物業(yè)項(xiàng)目管理手冊(cè)

1、項(xiàng)目管理手冊(cè)目 錄1 手冊(cè)說(shuō)明2 項(xiàng)目組織管理2.1 項(xiàng)目經(jīng)理工作條例2.2 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)（范本）2.3 項(xiàng)目部組建、解散及員工管理辦法3 項(xiàng)目目標(biāo)管理3.1 項(xiàng)目目標(biāo)管理辦法目標(biāo)偏差原因分析與糾正、預(yù)防措施表3.2 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)實(shí)施辦法4 項(xiàng)目流程管理4.1 土地投標(biāo)管理辦法4.2 項(xiàng)目可行性研究管理規(guī)程項(xiàng)目可行性研究與評(píng)審、決策流程圖“項(xiàng)目可行性研究報(bào)告”評(píng)審意見(jiàn)書(shū)4.3 項(xiàng)目證照手續(xù)管理辦法4.4 設(shè)計(jì)策劃管理辦法4.5 設(shè)計(jì)委托與設(shè)計(jì)方案評(píng)審管理辦法設(shè)計(jì)評(píng)審要點(diǎn)附件：設(shè)計(jì)各階段評(píng)審、審核要求4.6 施工圖會(huì)審與技術(shù)交底管理辦法圖紙交接記錄4.7 工程開(kāi)工準(zhǔn)備管理辦法4.8 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)

2、例會(huì)制度4.9 項(xiàng)目進(jìn)度控制管理辦法4.10 工程質(zhì)量控制管理辦法4.11 工程造價(jià)控制管理辦法4.12 設(shè)計(jì)變更管理規(guī)程設(shè)計(jì)變更評(píng)審單4.13 工程核價(jià)及現(xiàn)場(chǎng)簽證管理辦法工程核價(jià)及簽證控制流程圖工程簽證單（工程簽證內(nèi)部評(píng)審表）工程簽證測(cè)量記錄4.14 工程決（結(jié)）算管理規(guī)程工程結(jié)算資料交接清單4.15 配套工程管理辦法4.16 安全生產(chǎn)文明施工管理辦法4.17 工程驗(yàn)收備案管理規(guī)程4.18 物業(yè)交接驗(yàn)收管理規(guī)程4.19 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)資料管理辦法4.20 突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案管理辦法1 手冊(cè)說(shuō)明1、手冊(cè)內(nèi)容本手冊(cè)是公司為導(dǎo)入、實(shí)施全面管理體系而編制，是全面管理體系的子體系，包括： 公司項(xiàng)目管理體系

3、的范圍； 公司關(guān)于項(xiàng)目管理體系要求的關(guān)鍵制度、規(guī)程文件。2、適用范圍本手冊(cè)適用適用于公司的項(xiàng)目管理工作，包括土地投標(biāo)、項(xiàng)目可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工管理、驗(yàn)收交付等項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的管理。3、項(xiàng)目管理指導(dǎo)思想根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)及公司的實(shí)際情況，本手冊(cè)的制度內(nèi)容充分體現(xiàn)了以下指導(dǎo)思想：（1） 關(guān)鍵控制點(diǎn)為了提高公司資金效益和項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率，項(xiàng)目管理的各項(xiàng)工作必須以計(jì)劃（目標(biāo)）管理為前提，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)和關(guān)鍵過(guò)程（工作）的控制。（2） 監(jiān)督與約束在保證工作接口關(guān)系清晰、明確的前提下，在招標(biāo)采購(gòu)、預(yù)結(jié)算審核等工作中充分發(fā)揮監(jiān)督與約束機(jī)制，預(yù)防工作失誤和有悖于職業(yè)操守行為的發(fā)生。4

4、、用語(yǔ)解釋?zhuān)ū臼謨?cè)出現(xiàn)的術(shù)語(yǔ)或簡(jiǎn)稱(chēng)）公司、本公司吉林省北國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司公司本部是公司所在辦公場(chǎng)所和所有部門(mén)、人員，不含下屬項(xiàng)目部；項(xiàng)目部是指公司直屬的、不具有獨(dú)立法人資格的本地項(xiàng)目管理組織；各部門(mén)、各職能部門(mén)是指公司本部所屬部門(mén)和項(xiàng)目部等管理體系所覆蓋的各職能管理機(jī)構(gòu)；高管層是指公司總經(jīng)理、董事長(zhǎng)助理、副總經(jīng)理和總工程師等高層管理人員；分管領(lǐng)導(dǎo)、分管副總經(jīng)理是指公司分管或主管某項(xiàng)工作、部門(mén)的高管人員；部門(mén)負(fù)責(zé)人是指各部門(mén)部門(mén)經(jīng)理和項(xiàng)目經(jīng)理；項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人是指公司指定或任命的項(xiàng)目部第一責(zé)任人。5、手冊(cè)管理本手冊(cè)為公司受控文件，由總經(jīng)理批準(zhǔn)頒布執(zhí)行。手冊(cè)管理的所有相關(guān)事宜由公司人力資源

5、部統(tǒng)一負(fù)責(zé)，未經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)，任何人不得將手冊(cè)提供給公司以外人員。手冊(cè)持有者調(diào)離工作崗位時(shí)，應(yīng)將手冊(cè)交還人力資源部，辦理核收登記。本手冊(cè)除持有人外，相關(guān)文件、規(guī)定應(yīng)發(fā)放至有關(guān)執(zhí)行人員，人力資源部做好復(fù)印和發(fā)放登記。手冊(cè)持有者應(yīng)妥善保管手冊(cè)，不得損壞、丟失、隨意涂抹，嚴(yán)禁私自復(fù)印或轉(zhuǎn)借給其他公司或人員。在手冊(cè)使用期間，如有修改建議，各部門(mén)負(fù)責(zé)人應(yīng)匯總意見(jiàn)，及時(shí)反饋到人力資源部。人力資源部每半年一次對(duì)手冊(cè)的適應(yīng)性、有效性進(jìn)行評(píng)審，必要時(shí)對(duì)手冊(cè)予以修改，執(zhí)行該文件管理規(guī)程的有關(guān)規(guī)定。2 項(xiàng)目組織管理2.1 項(xiàng)目經(jīng)理工作條例第一章 總則第一條 為了明確項(xiàng)目經(jīng)理的任職條件、職責(zé)、權(quán)限，規(guī)范項(xiàng)目經(jīng)理的選

6、聘、解職、解聘程序，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的薪酬和考核管理，建立對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的約束和監(jiān)督機(jī)制，特制訂本辦法。第二條 項(xiàng)目經(jīng)理是公司在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上的指定代理人，是負(fù)責(zé)履行合同義務(wù)、執(zhí)行合同條款、承擔(dān)合同責(zé)任的合法當(dāng)事人。項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)負(fù)有與職權(quán)對(duì)等的有限責(zé)任，是項(xiàng)目日常開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)工作的核心。第三條 本辦法適用于公司投資的、對(duì)項(xiàng)目具有實(shí)際控制權(quán)的項(xiàng)目經(jīng)理的選聘、解聘、薪酬、考核等。第二章 項(xiàng)目經(jīng)理的聘任第四條 項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備以下基本條件：（一） 身體健康，具有大學(xué)以上學(xué)歷，具有與所承擔(dān)項(xiàng)目相適應(yīng)的中級(jí)以上專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)、五年以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工作經(jīng)歷和管理崗位的工作經(jīng)驗(yàn)；（二） 掌握一定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、

7、工程技術(shù)、工程管理、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等方面的專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)和投資管理知識(shí)，熟悉有關(guān)規(guī)程、規(guī)范、法規(guī)等；（三） 有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力、判斷決策能力和人際溝通交往能力；（四） 具有良好的個(gè)人履歷及職業(yè)道德品質(zhì)記錄，廉潔自律、誠(chéng)實(shí)守信、遵紀(jì)守法、勤勉工作，自覺(jué)維護(hù)社會(huì)公共利益和企業(yè)利益；（五） 認(rèn)同公司文化，認(rèn)可項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念；（六） 在公司工作時(shí)間超過(guò)兩年，期間擔(dān)任部門(mén)負(fù)責(zé)人以上職務(wù)時(shí)間滿(mǎn)一年，且連續(xù)兩年考核業(yè)績(jī)?yōu)榱迹ê┮陨稀Ｗⅲ?、特殊情形，經(jīng)公司總經(jīng)理同意，可適當(dāng)放寬任職條件。2、特殊項(xiàng)目，公司可在外部定向招聘項(xiàng)目經(jīng)理，而不受本條第六款的限制。定向招聘的項(xiàng)目經(jīng)理除了滿(mǎn)足（一）（五）條要求外，還應(yīng)具有（1

