第十二章房地產(chǎn)金融

1、第十二章房地產(chǎn)金融【本章歷年考試情況】 2008年單選5分，多選4分，案例10分，共19分 容易出計(jì)算題及案例分析題 難度比較大【本章主要內(nèi)容】 1. 房地產(chǎn)金融概述 2. 房地產(chǎn)抵押貸款 3. 房地產(chǎn)證券化 4. 房地產(chǎn)信托 5. 房地產(chǎn)保險(xiǎn)1.房地產(chǎn)金融概述 1.1 房地產(chǎn)金融的含義 1.2 房地產(chǎn)金融的特點(diǎn) 1.3 房地產(chǎn)金融的主要業(yè)務(wù)種類1.1 房地產(chǎn)金融的含義 概念 是指金融機(jī)構(gòu)通過各種信用方式為房地產(chǎn)開發(fā)、購買和租賃等籌集融通資金的活動(dòng)總稱分類 銀行融資和非銀行融資 直接房地產(chǎn)融資和間接房地產(chǎn)融資 住宅融資和商業(yè)房地產(chǎn)金融1.2 房地產(chǎn)金融的特點(diǎn) 安全性 房地產(chǎn)的固定性等特點(diǎn)，對(duì)貸

2、款機(jī)構(gòu)而言安全性高 長期性 多樣性 證券化 以有價(jià)證券形式通過資本市場融資，降低風(fēng)險(xiǎn) 政策性1.3房地產(chǎn)金融的主要業(yè)務(wù)種類 住房儲(chǔ)蓄和住房基金 房地產(chǎn)貸款 房地產(chǎn)證券2007年4月，碧桂園香港上市將向全球發(fā)售24億股股份,募集資金148.5億元。萬科增發(fā)3.17億股，募集100億。 房地產(chǎn)信托 房地產(chǎn)保險(xiǎn)【例題·多選題】【典型例題】以下活動(dòng)中，屬于房地產(chǎn)金融范疇的活動(dòng)包括（）A.房地產(chǎn)驗(yàn)資B.房地產(chǎn)籌資C.房地產(chǎn)信托D.房地產(chǎn)保險(xiǎn)E.房地產(chǎn)擔(dān)保答疑編號(hào)911120101：針對(duì)該題提問【答案】BCDE2.房地產(chǎn)抵押貸款 2.1 房地產(chǎn)抵押貸款的概念 2.2 可以抵押的財(cái)產(chǎn) 2.3 不得

3、抵押的財(cái)產(chǎn) 2.4 房地產(chǎn)抵押的要素（重要概念） 2.5 房地產(chǎn)抵押貸款市場的參與者 2.6 固定利率抵押貸款 2.7 可變利率抵押貸款 2.8住房公積金貸款 2.9 抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)2.1 房地產(chǎn)抵押貸款的概念 指借款人向貸款人借款時(shí)，為擔(dān)保債務(wù)的履行、借款人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)抵押貸款人、借款人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，貸款人有權(quán)就該房地產(chǎn)優(yōu)先受償2.2 可以抵押的財(cái)產(chǎn) 抵押人所有的房屋和地上定著物 抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn) 抵押人依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán) 抵押人依法有權(quán)處分的國有機(jī)器、交通運(yùn)輸工具等 抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方

4、同意抵押的荒山等荒地的土地使用權(quán) 其它 抵押人將上述所列財(cái)產(chǎn)一并抵押【例題·單選題】根據(jù)中華人民共和同擔(dān)保法，下列財(cái)產(chǎn)可以設(shè)定抵押權(quán)的是（） A.已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn) B.權(quán)屬有爭議的地產(chǎn) C.列入文物保護(hù)的建筑物 D.經(jīng)發(fā)包方同意抵押的承包荒地的土地使用權(quán)答疑編號(hào)911120102：針對(duì)該題提問【答案】D2.3 不得抵押的財(cái)產(chǎn) 土地所有權(quán) 耕地、宅基地等集體所有的土地使用權(quán) 以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體用地 所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭議的財(cái)產(chǎn) 被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn) 列入拆遷范圍的房地產(chǎn) 空置3年以上的商品房（商業(yè)銀行） 其它【例題·單選題】【2008年真題

5、】根據(jù)國家規(guī)定，對(duì)空置（ ）年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。A.1B.2C.3D.4答疑編號(hào)911120103：針對(duì)該題提問【答案】C【解析】國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知規(guī)定：對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。2.4 房地產(chǎn)抵押的要素（重要概念） 最高貸款期限最高30年 提前還款的規(guī)定罰息 還款方式 手續(xù)費(fèi) 擔(dān)保和保險(xiǎn) 抵押率 是銀行提供給抵押人的貸款數(shù)額與抵押物價(jià)值的比例，我國約在70% 貸款利率 資金的投資收益承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營費(fèi)用2.5 房地產(chǎn)抵押貸款市場的主要參與者 貸款機(jī)構(gòu)貸款的發(fā)放者 借款人借資金的

