中國經濟增長主要依靠房地產投資，所以我們認為哈爾濱的房地產市場在正處于平穩(wěn)發(fā)展期。房地產預警系統(tǒng)判斷gdp增速與房地產發(fā)展關系宏觀經濟增長（%）房地產業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展從gdp總量與人均gdp值看，哈爾濱房地產進入平穩(wěn)發(fā)展期經濟發(fā)展水平分析gd

14、p與房地產發(fā)展關系聯(lián)合國糧農組織恩格爾系數(shù)標準恩格爾系數(shù)59%以上 50-59% 40-50% 30-40% 低于30% 消費類型貧困 溫飽 小康 富裕 最富裕 人均可支配收入及人均消費性支出雙向增長，恩格爾系數(shù)較低，居民購買能力不斷增強n近五年，哈爾濱人均可支配收入及人均消費性支出均保持穩(wěn)步增漲 ， 2 0 1 1 年 兩 者 分 別 達 到20030.6元和16232.7元。n2003年-2011年，人均消費支出占可支配收入的比例在73%81%之間，這表明哈爾濱居民購買力處于平穩(wěn)上升趨勢。n哈爾濱恩格爾系數(shù)連年維持在35%32%之間，根據(jù)聯(lián)合國糧農組織提出的標準，哈爾濱處于富裕階段 。資料

15、來源：哈爾濱統(tǒng)計局經濟發(fā)展水平分析可支配收入與消費能力恩格爾系數(shù)與住房支出的國際標準 消費類型 恩格爾系數(shù)（%） 住房支出比重（%） 溫飽型 5559 7.6 5055 11.2 小康型 4550 12.1 4045 18.9 富裕20-4022.5u從數(shù)據(jù)上來看2003-2011年，恩格爾系數(shù)從38.8下降至32.7，屬于富裕型；而居住支出占消費性支出比重一直在9%-10%之間上下浮動，仍處于溫飽水平，看似住房消費仍有較大上漲空間，但由于統(tǒng)計局所公布的住房支出不包括購房款及相關貸款，所以實際中居民購房支出占人均消費性支出的比重較大。住房支出比例較高，市民承受購房壓力較大資料來源：哈爾濱統(tǒng)計局

16、經濟發(fā)展水平分析居民消費支出水平異?；菊Ｕ＿\行基本正常異常2012年房地產開發(fā)投資額增幅25%37.4%適度投資利于拉動經濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導致供過于求。房地產開發(fā)投資/gdp20%17%反映房地產投資規(guī)模的基礎指標，合理指標為0.1-0.15房地產開發(fā)投資/固定資產投資37%20%反映投資結構是否合理的基礎性指標，發(fā)達國家的比例為20%-25%近年來房地產開發(fā)投資強勁增長，房地產市場投資過熱n哈爾濱市房地產投資額逐年增長，自2008年起，房地產投資增漲率激增，2012年雖然有所下降，但投資增長率仍達37.4%，處于異常狀態(tài)。n2012年哈爾濱房地產投資占

17、gdp比重為17%，略微偏高，但仍處于正常范圍之內，房地產投資占固定資產投資的比例為20%。由于中gdp增長動力以房地產投資為主，國內各城市房地產投資占gdp比重均較大，但與國內發(fā)達城市相比，哈爾濱房地產開發(fā)投資比例仍然偏高。資料來源：哈爾濱統(tǒng)計局房地產發(fā)展水平分析投資指標房地產發(fā)展水平分析供需指標施工面積與銷售面積的對比分析供小于求供大于求2012年施工面積/銷售面積25.00%建筑限高100米地塊屬性界定指標屬性地塊1地塊2地塊3項目現(xiàn)狀處于政策扶持區(qū)域，地塊附近棚戶區(qū)較多，地塊原為工業(yè)用地煤管街項目屬于哈爾濱棚改規(guī)劃項目之一；項目地塊較為平整，形狀規(guī)則，原為工業(yè)用地，為準凈地；地塊西側為

18、永泰城城市綜合體，南為新香坊火車站，位于香東新城規(guī)劃商業(yè)圈內；地塊交通現(xiàn)僅依賴哈成路。項目西側永泰城項目地中部空地項目原為工業(yè)用地地塊屬性界定指標屬性哈成路項目南側未拆遷棚改區(qū)項目屬于哈爾濱城市邊緣區(qū)域，位于三環(huán)與繞城高速之間，目前交通僅依賴于哈成路地塊屬性界定資源屬性本項目緊鄰城市主干道地塊南側為哈成路，規(guī)劃哈成路寬度60m；周邊規(guī)劃香雨、香楠寬度40m、規(guī)劃香融路寬度30m地塊西為香福路北上連接長江路、禧龍大街可短時間內達到開發(fā)區(qū)和道外區(qū)，南下則到丁香科技博覽園規(guī)劃中的地鐵2號線東起城高子鎮(zhèn)經新香坊火車站為人們帶來更多便利距北大荒現(xiàn)代農業(yè)園2.5公里（自駕3.6公里，約7分鐘） 距繞城高速

19、3.8公里（自駕約10分鐘）距東二環(huán)約5.4公里（自駕為7.2公里，約15分鐘）距會展中心7.0公里（自駕11.3公里，約18分鐘）（以上均為項目地塊與目的地間的直線距離）項目周邊規(guī)劃有眾多大型休閑旅游及物流商貿中心伏爾加藝術小鎮(zhèn)、俄羅斯涅瓦風情小鎮(zhèn)、航天文化創(chuàng)業(yè)產業(yè)集聚區(qū)、北歐世界主題公園等一大批特色鮮明的旅游項目正在建設中。哈爾濱對俄出口加工區(qū)“對俄貿易街”已投用，商德國際金屬物流園區(qū)正式運營。哈爾濱鐵路集裝箱中心站、北大荒農副產品國際博覽交易中心、巨融東升綠色蔬菜交易中心等項目即將建設。地塊屬性界定資源屬性華南城商業(yè)圈香東新城規(guī)劃商業(yè)圈永泰城商業(yè)圈通鄉(xiāng)商圈會展商務區(qū)哈爾濱市對俄出口加工區(qū)

