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1、公共管理專業(yè)碩士（mpa）考試論文論文題目：考生姓名：考生學號：考試科目：任課老師：重慶大學貿(mào)易與行政學院二o一年春期經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整下房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢政府是引導經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的政策制定者和主要推動力，房 地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的調(diào)整是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要環(huán)節(jié)，當前房地產(chǎn) 產(chǎn)業(yè)的調(diào)整的目標是要降低房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟總量中的比重， 更多的體現(xiàn)其社會性。在這一環(huán)節(jié)中，公共政策和政府職能的 轉(zhuǎn)變是推動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本性要求。1 政府職能轉(zhuǎn)變的必要性政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控中制定公共政策時要從源頭上理定 政策，而不能搞“頭疼醫(yī)頭腳疼治腳”的暫時政策。比如，當 前以“限價”的形式來控制房地產(chǎn)市場上房價上漲過快的現(xiàn)象。 其

2、實都是公共政策的無奈之舉。這樣直接導致的后果可能使真 正需要房子的中低收入者更加買不到房子，而那些投機者則可 以通過尋租來獲取房子的擁有權(quán)；直接“限價”也會導致開發(fā) 商先從事內(nèi)部交易制造房子需求大于供給的現(xiàn)象，然后其內(nèi)部 交易者再以高價賣給其他購房者，于是政府的政策調(diào)控又徹底 失敗。政策不是萬能的。在當前大的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整這一背景下， 政府的公共政策應(yīng)該從根本的源頭調(diào)控的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。市場可 以調(diào)控的政府不必勞神，政府所要做的是調(diào)控而不是控制，因此 這就需要政府轉(zhuǎn)變其公共行政職能，以便有利于公共政策的制 定和實施。使房地產(chǎn)業(yè)能夠適應(yīng)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，并為經(jīng)濟結(jié)構(gòu) 調(diào)整助力。2.政府職能轉(zhuǎn)變的作用轉(zhuǎn)變政

3、府職能，改革政府機構(gòu)，提高管理效率，所以政府應(yīng) 逐步轉(zhuǎn)變過去的以管理為主的角色，轉(zhuǎn)而把主要精力放在糾正 市場失靈和向社會提供公共物品的角色上，其政策應(yīng)為社會經(jīng) 濟發(fā)展提供服務(wù)。從社會管理的角度來說，即意味著從“全能政 府”向“小政府、大社會”的服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變。服務(wù)型政府在 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中的角色實現(xiàn)，首先必須依靠法規(guī)、制度來制定政 策，用以推動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。其次，還需要依賴倫理道 德的約束，保證政府在公共服務(wù)的投入、公共政策的制定、執(zhí)行 和公共目標的實現(xiàn)等方面的道德責任約束，真正實現(xiàn)政府行政 對人民的公共利益公正的供給。3.政府職能轉(zhuǎn)變的途徑轉(zhuǎn)變政府職能要求政府主要提供公共產(chǎn)品，為社會謀福利

4、。樓市調(diào)控政策并未滿足公眾的住房需求，反而成為了社會問題，這當中的經(jīng)濟現(xiàn)象在這里不再詳細介紹。而只從公共管理方 加以解讀。公共產(chǎn)品具有兩個最基本的特征：非排他性、非競爭性，市場是逐利的很難進入公共產(chǎn)品領(lǐng)域，所以公共產(chǎn)品的供給要有 政府來提供。房地產(chǎn)作為混合的公共產(chǎn)品，需要政府和市場共同 提供，而市場是主體，政府只需要在宏觀上予以調(diào)控即可，而不 是簡單的運用諸如價格限等手段。在這里，列舉兩項措施對房 地產(chǎn)市場的調(diào)控和發(fā)展趨勢予以詳細解讀。第一、完善土地政 策。主要從以下幾個方面入手：1 培育獨立自主的土地征用、 出讓、轉(zhuǎn)讓等土地市場主體，減少政府對土地的依賴。按照市 場規(guī)則進行，同時，在gdp中