6、人 擔(dān)保和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu) 中介服務(wù)機(jī)構(gòu) 貸款日常維護(hù)服務(wù)機(jī)構(gòu) 估價(jià)機(jī)構(gòu) 律師事務(wù)所【例題·多選題】【2007年真題】房地產(chǎn)抵押貸款市場的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括（）等。A.貸款日常維護(hù)服務(wù)機(jī)構(gòu)B.評(píng)估機(jī)構(gòu)C.律師事務(wù)所D.擔(dān)保公司E.監(jiān)管機(jī)構(gòu)答疑編號(hào)911120104：針對(duì)該題提問【答案】ABC2.6 固定利率抵押貸款 特點(diǎn) 整個(gè)貸款期內(nèi)利率不受市場利率變化影響 償還貸款方式和期限固定不變 分類 等額還款抵押貸款 2.6.1 特點(diǎn) 2.6.2 計(jì)算方法 2.6.3 還款規(guī)律 等本金還款抵押貸款 2.6.4 特點(diǎn) 2.6.5 計(jì)算方法 2.6.6 還款規(guī)律2.6.1 等額還款抵押貸款特點(diǎn) 利率固定不

7、變 每月（期）付款額不變 每月付款額的實(shí)質(zhì)為以貸款額為現(xiàn)值計(jì)算出的年值（PA）2.6.2 等額還款抵押貸款計(jì)算方法 2.6.2.1 每月還款額的計(jì)算 2.6.2.2 貸款余額的計(jì)算 2.6.2.3 每月付款中本金與利息的構(gòu)成2.6.2.1 每月還款額的計(jì)算 形象記憶 （按揭）住房按揭貸款，已知貸款額，求月供 系數(shù)名稱 資本回收因數(shù)（A/P，i, n）【例題·計(jì)算題】【典型例題】某人貸款12萬元，分10年攤還，年利率為6%，按月計(jì)息，采用等額還款模式，則每月的償還金額為多少？答疑編號(hào)911120105：針對(duì)該題提問【答案】已知P（現(xiàn)值），要求的是A（年值）注意計(jì)息期，已知的是年利率，但

8、求的是月還款額，P12萬元，i6%÷120.5%，n10×12120AP（A/P，6%/12，120）12×0.01110.1332（萬元）2.6.2.2 貸款余額的計(jì)算（AP） 實(shí)質(zhì)：將尚未歸還的年值，折現(xiàn)為已還款期末的現(xiàn)值 Pm貸款余額 n貸款期數(shù) m已歸還期數(shù)【例題·案例分析題】【2006年真題】趙某購買一套商品住宅，成交價(jià)格為50萬元，首期付款為房價(jià)的30%，余款向銀行抵押貸款。該貸款的貸款期限為l0年，貸款年利率為6%，采用按月等額還款方式償還。1.趙某的月還款額為（）元。A.2974B.3886C.5356D.9742答疑編號(hào)91112010

9、6：針對(duì)該題提問【答案】B【解析】方法一直接計(jì)算向銀行貸款總額50×（1-30%）=35（萬元）i=6%÷12=0.5% n=10×12=120A=P（A/P,i,n）=35（A/P,0.5%,120）=0.3886（萬元）方法二，帶有技術(shù)含量的猜測法假設(shè)不計(jì)利息，則35萬元120個(gè)還款周期，每月應(yīng)還35÷1200.2917（萬元），現(xiàn)在計(jì)了利息，最后的還款總額一定比35萬元高一些，所以每月的還款額一定比2917高，6%的年利不算高，C、D太高了，而A又太少了。2.若趙某將其家庭收入的25%用于償還貸款，則趙某家庭月收入至少為（）元。A.11896B.1

10、3896C.15544D.21424答疑編號(hào)911120107：針對(duì)該題提問【答案】C【解析】3886÷25%=155443.若第5年末趙某決定提前償還全部貸款余額，此時(shí)的貸款余額為（）元。A.172 858B.182786C.192 858D.201 006答疑編號(hào)911120108：針對(duì)該題提問【答案】D【解析】實(shí)質(zhì)：貸款余額第6年至第10年的年值，折現(xiàn)到第5年年末時(shí)的現(xiàn)值n=10×12=120 m=5×12=60 n-m=60解：PmA（P/A,i,n-m） =3886（P/A,0.5%,60） =3886× =2010062.6.2.3 每月付款

11、中本金與利息的構(gòu)成 計(jì)算總利息月還款額×期數(shù)本金 第一個(gè)月，利息1本金×月利率 第一個(gè)月還款中本金月還款額利息1 第二個(gè)月，利息2（本金第一個(gè)月還款中的本金）×月利率 第二個(gè)月還款中的本金月還款額利息2參照教材P259 “每月還款的構(gòu)成”下面的例題。2.6.3 等額還款抵押貸款還款規(guī)律 每月還款額固定不變 在還款初期還款額大部分用于歸還貸款利息，隨著時(shí)間的推移，每月還款額中本金逐漸增加 每期還款中利息所占的比重逐漸下降 每期還款中本金所占比重逐漸上升【例題·單選題】采用固定利率等額還款方式還款時(shí)，（）。A.利息占分期的比重保持不變B.利息占分期的比重逐期

