北京房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測資料

1、北京房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測1 居住物業(yè)市場分析與預(yù)測11 住宅市場分析11.1 供給分析北京市現(xiàn)有住宅存量約1.7億平方米，從其性質(zhì)上看，以基建項(xiàng)目為主,其中近1億平方米的設(shè)計(jì)或配套存在一定缺陷。目前市場上住宅供應(yīng)量仍連年增加，近幾年商品住宅竣工面積均較上年有所增長，其中97年住宅竣工面積為483萬平方米，同比增長9.4%，98年竣工589萬平方米，增長22%，99年竣工908萬平方米，增長54%，今年上半年商品住宅竣工面積達(dá)149萬平方米，比去年同期增長83%。北京市歷年住宅竣工面積（萬平方米） 住宅項(xiàng)目在各個(gè)區(qū)域均有分布，其中近郊區(qū)面積遠(yuǎn)大于城區(qū)，相對(duì)而言，朝陽、海淀、豐臺(tái)三區(qū)更為活躍，其總

2、建筑面積比例分別占26%、19%和14%。在上半年新開盤的53個(gè)住宅項(xiàng)目中，朝陽區(qū)18個(gè)，海淀區(qū)11個(gè)，兩區(qū)新項(xiàng)目數(shù)占55%。所有新盤項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積為539萬平方米，其中朝陽區(qū)145萬平方米，海淀區(qū)126萬平方米，兩區(qū)總和占50%。海淀區(qū)新項(xiàng)目主要集中在中關(guān)村核心區(qū)及其周邊，而朝陽區(qū)的新項(xiàng)目則以亞運(yùn)村及望京地區(qū)為主。11.2 需求分析 近年來我國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢趨好，國民經(jīng)濟(jì)保持了穩(wěn)定的增長，居民人均收入不斷提高，這增大了居民購房的信心和熱情。住宅銷售面積增長較快，其中97年共銷售242萬平方米，同比增長28%，98年為377萬平方米，增長56%，99年為485萬平方米，增長28%。今年上半年本

3、市住宅市場共銷售220.4萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額83.6億元，分別比去年同期增長1.8倍和1.4倍。雖然上半年住宅銷售量較去年同期有明顯好轉(zhuǎn)，但由于近年來竣工量均大于實(shí)際銷售量，據(jù)統(tǒng)計(jì)截止到99年底本市商品住宅的空置量276萬平方米，這些空置房對(duì)銷售市場壓力巨大。北京市歷年住宅銷售面積（萬平方米）11.3 價(jià)格分析： 普通住宅價(jià)格從總體上看，具有市中心高、外圍低，北部高、南部低的區(qū)域特征。二環(huán)內(nèi)住宅平均價(jià)格為7760元左右，二三環(huán)間為60008000元左右，三四環(huán)之間為40006000元。北部住宅通常比南部住宅價(jià)格高1000多元/平方米。北京市住宅分區(qū)平均價(jià)格表（元/平方米）區(qū)位二環(huán)內(nèi)東北二三環(huán)

4、間西北二三環(huán)間西南二三環(huán)間東南二三環(huán)間西三四環(huán)間北三四環(huán)間東三四環(huán)間均 價(jià)77607732719357056247631662685746區(qū)位南三四環(huán)間西四環(huán)外東四環(huán)外北四環(huán)外南四環(huán)外通州昌平大興均價(jià)4648408545775542248027212971236811.4 影響市場的主要因素1） 價(jià)格。價(jià)格是消費(fèi)者考慮的主要因素。根據(jù)中房指數(shù)最 新調(diào)查顯示，87%的被訪者能承受的價(jià)格在4000元/平方 米以下，其中2000-3000元這個(gè)區(qū)間的人數(shù)最多，為27%。2） 位置。通勤距離（時(shí)間）是購房者考慮的又一個(gè)因素， 他們往往青睞于對(duì)自己熟悉地區(qū)的物業(yè)，一些位于郊區(qū) 的住宅由于交通及市政配套較

5、差，長期空置。3） 品質(zhì)。消費(fèi)者對(duì)住房的工程質(zhì)量、功能、環(huán)境質(zhì)量和管 理質(zhì)量要求越來越高，許多開發(fā)商觀念上仍沒有完全改 變對(duì)現(xiàn)有市場的認(rèn)識(shí)，目前市場上適應(yīng)個(gè)人購房的個(gè)性 化、多樣化的住宅供應(yīng)不足。4） 消費(fèi)觀念。由福利分房轉(zhuǎn)變?yōu)閭€(gè)人購買，在廣大居民心 理上、行為上還需要有一個(gè)逐步適應(yīng)的過程。1.1.5 重點(diǎn)地區(qū)分析1）亞運(yùn)村地區(qū)：本地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的綜合區(qū)位優(yōu)勢為便捷的交通條件、完善的市政配套、日漸齊全的生活?yuàn)蕵吩O(shè)施及優(yōu)越的自然人文環(huán)境。從發(fā)展趨勢上看，亞運(yùn)村及其周邊仍然是許多購房者首選的地區(qū)。從價(jià)位來看，本地區(qū)居住物業(yè)整體檔次水平較高，以內(nèi)外銷公寓為主，普通住宅項(xiàng)目相對(duì)較少，均價(jià)在6500元/

6、平方米左右，目前的在售面積約為305萬平方米，主要項(xiàng)目有風(fēng)林綠洲、北辰綠色家園、萬科星園、嘉銘園等。2）中關(guān)村地區(qū)：中關(guān)村地區(qū)原有不少房地產(chǎn)項(xiàng)目，已形成了具一定規(guī)模的居住社區(qū)。隨著國務(wù)院關(guān)于建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)的決定，中關(guān)村科技園區(qū)內(nèi)的一些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開始升溫。目前中關(guān)村地區(qū)的項(xiàng)目均呈現(xiàn)不同程度的熱銷場面，隨著中關(guān)村科技園的建設(shè)，該地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步完善，其將成為本市最熱的地區(qū)之一。 中關(guān)村地區(qū)上市供應(yīng)項(xiàng)目均價(jià)為6300元/平方米，屬普通住宅類的中高檔價(jià)位。據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前中關(guān)村中心區(qū)在售面積約261萬平方米，主要項(xiàng)目有光大花園、鑫雅園、天秀花園、陽春光華、華清嘉園等。根據(jù)中關(guān)村地區(qū)規(guī)劃，核心區(qū)

7、內(nèi)住宅項(xiàng)目將嚴(yán)控審批。因此，中關(guān)村地區(qū)的物業(yè)價(jià)格保持穩(wěn)中有升，尤其是位于核心區(qū)的項(xiàng)目，由于其周邊商品房供應(yīng)量將會(huì)越來越小，需求會(huì)大于供給，因此其價(jià)格有進(jìn)一步上升趨勢。3）望京新區(qū)：望京新區(qū)雖然距市區(qū)較遠(yuǎn)，但隨著開發(fā)的日漸深入，交通、市政配套等更加完善，商業(yè)及居住氛圍也比先前濃厚了許多，已成為本市房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)地區(qū)。 本地區(qū)的項(xiàng)目為普通住宅類的中檔價(jià)位，均價(jià)多數(shù)在4800-5300元左右，在售項(xiàng)目有圣馨大地家園、風(fēng)格雅園、望京利澤家園、方舟苑、望京新居等，現(xiàn)有供應(yīng)量為129萬平方米。本地區(qū)住宅漲勢已被廣大購房者認(rèn)同，因此項(xiàng)目普遍銷售情況較好。4）南二三環(huán)：據(jù)統(tǒng)計(jì)，本地區(qū)供應(yīng)總量為148萬平方米

