徐永豐2014-168李林(豐縣梁寨鎮(zhèn)郵電大樓北門面房南起第3、4間#)農商行

1、房 地 產 抵 押 估 價 報 告估價項目名稱：李林抵押貸款涉及位于豐縣梁寨鎮(zhèn)郵電大樓北門面房南起第3、4間#房地產抵押價值評估委托估價方： 李林 受托估價方：徐州永信房地產土地評估咨詢有限公司估 價 人 員： 宋旭 朱磊估價作業(yè)日期：2014年3月24日至2014年3月26日估價報告編號：永信徐房估字2014第168號目 錄一、致委托方函2二、估價師聲明3三、估價的假設和限制條件4四、房地產估價結果報告5五、房地產估價技術報告9六、附件14致 委 托 方 函李林 ：我公司接受您的委托，對您所屬位于豐縣梁寨鎮(zhèn)郵電大樓北門面房南起第3、4間#的房地產進行市場價格評估，估價時點為2014年3月24

2、日，估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產抵押價值。根據(jù)委托方提供的有關資料，依據(jù)我國有關法律、法規(guī)、制度的規(guī)定，在了解和分析估價對象實際情況的基礎上，本著公正、公平、公開、科學的原則，遵循必要的估價程序，結合估價人員的經驗和對影響房地產價值因素的分析、計算，估價對象房屋建筑面積112.73m2，在估價時點2014年3月24日的房地產市場價值為68.6萬元，大寫人民幣：陸拾捌萬陸仟元整。以上內容摘自房地產估價報告，欲了解本估價項目的全面情況，請認真閱讀房地產估價報告書全文。徐州永信房地產評土地估咨詢有限公司 二零一四年三月二十六日估 價 師 聲 明我們鄭重聲明：1.我們在本

3、估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。 2.本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3.我們與本報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。4.我們依照中華人民共和國國家標準GB/T502911999房地產估價規(guī)范進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。5.參與本次估價項目的估價師對本報告中的估價對象進行了實地查勘，但我們對估價對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進行評估。除非另有協(xié)議，我們不承擔對估價對象建筑結構質量進行調查的責任。6.

4、本估價報告依據(jù)了委托方提供的相關資料，委托方對資料的真實性負責。因資料失實造成估價結果有誤的，估價機構和估價人員不承擔相應的責任。7.沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。8.本報告不作土地、房產權屬確認的依據(jù)。9.本次估價報告僅供委托方按約定的估價目的及上級主管部門審查使用，未經估價機構允許，估價報告全部及部分內容不得提供給其它單位和個人，也不得見諸于公開媒體。10.本報告最終解釋權為徐州永信房地產土地評估咨詢有限公司所有。注冊房地產估價師：（簽章） 二零一四年三月二十六日估價的假設和限制條件1.本報告評估結果是2014年3月24日的委評房地產公開市場價值，即在估價時點預期能夠成交的最好價格，

5、僅適用于本評估報告之特定目的，它基于如下假設：（1） 具有一個公開、比較活躍、發(fā)達的房地產市場；（2） 委估對象能夠在公開市場上自由轉讓；（3） 為使交易完成以及達成合理成交價格，需有一個合理的談判周期，在這個周期內，市場狀況、物理狀態(tài)等是相對靜止不變的；（4） 委估方提供的情況都是完整、真實的，有關資料是合法、有效的。2.本次評估房地產所依據(jù)的建筑面積等數(shù)據(jù)均以委托方提供的數(shù)據(jù)為依據(jù)，如建筑面積有變化，其價值隨之作相應的調整。3.本次評估過程中評估機構僅對評估技術條件負責，所涉及的證件、資料的真實性、合法性、完整性等均由委托方負責。4.估價師實地勘察未對建筑物的質量進行檢測，評估時假定委估對

6、象建筑質量合格。 5.本報告中評估價值是假設估價對象不存在他項權利的條件下得出的估價時點公開市場價值，評估價值隨著時間及市場行情的變化，該價值需作相應的調整；本估價報告未考慮委估對象在短期內強制變現(xiàn)對估價值的影響，亦未考慮變現(xiàn)時的有關稅費。 6. 委估對象提供所在宗地的土地使用權證及房產證。7.本次評估將委評房地產的用途按產權證明書登記用途作為委評房地產的最高最佳使用狀態(tài)。8.本估價報告僅為本估價目的所使用，不得挪作他用。9.本評估報告的全文或部分內容公布以前，需征得本公司書面同意；本公司承諾未經委托方同意，不以任何方式向第三者提供報告全文或其中內容，國家法律有規(guī)定的除外。房地產估價結果報告永

