招商租金策略建議

1、10“歡樂海岸”招商租金建議一：招商方向實施原則 1、維護業(yè)態(tài)經營內容的平衡原則，入住商戶經營內容在商業(yè)范圍內得到平衡發(fā)展。2、維護商業(yè)街的統(tǒng)一形象原則，杜絕招進違于商場經營主題的經營商戶。3、注意功能和形式的同業(yè)差異，異業(yè)互補原則，禁止盲目招進同業(yè)態(tài)相仿經營戶，避免惡性競爭。4、招商順序主力店優(yōu)先，輔助店后進的原則。5、放水養(yǎng)魚的招商價格原則。6、同類項目合作條件佳者優(yōu)先原則。7、特殊經營招商優(yōu)惠原則。二：基礎租金確定：根據項目價值評價來確認租金定位價值實現表序號因素分值價值體現度得分因素A周圍環(huán)境3018特殊地理位置B規(guī)劃及建筑2012體量較小C配套設施2012未完善D營銷管理3015主力

2、自持自營價值體現度100%57%周圍環(huán)境包括（商業(yè)位置，交通便利度，周圍小區(qū)質量，周圍居民素質，人流，車流，）規(guī)劃及建筑包括（整體規(guī)劃完成度，外觀風格，建筑空間規(guī)劃，停車位，主題廣場，動線組織）配套設施包括（公共配套設施，無障礙設計，導向設施，安全設施，燈光設計，其他設施）營銷管理（主題形象，營銷策略，主力店，店內人流設計，經營管理模式，管理公司，商業(yè)管理公司，促銷活動 經營管理 品牌控制，物業(yè)服務） 按上表計算我項目的價值實現度為57%。傳統(tǒng)的商業(yè)地產價值實現度多在60-70%。我市租金統(tǒng)計及分析：物業(yè)名稱區(qū)域規(guī)模 （平米）租金 （元/平米/天） 新天地步步高 市中心：北湖商圈友啊廣場市中心

3、：北湖商圈按上表計算我市同類項目平均租金：（ ）元 平米 天根據以上數據推算出“歡樂海岸”項目平均租金：“歡樂海岸”項目平均基礎租金=平均租金*我公司價值實現度÷平均價值實現度（取中）=（）%÷（）%=（）此價格含物業(yè)管理費。不含其它能源和政府收費。三：嘗試分析我項目優(yōu)劣。優(yōu)勢：1）緊鄰王仙嶺森林生態(tài)公園，環(huán)境優(yōu)勢明顯2：項目周邊多個小區(qū)，并且更多小區(qū)面臨開盤，將形成旺盛人氣，升值及消費潛力較大。3：項目在開發(fā)區(qū)主要公路邊。交通較為便利4：項目總建3萬方，如選項合理，具有一定規(guī)模優(yōu)勢。劣勢： 1：項目距傳統(tǒng)消費區(qū)，有一定距離，地段上相對較為偏僻。2：周邊待開，新開樓盤較多，

4、新樓盤入住率不高，缺乏足夠商業(yè)氣氛。 機會點：1：郴州市的經濟增長穩(wěn)定，經濟前景看好，商業(yè)發(fā)展迅速，人口和收入水平不斷增長，這些都為商業(yè)發(fā)展提供動力。2：項目所在區(qū)域缺乏集約性消費場所，因此需要一個綜合的，現代的專業(yè)的賣場，以發(fā)揮市場的集群效應和規(guī)模效應。3：傳統(tǒng)百貨零售業(yè)的競爭激烈，相對的各類專業(yè)賣場會慢慢出現，也會對我項目的招商起到推動作用。威脅點： 1： 項目規(guī)模不大，且總體開發(fā)周期較長，如工程遲緩，必然對招商構成較大影響。2：本區(qū)域內無同類賣場，知名度不高，輻射能力不強，將會給本項目招商帶來一定困難。三：項目總體的價格策略。1 制定價格策略的依據 1）價格的制定按照本市相關業(yè)態(tài)平均租金