8、，此區(qū)域內(nèi)中檔項(xiàng)目較多，均價(jià)保持在6000元/平方米左右，其總體價(jià)位要比北部的低至1000元/平方米。盡管南城的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施有了很大的改善，但是由于人們的居住觀念短時(shí)間內(nèi)難以改變，且南城辦公區(qū)較少，在此地區(qū)就業(yè)的人數(shù)較北城少，因此，南二三環(huán)地區(qū)近期內(nèi)很難成為市場的主流。1.1.6 住宅二級(jí)市場與一級(jí)市場聯(lián)動(dòng)反應(yīng) 開放住房二級(jí)市場，部分居民靠出售現(xiàn)住房的收入，繳存的住房公積金，加上家庭的積蓄及政策性和商業(yè)性的貸款支持，就可以大大增強(qiáng)住房購買力，進(jìn)而促進(jìn)一級(jí)住房市場的消費(fèi)。另一方面，由于二手房具有區(qū)位、價(jià)格等優(yōu)勢，又會(huì)受到一些暫時(shí)不具備購買新房能力的年輕歡迎。從而抑制了住宅一級(jí)市場的消費(fèi)，促使一級(jí)

9、市場作相應(yīng)的調(diào)整，使價(jià)格更趨合理。1.1.7 舊城改造對(duì)住宅市場的影響 市中心舊城區(qū)的人口密集，市政基礎(chǔ)設(shè)施落后，造成改建這些地區(qū)的高難度和高成本，同時(shí)成本的上升，又導(dǎo)致了改造后的新建住宅價(jià)格居高不下，加上越是中心區(qū)，地理位置優(yōu)越的土地越是有限，部分開發(fā)商過分追求高額利潤的心理，使得中心地段的商品房檔次越建越高，價(jià)格更是居高不下，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通居民的購買力，形成高檔公寓的聚集地。由于舊城改造使大量的人口外移，城區(qū)邊緣及近郊區(qū)將成為居住的集中地，這些地區(qū)的住宅項(xiàng)目將成為今后房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)，逐漸形成幾個(gè)相對(duì)獨(dú)立的居住集中地，如望京、回龍觀等，同時(shí)這些地區(qū)的商業(yè)將會(huì)大幅度增長。1.1.8 市場預(yù)測

10、1） 未來幾年內(nèi)的住宅的竣工量將繼續(xù)保持較快增勢。根據(jù)對(duì)85年以來住宅竣工面積的回歸分析，預(yù)計(jì)2001年住宅竣工面積為985萬平方米，2002年為1107萬平方米，2003年為1239萬平方米。2） 隨著人們住房消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，未來幾年內(nèi)的住宅的銷售量將有所增加。根據(jù)對(duì)85年以來住宅銷售面積的回歸分析，預(yù)計(jì)2001年住宅銷售面積為560萬平方米，2002年為642萬平方米，2003年為730萬平方米。 根據(jù)北京市2010年遠(yuǎn)景規(guī)劃，到2010年要實(shí)現(xiàn)人均居住面積13平方米，另據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)資料顯示，截止到1999年底，全市人均居住面積為9.3平方米，照此可以推算出在今后的11年中，全市每年住宅的

11、需求量至少要達(dá)到840萬平方米。這部分需求主要來源于商品住宅，今后將全部通過商品住宅市場來實(shí)現(xiàn)，因此今后幾年，商品住宅的銷售量將越來越大。3） 總體價(jià)格仍會(huì)走低。隨著個(gè)人購買力的漸漸活躍，住宅銷售量將會(huì)越來越大，但其整體價(jià)格仍將有所下降。從歷年中房北京住宅指數(shù)走勢可以預(yù)見，近1-2年內(nèi)，指數(shù)將保持平穩(wěn)下降的態(tài)勢，年降幅達(dá)3%。總體價(jià)格趨勢是穩(wěn)中有降，但不排除個(gè)別熱點(diǎn)項(xiàng)目價(jià)格上揚(yáng)。4）中關(guān)村、亞運(yùn)村地區(qū)是居民購房的首選地區(qū)。據(jù)調(diào)查顯示，最多的購房者首選地區(qū)是亞運(yùn)村地區(qū)，占17%，同時(shí)亦有16%的購房者首選中關(guān)村地區(qū)，其次是東三環(huán)附近。5）雖然供應(yīng)量和需求量在未來幾年內(nèi)都會(huì)有一定增加，但需求量的增

12、加幅度還不能趕上供就量的增加，空置總量必然加大。這樣，供大于求不可避免，市場競爭將越來越激烈。1.2經(jīng)濟(jì)適用房市場分析1.21供應(yīng)分析 北京市經(jīng)濟(jì)適用住房共25個(gè)項(xiàng)目（首批19個(gè)，第二批6個(gè)），1999年本市共竣工經(jīng)濟(jì)適用房150萬平方米，2000年經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)劃開復(fù)工面積918萬平方米，因此在今后2-3年內(nèi)全市的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量將會(huì)大大超過去年。1.2.2 銷售情況從目前市場情況來看，經(jīng)濟(jì)適用房總體銷售形勢較好，99年共銷售100萬平方米。特別是幾個(gè)距城區(qū)較近，且交通條件和周圍環(huán)境較好的小區(qū)。但必須看到經(jīng)濟(jì)適用房真正熱銷的是位于市區(qū)邊緣地區(qū)，房價(jià)大約在4000元左右的房子，其購買者多為較高

13、收入階層。至于位于郊區(qū)甚至遠(yuǎn)郊區(qū)的眾多經(jīng)濟(jì)適用房，雖然每平方米僅20003000元左右，房價(jià)與中低收入家庭的收入比例相當(dāng)，但由于此類住房遠(yuǎn)離城市，交通不便、配套不全，孩子就學(xué)難。因此，不具備購車財(cái)力的中低收入家庭仍難以問津，致使購買者寥寥無幾。1.2.3 市場預(yù)測 2000年計(jì)劃開復(fù)工面積為918萬平方米，如此巨大的供應(yīng)量將在2-3年內(nèi)竣工，屆時(shí)能否在得以消化仍是未知數(shù)。1999年已銷售的經(jīng)濟(jì)適用房大大釋放了這部分居民購買力，2000年起，經(jīng)濟(jì)適用房的銷售可能不會(huì)再有99年的“火爆”場面了。同時(shí)關(guān)于限制經(jīng)濟(jì)適用房購買對(duì)象的有關(guān)政策，會(huì)在今年或明年出臺(tái)，屆時(shí)只有中低收入者才能購買，這對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房

14、的銷售將造成較大的沖擊。1.3.高檔公寓市場分析1.31 供給分析北京市于1995年開始對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施宏觀調(diào)控，限制外銷項(xiàng)目的審批，但外銷公寓的供應(yīng)卻連年遞增。這主要是由于前幾年批準(zhǔn)的項(xiàng)目陸續(xù)交付使用。另外由于外銷寫字樓市場不景氣，發(fā)展商改變物業(yè)功能。93年-99年，外銷公寓的累計(jì)竣工量為430萬平方米。今年上半年推出的高檔公寓17個(gè)，總建筑面積200萬平米。其中，外銷公寓5個(gè)，總建筑面積70萬平方米，且都集中在朝陽區(qū)的東二、三環(huán)附近。由此可見，東二、三環(huán)仍然是高檔公寓的認(rèn)知區(qū)。 高檔公寓主要集中在朝陽、海淀、宣武等地區(qū)，其中以朝陽區(qū)最多，占46%。朝陽區(qū)的高檔公寓主要集中在東二、三環(huán)沿線、工