7、信徐房估字2014第168號一、委托估價方名稱：李林 二、受托估價方 機構名稱：徐州永信房地產土地評估咨詢有限公司機構營業(yè)地址：江蘇省徐州市西安北路6號恒茂大廈801室資質等級：貳級資質證書號：徐州PG00114號法定代表人：胡榮建負 責 人：朱 磊聯(lián)系電話0516-85708602郵政編碼：221000三、估價對象概況1. 委估對象權屬狀況委估對象為李林所屬房產，位于豐縣梁寨鎮(zhèn)郵電大樓北門面房南起第3、4間#，委估對象具體情況如下：委估對象位于梁寨鎮(zhèn)郵電大樓北門面房。該房產產權為李林所有，房屋所有權證國房權證豐字第SY0001980號，房屋建筑面積為112.73

8、m2，建于1999年；土地使用權證豐土國用（2010）第00375號，土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地、批發(fā)零售用地，土地使用權類型為劃撥，土地使用權面積為121.3m2。2.委估對象物質實體情況簡介委估對象房屋建筑總面積為112.73平方米，評估價值為68.6萬元，大寫人民幣：陸拾捌萬陸仟元整。具體建筑物狀況見附表一： 委估對象建筑物狀況一覽表序號使用情況結構等級建筑面積（）成新層數(shù)層高（m）備注調整系數(shù)1正常磚混四級112.7370%24.0,3-3.交通狀況3.1道路通達度：委估對象所在區(qū)域內有道，道路通達度較優(yōu)。3.2公交便捷度：委估對象附近有公交車通過，公交便捷度一般。四、估價目的為確定房地產

9、抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產抵押價值。五、估價時點2014年3月24日六、價值定義根據(jù)房地產評估技術規(guī)程和項目的具體要求，本次估價采用的是公開市場價格標準，評估結果中的房地產價格是指委估對象于估價時點在其建筑物現(xiàn)狀條件下的公允市場價值。七、估價依據(jù)1. 評估委托書2.中華人民共和國城市房地產管理法3.中華人民共和國土地管理法4. 中華人民共和國擔保法5.城市房地產抵押管理辦法6. 房地產估價規(guī)范（GB/T50291-1999） 7. 建設部頒發(fā)房屋完損等級評定標準8. 江蘇省建筑工程綜合預算定額9.江蘇省建筑工程預算定額文件匯編10.委托方提供的國有土地使用證、房屋所有權證以及委托方提

10、供的其他相關資料11.受托估價方對評估對象的現(xiàn)場勘察、市場調查及受托方需要收集和所能收集到的資料。八、估價原則應遵循客觀、公正、科學、合理的原則，具體表現(xiàn)為：1.合法原則。應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。2.最高最佳使用原則。應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。3.替代原則。要求估價結果不得偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。4.估價時點原則。要求估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格。5.預期收益原則。要求估價結果應充分考慮到預期的收益因素，動態(tài)分析得出委估對象的價格。九、估價方法一般而言，房地產估價方法主要有收益法、市場比較法、基準地價修正法、假設開發(fā)法、成本法等。估

11、價人員在認真分析所掌握的資料并進行了現(xiàn)場勘察之后，根據(jù)評估對象的特點和實際狀況，具體選用收益法作為本次房地產估價的基本方法進行測算，綜合確定最終估價結果。十、估價結果估價人員根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程序，采用科學的評估方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經過周密、細致的測算，并結合估價經驗，評定委估房地產，房屋建筑面積112.73，用途為城鎮(zhèn)住宅用地、批發(fā)零售用地，在估價時點2014年3月24日的房地產市場價值為68.6萬元，大寫人民幣：陸拾捌萬陸仟元整。十一、估價人員注冊房地產估價師：宋 旭(簽章) 注冊號:3220070106注冊房地產估價師：朱 磊(簽章) 注冊號:3220

12、110217十二、估價作業(yè)日期從2014年3月24日起至2014年3月26日止。十三、本評估報告的使用有效期限一年（從2014年3月26日起至2015年3月25日止）。房地產估價技術報告永信徐房估字2014第168號一、個別因素分析1、委估對象位置委估對象為李林所屬位于豐縣梁寨鎮(zhèn)郵電大樓北門面房南起第3、4間#的房地產，委估對象具體情況如下：委估對象位于梁寨鎮(zhèn)郵電大樓北門面房。該房產產權為李林所有，房屋所有權證國房權證豐字第SY0001980號，房屋建筑面積為112.73m2，建于1999年；土地使用權證豐土國用（2010）第00375號，土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地、批發(fā)零售用地，土地使用權類型為

13、劃撥，土地使用權面積為121.3m2。2、委估對象物質實體情況簡介委托項目位于豐縣梁寨鎮(zhèn)郵電大樓北門面房南起第3、4間#，主體為二層磚混結構，卷簾門,鋪地磚，仿瓷內粉。委估對象房屋建筑面積結構等，具體建筑物狀況見表1： 表1 委估對象建筑物狀況一覽表序號房屋建筑面積(m2)建成時間層數(shù)結構備注11112.7319992磚混2合 計112.73二、區(qū)域因素分析1、位置委估對象位于豐縣梁寨鎮(zhèn)郵電大樓北門面房南起第3、4間#。2、交通便捷度委估對象所在交通便捷。3、基礎設施條件3.1供水委估對象所在區(qū)域由豐縣自來水廠供水，供水保證率達95%以上，供水狀況優(yōu)。3.2供電委估對象所在區(qū)域由豐縣供電局供電