20、南起漓江路，北至哈成路，東臨四環(huán)路輔路，西到天馬路，是香坊工業(yè)新區(qū)的起步區(qū)，規(guī)劃用地面積5.36平方公里，其中可供開發(fā)的用地面積3.64平方公里，可供開發(fā)的建筑面積330萬平方米。規(guī)劃加工區(qū)(全封閉區(qū)1.6平方公里)2.85平方公里，生活區(qū)0.85平方公里，商務區(qū)0.91平方公里。伏爾加莊園位于哈市香坊區(qū)成高子鎮(zhèn)阿什河畔哈成路16公里處，占地面積60多萬平方米，是一個以俄羅斯文化為主題的園林?！澳咝℃?zhèn)”，選址在香坊區(qū)成高子鎮(zhèn)民強村三家子屯，處于濱綏鐵路、伏爾加莊園、阿什河西岸、新三家路合圍區(qū)域，占地面積約0.8平方公里。商德國際金屬物流園區(qū)位于黑龍江省哈爾濱市香坊區(qū)成高子鎮(zhèn)，與全國十八個國際

21、貨運樞紐之一的哈爾濱國際鐵路集裝箱編組站及對俄出口加工區(qū)鼎足而立，鐵路、公路交通四通八達。航天文化產業(yè)園在阿什河中游的成高子鎮(zhèn)境內，規(guī)劃占地400萬平方米，建設集航天科技、旅游休閑、高檔商住為一體的主題公園。北歐世界主題公園在成高子鎮(zhèn)沿阿什河西岸，占地3平方公里的北歐世界主題公園已于去年開工建設。主要建設挪威、瑞典、芬蘭、丹麥和冰島主題風情城，一座童話主題公園、一個室內海濱浴場、一座室內卡丁車賽場、阿什河黃金水道示范段等。項目周邊部分配套相關介紹地塊屬性界定資源屬性政策扶持區(qū)域 哈爾濱是黑龍江省會城市，隨著城市經濟快速發(fā)展，對周邊城市的輻射作用逐漸增強，區(qū)域中心城市的定位正逐漸形成。城市邊緣板

22、塊項目位于哈爾濱城市東部，東三環(huán)與繞城高速之間，臨近新香坊火車站僅400米，距哈爾濱繞城高速3.8公里，距西二環(huán)約5.4公里，但在哈市屬城市邊緣板塊，同時目前區(qū)域認知度不高；如何是項目開發(fā)必須解決的問題。城市新區(qū)哈東新區(qū)為哈爾濱市政府規(guī)劃的市場物流區(qū)、體育科教研發(fā)區(qū)、阿什湖風景區(qū)為一體的城市新區(qū)，目前區(qū)域發(fā)展仍處于起步階段，具有一定的基礎配套，但配套并不完善，難以支撐房地產市場的發(fā)展，市場觀望態(tài)度明顯；如何是本項目需要解決的首要問題。周邊具備一定的配套項目具備較好的地形條件，地塊周邊擁有較多游玩景區(qū)，如：阿什湖風景區(qū)、伏爾加莊園等如何，是本項目的重要問題。大規(guī)模項目項目占地約187200平米，

23、總建面約65萬平米，整體容積率為2.0-3.8，在哈爾濱屬大規(guī)模開發(fā)項目；因此在項目定位及開發(fā)策略上，必須考慮的特點，形成持續(xù)競爭力的基礎上建立分階段開發(fā)策略。項目屬性界定資源屬性片區(qū)現(xiàn)狀與發(fā)展?jié)摿Ψ治銎瑓^(qū)現(xiàn)狀功能定位哈爾濱市推進城鎮(zhèn)化建設的重要方向之一，未來哈爾濱大都市圈的城市副中心之一。未來黑龍江省東部地區(qū)與哈爾濱市的重要產業(yè)承接點，承載黑龍江東部地區(qū)發(fā)展的功能空間。以“ 向北開放重要橋頭堡”、俄羅斯加入世貿組織及中俄旅游年為契機，整合哈大齊工業(yè)走廊及哈爾濱出口加工區(qū)等對外貿易的優(yōu)勢平臺，做大對俄貿易，形成以對俄貿易為主的對外貿易基地。片區(qū)現(xiàn)狀與發(fā)展?jié)摿Ψ治銎瑓^(qū)現(xiàn)狀工業(yè)、運輸、廠礦企業(yè)聚集

24、區(qū)，城市意向較差，周邊環(huán)境相對其他片區(qū)較為落后，教育資源較弱。除伏爾加莊園、北大荒現(xiàn)代農業(yè)園及周邊環(huán)境較好，資源優(yōu)勢較強，其他區(qū)域資源現(xiàn)階段處于劣勢。區(qū)域特征哈東區(qū)域：傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，城市意象弱，平臺均價3000-6000元；區(qū)域價值提升動力不足片區(qū)現(xiàn)狀與發(fā)展?jié)摿Ψ治銎瑓^(qū)現(xiàn)狀人口特征2012年，全區(qū)常住人口921540人，全區(qū)戶籍人口748532人。出生人口5587人，死亡人口5015人；人口出生率6.87，人口自然增長率0.70。2012年，全區(qū)非私營單位從業(yè)人員年平均勞動報酬43553元。其中：國有單位從業(yè)人員年平均報酬40321元 ；集體單位從業(yè)人員年平均報酬30523元；其它經濟類型單位從

