各地土地儲備發(fā)展和運(yùn)作實(shí)證比較

1、各地土地儲備發(fā)展和運(yùn)作實(shí)證比較本文選取了上海、北京、天津、重慶、杭州、廣州、深圳、武漢、青島、大連、廈門、蘇州、西安、南京等十余個具有代表性的城市土地儲備進(jìn)行比較分析，試圖總結(jié)出一些特點(diǎn)：1機(jī)構(gòu)設(shè)置表1 土地儲備機(jī)構(gòu)對比表機(jī)構(gòu)名稱隸屬關(guān)系領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)是否兼具職能運(yùn)作方式土地部門市政府整理交易征地上海市土地儲備中心土地管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組與地產(chǎn)集團(tuán)“兩塊牌子、一套班子”杭州市土地儲備中心土地收購儲備管理委員會合署北京市土地整理儲備中心土地收購儲備聯(lián)席會議天津市土地整理中心土地資產(chǎn)管理委員會武漢市整理儲備中心土地資產(chǎn)經(jīng)營管理委員會重慶市地產(chǎn)集團(tuán)事業(yè)單位企業(yè)化運(yùn)作廈門市土地開發(fā)總公司深圳市土地儲備中心廣州市

2、土地開發(fā)中心合署青島市土地儲備中心土地儲備領(lǐng)導(dǎo)小組合署大連市土地儲備交易中心房地產(chǎn)開發(fā)管理領(lǐng)導(dǎo)小組蘇州市土地儲備中心西安市土地儲備中心南京市土地儲備中心如表1所示，土地儲備機(jī)構(gòu)的特點(diǎn)有三，一是土地儲備機(jī)構(gòu)為事業(yè)單位法人；二是土地儲備機(jī)構(gòu)大多隸屬國土資源部門，部分城市土地儲備機(jī)構(gòu)直屬市政府，即使土地儲備機(jī)構(gòu)是分離于國土資源管理部門之外設(shè)置，其與國土資源管理部門也有著千絲萬縷的關(guān)系；三是土地儲備機(jī)構(gòu)兼具土地整理、土地交易甚至征地管理職能或合署辦公。2領(lǐng)導(dǎo)管理體制各地土地儲備的領(lǐng)導(dǎo)管理體制并不完全相同，主要有三種模式：第一種：由國土資源管理部門作為主管部門，如深圳、西安、重慶、廣州、廈門等地。這一模

3、式為許多省級政府出臺的規(guī)范文件所采納。第二種：國土資源管理部門與專門委員會（或領(lǐng)導(dǎo)小組）雙重管理，即土地儲備機(jī)構(gòu)除在業(yè)務(wù)上受國土資源管理部門的領(lǐng)導(dǎo)和指導(dǎo)外，在市政府層面上設(shè)有土地管理領(lǐng)導(dǎo)小組管理委員會或聯(lián)席會議等類似機(jī)構(gòu)，如上海、北京、天津、杭州、青島、大連、武漢、鄭州等地，并一般由市長或主管副市長牽頭，規(guī)劃、房地、財(cái)政、建設(shè)、發(fā)改委等相關(guān)部門參與。第三種：土地儲備工作直接由市政府或?qū)ｉT領(lǐng)導(dǎo)小組主管。比如大連。實(shí)際上，無論是哪一種管理體制，土地儲備工作都離不開國土資源管理部門的指導(dǎo)和支持。同時(shí)，還需要各相關(guān)部門的支持。3區(qū)域范圍如表2所示，上述十余城市土地儲備機(jī)構(gòu)的設(shè)置及管轄的區(qū)域范圍的界定，