15、體北路、建國門外及酒仙橋地區(qū)。東城區(qū)的高檔公寓則主要集中在東直門外、二環(huán)沿線及朝內(nèi)大街。海淀區(qū)是高檔公寓市場的一個(gè)新興地區(qū)，很有發(fā)展?jié)摿?，但其高檔公寓主要面向國內(nèi)客戶。西城、崇文、宣武等區(qū)則在危舊房拆遷改造過程中利用外資興建了一些高檔物業(yè)。各行政區(qū)高檔公寓分布比率1.3.3 需求分析從銷售市場上看，盡管外銷房市場普遍不是很景氣，但是那些位置優(yōu)越、戶型新穎、設(shè)計(jì)精美的物業(yè)依然博得這些人的青睞，去年嘉和麗園的旺銷就是一個(gè)典型的例子。由于金融危機(jī)的影響，97年-99年高檔公寓的價(jià)格持續(xù)下降，但2000年起，受宏觀形勢好轉(zhuǎn)，且隨著中國加入世貿(mào)的臨近，外銷公寓市場已經(jīng)有所升溫，市場銷售已經(jīng)開始轉(zhuǎn)暖?，F(xiàn)在

16、本市在售的高檔外銷公寓平均售價(jià)1800美元左右，與去年同期基本持平。近年來高檔外銷公寓平均售價(jià)走勢 圖（USD/平方米）在租務(wù)市場上，對(duì)于外銷高檔物業(yè)需求仍基本上來源于歐美及港、澳、臺(tái)公司的駐京人員，尤其是象諾基亞、朗訊這樣的IT行業(yè)更是成交活躍。目前市場平均租金為16USD/平方米 月，較去年同期下降11%。然而，需求總量的減少已是不爭的事實(shí)。近年來高檔外銷公寓平均租金走勢圖（USD/平方米）由于北京出現(xiàn)越來越多的高檔內(nèi)銷商品住宅，其設(shè)計(jì)和建筑標(biāo)準(zhǔn)已逐漸接近外銷住宅的水準(zhǔn)，內(nèi)銷住宅物業(yè)和外銷住宅物業(yè)概念正在逐步淡化；另外外籍人士對(duì)購買外銷住宅的興趣減弱，也造成相當(dāng)一部分外銷公寓項(xiàng)目從市場銷售

17、活動(dòng)的開始階段，就將目標(biāo)市場定位于國內(nèi)消費(fèi)者。但真正高檔次的住宅項(xiàng)目的買家仍舊是海外人士，其購買目的有相當(dāng)一部分為投資。從區(qū)域上看，東二、三環(huán)地區(qū)的客戶主要來自于外資公司的一般海外雇員及資深中方雇員、港、澳、臺(tái)地區(qū)的人士、海外歸來人士。另外，還有一定數(shù)量的國內(nèi)企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)者、律師、文體明星等。中關(guān)村及西二、三環(huán)地區(qū)的客戶則以國內(nèi)企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)者、律師、文體明星及從事高新技術(shù)的人員為主。1.3.4 區(qū)域分析 1)東二、三環(huán)地區(qū)東二、三環(huán)地區(qū)是人所共知的高檔公寓聚集區(qū)，此地區(qū)高檔公寓供應(yīng)量最大，約為369萬平方米，而且此地區(qū)外銷公寓所占比重最大，達(dá)78%。由于此地區(qū)高檔寫字樓較多且毗鄰使館區(qū)，因

18、此無論從售價(jià)還是租金上看，東二、三環(huán)高檔公寓的價(jià)格都最高的，其平均售價(jià)為12949元/平方米，租金為5.2元/天·平方米。 較早推出的項(xiàng)目，如景園大廈、清境明湖、美惠大廈等以出租為主，新推出的項(xiàng)目則以銷售為主，如嘉和麗園、世貿(mào)國際公寓、陽光100、現(xiàn)代城、嘉里中心、國貿(mào)公寓等。東二、三環(huán)的開發(fā)早于京城其它方位，其可供土地相對(duì)減少， 但還會(huì)有部分高檔公寓繼續(xù)建造。由于東二、三環(huán)的售價(jià)及租金已進(jìn)行了一段時(shí)間的調(diào)整，預(yù)計(jì)今后大幅下調(diào)的可能性不大。 2) 西二、三環(huán)地區(qū)西二、三環(huán)地區(qū)的項(xiàng)目主要分布在紫竹橋及西直門地區(qū)。從99年下半年以來，紫竹橋、西直門等幾個(gè)熱鬧地段整體供應(yīng)量逐漸增大，新項(xiàng)目

19、數(shù)量增多。目前西二、三環(huán)地區(qū)高檔公寓的平均價(jià)格為9156元/平方米，平均租金為2.7 元/天·平方米。本地區(qū)新推出的高檔公寓項(xiàng)目無論從規(guī)劃、戶型還是銷售手法上都有較高的水準(zhǔn)，但該地區(qū)供應(yīng)量均為近一兩年內(nèi)推出的，市場能否在短期內(nèi)消化掉如此大的供應(yīng)量，仍是個(gè)未知數(shù)。3) 中關(guān)村地區(qū)中關(guān)村核心區(qū)目前高檔公寓的供應(yīng)量相對(duì)較小，外銷房數(shù)量也較少，只有科技會(huì)展中心。由于這一地區(qū)以內(nèi)銷公寓為主，主要面向國內(nèi)客戶，屬于中低檔次。因此該區(qū)域公寓的平均售價(jià)和租金相對(duì)較低，平均價(jià)格為8900元/平方米，租金平均為3.72元/天·平方米。此地區(qū)公寓以銷售為主，但只有萬泉新新家園的銷售情況較好，而其

20、它的內(nèi)銷公寓由于沒有特色，銷售情況一般。該地區(qū)可出租的高檔外銷公寓較少，僅有幾個(gè)，如希格瑪公寓出租率近100%。隨著中關(guān)村高科技園區(qū)的建設(shè)，區(qū)內(nèi)環(huán)境將越來越好。區(qū)域內(nèi)高級(jí)公寓將有著廣闊的前景，萬泉新新家園的熱銷足以說明這一點(diǎn)。從區(qū)域本身情況來看，該區(qū)域的項(xiàng)目仍將有一定的漲價(jià)空間。1.35市場預(yù)測由于供應(yīng)量較大，市場總體的供大于求狀況會(huì)在2-3年后，才有可能改變，近一兩年內(nèi)價(jià)格仍將繼續(xù)下跌，但由于受宏觀形勢好轉(zhuǎn)的影響，跌幅不會(huì)很大。在租務(wù)市場上，外銷公寓的供求失衡的現(xiàn)象較為嚴(yán)重，但在中關(guān)村和CBD地區(qū)，高檔公寓仍供不應(yīng)求，租金維持在較高的水平上。由于總體市場壓力較大，平均租金在最近兩年已下跌40

21、%以上，盡管市場壓力仍然很大，但目前租金已近谷底，下跌的空間不大，預(yù)計(jì)近期內(nèi)仍會(huì)維持這種狀況。1.4、別墅市場1.41 市場供應(yīng)自95年起，別墅市場開始低迷，銷售疲軟，出現(xiàn)大量積壓。此后本市基本上就沒有再批建新的別墅項(xiàng)目，近期北京市場上在售的別墅項(xiàng)目基本上是一些老項(xiàng)目的后期供應(yīng)。93年以來，累計(jì)竣工的別墅約為3萬套左右。本市的別墅多選址在離市內(nèi)并不十分遙遠(yuǎn)的東北及西北方位，其中機(jī)場路至順義沿線項(xiàng)目最多，其次為昌平。1.42. 市場需求 盡管市場上現(xiàn)有的別墅多是前幾年建成的，但從我們統(tǒng)計(jì)的情況來看，除幾個(gè)口碑較好的項(xiàng)目外，銷售率均較低，平均銷售率約為40%。別墅的售價(jià)差異較大，從4000USD到