25、業(yè)人員年平均報酬49946元。全區(qū)年末共有各類中、小學校107所，教職工8328人（專業(yè)教師7381人），在校學生80798人。其中：小學在校學生28980人；初中在校學生30046人；職業(yè)高中在校學生4002人；普通高中在校學生17559人；特殊教育在校學生211人。香坊區(qū)是哈東區(qū)域房地產市場最主要的客戶來源地，香坊區(qū)人口增長較為緩慢，戶籍人口占比較大，收入水平與教育水平略低于全市平均水平數(shù)據(jù)來源：哈爾濱市香坊區(qū)2012年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報區(qū)域資源價值香坊工業(yè)園區(qū)（集中于新香坊地區(qū)）：工業(yè)產值：到2015年，實現(xiàn)工業(yè)總產值50億元，年均增長20%。主要工業(yè)園： 擬分為現(xiàn)代物流園區(qū)、高

26、科技產業(yè)園區(qū)、綠色食品加工區(qū)、對俄出口加工區(qū)及化工園區(qū)等。重點規(guī)劃項目有：哈爾濱出口加工區(qū)：計劃引進百家企業(yè)， 是省內首家對俄出口加工“特區(qū)”。北大荒現(xiàn)代農業(yè)園：未來農墾企業(yè)總產值達40億元以上，成為省內農副產品加工生產的核心區(qū)。民營科技產業(yè)區(qū)：聚集工大二園、九三集團、威力達藥業(yè)、豐匯紡織、香德紡紗等多家。片區(qū)現(xiàn)狀與發(fā)展?jié)摿Ψ治銎瑓^(qū)發(fā)展?jié)摿枮I集裝箱中心站：投資7.78億元，是省內唯一鐵路集裝箱中心站，全國18個集裝箱中心站之一。片區(qū)現(xiàn)狀與發(fā)展?jié)摿Ψ治銎瑓^(qū)發(fā)展?jié)摿^(qū)域資源價值鐵路集裝箱中心的建立，對于城市最大的影響，莫過于可以極大的改善公路網(wǎng)的擁堵現(xiàn)象和交通事故多發(fā)等問題,從此大宗貨物通過鐵

27、路運送，道路車輛超載大幅減少，尤其在危險品運輸方面，可以避免運輸車在途中翻車，造成周邊農村環(huán)境污染人員中毒事件，對于公路沿途環(huán)境的改善有著明顯的作用。鐵路集裝箱中心對周邊居民也存在不良影響 施工期路基修筑與中心站填筑、取土場取土等工程活動，致使地表植被破壞，易誘發(fā)水土流失。施工期揚塵對周邊空氣環(huán)境短時內有一定影響。 中心站內房屋建筑施工噪聲，將對局部地區(qū)居民生活產生輕微影響。 施工人員駐地排放的生活污水對河流有短時不利影響。集裝箱中心站裝卸場周圍區(qū)域主要受站內集卡運行和龍門軌道吊、正面吊等裝卸機械作業(yè)噪聲的影響，噪音晝夜間等效連續(xù)。 集裝箱中心清洗廢水中主要污染物為cod、bod5、ss、揮發(fā)

28、酚；生活污水中主要污染物為cod、bod5、氨氮、動植物油等；站區(qū)地面沖洗水中主要污染物為cod和ss，處理不當易對河流水源產生污染。區(qū)域資源價值商貿中心：禧龍國際商貿物流園區(qū)：能容納經營商戶4000余家，經營商品涵蓋10大建材類別30000多個品種，是全國最大的建材基地和集散中心；幸福商圈：以永泰城及香福路商業(yè)街為依托， 永泰城投資78億元，建筑面積120萬平方米大型商業(yè)綜合體，預計年營業(yè)額可達20.4億元；長江路商圈：以會展城上城項目為依托， 計劃投資60億元，建筑面積130萬平方米，是配套市級商務區(qū)功能的大型綜合商業(yè)商務中心及居住區(qū)；公濱路東段高麗風情商業(yè)街：以高麗風情小鎮(zhèn)為依托，建有高

29、麗風情美食一條街、酒吧一條街、購物一條街等各色商業(yè)街；華南城商圈：以華南城為依托， 建筑面積達1200萬平方米， 建成后將成為中國北部經營規(guī)模最大、經營商品種類最多，服務功能最全的商品集散中心與綜合性物流中心；香東新城商圈：該區(qū)域將打造成為旅游觀光區(qū)、休閑度假區(qū)、現(xiàn)代綜合產業(yè)集聚區(qū)、現(xiàn)代農業(yè)示范區(qū)“四區(qū)”新城。片區(qū)現(xiàn)狀與發(fā)展?jié)摿Ψ治銎瑓^(qū)發(fā)展?jié)摿^(qū)域未來發(fā)展片區(qū)現(xiàn)狀與發(fā)展?jié)摿Ψ治銎瑓^(qū)發(fā)展?jié)摿δ芏ㄎ唬?0年之內全力打造工業(yè)集聚區(qū)，構筑農墾產業(yè)發(fā)展平臺，建設全市工業(yè)發(fā)展的副中心，東部門戶新城。產業(yè)定位：以商貿物流、旅游、農副產品加工及房地產業(yè)為產業(yè)支撐。用地規(guī)模：規(guī)劃用地發(fā)展規(guī)模約60平方公里，其

