房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的撰寫(xiě)

1、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的撰寫(xiě) 第一部分 序言 一、本專(zhuān)題基本內(nèi)容(一)序言 (二)估價(jià)報(bào)告評(píng)審的基本要求(三)最高最佳使用原則的理解與運(yùn)用 (四)市場(chǎng)法與成本法中的幾個(gè)問(wèn)題 (五)其它 二、目前估價(jià)報(bào)告存在的主要問(wèn)題(一)格式不規(guī)范,方法運(yùn)用錯(cuò)誤； (二)問(wèn)題調(diào)查不清，造成分析無(wú)法深入：(三)基本問(wèn)題交代不清； (四)存在明顯缺陷或錯(cuò)誤； (五)偏于簡(jiǎn)單，深度不夠、沒(méi)有廣度，沒(méi)有厚度(指片幅太少)； (六)報(bào)告完成后沒(méi)有很好的分析、討論、研究和審查，缺少必要的沉淀。 三、關(guān)于估價(jià)報(bào)告“撰寫(xiě)”的理解 ()“撰寫(xiě)”：辭典中：寫(xiě)的意思，即把你對(duì)個(gè)問(wèn)題的想法、認(rèn)識(shí)、結(jié)論，通過(guò)文字描述和分析表；達(dá)出來(lái)。如平時(shí)所

2、說(shuō)的編寫(xiě)、總結(jié)等； (二)“著”的意思，即對(duì)于一個(gè)問(wèn)題，除了有你的一般描述和分析外，還有你非常專(zhuān)業(yè)且獨(dú)到的觀點(diǎn)與見(jiàn)解、深刻的理論闡述、具有一定程度的創(chuàng)新和理由充分的估價(jià)結(jié)論。 (三)“撰寫(xiě)”在估價(jià)中就可以說(shuō)是編寫(xiě)的意思。但不限于一般的編寫(xiě)，一份完整的估價(jià)報(bào)告，既是表達(dá)估價(jià)結(jié)果的文件，也是專(zhuān)業(yè)技術(shù)含量很高的專(zhuān)業(yè)研究報(bào)告。它首先應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)估價(jià)師的一個(gè)合格產(chǎn)品，又是大家的一個(gè)作品，同時(shí)還是一份經(jīng)得起歷史檢驗(yàn)的檔案。可以說(shuō)它是一時(shí)有著豐富內(nèi)容的“知識(shí)網(wǎng)絡(luò)和體系，它也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中能夠體現(xiàn)客觀、公正衡量房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)定書(shū)。 四、估價(jià)報(bào)告組成與質(zhì)量基本評(píng)價(jià)（)估價(jià)報(bào)告組成 1、封 面 2、目 錄3、致委托

3、方函 4、估價(jià)師聲明5、估價(jià)假設(shè)與限制條件 6、估價(jià)結(jié)果報(bào)告7、估價(jià)技術(shù)報(bào)告 8、附 件 (二)估價(jià)報(bào)告質(zhì)量的基本評(píng)價(jià) 1、估價(jià)報(bào)告內(nèi)在質(zhì)量。 估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性 估價(jià)依據(jù)的充分性 估價(jià)方法選用的正確性 估價(jià)參數(shù)選取的合理性 2、估價(jià)報(bào)告的外在質(zhì)量。 估價(jià)報(bào)告的文字表述水平、能否圖文并茂、文本格式規(guī)范及印刷質(zhì)量。 五、估價(jià)報(bào)告質(zhì)量主要要求(一)全面性：要有足夠文字的描述，依據(jù)確鑿、充分，內(nèi)容、附件齊全，反映的事實(shí)確切，分析推理有深度、結(jié)論準(zhǔn)確； (二)客觀性：立場(chǎng)中立、客觀介紹、分析評(píng)價(jià)與結(jié)論理由充分； (三)準(zhǔn)確性：專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)正確、事項(xiàng)說(shuō)明準(zhǔn)確、數(shù)字測(cè)算精確；(四)概括性：文字簡(jiǎn)潔、內(nèi)容高度概括