8、）“全程擔(dān)任過(guò)與本項(xiàng)目類(lèi)型、規(guī)模類(lèi)似的項(xiàng)目經(jīng)理，且經(jīng)調(diào)查驗(yàn)證已完成項(xiàng)目目標(biāo)”；（2）“在資質(zhì)一級(jí)房企、知名房企、明星樓盤(pán)擔(dān)任過(guò)項(xiàng)目經(jīng)理的優(yōu)先”。人力資源部負(fù)責(zé)調(diào)查驗(yàn)證工作，并對(duì)結(jié)果負(fù)責(zé)。第五條 項(xiàng)目經(jīng)理的任職條件需要調(diào)整時(shí)，由人力資源部或總經(jīng)理提出，公司總經(jīng)理辦公會(huì)通過(guò)。第六條 有下列情形之一者，不能擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理：（1） 無(wú)民事行為能力或者限制民事行為能力；（2） 曾有違法犯罪記錄和不良信用記錄的。因犯有貪污、賄賂、侵占財(cái)產(chǎn)、挪用財(cái)產(chǎn)罪或者破壞社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序罪，被判處刑罰，執(zhí)行期滿(mǎn)未逾五年，或者因犯罪被剝奪政治權(quán)利，執(zhí)行期滿(mǎn)未逾五年；（3） 擔(dān)任因經(jīng)營(yíng)管理不善、未能完成項(xiàng)目目標(biāo)的項(xiàng)目經(jīng)理，并負(fù)有

9、個(gè)人責(zé)任的，自離職審計(jì)完結(jié)之日起未逾二年；（4） 個(gè)人所負(fù)數(shù)額較大的債務(wù)到期未清償；（5） 個(gè)人擔(dān)任與公司業(yè)務(wù)有關(guān)的公司或企業(yè)的負(fù)責(zé)人，或有兼職工作；（6） 連續(xù)兩年考核低于同級(jí)別人員平均考核成績(jī)。第七條 聘任的方式聘任方式有兩種：競(jìng)聘和總經(jīng)理辦公會(huì)研究決定。（一） 競(jìng)聘聘任程序（1） 公司人力資源部確定崗位聘任條件并提供項(xiàng)目相關(guān)資料，在公司范圍內(nèi)公布；（2） 公司人力資源部對(duì)競(jìng)聘參加者進(jìn)行資格審查，并組織進(jìn)行綜合測(cè)試；（3） 根據(jù)綜合測(cè)試結(jié)果確定初選合格者；（4） 初選合格者進(jìn)行競(jìng)聘（以項(xiàng)目方案競(jìng)聘為主）；（5） 綜合得分前三名為候選人；（6） 由總經(jīng)理從候選人中通過(guò)談判的形式確定入選人；（

10、7） 由公司總經(jīng)理辦公會(huì)研究通過(guò)；（8） 由總經(jīng)理聘任；（9） 總經(jīng)理與項(xiàng)目經(jīng)理簽訂項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)。如公司內(nèi)部無(wú)合適人選，可通過(guò)社會(huì)招聘方式進(jìn)行。社會(huì)招聘程序遵照公司招聘制度的有關(guān)規(guī)定。（二） 總經(jīng)理辦公會(huì)聘任程序（1） 有意擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理的，與總經(jīng)理進(jìn)行溝通；或者總經(jīng)理主動(dòng)與擬提名的人員進(jìn)行溝通，雙方就項(xiàng)目目標(biāo)達(dá)成一致；（2） 總經(jīng)理提名；（3） 由公司總經(jīng)理辦公會(huì)研究通過(guò)；（4） 由總經(jīng)理聘任；（5） 總經(jīng)理與項(xiàng)目經(jīng)理簽訂項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)。第八條聘任期限不少于一年，不超過(guò)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期。第九條 公司總經(jīng)理辦公會(huì)未通過(guò)項(xiàng)目經(jīng)理人選時(shí)，總經(jīng)理可再次提名，直到通過(guò)為止。第十條 現(xiàn)任項(xiàng)目代表或

11、負(fù)責(zé)人接受項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)條款者，經(jīng)過(guò)規(guī)定批準(zhǔn)程序即聘任為項(xiàng)目經(jīng)理。第十一條 為保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工作的連續(xù)性、完整性，項(xiàng)目經(jīng)理一經(jīng)聘任，在項(xiàng)目建設(shè)期間，除特殊情況（按照考核管理規(guī)定對(duì)預(yù)定目標(biāo)有重大偏離、嚴(yán)重違反規(guī)章制度、違法行為、健康原因、本人辭職等）一般不宜解聘或更換。第十二條 公司總經(jīng)理辦公會(huì)討論通過(guò)項(xiàng)目經(jīng)理人選后，項(xiàng)目經(jīng)理到人力資源部辦理內(nèi)部調(diào)動(dòng)的備案手續(xù)，以便人力資源部及時(shí)調(diào)整其薪酬待遇。第三章 項(xiàng)目經(jīng)理的職責(zé)、權(quán)限第十三條 項(xiàng)目經(jīng)理的職責(zé)是領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)在既定的資源和成本約束下按時(shí)、按質(zhì)地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)。第十四條 項(xiàng)目經(jīng)理的職責(zé)（具體職責(zé)以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)為準(zhǔn)）（一） 項(xiàng)目經(jīng)理在公

12、司總經(jīng)理或主管副總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)（不含銷(xiāo)售）工作，具體包括：（1） 組織實(shí)施公司的決議，全面主持項(xiàng)目部的日常經(jīng)營(yíng)和管理工作；（2） 制定項(xiàng)目的實(shí)施計(jì)劃并進(jìn)行總體控制，在總進(jìn)度計(jì)劃約束下，擬訂項(xiàng)目的年度投資計(jì)劃、年度生產(chǎn)計(jì)劃；（3） 擬訂項(xiàng)目部?jī)?nèi)部組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案；（4） 制定項(xiàng)目部的具體規(guī)章制度；（5） 履行項(xiàng)目合同、實(shí)施項(xiàng)目并確保項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；（6） 遵守國(guó)家和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地有關(guān)城市建設(shè)管理的政策、法律、法規(guī)，嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制度；（7） 定期報(bào)送書(shū)面述職報(bào)告；（8） 法律、法規(guī)、公司總經(jīng)理授予的其他職責(zé)。（二） 項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)以下重要業(yè)務(wù)工作必須高度重視，投入足夠資源

13、，保證完成：（1） 組織編制項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃，并組織實(shí)施；（2） 組織編制項(xiàng)目的資金計(jì)劃，并組織實(shí)施；（3） 參與審核項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)，提出審核意見(jiàn)；（4） 組織審查工程承包方的施工組織設(shè)計(jì)和施工進(jìn)度計(jì)劃，凡不符合總體要求的應(yīng)責(zé)成其改正，經(jīng)再次審查批準(zhǔn)后執(zhí)行；（5） 提出工程進(jìn)度、技術(shù)、質(zhì)量、安全、文明施工等工作目標(biāo)，負(fù)責(zé)工程質(zhì)量、造價(jià)、進(jìn)度控制，并確保目標(biāo)的完成；（6） 負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證和項(xiàng)目供電、供水、人防、消防、供氣、電信配套手續(xù)的辦理；（7） 建立健全各項(xiàng)原始記錄、臺(tái)帳，及時(shí)整理各類(lèi)管理信息資料；（8） 負(fù)責(zé)與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的對(duì)外聯(lián)絡(luò)工作，處理好與政府管理部門(mén)、監(jiān)理、設(shè)

14、計(jì)、拆遷、工程施工單位及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地區(qū)的各方面關(guān)系；（9） 接受公司職能部門(mén)的業(yè)務(wù)支持、協(xié)助和監(jiān)督、指導(dǎo)，按時(shí)報(bào)送會(huì)計(jì)和統(tǒng)計(jì)報(bào)表，做到準(zhǔn)確、及時(shí)、真實(shí)、可靠；（10） 及時(shí)和公司領(lǐng)導(dǎo)、各職能部門(mén)溝通信息，妥善解決項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的各類(lèi)問(wèn)題。第十五條 項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)限（具體權(quán)限以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)為準(zhǔn)）（一） 人事權(quán)（1） 經(jīng)總經(jīng)理審批后，項(xiàng)目經(jīng)理有權(quán)決定項(xiàng)目部?jī)?nèi)部崗位設(shè)置和人員調(diào)整；（2）決定項(xiàng)目部各職能部門(mén)負(fù)責(zé)人的任免；（3）決定項(xiàng)目部員工的聘用和提請(qǐng)辭退；（4）決定項(xiàng)目人員的升級(jí)、加薪、考核、獎(jiǎng)懲和處分（5）；在公司制度約束下，有權(quán)提出年度績(jī)效薪金、項(xiàng)目獎(jiǎng)金的分配方案。（二） 財(cái)務(wù)權(quán)（1

