何李律師--房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工合同階段法律風(fēng)險(xiǎn)防范

1、開(kāi)發(fā)商在施工階段的開(kāi)發(fā)商在施工階段的法律風(fēng)險(xiǎn)防范法律風(fēng)險(xiǎn)防范主講人：何李律師主講人：何李律師 2013年年6月月18日日一、黑白合同的法律風(fēng)險(xiǎn)一、黑白合同的法律風(fēng)險(xiǎn)【案例案例】乙建筑公司投標(biāo)成功后依據(jù)中標(biāo)合同與甲開(kāi)乙建筑公司投標(biāo)成功后依據(jù)中標(biāo)合同與甲開(kāi)發(fā)公司簽訂了包工包料的建設(shè)工程施工合同發(fā)公司簽訂了包工包料的建設(shè)工程施工合同 ，并報(bào)，并報(bào)當(dāng)?shù)亟ㄎM(jìn)行了備案。乙公司進(jìn)場(chǎng)施工之前，甲公司當(dāng)?shù)亟ㄎM(jìn)行了備案。乙公司進(jìn)場(chǎng)施工之前，甲公司以鋼材等建材價(jià)格持續(xù)下降為由，與乙公司反復(fù)磋商，以鋼材等建材價(jià)格持續(xù)下降為由，與乙公司反復(fù)磋商，雙方達(dá)成了乙方在工程總承包價(jià)的基礎(chǔ)上讓利雙方達(dá)成了乙方在工程總承包價(jià)的

2、基礎(chǔ)上讓利5%5%的意的意見(jiàn)，并重新簽署了一份施工合同作為乙方進(jìn)場(chǎng)條件。見(jiàn)，并重新簽署了一份施工合同作為乙方進(jìn)場(chǎng)條件。新合同價(jià)比原合同的總承包價(jià)款降低新合同價(jià)比原合同的總承包價(jià)款降低120120萬(wàn)元，但未萬(wàn)元，但未到當(dāng)?shù)亟ㄎ瘋浒浮９こ炭⒐ず?，雙方因工程結(jié)算發(fā)生到當(dāng)?shù)亟ㄎ瘋浒浮９こ炭⒐ず?，雙方因工程結(jié)算發(fā)生爭(zhēng)議而訴至法院。乙公司要求按照老合同結(jié)算工程價(jià)爭(zhēng)議而訴至法院。乙公司要求按照老合同結(jié)算工程價(jià)款?？?。第四十六條招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。一、黑白合同的法律風(fēng)險(xiǎn)一、黑白合同

3、的法律風(fēng)險(xiǎn)一、黑白合同的法律風(fēng)險(xiǎn)一、黑白合同的法律風(fēng)險(xiǎn)第四十六條第四十六條招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件三十日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立訂立書面合同。招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。招標(biāo)文件要求中標(biāo)人提交履約保證金的，中標(biāo)招標(biāo)文件要求中標(biāo)人提交履約保證金的，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)提交。人應(yīng)當(dāng)提交。二、中標(biāo)無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)二、中標(biāo)無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)案例案例2【案例案例】在一個(gè)公開(kāi)招標(biāo)的項(xiàng)目中，圖紙是齊的，在一個(gè)公開(kāi)招標(biāo)的項(xiàng)目

4、中，圖紙是齊的，采用的是清單計(jì)價(jià)模式，工程是確定的，但是對(duì)采用的是清單計(jì)價(jià)模式，工程是確定的，但是對(duì)于設(shè)計(jì)變更引起的工程款在招標(biāo)文件中沒(méi)有寫清于設(shè)計(jì)變更引起的工程款在招標(biāo)文件中沒(méi)有寫清楚，評(píng)標(biāo)委員會(huì)將幾個(gè)投標(biāo)人的投標(biāo)文件進(jìn)行比楚，評(píng)標(biāo)委員會(huì)將幾個(gè)投標(biāo)人的投標(biāo)文件進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)報(bào)價(jià)較高的幾個(gè)投標(biāo)人在投標(biāo)文件中承較，發(fā)現(xiàn)報(bào)價(jià)較高的幾個(gè)投標(biāo)人在投標(biāo)文件中承諾，對(duì)于設(shè)計(jì)變更引起的費(fèi)用不要求發(fā)包人支付，諾，對(duì)于設(shè)計(jì)變更引起的費(fèi)用不要求發(fā)包人支付，而是作為讓利。但是，報(bào)價(jià)最低的那投標(biāo)人沒(méi)有而是作為讓利。但是，報(bào)價(jià)最低的那投標(biāo)人沒(méi)有此項(xiàng)承諾。實(shí)際上，如果讓報(bào)價(jià)最低的那個(gè)投標(biāo)此項(xiàng)承諾。實(shí)際上，如果讓報(bào)價(jià)最低的

5、那個(gè)投標(biāo)人中標(biāo)，發(fā)包人花費(fèi)的成本是最高的。所以，發(fā)人中標(biāo)，發(fā)包人花費(fèi)的成本是最高的。所以，發(fā)包人要求報(bào)價(jià)最低的那個(gè)投標(biāo)人也做出同樣的承包人要求報(bào)價(jià)最低的那個(gè)投標(biāo)人也做出同樣的承諾。諾。一、黑白合同的法律風(fēng)險(xiǎn)一、黑白合同的法律風(fēng)險(xiǎn)二、中標(biāo)無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)二、中標(biāo)無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)招投標(biāo)法第三十九條評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以要求投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件中含義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或者說(shuō)明，但是澄清或者說(shuō)明不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。第五十五條依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，招標(biāo)人違反本法規(guī)定，與投標(biāo)人就投標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)性內(nèi)容進(jìn)行談判的，給予警告，對(duì)單位直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處