4、、資料精選、典型有代表性、用事情本質(zhì)反映情況、表達(dá)觀點(diǎn)和結(jié)論。 六、估價(jià)報(bào)告質(zhì)量評(píng)審不合格的情況 (一)八項(xiàng)內(nèi)容若缺少任何一項(xiàng)，估價(jià)報(bào)告視為不合格； (二)八個(gè)方面中任何一方面存在嚴(yán)重缺陷者，估價(jià)報(bào)告視為不合格； (三)八個(gè)方面中若存在原則性錯(cuò)誤，估價(jià)報(bào)告視為不合格； (四)報(bào)告中八個(gè)方面許多地方均不同程度存在問(wèn)題者，因折扣大，評(píng)審累計(jì)不足60分，估價(jià)報(bào)告視為不合格。 七、估價(jià)報(bào)告撰寫(xiě)過(guò)程中的要求 (一)對(duì)估價(jià)對(duì)象基本事項(xiàng)包括實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位等要深入調(diào)查，調(diào)查記錄要具體，要整理出底稿。 (二)要做出準(zhǔn)確的專(zhuān)業(yè)界定。1、對(duì)權(quán)益證明正確產(chǎn)權(quán)界定； 2、估價(jià)對(duì)象用途界定；3、估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的準(zhǔn)確

5、市場(chǎng)定位； 4、功能質(zhì)量界定；5、估價(jià)技術(shù)路線選擇和估價(jià)方法確定； 6、區(qū)位狀況級(jí)別界定與因子狀況界定；7、個(gè)別因素狀況修正或調(diào)整系數(shù)的界定； 8、各類(lèi)專(zhuān)業(yè)參數(shù)界定。 (三)要進(jìn)行全面、深入、符合專(zhuān)業(yè)要求的分析測(cè)算。 1、全面：內(nèi)容全面、因素齊全； 2、深入：情況描述詳細(xì)、分析切合實(shí)際、深刻，有專(zhuān)業(yè)理論高度、測(cè)算過(guò)程要詳細(xì)展開(kāi)；3、規(guī)范：按估價(jià)規(guī)范確定報(bào)告格式、專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)、方法與基本要求，進(jìn)行價(jià)格分析與測(cè)算。即按估價(jià)規(guī)范、相應(yīng)法規(guī)與當(dāng)前培訓(xùn)教材的具體要求進(jìn)行。 (四)要充分體現(xiàn)估價(jià)對(duì)象結(jié)果價(jià)值的客觀合理1、闡明確定估價(jià)結(jié)果的理由，簡(jiǎn)單算術(shù)平均或加權(quán)算術(shù)平均理由； 2、估價(jià)參數(shù)、基本數(shù)據(jù)與估價(jià)結(jié)果

6、的關(guān)系； 3、致委托方函、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告對(duì)估價(jià)結(jié)果的處理。 （五)估價(jià)專(zhuān)業(yè)人員要各負(fù)其責(zé) 1、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人工作內(nèi)容與責(zé)任 2、一般參加人員工作內(nèi)容與責(zé)任 3、復(fù)核人員工作內(nèi)容與責(zé)任 4、估價(jià)師要親自簽字 八、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的特點(diǎn)(一)簽署主體的特定性 (二)報(bào)告形成程序的嚴(yán)肅性(三)報(bào)告內(nèi)容的規(guī)范性 (四)報(bào)告形式的規(guī)范性 九、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的分類(lèi) (一)從形式上劃分：口頭估價(jià)報(bào)告與書(shū)面估價(jià)報(bào)告 (二)從估價(jià)對(duì)象范圍的差異上劃分：傳統(tǒng)估價(jià)報(bào)告和延深估價(jià)報(bào)告 (三)從估價(jià)工作對(duì)象性質(zhì)上劃分：初次估價(jià)報(bào)告、復(fù)核估價(jià)報(bào)告和技術(shù)鑒定報(bào)告 (四)從報(bào)告名稱(chēng)格式不同劃分： (五)從報(bào)告法律責(zé)任性