30、中香坊東部占24平方公里。人口規(guī)模：規(guī)劃人口規(guī)模30萬人。未來產值：到2015年，香坊東部區(qū)域將實現(xiàn)總產值400億元，實現(xiàn)工業(yè)增加值55億元，實現(xiàn)稅金25.6億元。片區(qū)現(xiàn)狀與發(fā)展?jié)摿Ψ治銎瑓^(qū)發(fā)展?jié)摿π〗Yn隨集裝箱中心的建立及華南城正式運營后，哈東將逐步站穩(wěn)東北亞物流中心及哈爾濱城市副中心內的地位，區(qū)域發(fā)展前景看好；n隨著哈東地區(qū)規(guī)劃的逐步實施，各大企業(yè)入駐之后必將引來一波“移民潮”，隨著人流的涌入各廠區(qū)職工對于住房的需求也將隨之激發(fā)出來，哈東也將如平房工業(yè)區(qū)一般迎來房地產市場的發(fā)展機遇；n參考哈南工業(yè)新城等其他工業(yè)區(qū)域的發(fā)展進程，總結其發(fā)展過程大致分為三個階段。1.大部分區(qū)域在其發(fā)展的頭3年，

31、屬于產業(yè)進駐的基礎建設期，這段時間由于企業(yè)尚未正式運營，并無員工加入，購房需求不足，房地產的發(fā)展是比較弱的。2.第3-5年為該區(qū)域的快速發(fā)展期，這段時間由于進駐企業(yè)基礎建設完畢，正式投入生產，大量外來員工涌入?yún)^(qū)域，員工迫切的居住需求使得區(qū)域購房量激增。3.第5年之后因為企業(yè)發(fā)展趨于穩(wěn)定，招工數(shù)量減緩，新增購房需求下降，所以房地產市場進入平穩(wěn)發(fā)展期。我們認為哈東區(qū)域的發(fā)展過程也應與其他工業(yè)區(qū)域相似.哈東地區(qū)發(fā)展?jié)摿ι詈瘢熬翱春闷瑓^(qū)房地產市場分析片區(qū)供需分析哈東板塊土地供需情況時間經營性用地宗數(shù)占地面積（）規(guī)劃建筑面積（）時間經營性用地宗數(shù)占地面積（）規(guī)劃建筑面積（）2012年1-6月11450

32、6.2809602012年1-6月114506.2809602012年7-12月3289515.3977804.562012年7-12月21981811-6月52754929166112013年1-6月6366825.81321258.73農墾系統(tǒng)以外，項目周邊地塊成交不多，距離項目也較遠，對項目難以構成直街威脅，而項目周邊農墾系統(tǒng)土地的銷售情況從目前來看，長江路、香福路、公濱路沿線的土地已出讓大半，現(xiàn)階段雖然呈現(xiàn)出項目集中的情況，但這種情況在未來一段時間后將會緩解，新建項目將會有所減少。數(shù)據(jù)來源：國土資源局官方網(wǎng)站宗地位置土地面積 （平方米）建筑面積（平方米）用途成

33、交單位香坊區(qū)和平路79號14506.280960居住與教育科研設計混和用地黑龍江省華僑房地產綜合開發(fā)公司香坊區(qū)哈阿公路出城口周邊地段158727.2423729住宅類公共服務設施用地黑龍江中昊房地產開發(fā)有限公司香坊區(qū)公濱路574號39453.9138089住宅、商服用地 哈爾濱恒祥泰和房地產開發(fā)有限公司香坊區(qū)公濱路與木材東街交口處14164.668982其他普通商品住房用地 黑龍江省明光房地產開發(fā)有限公司香坊區(qū)紅旗大街2號 86797374096其他普通商品住房用地 黑龍江省昆侖會誠投資有限公司香坊區(qū)規(guī)劃松蘭路-規(guī)劃菅草街-松梅路-松木街圍合區(qū)域78655.1193492居住兼容公建用地哈爾濱

34、市恒大興業(yè)房地產開發(fā)有限公司香坊區(qū)規(guī)劃松蘭路-保健路-松梅路-規(guī)劃菅草街圍合區(qū)域91730.2243751居住兼容公建用地哈爾濱市恒大興業(yè)房地產開發(fā)有限公司香坊區(qū)漢水路-湘江路-千山路-南直路圍合區(qū)域91,334.20416484其他普通商品住房用地 黑龍江龍煤礦業(yè)控股集團有限責任公司香坊區(qū)育林街9號（保健路育林街交口）4,144.7024453.73其他普通商品住房用地 黑龍江省基星房地產開發(fā)有限公司片區(qū)房地產市場分析片區(qū)供需分析哈東板塊土地成交詳情數(shù)據(jù)來源：國土資源局官方網(wǎng)站片區(qū)房地產市場分析片區(qū)供需分析哈東板塊土地成交分布和平路79號哈阿公路出城口周邊地段香坊區(qū)公濱路與木材東街交口處香坊

35、區(qū)公濱路574號（恒祥中山）香坊區(qū)紅旗大街2號 香坊區(qū)規(guī)劃松蘭路-規(guī)劃菅草街-松梅路-松木街圍合區(qū)域香坊區(qū)規(guī)劃松蘭路-保健路-松梅路-規(guī)劃菅草街圍合區(qū)域香坊區(qū)漢水路-湘江路-千山路-南直路圍合區(qū)域香坊區(qū)育林街9號（保健路育林街交口）片區(qū)房地產市場分析片區(qū)供需分析香坊地區(qū)老城區(qū)商品房供需情況老城區(qū)供求比逐年降低，哈東區(qū)域供應增多，競爭激烈香坊區(qū)老城區(qū)由于近幾年持續(xù)的供應減少加之價格較低等原因，吸引了部分外區(qū)域居民來此購房，房屋價格呈上漲趨勢。本案所位于的哈東板塊并不包含在香坊老城區(qū)之內，且含有部分道外東部區(qū)域，本區(qū)域在售項目數(shù)量雖然較多，但多數(shù)沒有獲得預售證。所以哈東區(qū)域雖然競爭激烈，房價呈現(xiàn)上