15、） 依據(jù)公司財(cái)務(wù)制度相關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目經(jīng)理有權(quán)根據(jù)公司批準(zhǔn)的項(xiàng)目資金預(yù)算及用途，決定預(yù)算資金的支付方式和支付時(shí)間（預(yù)算外的資金須重新辦理審批手續(xù)）；（2） 在財(cái)務(wù)制度允許和授權(quán)范圍內(nèi)，擁有日常管理費(fèi)用的支配權(quán)力（可以審批××萬(wàn)元以下的單筆支出）；（3） 對(duì)承包方、加工承攬方、代理方的價(jià)款支付有確認(rèn)權(quán)；（4） 總經(jīng)理辦公會(huì)授予的其他財(cái)務(wù)支配權(quán)。（三） 項(xiàng)目實(shí)施與控制權(quán) （1） 以受托代理人的身份，在授權(quán)的范圍內(nèi)負(fù)責(zé)組織工程招標(biāo)，并負(fù)責(zé)分包業(yè)務(wù)的洽談，授權(quán)委托簽署合同等法律文件；（2） 根據(jù)項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃，在確保不影響完成年度計(jì)劃目標(biāo)的前提下，根據(jù)與公司約定的項(xiàng)目目標(biāo)，有權(quán)對(duì)實(shí)際進(jìn)

16、度與計(jì)劃預(yù)期、階段性目標(biāo)與資源以及外部環(huán)境的關(guān)系進(jìn)行平衡協(xié)調(diào)，并在發(fā)生變化或沖突時(shí)做出相應(yīng)的決策，報(bào)公司批準(zhǔn)后實(shí)施。（四） 事務(wù)決策權(quán)（1） 在日常的經(jīng)營(yíng)管理中，有權(quán)對(duì)項(xiàng)目部?jī)?nèi)部的、職權(quán)范圍內(nèi)的日常事務(wù)進(jìn)行決策；（2） 對(duì)職權(quán)范圍內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件有自行處置權(quán)：處理突發(fā)事件，必須本著有利企業(yè)和社會(huì)利益原則，并立即向主管領(lǐng)導(dǎo)、主管部門(mén)報(bào)告；（3） 根據(jù)公司授權(quán)，代表項(xiàng)目簽署各類(lèi)合同、協(xié)議，簽發(fā)日常行政、業(yè)務(wù)控制文件。（五） 評(píng)價(jià)申訴權(quán)有權(quán)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行情況及項(xiàng)目完成后的各方面績(jī)效做出自我評(píng)價(jià)，并對(duì)公司后評(píng)價(jià)的結(jié)果進(jìn)行溝通和申訴。第四章 項(xiàng)目經(jīng)理的薪酬及考核第十六條 執(zhí)行公司薪酬管理制度和公司績(jī)效考核制

17、度。第五章 項(xiàng)目經(jīng)理的解聘第十七條 項(xiàng)目經(jīng)理在任職期間有下列情形之一者，總經(jīng)理可解除對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的聘任：（一） 無(wú)法按計(jì)劃完成項(xiàng)目的；（二） 違反國(guó)家法律、法規(guī)及公司規(guī)章制度，情節(jié)嚴(yán)重的；（三） 特大工程事故；（四） 特大經(jīng)濟(jì)案件；（五） 重大火災(zāi)事故；（六） 因工作嚴(yán)重失誤給公司造成重大經(jīng)濟(jì)損失的；（七） 公司規(guī)定的其它情形。項(xiàng)目經(jīng)理解聘后，新的項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)按照競(jìng)聘或總經(jīng)理提名的方式重新產(chǎn)生。第十八條 無(wú)論是被解職、主動(dòng)辭職，還是自動(dòng)解聘，項(xiàng)目經(jīng)理離職前，必須進(jìn)行離職審計(jì)。離職審計(jì)并報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)通過(guò)后，方可正式離職。未通過(guò)離職審計(jì)擅自離職造成公司損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。第十九條 項(xiàng)目經(jīng)理解聘后，

18、在未被任命新的職務(wù)前，由公司另行安排，其薪酬待遇由公司研究決定，被任命新的職務(wù)的，按照新崗位薪酬待遇發(fā)放。第七章 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)第二十條 為了提高項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理水平和效率，項(xiàng)目經(jīng)理產(chǎn)生后，公司總經(jīng)理代表公司與項(xiàng)目經(jīng)理簽署項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)。第二十一條 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)簽訂的程序?yàn)椋汗狙芯看_定項(xiàng)目的控制目標(biāo)人力資源部起草人力資源部與項(xiàng)目經(jīng)理商談責(zé)任書(shū)條款總經(jīng)理與項(xiàng)目經(jīng)理簽訂項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)。特殊情況由公司總經(jīng)理辦公會(huì)決定。第二十二條 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)是具有委托承包合同性質(zhì)的有效法律文件，是明確項(xiàng)目經(jīng)理職責(zé)權(quán)限、考核、獎(jiǎng)懲的依據(jù)，是出現(xiàn)勞資糾紛后進(jìn)行仲裁或訴訟的依據(jù)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)

19、一般包括：（一） 項(xiàng)目概況；（二） 經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任范圍，經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任目標(biāo)；（三） 項(xiàng)目經(jīng)理職責(zé)、權(quán)限；（四） 包干費(fèi)用范圍及標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目經(jīng)理的薪酬與考核、獎(jiǎng)懲；（五） 責(zé)任追溯（包括不可抗力）；（六） 其他事項(xiàng)。附件：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)范本第二十三條 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)中的計(jì)劃成本指標(biāo)由前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、期間費(fèi)構(gòu)成。第二十四條 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)一經(jīng)簽定，應(yīng)嚴(yán)格遵守，特殊情況須進(jìn)行指標(biāo)調(diào)整的，可用補(bǔ)充協(xié)議或公司文件的形式予以確認(rèn)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)簽署、生效后，總經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、人力資源部各保存一份責(zé)任書(shū)原件，財(cái)務(wù)審計(jì)部等職能部門(mén)可保留責(zé)任書(shū)復(fù)印件。第八章 項(xiàng)目其他高

20、管成員第二十五條 項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際需要和總經(jīng)理的意見(jiàn)，提出項(xiàng)目副經(jīng)理、經(jīng)理助理的設(shè)置意見(jiàn)并進(jìn)行提名。第二十六條 項(xiàng)目副經(jīng)理或經(jīng)理助理一般12人，由項(xiàng)目經(jīng)理提名，按規(guī)定程序聘任，聘任后由人力資源部備案。第二十七條 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)班子其他成員的聘期由項(xiàng)目經(jīng)理確定。聘任期間遇項(xiàng)目結(jié)束，聘任協(xié)議可提前解除。第二十八條 項(xiàng)目副經(jīng)理或經(jīng)理助理的職權(quán)由項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)其特長(zhǎng)、項(xiàng)目需要進(jìn)行分配，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)，并接受項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)。項(xiàng)目經(jīng)理有權(quán)提請(qǐng)公司調(diào)離、解聘項(xiàng)目部副經(jīng)理或經(jīng)理助理；項(xiàng)目部解散后，可提出任職推薦意見(jiàn)。第二十九條 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)班子其他成員的解聘程序項(xiàng)目部經(jīng)營(yíng)班子其他成員由項(xiàng)目經(jīng)理提出書(shū)面報(bào)告，公司總經(jīng)

21、理辦公會(huì)審核，由項(xiàng)目經(jīng)理解聘，公司人力資源部備案。第三十條 項(xiàng)目財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人派出制項(xiàng)目部的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人實(shí)行公司派出制，由公司財(cái)務(wù)審計(jì)部根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模派出財(cái)務(wù)人員。第九章 其他第三十一條 本辦法由公司總經(jīng)理辦公會(huì)負(fù)責(zé)解釋?zhuān)薷臅r(shí)亦同。第三十二條 本辦法自頒布之日起施行。2.2 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)（范本）公司： （以下簡(jiǎn)稱(chēng)公司）項(xiàng)目部： （以下簡(jiǎn)稱(chēng)項(xiàng)目部）為了調(diào)動(dòng)項(xiàng)目人員及項(xiàng)目經(jīng)理的積極性，明確項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、項(xiàng)目部權(quán)益、項(xiàng)目經(jīng)理的職責(zé)、權(quán)限、薪酬、考核及獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)，提高項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理水平和效率，保障項(xiàng)目投資目標(biāo)的完成和項(xiàng)目人員的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)定，經(jīng)公司與項(xiàng)目經(jīng)理充分協(xié)商，特簽署本責(zé)任