14、，骨干輸電線路，供電保證率95%以上，供電狀況優(yōu)。3.3電訊委估對象所在區(qū)域屬豐縣市話服務范圍，電話交換方式為程控交換，區(qū)域裝機容量大，通訊狀況好，電訊狀況優(yōu)。3.4排水委估對象所在區(qū)域內排水設施，排水狀況一般。4、周邊環(huán)境委估對象所在區(qū)域有一定噪聲、大氣污染，綜合環(huán)境質量較優(yōu)。5、公共配套設施商務配套：良好。生活配套：較好。三、市場背景分析豐縣隸屬江蘇省徐州市，界于東經116°2115-116°5203，北緯34°2425-34°5627之間，地處蘇、魯、豫、皖四省七縣交界處，淮海經濟區(qū)中心地帶。北與山東省的金鄉(xiāng)、魚臺縣接壤，南與安徽省碭山、蕭縣毗鄰，

15、西接山東省單縣、東與本省銅山、沛縣相連。全縣總面積1449.7平方公里，南北長約59.2公里，東西寬約46.6公里。豐縣在全國的區(qū)位，整體位于淮海經濟區(qū)的黃金地帶，是江浙經濟發(fā)達地區(qū)連接中西部地區(qū)的樞紐。從產業(yè)擴散和演變規(guī)律來看，目前，長江三角洲地區(qū)已形成以上海為龍頭、包括蘇南、浙江等地在內的中國最具競爭力的城市群，這些地區(qū)正在加速進行產業(yè)升級、結構調整，一些勞動密集型企業(yè)正在向欠發(fā)達地區(qū)轉移，豐縣作為蘇北地區(qū)承接南北、貫通東西的重要“門戶”，資源豐富、地域廣闊、勞動力成本低、區(qū)位優(yōu)勢明顯，在接受長三角地區(qū)、尤其是蘇南經濟輻射的過程中，縣域經濟發(fā)展的潛力會逐步顯現(xiàn)，必將成為外來投資的新興地區(qū)。

16、豐縣交通區(qū)位優(yōu)勢獨特：公路交通發(fā)達，境內有省級公路三條，分別為 S321、S322和S254。其中豐徐一級公路S322 連接洛連（洛陽連云港）、寧徐（南京徐州）、京滬（北京上海）高速； S322 豐沛單公路西通山東菏澤、河南商丘等地，東連京滬（北京上海）、京福（北京-福州）高速；S254貫穿豐縣南北，北通國道105、日東（日照-東明）高速、京滬、京福高速；南連國道310、連徐（連云港-徐州）高速。豐縣至北京行車僅需8小時，至西安需8小時，至南京需5小時。徐州市位于江蘇省西北部，是淮海經濟區(qū)的中心城市，土地總面積11258平方公里，地形以平原為主，地勢低平，屬暖溫帶季風氣候區(qū)，資源豐富，光、熱、

17、水配合較好，有利于農作物的生長。徐州地處蘇、魯、豫、皖四省交界， “東襟東海，西接中原，南屏江淮，北扼齊魯”，素有“五省通衢”之稱。京滬、隴海兩大鐵路在此交匯，京杭大運河傍城而過貫穿，公路四通八達，北通京津，南達滬寧，西接蘭新，東抵海濱，為全國重要水陸交通樞紐和東西南北經濟聯(lián)系的重要“十字路口”。104、105、206、310等多條公路國道和京杭運河為骨架的水陸交通縱橫交錯、四通八達，加之北京、上海、南京、惠陽等地航線的開辟和華東輸油管道的建設，形成了以鐵路為主，水運為輔，航空和管道運輸逐步發(fā)展的綜合交通運輸體系，被譽為“五通匯流”，聯(lián)系華北與“三北”，沿海與內地的重要交通樞紐。 四、最高最佳

18、使用分析根據(jù)委估對象所處區(qū)域城市規(guī)劃的要求，根據(jù)國有土地使用證記載估價對象的用途，根據(jù)委估對象的個別因素和區(qū)位條件的分析，其最高最佳使用用途為城鎮(zhèn)住宅用地、批發(fā)零售用地。五、估價方法選用估價人員在認真分析所掌握的資料并進行了現(xiàn)場勘察之后，根據(jù)評估對象的特點和實際狀況，具體選用收益法作為本次房地產估價的基本方法。六、估價測算過程（一）采用收益法測算估價對象價格1、純收益的確定：由于該評估物為經營性房地產，故確定純收益時，根據(jù)同類市場客觀租金收入，扣除其維修費、折舊費、保險費、管理費用、稅金等。根據(jù)徐州市同類地區(qū)同類型房產租金情況及未來發(fā)展水平，確定該類房屋客觀租金平均月凈收入為38元/平方米，年租賃凈收入為38×12=456元。2、報酬率的確定：報酬率是決定收益法運用的關鍵，其微小的變