4、可以分為三種情況：第一種：在劃定的市區(qū)范圍內(nèi)只設(shè)立一個土地儲備機(jī)構(gòu)，對市區(qū)范圍內(nèi)的土地實(shí)施收購儲備除明確規(guī)定個別開發(fā)區(qū)或特殊區(qū)域外。這種模式是最為普遍的，如杭州、青島、重慶、大連、廈門、武漢、天津、蘇州、深圳等。第二種：在設(shè)立市級土地儲備機(jī)構(gòu)的同時(shí)，所屬各區(qū)縣（或特定功能區(qū)）也可設(shè)立土地儲備機(jī)構(gòu)，作為市級土地儲備機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)，受市儲備機(jī)構(gòu)的委托，在本區(qū)域范圍內(nèi)實(shí)施土地儲備和前期開發(fā)工作，在業(yè)務(wù)上受市儲備機(jī)構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)、指導(dǎo)和監(jiān)督。比如北京、廣州。上述兩種模式雖然略有區(qū)別，但由于第二種模式區(qū)級機(jī)構(gòu)不具有獨(dú)立性，實(shí)質(zhì)上都是在市區(qū)范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一的收儲和開發(fā)。從土地管理的體制上看，這兩種模式都是以土地

5、垂直管理為前提的。表2 土地儲備機(jī)構(gòu)管轄范圍比較主要儲備機(jī)構(gòu)名稱負(fù)責(zé)儲備范圍該區(qū)域范圍內(nèi)有無其他儲備機(jī)構(gòu)兩者關(guān)系杭州市土地儲備中心市區(qū)范圍北京市土地整理儲備中心城四區(qū)國有土地和朝、海、豐、石四個近郊區(qū)及十個遠(yuǎn)郊區(qū)縣內(nèi)中央及市屬企事業(yè)單位國有土地各區(qū)縣、重點(diǎn)功能區(qū)設(shè)分中心分中心受市中心委托，承擔(dān)土地整理、儲備工作天津市土地整理中心全市范圍濱海新區(qū)土地整理儲備中心（新區(qū)管委會和市國土房管局共同組建）武漢市土地整理儲備中心市內(nèi)七區(qū)（江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山、洪山） 在上述七區(qū)之外，東西湖、漢南、蔡甸、江夏、黃陂、新洲區(qū)以及武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)另設(shè)土地儲備機(jī)構(gòu)，受市土地整

6、理儲備供應(yīng)中心的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督。重慶市地產(chǎn)集團(tuán)2600平方公里主城區(qū)市區(qū)范圍內(nèi)各區(qū)不設(shè)儲備機(jī)構(gòu)，郊縣自行儲備廈門市土地開發(fā)總公司市內(nèi)六區(qū)（開元、思明、湖里、鼓浪嶼、集美、杏林）無深圳市土地儲備中心全市范圍無廣州市土地開發(fā)中心除國家級開發(fā)區(qū)外的全部市區(qū)范圍區(qū)設(shè)土地開發(fā)中心受市中心委托，以市中心名義，負(fù)責(zé)本區(qū)范圍的土地儲備青島市土地儲備中心市內(nèi)四區(qū)（市南、市北、四方、李滄）無大連市土地儲備交易中心市內(nèi)四區(qū)（中山、西崗、沙河口、甘井子）無蘇州市土地儲備中心市區(qū)范圍（蘇州工業(yè)園區(qū)除外）無上海市土地儲備中心可在全市范圍內(nèi)實(shí)施土地儲備各區(qū)縣設(shè)土地儲備機(jī)構(gòu)；經(jīng)批準(zhǔn)特定區(qū)域內(nèi)設(shè)專門儲備機(jī)構(gòu)無明確指導(dǎo)和隸屬關(guān)系

7、第三種：市政府設(shè)立市級土地儲備機(jī)構(gòu)，可在全市范圍內(nèi)實(shí)施土地儲備，同時(shí)各區(qū)縣也設(shè)立土地儲備機(jī)構(gòu)，在本區(qū)縣范圍內(nèi)實(shí)施土地儲備。經(jīng)市政府批準(zhǔn)，在特定區(qū)域范圍內(nèi)可設(shè)立專門機(jī)構(gòu)實(shí)施土地儲備。市級土地儲備機(jī)構(gòu)與各區(qū)縣土地儲備機(jī)構(gòu)和專門土地儲備機(jī)構(gòu)之間，并沒有明確的隸屬或指導(dǎo)、監(jiān)督關(guān)系，市區(qū)可單獨(dú)或聯(lián)手實(shí)施土地儲備。這就是上海模式。在這種模式下，由于市級土地儲備機(jī)構(gòu)缺乏明確的排他性的儲備土地范圍，而各區(qū)縣的土地管理權(quán)很大程度上取決于區(qū)政府及其土地管理部門，因此實(shí)現(xiàn)市域范圍內(nèi)土地統(tǒng)一管理、統(tǒng)一開發(fā)比較困難。4儲備土地類型儲備土地類型實(shí)質(zhì)是指哪些土地可以或應(yīng)當(dāng)納入土地儲備。最初可儲備的土地類型較少，主要限定在舊