12、增加C.每月還款本金逐漸增加D.每月還款本金逐漸減少答疑編號(hào)911120109：針對(duì)該題提問【答案】C2.6.4 等本金還款抵押貸款特點(diǎn) 在貸款期內(nèi)均勻地償還本金 每期按剩余本金余額和約定利率支付利息 每期的還款總額逐期遞減2.6.5 等本金還款抵押貸款計(jì)算方法 at第t期月付款額 n按月計(jì)算的貸款期數(shù) P貸款額 i月利率【例題1·單選題】【2006年真題 】某人向銀行貸款50萬元，假設(shè)貸款年利率為6%，貸款期限為15年，采用等本金還款方式，則第10個(gè)月的付款額最接近（）元。A.3915B.4220C.5139D.5153答疑編號(hào)911120110：針對(duì)該題提問【答案】D【解析】at

13、=P÷n+P×（n-t+1）÷n×ia10=500000÷180+500000×（180-10+1）÷180×0.5% =2777.78+2375 =5152.78【例題2·單選題】某人采用等本金還款抵押貸款方式貸款12萬元，分10年攤還，年利率為6%，則每月償還本金金額為（）元。A.1000B.1132C.1332D.1568答疑編號(hào)911120111：針對(duì)該題提問【答案】A【解析】等本金，本金不變且均勻償還120000÷10÷12=1000【例題3·單選題】【2005年真

14、題】某人貸款60萬元，貸款期限10年，貸款年利率為6%，若采用按月等本金還款方式，則第11個(gè)月的還款額為（）元。A.7775B.7750C.7725D.7700答疑編號(hào)911120112：針對(duì)該題提問【答案】B【解析】at=P÷n+P×（n-t+1）÷n×iA11=600000÷120+600000×（120-11+1）÷120×0.5% =5000+2750 =77502.6.6 等本金還款抵押貸款還款規(guī)律 借款人每月還款額逐期遞減 借款人每月支付的本金是均等的，為P÷n 借款人每月支付的利息越來越少

15、每月還款額先大后小，給借款人的壓力大，不利于吸引貸款【例題·多選題】【2006年真題】采用按月等本金還款方式還款，借款人每月（）。A.支付的本金是均等的B.支付的利息是均等的C.償還利息越來越少D.償還利息越來越多E.付款額越來越多答疑編號(hào)911120113：針對(duì)該題提問【答案】AC2.7 可變利率抵押貸款 2.7.1 相關(guān)概念 2.7.2 可變利率抵押貸款月還款額計(jì)算 2.7.3 可變利率的確定 2.7.4 可變利率抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的控制 2.7.5 本金負(fù)攤還2.7.1 相關(guān)概念 初始利率 最初所采用的貸款利率水平 利率調(diào)整周期 利率兩次調(diào)整所間隔的時(shí)間 利率調(diào)整幅度 利率在每個(gè)利率

16、調(diào)整周期以及整個(gè)貸款期間允許利率變動(dòng)的幅度2.7.2 可變利率抵押貸款月還款額計(jì)算 按初始利率和貸款期限，用等額還款公式計(jì)算出月還款額 到第一個(gè)利率調(diào)整周期，以貸款的余額、調(diào)整后的貸款利率、剩余貸款年限，用等額還款公式計(jì)算新的月還款額 以后調(diào)整周期按第二步繼續(xù)2.7.3 可變利率的確定 可變利率市場利率指標(biāo)附加利率 市場利率選定市場中某一利率指標(biāo)掛鉤,變動(dòng)將從下一個(gè)利率調(diào)整周期開始 附加利率包括抵押人的某些權(quán)利價(jià)值加服務(wù)成本，一般在整個(gè)貸款期保持不變，為2%3%【例題·單選題】【典型例題】某人1月份申請(qǐng)獲得一筆個(gè)人住房貸款，期限為20年，合同年利率為5%，從當(dāng)年10月份，國家法定利率

17、調(diào)整為5.5%，則借款人當(dāng)年應(yīng)支付的利息率為（）A.5%B.5.125%C.5.25%D.5.5% 答疑編號(hào)911120114：針對(duì)該題提問【答案】A【解析】利率變動(dòng)將從下一個(gè)利率調(diào)整周期開始2.7.4 可變利率抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的控制 可變利率的風(fēng)險(xiǎn)一般由借款人承擔(dān) 為減輕借款人的風(fēng)險(xiǎn)的措施 給予較低的初始利率 規(guī)定雙方可接受的利率調(diào)整周期與調(diào)整幅度 制定月還款限制和本金負(fù)攤還條款2.7.5 本金負(fù)攤還 概念 由于規(guī)定了月還款的增長限制，有可能產(chǎn)生當(dāng)月應(yīng)還款額小于月貸款利息，或小于按市場利率計(jì)算的月還款額，故將其差額計(jì)入下一期貸款余額的行為 發(fā)生情況 本期的月還款額不足以償還貸款的利息 市場利率指

