第四章 市場(chǎng)法及其運(yùn)用

1、第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法 市場(chǎng)比較法的基本原理1 市場(chǎng)比較法操作步驟市場(chǎng)比較法操作步驟2市場(chǎng)比較法總結(jié)和運(yùn)用舉例市場(chǎng)比較法總結(jié)和運(yùn)用舉例3l 收集交易案例收集交易案例l 選取可比實(shí)例選取可比實(shí)例l 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)l 交易情況修正交易情況修正l 交易日期調(diào)整交易日期調(diào)整l 求取比準(zhǔn)價(jià)格求取比準(zhǔn)價(jià)格l 房地產(chǎn)狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整l 市場(chǎng)比較法的概念市場(chǎng)比較法的概念l 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)的理論依據(jù)l 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法適用的對(duì)象和條件適用的對(duì)象和條件l 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法的操作步驟的操作步驟重點(diǎn)掌握內(nèi)容：重點(diǎn)掌握內(nèi)容： 重點(diǎn)介紹了市場(chǎng)比較法的估價(jià)步驟，其

2、中因素修正是市重點(diǎn)介紹了市場(chǎng)比較法的估價(jià)步驟，其中因素修正是市場(chǎng)比較法的難點(diǎn)和關(guān)鍵。場(chǎng)比較法的難點(diǎn)和關(guān)鍵。 因素修正注意包括交易情況、交因素修正注意包括交易情況、交易日期、不動(dòng)產(chǎn)狀況（區(qū)域因素、個(gè)別因素、權(quán)益）三大易日期、不動(dòng)產(chǎn)狀況（區(qū)域因素、個(gè)別因素、權(quán)益）三大方面的修正。經(jīng)過(guò)這三個(gè)方面的修正，就把可比實(shí)例不動(dòng)方面的修正。經(jīng)過(guò)這三個(gè)方面的修正，就把可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格調(diào)整成估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格調(diào)整成估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格。觀合理價(jià)格。概念概念 是指將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期內(nèi)已發(fā)生交易是指將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期內(nèi)已發(fā)生交易的的類似不動(dòng)產(chǎn)類似

3、不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似不動(dòng)產(chǎn)的成交價(jià)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似不動(dòng)產(chǎn)的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。求出的價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。求出的價(jià)格稱為比準(zhǔn)價(jià)格。格稱為比準(zhǔn)價(jià)格。 市場(chǎng)比較法的本質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格為導(dǎo)向求市場(chǎng)比較法的本質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。第一節(jié)第一節(jié) 市場(chǎng)比較法的基本原理市場(chǎng)比較法的基本原理理論依據(jù)理論依據(jù)：替代原理：替代原理適用對(duì)象和條件適用對(duì)象和條件適用對(duì)象：市場(chǎng)發(fā)達(dá)、有充足的比較實(shí)例的地區(qū)中的具有適用對(duì)象：市場(chǎng)發(fā)達(dá)、有充足的比較實(shí)例的地區(qū)中的具有交易性的不動(dòng)產(chǎn)；交易性的不動(dòng)產(chǎn)；適用條件：適用條件：須有充足的

4、合法的市場(chǎng)交易資料（三個(gè)以上交易案例）須有充足的合法的市場(chǎng)交易資料（三個(gè)以上交易案例）比較實(shí)例須與估價(jià)對(duì)象有較強(qiáng)相關(guān)性和替代性比較實(shí)例須與估價(jià)對(duì)象有較強(qiáng)相關(guān)性和替代性估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期的交易案例估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期的交易案例有可靠資料來(lái)源有可靠資料來(lái)源市場(chǎng)比較法的操作步驟市場(chǎng)比較法的操作步驟運(yùn)用市場(chǎng)比較法一般可以分為下列運(yùn)用市場(chǎng)比較法一般可以分為下列4大步驟進(jìn)行：大步驟進(jìn)行：收集交易實(shí)例收集交易實(shí)例選取可比實(shí)例選取可比實(shí)例對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚韺?duì)可比實(shí)例成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚砬笕”葴?zhǔn)價(jià)格求取比準(zhǔn)價(jià)格1搜集途徑搜集途徑查閱政府有關(guān)部門資料；查閱政府有關(guān)部門資料； 查閱報(bào)刊；查閱報(bào)刊；問(wèn)訊開(kāi)發(fā)商和代理商（

5、假裝購(gòu)買者或租賃者）；問(wèn)訊開(kāi)發(fā)商和代理商（假裝購(gòu)買者或租賃者）；關(guān)注各類交易會(huì)和市場(chǎng)行情；關(guān)注各類交易會(huì)和市場(chǎng)行情；調(diào)查當(dāng)事人及相關(guān)機(jī)構(gòu)；調(diào)查當(dāng)事人及相關(guān)機(jī)構(gòu)；同行間資料與信息的交流；同行間資料與信息的交流；第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)比較法的估價(jià)步驟市場(chǎng)比較法的估價(jià)步驟一、收集交易實(shí)例一、收集交易實(shí)例交易雙方基本情況與交易目的；交易雙方基本情況與交易目的；實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)的狀況（坐落、用途、面積、形狀、區(qū)位實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)的狀況（坐落、用途、面積、形狀、區(qū)位、價(jià)格等）；、價(jià)格等）；成交價(jià)格與成交日期；成交價(jià)格與成交日期；付款方式；付款方式；交易情況交易情況 ；2搜集內(nèi)容搜集內(nèi)容 對(duì)選取的可比實(shí)例有對(duì)選取的可比實(shí)例

6、有3個(gè)以上，且符合下列個(gè)以上，且符合下列4個(gè)基本要個(gè)基本要求：求：可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的類似不動(dòng)產(chǎn)（即不可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的類似不動(dòng)產(chǎn)（即不動(dòng)產(chǎn)狀況類似）；動(dòng)產(chǎn)狀況類似）；可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近；可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近；可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合；可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合；可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常市場(chǎng)價(jià)格或能夠修正為正常可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常市場(chǎng)價(jià)格或能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格；市場(chǎng)價(jià)格；二、選取可比實(shí)例二、選取可比實(shí)例建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括5 個(gè)統(tǒng)一：個(gè)統(tǒng)一：付款方式；付款方式；幣種和貨幣單位（不同幣種價(jià)