6、分。前款所列行為影響中標(biāo)結(jié)果的，中標(biāo)無(wú)效。一、黑白合同的法律風(fēng)險(xiǎn)一、黑白合同的法律風(fēng)險(xiǎn)二、中標(biāo)無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)二、中標(biāo)無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)招投標(biāo)法第三十九條評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以要求投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件中含義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或者說(shuō)明，但是澄清或者說(shuō)明不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。第五十五條依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，招標(biāo)人違反本法規(guī)定，與投標(biāo)人就投標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)性內(nèi)容進(jìn)行談判的，給予警告，對(duì)單位直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分。前款所列行為影響中標(biāo)結(jié)果的，中標(biāo)無(wú)效。二、中標(biāo)無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)二、中標(biāo)無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法

7、第七十六條第七十六條 依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，招標(biāo)人違依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，招標(biāo)人違法與投標(biāo)人就投標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)性內(nèi)容法與投標(biāo)人就投標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)性內(nèi)容進(jìn)行談判的，有關(guān)行政監(jiān)督部門給予警告，對(duì)單進(jìn)行談判的，有關(guān)行政監(jiān)督部門給予警告，對(duì)單位直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法位直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分。給予處分。 前款所列行為影響中標(biāo)結(jié)果的，中標(biāo)無(wú)效。前款所列行為影響中標(biāo)結(jié)果的，中標(biāo)無(wú)效。二、中標(biāo)無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)二、中標(biāo)無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)中標(biāo)無(wú)效的情形中標(biāo)無(wú)效的情形1.中標(biāo)通知書發(fā)出后，招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果（招投中標(biāo)通知書發(fā)出后，招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果（招投標(biāo)法

8、第標(biāo)法第45條）條）2.招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)違反保密義務(wù)或者招、投標(biāo)人串通招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)違反保密義務(wù)或者招、投標(biāo)人串通損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益或他人權(quán)益的（招投損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益或他人權(quán)益的（招投標(biāo)法第標(biāo)法第50條）條）3.招標(biāo)人泄露應(yīng)當(dāng)保密的情況（招投標(biāo)法第招標(biāo)人泄露應(yīng)當(dāng)保密的情況（招投標(biāo)法第52條）條）4.投標(biāo)人相互串通投標(biāo)或者與招標(biāo)人串通投標(biāo)（招投標(biāo)人相互串通投標(biāo)或者與招標(biāo)人串通投標(biāo)（招投標(biāo)法第投標(biāo)法第53條）條）5.弄虛作假，騙取中標(biāo)（招投標(biāo)法第弄虛作假，騙取中標(biāo)（招投標(biāo)法第54條）條）6.違法進(jìn)行實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的談判（招投標(biāo)法違法進(jìn)行實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的談判（招投標(biāo)法55條）條）7.中標(biāo)候選人以

9、外確定中標(biāo)人的（招投標(biāo)法第中標(biāo)候選人以外確定中標(biāo)人的（招投標(biāo)法第57條）條）三、招標(biāo)范圍不明確的法律風(fēng)險(xiǎn)三、招標(biāo)范圍不明確的法律風(fēng)險(xiǎn)招標(biāo)人擅自縮小招標(biāo)范圍糾紛案招標(biāo)人擅自縮小招標(biāo)范圍糾紛案【案例案例】業(yè)主方通過(guò)招投標(biāo)方式進(jìn)行新建廠房的發(fā)包，業(yè)主方通過(guò)招投標(biāo)方式進(jìn)行新建廠房的發(fā)包，并通過(guò)固定總價(jià)方式確定合同價(jià)款，為此，業(yè)主方提并通過(guò)固定總價(jià)方式確定合同價(jià)款，為此，業(yè)主方提供了施工圖紙和工程量清單，但是工程量清單里面缺供了施工圖紙和工程量清單，但是工程量清單里面缺少了鋁合金門窗的清單項(xiàng)目，在招投標(biāo)的范圍中明確少了鋁合金門窗的清單項(xiàng)目，在招投標(biāo)的范圍中明確說(shuō)明招投標(biāo)范圍包括鋁合金門窗。說(shuō)明招投標(biāo)范圍

10、包括鋁合金門窗。那施工企業(yè)是否有權(quán)要求增加鋁合金門窗的費(fèi)用呢？那施工企業(yè)是否有權(quán)要求增加鋁合金門窗的費(fèi)用呢？三、招標(biāo)范圍不明確的法律風(fēng)險(xiǎn)三、招標(biāo)范圍不明確的法律風(fēng)險(xiǎn)2013版示范文本關(guān)于變更計(jì)價(jià)的通用條款版示范文本關(guān)于變更計(jì)價(jià)的通用條款四、無(wú)效合同的結(jié)算問(wèn)題四、無(wú)效合同的結(jié)算問(wèn)題【案例案例】甲公司于乙公司就某項(xiàng)目簽訂甲公司于乙公司就某項(xiàng)目簽訂了包工包料的施工合同，工程款的計(jì)價(jià)了包工包料的施工合同，工程款的計(jì)價(jià)方式為定額下浮方式為定額下浮5%5%，該項(xiàng)目為強(qiáng)制招投，該項(xiàng)目為強(qiáng)制招投標(biāo)的工程。此后，甲公司進(jìn)行了公開(kāi)招標(biāo)的工程。此后，甲公司進(jìn)行了公開(kāi)招標(biāo)，乙建筑公司投標(biāo)成功后依據(jù)中標(biāo)合標(biāo)，乙建筑公司