22、2500RMB，位于機(jī)場路附近的外銷別墅一般售價(jià)在1600USD以上；價(jià)格為2000多元的低檔別墅，一般位于遠(yuǎn)郊區(qū)縣，并且多數(shù)為非法開發(fā)的項(xiàng)目。由于銷售市場的不景氣，不少別墅也用來出租。但是由于別墅特有的消費(fèi)群體較小，僅有那些位置好、檔次高的別墅才能贏得客戶。1.43. 市場預(yù)測 別墅市場近期內(nèi)仍難走出低迷，雖然加入WTO，外國來華經(jīng)商人員增加，對(duì)別墅市場會(huì)起到一定的促進(jìn)作用，但仍不能使別墅市場有根本性改變，仍需要一個(gè)較長時(shí)間的調(diào)整期。2. 寫字樓市場分析與預(yù)測2.1. 供給分析 由于前幾年的過度開發(fā)，市場供應(yīng)量過大，同時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)的軟著陸，亞洲金融危機(jī)的影響，造成市場一蹶不振。寫字樓一直處于調(diào)

23、整停滯之中，供應(yīng)量特別是新開項(xiàng)目逐年減少，市場更多的消化現(xiàn)有的樓盤。1999年共有15棟寫字樓竣工，總計(jì)67.9萬平方米，比1998年減少43萬平方米。目前市場上寫字樓總存量約為425萬平方米。2.2 租售情況分析2.2.1 租務(wù)市場95年以來，寫字樓租金持續(xù)下跌，但從去年下半年起，寫字樓租金15美元/月平方米左右升至上半年的近22美元/月平方米，升幅達(dá)47%。朝陽區(qū)、東城區(qū)的寫字樓租金高于其他各區(qū)，反映了這兩個(gè)地區(qū)仍是寫字樓的租售熱點(diǎn)。全市寫字樓的出租率有一定的提高，特別是位于海淀區(qū)中關(guān)村，朝陽CBD的高檔寫字樓出租率平均接近90%，一些寫字樓甚至達(dá)到了100的入住率。近年來寫字樓平均租金走

24、勢圖（USD/平方米）近期高檔寫字樓租金急劇上升的原因有：1）IT公司發(fā)展迅猛。IT公司的發(fā)展方式和發(fā)展速度是以前傳統(tǒng)公司所無法比擬的，特別是去年下半年至今年上半年，迅速壯大起來的網(wǎng)絡(luò)公司陸續(xù)搬進(jìn)高檔寫字樓，成為近期寫字樓市場的主力軍。2）WTO效應(yīng)。加入WTO后，我國逐步開放那些以前不許外資涉及的行業(yè)，如金融、保險(xiǎn)業(yè)等，而這些也正是國外公司窺視已久的行業(yè)。因此，許多外國公司盡早進(jìn)入中國，搶灘這些領(lǐng)域，加大了對(duì)甲級(jí)寫字樓的需求。 3）內(nèi)資公司也開始注意企業(yè)形象。世界500強(qiáng)有一半已進(jìn)入中國，與這些外資公司相抗衡的民族企業(yè)也不想輸在起跑線上，樹立公司品牌和企業(yè)形象，辦公樓便是極具地位和品質(zhì)說服力

25、的廣告牌。2.2.2 銷售市場寫字樓銷售價(jià)近幾年也一直在持續(xù)下滑，但1999年降幅較小，已近持平。2000年起，北京寫字樓的整體售價(jià)出現(xiàn)了緩慢增長勢頭，上半年寫字樓售價(jià)比去年年底上調(diào)了兩三個(gè)百分點(diǎn)，目前本市寫字樓市場的平均售價(jià)為2200USD/平方米，較95年初下降了25%。近年來高檔寫字樓平均售價(jià)走勢（USD/平方米）但在目前市場上，寫字樓銷售的實(shí)際成交量很少，需求主體為實(shí)力強(qiáng)大的中資企業(yè)，主要是一些大的銀行和保險(xiǎn)公司，他們?yōu)榱藰淞⒐拘蜗?，更是不惜斥巨資購買寫字樓。2.3. WTO對(duì)寫字樓市場的影響中國加入世貿(mào)組織的新進(jìn)展，對(duì)寫字樓市場肯定帶來正面影響。但由于大多數(shù)已進(jìn)入中國市場的大型跨國

26、公司已利用租金下滑的機(jī)會(huì)進(jìn)行了轉(zhuǎn)、擴(kuò)租，故大面積的新需求可能性會(huì)降低，但小規(guī)模公司開拓中國市場會(huì)帶來新需求。另外，中國加入世貿(mào)組織后首先開放的是保險(xiǎn)、金融、通訊以及銀行業(yè)等，傳統(tǒng)上都是甲級(jí)寫字樓市場的主力，而代表新經(jīng)濟(jì)的互聯(lián)網(wǎng)公司在經(jīng)歷了99年及2000上半年的迅猛發(fā)展帶動(dòng)了對(duì)寫字樓的需求后，受全球網(wǎng)絡(luò)趨勢和中國實(shí)際狀況的影響，在入關(guān)之后將面臨更大的競爭，大批該行業(yè)的公司將倒閉重整，對(duì)寫字樓的需求將小于其釋放量。故WTO對(duì)寫字樓物業(yè)市場的刺激將在一段時(shí)期內(nèi)表現(xiàn)為循序漸進(jìn)。24. 區(qū)域分析 寫字樓分布主要集中以下幾個(gè)較大規(guī)模的商務(wù)辦公區(qū)，分別為東二三環(huán)地區(qū)（包括CBD、燕莎商圈、東二環(huán)沿線）、長

27、安街沿線、中關(guān)村、金融街。新建項(xiàng)目越來越多地集中于這幾個(gè)區(qū)域中，并依靠區(qū)域的規(guī)模優(yōu)勢和市場認(rèn)同，有力地提高了自己的市場形象和競爭力，而分散于商務(wù)區(qū)之外的寫字樓項(xiàng)目，則難以與商務(wù)區(qū)內(nèi)同檔次物業(yè)競爭。當(dāng)前最有發(fā)展?jié)摿Φ纳虅?wù)區(qū)為CBD和中關(guān)村地區(qū)。北京市高檔寫字樓區(qū)位分布圖1)東二、三環(huán)地區(qū)該區(qū)域是本市高檔寫字樓最集中的地區(qū)，主要分布在CBD、國貿(mào)商圈和亮馬河三元橋一帶，約占全市供應(yīng)總量的47%。此地區(qū)的寫字樓售價(jià)平均為2450USD/M2，租金為28USD/月M2，較全市平均高10%、21%。從平均租金上看，該地區(qū)是北京市寫字樓項(xiàng)目中租金最高的。此地區(qū)甲級(jí)寫字樓的租務(wù)市場成交非?；钴S，平均入住率為