18、標(biāo)上漲超過了合同規(guī)定的貸款利率浮動(dòng)上限 按實(shí)際貸款利率計(jì)算所得的月還款額的增長超過對(duì)月還款額增長的限制時(shí)【例題·案例分析題】【2007年真題】王某購買了一套市場價(jià)格為200萬元的商品房，首付款為5% ，余款向銀行申請(qǐng)抵押貸款，假設(shè)貸款期限為 20 年，采用固定利率按月等額還款方式，貸款年利率為5%。請(qǐng)回答下列問題1.王某這筆貸款的月利率和還款期數(shù)分別為（）。A.0.3872%，20期B.0.4167%，240期C.5%，20期D.5%，240期答疑編號(hào)911120115：針對(duì)該題提問【答案】B【解析】月利率=年利率/12=5%÷12=0.416%按月的期數(shù)=20×

19、12=240期2.如果王某選擇等本金還款方式，則其面臨的情況是（）。A.每月償還利息遞增、每月付款遞減B.每月償還利息遞減、每月付款遞增C.每月償還利息遞增、每月付款遞增D.每月償還利息遞減、每月付款遞減答疑編號(hào)911120116：針對(duì)該題提問【答案】D3.如果王某選擇可變利率抵押貸款，則下列說法中，正確的有（）。A.在抵押貸款合同中采用月還款限制和本金負(fù)攤還條款，是為了降低借款人的利率風(fēng)險(xiǎn)B.可變利率抵押貸款是貸款利率隨市場利率指數(shù)變動(dòng)的抵押貸款C.可變利率抵押貸款利率由市場利率指標(biāo)與附加利率兩部分組成D.對(duì)于調(diào)整幅度較大的可變利率抵押貸款，抵押權(quán)人一般會(huì)要求較高的初始貸款利率答疑編號(hào)911

20、120117：針對(duì)該題提問【答案】ABC2.8.住房公積金貸款 2.8.1 住房公積金貸款的含義 2.8.2 住房公積金貸款的程序 2.8.3個(gè)人住房組合貸款 2.8.4個(gè)人住房貸款舉例2.8.1 住房公積金貸款的含義含義住房公積金管理中心運(yùn)用公積金，委托銀行向購買、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人和離退休職工發(fā)放的優(yōu)惠貸款，是以公積金作為資金來源的政策性較強(qiáng)的委托貸款。相關(guān)知識(shí)貸款抵押物繳存職工所擁有的住房 貸款范圍公有住房、經(jīng)適房、商品房 貸款形式純公積金貸款、個(gè)人住房組合貸款 貸款金額暫不與個(gè)人繳存住房公積金的數(shù)額掛鉤 貸款期限30年，不長于借款人法定離休或者退休者退休以后的5

21、年貸款利率低于普通貸款，且利率可以調(diào)整公積金貸款與一般個(gè)人住房貸款的區(qū)別公積金貸款一般個(gè)人住房貸款性質(zhì)與資金來源委托性貸款資金來源于公積金存款自營性貸款資金來源為銀行吸引的各類存款貸款人和貸款風(fēng)險(xiǎn)貸款人為公積金管理中心風(fēng)險(xiǎn)由公積金管理中心承擔(dān)貸款人為商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)由銀行承擔(dān)貸款對(duì)象辦理了公積金繳存的單位的在職與離退休職工具有完全民事行為能力，符合銀行規(guī)定貸款條件的人貸款條件規(guī)定不同，利率低市場利率【例題·單選題】住房公積金貸款在本質(zhì)上是一種（）。A.信用貸款 B.信托貸款C.基金貸款 D.委托貸款答疑編號(hào)911120201：針對(duì)該題提問【答案】D2.8.2公積金貸款程序 借款人向公積金

22、管理中心提出申請(qǐng) 受托銀行初審 公積金管理中心審批 簽訂借款合同 辦理借款手續(xù) 使用及償還貸款2.8.3個(gè)人住房組合貸款 指既符合個(gè)人住房商業(yè)貸款條件又同時(shí)繳存住房公積金的個(gè)人，可以在辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款的同時(shí)申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款 組合貸款時(shí)，抵押人在辦理抵押財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)時(shí)明確公積金貸款委托人為保險(xiǎn)的第一受益人 抵押物處置價(jià)款的分配順序 支付與處置費(fèi)用 扣除稅費(fèi) 按共有產(chǎn)權(quán)份額償還 有第一抵押權(quán)人的，償還第一抵押權(quán)人2.8.4個(gè)人住房貸款舉例住房公積金貸款舉例一位繳存住房公積金的居民，為購買一套評(píng)估價(jià)為50萬元的自住普通商品房，擬申請(qǐng)住房公積金貸款。目前，其名下的住房公積金本息余額6000元，上