7、質(zhì)上劃分：證明類(lèi)估價(jià)報(bào)告和咨詢(xún)類(lèi)估價(jià)報(bào)告 (六)從報(bào)告的表現(xiàn)格式上劃分：表格式和敘述式報(bào)告十、估價(jià)報(bào)告的制作 (一)封面要精美 (二）細(xì)部要準(zhǔn)確 (二)版面要活潑 (四)圖文要精致 第二部分 估價(jià)報(bào)告撰寫(xiě)的基本要求 一、估價(jià)報(bào)告的完整性 (一)要件齊全1、封面(項(xiàng)目齊全，如：報(bào)告標(biāo)題、估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)、委托人姓名或名稱(chēng)、估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱(chēng)、參加本項(xiàng)目的估價(jià)師、估價(jià)作業(yè)期、估價(jià)報(bào)告編號(hào)共7個(gè)方面。) 2、目錄(包括不同級(jí)別目錄，含頁(yè)碼、附件，要寫(xiě)出具體名稱(chēng)，以便讀者對(duì)報(bào)告總體了解，便于找到感興趣的內(nèi)容。 3、致委托方函(含機(jī)構(gòu)公章、法定代表人或執(zhí)行合伙人簽字) 4、估價(jià)師聲明(含估價(jià)師簽名、注冊(cè)號(hào)，不是其

8、它證書(shū)號(hào)) 5、估價(jià)的假設(shè)和限制條件 6、結(jié)果報(bào)告(項(xiàng)目齊全，是報(bào)告的重點(diǎn)，但文字要簡(jiǎn)練) 7、技術(shù)報(bào)告(項(xiàng)目?jī)?nèi)容全面、詳細(xì)，是報(bào)告的核心，是估價(jià)結(jié)果的基礎(chǔ)。) S、附件：(含估價(jià)委托書(shū)或合同、協(xié)議，估價(jià)對(duì)象位置圖、內(nèi)外部：狀況圖片、實(shí)地查勘記錄、權(quán)屬證明復(fù)印件，估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)、估價(jià)師資格證明復(fù)印件：) 舉例1：封面略 舉例2：致委托方函 l、致委托方函對(duì)象：委托人的單位名稱(chēng)或姓名 2、正文：(應(yīng)為7項(xiàng)內(nèi)容) (1)信函的專(zhuān)業(yè)表述(原則、評(píng)估情況) (2)估價(jià)對(duì)象(如對(duì)象名稱(chēng)、估價(jià)范圍) (3)估價(jià)目的(準(zhǔn)確、規(guī)范的簡(jiǎn)要表述) (4)估價(jià)時(shí)點(diǎn) (5)估價(jià)結(jié)果(單價(jià)與總價(jià)) (6)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用期限

9、 (7)注明隨此函提交的估價(jià)報(bào)告份數(shù) 舉例3：估價(jià)師聲明(略) 二、估價(jià)的假設(shè)和限制條件 (一)假設(shè)條件 1、對(duì)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的假設(shè)(7個(gè)方面有無(wú)不足之處) 2、對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況界定的假設(shè)(有難以弄清的方面) 3、對(duì)估價(jià)方法的假設(shè)(有無(wú)條件不完全具備的地方) 4、對(duì)估價(jià)基本數(shù)據(jù)或參數(shù)的假設(shè) 5、產(chǎn)權(quán)不完全條件下的假設(shè) 6、抵押房地產(chǎn)是否存在拖欠工程款、擔(dān)保費(fèi)未支付事項(xiàng)，即優(yōu)先償還款的問(wèn)題； 7、潛在收益分析的原則性假設(shè) 8、回顧性估價(jià)對(duì)無(wú)法調(diào)查事項(xiàng)的假設(shè)。 (二)限制條件具有針對(duì)性 1、要結(jié)合估價(jià)對(duì)象狀況和報(bào)告內(nèi)容提出具體的相應(yīng)限制條件 2、市場(chǎng)交易條件的限制 3、回顧性估價(jià)條件限制； 4、劃撥土

10、地使用權(quán)限制： 5、委托方特別情況的限制 6、政府安排的搬遷企業(yè)有關(guān)情況的限制： 例：關(guān)于在建工程的限制條件(略) 7、假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)應(yīng)扣除款項(xiàng)、程度確定的假設(shè)與限制。 三、估價(jià)目的及價(jià)值定義表述(略) 四、估價(jià)對(duì)象界定及描述 (一)對(duì)估價(jià)對(duì)象的范圍、用途界定 1、準(zhǔn)確、依據(jù)可靠。 2、范圍界定：房地產(chǎn)實(shí)物與產(chǎn)權(quán)。 3、用途界定：主要為房地、土地與房屋3大類(lèi)界定。 4、有的在報(bào)告中按“估價(jià)范圍”專(zhuān)項(xiàng)列出。 2、建筑物描述存在的問(wèn)題 1、偏于簡(jiǎn)單 2內(nèi)容不全面 3、具體描述不準(zhǔn)確 4、與報(bào)告分析聯(lián)系不緊密 五、市場(chǎng)背景描述與分析 (一)要對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀分析 (二)要對(duì)估價(jià)對(duì)象細(xì)分的房地產(chǎn)