28、88%。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，市政建設(shè)的逐步改善，該區(qū)域尤其是位于該區(qū)域中的CBD將會(huì)因其獨(dú)特的地理位置和客戶群構(gòu)成而吸引更多的實(shí)力雄厚的客戶。CBD的發(fā)展將使該地區(qū)的租價(jià)水平將比目前有較大幅度的提高。2)長安街沿線據(jù)統(tǒng)計(jì)長安街沿線寫字樓供應(yīng)總量約120萬平米，約占全市供應(yīng)總量的28%。由于位置的獨(dú)特性和土地資源的有限性，以及規(guī)劃的限制和居高不下的開發(fā)成本，該地段寫字樓是北京銷售價(jià)格最高的，平均為2600USD/平米，租金水平基本維持在25-30USD/平米的水平。 由于長安街沿線置業(yè)更能體現(xiàn)公司形象，該區(qū)域也集中了一部分實(shí)力雄厚的大型國企或外資企業(yè)，因此使得該地段寫字樓空置率較低，該地區(qū)現(xiàn)在

29、基本找不出上千平方米的空余面積。 由于該地段土地供應(yīng)量有限，項(xiàng)目審批嚴(yán)格，開發(fā)成本較高，未來供應(yīng)量的增長有限。從其目前現(xiàn)有項(xiàng)目入住率較高的情況來看，市場存量的供應(yīng)也不會(huì)很大。該地段在未來幾年將處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。3) 金融街地區(qū) 據(jù)統(tǒng)計(jì)，該區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目17個(gè)，供應(yīng)總量約70萬平米，約占全市供應(yīng)總量的17%。其平均售價(jià)約為2000US$/m2，平均租金為17 USD/月m2。該區(qū)域主要為一些國內(nèi)金融、保險(xiǎn)行業(yè)的辦事機(jī)構(gòu)及與其相關(guān)的機(jī)構(gòu)。另外，由于中關(guān)村核心區(qū)的寫字樓尚不能滿足許多實(shí)力雄厚的國內(nèi)外高科技公司的需要，而金融街擁有交通便利、內(nèi)部設(shè)施齊全的甲級(jí)寫字樓，距離中關(guān)村又較近，從而吸引一部分I

30、T行業(yè)的公司。4) 中關(guān)村地區(qū) 目前該區(qū)域高檔寫字樓供應(yīng)量較小，約占全市的6%。但中關(guān)村大廈、北京科技會(huì)展中心、太平洋國際大廈等都將在2000年到2001年內(nèi)竣工，這些項(xiàng)目將會(huì)提供約20萬平方米面積。 該地區(qū)寫字樓售價(jià)為1850 USD/m2，租金為19 USD/月m2，平均租金仍普遍比東部項(xiàng)目少3至5個(gè)美金。該區(qū)域內(nèi)的甲級(jí)寫字樓供不應(yīng)求，基本沒有空置。 自去年6月21日，國務(wù)院批準(zhǔn)加快建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)后，中關(guān)村地區(qū)已成為京城房地產(chǎn)業(yè)的熱點(diǎn)地區(qū)。從中關(guān)村現(xiàn)有高檔寫字樓項(xiàng)目的分布上看，可供開發(fā)的余地仍然很大，尤其是規(guī)劃中的中關(guān)村科技園區(qū)已預(yù)示，其發(fā)展優(yōu)勢將隨著科技園區(qū)的興建而逐步顯現(xiàn)出來。25

31、. 寫字樓市場的預(yù)測寫字樓市場供應(yīng)量較大，今年將有近100萬平方米高檔寫字樓的竣工，使市場供應(yīng)量明顯增加。在中國加入WTO后，不能指望需求量會(huì)急劇增加，市場形勢迅速好轉(zhuǎn)，WTO對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的影響是一個(gè)漸進(jìn)的過程，要消化現(xiàn)有存量及未來上市的寫字樓需要一段時(shí)間。另一方面，導(dǎo)致北京市上半年寫字樓租金大幅上升的IT業(yè)，由于受網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的重新調(diào)整的影響，估計(jì)將大批企業(yè)將倒閉，故對(duì)寫字樓的需求量將產(chǎn)生重大影響。因此，北京甲級(jí)寫字樓租金和售價(jià)在達(dá)到目前的狀況下，由于市場壓力的增大，未來一段時(shí)期內(nèi)不會(huì)再提升，而是平穩(wěn)調(diào)整。3. 房地產(chǎn)投資方向比較分析3.1 投資經(jīng)濟(jì)適用房與投資普通商品房比較分析3.1.1 收益比

32、較亞北某項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)適用房與商品房的成本及收益單方比較表序號(hào)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)適用房商品房備注1售價(jià)（元/平方米）286042002成本（元/平方米）260035873利潤（元/平方米）2606004成本利潤率10%17%5投資（元/平方米）250033406自有資金（元/平方米）93910027自有資金回報(bào)率28%60%8自有資金年回報(bào)率9%20%項(xiàng)目開發(fā)期按三年計(jì)國家限制經(jīng)濟(jì)適用房利潤3%，盡管有可能實(shí)際取得高于3%，但開發(fā)商須具備高效運(yùn)轉(zhuǎn)體制和精良的管理隊(duì)伍，北辰在這方面目前尚不具備優(yōu)勢。在項(xiàng)目的具體運(yùn)作上稍有不慎，利潤將小于3%，甚至?xí)霈F(xiàn)虧損。另外，據(jù)中房指數(shù)最新調(diào)查分析及對(duì)政府相關(guān)部門的訪談

33、，普通商品住宅的年成本利潤為15%，房地產(chǎn)行業(yè)收益率為1015%。因此，對(duì)于以追求利潤最大化為目的開發(fā)商來說，不宜投資經(jīng)濟(jì)適用房。若需要營造形象、取得一定的社會(huì)效益及保持與政府的互動(dòng)，可以適量參與經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，但開發(fā)量不宜大。3.1.2 風(fēng)險(xiǎn)分析經(jīng)濟(jì)適用房是國家房改過程中，為適應(yīng)新的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢，由政府推出，并非完全意義上的商品房，是政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的產(chǎn)物，不符合市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律，其價(jià)格也不符合產(chǎn)品定價(jià)原則。這種政府行為的危害和對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的不利影響已在幾年前推行后已取消的康居工程政策上得以驗(yàn)證。經(jīng)濟(jì)適用房政策經(jīng)過一段時(shí)間試行，其弊端已逐漸暴露。目前正處在進(jìn)退兩難的境地，對(duì)于開發(fā)商而

34、言，選擇投資經(jīng)濟(jì)適用房面臨著巨大的政策風(fēng)險(xiǎn)。另外關(guān)于限制經(jīng)濟(jì)適用房購買對(duì)象的有關(guān)政策，會(huì)在今年或明年出臺(tái)，屆時(shí)只有中低收入者才能購買，這對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的銷售將造成較大的沖擊。 政府嚴(yán)格限制經(jīng)濟(jì)適用房的售價(jià)，開發(fā)商不得不想盡辦法壓低成本，最終可能導(dǎo)致劣質(zhì)樓的出現(xiàn)，損壞開發(fā)商聲譽(yù)。 因此，對(duì)于開發(fā)商來說，現(xiàn)階段投資經(jīng)濟(jì)適用房弊大于利。3.2投資普通住宅與投資中高檔公寓比較分析3.2. 1部分項(xiàng)目投資利潤率比較（以下數(shù)據(jù)為估算而得）普通住宅投資利潤率中高檔公寓投資利潤率農(nóng)光里小區(qū)10%華陽公寓12%安慧北里小區(qū)8% 陽光廣場15%望京新城13%大西洋新城14%金谷小區(qū)12%希格馬公寓17%平均值11%