11、投標(biāo)成功后依據(jù)中標(biāo)合同與甲公司簽訂了建設(shè)工程施工合同，同與甲公司簽訂了建設(shè)工程施工合同，計(jì)價(jià)方式為定額，不下浮，并報(bào)當(dāng)?shù)亟ㄓ?jì)價(jià)方式為定額，不下浮，并報(bào)當(dāng)?shù)亟ㄎM(jìn)行了備案。未備案的合同價(jià)比備案委進(jìn)行了備案。未備案的合同價(jià)比備案的合同的總承包價(jià)款低的合同的總承包價(jià)款低200200萬(wàn)元。工程萬(wàn)元。工程竣工后，雙方因工程結(jié)算發(fā)生爭(zhēng)議而訴竣工后，雙方因工程結(jié)算發(fā)生爭(zhēng)議而訴至法院。至法院。司法解釋司法解釋第二十一條當(dāng)事人就同一建設(shè)工程第二十一條當(dāng)事人就同一建設(shè)工程另行訂立的建設(shè)工程施工合同與經(jīng)過(guò)備案的中標(biāo)合另行訂立的建設(shè)工程施工合同與經(jīng)過(guò)備案的中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容不一致的，應(yīng)當(dāng)以備案的中標(biāo)合同作同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容

12、不一致的，應(yīng)當(dāng)以備案的中標(biāo)合同作為結(jié)算工程價(jià)款的根據(jù)。為結(jié)算工程價(jià)款的根據(jù)。四、無(wú)效合同的結(jié)算問(wèn)題四、無(wú)效合同的結(jié)算問(wèn)題五、合同無(wú)效之后的違約責(zé)任問(wèn)題五、合同無(wú)效之后的違約責(zé)任問(wèn)題黑白合同導(dǎo)致合同無(wú)效對(duì)結(jié)算有什么影響？黑白合同導(dǎo)致合同無(wú)效對(duì)結(jié)算有什么影響？在實(shí)踐中，建設(shè)工程施工合同是否有效，不會(huì)對(duì)工程在實(shí)踐中，建設(shè)工程施工合同是否有效，不會(huì)對(duì)工程款的結(jié)算造成較大的影響?？畹慕Y(jié)算造成較大的影響。但是合同無(wú)效會(huì)對(duì)雙方在建設(shè)工程施工合同中約定的但是合同無(wú)效會(huì)對(duì)雙方在建設(shè)工程施工合同中約定的違約責(zé)任部分和雙方可能約定的讓利等條款造成影響。違約責(zé)任部分和雙方可能約定的讓利等條款造成影響。違約責(zé)任是以合同

13、有效為前提。在建設(shè)工程施工合同違約責(zé)任是以合同有效為前提。在建設(shè)工程施工合同中，業(yè)主追求承包人責(zé)任的途徑主要就是工期和質(zhì)量。中，業(yè)主追求承包人責(zé)任的途徑主要就是工期和質(zhì)量。如果合同無(wú)效，追究承包人工期延誤的責(zé)任就有了障如果合同無(wú)效，追究承包人工期延誤的責(zé)任就有了障礙。礙。出現(xiàn)黑白合同后，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的建議是：出現(xiàn)黑白合同后，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的建議是：第一，如果要追究違約責(zé)任，不能依據(jù)合同條款，而第一，如果要追究違約責(zé)任，不能依據(jù)合同條款，而要向法院或者仲裁機(jī)構(gòu)舉證，證明對(duì)方延誤工期給自要向法院或者仲裁機(jī)構(gòu)舉證，證明對(duì)方延誤工期給自己造成多少實(shí)際損失，法院在判決的時(shí)候就不會(huì)依據(jù)己造成多少實(shí)際

14、損失，法院在判決的時(shí)候就不會(huì)依據(jù)違約責(zé)任進(jìn)行判決。違約責(zé)任進(jìn)行判決。第二，對(duì)于讓利條款，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該在每個(gè)月結(jié)算進(jìn)度第二，對(duì)于讓利條款，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該在每個(gè)月結(jié)算進(jìn)度款的時(shí)候，就要標(biāo)注讓利扣除，才有可能獲得法院的款的時(shí)候，就要標(biāo)注讓利扣除，才有可能獲得法院的支持。支持。廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)紛案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)（三）建設(shè)工程施工合同無(wú)（三）建設(shè)工程施工合同無(wú)效，但按照效，但按照解釋解釋第二條的規(guī)定可參照約定計(jì)算工第二條的規(guī)定可參照約定計(jì)算工程款的，如承包人存在延期完成或者發(fā)包人延期支付程款的，如承包人存在延期完成或

15、者發(fā)包人延期支付工程款的情形，當(dāng)事人應(yīng)參照合同約定賠償對(duì)方由此工程款的情形，當(dāng)事人應(yīng)參照合同約定賠償對(duì)方由此造成的損失。造成的損失。五、合同無(wú)效之后的違約責(zé)任問(wèn)題五、合同無(wú)效之后的違約責(zé)任問(wèn)題五、合同無(wú)效之后的違約責(zé)任問(wèn)題五、合同無(wú)效之后的違約責(zé)任問(wèn)題最高人民法院民一庭傾向性意見(jiàn)最高人民法院民一庭傾向性意見(jiàn)建設(shè)工程施工合同被確認(rèn)無(wú)效后，發(fā)包方與第三人簽建設(shè)工程施工合同被確認(rèn)無(wú)效后，發(fā)包方與第三人簽訂的訂的房屋買賣合同房屋買賣合同因逾期交房發(fā)生的違約損失，因逾期交房發(fā)生的違約損失，如果承包人在簽訂合同時(shí)或履行合同中已經(jīng)知道或應(yīng)如果承包人在簽訂合同時(shí)或履行合同中已經(jīng)知道或應(yīng)當(dāng)知道該損失發(fā)生，且該損