7、格之間的換算，應(yīng)采用該價(jià)幣種和貨幣單位（不同幣種價(jià)格之間的換算，應(yīng)采用該價(jià)格對(duì)應(yīng)的日期時(shí)的匯率。在通常情況下是采用成交日期時(shí)格對(duì)應(yīng)的日期時(shí)的匯率。在通常情況下是采用成交日期時(shí)的匯率。但如果先按照原幣種的價(jià)格進(jìn)行交易期日調(diào)整，的匯率。但如果先按照原幣種的價(jià)格進(jìn)行交易期日調(diào)整，則對(duì)進(jìn)行了交易期日調(diào)整后的價(jià)格，應(yīng)采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的則對(duì)進(jìn)行了交易期日調(diào)整后的價(jià)格，應(yīng)采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的匯率進(jìn)行換算）；匯率進(jìn)行換算）；面積內(nèi)涵；面積內(nèi)涵；面積單位；面積單位；價(jià)格單位；價(jià)格單位；三、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)三、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)v例：例：搜集有甲、乙兩宗交易實(shí)例，甲交易實(shí)例的搜集有甲、乙兩宗交易實(shí)例，甲交易實(shí)例的建筑面積

8、建筑面積200200平方米，成交總價(jià)平方米，成交總價(jià)8080萬(wàn)元人民幣，分萬(wàn)元人民幣，分三期付款，首期付三期付款，首期付1616萬(wàn)元人民幣，第二期于半年萬(wàn)元人民幣，第二期于半年后付后付3232萬(wàn)元人民幣，余款萬(wàn)元人民幣，余款3232萬(wàn)元人民幣于一年后萬(wàn)元人民幣于一年后付清。乙交易實(shí)例的使用面積付清。乙交易實(shí)例的使用面積25002500平房英尺，成平房英尺，成交價(jià)格交價(jià)格1515萬(wàn)美元，成交時(shí)一次付清。如果選取此萬(wàn)美元，成交時(shí)一次付清。如果選取此兩宗交易實(shí)例為可比實(shí)例，則一般在進(jìn)行有關(guān)的兩宗交易實(shí)例為可比實(shí)例，則一般在進(jìn)行有關(guān)的修正之前應(yīng)先建立價(jià)格可比基礎(chǔ)。修正之前應(yīng)先建立價(jià)格可比基礎(chǔ)。非正常交

9、易情況類型：非正常交易情況類型：1有利害關(guān)系；有利害關(guān)系；2急售或急買；急售或急買；3受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響；受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響；4對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解；對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解；5有特別動(dòng)機(jī)或偏好；有特別動(dòng)機(jī)或偏好；6相鄰不動(dòng)產(chǎn)的合并交易；相鄰不動(dòng)產(chǎn)的合并交易；7特殊交易方式；特殊交易方式；8稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān) ；四、交易情況修正四、交易情況修正交易情況修正的方法主要有交易情況修正的方法主要有百分率法和差額法百分率法和差額法。 有上述特殊交易情況的交易實(shí)例一般不宜選為可比實(shí)例，有上述特殊交易情況的交易實(shí)例一般不宜選為可比實(shí)例，但當(dāng)可供選擇的交易實(shí)例較少而不得不選用時(shí)，則應(yīng)對(duì)其進(jìn)行但當(dāng)可供選擇的

10、交易實(shí)例較少而不得不選用時(shí)，則應(yīng)對(duì)其進(jìn)行交易情況修正。交易情況修正。 采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為： 可比實(shí)例成交價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格 X 交易情況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù) 可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格 采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為： 可比實(shí)例成交價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格 交易情況修正數(shù)額交易情況修正數(shù)額 可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格 在百分率法中，在百分率法中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常市場(chǎng)價(jià)格為基交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定。準(zhǔn)來(lái)確定。假設(shè)可比實(shí)例成交價(jià)

11、格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高低的百假設(shè)可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高低的百分率為土分率為土S(當(dāng)可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高的，為當(dāng)可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高的，為+S；低的，為一；低的，為一S) 。 為何要以正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)為何要以正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格%/11*S可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格 S100100*是交易情況修正系數(shù)或上式中，SS100100%11 這是因?yàn)橹挥羞@樣，比較的基準(zhǔn)才會(huì)只有一個(gè)，而不會(huì)是多個(gè)這是因?yàn)橹挥羞@樣，比較的基準(zhǔn)才會(huì)只有一個(gè)，而不會(huì)是多個(gè)。因?yàn)樵谑袌?chǎng)法中要求選取多個(gè)可比實(shí)例，如果以每個(gè)可比實(shí)例的。因?yàn)樵谑袌?chǎng)法中

12、要求選取多個(gè)可比實(shí)例，如果以每個(gè)可比實(shí)例的實(shí)際成交價(jià)格為基準(zhǔn)，就會(huì)出現(xiàn)多個(gè)比較基準(zhǔn)。實(shí)際成交價(jià)格為基準(zhǔn)，就會(huì)出現(xiàn)多個(gè)比較基準(zhǔn)。 例如：以可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，說(shuō)可比實(shí)例成交價(jià)例如：以可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，說(shuō)可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高10，意即，意即 可比實(shí)例成交價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格 可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格 X (1+10)假設(shè)可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格假設(shè)可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格1 500元元m2，則有，則有 可比實(shí)例成交價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格 1 500X(1+10) l 650(元元m2) 如果以可比實(shí)例成交價(jià)格為基準(zhǔn)，說(shuō)可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格如

13、果以可比實(shí)例成交價(jià)格為基準(zhǔn)，說(shuō)可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格比其實(shí)際成交價(jià)格低比其實(shí)際成交價(jià)格低10，意即，意即可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格X(1-10)假設(shè)可比實(shí)例成交價(jià)格假設(shè)可比實(shí)例成交價(jià)格1 650元元m2，則有，則有 可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格1 650X(1-10) l 485(元元m2) 對(duì)于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正，修正公式為：對(duì)于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正，修正公式為：v正常成交價(jià)格正常成交價(jià)格-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=賣方實(shí)得金額賣方實(shí)得金額v正常成交價(jià)格正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=買方實(shí)付金

14、額買方實(shí)付金額v應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格正常成交價(jià)格*應(yīng)由賣方繳納應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率的稅費(fèi)比率v應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格正常成交價(jià)格*應(yīng)由買方繳納應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率的稅費(fèi)比率v例題：某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫例題：某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方明，買方付給賣方26252625元每平房米，買賣中涉元每平房米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7 7，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交