35、15% 可見，中高檔公寓投資利潤率高于普通住宅 3.2.2從供求情況看：普通住宅的需求面較廣，中高檔公寓的需求范圍窄。抽樣調(diào)查顯示92.5%的人選擇可能購買的住房檔次為普通住宅。月收入5000元以下的家庭以購買經(jīng)濟(jì)適用房為主（占該收入階層52%），普通商品房次之（占該收入階層40.1%）；月收入5000-7000元的家庭更傾向于選擇普通商品房（占該收入階層54.8%），經(jīng)濟(jì)適用房次之（占該收入階層31.1%）；月收入在7000元以上的特殊高收入家庭有60%則表示要向中高檔公寓進(jìn)軍。從物業(yè)供給情況看，由于普通住宅比中高檔公寓需求量大，故投入到普通住宅開發(fā)的企業(yè)多，普通住宅項(xiàng)目比中高檔公寓項(xiàng)目多，

36、北京市目前正在銷售的樓盤中，普通住宅占到90%。如果沒有特別突出的優(yōu)勢，中高檔公寓的銷售情況一般比不上普通住宅，這對(duì)開發(fā)商而言，投資中高檔公寓的風(fēng)險(xiǎn)大。 3.2.3從投資數(shù)額和投資回收期看，投資普通住宅或中高檔公寓，土地、市政配套及其他前期費(fèi)用基本相同。但在建安成本上，中高檔公寓比普通住宅要高；另外，高檔公寓的價(jià)位高，投資購房者選擇它將更為慎重，因此購房者作出購買決定的時(shí)間相對(duì)長，這樣對(duì)于開發(fā)商而言，他的投資回收期也相對(duì)延長。3.2.4 從營銷策略上看，普通住宅的廣告投向以報(bào)紙、傳單為主，廣告投入相對(duì)較少；而中高檔公寓的廣告投向除了北京青年報(bào)，還在地鐵、公交車投放，廣告投入相對(duì)較多。高檔公寓對(duì)

37、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、品質(zhì)、概念營造等方面要求不斷推陳出新，以贏取高關(guān)注，并最終轉(zhuǎn)為銷售量；而普通住宅的要求相對(duì)較低。綜上分析，開發(fā)普通住宅比開發(fā)中高檔公寓更穩(wěn)妥；開發(fā)中高檔公寓比開發(fā)普通住宅風(fēng)險(xiǎn)大，但是盈利機(jī)會(huì)也存在，這要求開發(fā)商付出更多的精力，在經(jīng)營管理上，在營銷方式上，在物業(yè)品質(zhì)雕琢上下更大的工夫。具體到亞運(yùn)村地區(qū)的物業(yè)開發(fā)上，建議北辰公司不要“將雞蛋都放在一個(gè)籃子里”，由于北辰公司在亞北區(qū)的土地儲(chǔ)備充足，可以以普通住宅開發(fā)為先導(dǎo)，普通住宅的開發(fā)規(guī)?？梢赃m當(dāng)擴(kuò)大，再試探性地展開高端物業(yè)的發(fā)展，條件成熟時(shí)，開展適度規(guī)模中高檔公寓的開發(fā)。3.3住宅和寫字樓比較分析3.3.1收益比較住宅更多的是短期收益，

38、寫字樓更多的是長期收益；住宅的平均收益率是10%左右，而寫字樓的平均收益率大致在12%到15%之間；住宅的收益相對(duì)來說較穩(wěn)定，寫字樓的收益不穩(wěn)定，但寫字樓的租金收益又是一種長期的現(xiàn)金流，這對(duì)一個(gè)要保證市值穩(wěn)定的上市公司來說非常重要。 3.3.2區(qū)位比較 住宅和寫字樓由于各自的功能不同，其受區(qū)位的影響程度就不同。寫字樓受區(qū)位的影響大，而住宅受區(qū)位的影響不是那么明顯。位于朝陽CBD的甲級(jí)寫字樓嘉里中心的租金是22美元/平方米.月，而位于朝陽區(qū)北四環(huán)小營路口的北奧大廈（涉外）的租金才13美元/平方米.月，前者是后者的 1.7倍；同樣位于朝陽CBD區(qū)域的陽光100的平均售價(jià)是7200元/平方米，位于亞

39、運(yùn)村附近的風(fēng)林綠洲的均價(jià)是7000元/平方米，這兩個(gè)地區(qū)住宅的價(jià)格差別不大。 3.3.3從市場風(fēng)險(xiǎn)比較寫字樓市場的風(fēng)險(xiǎn)大于住宅市場。寫字樓的市場需求遠(yuǎn)小于住宅市場。北京市1999年銷售的住宅和寫字樓面積分別為484.71平方米和47.95平方米，前者是后者的10倍，而且這個(gè)倍數(shù)還會(huì)不斷增大。長遠(yuǎn)而言，住宅市場隨著我國福利分房制度的終結(jié)和房改的深化、宏觀經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)和居民預(yù)期收入的增加，住宅的有效需求會(huì)越來越大；而寫字樓市場盡管短期內(nèi)受網(wǎng)絡(luò)新經(jīng)濟(jì)和入世利好形勢的影響，需求有所增加，但這種影響只會(huì)在長期表現(xiàn)出來。而且，剔除改善型需求的影響，經(jīng)過租金的回調(diào)和存量的消化后，在短期內(nèi)增加的絕對(duì)需求量有限。

40、3.3.4從經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)看寫字樓物業(yè)受國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢影響明顯，寫字樓市場的景氣狀況隨經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)呈現(xiàn)出高敏感性，寫字樓市場可以說是經(jīng)濟(jì)增長和下降的晴雨表；而住宅產(chǎn)業(yè)無論是在經(jīng)濟(jì)繁榮期還是在蕭條期都是政府支持的產(chǎn)業(yè)，衣、食、住、行都是人們永恒的需要。3.3.5從財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)看一個(gè)住宅項(xiàng)目的開發(fā)周期相對(duì)較短，主要通過銷售回籠資金，住宅的投資回收期相對(duì)也較短；相對(duì)而言，而寫字樓的開發(fā)周期長，主要通過出租而實(shí)現(xiàn)投資的回收，故投資回收期長，占?jí)壕揞~長線資金，受國家宏觀政策、利率等的變化影響非常大。由此可見，對(duì)于開發(fā)商而言，應(yīng)以住宅開發(fā)為主，當(dāng)政策與經(jīng)濟(jì)形勢利好且有優(yōu)良的地段時(shí)，便可適時(shí)投資寫字樓。3.4 投資

41、高檔寫字樓與投資普通寫字樓比較分析 普通寫字樓主要是由工廠、學(xué)校等非開發(fā)商建設(shè)，而后重新改建而成的，這些樓本身竣工時(shí)間較早，所以規(guī)模較小，配套設(shè)施不完善，一般由物業(yè)公司承租再轉(zhuǎn)租。這些寫字樓多位于高檔寫字樓集中地區(qū)（如CBD）或?qū)懽謽禽^少的商貿(mào)集中地區(qū)（如中關(guān)村地區(qū)），許多沒有實(shí)力進(jìn)駐甲級(jí)寫字樓的小公司、小企業(yè)，紛紛選擇了該地區(qū)租金較低的寫字樓入住，在CBD和中關(guān)村地區(qū)，普通寫字樓的入住率并不差于高檔寫字樓，其租金為10-14USD/平方米月。但在這兩個(gè)地區(qū)以外，普通寫字樓的出租率和租金都要差得很多。 雖然在CBD和中關(guān)村地區(qū)普通寫字樓市場形勢尚好，但隨著高檔寫字樓的數(shù)量增多，企業(yè)對(duì)寫字樓形象