11、市場(chǎng)及影響因素進(jìn)行分析 (三)市場(chǎng)分析中要做到簡(jiǎn)明、準(zhǔn)確、透徹，要從二個(gè)層面對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行分析 1、房地產(chǎn)市場(chǎng)一般分析：主要為當(dāng)?shù)亟诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況(8個(gè)方面)； 2、細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析； 3、經(jīng)濟(jì)因素分析不夠。 (1)銀行利率變化分析(給出銀行利率表、進(jìn)行利率變化分析) (2)稅收政策變化 (3)土地政策、房?jī)r(jià)政策變化等 (四)市場(chǎng)法中可常用的價(jià)格指數(shù) 1、統(tǒng)計(jì)局系統(tǒng)指數(shù)(主要為8種) 2、國(guó)地資源部城市地價(jià)指數(shù)(4種) 3、與房地產(chǎn)價(jià)格相關(guān)的價(jià)格指數(shù) (1)物價(jià)指數(shù)(如消費(fèi)價(jià)格指數(shù))； (2)建安造價(jià)指數(shù)：如不同類(lèi)型房屋的建安工程造價(jià)指數(shù)、建材價(jià)格指數(shù)、人工價(jià)格指數(shù)； (3)各城市房地產(chǎn)價(jià)格

12、指數(shù)； (4)統(tǒng)計(jì)學(xué)中所用的價(jià)格指數(shù) 六、最高最佳使用分析(另文專(zhuān)門(mén)介紹) 對(duì)最高最佳使用的判定正確，分析透徹、具體，有合法依據(jù)和市場(chǎng)根據(jù)。報(bào)告中太程序化。撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告要注意： (一)不僅在估價(jià)結(jié)果報(bào)告中作為專(zhuān)門(mén)一項(xiàng)列出介紹，而且要起到統(tǒng)領(lǐng)整篇報(bào)告。 (二)要在估價(jià)方法運(yùn)用中充分體現(xiàn)最高最佳這一原則的指導(dǎo)作用。即：估價(jià)過(guò)程中要有專(zhuān)門(mén)文字闡述，在價(jià)值形成的內(nèi)涵上去體現(xiàn)這一原則。 七、估價(jià)方法選用 這里是說(shuō)要解決問(wèn)題的二個(gè)方面，需在在估價(jià)中不斷積累：總體上是說(shuō)在估價(jià)技術(shù)路線確定的基礎(chǔ)上，進(jìn)行的估價(jià)方法選用。當(dāng)然，技術(shù)路線和估價(jià)思路的確定也可能有一個(gè)過(guò)程，比如，先確定估價(jià)思路，再在估價(jià)中逐步完善。

13、(一)技術(shù)路線的確定 (二)估價(jià)方法選用，要求方法恰當(dāng)、全面(一般少于2個(gè)方法)。對(duì)于選用的，需要簡(jiǎn)述主要理由。舉例 (三)對(duì)于不選用的估價(jià)方法的處理，也要說(shuō)明理由。(例) 八、數(shù)據(jù)來(lái)源與確定、參數(shù)選取與運(yùn)用及計(jì)算過(guò)程 這部分在報(bào)告中占比重較大，是報(bào)告的最核心部分。 1、數(shù)據(jù)來(lái)源依據(jù)充分或理由充足： 2、參數(shù)選取客觀、合理，理論和現(xiàn)實(shí)上有說(shuō)服力，有必要的分析和過(guò)程： 3、計(jì)算過(guò)程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確。 (一)數(shù)據(jù)來(lái)源、依據(jù)主要取決于： 1、委托方提供的估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)資料、工程資料、管理資料(現(xiàn)場(chǎng)勘察或情況介紹時(shí)開(kāi)出資料名單)； 2、估價(jià)機(jī)構(gòu)收集的市場(chǎng)信息資料和掌握積累的資料： 3、政府管理部門(mén)、協(xié)會(huì)