36、漲乏力，甚至降價的態(tài)勢，數(shù)據(jù)來源：哈爾濱網(wǎng)上房地產片區(qū)房地產市場分析片區(qū)供需分析未來市場商品房需求相對固定，供應將大幅增加，競爭加劇片區(qū)內居民購買力有限，外來移民人口比重較少，需求相對固定，難以支撐成交量的大幅上漲，片區(qū)內待售樓盤數(shù)量較大，隨著各待售樓盤的逐漸入市，競爭將會加劇。什河麗景峰尚國際本次調研區(qū)域為哈東地區(qū)與香坊區(qū)域，所篩選的項目為：永泰城（距本案1.5公里）農墾新城（距本案1.6公里）峰尚國際（距本案1.9公里）睿城臻品（距本案3.6公里）溫哥華森林（距本案3.8公里）會展城上城（距本案4.3公里）哈爾濱華南城 （距本案7公里）尚東輝煌城（距本案6.4公里）珠江帝景（距本案5.5公

37、里）明光水岸（距本案4.3公里）羅馬公園（距本案6.3公里）恒祥中山（距本案8公里）金瑞林城（距本案6.5公里）格蘭云天（距本案6.6公里） 注：所說明距離均為直線距離。調研范圍篩選項目主要在售項目尚東輝煌城基本信息基本信息開發(fā)商 哈爾濱鴻遠房地產開發(fā)有限公司 投資商哈爾濱鴻遠房地產開發(fā)有限公司推廣公司萬和昌盛物業(yè)代理公司農墾物業(yè)公司建筑施工單位黑龍江東輝建筑工程有限公司物業(yè)費1.30元/景觀設計單位黑龍江省工程設計研究院占地面積500000建筑風格artdeco建筑風格建筑面積200000容積率2.51綠化率30.56%總規(guī)劃25棟高層建筑，最高為33層封頂工程進度一期、地上十層(2013-

38、06-27)一期當期開盤時間2012年6月末當期產品5棟高層當期戶型區(qū)間39、61、74、當期戶數(shù)693戶銷售進度銷售90%進戶時間2013年9月末當期價格 起價均價折扣高層5600元/5800元/全款92折、貸款95折二期當期開盤時間2013年5月25當期產品22號loft、20號平層 、3棟未規(guī)劃當期戶型區(qū)間loft 54-130 平層30-76當期戶數(shù)loft400套、銷售進度loft剩余幾十套、平層剩10%進戶時間2014年10月15日當期價格 起價均價折扣高層4990元/5380元/一次性全款98折loft5500元/6000元/一次性全款98折會所服務設施私人會館、超市、幼兒園尚東

39、輝煌城賣點及優(yōu)劣勢n項目賣點：一、未來中心地段：地處長江路沿線，未來新長江路商圈二、景觀優(yōu)勢：高綠化率、建有3萬的景觀園林三、 價格優(yōu)勢：價格較低，升值潛力大地處未來商圈中心，升值潛力大高綠化率、高品質園林景觀時尚l(wèi)oft產品5.3米絕對挑高24小時全天候管家式物業(yè)服務可視對講、社區(qū)信息網(wǎng)絡、紅外線防盜、電子巡更、周界防范，打造全智能化社區(qū)2013年9月交房，交房周期短周邊配套不完善，商圈成熟需要一定時間緊鄰大道，大型車輛較多單體交付，社區(qū)內部配套無法完成，影響居住環(huán)境臨近排水溝，空氣質量差農墾家屬樓一期二期農墾公安分局會所20號平層22號loft農墾哈爾濱分局 形象導入期尚東輝煌城營銷分析

40、強銷期 促銷期以產品地域優(yōu)勢，未來發(fā)展?jié)摿?、吸引客群關注度。以價格優(yōu)勢來積蓄意向客戶。與龍廣、新晚報合作推出團購活動，以優(yōu)惠價格活動來吸引客群。 2011年8月份開始在各大媒體網(wǎng)站宣傳 2011年12月開始預約登記 2012年6月拿下預售證，6月末開盤 2012年8月起進入促銷期永泰城基本信息基本信息開發(fā)商哈爾濱泰鴻房地產開發(fā)有限公司投資商永泰房地產(集團)有限公司規(guī)劃設計單位北京建筑設計院推廣公司建筑施工單位黑龍江省建工集團物業(yè)代理公司北京博安物業(yè)哈爾濱分公司景觀設計單位哈爾濱工業(yè)大學建筑設計研究院占地面積30萬平米建筑類型高層住宅、寫字樓、公寓、loft、金街商業(yè)建筑面積120萬平米容積率

41、3.5綠化率35%項目類型國際品牌五星級酒店、大型商業(yè)中心、高檔寫字樓以及高端住宅于一體的城市綜合體一期當期開盤時間一期開盤時間2012-9-8當期產品1、2、4、5號樓開盤在售當期戶型區(qū)間39-81當期戶數(shù)1290套銷售進度 2013年6月15日加推5號陽光公館進戶時間2014年10月31日當期價格 起價均價折扣高層4380元/5200元/新浪電商9折優(yōu)惠永泰城賣點及優(yōu)劣勢n項目賣點：一、大型城市綜合體：總建面120萬超大城市綜合體，未來哈東區(qū)域中心二、品牌優(yōu)勢：中國地產百強永泰地產開發(fā)建設地處未來商圈中心，升值潛力大20萬平米大型高端商業(yè)百米樓間距，采光效果好電梯一卡通，電梯間一層設監(jiān)控，

