房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃問題研究

1、    房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃問題研究    韓偉摘 要：土地增值稅在企業(yè)稅費中有著極為重要的地位，由于征收稅費較高，所以在稅費征收中會給企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟負擔。實際稅費繳納中必須要科學合理的規(guī)劃增值稅才能夠減輕企業(yè)的稅費負擔，但是當前制定的政策存在部分風險，所以在改革過程中必須要有效控制相關(guān)政策，本文在此背景下分析房地產(chǎn)企業(yè)中進行土地增值稅稅收籌劃的重要意義以及存在的問題及解決對策。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；稅收籌劃一、房地產(chǎn)企業(yè)中進行土地增值稅稅收籌劃的重要意義當前我國市場經(jīng)濟呈現(xiàn)多元發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)對土地增值稅進行科學合理的稅收規(guī)

2、劃，有助于合理安排企業(yè)的稅費計劃，能夠有效提高企業(yè)適應環(huán)境的競爭能力。由于當前企業(yè)的競爭是市場經(jīng)濟不斷發(fā)展導致的，稅收成本會跟隨著企業(yè)的收入增加逐步上升，基于國家的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間逐步減少，由于受到政策的影響，稅收成本逐步增加，所以企業(yè)要想在嚴峻的市場競爭環(huán)境中占據(jù)優(yōu)勢地位，就必須要科學合理的進行稅收籌劃。二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃問題（1）并未理解國家宏觀調(diào)控政策自從2014年房地產(chǎn)企業(yè)的利潤不斷增加，房價飆升，國家也進一步加強了對于房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控。為了維護房地產(chǎn)企業(yè)的市場經(jīng)濟秩序，穩(wěn)定房價，國家相繼出臺了各項法律法規(guī)以及政策。各類政策一定程度上的給房地產(chǎn)企業(yè)帶來

3、消極影響，但是大部分房地產(chǎn)缺乏適應宏觀政策的能力，導致房地產(chǎn)土地增值稅的納稅籌劃工作面臨著阻力，也加大了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務風險。（2）缺乏對稅收法規(guī)的認識掌握由于土地增值稅具有特殊性，稅率也具有特殊性，所以大部分的稅收優(yōu)惠條款與增值額計算方式，企業(yè)并未全面認識。在房地產(chǎn)開發(fā)中，企業(yè)也并未從稅收優(yōu)惠或者是減少增值稅等角度分析思考缺乏增值稅稅收籌劃觀念，所以在增值稅稅務政策的應用上也并不熟練。主要體現(xiàn)在納稅籌劃遞延，節(jié)稅與相關(guān)問題缺乏正確認知等等，所以導致企業(yè)的經(jīng)濟利潤遭到損失。（3）缺乏對納稅事前籌劃的認知企業(yè)進行稅收籌劃事前控制及有必要，但是大部分企業(yè)通常是在土地增值稅清算時才能意識到籌

4、劃，但是此時已經(jīng)是時過境遷，由于已經(jīng)確定了銷售收入以及可以扣稅的項目，所以企業(yè)的利息扣除難以進行選擇?；诖祟惽闆r下，其對比進行事前納稅籌劃的企業(yè)而言，稅率上會相差10%，增值額差距甚至上千萬過億等等。三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的建議（1）應用征稅范圍進行納稅籌劃房地產(chǎn)企業(yè)要想達到節(jié)稅目標，可以利用合作建房節(jié)稅、代建房節(jié)稅、將銷售改為出租。通過合作建房，一方出資而另一方出地，房屋建成之后根據(jù)相關(guān)比例進行分房自用，能夠暫時免征收土地增值稅，在房屋建成之后轉(zhuǎn)讓則需要征收土地增值稅。對于此類情況，房地產(chǎn)企業(yè)可以有效應用該政策與其他企業(yè)進行合作建房，但是卻不轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)，從而合理避稅。由于大部分房地

5、產(chǎn)企業(yè)主要是簽訂合同與客戶確定合作關(guān)系，已委托明已開發(fā)房產(chǎn)，在房產(chǎn)開發(fā)之后向客戶收取代建費，但是卻并未轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，所以房地產(chǎn)企業(yè)收取的代建費屬于勞務收入，也不屬于土地增值稅征收范圍之內(nèi)。大部分房地產(chǎn)企業(yè)從長遠角度來看，并未銷售所建項目，或者是銷售出部分所建項目，并未消除的項目可能會發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，所以也不在，土地增值稅的征收范圍之內(nèi)，而出租房地產(chǎn)能夠獲得長遠的經(jīng)濟效益。（2）利息支出籌劃法由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期較長，通常需要大量的資金進行周轉(zhuǎn)，所以大部分的房地產(chǎn)企業(yè)存在外部融資問題，企業(yè)必須要進行科學合理的事前稅收籌劃。企業(yè)可以根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)成本與土地成本的兩者之和的5%進行扣除，或

6、者是提供金融機構(gòu)證明，如果利息沒有超過商業(yè)銀行的同類貸款利率計算，金額也可以根據(jù)實際情況扣除，如果超過了，則應當根據(jù)該金額進行扣除。所以企業(yè)在進行利息稅收籌劃中，必須要權(quán)衡兩種不同方式，分析哪種成本較少，便應當優(yōu)先選用。是大部分房地產(chǎn)企業(yè)在實際工作中難以取得金融機構(gòu)，證明清算土地增值稅時，由于銀行金融機構(gòu)證明十分嚴格，所以部分房地產(chǎn)企業(yè)只會選用按照土地成本與開發(fā)成本兩者和的5%進行扣除。（3）結(jié)合稅率特征籌劃稅率由于國家對于普通的住宅稅收優(yōu)惠，可以是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)成本與土地成本之和的20%進行扣除，但是商業(yè)地產(chǎn)卻沒有該項稅收優(yōu)惠，所以企業(yè)在立項前必須要充分考慮稅收優(yōu)惠政策，切實做好事前籌劃工作

7、。房地產(chǎn)企業(yè)也可以在合理的范圍內(nèi)通過綠化來增加開發(fā)成本，開發(fā)企業(yè)銷售的裝修房屋中的裝修費用，也可以計算到房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本之中，這些皆可以作為加計扣除的基數(shù)，能夠增加稅收扣除額，有助于降低企業(yè)稅負。房地產(chǎn)企業(yè)在確定銷售價格前必須要做好成本預算工作，綜合分析區(qū)間，并且確定臨界值才能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益最大化。四、結(jié)束語綜上所述，我們能夠看出，當前社會經(jīng)濟政策的約束，使得房地產(chǎn)企業(yè)必須要提高自身的財務管理水平，應用各類措施，提高財務決策以及規(guī)劃能力，才能夠提高資金的使用水平及流通速度，科學合理的使用資金，提高企業(yè)的財務管理水平。企業(yè)在進行財務管理過程中，必須要對偷稅漏稅行為進行杜絕?；诤侠硪?guī)劃稅收情況下，嚴格根據(jù)國家的各項政策，切記不要違反國家的相關(guān)法律法規(guī)，在國家的宏觀調(diào)控下應用自身的利潤空間合理調(diào)整成本與利潤，才能夠在不觸犯法律的前提下，提高自身經(jīng)濟效益，增強市場競爭能力。參考文獻