14、組織與同行業(yè)合作機(jī)構(gòu)等提供的資料： 4、以有償方式通過(guò)某機(jī)構(gòu)取得有價(jià)值的數(shù)據(jù)資料。 (二)參數(shù)選取 1、要盡可能結(jié)合相關(guān)規(guī)定，市場(chǎng)性強(qiáng)的量化指標(biāo)確定，要經(jīng)得起推敲和檢驗(yàn)。 2、要盡可能有依據(jù)。如：A、價(jià)格指數(shù)要按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)發(fā)布的為準(zhǔn)：B、成本法開(kāi)發(fā)管理費(fèi)率要結(jié)合項(xiàng)目規(guī)模或企業(yè)資質(zhì)等。 (三)計(jì)算過(guò)程 1、各種估價(jià)方法，均應(yīng)分別有詳細(xì)的分析計(jì)算過(guò)程，不受片幅限制。 2、利用的各種數(shù)據(jù)均應(yīng)注明具體的出處。各種基本數(shù)據(jù)應(yīng)在技術(shù)(或結(jié)果)報(bào)告、附件中有具體交代。 3、要注意文字分析與測(cè)算并重。不能過(guò)于簡(jiǎn)單化。如利用表格，圖表輔助說(shuō)明問(wèn)題。 4、應(yīng)對(duì)每一步計(jì)算進(jìn)行核實(shí)，查驗(yàn)計(jì)算的合理性與準(zhǔn)確性。 九、

15、估價(jià)結(jié)果確定及結(jié)論表述 (一)估價(jià)結(jié)果確定有充分依據(jù)。 估價(jià)結(jié)果是估價(jià)目的的重要體現(xiàn)，是估價(jià)對(duì)象價(jià)值的量化形式，是委托方最關(guān)心的問(wèn)題。結(jié)果確定依據(jù)充分，是估價(jià)過(guò)程中參數(shù)合理，基本依據(jù)來(lái)源可靠，不僅估價(jià)方法合理，而且分析過(guò)程要深刻，測(cè)算正確。同時(shí)主要依據(jù)所提供的附件要列示齊全，合法有效。 (二)估價(jià)結(jié)論理由要充分(含單價(jià)、總價(jià)) 1、要有確定估價(jià)結(jié)果的理由。2、應(yīng)說(shuō)明每種估價(jià)方法所得結(jié)果的理由； 3、運(yùn)用二種以上估價(jià)方法時(shí)，應(yīng)同時(shí)要說(shuō)明利用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法或加權(quán)平均法的確定最終估價(jià)結(jié)果的理由； 4、對(duì)于拍賣(mài)、清算價(jià)格、需要優(yōu)先受償?shù)墓纼r(jià)對(duì)象等，在報(bào)告最后部分中應(yīng)有專(zhuān)門(mén)的文字說(shuō)明和相關(guān)價(jià)格說(shuō)明。 5

16、、估價(jià)結(jié)果的文字表述，在致委托方函、結(jié)果報(bào)告、技術(shù)報(bào)告中不一定完全一致。 十、報(bào)告格式規(guī)范、文字表述、排版、外觀 (一)報(bào)告名稱(chēng)、格式、用語(yǔ)規(guī)范；(二)引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)要正確；三)文字簡(jiǎn)潔、通暢，表述嚴(yán)謹(jǐn)、前后一致、邏輯性強(qiáng)，無(wú)錯(cuò)別字、無(wú)漏字，標(biāo)點(diǎn)符號(hào)使用正確； (四)圖表要制作規(guī)范； (五)排版規(guī)整、前后統(tǒng)一，字號(hào)運(yùn)用恰當(dāng)，注意字體變化，裝訂美觀大方。 第三部分 最高最佳使用原則分析 一、該原則使用要求 (一)判定正確(三最與五個(gè)前提) (二)分析透徹(全面、深刻、量化) (三)具體(分析過(guò)程到位、各類(lèi)界定具體準(zhǔn)確 (四)有合法依據(jù)(與法規(guī)、相關(guān)規(guī)定一致) (五)市場(chǎng)依據(jù)(價(jià)格、實(shí)例、公開(kāi)市場(chǎng)