15、價(jià)格的，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5 5。則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為多少？則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為多少？平米）（元率應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比買方實(shí)付金額正常成交價(jià)格/2500%5126251 將可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)將可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，才可以將其作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，這種點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，才可以將其作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整稱為交易日期調(diào)整。對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整稱為交易日期調(diào)整。 五、交易日期調(diào)整五、交易日期調(diào)整 交易日期調(diào)整實(shí)質(zhì)上是對(duì)交易日期調(diào)整實(shí)質(zhì)上是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)狀況不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)狀況對(duì)不動(dòng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影

16、響進(jìn)行調(diào)整，故又可稱之為不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)狀產(chǎn)價(jià)格的影響進(jìn)行調(diào)整，故又可稱之為不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)整，簡(jiǎn)稱市場(chǎng)狀況調(diào)整。經(jīng)過(guò)交易日期調(diào)整之后況調(diào)整，簡(jiǎn)稱市場(chǎng)狀況調(diào)整。經(jīng)過(guò)交易日期調(diào)整之后，就將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在估價(jià)，就將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。 其中，交易日期調(diào)整系數(shù)應(yīng)以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)定。其中，交易日期調(diào)整系數(shù)應(yīng)以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)定。假設(shè)從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，可比實(shí)例價(jià)格漲跌的百分率為假設(shè)從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，可比實(shí)例價(jià)格漲跌的百分率為T (從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，當(dāng)可比實(shí)例價(jià)格上漲的，為從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，當(dāng)可比實(shí)例價(jià)格上漲

17、的，為+T；下跌的，為一；下跌的，為一T)，則，則 可比實(shí)例在可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 可比實(shí)例在可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格成交日期時(shí)的價(jià)格(1土土T) 1 可比實(shí)例在可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格成交日期時(shí)的價(jià)格交易日期調(diào)整主要是采用百分率法。采用百分率法進(jìn)行交易日期調(diào)整主要是采用百分率法。采用百分率法進(jìn)行交易日期調(diào)整的一般公式為：交易日期調(diào)整的一般公式為：X 交易日期調(diào)整系數(shù)交易日期調(diào)整系數(shù) X 可比實(shí)例在可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格=調(diào)整的具體方法，可以采用調(diào)整的具體方法，可以采用價(jià)格指數(shù)價(jià)格指數(shù)或或價(jià)格變動(dòng)率價(jià)格變動(dòng)率.1、價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指

18、數(shù)。、價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。價(jià)格指數(shù)的編制原理價(jià)格指數(shù)的編制原理時(shí)間時(shí)間價(jià)格價(jià)格定基價(jià)格指數(shù)定基價(jià)格指數(shù)環(huán)比價(jià)格指數(shù)環(huán)比價(jià)格指數(shù)1P1P1/P1=100P1/P02P2P2/P1P2/P1n-1Pn-1Pn-1/P1Pn-1/Pn-2nPnPn/P1Pn/Pn-1采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為： 可比實(shí)例在可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 可比實(shí)例在可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格成交日期時(shí)的價(jià)格X估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)成交日期時(shí)的價(jià)格指數(shù)成交日期時(shí)的價(jià)格指數(shù)采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：采用

19、環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為： 可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格 成交日期的下一時(shí)期的指數(shù)成交日期的下一時(shí)期的指數(shù) 成交日期的再下一時(shí)期的指數(shù)成交日期的再下一時(shí)期的指數(shù) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)的指數(shù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的指數(shù) = 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 采用逐期遞增遞減的變動(dòng)率采用逐期遞增遞減的變動(dòng)率 可比實(shí)例在可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 可比實(shí)例在可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格成交日期時(shí)的價(jià)格（1價(jià)格變動(dòng)率價(jià)格變動(dòng)率 X 期數(shù)）期數(shù)）X采用期內(nèi)均升均降的變動(dòng)率采用期內(nèi)均升均降的變動(dòng)率 可比實(shí)例在可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 可比實(shí)例在可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)

20、格成交日期時(shí)的價(jià)格（1價(jià)格變動(dòng)率）價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù)期數(shù) X2、采用價(jià)格變動(dòng)率的：不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率有逐期遞增或遞、采用價(jià)格變動(dòng)率的：不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率有逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率和期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率兩減的價(jià)格變動(dòng)率和期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率兩種。種。例例4-64-6： 需要評(píng)估某房地產(chǎn)于需要評(píng)估某房地產(chǎn)于20122012年年9 9月月1 1日的價(jià)格，所選取的某日的價(jià)格，所選取的某一可比實(shí)例成交于一可比實(shí)例成交于20112011年年1111月月1 1日，價(jià)格為日，價(jià)格為10001000美元美元/ /平方米。平方米。 經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查分析，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格在經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查分析，該

21、類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格在20112011年年1111月至月至20122012年年5 5月間平均每月比上月遞增月間平均每月比上月遞增1.2%1.2%，20122012年年6 6月以來(lái)平均每月比上月遞減月以來(lái)平均每月比上月遞減0.2%0.2%； 人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)20112011年年1111月月1 1日為日為1 1美元美元=6.29=6.29元人民幣，元人民幣，20122012年年9 9月月1 1日為日為1 1美元美元=6.25=6.25元人民幣。試對(duì)該可元人民幣。試對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正，并以美元表示。比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正，并以美元表示。平方米美元 /10

22、8725. 6%2 . 01%2 . 1129. 6100037選擇題選擇題v 1建立價(jià)格可比基礎(chǔ)具體包括（建立價(jià)格可比基礎(chǔ)具體包括（ ）v A、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一付款方式 B、統(tǒng)一采用單價(jià)、統(tǒng)一采用單價(jià)v C、統(tǒng)一采用總價(jià)、統(tǒng)一采用總價(jià) D、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一幣種和貨幣單位v E、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位v 2下列房地產(chǎn)交易行為中，通常會(huì)使成交價(jià)格低于正常下列房地產(chǎn)交易行為中，通常會(huì)使成交價(jià)格低于正常市場(chǎng)價(jià)格的行為有（市場(chǎng)價(jià)格的行為有（ ）v A、母子公司之間、母子公司之間 B、出售房地產(chǎn)用于償還債務(wù)、出售房地產(chǎn)用于償還債務(wù)v C、賣方不了解房地產(chǎn)市場(chǎng)行情、賣方不