16、失與承包人的過(guò)錯(cuò)有因果當(dāng)知道該損失發(fā)生，且該損失與承包人的過(guò)錯(cuò)有因果關(guān)系，可以納入無(wú)效合同過(guò)錯(cuò)責(zé)任賠償范圍。根據(jù)承關(guān)系，可以納入無(wú)效合同過(guò)錯(cuò)責(zé)任賠償范圍。根據(jù)承包方訂立合同、履行合同中的過(guò)錯(cuò)責(zé)任程度及違反誠(chéng)包方訂立合同、履行合同中的過(guò)錯(cuò)責(zé)任程度及違反誠(chéng)實(shí)信用原則的程度，依據(jù)合同法第五十八條規(guī)定判令實(shí)信用原則的程度，依據(jù)合同法第五十八條規(guī)定判令其承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。其承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。五、合同無(wú)效之后的違約責(zé)任問(wèn)題五、合同無(wú)效之后的違約責(zé)任問(wèn)題【案例案例】麗橋房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的位于沙坪壩區(qū)鳳鳴山麗橋房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的位于沙坪壩區(qū)鳳鳴山的鳳橋大廈項(xiàng)目，與新城建筑公司簽訂了建設(shè)工程施的鳳橋大廈項(xiàng)目，與新城建筑

17、公司簽訂了建設(shè)工程施工合同，合同約定新城公司應(yīng)在工合同，合同約定新城公司應(yīng)在2004年年11月月15日前日前將竣工驗(yàn)收合格的房屋交付麗橋公司，但直到將竣工驗(yàn)收合格的房屋交付麗橋公司，但直到2005年年6月月20日該工程才經(jīng)竣工驗(yàn)收合格。新城公司與恒升日該工程才經(jīng)竣工驗(yàn)收合格。新城公司與恒升公司簽訂公司簽訂“企業(yè)合作經(jīng)營(yíng)協(xié)議企業(yè)合作經(jīng)營(yíng)協(xié)議”，確定雙方合作事宜，確定雙方合作事宜，以新城公司名義辦理施工手續(xù)，具體施工由恒升公司以新城公司名義辦理施工手續(xù)，具體施工由恒升公司組織完成。組織完成。 五、合同無(wú)效之后的違約責(zé)任問(wèn)題五、合同無(wú)效之后的違約責(zé)任問(wèn)題一審法院認(rèn)為：其實(shí)質(zhì)為恒升公司借用新城公司的一

18、審法院認(rèn)為：其實(shí)質(zhì)為恒升公司借用新城公司的建筑資質(zhì)承攬建設(shè)工程，此種行為為我國(guó)建筑資質(zhì)承攬建設(shè)工程，此種行為為我國(guó)建筑法建筑法所禁止，應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效合同。所禁止，應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效合同。麗橋公司在工程建設(shè)期間，對(duì)外進(jìn)行商品房預(yù)售，麗橋公司在工程建設(shè)期間，對(duì)外進(jìn)行商品房預(yù)售，相關(guān)商品房預(yù)售合同約定于相關(guān)商品房預(yù)售合同約定于2004年年12月月31日前向買日前向買受人交付竣工驗(yàn)收合格的房屋。后因交付遲延，麗受人交付竣工驗(yàn)收合格的房屋。后因交付遲延，麗橋公司向葉某等橋公司向葉某等27人給付了人給付了32人次的逾期交房及辦人次的逾期交房及辦證違約金證違約金74 86218元。因與購(gòu)房者文某某商品房元。因與購(gòu)房

19、者文某某商品房預(yù)售合同糾紛一案，向新原興律師事務(wù)所支付律師預(yù)售合同糾紛一案，向新原興律師事務(wù)所支付律師代理費(fèi)用代理費(fèi)用3 500元。元。一審判決恒升公司賠償原告麗橋公司損失一審判決恒升公司賠償原告麗橋公司損失37 43109元。二審維持原判。元。二審維持原判。司法解釋第四條承包人非法轉(zhuǎn)包、違法分包建設(shè)工程或者沒(méi)有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義與他人簽訂建設(shè)工程施工合同的行為無(wú)效。人民法院可以根據(jù)民法通則第一百三十四條規(guī)定，收繳當(dāng)事人已經(jīng)取得的非法所得。、合同無(wú)效沒(méi)收違法收的的范圍六、未通過(guò)竣工驗(yàn)收提前使用的風(fēng)險(xiǎn)六、未通過(guò)竣工驗(yàn)收提前使用的風(fēng)險(xiǎn)【案例案例】20032003年年6 6

20、月，甲地產(chǎn)公司作為發(fā)包人與乙月，甲地產(chǎn)公司作為發(fā)包人與乙工程施工合建筑公司簽署了商品房建設(shè)的工程施工合建筑公司簽署了商品房建設(shè)的施工合施工合同同。合同約定了該工程質(zhì)量為合格。但是由于乙。合同約定了該工程質(zhì)量為合格。但是由于乙公司在施工中擅自改變工程涉及圖紙所規(guī)定的池底公司在施工中擅自改變工程涉及圖紙所規(guī)定的池底部承重臺(tái)須使用防滲部承重臺(tái)須使用防滲硂硂而實(shí)際使用的是現(xiàn)場(chǎng)攪拌混而實(shí)際使用的是現(xiàn)場(chǎng)攪拌混凝土，導(dǎo)致凝土，導(dǎo)致20042004年年8 8月竣工驗(yàn)收時(shí)，房屋地下室防月竣工驗(yàn)收時(shí)，房屋地下室防水工程嚴(yán)重滲漏水，甲公司為此要求乙公司進(jìn)行返水工程嚴(yán)重滲漏水，甲公司為此要求乙公司進(jìn)行返工。但此時(shí)甲公