42、電梯內設監(jiān)控，小區(qū)庭院設監(jiān)控，不留死角周邊配套不完善，商圈成熟需要一定時間緊鄰主干路，大型車輛較多所在區(qū)域發(fā)展落后，居民認可度較低公交線路少，交通不便利綜合寫字樓喜來登酒店人壽大廈綜合寫字樓綜合寫字樓loft 形象導入期永泰城營銷分析 強銷期 促銷期 2012年6月份開始在各大媒體網(wǎng)站宣傳 2012年7月中下旬開始商服預約登記； 2012年9月中旬開盤 2012年12月中旬進入促銷期以14年城市綜合體運營經驗及企業(yè)品牌實力賣點吸引關注以價格優(yōu)勢來積蓄意向客戶。以新年為噱頭加推房源，同時以優(yōu)惠價格活動來吸引客群。睿城臻品基本信息基本信息開發(fā)商黑龍江富盛房地產開發(fā)有限公司投資商云鵬投資項目地址香坊

43、木材東街75號（木材東和互助 物業(yè)代理公司黑龍江富盛房地產開發(fā)有限公司建筑施工單位哈爾濱建筑設計院占地面積48035建筑風格 artdeco風格建筑面積191136容積率3.5綠化率39%規(guī)劃戶數(shù)2080戶物業(yè)費1.30元/總規(guī)劃睿城臻品10棟高層（6棟27層，2棟17層小高，1棟25高層，1棟12層，1棟5層） 、1棟洋房工程進度全面進戶，尾盤預計剩余10%一期當期開盤時間2011年4月23日第一次開盤、2011年7月10日第二次開盤當期產品10棟高層、1棟洋房當期戶型區(qū)間高層使用面積28-95、洋房40-70當期戶數(shù)2080戶銷售進度剩余10%、進戶時間2012年7月31日當期價格 起價均

44、價折扣高層5900元/6500元/60以下房源可獲39800元家電，60以上房源可獲59800元家電或馬爾代夫雙人游商業(yè)15000元/17000元/洋房均價7000睿城臻品賣點及優(yōu)劣勢n項目賣點：一、地段/配套：毗鄰會展商圈、緊鄰哈爾濱農業(yè)大學，周邊十余所重點中小學，教育氣息濃厚二、景觀園林：中央廣場、親水亭榭、六大主題園林三、高附加值：品牌電梯、智能化高端產品項目周邊配套較為完善項目緊鄰農業(yè)大學，教育氣息濃厚40%綠化率，景觀園林三菱永磁同步電梯、德國諾托平開內倒五金件、安居寶七寸彩色可視系統(tǒng)諸多高端配置全封閉管理、人車分流、24小時保安監(jiān)控、預訂酒店、代收發(fā)郵件距離主街較遠，交通略有不便單

45、體交付，社區(qū)內部配套無法完成，影響居住環(huán)境a8b5b4b1b3b2a6a5a3a2a1洋房 形象導入期睿城臻品營銷分析 強銷期 促銷期第一階段：開盤后以活動來拉攏新老客戶，為第二次開盤以及項目二期積蓄客戶。第二階段：依舊以活動吸引客群，促使產品成交。以優(yōu)惠來吸引客群。突出其產品現(xiàn)有成熟配套，以及未來發(fā)展空間，詳細介紹產品高附加值，以及客戶的感性訴求。 2010年11月啟動，項目處于地基階段 2011年4月起，項目開始認籌，開盤 2011年7月10第二次開盤 2011年9月二期開始預約登記 2012年3月-7月活動推盤期 2012年11月尾房發(fā)售哈爾濱華南城基本信息基本信息開發(fā)商哈爾濱華南城有限

46、公司投資商華南城有限公司規(guī)劃設計單位同濟設計院、深圳設計總院推廣公司華南城有限公司建筑施工單位中建一局、二局、黑龍江省七建物業(yè)代理公司深圳亞太第一物業(yè)管理有限公司景觀設計單位同濟設計院、深圳設計總院占地面積1021.02公頃車位地上：2076 地下：3944建筑面積1200萬容積率2.86綠化率30%總規(guī)劃分4期，1期154.41公頃；2期298.53公頃；3期196.82公頃；4期371.26公頃。一期當期產品一期先期開發(fā)110萬平米，包括產品交易中心60萬平米、精品展示區(qū)36萬平米、商業(yè)配套服務區(qū)14萬平米，其中包括對俄貿易大廈3.75萬平米、五星級酒店4萬平米、會展中心1.6萬平米、名品

47、奧特萊斯購物廣場2萬平米、美食廣場3萬平米。當期戶數(shù)精品區(qū)全為獨立商鋪共2631戶，其中a區(qū)896戶；b區(qū)893戶；c區(qū)842戶進戶時間精品區(qū)2013年8、9月份交房，交易廣場2013年10月末交房。計劃2014年4、5月份集中開業(yè)當期價格 起價均價折扣商業(yè)5940元/6300元/全款96折哈爾濱華南城賣點及優(yōu)劣勢n項目賣點：一、政策/品質：省委省政府重點支持項目，將打造世界級商貿物流平臺二、自身配套：中央商貿區(qū)、倉儲物流配送區(qū)和服務配套區(qū)三大功能區(qū)將帶動地區(qū)經濟發(fā)展省委省政府重點支持的商貿物流項目華南城規(guī)劃水、陸、空多維立體交通網(wǎng)絡集十二大產業(yè)門類為一體，一站式經營互補商業(yè)設計通達率高、可分

48、割、可視率高成熟的經營管理經驗醫(yī)院、學校、各種商業(yè)配套完善價格優(yōu)勢，未來升值潛力大項目體量大，建造周期長地區(qū)偏遠，商業(yè)發(fā)展周期長 形象導入期哈爾濱華南城營銷分析 強銷期突出自身產品優(yōu)勢，大體量，完善的商業(yè)及生活配套設施，政府支持以及未來發(fā)展?jié)摿?。簽約奧特萊斯，一體化物流倉儲、現(xiàn)代物流服務平臺乾龍物流等著名的商業(yè)品牌企業(yè)，以給予商家強有力的交通后勤保障。 2012年8月開始蓄客 2012年10月一期五金機電、家具建材、陶瓷衛(wèi)浴、廚衛(wèi)燈飾全面招商中 2012年12月1日售vip卡 2012年12月3日“城啟未來”簽約儀式舉行 12月22日開盤 2013年4月12日舉行裝修建材協(xié)會授牌儀式暨華南城退