23、個(gè)月住房公積金匯儲(chǔ)額為150元（包括單位和個(gè)人），本人目前離退休年齡還剩30年，那么該居民在退休年齡內(nèi)預(yù)計(jì)可繳存住房公積金總額是多少？可申請(qǐng)的住房公積金最高貸款額度是多少？居民在退休年齡內(nèi)預(yù)計(jì)可繳存住房公積金總額=目前本人名下住房公積金本息余額+上月住房公積金匯儲(chǔ)額×剩余退休年限×12=6（萬元）家庭其他3名成員同理計(jì)算，合計(jì)12萬元?jiǎng)t該居民及其家庭成員在退休年齡內(nèi)可繳存住房公積金本息總額=6+12=18萬該家庭同意參與本次住房公積金貸款額度計(jì)算，放棄今后住房公積金貸款權(quán)利，本市規(guī)定，最高額度取以下三者最低者：借款人及其家庭在退休年齡內(nèi)可繳存住房公積金本息總額18萬所購住房

24、評(píng)估價(jià)的70%，50×70%=35萬元該市住房公積金管理中心公布的最高貸款額度10萬根據(jù)規(guī)定，該居民可申請(qǐng)的住房公積金最高貸款額度是10萬個(gè)人住房組合貸款舉例上例，該居民必須申請(qǐng)個(gè)人住房組合貸款，兩筆貸款總金額以房價(jià)的70%為限。共50×70%=35萬元設(shè)期限15年，180月，根據(jù)公積金貸款利率，每期假設(shè)769.6元，商業(yè)貸款35-10=25萬，期限15年，180月，根據(jù)商業(yè)利率，每期假設(shè)821.13元，則每月月供=769.6+821.13=1590.73（元）【例題1·案例分析題】【典型例題】某家庭擬購買一套面積為80 m2的經(jīng)濟(jì)適用住房，單價(jià)為3500元/m2

25、 ,首付款為房價(jià)的25%，其余申請(qǐng)公積金和商業(yè)組合抵押貸款。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別為4.2%和6.6%，期限為15年，公積金貸款的最高額度為10萬元。問該家庭申請(qǐng)組合抵押貸款后的最低月還款額是多少？答疑編號(hào)911120202：針對(duì)該題提問【答案】（1）已知：P=3500×80×（1-25%）=210000（元），n=15×12=180（月）i1 =4.2%÷12=0.35%,i2=6.6%÷12=0.55%p1=100000（元） ，p2=210000-100000=110000（元）（2）計(jì)算等額償還公積金貸款和商業(yè)貸款本息的月還款額

26、：A1= p1×i1（1+ i1）n/ （1+ i1）n-1=100000×0.35%（1+0.35%）180/ （1+0.35%）180-1=749.75（元）A2= p2×i2（1+ i2）n/ （1+ i2）n-1=110000×0.55% （1+0.55%）180/ （1+0.55%）180-1=964.28（元）（3）組合貸款的最低月還款額：A =A1+A2=749.75+964.28=1714.03（元）【例題2·案例分析題】【2008年真題】李某決定于2006年11月購買一套普通住房自住，經(jīng)估價(jià)該住房市場價(jià)格為100萬元。李某準(zhǔn)備

27、向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款。李某的住房公積金賬戶本息余額為20 000元，李某在10月份繳納的住房公積金為250元，其單位繳納的比例與職工相同。李某離法定退休年齡還有30年。若李某及其家庭成員在法定退休年齡內(nèi)總共能繳納的住房公積金為25萬元，且李某所在地規(guī)定的住房公積金貸款最高額度為l5萬元。97.李某在法定退休年齡內(nèi)，按現(xiàn)繳納標(biāo)準(zhǔn)，需繳存的住房公積金總額為（）萬元。A.11 B.15C.18 D.20答疑編號(hào)911120203：針對(duì)該題提問【答案】D 【解析】公積金以職工的工資為基數(shù)按月繳存，分為職工個(gè)人交繳部分和單位交存兩部分。題中已知李某每月交250元，單位比例與職工同，所以單位也交2

28、50元，即李某每月繳存的公積金總額為500元。一共繳存30年，所以其還需繳存的公積金總額為500×12×30180000（元）。再加上其目前本人名下的住房公積金本息余額2萬，共為20萬元。98.李某能申請(qǐng)的住房公積金貸款最高額度為（）萬元。A.2 B.7C.15 D.25答疑編號(hào)911120204：針對(duì)該題提問【答案】 C【解析】本題考查公積金貸款最高額度的確定方法。根據(jù)住房公積金的相關(guān)規(guī)定，李某可以申請(qǐng)的住房公積金貸款最高額度以下列三個(gè)額度中最低者為準(zhǔn)：（1）借款人及其家庭成員在退休年齡內(nèi)可繳存的住房公積金總額25萬元；（2）所購住房評(píng)估價(jià)的70%，即100×7