22、書(shū)。一、項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目暫定名： ，最終名稱(chēng)以政府主管部門(mén)的核定名稱(chēng)為準(zhǔn)。二、項(xiàng)目經(jīng)理經(jīng)內(nèi)部選聘和公司研究，公司聘用 同志擔(dān)任本項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理。三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)（一） 財(cái)務(wù)目標(biāo)（二） 成本控制目標(biāo)（三） 質(zhì)量目標(biāo)（四） 進(jìn)度目標(biāo)（五） 安全目標(biāo)（六） 其他參見(jiàn)項(xiàng)目目標(biāo)控制辦法，具體目標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，由公司與項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)商確定。四、項(xiàng)目部工作范圍（一） 前期報(bào)批手續(xù)辦理（二） 參與設(shè)計(jì)方案的評(píng)審（三） 參與施工圖設(shè)計(jì)的審核；組織圖紙會(huì)審（三） 開(kāi)工準(zhǔn)備（四） 工程管理（五） 工程驗(yàn)收與項(xiàng)目綜合驗(yàn)收（六） 房屋交付（七） 管理體系實(shí)施、保持與制度建設(shè)（八） 其他參見(jiàn)公司職責(zé)范圍和項(xiàng)目流程管理中的

23、有關(guān)內(nèi)容，具體內(nèi)容根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，由公司與項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)商確定。五、項(xiàng)目經(jīng)理職責(zé)與權(quán)限項(xiàng)目經(jīng)理全面負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的領(lǐng)導(dǎo)工作，完成本責(zé)任書(shū)及公司要求的各項(xiàng)工作任務(wù)，在項(xiàng)目全過(guò)程運(yùn)作期間，行使以下職責(zé)與權(quán)限：（一） 項(xiàng)目經(jīng)理職責(zé)（二） 項(xiàng)目經(jīng)理權(quán)限依據(jù)項(xiàng)目經(jīng)理工作條例的有關(guān)內(nèi)容，具體內(nèi)容根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)、總經(jīng)理授權(quán)，由公司與項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)商確定。六、項(xiàng)目薪酬、考核與獎(jiǎng)懲依據(jù)公司薪酬管理制度、績(jī)效考核制度、項(xiàng)目后評(píng)價(jià)實(shí)施辦法的有關(guān)內(nèi)容。七、責(zé)任追溯（一） 公司保證項(xiàng)目資本金的足額、及時(shí)投入，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)確保項(xiàng)目各項(xiàng)目標(biāo)和工作任務(wù)的完成。在項(xiàng)目運(yùn)作期間，項(xiàng)目經(jīng)理不能因公司決策原因而追溯公司的責(zé)任，但可依據(jù)資本金的投入

24、比例和時(shí)效而追溯公司的責(zé)任；項(xiàng)目經(jīng)理未完成目標(biāo)和工作任務(wù)時(shí)，公司有權(quán)依據(jù)第六條內(nèi)容、結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況追溯項(xiàng)目經(jīng)理的責(zé)任。（二） 不可抗力1、不可抗力的界定：參照國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行界定。2、若因不可抗力原因，導(dǎo)致項(xiàng)目部無(wú)法完成考核指標(biāo)，項(xiàng)目部不承擔(dān)任何責(zé)任，不提取任何獎(jiǎng)勵(lì)。項(xiàng)目部人員的工資、福利待遇等，按公司現(xiàn)行文件執(zhí)行。八、其他1、本責(zé)任書(shū)一式三份，總經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理各存一份，公司其他部門(mén)可根據(jù)工作需要留存復(fù)印件。2、本責(zé)任書(shū)可根據(jù)各年度公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。相應(yīng)條款以調(diào)整后的內(nèi)容為準(zhǔn)。3、本責(zé)任書(shū)的調(diào)整內(nèi)容、本責(zé)任書(shū)的附件以及與本責(zé)任書(shū)內(nèi)容有關(guān)的公司決議、規(guī)定等均與本責(zé)任書(shū)有同等法

25、律效力。4、本責(zé)任書(shū)一經(jīng)簽定，即具法律效力，是公司對(duì)項(xiàng)目及項(xiàng)目人員包括項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行考核、薪酬發(fā)放和獎(jiǎng)懲的依據(jù)，是發(fā)生勞資糾紛后進(jìn)行仲裁或訴訟的依據(jù)。5、本責(zé)任書(shū)自總經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理簽字后生效。本責(zé)任書(shū)附件：附件1： 附件2：附件3：公司： 項(xiàng)目經(jīng)理：（總經(jīng)理簽字） （簽字）2.3 項(xiàng)目部組建、解散及員工管理辦法第一條 為了明確項(xiàng)目部各崗位人員的到位和離任時(shí)間，規(guī)范項(xiàng)目部的組建和解散程序，特制訂本規(guī)程。第二條 本規(guī)程適用于公司各類(lèi)本地項(xiàng)目部的組建和解散。第三條 組建程序（一） 公司與土地單位，或與合作單位達(dá)成初步合作意向后，公司開(kāi)始組建項(xiàng)目部，或向項(xiàng)目部派駐公司代表。（二） 在項(xiàng)目立項(xiàng)后，項(xiàng)目部成

26、立前，項(xiàng)目前期工作由市場(chǎng)發(fā)展部負(fù)責(zé)，或由總經(jīng)理指定的專(zhuān)人負(fù)責(zé)。（三） 在項(xiàng)目基本確定、具備啟動(dòng)條件后，公司按照項(xiàng)目經(jīng)理工作條例的有關(guān)規(guī)定，產(chǎn)生出項(xiàng)目經(jīng)理。（四） 項(xiàng)目經(jīng)理產(chǎn)生后由總經(jīng)理或項(xiàng)目經(jīng)理提名，公司總經(jīng)理辦公會(huì)討論批準(zhǔn)產(chǎn)生出項(xiàng)目部領(lǐng)導(dǎo)層其他成員。（五） 項(xiàng)目經(jīng)理擬定項(xiàng)目部的內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)方案和部門(mén)、崗位設(shè)置、人員編制方案，經(jīng)人力資源部審核后，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。（六） 內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)設(shè)置方案經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，項(xiàng)目經(jīng)理開(kāi)始選任項(xiàng)目其他人員：（1） 項(xiàng)目經(jīng)理首先在公司內(nèi)部選任項(xiàng)目人員；（2） 當(dāng)公司內(nèi)部現(xiàn)有人員無(wú)法滿(mǎn)足要求時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)理可在其他項(xiàng)目部選擇人員（在征得項(xiàng)目經(jīng)理同意后，到人力資源部備案，辦

27、理內(nèi)部調(diào)動(dòng)手續(xù)）；（3） 當(dāng)公司內(nèi)部人員無(wú)法滿(mǎn)足要求時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)理在征得總經(jīng)理同意后，向人力資源部提出人員需求，由人力資源部負(fù)責(zé)統(tǒng)一招聘。（七） 項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度和實(shí)際工作需要，在選任項(xiàng)目人員時(shí)，可陸續(xù)選任。第四條 聘任期限項(xiàng)目部高管人員中的其他成員的聘期由項(xiàng)目經(jīng)理確定，原則上不少于一年，不長(zhǎng)于項(xiàng)目周期。一般員工聘期為一年。聘任期間遇項(xiàng)目結(jié)束，聘任協(xié)議可提前解除。第五條 崗位責(zé)任書(shū)（一） 項(xiàng)目經(jīng)理需與項(xiàng)目部的其他高管人員及一般員工簽訂崗位責(zé)任書(shū)。（二） 崗位責(zé)任書(shū)包括任職期限、任職崗位、免職條件、績(jī)效考核、薪酬福利等內(nèi)容。（三） 任職期限屆滿(mǎn)，項(xiàng)目經(jīng)理有權(quán)決定終止或續(xù)簽崗位責(zé)任書(shū)。（四） 任