5、，根據我項目測算基礎租金，實際出租面積估算年收益制定。 第一年的年收益租金約（ ）萬。一二層總面積 （ ）平米，實際出租面積占總面積的80%計算（ ）平米，按平均租金 （ ）元天米計算?？偸找妫海?）元。取整（）萬2 基本的價格政策 1）項目以分南區(qū)跟北區(qū)。 2）項目南區(qū)以兒童業(yè)態(tài)為主，基本上公司自持自營，部分面積作為主力店的適用面積。以此帶動招商以及整個項目的經營。約占0%,3）每層抽取部分面積實行租金優(yōu)惠政策，以，,位置為主。以進一步加強項目的招商及經營效果。約占總面積的0%4）除以上之外，其余部分均采取正常租金標準及出租模式進行招商。5)項目整體租金制定標準 a） 制定第一年的租金作為租

6、金基準100% b） 第二年根據實際情況遞增6%-10%。6)商鋪租金制定原則 a）面積小 b）接近入口，電梯， c）擁有面向廣場店面。 d）極其靠近中心區(qū)域。 e)符合以上條件的商鋪租金單位較高，相反較低。7) 但是因為樓層，地段，面積不同，還要細分不同區(qū)域的租金，我們可以按此為原則，計算。南區(qū)總面積 （）平米，實際出租面積占總面積的80%計算（）平米，按平均租金 （）元天米計算?？偸找妫海ǎ┰?。取整（）元.首先根據樓層劃分租金的范疇。1：一層，二層的層差范圍在25%-40%，我項目一層按照差價30%計算，一層的基礎租金（）元，二層差價按照35%計算，二層的基礎租金（）元，三層差價按照%計算

7、，2：臨街面即展示面的面寬比例越大則價格越高。3：鋪面在動線的關鍵位置，價格越高，反之越低。4：價格同面積成反比按以上原則。每層劃分成A.B.C.D 四類。A類為臨街，臨電梯，臨近天井，面積較小。B類 面積小，臨近主力動線附近。C類 為邊緣位置，遠離電梯，遠離天井等，C類為樓體最深處，并且遠離電梯，天井等。A類最高，占平均租價的150%，面積占總面積的20%，B類持平，平均租價，面積占總面積的50%，C類較差，占平均租價的60%，面積占總面積的20%，D類最差，占平均租價的50%, 面積占總面積的10%二層：也按此原則劃分，不過在租金的價格上遞減25-40%,估算：A類 面積（）平米*80%=

8、（）平米面積占總面積的20% （）平米*20%*（）*150%*365天=（）元 B類 面積占總面積50% （）*50%*（）*365=（）C類 面積占總面積的20% （）*20%*（）*60%）*365=（）D 類 面積占總面積的10% （）*10%*（）*50%*365=（）一層合計：（）元A類 二層 （）平方*80%=（）平方占20% （）*20%*（）*150%）*365=（）B類 二層占50% （）*50%*（）*365=（）C類 二層占10% （）*10%*（）*60%*365=（）D類 二層占10% （）*10%*（）*50%*365=（）二層合計：（）元總合計：（）元與按平均租金總租金（）萬，相差（）萬余元。但按照放水養(yǎng)魚的原則，培養(yǎng)優(yōu)質客戶，以期達到共同發(fā)展的原則，在后續(xù)的租金遞增過程中達到收益的增長。注：客戶要求面積較大，在500-1000平以上，可以適當優(yōu)惠裝修期或者贈送免費使用期，在租金上不與優(yōu)惠。·招商政策建議方案一租賃合同3年-5年一簽。特殊客戶，如投入較大，面積較大，（500-1000平米）可適當減免物業(yè)費，比例控制在50-40%，減免范疇控制在第一年內。協(xié)助業(yè)主辦理工商等相關批文。免費提供全方位電子商務指