17、條件下的依據(jù)) 二、目前存在的主要問(wèn)題 (一)太程序化。即主要表現(xiàn)為只在結(jié)果報(bào)告中講什么是最高最佳使用原則，看不出最高最佳使用原則在報(bào)告中的作用。 1、沒(méi)有結(jié)合價(jià)對(duì)象基本狀況進(jìn)行分析； 2、沒(méi)有結(jié)合區(qū)位進(jìn)行專(zhuān)門(mén)分析； 3、沒(méi)有結(jié)合估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)進(jìn)行專(zhuān)門(mén)分析： 4、沒(méi)有結(jié)合估價(jià)方法進(jìn)行專(zhuān)門(mén)分析。 (二)與該原則的四個(gè)方面沒(méi)有具體聯(lián)系。有的只是進(jìn)一步程序性的強(qiáng)調(diào)法律上允許、技術(shù)上可能、在經(jīng)濟(jì)上可行，與報(bào)告結(jié)合不緊密，沒(méi)有多少聯(lián)系； (三)均衡性與協(xié)調(diào)性深度不夠。有的在此基礎(chǔ)上僅談以下土地與建筑物的均衡性、與外部環(huán)境的協(xié)調(diào)性。有的似乎與其中的均衡原理、適合原理進(jìn)行了聯(lián)系，但深度不夠。 當(dāng)然在很多時(shí)候

18、出于市場(chǎng)條件或資料所限，或周邊環(huán)境條件及估價(jià)自身?xiàng)l件不好展開(kāi)，但關(guān)鍵問(wèn)題在于你要有思路，你要知道與這一原則有哪些相關(guān)方面和問(wèn)題去認(rèn)識(shí)、去描述、去分析。 三、最高最佳使用原則的作用 統(tǒng)領(lǐng)性 指導(dǎo)性 四、關(guān)于最高最佳原則同時(shí)符合四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的展開(kāi) (一)關(guān)于法律上許可性的展開(kāi)分析1、產(chǎn)權(quán)合法有效方面：各類(lèi)證書(shū)是否齊全，各類(lèi)證書(shū)是否真實(shí)、各類(lèi)證書(shū)是否有效。比如，抵押住建項(xiàng)目：規(guī)劃許可證、施工許可證、建設(shè)用地許可證等是否齊全；項(xiàng)目在形式式上沒(méi)有完全竣工、但有了房屋所有權(quán)證；已抵押項(xiàng)目未到期，有他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置，再次抵押時(shí)在房屋不同樓層、平面不同軸線間抵押混淆；拆遷房屋幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，在估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人與證件不符等。

19、2、在合法使用方面：包括規(guī)劃用途、容積率與建筑面積、建筑高度、建筑密度 規(guī)劃用途：專(zhuān)一用途時(shí)，根據(jù)己批準(zhǔn)規(guī)劃文件和規(guī)劃許可證，比較容易查實(shí)，一般只要是證件規(guī)定用途與估價(jià)對(duì)象用途相符就可以了，但沒(méi)有專(zhuān)門(mén)寫(xiě)出來(lái)。應(yīng)“根據(jù)文件證明經(jīng)觀場(chǎng)核實(shí)實(shí)際用途符合規(guī)定”。要執(zhí)行新的建筑面積規(guī)則。 建筑面積與容積率：在二種或多種用途：一是核實(shí)建筑面積是否超出：二是各類(lèi)比例是否與要求符合。 3、舉例： (二)關(guān)于技術(shù)的可能性 1、房屋結(jié)構(gòu)體系的安全性。 2、建筑設(shè)計(jì)的適用性 3、建材與設(shè)備的選用 4、施工適用技術(shù) 5、可選用的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范 (1)混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50010-2002 (2)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)