21、司向客戶交付房屋的期限將至。于工。但此時(shí)甲公司向客戶交付房屋的期限將至。于是，甲公司按商品房買賣合同的約定及時(shí)交付了房是，甲公司按商品房買賣合同的約定及時(shí)交付了房屋。交房后，地下室滲漏水的問(wèn)題始終沒(méi)有得到解屋。交房后，地下室滲漏水的問(wèn)題始終沒(méi)有得到解決。甲公司為此拒付剩余工程款。乙公司以甲公司決。甲公司為此拒付剩余工程款。乙公司以甲公司欠其工程款欠其工程款490490萬(wàn)元為由訴至法院。甲公司提出反萬(wàn)元為由訴至法院。甲公司提出反訴，要求乙公司賠償因工程質(zhì)量問(wèn)題給其造成的損訴，要求乙公司賠償因工程質(zhì)量問(wèn)題給其造成的損失失260260萬(wàn)元。萬(wàn)元。六、未通過(guò)竣工驗(yàn)收提前使用的風(fēng)險(xiǎn)六、未通過(guò)竣工驗(yàn)收提前

22、使用的風(fēng)險(xiǎn) 【風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)分析】 建設(shè)工程司法解釋第建設(shè)工程司法解釋第13條規(guī)定條規(guī)定“建設(shè)工程建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用后，又以人擅自使用后，又以使用部分質(zhì)量不符合使用部分質(zhì)量不符合約定為由主張權(quán)利的，約定為由主張權(quán)利的，不予支持；但是承包不予支持；但是承包人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程的人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程的合理使用壽命內(nèi)對(duì)地合理使用壽命內(nèi)對(duì)地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量承擔(dān)民事責(zé)構(gòu)質(zhì)量承擔(dān)民事責(zé)任任”。 【建議建議】 1、開(kāi)發(fā)商在對(duì)需要建、開(kāi)發(fā)商在對(duì)需要建筑工程提前交付使用時(shí)筑工程提前交付使用時(shí)應(yīng)特別慎重，以避免因應(yīng)特別慎重，以避免因此喪失對(duì)工程質(zhì)量問(wèn)題此喪失對(duì)工

23、程質(zhì)量問(wèn)題的有關(guān)權(quán)利。的有關(guān)權(quán)利。 2、開(kāi)發(fā)商要充分利用、開(kāi)發(fā)商要充分利用當(dāng)事人意思自治原則，當(dāng)事人意思自治原則，在施工合同中，就工程在施工合同中，就工程質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題作出有利質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題作出有利約定。約定。 使用不合格工使用不合格工程與按期交房程與按期交房的兩難選擇的兩難選擇 七、監(jiān)理工程師的權(quán)限七、監(jiān)理工程師的權(quán)限第十九條當(dāng)事人對(duì)工程量有爭(zhēng)議的，按照施工過(guò)第十九條當(dāng)事人對(duì)工程量有爭(zhēng)議的，按照施工過(guò)程中形成的簽證等書面文件確認(rèn)。承包人能夠證明程中形成的簽證等書面文件確認(rèn)。承包人能夠證明發(fā)包人同意其施工，但未能提供簽證文件證明工程發(fā)包人同意其施工，但未能提供簽證文件證明工程量發(fā)生的，可以按照當(dāng)事

24、人提供的其他證據(jù)確認(rèn)實(shí)量發(fā)生的，可以按照當(dāng)事人提供的其他證據(jù)確認(rèn)實(shí)際發(fā)生的工程量。際發(fā)生的工程量。承包人依據(jù)監(jiān)理工程師認(rèn)可的關(guān)于工期延長(zhǎng)、承包人依據(jù)監(jiān)理工程師認(rèn)可的關(guān)于工期延長(zhǎng)、工程量增加的簽證，起訴開(kāi)發(fā)商要求開(kāi)發(fā)商支工程量增加的簽證，起訴開(kāi)發(fā)商要求開(kāi)發(fā)商支付相應(yīng)的價(jià)款、享有延長(zhǎng)工期的權(quán)利。但是開(kāi)付相應(yīng)的價(jià)款、享有延長(zhǎng)工期的權(quán)利。但是開(kāi)發(fā)商卻沒(méi)有給工程師相應(yīng)的授權(quán)。法院會(huì)支持發(fā)商卻沒(méi)有給工程師相應(yīng)的授權(quán)。法院會(huì)支持承包人的請(qǐng)求嗎？承包人的請(qǐng)求嗎？七、監(jiān)理工程師的權(quán)限七、監(jiān)理工程師的權(quán)限2007年版九部委制定的那個(gè)施工合同中第年版九部委制定的那個(gè)施工合同中第3.1.2條中這樣規(guī)定：監(jiān)理人發(fā)出的任

25、何指示，條中這樣規(guī)定：監(jiān)理人發(fā)出的任何指示，應(yīng)視為已得到發(fā)包人的批準(zhǔn)，但監(jiān)理人無(wú)權(quán)應(yīng)視為已得到發(fā)包人的批準(zhǔn)，但監(jiān)理人無(wú)權(quán)免除或變更合同約定的發(fā)包人和承包人的權(quán)免除或變更合同約定的發(fā)包人和承包人的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。利、義務(wù)和責(zé)任。這跟這跟99版的菲迪克合同紅皮書是一樣的。版的菲迪克合同紅皮書是一樣的。七、監(jiān)理工程師的權(quán)限七、監(jiān)理工程師的權(quán)限FIDIC施工合同條件關(guān)于咨詢工程師權(quán)限的規(guī)定施工合同條件關(guān)于咨詢工程師權(quán)限的規(guī)定3.1工程師的職責(zé)和權(quán)力工程師的職責(zé)和權(quán)力Engineers Duties and Authority然而，每當(dāng)工程師行使某種需經(jīng)雇主批準(zhǔn)的權(quán)力時(shí)，則被然而，每當(dāng)工程師行使某種需