8、區(qū)改造、國有企業(yè)“退二進(jìn)三”、政府收回土地等存量土地。2000年以后，逐漸將土地儲備的范圍擴(kuò)大至全部市區(qū)存量土地及新增建設(shè)用地。從現(xiàn)行各地土地儲備的規(guī)范性文件和運(yùn)作實(shí)踐來看，各地土地儲備的范圍大同小異，一般來說下列范圍：（1）城市土地，包括通過舊區(qū)改造、企業(yè)因產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整需要盤活或收回的土地、依法收回或收購的其他城市存量建設(shè)用地；（2）新增經(jīng)營性建設(shè)用地，包括已規(guī)劃或擬轉(zhuǎn)為經(jīng)營性建設(shè)用地的國有農(nóng)用地、擬征收后實(shí)施出讓的原農(nóng)村集體土地。但是，對于非經(jīng)營性用地，包括明確今后以劃撥形式獲取的建設(shè)用地、公益性建設(shè)用地、工業(yè)用地，以及可預(yù)見時(shí)限內(nèi)不能轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的農(nóng)用地、林業(yè)用地、未利用地，是否需要納入

9、儲備范圍，各有不同。大多數(shù)地方僅規(guī)定土地儲備的范圍主要限于“建設(shè)用地”，包括存量和增量土地，并未對是否“經(jīng)營性”作出嚴(yán)格限定。但也有部分城市在規(guī)范性文件中對經(jīng)營性用地做了明確規(guī)定，如：上海土地儲備辦法明確提出土地儲備范圍應(yīng)當(dāng)包括“擬轉(zhuǎn)為經(jīng)營性建設(shè)用地的原國有農(nóng)用地、擬調(diào)整為經(jīng)營性建設(shè)用地的原劃撥國有土地”；武漢市土地儲備管理辦法在儲備范圍中明確了“依法征用后用于商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等各類經(jīng)營性項(xiàng)目新增建設(shè)用地”；北京市人民政府批轉(zhuǎn)市國土房管局關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理建立土地儲備制度意見的通知中明確了“新征建設(shè)用地中用于經(jīng)營性開發(fā)的土地”；深圳市土地儲備管理辦法第八條關(guān)于“政府收購的土地”

10、范圍中也特別提出了“因城市規(guī)劃調(diào)整，非經(jīng)營性用地改為商業(yè)、住宅、辦公、酒店等經(jīng)營性用途需要收購的”土地。工業(yè)用地及公益性用地是否納入儲備，比較含糊。廣州提出需要對工業(yè)用地進(jìn)行儲備。武漢、青島則較明確地將公益用地納入儲備范圍。北京將以劃撥方式取得的國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地、國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地，以及綠化隔離地區(qū)建設(shè)用地，排除在土地儲備范圍之外。對于非建設(shè)用地是否需要納入儲備，也存有不同。大部分地方未明確將規(guī)劃無法確定改為建設(shè)用地的農(nóng)業(yè)用地、林業(yè)用地、未利用地等納入儲備范圍。有的城市則作了排除性規(guī)定，如深圳“規(guī)劃已確定為農(nóng)業(yè)用地、林業(yè)用地、城市

11、公園、郊野公園、水庫、水源保護(hù)區(qū)、河道及海堤管理范圍內(nèi)的土地，并已確定移交給政府相關(guān)部門管理的，不納入土地儲備?！钡虾┩繃鷫ǔ申懖⒔?jīng)驗(yàn)收合格的土地納入儲備范圍。從各地實(shí)際運(yùn)作的情況看，出于經(jīng)營性建設(shè)用地必須招拍掛公開出讓的要求以及確保政府土地收益的考慮，偏重對經(jīng)營性建設(shè)用地的儲備，除非政府明確要求或出于特定需要，儲備機(jī)構(gòu)才對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地、公益綠化或工業(yè)用地、農(nóng)業(yè)用地進(jìn)行儲備。5收儲方式各地出臺的規(guī)范性文件一般都對土地儲備機(jī)構(gòu)獲得土地的方式做了規(guī)定，但并不完全一致。主要方式有：（1）收購。對于收購的界定和適用，各地差異較大。如杭州主要是指對企業(yè)改革改制、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及搬遷、破產(chǎn)解散等