49、協(xié)會 2013年5月26日華南城招商中心開放會展城上城基本信息基本信息開發(fā)商黑龍江新松鴻泰房地產開發(fā)有限公司投資商黑龍江新松鴻泰房地產開發(fā)有限公司規(guī)劃設計單位北京新松建筑設計研究院推廣公司易居中國建筑施工單位中建一局物業(yè)代理公司世邦魏理仕景觀設計單位北京新松建筑設計研究院占地面積246000建筑風格地中海風格建筑面積1400000容積率4.2綠化率35%一期當期開盤時間2012年10月20日當期產品一期建筑面積21萬平米，共8棟當期戶型區(qū)間65-144當期戶數(shù)1724套銷售進度銷售70%進戶時間2014年8月30日當期價格 均價折扣高層6500元/貸款97折、一次性95折、商業(yè)沿街商鋪、開發(fā)商

50、自持二期當期開盤時間2013年5月5日當期產品共11棟在售8#、10#、11#當期戶型區(qū)間65-144當期戶數(shù)2100戶銷售進度8#、10#剩余不到10%，11#新開進戶時間2015年9月當期價格高層全樓一口價，8號樓5680元/、10號樓5580元/、11號樓均價5700元/商業(yè)沿街商鋪、開發(fā)商自持會所服務設施供業(yè)主經營會展城上城賣點及優(yōu)劣勢n項目賣點：一、未來中心地段：地處長江路沿線，未來新長江路商圈二、自身配套：項目百萬平米體量，自身配套設施完善三、創(chuàng)新：國內首個商業(yè)連廊，采用“業(yè)主創(chuàng)業(yè)計劃”未來地段優(yōu)勢明顯，升值潛力大業(yè)主創(chuàng)業(yè)計劃，自己建造自己的社區(qū)國內首座市內商業(yè)連廊，快捷連通社區(qū)居

51、住與商業(yè)知名物業(yè)公司、提供專業(yè)的物業(yè)服務引入2340國際雙語幼兒園3.5萬綠地面積，1.4萬綠化植被周邊配套不完善，商圈成熟需要一定時間2014年8月交房，交房周期長臨近排水溝，空氣質量差 形象導入期會展城上城營銷分析 強銷期以低價策略加速去化。 2012年7月開始在各大媒體網(wǎng)站宣傳一方面以媒體網(wǎng)站形式宣傳，另一方面以現(xiàn)場活動吸引人群關注，擴大產品認知度并且現(xiàn)場咨詢登記可以積蓄一些意象客戶。 促銷期 2012年7月21日人體彩繪活動 7月29日“魔術氣球放飛快樂周末”活動 8月4日“最佳水果達人”活動 2012年9月預存誠意金可享折上折 2012年9月17日姜育恒助陣實景示范區(qū)開放 2012年

52、10月1日-10月7日兒童嘉年華愛心公益周 2012年10月20日開盤 2012年11月30日與第一房產團購 2013年3月一期即將售完以大型演出活動配合重要時間節(jié)點快速吸引客戶到訪。格蘭云天基本信息基本信息開發(fā)商黑龍江中昊房地產開發(fā)有限公司投資商黑龍江中昊房地產開發(fā)有限公司規(guī)劃設計單位龍基建筑設計院推廣公司卓越代理建筑施工單位市三建和四建物業(yè)代理公司黑龍江中昊房地產開發(fā)有限公司景觀設計單位中建建筑設計院占地面積200000建筑風格瑞士風格建筑面積660000容積率2.64綠化率45%規(guī)劃戶數(shù)一期2000 二期2000物業(yè)費待定總規(guī)劃48棟小高層工程進度一期竣工 二期竣工 一期當期開盤時間20

53、12年10月當期產品一期當期戶型區(qū)間23-87當期戶數(shù)2000戶銷售進度清盤進戶時間2012年12月30日當期價格 起價均價折扣高層6400元/6500元/無二期當期開盤時間2012年10月當期產品二期當期戶型區(qū)間60-150當期戶數(shù)680戶銷售進度34%進戶時間2013年底當期價格 起價均價折扣高層6400元/6500元/全款97折，貸款99折格蘭云天賣點及優(yōu)劣勢n項目賣點：一、地段/配套：毗鄰通鄉(xiāng)商圈、臨近樂松商圈，有通鄉(xiāng)小學，鶴然文化學校等周邊配套二、景觀園林：社區(qū)共有12萬綠地，包含10大瑞士風情景觀,并保留了1000多棵原生樹三、高附加值：采用高質量的建材，華龍新材窗戶隔音效果好，昊

54、晟排水管耐用隔音項目周邊配套較為完善項目緊鄰通鄉(xiāng)小學，學生上學比較方便45%綠化率，多處公園景觀采用高質量的建材，用戶不用擔心質量的問題采光充足，戶型多樣，適合不同的人群項目臨近鐵路噪音較大項目周邊正在施工交通現(xiàn)狀不佳一期二期三期四期 形象導入期格蘭云天營銷分析 強銷期 促銷期利用人群從眾的心里吸引購房者。以優(yōu)惠活動來吸引客群。拔高項目形象，以產品品質吸引客戶注意力。 2011年6月開始在各大媒體網(wǎng)站宣傳 2011年9月開始在報廣宣傳 2011年9月開始認籌 2012年3月處開盤 2012年7月進入促銷期恒祥中山基本信息基本信息開發(fā)商哈爾濱恒祥泰和房地產開發(fā)有限公司投資商哈爾濱華信房地產開發(fā)有