20、規(guī)范GB501S093(02年版) (3)住宅建筑規(guī)范GB50368-2005 (4)健康住宅建筑技術(shù)要點(diǎn)2004年版 （5)居住區(qū)環(huán)境景觀設(shè)計(jì)導(dǎo)則2006年版 (6)住宅性能評(píng)定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)GBT50362-2005 (7)建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范 GBT503532005 (三)關(guān)于經(jīng)濟(jì)上的可能性 主要體現(xiàn)最佳效益與最佳集約度 1、當(dāng)估價(jià)對(duì)象為存量收益性房地產(chǎn)時(shí)，要根據(jù)現(xiàn)有物質(zhì)環(huán)境與條件，在當(dāng)前每種使用方式下用有效毛收益扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用求其凈現(xiàn)值。 2、當(dāng)估價(jià)對(duì)象假定為新增項(xiàng)目時(shí)，是否能以最低的投入取得更高的銷(xiāo)售價(jià)值進(jìn)行分析。 3、當(dāng)估價(jià)對(duì)象為不確定的商業(yè)用途時(shí)，從獲取潛在收入出，你從餐飲、寫(xiě)字樓

21、、零售購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、賓館或綜合幾種用途去分析。 (四)關(guān)于最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度(三者互相聯(lián)系共為一體) 1、最佳用途：是土地使用證規(guī)定的使用用途是規(guī)劃確定的用途，是通過(guò)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)比較后的用途，是最合理的設(shè)計(jì)用途，是與周邊環(huán)境與設(shè)計(jì)最協(xié)調(diào)匹配的用途。 2、最佳規(guī)模(屬于符合規(guī)劃面積要求的規(guī)模) (1)是最合理的總體面積規(guī)模。比如對(duì)居住小區(qū)，居住區(qū)、在戶(hù)數(shù)、人口與建筑面積上與要求是否較一致、接近、過(guò)大、過(guò)小都不見(jiàn)得合理，面積與相應(yīng)設(shè)計(jì)配套。 (2)在一個(gè)建筑群在總體面積下，各類(lèi)建筑是否匹配。 (3)在單體建筑中，當(dāng)為多種用途時(shí)，各部分面積的分配是否合理。 (4)估價(jià)對(duì)象本身建筑物與土地

22、中是否達(dá)到最佳。 (5)最佳規(guī)模意味著最佳體量，即建筑物的長(zhǎng)寬高尺寸以及造型、美觀或?qū)徝佬Ч?3、最佳集約度現(xiàn)代理念：以最佳投入方式(包括時(shí)間、數(shù)量、方式)取得單位面積的最佳效益和總效益。五、關(guān)于最高最佳的三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理 (一)收益遞增遞減原理：指投入量變動(dòng)量，產(chǎn)出量相應(yīng)變動(dòng)。 應(yīng)用：最佳集約度、最佳規(guī)模。 (二)均衡原理：房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素組合是否最合理分配使用。 1、土地面積中不同用途的分類(lèi) 2、建筑物面積中不同用途的分類(lèi) 應(yīng)用：最佳集約度用最佳規(guī)模 (三)適合原理：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與外部環(huán)境的協(xié)調(diào)，如景觀的協(xié)調(diào)與區(qū)域中同類(lèi)房地產(chǎn)、相關(guān)房地產(chǎn)和替代房地產(chǎn)的協(xié)調(diào)。 應(yīng)用：確定最佳用途。選擇合

23、理的市場(chǎng)用途定位。 六、關(guān)于使用前提 (一)保持現(xiàn)狀前提 1、該前提的基本判斷：是指估價(jià)對(duì)象保持現(xiàn)狀、不轉(zhuǎn)換用途、不做任何裝修改造繼續(xù)使用最為有利的情形。 2、該前提的價(jià)值量判斷：房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值新建房地產(chǎn)價(jià)值一現(xiàn)有建筑物拆除費(fèi)用一建造新建筑物費(fèi)用一拆除建造期間的經(jīng)濟(jì)損失 3、可按保持現(xiàn)狀使用房地產(chǎn)的基本類(lèi)型： (1)新投入使用的房地產(chǎn)。由于是新設(shè)計(jì)、新施工、新裝修，往往功能齊全、室內(nèi)外環(huán)境好，應(yīng)按保持現(xiàn)狀使則為前提； (2)雖己使用多年但在近期又裝修的房地產(chǎn)情況基本同上；(3)雖已使用多年，證明現(xiàn)狀用途與使用方式為最有利使用，因此應(yīng)按保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提。 4、房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值分析：可通過(guò)市場(chǎng)