12、需盤活的企業(yè)原使用的國有土地或其他原國有劃撥土地進(jìn)行收購補(bǔ)償后，納入儲備；而有些地方將儲備機(jī)構(gòu)在舊區(qū)改造中對原居民或其他單位進(jìn)行補(bǔ)償也包含在收購方式之內(nèi)；另有一些城市還規(guī)定了政府的“優(yōu)先購買權(quán)”，如海南、深圳、山東、西安等。（2）收回。包括政府依法對已出讓但未按規(guī)定開發(fā)的土地進(jìn)行收回，因土地使用期限屆滿依法收回，以及為公共利益需要使用的公路、鐵路、機(jī)場、礦場用地等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的土地等。實(shí)際運(yùn)作中較多的是閑置土地的收回，如廣州，至2006年10月已經(jīng)收回土地達(dá)2317公頃之多。有償還是無償收回，各地有不同的規(guī)定和做法，安徽省國有土地儲備辦法則分別規(guī)定了適用有償和無償?shù)那闆r。（3）征地。主要是對已規(guī)

13、劃為（或擬轉(zhuǎn)為）建設(shè)用地的農(nóng)村集體土地進(jìn)行征用并在拆遷安置補(bǔ)償后納入儲備。實(shí)際操作中，主要限定在規(guī)劃已基本明確屬經(jīng)營性用地性質(zhì)的農(nóng)村集體土地，經(jīng)計(jì)劃立項(xiàng)、規(guī)劃定點(diǎn)，由儲備機(jī)構(gòu)實(shí)施征地拆遷。（4）置換。土地置換是依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，以調(diào)整優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)布局為目標(biāo)，以土地的適宜性為依據(jù)，通過異地調(diào)整，使不符合土地利用總體規(guī)劃布局或低效利用的土地符合土地利用整體布局，最大限度地提高土地利用率。土地儲備過程中，對一些位置分散的空閑地、閑置土地和市區(qū)工業(yè)工地及其他低效利用土地，通過異地調(diào)整，予以盤活利用。隨著對土地儲備認(rèn)識的不斷提升，實(shí)踐中逐漸強(qiáng)化儲備與城市規(guī)劃、土地利用和中長期開發(fā)之間的聯(lián)系，改變

14、即收即賣。在城市規(guī)劃基礎(chǔ)上，根據(jù)儲備土地利用和上市供應(yīng)的時(shí)間，將土地儲備做了類型劃分，如廣州分為規(guī)劃儲備、紅線儲備、實(shí)物儲備；青島區(qū)分為：規(guī)劃儲備、計(jì)劃儲備、實(shí)物儲備。雖然叫法略有差異，但這種區(qū)分實(shí)質(zhì)上是以城市區(qū)域范圍內(nèi)的全部可儲備土地納入儲備為前提，將長遠(yuǎn)期利用（一般五年以上）的土地列為規(guī)劃儲備，將中期即將利用（五年內(nèi)可供應(yīng)）的土地納入計(jì)劃儲備（或稱紅線儲備），將近期即將出讓的土地，根據(jù)年度供應(yīng)計(jì)劃和儲備計(jì)劃納入實(shí)物儲備（或稱供給型儲備）。6資金籌措和管理拓展土地儲備資金來源，是推進(jìn)土地儲備持續(xù)發(fā)展的保障。各主要城市在其有關(guān)土地儲備的政府規(guī)章和相關(guān)政策中，都對土地儲備資金的籌措和管理作了規(guī)定