28、職期內(nèi)，若員工未能達(dá)到績(jī)效考核要求，項(xiàng)目經(jīng)理有權(quán)解除或變更任職。（五） 崗位責(zé)任書(shū)由項(xiàng)目經(jīng)理起草，報(bào)公司人力資源部備案。第六條 項(xiàng)目的終止（一） 項(xiàng)目出現(xiàn)以下情況時(shí)，應(yīng)適時(shí)進(jìn)行終止：（1） 項(xiàng)目目標(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)；（2） 項(xiàng)目的目標(biāo)已無(wú)望實(shí)現(xiàn)，工作開(kāi)始放慢或已經(jīng)停止，但不能繼續(xù)延長(zhǎng)項(xiàng)目時(shí)間；（3） 項(xiàng)目組織或環(huán)境發(fā)生重大變化，使項(xiàng)目無(wú)法繼續(xù)開(kāi)展；（4） 項(xiàng)目目標(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，約定工期截止時(shí)間已到，公司和項(xiàng)目部應(yīng)共同及時(shí)把項(xiàng)目推向結(jié)束階段，及時(shí)確定結(jié)算時(shí)間，避免因遲緩的項(xiàng)目結(jié)尾，導(dǎo)致管理松懈和增加無(wú)端的費(fèi)用，以及項(xiàng)目拖延帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)。（二） 在項(xiàng)目目標(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的情況下進(jìn)入項(xiàng)目終止階段，項(xiàng)目部應(yīng)做以下工作

29、：（1） 通過(guò)規(guī)定的各項(xiàng)驗(yàn)收，項(xiàng)目部和公司共同對(duì)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)，并協(xié)商項(xiàng)目部結(jié)束工作的時(shí)間；（2） 作好分包合同的結(jié)束工作，包括合同款項(xiàng)的支付，對(duì)遺留問(wèn)題列出清單，提出處理意見(jiàn)；（3） 進(jìn)行材料設(shè)備付款的對(duì)賬和結(jié)算，取得材料設(shè)備結(jié)算單，上報(bào)公司財(cái)務(wù)審計(jì)部；（4） 根據(jù)公司有關(guān)制度進(jìn)行項(xiàng)目的移交工作，包括：工程檔案、圖紙、文件、項(xiàng)目總結(jié)報(bào)告，辦公設(shè)備等，并提出剩余物資的處置意見(jiàn)；（5） 進(jìn)行項(xiàng)目總決算，訂立責(zé)任書(shū)雙方確認(rèn)項(xiàng)目最終成本，并根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)告做出項(xiàng)目分析和評(píng)價(jià)；（6） 經(jīng)過(guò)項(xiàng)目經(jīng)理與項(xiàng)目成員的協(xié)商，提出人員安置意見(jiàn)，上報(bào)公司審核后，報(bào)人力資源部備案。（7） 項(xiàng)目經(jīng)理提出項(xiàng)目的結(jié)束

30、報(bào)告，內(nèi)容應(yīng)包括：記錄項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題和處理的結(jié)果，遺留問(wèn)題及處理意見(jiàn)，項(xiàng)目各項(xiàng)預(yù)期指標(biāo)的實(shí)際結(jié)果，整理集中有用的文件，對(duì)未來(lái)項(xiàng)目提供建議和啟示，提交公司。第七條 項(xiàng)目部的解散在項(xiàng)目終止或項(xiàng)目結(jié)束后，項(xiàng)目部應(yīng)予以解散。項(xiàng)目部解散后的項(xiàng)目人員安排規(guī)定如下：（一） 項(xiàng)目部臨時(shí)聘任的工程師等人員，在所分管的工程竣工驗(yàn)收后、任職可以終止時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)理在征詢(xún)主管人員意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，提出繼續(xù)留用或解聘建議書(shū)，報(bào)人力資源部。經(jīng)研究，可以繼續(xù)留用的，經(jīng)當(dāng)事人同意，人力資源部辦理續(xù)聘手續(xù)，可調(diào)入其他項(xiàng)目部；公司和其他項(xiàng)目部暫不需要的，項(xiàng)目部辦理解聘手續(xù)，予以解聘；（二） 公司在項(xiàng)目后評(píng)價(jià)完結(jié)后項(xiàng)目人員解散。

31、除了已經(jīng)或?qū)⒁{(diào)入其他項(xiàng)目部的人員外，其他人員到公司人力資源部報(bào)到，服從人力資源部的安排；（三） 項(xiàng)目部解散后，項(xiàng)目人員在未被任命新的職務(wù)前，其薪酬待遇按照待崗工資標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放；被任命新職務(wù)的，其薪酬待遇按新職務(wù)的崗位薪酬標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放。特例情況由公司總經(jīng)理辦公會(huì)研究決定其薪酬；（四） 具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目部解散，執(zhí)行中華人民共和國(guó)公司法和（項(xiàng)目）公司章程的有關(guān)規(guī)定，辦理清算、注銷(xiāo)手續(xù)。第八條 勞動(dòng)關(guān)系項(xiàng)目部所有人員與公司簽署勞動(dòng)合同，其工資由公司直接發(fā)放；項(xiàng)目經(jīng)理在與公司簽署勞動(dòng)合同的基礎(chǔ)上簽署項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)。第九條 任職工資標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目獎(jiǎng)金（一） 在項(xiàng)目部期間的工資福利執(zhí)行公司薪酬管理制度。（二

32、） 在年度績(jī)效工資或項(xiàng)目獎(jiǎng)金發(fā)放前，項(xiàng)目人員調(diào)離項(xiàng)目后，不影響績(jī)效工資和項(xiàng)目獎(jiǎng)金的應(yīng)得收益：項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)根據(jù)該崗位人員的績(jī)效考核結(jié)果，根據(jù)公司績(jī)效考核制度給予應(yīng)得的績(jī)效工資；公司根據(jù)該崗位人員對(duì)項(xiàng)目的貢獻(xiàn)、項(xiàng)目經(jīng)理的意見(jiàn)和公司項(xiàng)目獎(jiǎng)金分配方案給予應(yīng)得的項(xiàng)目獎(jiǎng)金。第十條 其他（一） 本規(guī)程由公司總經(jīng)理辦公會(huì)負(fù)責(zé)解釋。（二） 本規(guī)程自頒布之日起施行。3 項(xiàng)目目標(biāo)管理3.1 項(xiàng)目目標(biāo)管理辦法第一章 總則第一條 為了明確項(xiàng)目目標(biāo)的確定過(guò)程和目標(biāo)的內(nèi)容，規(guī)范控制程序，確保項(xiàng)目按事先制定的計(jì)劃、實(shí)現(xiàn)最終目標(biāo)，特制定本辦法。第二條 目標(biāo)控制是指項(xiàng)目管理者根據(jù)項(xiàng)目跟蹤提供的信息，對(duì)比原計(jì)劃（或計(jì)劃目標(biāo)），找出偏

33、差，分析原因，研究糾偏對(duì)策，實(shí)施糾偏措施的全過(guò)程。第三條 公司采用PDCA過(guò)程方法制定目標(biāo)并進(jìn)行目標(biāo)控制。職責(zé)分配如下：公司總經(jīng)理提出項(xiàng)目目標(biāo)，公司總經(jīng)理辦公會(huì)討論、批準(zhǔn)目標(biāo)，公司考核委員會(huì)按照績(jī)效考核的方法測(cè)量偏差，公司總經(jīng)理辦公會(huì)提出糾偏與改進(jìn)措施，主管副總經(jīng)理協(xié)助、監(jiān)督、檢查糾偏與改進(jìn)措施的實(shí)施，項(xiàng)目經(jīng)理具體執(zhí)行實(shí)施糾偏與改進(jìn)措施，并及時(shí)溝通實(shí)施效果，公司考核委員會(huì)按照績(jī)效考核的方法進(jìn)行再測(cè)量偏差。第四條 項(xiàng)目目標(biāo)控制的程序：制訂控制目標(biāo)跟蹤實(shí)施、掌握信息原因與趨勢(shì)分析采取糾偏行動(dòng)第二章 項(xiàng)目目標(biāo)的制定第五條 在取得項(xiàng)目的土地使用權(quán)或與合作單位簽署合作協(xié)議并項(xiàng)目定位之后，公司組織人力資源

34、部、成本合約部、財(cái)務(wù)審計(jì)部、企劃營(yíng)銷(xiāo)部和項(xiàng)目部等測(cè)算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。測(cè)算后的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)應(yīng)經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)討論審定。第六條 公司總經(jīng)理辦公會(huì)討論、批準(zhǔn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是評(píng)選項(xiàng)目及項(xiàng)目經(jīng)理績(jī)效、發(fā)放績(jī)效工資、超額利潤(rùn)分享獎(jiǎng)金、進(jìn)行目標(biāo)控制和項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的依據(jù)。第七條 每年的項(xiàng)目生產(chǎn)計(jì)劃發(fā)布后，各項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)擬定本項(xiàng)目的年度計(jì)劃，并報(bào)公司總經(jīng)理辦公會(huì)討論批準(zhǔn)。第八條 經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目年度計(jì)劃是評(píng)選項(xiàng)目及項(xiàng)目經(jīng)理年度績(jī)效、發(fā)放年度績(jī)效工資、進(jìn)行目標(biāo)控制的依據(jù)。第九條 季度生產(chǎn)計(jì)劃由項(xiàng)目部報(bào)辦公室核定。人力資源部根據(jù)核定的季度生產(chǎn)計(jì)劃組織考核。季度目標(biāo)作為評(píng)價(jià)項(xiàng)目及項(xiàng)目經(jīng)理季度