26、經(jīng)雇主批準(zhǔn)的權(quán)力時(shí)，則被認(rèn)為他已從雇主處得到任何必要的批準(zhǔn)（為合同之目的）。認(rèn)為他已從雇主處得到任何必要的批準(zhǔn)（為合同之目的）。However, whenever the Engineer exercises a specified authority for which the Employers approval is required, then (for the purposes of the Contract) the Employer shall be deemed to have given approval.2013版的示范文本關(guān)于監(jiān)理工程師權(quán)限的規(guī)定版的示范文本關(guān)于監(jiān)理工程師

27、權(quán)限的規(guī)定4.1監(jiān)理人的一般規(guī)定監(jiān)理人的一般規(guī)定 工程實(shí)行監(jiān)理的，發(fā)包工程實(shí)行監(jiān)理的，發(fā)包人和承包人應(yīng)在專用合同條款中明確監(jiān)理人的人和承包人應(yīng)在專用合同條款中明確監(jiān)理人的監(jiān)理內(nèi)容及監(jiān)理權(quán)限等事項(xiàng)。監(jiān)理人應(yīng)當(dāng)根據(jù)監(jiān)理內(nèi)容及監(jiān)理權(quán)限等事項(xiàng)。監(jiān)理人應(yīng)當(dāng)根據(jù)發(fā)包人授權(quán)及法律規(guī)定，代表發(fā)包人對(duì)工程施發(fā)包人授權(quán)及法律規(guī)定，代表發(fā)包人對(duì)工程施工相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行檢查、查驗(yàn)、審核、驗(yàn)收，并工相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行檢查、查驗(yàn)、審核、驗(yàn)收，并簽發(fā)相關(guān)指示，但監(jiān)理人無(wú)權(quán)修改合同，且無(wú)簽發(fā)相關(guān)指示，但監(jiān)理人無(wú)權(quán)修改合同，且無(wú)權(quán)減輕或免除合同約定的承包人的任何責(zé)任與權(quán)減輕或免除合同約定的承包人的任何責(zé)任與義務(wù)。義務(wù)。七、監(jiān)理工程師的權(quán)

28、限七、監(jiān)理工程師的權(quán)限八、施工企業(yè)的保修責(zé)任八、施工企業(yè)的保修責(zé)任【案例案例】 2008年年9月月1日，開(kāi)發(fā)商接到承租人通知，日，開(kāi)發(fā)商接到承租人通知，說(shuō)房屋發(fā)生滲漏，開(kāi)水房就通知施工企業(yè)，要求說(shuō)房屋發(fā)生滲漏，開(kāi)水房就通知施工企業(yè)，要求施工企業(yè)前來(lái)修理，但是施工企業(yè)，遲遲不來(lái)修施工企業(yè)前來(lái)修理，但是施工企業(yè)，遲遲不來(lái)修理，理，11月月25日開(kāi)發(fā)商另行委托了施工企業(yè)前來(lái)修日開(kāi)發(fā)商另行委托了施工企業(yè)前來(lái)修理。開(kāi)發(fā)商因?yàn)榕c承租人的租賃合同糾紛，被承理。開(kāi)發(fā)商因?yàn)榕c承租人的租賃合同糾紛，被承租人起訴要法院，要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任，法租人起訴要法院，要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任，法院判決開(kāi)發(fā)商承擔(dān)給承租人的損

29、失院判決開(kāi)發(fā)商承擔(dān)給承租人的損失30萬(wàn)，開(kāi)發(fā)商萬(wàn)，開(kāi)發(fā)商將將施工企業(yè)起訴到法院，要求施工企業(yè)承擔(dān)不將將施工企業(yè)起訴到法院，要求施工企業(yè)承擔(dān)不履行保修義務(wù)導(dǎo)致的損失履行保修義務(wù)導(dǎo)致的損失30萬(wàn)，但是法院判決施萬(wàn)，但是法院判決施工企業(yè)承擔(dān)損失工企業(yè)承擔(dān)損失10萬(wàn)元。萬(wàn)元。如果施工企業(yè)拒絕承擔(dān)保修責(zé)任的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該及時(shí)自行如果施工企業(yè)拒絕承擔(dān)保修責(zé)任的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該及時(shí)自行委托施工企業(yè)進(jìn)行修理，否則，就擴(kuò)大的損失施工企業(yè)不委托施工企業(yè)進(jìn)行修理，否則，就擴(kuò)大的損失施工企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。承擔(dān)責(zé)任。司法解釋司法解釋第二十七條因保修人未及時(shí)履行保修義務(wù)，第二十七條因保修人未及時(shí)履行保修義務(wù)，導(dǎo)致建筑物毀損或者造

30、成人身、財(cái)產(chǎn)損害的，保修人應(yīng)當(dāng)導(dǎo)致建筑物毀損或者造成人身、財(cái)產(chǎn)損害的，保修人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。承擔(dān)賠償責(zé)任。保修人與建筑物所有人或者發(fā)包人對(duì)建筑物毀損均有過(guò)錯(cuò)保修人與建筑物所有人或者發(fā)包人對(duì)建筑物毀損均有過(guò)錯(cuò)的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。合同法合同法第一百一十九條當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)第一百一十九條當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)