15、，建立土地儲備基金（或?qū)ｍ?xiàng)資金），實(shí)行專戶管理，財(cái)政和審計(jì)監(jiān)督。總的來說，土地儲備資金籌措渠道和來源包括以下幾個方面：（1）資本金，即政府在儲備機(jī)構(gòu)成立之時(shí)撥付的注冊資金。這一部分資金實(shí)際上都比較小，如杭州市初期注入2000萬元，廈門市1400萬元，青島市2000萬元，北京市1億元，重慶地產(chǎn)集團(tuán)最多為20億元。（2）政府財(cái)政撥款。加強(qiáng)政府財(cái)政支持，是土地儲備的政府授權(quán)或委托行為特質(zhì)決定的，是推動土地儲備發(fā)展的基石。各地政府在相關(guān)文件和會議中也作了強(qiáng)調(diào)，但由于大多數(shù)政府都面臨著城市發(fā)展資金相對短缺的困境，財(cái)政撥款大都難以充分兌現(xiàn)。（3）儲備土地出讓收益。即儲備土地在完成前期開發(fā)并上市供應(yīng)后的出讓

16、收益，按照一定的比例返還給儲備機(jī)構(gòu)或納入儲備專項(xiàng)資金賬戶，用作彌補(bǔ)土地儲備前期開發(fā)成本及滾動開發(fā)。這一部分資金的比例和歸還方式，各地規(guī)定差異較大。如上海土地儲備辦法規(guī)定：儲備地塊出讓所得的價(jià)款中屬于土地前期開發(fā)費(fèi)用的部分（占出讓總價(jià)款的70%），由受讓人支付給土地儲備機(jī)構(gòu)，并在扣除土地儲備的成本開支和管理費(fèi)用后，納入土地儲備專項(xiàng)資金。青島市政府關(guān)于經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓有關(guān)問題的通知規(guī)定，從2002年起，每年從土地出讓凈收益中提取1015，專項(xiàng)用于補(bǔ)充和增加市土地儲備周轉(zhuǎn)資金。杭州的做法則是，土地儲備中心在土地出讓后，收取中標(biāo)價(jià)的45作為投入資金的回收（也有個別地塊因拆遷成本過高而按實(shí)列支開發(fā)成

17、本）。重慶市國有土地儲備整治管理辦法第22條則明確：儲備整治的土地，有土地管理部門組織出讓后所得的綜合價(jià)金，扣除應(yīng)支付的土地儲備整治成本后的10%，作為土地儲備整治發(fā)展專項(xiàng)資金存入土地儲備整治資金專戶。值得注意的是，隨著國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知（國辦發(fā)2006100號）的發(fā)布和實(shí)施，中央政府加強(qiáng)了對國有土地使用權(quán)出讓收入的收支管理，明確將土地出讓收支全額納入預(yù)算，實(shí)行“收支兩條線”管理。同時(shí)由財(cái)政部門從繳入地方國庫的土地出讓收入中，劃出一定比例，用于建立國有土地收益基金，實(shí)行分賬核算，主要用于土地收購儲備。應(yīng)當(dāng)說，通知的規(guī)定與之前各地政府在土地出讓收入管理和使用上擁

18、有的較大自主決定權(quán)是有較大差別的。（4）儲備土地運(yùn)作收益。這是指儲備機(jī)構(gòu)對已經(jīng)收購儲備但暫不上市供應(yīng)的土地（及地上建筑），通過出租等方式進(jìn)行臨時(shí)利用而獲取的收益。這部分收益很小。（5）各類貸款資金。貸款實(shí)質(zhì)上已經(jīng)成為各地土地儲備的主要資金來源。據(jù)中國人民銀行2005年一份報(bào)告顯示，到2005年一季度末政府土地儲備機(jī)構(gòu)貸款余額達(dá)到950億元，幾乎占到地產(chǎn)開發(fā)貸款的一半 陳紅艷“國土部：土地儲備制度將發(fā)生重大變革”，載2006年7月19日中國樓市。土地儲備貸款一般分為：商業(yè)銀行貸款，這是目前大部分儲備機(jī)構(gòu)獲取貸款的主要方式，雖然政策規(guī)定貸款必須以抵押為條件，但具體操作中很多商業(yè)銀行貸款主要采用授信