29、0%70（萬元）（3）該市住房公積金管理中心每年公布的最高貸款額15萬元以三者最低者為準(zhǔn)，則李某申請(qǐng)公積金貸款的最高額度為15萬元。99.假設(shè)李某購得房屋后，分別向甲、乙兩個(gè)保險(xiǎn)公司投保該房屋的火災(zāi)保險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額分別為64萬元和56萬元。若發(fā)生火災(zāi)，甲保險(xiǎn)公司賠償額度為（）萬元。A.46.6B.50C.53.3 D.64答疑編號(hào)911120205：針對(duì)該題提問【答案】 C【解析】本題考查房地產(chǎn)保險(xiǎn)中的重復(fù)保險(xiǎn)。在重復(fù)保險(xiǎn)中，投保人獲得的最高損失賠償為房屋的保險(xiǎn)價(jià)值，即房屋的評(píng)估價(jià)值100萬元，如果兩家保險(xiǎn)公司采取分?jǐn)偡绞劫r付，則甲公司獲得的最高賠償為100.李某住房公積金賬戶上的資金除了用于購

30、買自住住房，還能用于（）。A.建造自住住房 B.翻建自住住房C.大修自住住房 D.購買房地產(chǎn)債券或股票答疑編號(hào)911120206：針對(duì)該題提問【答案】ABC 【解析】本題考查個(gè)人賬戶上的公積金的使用?？梢杂脕碣徺I、建造、翻建、大修自住住房。對(duì)于公積金管理中心來說，可以用公積金來購買國債。但購買國債不能由個(gè)人使用，只能由住房公積金管理中心來運(yùn)作。2.9 抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn) 產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn) 償付能力風(fēng)險(xiǎn) 借款人還款能力風(fēng)險(xiǎn) 擔(dān)保人償付能力風(fēng)險(xiǎn) 貶值風(fēng)險(xiǎn) 估值風(fēng)險(xiǎn) 欺詐風(fēng)險(xiǎn) 違約風(fēng)險(xiǎn) 利率風(fēng)險(xiǎn) 提前還款風(fēng)險(xiǎn) 貸款機(jī)構(gòu)因?qū)μ崆皟斶€的資金沒有事先作好安排，而不能及時(shí)利用而遭受損失 當(dāng)市場利率下降時(shí)，貸款機(jī)構(gòu)因不能

31、獲得事先約定的貸款利息收入而遭受的損失 流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn) 不可抗力風(fēng)險(xiǎn)3.房地產(chǎn)證券化3.1 房地產(chǎn)債券3.2 房地產(chǎn)股票3.3 房地產(chǎn)證券化3.4 住房抵押貸款證券化3.1房地產(chǎn)債券概念債權(quán)債務(wù)關(guān)系的憑證債券持有人（投資者）債權(quán)人債券發(fā)行人債務(wù)人特點(diǎn)有償還期，到期時(shí)還本付息固定利率可流通，變現(xiàn)能力強(qiáng)可獲得收益優(yōu)點(diǎn)本金安全性高，收入穩(wěn)定，流動(dòng)性好缺點(diǎn)購買力風(fēng)險(xiǎn)大，沒有經(jīng)營管理權(quán)種類按發(fā)行者不同分為：政府債券、金融債券、公司債券按發(fā)行是否公開分為：公募債券、私募債券按發(fā)行方式分為：直接發(fā)行、間接發(fā)行土地債券采用土地進(jìn)行抵押借款方式，一般通過房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的可以轉(zhuǎn)讓的債券3.2房地產(chǎn)股票性質(zhì)股票是所有

32、權(quán)的憑證分類按股票持有者分:國家股、法人股、個(gè)人股按股東的權(quán)利分：普通股、優(yōu)先股、混合股按股票票面形式分：有面額股、無面額股記名股、無記名股優(yōu)點(diǎn)可在短期內(nèi)籌集資金促使開發(fā)企業(yè)提高資金使用效益降低房地產(chǎn)開發(fā)融資成本降低房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)缺點(diǎn)資本成本較高容易分散控制權(quán)3.3房地產(chǎn)證券化內(nèi)涵通過以房地產(chǎn)或與房地產(chǎn)有關(guān)的債權(quán)作擔(dān)保而發(fā)行股票、債券、基金等有價(jià)證券籌集房地產(chǎn)資金的金融機(jī)制目的將價(jià)值量大的房地產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)化、細(xì)分化、流動(dòng)化形式房地產(chǎn)項(xiàng)目融資證券化（房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化）房地產(chǎn)抵押貸款證券化核心參與主體中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)、投資大眾、信托與金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)營機(jī)構(gòu)作用為房地產(chǎn)發(fā)展帶來充足資金，擴(kuò)大融

33、資規(guī)模盤活商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)，提高其流動(dòng)性滿足房地產(chǎn)市場投資者的多元化投資需求3.4住房抵押貸款證券化 優(yōu)點(diǎn)增加抵押貸款的流動(dòng)性可以為投融資雙方提供多樣化的投資工具和融資工具可為投資者和融資者分散和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)市場化運(yùn)行程度高，有效而透明住房抵押貸款證券的主體發(fā)起者擁有應(yīng)收賬款的實(shí)體機(jī)構(gòu)服務(wù)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)收取到期本利的機(jī)構(gòu)特殊目的機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)的載體信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)重要組成部分投資者購買證券的機(jī)構(gòu)或個(gè)人住房抵押貸款證券化的運(yùn)作確定資產(chǎn)是否滿足證券化的條件組建特殊目的機(jī)構(gòu)信用增級(jí)與信用評(píng)級(jí)交易成功的關(guān)鍵發(fā)行證券償付利息和收益【例題1·單選題】【2007年真題】住房抵押貸款證券化涉及的市場主體不包括（）。A.