35、績(jī)效、發(fā)放季度績(jī)效工資的依據(jù)。第三章 項(xiàng)目目標(biāo)控制措施第十條 項(xiàng)目目標(biāo)控制方法是以各種文件、報(bào)表、圖表等為主要工具，以定期或不定期地召開(kāi)各類(lèi)有關(guān)人員參加的會(huì)議為主要方法，再加上溝通各方面信息的通訊聯(lián)系制度。第十一條 為了強(qiáng)化目標(biāo)控制，公司對(duì)各項(xiàng)目采取的目標(biāo)控制方法包括：（一） 項(xiàng)目控制文件項(xiàng)目控制文件是項(xiàng)目控制的標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目實(shí)施中，對(duì)數(shù)量、質(zhì)量、時(shí)間、成本、效益的控制標(biāo)準(zhǔn)均來(lái)源于這些控制文件，以控制文件為依據(jù)。公司通過(guò)以下控制文件來(lái)進(jìn)行目標(biāo)控制：（1） 合同執(zhí)行經(jīng)濟(jì)合同管理辦法；（2） 管理制度公司各級(jí)人員要嚴(yán)格執(zhí)行公司的各項(xiàng)管理制度；（3） 工作規(guī)程執(zhí)行本手冊(cè)及公司其他管理體系文件的各項(xiàng)工作規(guī)

36、程；（4） 職責(zé)劃分公司通過(guò)明確部門(mén)職責(zé)、部門(mén)間工作接口關(guān)系，在各工作規(guī)程中進(jìn)行職責(zé)分配等進(jìn)行職責(zé)劃分。各項(xiàng)目部、各部門(mén)必須嚴(yán)格按照職責(zé)劃分各司其職、各負(fù)其責(zé)，工作中要發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)精神，并及時(shí)向上級(jí)提出職責(zé)劃分的改進(jìn)意見(jiàn)。嚴(yán)禁推諉扯皮、推卸責(zé)任；（5） 計(jì)劃文件計(jì)劃是項(xiàng)目實(shí)施工作進(jìn)行以前預(yù)先擬訂的具體工作內(nèi)容和步驟。公司各級(jí)人員要樹(shù)立“以計(jì)劃為主”的觀念，不斷提高預(yù)測(cè)能力和市場(chǎng)應(yīng)變能力，確保完成既定計(jì)劃。未經(jīng)正式批準(zhǔn)，嚴(yán)禁擅自調(diào)整計(jì)劃。為了在項(xiàng)目控制中及時(shí)獲得準(zhǔn)確、有效、全方面的信息，保障項(xiàng)目控制活動(dòng)的順利進(jìn)行，各部門(mén)、各項(xiàng)目部要及時(shí)提出各類(lèi)控制文件的改進(jìn)意見(jiàn)，人力資源部要真實(shí)地記錄、及時(shí)地匯總、

37、全面系統(tǒng)地分析意見(jiàn)或建議，不斷完善控制文件，確保與各項(xiàng)目部建立全面溝通與協(xié)調(diào)一致的工作關(guān)系。（二） 項(xiàng)目控制會(huì)議公司通過(guò)總經(jīng)理辦公會(huì)及其它與項(xiàng)目有關(guān)的各類(lèi)專(zhuān)題或協(xié)調(diào)會(huì)議來(lái)檢查、評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)的完成情況，分析問(wèn)題、找出對(duì)策，并安排下一階段的主要任務(wù)和目標(biāo)。具體包括：（1） 計(jì)劃完成情況；（2） 計(jì)劃未實(shí)現(xiàn)的影響原因；（3） 工作何時(shí)能完成；（4） 資源需求，是否采取糾偏措施；（5） 何時(shí)才能回到計(jì)劃軌道；（6） 下一步工作安排。項(xiàng)目控制會(huì)議執(zhí)行會(huì)議管理制度等有關(guān)規(guī)定。第十二條 項(xiàng)目目標(biāo)控制的原則（1） 針對(duì)未來(lái)的控制原則；（2） 主管人控制原則；（3） 控制關(guān)鍵點(diǎn)的原則；（4） 例外（突發(fā)或應(yīng)急事

38、件）原則；（5） 靈活控制（動(dòng)態(tài)）的原則；（6） 提高效率的原則。第十三條 項(xiàng)目進(jìn)度控制執(zhí)行項(xiàng)目進(jìn)度控制管理辦法。第十四條 項(xiàng)目質(zhì)量控制執(zhí)行工程質(zhì)量控制管理辦法。第十五條 項(xiàng)目資金控制執(zhí)行工程造價(jià)控制管理辦法第十六條 項(xiàng)目安全、文明管理執(zhí)行建設(shè)部有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。第十七條 為了進(jìn)一步強(qiáng)化目標(biāo)控制措施，公司在各項(xiàng)目部嚴(yán)格推行績(jī)效考核制度，通過(guò)績(jī)效考核、且考核結(jié)果與績(jī)效工資直接掛鉤的方式來(lái)跟蹤目標(biāo)實(shí)施情況，掌握實(shí)施信息。第四章 偏差分析與糾偏第十八條 公司各部門(mén)通過(guò)項(xiàng)目控制會(huì)議、日常對(duì)比分析、績(jī)效考核等方式測(cè)量項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)或完成情況，找出實(shí)際完成情況與計(jì)劃目標(biāo)之間的偏差，進(jìn)而對(duì)偏差產(chǎn)生的原因進(jìn)行分析

39、。第十九條 偏差產(chǎn)生的原因一般有：（1） 資金供應(yīng)不及時(shí)到位；（2） 項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確；（3） 決策中有疏漏；（4） 計(jì)劃制訂不合理等。鑒于各偏差產(chǎn)生的原因有關(guān)聯(lián)或互為因果的關(guān)系，原因分析時(shí)要找出“直接原因”和“間接原因”。第二十條 分析出偏差產(chǎn)生的原因后，責(zé)任部門(mén)應(yīng)采取糾正和預(yù)防措施進(jìn)行糾偏。糾正和預(yù)防措施涉及到其他部門(mén)的應(yīng)填寫(xiě)目標(biāo)偏差原因分析與糾正、預(yù)防措施表經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，傳送相關(guān)部門(mén)落實(shí)。附：目標(biāo)偏差原因分析與糾正、預(yù)防措施表。第五章 附則第二十一條 本規(guī)程由公司總經(jīng)理辦公會(huì)負(fù)責(zé)解釋?zhuān)薷臅r(shí)亦同。第二十二條 本規(guī)程自頒布之日起施行。目標(biāo)偏差原因分析與糾正、預(yù)防措施表項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目經(jīng)理分析日

40、期 年 月 日計(jì)劃目標(biāo)偏差完成結(jié)果偏差原因直接原因間接原因分析部門(mén)分析人 （簽名）糾正措施預(yù)防措施跟蹤驗(yàn)證情況主管人項(xiàng)目經(jīng)理總工程師總經(jīng)理3.2 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)實(shí)施辦法第一條 目的為了明確項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的方法、范圍和過(guò)程，以總結(jié)和分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的經(jīng)驗(yàn)和不足，不斷提高項(xiàng)目決策和管理水平，特制定本辦法。第二條 適用范圍本辦法適用于本公司投資開(kāi)發(fā)的所有項(xiàng)目的評(píng)價(jià)控制管理。第三條 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的定義（一） 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)是指對(duì)已經(jīng)完成的項(xiàng)目的執(zhí)行過(guò)程、效益和影響所進(jìn)行的系統(tǒng)的、客觀的分析和評(píng)價(jià)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并通過(guò)及時(shí)有效的信息反饋為未來(lái)新項(xiàng)目的決策和提高投資決策、管理水平提出建議，同時(shí)為后評(píng)價(jià)項(xiàng)目實(shí)施運(yùn)營(yíng)中出現(xiàn)