19、并輔以信用擔(dān)?；蛘畵?dān)保函。政策性銀行貸款，主要是國家開發(fā)銀行貸款。2003年6月，國家開發(fā)銀行天津市分行與天津市土地整理中心簽訂合同，開發(fā)銀行向天津市中心城區(qū)及毗鄰中心城區(qū)土地資源開發(fā)、中心城區(qū)快速路工程、地鐵工程、海河兩岸綜合開發(fā)、城區(qū)綠化工程等項(xiàng)目提供500億元人民幣的貸款，期限15年。這是新中國金融史上數(shù)額最大的單筆貸款。 “國家開發(fā)銀行投向天津市500億元”，人民網(wǎng)2003年6月6日。該授信貸款是以市土地整理中心的特別所有權(quán)質(zhì)押方式，拿可出讓的土地收益權(quán)作為貸款擔(dān)保質(zhì)押，貸款所得資金一方面用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，還有一部分是用于天津市土地收購整理工作。（6）其他資金。近幾年，天津、武漢

20、、鄭州、哈爾濱、西安等地方開始探索通過信托方式進(jìn)行市場融資。經(jīng)過多年的運(yùn)作，一些城市土地儲備資金正朝著良性循環(huán)的方向發(fā)展，在大批儲備土地出讓上市后，部分收益被納入到土地儲備資金的總盤子中來，所占的比重逐步提高，并成為土地儲備資金有效循環(huán)的源泉。杭州市土地儲備中心自1997年成立到2005年10月末，累計(jì)收購、征用、拆遷土地35694畝，合同投入資金234.5億元，累計(jì)推出土地12171畝，合同收回資金220.4億元，中心貸款余額為13.9億元。7規(guī)劃計(jì)劃強(qiáng)調(diào)規(guī)劃與計(jì)劃管理，編制土地儲備供應(yīng)計(jì)劃，是城市土地儲備有序運(yùn)作的重要保證。各地政府規(guī)范性文件中都明確強(qiáng)調(diào)：要依據(jù)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)

21、劃、土地利用規(guī)劃，編制土地儲備規(guī)劃和計(jì)劃。然而，由于各地土地儲備模式和規(guī)模不同，土地儲備規(guī)劃和計(jì)劃編制的規(guī)模和詳細(xì)程度也存有差異。如武漢、天津、廣州、蘇州、南京等地都將編制土地儲備計(jì)劃作為推進(jìn)土地儲備運(yùn)作的重要內(nèi)容和保障，并且將年度土地儲備計(jì)劃的編制與土地利用規(guī)劃、經(jīng)營性土地供應(yīng)計(jì)劃相銜接。廣州和南京更是花大力氣制定或擬制定2010年土地儲備規(guī)劃甚至遠(yuǎn)景規(guī)劃。8儲備土地供應(yīng)理順土地儲備與土地供應(yīng)環(huán)節(jié)的銜接，并將土地儲備納入土地供應(yīng)的必要環(huán)節(jié)，是土地儲備的必然出路。從各地實(shí)踐來看，由于土地儲備機(jī)構(gòu)大多隸屬于國土資源管理部門或直接受其指導(dǎo)，甚至土地儲備機(jī)構(gòu)與土地供應(yīng)或交易中心、征地辦公室合署，有利于土地儲備與土地供應(yīng)的銜接。同時(shí)，通過制定具體的土地供應(yīng)和儲備計(jì)劃，將儲備土地的供應(yīng)納入總體出讓計(jì)劃。天津市規(guī)定土地利用計(jì)劃指標(biāo)分解向土地整理儲備項(xiàng)目傾斜；廣州、深圳、青島、石家莊等地已經(jīng)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性建設(shè)用地先納入儲備后實(shí)施公開出讓；武漢、天津、杭州、重慶、北京等城市儲備土地也已經(jīng)成為全市經(jīng)營性土地供應(yīng)的主要來源。9一級開發(fā)在儲備土地入庫之后出讓之前，通過動拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等前期開發(fā)整理，實(shí)現(xiàn)毛地向凈地的轉(zhuǎn)化，是土地儲備的重要內(nèi)容。絕大多數(shù)城市土地儲備機(jī)構(gòu)對納入儲備的土地采取委托方式進(jìn)行前期開發(fā)。土地儲備機(jī)構(gòu)則通過獨(dú)立或聯(lián)合（區(qū)政府或區(qū)相關(guān)機(jī)構(gòu)）成立指揮部或項(xiàng)目公司，加強(qiáng)