34、中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)B.個(gè)人投資者C.保險(xiǎn)公司D.信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)答疑編號(hào)911120207：針對(duì)該題提問【答案】A【例題2·單選題】【2008年真題】房地產(chǎn)抵押貸款證券化中，將抵押貸款整合和信用增級(jí)后在資本市場上發(fā)行證券的機(jī)構(gòu)是（）。 A.商業(yè)銀行 B.房地產(chǎn)公司C.保險(xiǎn)機(jī)構(gòu) D.特殊目的機(jī)構(gòu)答疑編號(hào)911120208：針對(duì)該題提問【答案】D【解析】住房抵押貸款證券化的主體一共有五個(gè)，分別是發(fā)起者、服務(wù)機(jī)構(gòu)、特殊目的機(jī)構(gòu)、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和投資者。其中特殊目的機(jī)構(gòu)（SPV）是進(jìn)行住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的載體，由它組織進(jìn)行貸款整合和信用增級(jí)后在資本市場上發(fā)行證券。4.房地產(chǎn)信托4.1 房地

35、產(chǎn)信托的內(nèi)涵4.2 房地產(chǎn)信托的特點(diǎn)4.3 房地產(chǎn)信托的作用4.4 房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)4.5 房地產(chǎn)信托資金的籌措4.6 房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)4.1房地產(chǎn)信托的內(nèi)涵概念信托投資公司通過資金信托方式集中兩個(gè)或兩個(gè)以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定日的，以不動(dòng)產(chǎn)或其經(jīng)營企業(yè)為主要標(biāo)的，對(duì)房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為參與者委托人受托人受益人構(gòu)成要素信托行為信托當(dāng)事人信托標(biāo)的物【例題·多選題】【典型例題】房地產(chǎn)信托關(guān)系中，涉及的當(dāng)事人包括（）。A.委托人B.受讓人 C.受托人D.受益人 E.收益人答疑編號(hào)911120209：針對(duì)該題提問【答案】ACD

36、4.2房地產(chǎn)信托的特點(diǎn)房地產(chǎn)信托具有很強(qiáng)的靈活性與多樣性信托財(cái)產(chǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)性信托投資的高收益性【例題1·多選題】【典型例題】房地產(chǎn)信托的主要特點(diǎn)是（）。A.信托機(jī)構(gòu)獲取資金是房地產(chǎn)信托的目的 B.房地產(chǎn)信托具有靈活性和多樣性 C.房地產(chǎn)信托的財(cái)產(chǎn)具有獨(dú)立性 D.房地產(chǎn)信托的收益歸房地產(chǎn)開發(fā)商 E.房地產(chǎn)信托建立在委托人對(duì)受托人的信任基礎(chǔ)上答疑編號(hào)911120210：針對(duì)該題提問【答案】BCE【例題2·單選題】【2008年真題】下列關(guān)于房地產(chǎn)信托主要特點(diǎn)的說法中，錯(cuò)誤的是（）。A.房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)方式既可以是間接融資也可以是直接融資，具有很強(qiáng)的靈活性B.房地產(chǎn)信托投資具有較高的

37、收益性C.房地產(chǎn)的低流動(dòng)性，使得房地產(chǎn)信托投資具有很大的風(fēng)險(xiǎn)性D.房地產(chǎn)信托投資的融資方式以物資為主，在融資方式上具有單一性答疑編號(hào)911120211：針對(duì)該題提問【答案】D【解析】本題考查房地產(chǎn)信托的特點(diǎn)，主要有三個(gè)特點(diǎn)：第一是業(yè)務(wù)具有很強(qiáng)的靈活性和多樣性；二是信托財(cái)產(chǎn)由于流動(dòng)性差而具有高風(fēng)險(xiǎn)性；三是信托投資具有高收益性。選項(xiàng)D房地產(chǎn)信托融資方式既可以是資金，也可以是物資，具有多樣性和靈活性，因此不具有單一性。4.3房地產(chǎn)信托的作用完善金融信托體系，拓寬金融信托業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)市場的發(fā)展融通了資金，提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)性為我國的投資者提供了新的投資渠道4.4房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)管理機(jī)構(gòu)中國銀行業(yè)監(jiān)督