55、限公司項目地址公濱路574號推廣公司哈爾濱華信房地產開發(fā)有限公司建筑施工單位市第五建筑公司物業(yè)代理公司恒祥物業(yè)景觀設計單位泛亞國際景觀設計公司占地面積39427建筑風格art deco風格建筑面積137365容積率3.5綠化率30%規(guī)劃戶數(shù)1000多物業(yè)費未定總規(guī)劃4棟32層高層、1棟29層高層 、一棟21層高層、2棟5層電梯洋房、2棟2層商業(yè)服務用房工程進度已建至地上九層一期當期開盤時間未開盤當期產品一期當期戶型區(qū)間40-95當期戶數(shù)1000多戶銷售進度500套左右進戶時間2014年9月當期價格 起價均價折扣高層6988元/8100元/一次性9.5折，50%9.8折多層9800元/11000

56、元/一次性9.5折，50%9.8折商業(yè)未定未定未定會所服務設施棋牌室 乒乓球室 面積1000恒祥中山賣點及優(yōu)劣勢n項目賣點：一、地段/配套：毗鄰北京聯(lián)華超市、省醫(yī)院，風華中小學、黑龍江省政府，臨近主干路。二、景觀園林：綠化率達到40%配有多重園林、寬敞入口廣場、中央觀景區(qū)。三、高附加值：采用高品質建材如：防火防盜安全門、窗戶三玻配套阻隔噪音紫外線。全監(jiān)控智能化系統(tǒng)。項目周邊配套完善項目緊鄰省六中、風華中學、省九中，教育配套完善40%綠化率，空氣質量高臨近主干道出行方便項目內的配套完善全，有監(jiān)控智能化系統(tǒng)、可視對講等安全配套項目臨近鐵路噪音較大項目旁有發(fā)射塔，會有一定的輻射 形象導入期恒祥中山營

57、銷分析 強銷期通過低價信息和優(yōu)質戶型信息來吸引客戶關注。以區(qū)域優(yōu)勢來吸引客戶關注 2013年3月5日開始在報廣上進行產品區(qū)位優(yōu)勢宣傳 2013年3月末開始認籌金瑞林城基本信息基本信息開發(fā)商哈爾濱金瑞麟投資有限責任公司投資商哈爾濱金瑞麟投資有限責任公司項目地址香坊通鄉(xiāng)街191號推廣公司慕和&逸天建筑施工單位市三建、市七建物業(yè)代理公司哈爾濱金瑞麟投資有限責任公司景觀設計單位哈爾濱市建筑設計院占地面積168327建筑風格現(xiàn)代風格建筑面積565453 容積率3.36綠化率35.42%規(guī)劃戶數(shù)總戶數(shù)2250戶 物業(yè)費1.1元/總規(guī)劃共三期、一期11棟高層，2棟17層小高層，2棟26層、7棟30層

58、高層工程進度一期竣工一期當期開盤時間2010-10-1當期產品一期當期戶型區(qū)間23-92當期戶數(shù)1900銷售進度已銷售85%進戶時間2012年12月30日當期價格 起價均價折扣高層6200元/6500元/無金瑞林城賣點及優(yōu)劣勢n項目賣點：一、景觀園林：配有大型中央公園三、高附加值：面積約2萬平方米左右的商業(yè)用房，有小型飲酒吧、美容美發(fā)店、幼兒園待服務設施項目周邊配套較為完善內配中央公園與行人商業(yè)步道采光充足，戶型多樣項目臨近鐵路噪音較大項目周邊地鐵站施工交通現(xiàn)狀不佳夜間常有大型車輛經過噪音加大 形象導入期金瑞林城營銷分析 強銷期 促銷期 2011年7月開始在報廣上進行產品發(fā)展?jié)摿π麄?2012

59、年7月下旬開始在報廣上發(fā)布優(yōu)惠促銷活動 2011年9月開始在報廣上預告開盤以地鐵信息及未來區(qū)位發(fā)展來吸引客戶關注以地鐵信息及優(yōu)質戶型刺激客戶的購買欲望通過團購，出國旅游等優(yōu)惠活動加快去化羅馬公元基本信息基本信息開發(fā)商黑龍江昆侖會誠投資有限公司投資商黑龍江昆侖會誠投資有限公司規(guī)劃設計單位南通六建集團有限公司推廣公司真觀智業(yè)建筑施工單位沈陽tcd景觀設計公司物業(yè)代理公司紅潤公司景觀設計單位沈陽tcd景觀設計公司占地面積89019建筑風格歐洲新文藝復興主義建筑建筑面積417232容積率4.2綠化率35.42%規(guī)劃戶數(shù)3955物業(yè)費未定總規(guī)劃共15棟高層：4棟26層，5棟32層，6棟29層工程進度封頂

60、一期當期開盤時間2013年當期產品一期 共15棟高層：4棟26層， 5棟32層，6棟29層當期戶型區(qū)間34-69當期戶數(shù)3805戶銷售進度已銷售96%進戶時間2013年12月31日當期價格 起價均價折扣高層6500元/7200元/無羅馬公元賣點及優(yōu)劣勢n項目賣點：一、地段/配套：臨近通鄉(xiāng)商店、安埠商廈、楓橋商場、黑龍江省醫(yī)院、興華小學、東風小學二、景觀園林：配有大型外庭環(huán)形商業(yè)廣場、大型內庭景觀文化休閑廣場三、高附加值：星級酒店式入?yún)^(qū)大堂、星級酒店式社區(qū)會館、高級幼兒園、圖書館、兒童專屬休閑、娛樂場地與休閑運動設施戶型面積區(qū)間可選擇性大，功能分區(qū)完善并充分人性化周邊生活配套完善交通比較便利，有多處公交