5、減少政府出讓土地的收益，政府 在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和調(diào)整過程中，不應(yīng)只以土地收入作為其主要 來源，而應(yīng)更多地開展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使政府從土地交 易中脫離出來，只當監(jiān)管者不當參與者。建立農(nóng)村土地所有權(quán) 和使用權(quán)出售和出租的新形式，推進經(jīng)營性單位劃撥土地和無 償占用土地向有償占用土地轉(zhuǎn)變；2.創(chuàng)新土地征用制度。當前 的土地征用辦法、補償標準和補償機制都不利于普通民眾，改 革和完善土地儲備制度，降低行政壟斷，促進公平競爭，改革 土地出讓轉(zhuǎn)讓制度就是要減少劃撥用地，取消協(xié)議出讓土地， 完善土地招標和拍賣制度。同時還必須改革和完善現(xiàn)有的拆遷 制度，保障居民對擁有產(chǎn)權(quán)的住房擁有完整的所有、使用、支 配、處分

6、和收益的權(quán)利。3.土地使用權(quán)應(yīng)依立法的形式予以保 護，建立并實施拆遷聽證制度，完善聽證程序，落實聽證回避 制度，在聽證過程中全面審核證據(jù)和法律依據(jù)。理順監(jiān)管關(guān)系, 制定完善的市場準入標準，對壟斷、價格、質(zhì)量的監(jiān)管程序、 標準、規(guī)則和辦法實施恰當?shù)昧Φ氖袌霰O(jiān)管。探索政府參與土 地市場的新路徑，推動政府角色轉(zhuǎn)換。推行服務(wù)承諾制度，完 善政府對土地市場的服務(wù)。建立和完善信息披露，加強土地信 息披露。第二、加快建立多元化、多層次的房地產(chǎn)金融體系， 在完善房地產(chǎn)信貸體系的同時，積極培育和完善房地產(chǎn)債券、 股票、信托和基金等市場。積極培育房地產(chǎn)金融二級市場，尤 其是應(yīng)該積極推動住房貸款證券化。健全政策性金

7、融體系，擴 大公積金的覆蓋面，完善銀監(jiān)會對商業(yè)性房地產(chǎn)金融監(jiān)管制度 體系和銀監(jiān)會對住房公積金等政策性住房金融機構(gòu)的監(jiān)管制度 體系，制定和完善政策性金融機構(gòu)（包括公積金管理機構(gòu)）的 行為準則和業(yè)務(wù)標準。推行金融服務(wù)承諾制度，完善政府對房 地產(chǎn)市場的服務(wù)。建立和完善房地產(chǎn)信息披露制度，加強信息 披露。推進個人信用體系建設(shè)。規(guī)范政府對社會保障住房金融 支持。積極推進房地產(chǎn)金融機構(gòu)的改革，探索建立政策性金融 機構(gòu)的新形式。完善貨幣政策調(diào)節(jié)機制。通過金融體制改革， 完善貨幣政策調(diào)節(jié)機制，發(fā)揮靈活的基準利率、抵押貸款利率、 匯率以及公開市場操作等政策手段的作用，對房地產(chǎn)市場發(fā)展 進行有效的宏觀調(diào)控。總之，

8、房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢應(yīng)是高端有控制，中端有 市場，房地產(chǎn)業(yè)的首要目標是解決人民群眾的住房問題，滿足 80%的人的住房需求。這就要求政府要大力修建公租房和廉租房 以滿足中低收入群體的住房需求，其次通過市場化的要求滿足 有能力買得起房的人的居住要求，從而減少投資投機的炒作, 使資金投入到更能創(chuàng)造價值的行業(yè)和領(lǐng)域。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整下股市發(fā)展趨勢股市是宏觀經(jīng)濟運行的晴雨表，它的一舉一動都反應(yīng)映了市場對宏觀經(jīng)濟的預期。經(jīng)過接近二十年的發(fā)展，我國股市成為企業(yè)融資的有效平臺。但是我國股市的問題也逐漸暴露出來，特別是在現(xiàn)有經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和宏觀大環(huán)境下，股市還未發(fā)揮其真正作用。從公共管理角度看，股市也是公共經(jīng)濟的一部分，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào) 整下，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的目的就是要解決產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的失衡，內(nèi)需 和外需的比列失調(diào)，經(jīng)濟內(nèi)生動力不強等問題，股市應(yīng)更多地