23、了解房地產(chǎn)市場(chǎng)行情 v D、相鄰房地產(chǎn)的合并交易、相鄰房地產(chǎn)的合并交易v E、土地增值稅由買方負(fù)擔(dān)、土地增值稅由買方負(fù)擔(dān)1.ABDE, 2.ABCEv 3下列房地產(chǎn)交易行為中，通常會(huì)使成交價(jià)格高于正常下列房地產(chǎn)交易行為中，通常會(huì)使成交價(jià)格高于正常市場(chǎng)價(jià)格的行為有（市場(chǎng)價(jià)格的行為有（ ）v A、兄弟之間的房地產(chǎn)交易、兄弟之間的房地產(chǎn)交易v B、急于購(gòu)買的房地產(chǎn)、急于購(gòu)買的房地產(chǎn)v C、買方不了解房地產(chǎn)市場(chǎng)行情、買方不了解房地產(chǎn)市場(chǎng)行情 v D、相鄰房地產(chǎn)的合并交易、相鄰房地產(chǎn)的合并交易v E、交易契稅由買方負(fù)擔(dān)、交易契稅由買方負(fù)擔(dān)v 4某城市房地產(chǎn)交易中，買、賣雙方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別某城市房地產(chǎn)交

24、易中，買、賣雙方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的為正常成交價(jià)格的3%和和6%，某宗房地產(chǎn)交易中買方支，某宗房地產(chǎn)交易中買方支付給賣方付給賣方2500元元/平方米，應(yīng)交納的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，平方米，應(yīng)交納的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（ ）v A、2660元元/平方米平方米 B、2294元元/平方米平方米v C、2425元元/平方米平方米D、2427元元/平方米平方米3.BCD 4.Dv 1只要是在總體上房地產(chǎn)市場(chǎng)較發(fā)達(dá)的地區(qū)，市場(chǎng)比較只要是在總體上房地產(chǎn)市場(chǎng)較發(fā)達(dá)的地區(qū)，市場(chǎng)比較法就可以適用（法就可以適用（ ）v 2運(yùn)用比較法估價(jià)，只有擁有了大量

25、真實(shí)、可靠的交易運(yùn)用比較法估價(jià)，只有擁有了大量真實(shí)、可靠的交易實(shí)例，才能評(píng)估出客觀合理的價(jià)格（實(shí)例，才能評(píng)估出客觀合理的價(jià)格（ ）v 3對(duì)于估價(jià)人員搜集的交易實(shí)例，只要內(nèi)容齊全就可以對(duì)于估價(jià)人員搜集的交易實(shí)例，只要內(nèi)容齊全就可以作為可比實(shí)例（作為可比實(shí)例（ ）v 4可比實(shí)例必須是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)（可比實(shí)例必須是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)（ ）v 5可比實(shí)例必須是已成交的實(shí)例房地產(chǎn)（可比實(shí)例必須是已成交的實(shí)例房地產(chǎn)（ ）v 6成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，是相對(duì)而言的。如果當(dāng)?shù)爻山蝗掌谂c估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，是相對(duì)而言的。如果當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)比較穩(wěn)定，則幾年前發(fā)生的交易也可視為可比房地產(chǎn)市場(chǎng)比較穩(wěn)定，

26、則幾年前發(fā)生的交易也可視為可比實(shí)例（實(shí)例（ ）1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 7在建立可比實(shí)例的價(jià)格可比基礎(chǔ)時(shí)，如果支付方式為在建立可比實(shí)例的價(jià)格可比基礎(chǔ)時(shí)，如果支付方式為分期付款，則價(jià)格可以分期支付的累計(jì)總金額為基準(zhǔn)分期付款，則價(jià)格可以分期支付的累計(jì)總金額為基準(zhǔn) 8在統(tǒng)一采用單價(jià)方面，對(duì)于土地除了單價(jià)之外還可以在統(tǒng)一采用單價(jià)方面，對(duì)于土地除了單價(jià)之外還可以采用樓面地價(jià)采用樓面地價(jià)9交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)交易，其成交價(jià)格比正交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)交易，其成交價(jià)格比正常價(jià)格可能偏高也可能偏低常價(jià)格可能偏高也可能偏低不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容 由于不動(dòng)產(chǎn)

27、狀況可以分為區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀由于不動(dòng)產(chǎn)狀況可以分為區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況，所以可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整和實(shí)物狀況況，所以可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整和實(shí)物狀況調(diào)整。調(diào)整。1、區(qū)位狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整調(diào)整內(nèi)容：位置、交通、環(huán)境、配套設(shè)施等影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格調(diào)整內(nèi)容：位置、交通、環(huán)境、配套設(shè)施等影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的因素。的因素。六、不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整六、不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整2、權(quán)益狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整 由于在選取可比實(shí)例時(shí)要求可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)由于在選取可比實(shí)例時(shí)要求可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同，所以，在可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)與估價(jià)對(duì)象的象的權(quán)利性質(zhì)相同，所

28、以，在可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同的前提下，權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括：權(quán)利性質(zhì)相同的前提下，權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括：土地使用年限，城市規(guī)劃限制條件土地使用年限，城市規(guī)劃限制條件(如容積率如容積率)等影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格等影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的因素。在實(shí)際估價(jià)中，遇到最多的是土地使用年限調(diào)整的因素。在實(shí)際估價(jià)中，遇到最多的是土地使用年限調(diào)整 。3、實(shí)物狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整 對(duì)于土地來(lái)說(shuō)，主要包括：面積大小、形狀、地形、地勢(shì)、對(duì)于土地來(lái)說(shuō)，主要包括：面積大小、形狀、地形、地勢(shì)、地質(zhì)條件、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度地質(zhì)條件、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度(屬于可比實(shí)例、估價(jià)對(duì)象之內(nèi)的部屬于可比實(shí)例、估

29、價(jià)對(duì)象之內(nèi)的部分分)和土地平整程度等影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的因素；對(duì)于建筑物來(lái)說(shuō)，和土地平整程度等影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的因素；對(duì)于建筑物來(lái)說(shuō)，主要包括：建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、主要包括：建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、工程質(zhì)量、完損程度等影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的因素。工程質(zhì)量、完損程度等影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的因素。具體思路是：具體思路是：(1)確定影響因素。確定影響因素。(2)判定影響因素狀況。判定影響因素狀況。(3)逐項(xiàng)比較因素確定差異程度。逐項(xiàng)比較因素確定差異程度。(4)進(jìn)行價(jià)格修正。進(jìn)行價(jià)格修正。不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和方法不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和方法 不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整總的思路是：如果