41、的問(wèn)題提出改進(jìn)建議，從而不斷提高投資效率和效益。（二） 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的內(nèi)容包括項(xiàng)目策劃與定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工管理、營(yíng)銷(xiāo)策劃和成本控制管理等。第四條 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的方式（一） 公司考核委員會(huì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作。公司相關(guān)各部門(mén)負(fù)責(zé)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)所需的各種資料、各項(xiàng)指標(biāo)的提供和支持。（二） 公司可委托專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)或?qū)＜覍?shí)施項(xiàng)目后評(píng)價(jià)。專(zhuān)業(yè)的評(píng)價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)或特聘的專(zhuān)家由公司考核委員會(huì)確定，并負(fù)責(zé)對(duì)其工作進(jìn)行管理和監(jiān)督，相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)配合和協(xié)調(diào)。第五條 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的時(shí)機(jī)（一） 在項(xiàng)目部成立后，公司考核委員會(huì)應(yīng)明確項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的方法、范圍、過(guò)程和評(píng)價(jià)的時(shí)機(jī)。（二） 公司人力資源部在項(xiàng)目實(shí)施的整個(gè)階段應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤，并

42、隨時(shí)收集有價(jià)值的信息和資料，為實(shí)施項(xiàng)目后評(píng)價(jià)積累依據(jù)。（三） 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)一般應(yīng)在項(xiàng)目竣工并交付使用后一段時(shí)間內(nèi)完成，一般應(yīng)在項(xiàng)目交付后三個(gè)月至半年內(nèi)實(shí)施完成。第六條 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的依據(jù)（一） 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的依據(jù)包括：（1） 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告市場(chǎng)發(fā)展部提供；（2） 項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案市場(chǎng)發(fā)展部提供；（3） 項(xiàng)目建設(shè)總體方案規(guī)劃技術(shù)部提供；（4） 項(xiàng)目總結(jié)報(bào)告項(xiàng)目部提供；（5） 項(xiàng)目前期促銷(xiāo)策劃方案與總體銷(xiāo)售計(jì)劃企劃營(yíng)銷(xiāo)部提供；（6） 項(xiàng)目銷(xiāo)售報(bào)表企劃營(yíng)銷(xiāo)部提供；（7） 項(xiàng)目成本分析報(bào)表財(cái)務(wù)審計(jì)部提供；（8） 客戶(hù)滿(mǎn)意度分析報(bào)告企劃營(yíng)銷(xiāo)部提供；（9） 其他項(xiàng)目評(píng)價(jià)所需的文件、資料相關(guān)部門(mén)提供。（二

43、） 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收并取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案證后，由各部門(mén)根據(jù)考核委員會(huì)規(guī)定的時(shí)間和要求提供或編制項(xiàng)目評(píng)價(jià)所需的資料、文件，由人力資源部進(jìn)行收集、匯總和分析。第七條 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的實(shí)施（一）公司考核委員會(huì)評(píng)價(jià)（內(nèi)部評(píng)價(jià)）程序（1） 人力資源部審核、查閱各部門(mén)所提交的文件、資料，對(duì)文件的真實(shí)性和詳實(shí)程度，對(duì)于不符合要求或不能真實(shí)、全面反應(yīng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況的資料、文件返回部門(mén)，限期要求重新編制提供。（2） 人力資源部根據(jù)所獲取的信息進(jìn)行對(duì)比分析，必要時(shí)可直接與責(zé)任部門(mén)、責(zé)任人進(jìn)行溝通進(jìn)一步掌握了解相關(guān)的真實(shí)數(shù)據(jù)和實(shí)際情況。（3） 考核委員會(huì)向各委員發(fā)放或傳閱項(xiàng)目總結(jié)報(bào)告及其他相關(guān)依據(jù)資料。（4） 各委員對(duì)

44、與分管或相關(guān)部門(mén)主控和有關(guān)的指標(biāo)進(jìn)行調(diào)查、咨詢(xún)、溝通。（5） 各委員將各類(lèi)輸入依據(jù)與項(xiàng)目實(shí)施結(jié)果進(jìn)行對(duì)比分析，總結(jié)形成項(xiàng)目評(píng)價(jià)各具體評(píng)價(jià)方面和項(xiàng)目總體的評(píng)價(jià)結(jié)論。（6） 主任委員組織召開(kāi)“項(xiàng)目后評(píng)價(jià)會(huì)議”，聽(tīng)取項(xiàng)目經(jīng)理述職報(bào)告，進(jìn)行質(zhì)詢(xún)，最后各自進(jìn)行“交流、討論”的評(píng)價(jià)。（7） 副主任委員收集、計(jì)算或委托他人收集、計(jì)算評(píng)分。（8） 副主任委員與項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行評(píng)價(jià)后的溝通。（9） 副主任委員按照項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告的格式，編寫(xiě)或委托他人編寫(xiě)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告。（10） 主任委員（總經(jīng)理）審定項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告，交項(xiàng)目經(jīng)理留存和辦公室存檔。（二） 委托評(píng)價(jià)程序（1） 公司考核委員會(huì)邀請(qǐng)管理咨詢(xún)公司和專(zhuān)家進(jìn)行獨(dú)立項(xiàng)

45、目后評(píng)價(jià)。（2） 人力資源部提供項(xiàng)目總結(jié)報(bào)告及所需的有關(guān)資料。（3） 管理咨詢(xún)公司和專(zhuān)家通過(guò)閱讀所有的文件資料，找出項(xiàng)目主要調(diào)查的內(nèi)容并根據(jù)委托任務(wù)的要求和編寫(xiě)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告的需要，認(rèn)真準(zhǔn)備現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查提綱。（4） 管理咨詢(xún)公司和專(zhuān)家根據(jù)工作計(jì)劃進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查和收集其它資料。（5） 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查提綱，管理咨詢(xún)公司和專(zhuān)家赴項(xiàng)目實(shí)地了解情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，分析原因，有關(guān)部門(mén)等應(yīng)配合協(xié)調(diào)調(diào)查。（6） 公司考核委員會(huì)根據(jù)調(diào)查結(jié)果，會(huì)同專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)和專(zhuān)家分析調(diào)查內(nèi)容，總結(jié)和歸納出基本意見(jiàn)。（7） 按照項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告的格式，專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)和專(zhuān)家編寫(xiě)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告，經(jīng)公司審核后，形成項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告。第八條 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)

46、告（一） 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告由公司考核委員會(huì)副主任委員整理，或委托的管理咨詢(xún)公司和專(zhuān)家整理，總經(jīng)理評(píng)審定稿。項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告應(yīng)在實(shí)施項(xiàng)目后評(píng)價(jià)后一個(gè)月內(nèi)完成。（二） 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1） 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)分析；主要是指項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)指標(biāo)與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的一致性；（2） 項(xiàng)目策劃定位分析將前期可行性研究?jī)?nèi)容和概念設(shè)計(jì)方案與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)并交付后內(nèi)部和外部（包括客戶(hù)）對(duì)項(xiàng)目方案的認(rèn)可和認(rèn)知程度；（3） 項(xiàng)目施工管理分析包括項(xiàng)目進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、成本控制、安全控制與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期所定立的目標(biāo)的對(duì)比結(jié)果；（4） 成本造價(jià)分析包括項(xiàng)目可研投資估算與項(xiàng)目預(yù)算和與項(xiàng)目最終決算的偏差

47、分析；（5） 項(xiàng)目管理分析分析公司目前項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和項(xiàng)目管理模式的適宜性和有效性，包括對(duì)公司（各職能部門(mén)）與項(xiàng)目部之間職責(zé)分配與接口關(guān)系的評(píng)估；（6） 綜合評(píng)價(jià)和結(jié)論報(bào)告應(yīng)給出該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的總結(jié)性結(jié)論，其結(jié)論分為極其成功、很成功、基本成功、有限成功、不成功；（7） 經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)總結(jié)包括項(xiàng)目決策和目標(biāo)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，項(xiàng)目外來(lái)因素的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)等；（8） 建議和措施項(xiàng)目的補(bǔ)救和延續(xù)措施，項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展措施，項(xiàng)目可改進(jìn)措施，項(xiàng)目的不可控因素處理措施等。另包括組織機(jī)構(gòu)、資源配置的調(diào)整建議，和公司管理體系文件（包括本工作規(guī)程）的修改意見(jiàn)。（三） 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)表的格式報(bào)告封面（包括編號(hào)、密級(jí)、后評(píng)