38、管理委員會(huì)制定管理規(guī)章與規(guī)則審查批準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)的設(shè)立、變更與終止制定金融機(jī)構(gòu)的審慎經(jīng)營規(guī)則對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)活動(dòng)及風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行監(jiān)管規(guī)范對(duì)金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)活動(dòng)的現(xiàn)場檢查行為運(yùn)作主體信托投資公司公司的治理機(jī)制應(yīng)包括股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和高級(jí)管理層，并制定責(zé)權(quán)利明確的管理制度有完善的業(yè)務(wù)操作流程，具有獨(dú)立性，防止行政干預(yù)公司具有完善的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制公司內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)控制機(jī)制4.5房地產(chǎn)信托資金的籌措（兩個(gè)方面）信托公司設(shè)計(jì)投資信托計(jì)劃，接受不特定多數(shù)投資人的委托，通過發(fā)行房地產(chǎn)投資信托受益憑證的方式，吸引投資者的資金信托公司與投資人簽訂合同，接受委托資金，可單筆管理也可進(jìn)行集合投資管理

39、4.6房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)信托業(yè)務(wù)的原則公開、公平進(jìn)行有明確的投資目標(biāo)、投資策略及投資風(fēng)險(xiǎn)控制措施委托商業(yè)銀行擔(dān)任房地產(chǎn)信托資金的保管人維護(hù)委托人和受益人的最大利益不得損害國家利益和社會(huì)公共利益信托資金的運(yùn)用方式用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理投資于不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商業(yè)樓房的開發(fā)與建造用于購買土地商業(yè)樓房或住宅并出租經(jīng)營以住房抵押貸款方式運(yùn)用其它以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的的運(yùn)作方式5.房地產(chǎn)保險(xiǎn)5.1房地產(chǎn)保險(xiǎn)的含義5.2房地產(chǎn)保險(xiǎn)的作用5.3房地產(chǎn)保險(xiǎn)的種類5.4房地產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)率5.5房地產(chǎn)保險(xiǎn)責(zé)任5.6房地產(chǎn)保險(xiǎn)除外責(zé)任5.7投保人的義務(wù)5.8房地產(chǎn)保險(xiǎn)的賠償5.9房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同5.1房地產(chǎn)保險(xiǎn)的含

40、義概念房地產(chǎn)保險(xiǎn)是指在房屋設(shè)計(jì)、營建、銷售、消費(fèi)和服務(wù)等環(huán)節(jié)中以房屋及其相關(guān)利益與責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)分類（根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)潛在損失所涉及的客體）房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)損失 房地產(chǎn)責(zé)任損失 房地產(chǎn)人身損失5.2房地產(chǎn)保險(xiǎn)的作用抵御意外不幸，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展增強(qiáng)投保人的信用，促進(jìn)資金融通為抵押二級(jí)市場的發(fā)展提供基礎(chǔ)有利于社會(huì)增強(qiáng)防災(zāi)救災(zāi)能力【例題·多選題】【2008年真題】房地產(chǎn)保險(xiǎn)的作用包括（）等。A.抵御意外不幸，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償 B.促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展C.改善居住條件，提高居民住房標(biāo)準(zhǔn)D.增強(qiáng)投保人的信用，促進(jìn)資金融通E.為抵押二級(jí)市場的發(fā)展提供基礎(chǔ)答疑編號(hào)91112021

41、2：針對(duì)該題提問【答案】ABDE5.3房地產(chǎn)保險(xiǎn)的種類（按保險(xiǎn)標(biāo)的不同分類）財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)信用保險(xiǎn)房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)人壽保險(xiǎn)和人身意外傷害保險(xiǎn)綜合保險(xiǎn)5.4房地產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)率保險(xiǎn)費(fèi)是投保人向保險(xiǎn)人交付的費(fèi)用，使得在保險(xiǎn)事故發(fā)生后，保險(xiǎn)人有義務(wù)賠償損失，是保險(xiǎn)合同生效的重要因素保險(xiǎn)費(fèi)保險(xiǎn)金額×保險(xiǎn)費(fèi)率×繳費(fèi)系數(shù)保險(xiǎn)金額原則上與房屋實(shí)際價(jià)值相等保險(xiǎn)費(fèi)數(shù)額，取決于保險(xiǎn)金額和保險(xiǎn)費(fèi)率制定保險(xiǎn)費(fèi)率的原則公平合理原則保證償付能力原則費(fèi)率相對(duì)穩(wěn)定原則促進(jìn)防災(zāi)防損原則保險(xiǎn)價(jià)格（保險(xiǎn)費(fèi)）的組成保險(xiǎn)成本保險(xiǎn)賠償數(shù)額經(jīng)營費(fèi)用利潤稅金（主要指營業(yè)稅）【例題1·單選題】【2007年真題】房地產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算公式是（）。 A.總保險(xiǎn)費(fèi)保險(xiǎn)金額 × 保險(xiǎn)費(fèi)率×繳費(fèi)系數(shù)B.總保險(xiǎn)費(fèi)保險(xiǎn)金額×保險(xiǎn)費(fèi)率÷ 繳費(fèi)系數(shù)C.總保險(xiǎn)費(fèi)保險(xiǎn)金額÷保險(xiǎn)費(fèi)率×繳費(fèi)系數(shù)D.總保險(xiǎn)費(fèi)保險(xiǎn)金額÷保險(xiǎn)費(fèi)率÷繳費(fèi)系數(shù)答疑編號(hào)911120213：針對(duì)該題提問【答案