30、可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)狀況好不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整總的思路是：如果可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)狀況好于估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)狀況，則應(yīng)對(duì)可比實(shí)例價(jià)格做減價(jià)調(diào)整；反于估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)狀況，則應(yīng)對(duì)可比實(shí)例價(jià)格做減價(jià)調(diào)整；反之，則應(yīng)做增價(jià)調(diào)整。之，則應(yīng)做增價(jià)調(diào)整。 可比實(shí)例在其可比實(shí)例在其不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格 可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格 可比實(shí)例在其可比實(shí)例在其不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格 可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格采用百分率法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整的一般公式為：采用百分率法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整的一般公式為：采用差額法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)狀

31、況調(diào)整的一般公式為：采用差額法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整的一般公式為：X 不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整數(shù)額不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整數(shù)額 不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整的方法主要有百分率法和差額法。不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整的方法主要有百分率法和差額法。 在百分率法中，在百分率法中，不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)來(lái)確定。狀況為基準(zhǔn)來(lái)確定。假設(shè)可比實(shí)例在其不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格比假設(shè)可比實(shí)例在其不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格高低的百分率為在估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格高低的百分率為R(當(dāng)可比當(dāng)可比實(shí)例在其不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)實(shí)例在

32、其不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格高的，為格高的，為+R；低的，為一；低的，為一R)，則，則 具體進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整的方法，有直接比較法和間接比具體進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整的方法，有直接比較法和間接比較調(diào)整兩種；較調(diào)整兩種；直接比較調(diào)整法直接比較調(diào)整法確定若干個(gè)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格有影響的不動(dòng)產(chǎn)狀況方面的因素；確定若干個(gè)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格有影響的不動(dòng)產(chǎn)狀況方面的因素；根據(jù)每個(gè)因素對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響根據(jù)每個(gè)因素對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響 程度確定權(quán)重；程度確定權(quán)重；以估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例的不動(dòng)產(chǎn)狀況以估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例的不動(dòng)產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)狀況逐個(gè)因素進(jìn)行比較、

33、評(píng)分；與估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)狀況逐個(gè)因素進(jìn)行比較、評(píng)分；將累計(jì)所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價(jià)格的比率；將累計(jì)所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價(jià)格的比率；利用該比率對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整利用該比率對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整 100（ ） 可比實(shí)例在其可比實(shí)例在其不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格 可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格=間接比較調(diào)整法間接比較調(diào)整法 與直接比較法調(diào)整相似，所不同的是不以估價(jià)對(duì)象的不與直接比較法調(diào)整相似，所不同的是不以估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，而是另設(shè)想一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)狀況，將估價(jià)對(duì)動(dòng)產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，而是另設(shè)想一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)狀況，將估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例的不動(dòng)產(chǎn)狀

34、況與它逐個(gè)因素進(jìn)行比較、評(píng)分。象及可比實(shí)例的不動(dòng)產(chǎn)狀況與它逐個(gè)因素進(jìn)行比較、評(píng)分。 標(biāo)準(zhǔn)化標(biāo)準(zhǔn)化 不動(dòng)產(chǎn)狀況不動(dòng)產(chǎn)狀況 修修 正正 調(diào)調(diào) 整整 =100（ ） 可比實(shí)例在其可比實(shí)例在其 不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格 （ ）100可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)狀況下的價(jià)格1、求取與某個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)格的方法（進(jìn)行綜合修正）、求取與某個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)格的方法（進(jìn)行綜合修正） 估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象 價(jià)格價(jià)格 可比實(shí)例可比實(shí)例 成交價(jià)格成交價(jià)格 交易情況交易情況 修正系數(shù)修正系數(shù) 交易日期交易日期 調(diào)整系數(shù)調(diào)整系數(shù) 不動(dòng)產(chǎn)狀況不動(dòng)產(chǎn)狀況 調(diào)整系數(shù)調(diào)整系數(shù)

35、七、求取比準(zhǔn)價(jià)格七、求取比準(zhǔn)價(jià)格 如果把三個(gè)大方面的修正和調(diào)整綜合在一起，可比實(shí)例的如果把三個(gè)大方面的修正和調(diào)整綜合在一起，可比實(shí)例的實(shí)際成交價(jià)格變成估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格則有實(shí)際成交價(jià)格變成估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格則有下列公式：下列公式：（1）百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)連成公式：）百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)連成公式：（2）百分率法下的調(diào)整系數(shù)累加公式：）百分率法下的調(diào)整系數(shù)累加公式：估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象 價(jià)格價(jià)格 可比實(shí)例可比實(shí)例 成交價(jià)格成交價(jià)格 交易情況交易情況 修正系數(shù)修正系數(shù) 交易日期交易日期 調(diào)整系數(shù)調(diào)整系數(shù) 不動(dòng)產(chǎn)狀況不動(dòng)產(chǎn)狀況 調(diào)整系數(shù)調(diào)整系數(shù) 1（3）差額法下的

36、公式：）差額法下的公式：估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象 價(jià)格價(jià)格 可比實(shí)例可比實(shí)例 成交價(jià)格成交價(jià)格 交易情況交易情況 修正數(shù)額修正數(shù)額 交易日期交易日期 調(diào)整數(shù)額調(diào)整數(shù)額 不動(dòng)產(chǎn)狀況不動(dòng)產(chǎn)狀況 調(diào)整數(shù)額調(diào)整數(shù)額 （1）百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)連成公式：）百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)連成公式：（2）百分率法下的調(diào)整系數(shù)累加公式：）百分率法下的調(diào)整系數(shù)累加公式：（1 1）、簡(jiǎn)單算術(shù)平均）、簡(jiǎn)單算術(shù)平均3VVVVCBA（2 2）、加權(quán)算術(shù)平均）、加權(quán)算術(shù)平均 CBACCBBAAffffVfVfVV2、將多個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)格綜合成一個(gè)最、將多個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)格綜合成一個(gè)最終比準(zhǔn)價(jià)格（求取比準(zhǔn)價(jià)格）終比

37、準(zhǔn)價(jià)格（求取比準(zhǔn)價(jià)格）（3 3）、中位數(shù)）、中位數(shù)45004500元元/ /、47004700元元/ /、50005000元元/ /、52005200元元/ /、53005300元元/ /50005000元元/ /45004500元元/ /、47004700元元/ /、50005000元元/ /、52005200元元/ /、53005300元元/ /、53005300元元/ /（5000+52005000+5200）2=51002=5100元元/ 4 4、眾數(shù)、眾數(shù)50005000元元/ /、45004500元元/ /、52005200元元/ /、50005000元元/ /、48004800元