48、價(jià)者名稱(chēng)、日期等）封面內(nèi)頁(yè)（項(xiàng)目后評(píng)價(jià)權(quán)重指標(biāo)及其他說(shuō)明）項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)后報(bào)告摘要報(bào)告正文（1）項(xiàng)目背景（2）項(xiàng)目實(shí)施評(píng)價(jià)（3）項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)和結(jié)論（4）經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)總結(jié)（5）建議和措施附件。第九條 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)結(jié)果的利用與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理改進(jìn)（一） 總經(jīng)理簽署公布項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告，由人力資源部下發(fā)公司所有管理人員和部門(mén)。（二） 人力資源部負(fù)責(zé)對(duì)各項(xiàng)改進(jìn)措施的跟蹤驗(yàn)證，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向分管工程副總經(jīng)理、總經(jīng)理報(bào)告跟蹤驗(yàn)證的結(jié)果。第十條 本辦法由總經(jīng)理辦公會(huì)負(fù)責(zé)解釋?zhuān)薷臅r(shí)亦同。第十一條 本辦法自頒布之日起施行。4 項(xiàng)目流程管理4.1 土地投標(biāo)管理辦法第一條 土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的基本生產(chǎn)資料。為了規(guī)范“找地

49、”行為，提高項(xiàng)目可行性的“辨識(shí)能力”，降低土地投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)，保障土地儲(chǔ)備，促進(jìn)公司的可持續(xù)發(fā)展，制定本辦法。第二條 公司市場(chǎng)發(fā)展部是本辦法的責(zé)任部門(mén)，負(fù)責(zé)土地合作洽談、土地投標(biāo)等土地儲(chǔ)備工作，并辦理土地使用證相關(guān)手續(xù)，保證公司土地儲(chǔ)備目標(biāo)的完成。第三條 “找地”原則（1） 與公司的土地儲(chǔ)備計(jì)劃和發(fā)展戰(zhàn)略相符合；（2） 與公司的產(chǎn)品模式相符合；（3） 與公司的開(kāi)發(fā)能力相符合；（4） 與公司的年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃相符合。第四條 土地供應(yīng)信息的搜集市場(chǎng)發(fā)展部通過(guò)以下途徑獲取土地供應(yīng)信息：（1） 從土地儲(chǔ)備管理部門(mén)獲取信息：市場(chǎng)發(fā)展部應(yīng)與土地儲(chǔ)備管理部門(mén)保持密切的聯(lián)系，及時(shí)搜集最新土地信息，全面掌握城市土地年度供

50、應(yīng)計(jì)劃（包括不同用途的土地供應(yīng)計(jì)劃），隨時(shí)關(guān)注“土地招標(biāo)公告”，及時(shí)向總經(jīng)理報(bào)送土地市場(chǎng)信息。（2） 通過(guò)與土地使用單位接觸、洽談獲取項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)讓信息。（3） 通過(guò)公共關(guān)系單位或個(gè)人獲取土地供應(yīng)信息。第五條 市場(chǎng)發(fā)展部應(yīng)密切關(guān)注土地市場(chǎng)的“招拍掛”信息及其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格，及時(shí)掌握土地的實(shí)際成交價(jià)格。 第六條 如果土地滿(mǎn)足公司的“拿地”原則，市場(chǎng)發(fā)展部應(yīng)首先征詢(xún)公司總經(jīng)理的意見(jiàn)。必要時(shí)，與總經(jīng)理、董事長(zhǎng)助理、財(cái)務(wù)審計(jì)部經(jīng)理進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查?？偨?jīng)理初步同意后，市場(chǎng)發(fā)展部應(yīng)進(jìn)行土地的資源調(diào)查和市場(chǎng)調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容包括：（1） 城市總體規(guī)劃；（2） 土地利用總體規(guī)劃；（3） 宗地規(guī)劃要點(diǎn)；（

51、4） 區(qū)域土地規(guī)劃調(diào)整的可能性；（5） 項(xiàng)目成本測(cè)算；（6） 區(qū)域市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)格情況（企劃營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)具體工作）；（7） 社區(qū)環(huán)境因素；（8） 周邊配套情況；（9） 其它。通過(guò)調(diào)查和經(jīng)驗(yàn)判斷認(rèn)為初步可行后，市場(chǎng)發(fā)展部負(fù)責(zé)進(jìn)行初步土地價(jià)值分析和初步估算項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，并編制項(xiàng)目初步可行性報(bào)告報(bào)送總經(jīng)理，由總經(jīng)理決定是否參加投標(biāo)（或進(jìn)一步洽談）。編制項(xiàng)目初步可行性報(bào)告時(shí)市場(chǎng)發(fā)展部要進(jìn)行“不可行性分析”，包括財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、拆遷風(fēng)險(xiǎn)等分析。第七條 總經(jīng)理決定參加土地投標(biāo)后，財(cái)務(wù)審計(jì)部要提前安排投標(biāo)所需的保證金和土地出讓金；要進(jìn)一步與土地儲(chǔ)備管理部門(mén)密切聯(lián)系，提前了解土地拍賣(mài)的詳細(xì)信息，調(diào)查其他投標(biāo)

52、單位的情況，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)制訂出具體的投標(biāo)方案，包括投標(biāo)策略。投標(biāo)前，根據(jù)其他投標(biāo)單位的情況和公司“拿地”的決心，公司要明確投標(biāo)最高報(bào)價(jià)。必要時(shí)，可與其他單位協(xié)商要求其退出投標(biāo)或與其他單位聯(lián)合投標(biāo)。投標(biāo)前，財(cái)務(wù)審計(jì)部應(yīng)通過(guò)各種渠道或途徑了解其他投標(biāo)單位可能的投標(biāo)報(bào)價(jià)，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目初步策劃方案確定本公司的投標(biāo)最高報(bào)價(jià)。如果屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)偨?jīng)理應(yīng)明確受讓的條件并全程指導(dǎo)談判過(guò)程。第八條 公司總經(jīng)理、董事長(zhǎng)助理應(yīng)盡量親自參加土地投標(biāo)或合作洽談。第九條 土地競(jìng)拍中標(biāo)后，公司總經(jīng)理或總經(jīng)理授權(quán)競(jìng)拍代表在拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)上簽字、蓋章。第十條 土地競(jìng)拍中標(biāo)后，市場(chǎng)發(fā)展部按照有關(guān)規(guī)定辦理以下手續(xù)：（1）

53、與政府土地管理部門(mén)簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，并繳付土地出讓金；（2） 到城市規(guī)劃行政主管部門(mén)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)；（3） 到政府基建計(jì)劃主管部門(mén)辦理項(xiàng)目投資立項(xiàng)手續(xù)。第十一條 通過(guò)資本合作方式獲取土地的，公司市場(chǎng)發(fā)展部應(yīng)詳細(xì)調(diào)查合作單位的資產(chǎn)負(fù)債和資信情況。在合作協(xié)議中要明確約定項(xiàng)目部董事會(huì)、經(jīng)理層、財(cái)務(wù)管理人員的組成以及債權(quán)、債務(wù)處理方式等。合作協(xié)議應(yīng)進(jìn)行簽證或公證。第十二條 聯(lián)建和代建項(xiàng)目根據(jù)聯(lián)建和代建項(xiàng)目的實(shí)際情況，公司市場(chǎng)發(fā)展部負(fù)責(zé)與合作單位進(jìn)行具體的洽談，必要時(shí)總經(jīng)理進(jìn)行主談。第十三條 根據(jù)公司的年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，當(dāng)土地儲(chǔ)備工作屬于公司的年度工作重點(diǎn)之一時(shí)，公司可以成立以總經(jīng)理為組長(zhǎng)

54、的“公司土地儲(chǔ)備工作小組”?！肮就恋貎?chǔ)備工作小組”成員包括董事長(zhǎng)助理、副總經(jīng)理、總工程師、市場(chǎng)發(fā)展部經(jīng)理及財(cái)務(wù)審計(jì)部經(jīng)理。第十四條 工作規(guī)范及違規(guī)責(zé)任（1） 市場(chǎng)發(fā)展部每季度向總經(jīng)理報(bào)送一次“土地市場(chǎng)信息”?！巴恋厥袌?chǎng)信息”報(bào)告內(nèi)容要全面，實(shí)效性要強(qiáng)；市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)要準(zhǔn)確、完整，可行性和不可行性分析要客觀。（2） 無(wú)論投標(biāo)與否，市場(chǎng)發(fā)展部每年至少參加一次土地拍賣(mài)活動(dòng)。（3） 在對(duì)外談判過(guò)程中，談判人員應(yīng)積極維護(hù)公司的品牌形象和利益，嚴(yán)禁泄露公司秘密，嚴(yán)禁行賄或收賄，否則公司將給予嚴(yán)重警告處分或辭退處理，并有權(quán)追究其法律責(zé)任。第十五條 本辦法自頒布之日起施行。4.2 項(xiàng)目可行性研究管理規(guī)程第一條 為了明確項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容，規(guī)范項(xiàng)目可行性研究的程序，使項(xiàng)目的可行性研究更加全面規(guī)范、更加切合實(shí)際，為項(xiàng)目的投資決策提供依據(jù)，特制定本規(guī)程。第二條 本規(guī)程