31、用，由違約方承擔(dān)。承擔(dān)。八、施工企業(yè)的保修責(zé)任八、施工企業(yè)的保修責(zé)任建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例 第四十條第四十條在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：(一)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；(三)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；(四)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。八、施工企業(yè)的保修責(zé)任八、施工企業(yè)的保修責(zé)任九、建設(shè)工程施工合同的專屬管轄九、建

32、設(shè)工程施工合同的專屬管轄民訴法司法解釋民訴法司法解釋第二十八條第二十八條 民事訴訟法第三十三條第一項(xiàng)規(guī)定的不動(dòng)民事訴訟法第三十三條第一項(xiàng)規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)糾紛是指因不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利確認(rèn)、分割、相鄰關(guān)系等產(chǎn)糾紛是指因不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利確認(rèn)、分割、相鄰關(guān)系等引起的物權(quán)糾紛。引起的物權(quán)糾紛。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設(shè)工程施工合同糾紛建設(shè)工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動(dòng)產(chǎn)糾紛確定管轄。按照不動(dòng)產(chǎn)糾紛確定管轄。不動(dòng)產(chǎn)已登記的，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的所在地不動(dòng)產(chǎn)已登記的，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的所在地為不動(dòng)產(chǎn)所在地為不

33、動(dòng)產(chǎn)所在地;不動(dòng)產(chǎn)未登記的，以不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際所在不動(dòng)產(chǎn)未登記的，以不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際所在地為不動(dòng)產(chǎn)所在地。地為不動(dòng)產(chǎn)所在地。十、指定分包的風(fēng)險(xiǎn)十、指定分包的風(fēng)險(xiǎn)【案例案例】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)某住宅通過(guò)了某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)某住宅通過(guò)了“總包總包+指定分包指定分包+直接發(fā)包直接發(fā)包”的方式進(jìn)行發(fā)包，首先通過(guò)招的方式進(jìn)行發(fā)包，首先通過(guò)招投標(biāo)的方式選擇了施工單位簽訂了總包合同，約定了投標(biāo)的方式選擇了施工單位簽訂了總包合同，約定了總包范圍為：住宅項(xiàng)目、土建、安裝、裝飾等工程，總包范圍為：住宅項(xiàng)目、土建、安裝、裝飾等工程，其中，部分機(jī)電工程為指定分包工程（弱電、消防）。其中，部分機(jī)電工程為指定分包工程（弱電、消防）。

34、另外，電梯工程、專業(yè)配套工程不屬于總包，由房地另外，電梯工程、專業(yè)配套工程不屬于總包，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接發(fā)包。產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接發(fā)包。直接發(fā)包電梯工程工程是否違法？直接發(fā)包電梯工程工程是否違法？根據(jù)法律規(guī)定，住宅項(xiàng)目必須進(jìn)行招投標(biāo)，直接發(fā)包根據(jù)法律規(guī)定，住宅項(xiàng)目必須進(jìn)行招投標(biāo)，直接發(fā)包的方式簽訂的合同顯然無(wú)效。的方式簽訂的合同顯然無(wú)效。建筑法建筑法第二十九條建筑工程總承包單位可以將承包工程中的部第二十九條建筑工程總承包單位可以將承包工程中的部分工程發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)條件的分包單位；但是，除總承包合同中分工程發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)條件的分包單位；但是，除總承包合同中約定的分包外，必須經(jīng)建設(shè)單位認(rèn)可。約

35、定的分包外，必須經(jīng)建設(shè)單位認(rèn)可。十、指定分包的風(fēng)險(xiǎn)十、指定分包的風(fēng)險(xiǎn)2013版示范文本關(guān)于指定分包的通用條款版示范文本關(guān)于指定分包的通用條款司法解釋司法解釋第十二條發(fā)包人具有下列情形之一，造成建設(shè)工程質(zhì)量缺陷，第十二條發(fā)包人具有下列情形之一，造成建設(shè)工程質(zhì)量缺陷，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任：應(yīng)當(dāng)承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任：（一）提供的設(shè)計(jì)有缺陷；（一）提供的設(shè)計(jì)有缺陷；（二）提供或者指定購(gòu)買的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備不符合強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)；（二）提供或者指定購(gòu)買的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備不符合強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)；（三）直接指定分包人分包專業(yè)工程。（三）直接指定分包人分包專業(yè)工程。承包人有過(guò)錯(cuò)的，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。承包人

36、有過(guò)錯(cuò)的，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。FIDIC施工合同條件中對(duì)指定分包的規(guī)定施工合同條件中對(duì)指定分包的規(guī)定5.2 對(duì)指定的反對(duì)對(duì)指定的反對(duì)5.2 Objection to Nomination承包商沒(méi)有義務(wù)雇用一名他已通知工程師并提交具體證明資承包商沒(méi)有義務(wù)雇用一名他已通知工程師并提交具體證明資料說(shuō)明其有理由反對(duì)的指定分包商。如果因?yàn)椋ǖ幌抻冢┝险f(shuō)明其有理由反對(duì)的指定分包商。如果因?yàn)椋ǖ幌抻冢┫率鋈魏问乱硕磳?duì)，則該反對(duì)應(yīng)被認(rèn)為是合理的，下述任何事宜而反對(duì)，則該反對(duì)應(yīng)被認(rèn)為是合理的，除非雇除非雇主同意保障承包商免于承擔(dān)下述事宜的后果主同意保障承包商免于承擔(dān)下述事宜的后果：(a) 有理由相信