38、元/ /、50005000元元/ / 5000 5000元元/ /5 5、其他方法、其他方法4-4 4-4 市場(chǎng)比較法運(yùn)用舉例市場(chǎng)比較法運(yùn)用舉例例例1 估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象實(shí)例實(shí)例A實(shí)例實(shí)例B實(shí)例實(shí)例C坐落坐落 成交價(jià)格成交價(jià)格(元元/) 109981134411083交易日期交易日期2011.2.312011.2.182011.2.242011.2.16交易情況交易情況正常正常正常正常正常正常正常正常區(qū)區(qū)位位狀狀況況交通條件交通條件一般一般較好較好一般一般較好較好商業(yè)配套商業(yè)配套一般一般較好較好一般一般較好較好公共設(shè)施公共設(shè)施一般一般一般一般一般一般較好較好環(huán)境狀況環(huán)境狀況較好較好一般一般較好較

39、好很好很好實(shí)實(shí)物物狀狀況況建造年代建造年代2000年年2000年年1998年年2002年年朝向朝向南南南南南南南南層次層次2/61/63/66/6裝修裝修普裝普裝普裝普裝精裝精裝精裝精裝房地產(chǎn)狀況說(shuō)明表房地產(chǎn)狀況說(shuō)明表 估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象實(shí)例實(shí)例A實(shí)例實(shí)例B實(shí)例實(shí)例C成交價(jià)格成交價(jià)格(元元/) 109981134411083交易日期交易日期1710171017141611交易情況交易情況100100100100區(qū)區(qū)位位狀狀況況交通條件交通條件100102100103商業(yè)配套商業(yè)配套100103100102公共設(shè)施公共設(shè)施100100100101環(huán)境狀況環(huán)境狀況10098100105小計(jì)小計(jì)100

40、103100111實(shí)實(shí)物物狀狀況況建造年代建造年代10010097103朝向朝向100100100100層次層次1009810496裝修裝修100100101105小計(jì)小計(jì)10098102104比較因素分值表比較因素分值表 實(shí)例實(shí)例A實(shí)例實(shí)例B實(shí)例實(shí)例C成交價(jià)格成交價(jià)格(元元/)109981134411083交易日期交易日期1710/17101710/17141710/1611交易情況交易情況100/100100/100100/100區(qū)位狀況區(qū)位狀況100/103100/100100/111實(shí)物狀況實(shí)物狀況100/98100/102100/104修正后價(jià)格修正后價(jià)格10896110961019

41、1比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格 10728元元/比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表 估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象實(shí)例實(shí)例A實(shí)例實(shí)例B實(shí)例實(shí)例C成交價(jià)格成交價(jià)格(元元/) 109981134411083交易日期交易日期1710171017141611交易情況交易情況100100100100 房房地地產(chǎn)產(chǎn)狀狀況況交通條件交通條件100102100103商業(yè)配套商業(yè)配套100103100102公共設(shè)施公共設(shè)施100100100101環(huán)境狀況環(huán)境狀況10098100105建造年代建造年代10010097103朝向朝向100100100100層次層次1009810496裝修裝修100100101105合計(jì)合計(jì)100101102115

42、比較因素分值表比較因素分值表 實(shí)例實(shí)例A實(shí)例實(shí)例B實(shí)例實(shí)例C成交價(jià)格成交價(jià)格(元元/)109981134411083交易日期交易日期1710/17101710/17141710/1611交易情況交易情況100/100100/100100/100狀況修正狀況修正100/101100/102100/115修正后價(jià)格修正后價(jià)格108891109610230比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格10738元元/比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表 實(shí)例實(shí)例A實(shí)例實(shí)例B實(shí)例實(shí)例C成交價(jià)格成交價(jià)格(元元/)109981134411083交易日期交易日期1710/17101710/17141710/1611交易情況交易情況100/100

43、100/100100/100交通條件交通條件100/102100/100100/103商業(yè)配套商業(yè)配套100/103100/100100/102公共設(shè)施公共設(shè)施100/100100/100100/101環(huán)境狀況環(huán)境狀況100/98100/100100/105建造年代建造年代100/100100/97100/103朝向朝向100/100100/100100/100層次層次100/98100/104100/96裝修裝修100/100100/101100/105修正后價(jià)格修正后價(jià)格109001110810170比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格10726元元/比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表 對(duì)市場(chǎng)比較法的內(nèi)容進(jìn)行歸納總

44、結(jié)：市場(chǎng)法是根據(jù)在估對(duì)市場(chǎng)比較法的內(nèi)容進(jìn)行歸納總結(jié)：市場(chǎng)法是根據(jù)在估價(jià)對(duì)象同一供求范圍內(nèi)且成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近的類似房?jī)r(jià)對(duì)象同一供求范圍內(nèi)且成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近的類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。為此，地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。為此，(1)首先要從現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中搜集大量交易實(shí)例，并針首先要從現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中搜集大量交易實(shí)例，并針對(duì)具體的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和估價(jià)目的，從中選取一定數(shù)對(duì)具體的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和估價(jià)目的，從中選取一定數(shù)量、符合一定條件的可比實(shí)例。量、符合一定條件的可比實(shí)例。(2)然后，對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格依次進(jìn)行換算、修正然后，對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)

45、格依次進(jìn)行換算、修正和調(diào)整和調(diào)整“換算換算”即建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，它是將各個(gè)可比實(shí)即建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，它是將各個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格處理為口徑一致、相互可比；例的成交價(jià)格處理為口徑一致、相互可比；(3)“修正修正”即交易情況修正，它是將可比實(shí)例實(shí)際而可能是即交易情況修正，它是將可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格修正為正常市場(chǎng)價(jià)格；不正常的成交價(jià)格修正為正常市場(chǎng)價(jià)格；第第3節(jié)節(jié) 市場(chǎng)比較法總結(jié)與運(yùn)用舉例市場(chǎng)比較法總結(jié)與運(yùn)用舉例(4)“調(diào)整調(diào)整”包括交易日期調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整，其中，包括交易日期調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整，其中，交交易日期調(diào)整是將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估易日期調(diào)整是將可比實(shí)