42、、配套設(shè)施以及現(xiàn)代化辦公條件的要求越來越高，普通寫字樓最終會(huì)被逐漸淘汰。所以，就寫字樓市場而言，開發(fā)商應(yīng)選擇投資高檔寫字樓。 4.土地市場分析 41 政府調(diào)控土地措施 政府調(diào)控土地的措施主要有法律手段、經(jīng)濟(jì)手段、行政手段、技術(shù)手段等。其中以經(jīng)濟(jì)手段為主，國家實(shí)行土地有償使用，通過招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等方式出讓土地，合理的征收土地稅費(fèi)，制定土地基準(zhǔn)地價(jià)，開放土地市場等形式來促進(jìn)土地資源的合理分配與利用。 今年政府調(diào)控土地的主要措施有：1、 地價(jià)管理 通過合理制定土地地價(jià)，推進(jìn)土地有償使用，并防止低價(jià)出讓土地。目前，正全面推進(jìn)基準(zhǔn)地價(jià)更新、平衡、發(fā)布，為土地有償使用和調(diào)整土地收益關(guān)系奠定新的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

43、2、 進(jìn)行土地的收購儲(chǔ)備 通過實(shí)施土地收購儲(chǔ)備制度，加大對(duì)存量土地供應(yīng)的控制，形成“一個(gè)口子供地”、“一個(gè)龍頭供水”的集中供地模式。411 土地政策及政策走勢一、現(xiàn)階段土地政策主要有： （1）中共中央關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理切實(shí)保護(hù)耕地的通知中明確規(guī)定國家實(shí)行世界上最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度。最近，國土資源部又頒發(fā)了國土資源部關(guān)于加大補(bǔ)充耕地工作力度確保實(shí)現(xiàn)耕地占補(bǔ)平衡的通知,重申了 “占補(bǔ)平衡”原則。 （2）國土資源部關(guān)于加強(qiáng)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)收繳管理工作的通知中規(guī)定國家大力推行土地集約利用,嚴(yán)控新增建設(shè)用地，大力推行利用存量建設(shè)用地。 （3）遏制土地隱形市場。最近國土資源部起草下發(fā)了關(guān)于建

44、立土地有形市場促進(jìn)土地使用權(quán)規(guī)范交易的通知，這一通知將大大加速公開土地市場的形成，遏制隱形土地市場。 （4）禁止土地炒賣。國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知中明確規(guī)定土地開發(fā)公司在轉(zhuǎn)讓土地時(shí)，會(huì)受到國家的嚴(yán)格控制。 （5）嚴(yán)禁查處土地違法案件。最近，國土資源部頒發(fā)了國土資源部關(guān)于利用衛(wèi)星遙感檢測技術(shù)開展土地執(zhí)法檢查工作的通知。（6）北京市實(shí)行綠化隔離帶政策。 2000年3月20日，北京市綠化隔離地區(qū)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組出臺(tái)了關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見，按政策精神，在綠化隔離帶地區(qū)的農(nóng)民宅基地將有大部分可改變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地，這就擴(kuò)大了土地的有效供應(yīng)量，并能提高土地利用效率。隨著綠

45、化隔離帶地區(qū)建設(shè)的進(jìn)程，在未來4年內(nèi)，保守估計(jì)：60平方公里的綠化隔離帶能帶動(dòng)周邊500平方公里的土地面積用于住宅建設(shè)。 綠化隔離帶能提升周邊土地的價(jià)值，這一點(diǎn)顯而易見。綠化、環(huán)境是小區(qū)永遠(yuǎn)的賣點(diǎn)，而綠化隔離帶將從根本上改變小區(qū)的大環(huán)境。（7）嚴(yán)禁閑置土地。北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于收回閑置土地有關(guān)事宜的公告中明確規(guī)定嚴(yán)格查處閑置土地。 （8）逐步建立政府土地儲(chǔ)備制度以及國有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃管理制度，對(duì)未列入年度土地供應(yīng)計(jì)劃的土地禁止進(jìn)行開發(fā)建設(shè)；支持國企“盤活”存量土地，完善國企改革中劃撥土地資產(chǎn)處置辦法，繼續(xù)進(jìn)行國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣試點(diǎn)。目前，國土資源部正進(jìn)行有關(guān)土地儲(chǔ)備制度的研

46、究。不久，土地儲(chǔ)備制度就會(huì)出臺(tái)。 （9）北京市政府鼓勵(lì)利用城市地下空間。 （10）國家鼓勵(lì)住宅郊區(qū)化。隨著市區(qū)產(chǎn)業(yè)的疏散和遠(yuǎn)郊城鎮(zhèn)的開發(fā)，遠(yuǎn)郊每年竣工的房屋建筑面積占全市新建房屋總量的比重，將從目前的20%逐步增加到40%。 二、土地政策的主要走勢：北京城市建設(shè)實(shí)行的兩個(gè)戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移是：把城市建設(shè)的重點(diǎn)逐步從市區(qū)向廣大遠(yuǎn)郊區(qū)轉(zhuǎn)移；市區(qū)建設(shè)從外延擴(kuò)展向調(diào)整改造轉(zhuǎn)移。 城市市區(qū)土地利用的趨勢是走內(nèi)涵挖潛的路子，通過舊城改造、第二產(chǎn)業(yè)向外轉(zhuǎn)移等措施來增加存量建設(shè)用地；通過利用廢棄地、未利用土地來增加增量建設(shè)用地。目前，北京市有大量的危舊房需要改造，如建內(nèi)危改區(qū)、珠市口危改小區(qū)、法院寺危改小區(qū)、廣安危改

47、小區(qū)等。北京市國土房改局正加緊改造龍?zhí)段骼?、金魚池、牛街二期、天橋三角地和右外西莊等重點(diǎn)危改項(xiàng)目，改造完畢后將騰出大量存量建設(shè)用地。 加強(qiáng)市區(qū)邊緣集團(tuán)和遠(yuǎn)郊城鎮(zhèn)的綜合開發(fā)，是實(shí)施首都城市建設(shè)重點(diǎn)兩個(gè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的重要措施。今后城市開發(fā)的重點(diǎn)將逐步轉(zhuǎn)向遠(yuǎn)郊地區(qū)。但是，當(dāng)前遠(yuǎn)郊城鎮(zhèn)土地使用中還有“圈大院”的現(xiàn)象，土地使用率不高，人均城市建設(shè)用地面積大都在130平方米以上，不少地區(qū)建筑密度很低。市區(qū)邊緣集團(tuán)用地也較浪費(fèi)，如北苑有的地區(qū)容積率只有0.3左右。今后在這些地區(qū)的開發(fā)中要十分節(jié)約用地，應(yīng)適當(dāng)提高這些地區(qū)的建筑密度。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市區(qū)邊緣集團(tuán)和遠(yuǎn)郊區(qū)將成為人們生活的首選地，開發(fā)建設(shè)遠(yuǎn)郊區(qū)，為適應(yīng)