37、分包商沒(méi)有足夠的能力、資源或資金實(shí)力；有理由相信分包商沒(méi)有足夠的能力、資源或資金實(shí)力；(b) 分包合同未規(guī)定指定分包商應(yīng)保障承包商免于承擔(dān)由分包分包合同未規(guī)定指定分包商應(yīng)保障承包商免于承擔(dān)由分包商、其代理人、雇員的任何疏忽或?qū)ω浳锏腻e(cuò)誤操作的責(zé)任；商、其代理人、雇員的任何疏忽或?qū)ω浳锏腻e(cuò)誤操作的責(zé)任；或或(c) 分包合同未規(guī)定指定分包商對(duì)所分包工程（包括設(shè)計(jì)，如分包合同未規(guī)定指定分包商對(duì)所分包工程（包括設(shè)計(jì)，如有時(shí)），應(yīng)該：有時(shí)），應(yīng)該：(i) 向承包商承擔(dān)該項(xiàng)義務(wù)和責(zé)任以使承包商可以依照合同免向承包商承擔(dān)該項(xiàng)義務(wù)和責(zé)任以使承包商可以依照合同免除他的義務(wù)和責(zé)任，以及除他的義務(wù)和責(zé)任，以及(ii

38、) 保障承包商免于按照合同或與合同有關(guān)的以及由于分包商保障承包商免于按照合同或與合同有關(guān)的以及由于分包商未能履行這些義務(wù)或完成這些責(zé)任而導(dǎo)致的后果所具有的所未能履行這些義務(wù)或完成這些責(zé)任而導(dǎo)致的后果所具有的所有義務(wù)和責(zé)任。有義務(wù)和責(zé)任。十、指定分包的風(fēng)險(xiǎn)十、指定分包的風(fēng)險(xiǎn)十一、實(shí)際施工人的問(wèn)題十一、實(shí)際施工人的問(wèn)題【案例案例】某法國(guó)公司興建一座廠房，由某建筑公某法國(guó)公司興建一座廠房，由某建筑公司施工，建筑公司將部分工程轉(zhuǎn)包給黃某施工。司施工，建筑公司將部分工程轉(zhuǎn)包給黃某施工。在工程項(xiàng)目進(jìn)行到大概在工程項(xiàng)目進(jìn)行到大概70%的時(shí)候，黃某將建筑的時(shí)候，黃某將建筑公司和法國(guó)公司起訴到法院，要求建筑公司

39、支付公司和法國(guó)公司起訴到法院，要求建筑公司支付其已完工程的工程款其已完工程的工程款300萬(wàn)，并要求法國(guó)公司承萬(wàn)，并要求法國(guó)公司承擔(dān)連帶責(zé)任。法院判決支持了要求建筑公司和法擔(dān)連帶責(zé)任。法院判決支持了要求建筑公司和法國(guó)公司承擔(dān)連帶責(zé)任的訴訟請(qǐng)求。國(guó)公司承擔(dān)連帶責(zé)任的訴訟請(qǐng)求。十一、實(shí)際施工人的問(wèn)題十一、實(shí)際施工人的問(wèn)題司法解釋司法解釋第二十六條實(shí)際施工人以轉(zhuǎn)包第二十六條實(shí)際施工人以轉(zhuǎn)包人、違法分包人為被告起訴的，人民法院應(yīng)當(dāng)人、違法分包人為被告起訴的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理。依法受理。實(shí)際施工人以發(fā)包人為被告主張權(quán)利的，人民實(shí)際施工人以發(fā)包人為被告主張權(quán)利的，人民法院可以追加轉(zhuǎn)包人或者違法分包人為本

40、案當(dāng)法院可以追加轉(zhuǎn)包人或者違法分包人為本案當(dāng)事人。發(fā)包人只在欠付工程價(jià)款范圍內(nèi)對(duì)實(shí)際事人。發(fā)包人只在欠付工程價(jià)款范圍內(nèi)對(duì)實(shí)際施工人承擔(dān)責(zé)任。施工人承擔(dān)責(zé)任。【案例案例】某鎮(zhèn)江公司建一座廠房，承包給某建筑公司某鎮(zhèn)江公司建一座廠房，承包給某建筑公司施工，實(shí)際上是孫某借用建筑公司的名義與鎮(zhèn)江公司施工，實(shí)際上是孫某借用建筑公司的名義與鎮(zhèn)江公司簽訂了建設(shè)工程施工合同，當(dāng)然，這合同顯然是無(wú)效簽訂了建設(shè)工程施工合同，當(dāng)然，這合同顯然是無(wú)效合同，孫某是實(shí)際施工人，也是現(xiàn)場(chǎng)的項(xiàng)目經(jīng)理。在合同，孫某是實(shí)際施工人，也是現(xiàn)場(chǎng)的項(xiàng)目經(jīng)理。在施工過(guò)程中，支付了多筆工程款，有的工程款是打到施工過(guò)程中，支付了多筆工程款，有的工程款是打到建筑公司賬戶。其中有一次因?yàn)檫^(guò)年，為了解決農(nóng)民建筑公司賬戶。其中有一次因?yàn)檫^(guò)年，為了解決農(nóng)民工的工資問(wèn)題，孫某請(qǐng)求鎮(zhèn)江公司借給他工的工資問(wèn)題，孫某請(qǐng)求鎮(zhèn)江公司借給他100萬(wàn)，建萬(wàn)，建筑公司也希望鎮(zhèn)江公司拿出筑公司也希望鎮(zhèn)江公司拿出100萬(wàn)用于解決燃眉之急，萬(wàn)用于解決燃眉之急，鎮(zhèn)江公司考慮到今后的工程款結(jié)算也是與孫某進(jìn)行結(jié)鎮(zhèn)江公司考慮到今后