46、例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格；價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格；(5)房地產(chǎn)狀況調(diào)整是將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格房地產(chǎn)狀況調(diào)整是將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格；調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格；(6)最后，將這些經(jīng)過(guò)了換算、修正、調(diào)整之后的若干個(gè)可最后，將這些經(jīng)過(guò)了換算、修正、調(diào)整之后的若干個(gè)可比實(shí)例價(jià)格，采用平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)等方法綜合出一個(gè)比實(shí)例價(jià)格，采用平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)等方法綜合出一個(gè)價(jià)格，便得到了估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。價(jià)格，便得到了估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。為評(píng)估某住宅樓的價(jià)格，在該住宅樓附近地區(qū)調(diào)查選取了為評(píng)估某住宅樓的價(jià)格，在該住宅樓附近地區(qū)調(diào)查選

47、取了A、B、C三宗類似住宅樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表：三宗類似住宅樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表：可比實(shí)例可比實(shí)例A可比實(shí)例可比實(shí)例B可比實(shí)例可比實(shí)例C成交價(jià)格（元成交價(jià)格（元/平方米）平方米）500052004900成交日期成交日期2011年年12月月31日日2012年年2月月31日日2012年年7月月31日日交易情況交易情況2%03%房地產(chǎn)狀況房地產(chǎn)狀況區(qū)位狀況區(qū)位狀況03%0權(quán)益狀況權(quán)益狀況2%+2%1%實(shí)物狀況實(shí)物狀況1%2%1%上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負(fù)值都是按直接比較所上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負(fù)值都是按直接比較所得結(jié)果。從得結(jié)果。

48、從2011年年12月月1日至日至2012年年6月月30日該類住宅樓的市場(chǎng)價(jià)日該類住宅樓的市場(chǎng)價(jià)格基本不變，以后每月遞增格基本不變，以后每月遞增1%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該住宅樓。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該住宅樓2012年年9月月31日的正常單價(jià)（采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均值計(jì)算平均值）。日的正常單價(jià)（采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均值計(jì)算平均值）。5239.48元元 可比實(shí)例可比實(shí)例A 可比實(shí)例可比實(shí)例B可比實(shí)例可比實(shí)例C成交價(jià)格成交價(jià)格 元元m2600058006120成交日期成交日期2010.10.12010.8.12010.11.1交易情況交易情況312因素因素1240因素因素2315因素因素3623調(diào)查獲知該類房地產(chǎn)的

49、價(jià)格，調(diào)查獲知該類房地產(chǎn)的價(jià)格，2011年年5月月1日到日到2011年年12月月1日平均日平均每月比上月上漲每月比上月上漲1.2，2011年年12月月1日到日到2012年年4月月1日平均每月日平均每月比上月上漲比上月上漲1.8。房地產(chǎn)狀況中的三個(gè)因素對(duì)價(jià)格的重要程度是：。房地產(chǎn)狀況中的三個(gè)因素對(duì)價(jià)格的重要程度是：因素因素1是因素是因素3的的4倍，因素倍，因素2是因素是因素3的的1.67倍。房地產(chǎn)狀況各因素倍。房地產(chǎn)狀況各因素的正值表示可比實(shí)例的狀況優(yōu)于估價(jià)對(duì)象狀況的幅度，負(fù)值表示劣的正值表示可比實(shí)例的狀況優(yōu)于估價(jià)對(duì)象狀況的幅度，負(fù)值表示劣于估價(jià)對(duì)象的幅度。試用上述資料估算該寫字樓于估價(jià)對(duì)象的幅

50、度。試用上述資料估算該寫字樓2012年年4月月1日的日的正常成交價(jià)格。正常成交價(jià)格。v 6570元元u 用市場(chǎng)法評(píng)估某辦公樓市場(chǎng)價(jià)格。用市場(chǎng)法評(píng)估某辦公樓市場(chǎng)價(jià)格。u 估價(jià)目的估價(jià)目的：為委托人轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象提供價(jià)值參考依據(jù)而評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)格。：為委托人轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象提供價(jià)值參考依據(jù)而評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)格。u 產(chǎn)權(quán)狀況產(chǎn)權(quán)狀況：估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人為：估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人為有限公司；房屋有限公司；房屋所有權(quán)性質(zhì)為商品房產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有出讓，土地用途為辦公，所有權(quán)性質(zhì)為商品房產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有出讓，土地用途為辦公，土地使用年限為土地使用年限為50年，從年，從20

51、03年年6月月30日至日至2053年年6月月29日，且約日，且約定不可續(xù)期。定不可續(xù)期。土地狀況土地狀況：地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢(shì)平坦，土地開(kāi)發(fā)程度為紅線內(nèi)六：地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢(shì)平坦，土地開(kāi)發(fā)程度為紅線內(nèi)六通一平，容積率為通一平，容積率為1.68，土地面積為，土地面積為2 294.5。u 建筑物狀況建筑物狀況：估價(jià)對(duì)象為一幢五層辦公樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，開(kāi)敞式布局，：估價(jià)對(duì)象為一幢五層辦公樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，開(kāi)敞式布局，建筑面積為建筑面積為3 853.05。各層層高及功能為：一層層高。各層層高及功能為：一層層高3.6m，為大堂，為大堂及辦公區(qū)；二層至四層層高均為及辦公區(qū)；二層至四層層高

52、均為3.3m，為辦公區(qū)；五層層高，為辦公區(qū)；五層層高3.3m，局，局部為辦公區(qū)，局部以玻璃幕墻間隔為會(huì)議室。部為辦公區(qū)，局部以玻璃幕墻間隔為會(huì)議室。u 估價(jià)對(duì)象建成于估價(jià)對(duì)象建成于2008年年6月，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查看，確定其綜合成新率月，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查看，確定其綜合成新率約為約為100%。u 配套設(shè)施狀況配套設(shè)施狀況：估價(jià)對(duì)象安裝消防、中央空調(diào)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播：估價(jià)對(duì)象安裝消防、中央空調(diào)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)等配套設(shè)備，并配有兩部三菱電梯。系統(tǒng)等配套設(shè)備，并配有兩部三菱電梯。u 估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)：根據(jù)估價(jià)目的，經(jīng)與委托人協(xié)商，估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定為：根據(jù)估價(jià)目的，經(jīng)與委托人協(xié)商，估價(jià)時(shí)