48、住宅郊區(qū)化的趨勢而開發(fā)土地也是大有可為的。4.1.2供應(yīng)方式分析（劃撥、出讓(協(xié)議、招標(biāo)、拍賣)）目前土地供應(yīng)方式主要有兩種：劃撥和出讓。劃撥地的對(duì)象主要是行政事業(yè)單位用地、公益事業(yè)用地、軍事、教育、文化、特殊用地，即一般主要是不以盈利為目的的單位用地。而出讓地的對(duì)象主要是經(jīng)營性用地，即以盈利為目的的單位用地，如商業(yè)用地、辦公用地等。目前出讓有三種方式，即拍賣、招標(biāo)、協(xié)議。拍賣、招標(biāo)方式有利于形成公開競爭、平等的機(jī)制，促進(jìn)優(yōu)勝劣汰；而協(xié)議出讓排斥市場競爭，人為因素較多，缺乏公開性和透明度，出讓價(jià)格具有一定的隨意性，不利于公平競爭。尤其是在協(xié)議出讓價(jià)格明顯偏低的情況下，為通過協(xié)議出讓方式取得土地

49、的開發(fā)公司提供了炒賣土地的市場基礎(chǔ)。因此，在房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范時(shí)，不宜繼續(xù)采取以協(xié)議出讓為主的方式?？偟膩碚f，隨著城市土地的日趨緊張、土地市場的不斷完善，國家大力提倡土地出讓實(shí)行招標(biāo)和拍賣方式，不鼓勵(lì)實(shí)行協(xié)議方式出讓土地。國土資源部關(guān)于進(jìn)一步推行招標(biāo)拍賣出讓國有土地使用權(quán)的通知（國土資廳發(fā)1999第30號(hào)文）進(jìn)一步明確了這一點(diǎn)。今年北京市舉辦了第一次土地拍賣會(huì)，在拍賣的9塊土地中有3塊拍賣成交。今后將繼續(xù)推行國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣試點(diǎn)。4.2北京市土地開發(fā)潛力分析4.2.1北京市土地供應(yīng)總量北京市全市土地總面積16800平方公里。規(guī)劃市區(qū)的范圍東起定福莊，西到石景山，北起清河，南到南苑，基本

50、包含了城、近郊的8個(gè)區(qū)（不含永定河西側(cè)和海淀區(qū)山后）。真正對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)有意義的土地供應(yīng)主要集中在城區(qū)和近郊的1000平方公里的面積。市區(qū)中心區(qū)范圍大體在四環(huán)路內(nèi)外，面積約300平方公里。根據(jù)北京城市總體規(guī)劃（1991-2010年）的規(guī)定，全市規(guī)劃建設(shè)用地面積610平方公里。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，目前市區(qū)建成區(qū)面積約為454平方公里，因而總的增量建設(shè)用地即市區(qū)外延發(fā)展的部分還有156平方公里的土地供應(yīng)。而在市區(qū)，還有大量的存量建設(shè)用地，即危舊房改造、實(shí)施“退二進(jìn)三”戰(zhàn)略而騰出來的建設(shè)用地。根據(jù)1990年對(duì)市區(qū)建成區(qū)內(nèi)居住區(qū)的調(diào)查，成片危舊房有221片，總占地面積20.89平方公里。其中4個(gè)城區(qū)就有1

51、47片，占地面積15.76平方公里。屬于實(shí)施“退二進(jìn)三”工程的工業(yè)用地有32.7平方公里、倉儲(chǔ)用地3.5平方公里。此外，北京市各郊區(qū)、縣還設(shè)立了30個(gè)各種類型的開發(fā)區(qū)，規(guī)劃總面積113.44平方公里，而完成征地的面積才有35.3平方公里，其中已出讓的土地面積8.8平方公里（工業(yè)4.1平方公里，旅游房地產(chǎn)4.7平方公里）。因而開發(fā)區(qū)周圍還有104.64平方公里的土地供應(yīng)。國家統(tǒng)計(jì)局1999年上半年對(duì)北京市各主要區(qū)縣的單位占地情況進(jìn)行了一次抽樣調(diào)查，結(jié)果如下：土地占地面積（平方米）區(qū)縣法人單位平均從業(yè)人數(shù)法人單位平均每人占地面積（平方米）2403187東城區(qū)4385954.84552272西城區(qū)7

52、124563.92972827崇文區(qū)14610203.51370875宣武區(qū)4994927.411995421朝陽區(qū)12373196.923706702海淀區(qū)85102278.64161320豐臺(tái)區(qū)3785011022819754石景山區(qū)31561072.373982358小計(jì)74195699.7據(jù)以上計(jì)算知法人單位平均每人占地面積為99.7平方米，北京市從事第二產(chǎn)業(yè)的總?cè)藬?shù)約為200萬人左右，因此從事第二產(chǎn)業(yè)的企業(yè)總用地約為19940公頃。這些土地都可供重新規(guī)劃建設(shè)。4.2.2土地供應(yīng)途徑： （1）、參加舊城區(qū)改造。舊城區(qū)改造一般有兩種形式：危舊房居住區(qū)（成片危改區(qū)）改造和市中心區(qū)的工廠、單

53、位按規(guī)劃要求搬遷或騰退后的原用地的再開發(fā)（分散改造項(xiàng)目）。成片危改區(qū)一般由各區(qū)、縣建委或危改辦公室確定和立項(xiàng)；分散改造項(xiàng)目的用地，一般由搬遷或騰退的企業(yè)、單位的上級(jí)主管部門（市政府和區(qū)縣的委、辦、局總公司和計(jì)劃單列集團(tuán)等）統(tǒng)籌規(guī)劃開發(fā)。 （2）、參加新區(qū)建設(shè)。新區(qū)建設(shè)也有兩種形式：進(jìn)入市級(jí)開發(fā)區(qū)和參與邊緣集團(tuán)開發(fā)。市級(jí)開發(fā)區(qū)的供地由市級(jí)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)招商部門負(fù)責(zé)；邊緣集團(tuán)的開發(fā)一般由具有一級(jí)開發(fā)資質(zhì)的綜合城建開發(fā)公司（經(jīng)市建委審查通過）負(fù)責(zé)。4.2.3北京市市區(qū)中心地區(qū)土地開發(fā)潛力分析市區(qū)中心地區(qū)是首都經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)。總用地面積為324平方公里。隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，該地區(qū)的傳統(tǒng)工業(yè)正逐步從勞

54、動(dòng)密集型向技術(shù)密集型和高新技術(shù)方向轉(zhuǎn)化。同時(shí)，通過實(shí)施“退二進(jìn)三”戰(zhàn)略，調(diào)整工業(yè)布局，搬遷污染擾民及不適合在城市中心地區(qū)的工業(yè)，為第三產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展用地。根據(jù)北京市區(qū)中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，北京市區(qū)中心地區(qū)各類用地的現(xiàn)狀、規(guī)劃及發(fā)展?jié)摿σ娤卤恚?市區(qū)中心地區(qū)用地現(xiàn)狀、規(guī)劃及發(fā)展?jié)摿Ρ憩F(xiàn)狀（1995）規(guī)劃（2010）1995-2010年的用地發(fā)展?jié)摿Γü暎┑仡愑玫孛娣e（公頃）比例（%）用地面積（公頃）比例（%）居住用地964674297710129.5531.26增加482.81行政辦公用地98814305136356421增加37542商業(yè)金融用地171057528229920710增加588

55、63文化娛樂用地4412113656717175增加12596綠地1774565483693311140增加191875工業(yè)用地4793.9314.791531.324.72減少3262.61倉儲(chǔ)用地784.482.42425.951.31減少358.53公共設(shè)施用地5818.3117.957132.4022.02增加1314.09對(duì)外交通用地512.371.58534.391.65增加22.02道路廣場用地4612.0414.237384.3222.79增加2772.28 據(jù)上表數(shù)據(jù)初步估計(jì),從現(xiàn)在到2010年,市區(qū)中心地區(qū)居住用地存量還有321.81公頃,行政辦公用地存量還有250.42公頃,商業(yè)金