53、點(diǎn)確定為2008年年6月月25日。日。市場(chǎng)法測(cè)算過(guò)程市場(chǎng)法測(cè)算過(guò)程1選擇可比實(shí)例選擇可比實(shí)例經(jīng)篩選確定經(jīng)篩選確定A、B、C三個(gè)比較實(shí)例。三個(gè)比較實(shí)例。實(shí)例實(shí)例A：軟件園區(qū)軟件開(kāi)發(fā)：軟件園區(qū)軟件開(kāi)發(fā)10#樓，地處樓，地處市軟件市軟件園，東臨數(shù)碼路，南臨五一路。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑園，東臨數(shù)碼路，南臨五一路。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為面積為4 419，辦公用途，成交價(jià)格為，辦公用途，成交價(jià)格為6 100元元/，成交日期為成交日期為2008年年6月月20日，成交情況為正常交易。日，成交情況為正常交易。實(shí)例實(shí)例B：軟件廣場(chǎng)辦公樓，地處：軟件廣場(chǎng)辦公樓，地處市軟件園，北臨市軟件園，北臨五一路，西北側(cè)

54、鄰近數(shù)碼廣場(chǎng)。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑五一路，西北側(cè)鄰近數(shù)碼廣場(chǎng)。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為面積為3 986，辦公用途，成交價(jià)格為，辦公用途，成交價(jià)格為6 250元元/，成交日期為成交日期為2008年年4月月5日，成交情況為正常交易。日，成交情況為正常交易。實(shí)例實(shí)例C：經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)軟件開(kāi)發(fā)大樓，地處：經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)軟件開(kāi)發(fā)大樓，地處市經(jīng)濟(jì)市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，東臨長(zhǎng)春路，南臨東風(fēng)路。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，開(kāi)發(fā)區(qū)，東臨長(zhǎng)春路，南臨東風(fēng)路。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為建筑面積為4 555，成交價(jià)格為，成交價(jià)格為6 430元元/，成交日，成交日期為期為2008年年5月月16日，成交情況為正常交易。日，成交情況為正常交

55、易。修正因素比較表修正因素比較表可比實(shí)例可比實(shí)例估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象ABC成交單價(jià)（元成交單價(jià)（元/）待估待估6 1006 2506 430交易情況交易情況正常正常正常正常正常正常交易日期交易日期2008.6.202008.4.52008.5.16區(qū)區(qū)域域因因素素自然條件自然條件較好較好較好較好較好較好較好較好環(huán)境狀況環(huán)境狀況較好較好較好較好較好較好較好較好距市中心距離距市中心距離10公里公里10公里公里10公里公里10公里公里交通條件交通條件便捷便捷便捷便捷便捷便捷便捷便捷商業(yè)繁華程度商業(yè)繁華程度一般一般一般一般一般一般一般一般公共設(shè)施配套情況公共設(shè)施配套情況完善完善完善完善完善完善完善完善規(guī)劃

56、限制規(guī)劃限制一般一般一般一般一般一般一般一般修正因素比較表修正因素比較表可比實(shí)例可比實(shí)例估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象ABC個(gè)個(gè)別別因因素素臨街狀態(tài)臨街狀態(tài)數(shù)碼路數(shù)碼路數(shù)碼路、五數(shù)碼路、五一路一路數(shù)碼路、數(shù)數(shù)碼路、數(shù)碼廣場(chǎng)碼廣場(chǎng)長(zhǎng)春路、東長(zhǎng)春路、東風(fēng)路風(fēng)路建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混建筑面積建筑面積3 853.054 4193 9864 555平面布局平面布局較合理較合理合理合理較合理較合理合理合理裝修情況裝修情況普通普通清水房清水房簡(jiǎn)裝簡(jiǎn)裝普通普通成新度成新度較新較新較新較新較新較新較新較新通用性通用性較好較好較好較好較好較好好好基礎(chǔ)設(shè)施配套基礎(chǔ)設(shè)施配套情況情況齊全齊全齊全齊全齊全齊全

57、齊全齊全2確定可比實(shí)例修正指數(shù)確定可比實(shí)例修正指數(shù)（1）交易情況修正）交易情況修正 以上所選擇的可比實(shí)例以上所選擇的可比實(shí)例A、B、C均為正常交易，故無(wú)需進(jìn)行交均為正常交易，故無(wú)需進(jìn)行交易情況修正。易情況修正。（2）交易日期修正）交易日期修正由于選取可比實(shí)例的交易日期均為近期，由于選取可比實(shí)例的交易日期均為近期，市商品住宅市商品住宅市場(chǎng)價(jià)格比較平穩(wěn)，故對(duì)可比實(shí)例的交易日期不做修正。市場(chǎng)價(jià)格比較平穩(wěn)，故對(duì)可比實(shí)例的交易日期不做修正。（3）區(qū)域因素修正）區(qū)域因素修正可比實(shí)例可比實(shí)例A、B、C均為周邊地區(qū)的交易案例，根據(jù)交通條均為周邊地區(qū)的交易案例，根據(jù)交通條件、距市中心距離、商業(yè)繁華程度、公共配套

58、設(shè)施等因素進(jìn)行件、距市中心距離、商業(yè)繁華程度、公共配套設(shè)施等因素進(jìn)行區(qū)域因素優(yōu)劣造成的減價(jià)或增價(jià)修正。區(qū)域因素優(yōu)劣造成的減價(jià)或增價(jià)修正。（4）個(gè)別因素修正）個(gè)別因素修正可比實(shí)例可比實(shí)例A、B、C與估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素進(jìn)行的對(duì)比分析，與估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素進(jìn)行的對(duì)比分析，主要考慮臨街狀況、結(jié)構(gòu)功能、規(guī)模、設(shè)施、裝修、平面布局、主要考慮臨街狀況、結(jié)構(gòu)功能、規(guī)模、設(shè)施、裝修、平面布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套情況等因素進(jìn)行修正?；A(chǔ)設(shè)施配套情況等因素進(jìn)行修正。比比較較因因素素修修正正指指數(shù)數(shù)表表可比實(shí)例可比實(shí)例估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象ABC成交單價(jià)（元成交單價(jià)（元/）待估待估61006 2506 430交易情況交易情況100100100100交易日期交易日期100100100100區(qū)區(qū)域域因因素素自然條件自然條件100100100100環(huán)境狀況環(huán)境狀況100100100100距市中心距離距市中心距離100100100100交通條件交通條件100100100100商業(yè)繁華程度商業(yè)繁華程度100100100100公共設(shè)施配套情況