24、法、收益法或成本法進(jìn)行。 5、現(xiàn)有建筑物拆除費(fèi)用因素： (1)根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)類(lèi)型、空間高度、規(guī)模大小等拆遷難度； (2)原有地下設(shè)施需拆除狀況； (3)建筑垃圾的外運(yùn)距離因素等。 6、關(guān)于建造新建筑物費(fèi)用包括： (1)建筑物結(jié)構(gòu)、建筑、房屋設(shè)備設(shè)計(jì)費(fèi)用； (2)配套管網(wǎng)、周邊綠化等環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)用； (3)建筑、裝飾裝修、房屋設(shè)備：仁程造價(jià)費(fèi)用； (4)配套與綠化工程費(fèi)用； (5)相關(guān)前期費(fèi)用。如工程勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)、可研費(fèi)用、施工監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、招投標(biāo)代理費(fèi)、工程預(yù)算或工程清單及報(bào)價(jià)編審費(fèi)，業(yè)主建設(shè)管理費(fèi)等。 當(dāng)房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值新建房地產(chǎn)價(jià)值一現(xiàn)有建筑物拆除費(fèi)用一建造

25、新建筑物費(fèi)用一建造期間經(jīng)營(yíng)損失。 當(dāng)上述條件成立時(shí)，才能以房地產(chǎn)現(xiàn)狀為前提進(jìn)行估價(jià)。否則，按其他情況考慮。舉例(略)(二)裝飾裝修改造前提1、該前提的基本判斷：是指將估價(jià)對(duì)象裝飾裝修改造，但再不轉(zhuǎn)換用途進(jìn)行使用最為有利的情形 2、該前提的價(jià)值量判斷：估價(jià)對(duì)象裝飾裝修改造后價(jià)值增加額估價(jià)對(duì)象裝飾裝修改造所需費(fèi)用 公式： 估價(jià)對(duì)象裝修改造改造后實(shí)現(xiàn)的價(jià)值一現(xiàn)狀條件的價(jià)值(1)裝修改造設(shè)計(jì)費(fèi)用+(2)現(xiàn)有建筑物部分拆除費(fèi)用+(3)裝飾裝修工程費(fèi)用+(4)改造(包括擴(kuò)建)工程費(fèi)用+(5)擴(kuò)建補(bǔ)地價(jià)+(6）工程監(jiān)理費(fèi)+(7)工程造價(jià)詢(xún)咨費(fèi)用+（8）招投標(biāo)費(fèi)用+(9)質(zhì)檢費(fèi)用（10）業(yè)主管理費(fèi)用+(11)

26、財(cái)務(wù)費(fèi)用十(12)改造期間經(jīng)營(yíng)損失 舉例：(略) (三)轉(zhuǎn)換用途前提(該類(lèi)實(shí)例較多) 1、需要轉(zhuǎn)換用途的可能情形 2、該前提的價(jià)值量判斷：估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)換用途后價(jià)值增加額估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)換用途所需費(fèi)用進(jìn)一步展開(kāi)講： 估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)換用途后實(shí)現(xiàn)的價(jià)值一現(xiàn)狀條件的價(jià)值：1（1）轉(zhuǎn)換用途設(shè)計(jì)費(fèi)用+(2)轉(zhuǎn)換用建造程費(fèi)用+(3)轉(zhuǎn)換用途補(bǔ)地價(jià)費(fèi)用+(4)轉(zhuǎn)換用途設(shè)備家具費(fèi)用+(5)業(yè)主管理費(fèi)用+(6)轉(zhuǎn)換用途期間經(jīng)營(yíng)損失等) (四)重新利用前提(屬推倒重來(lái)類(lèi)型) 1、價(jià)值量判斷 估價(jià)對(duì)象現(xiàn)有價(jià)值重新利用完成后實(shí)現(xiàn)的價(jià)值一拆除現(xiàn)有建筑物費(fèi)用一重新建造補(bǔ)地價(jià)一重新建造建安費(fèi)用一重新建造前期費(fèi)用一重新建造管理費(fèi)用一重新建

27、造財(cái)務(wù)費(fèi)用一重新建造期間經(jīng)營(yíng)損失等)2、充分考慮估價(jià)對(duì)象的重新利用的最佳集約、最佳綜合用途、最佳經(jīng)濟(jì)效益 (五)多種狀況組合情形(略)第四部分 市場(chǎng)法與成本法中的幾個(gè)問(wèn)題 一、市場(chǎng)法 ()可比實(shí)例的選取 1、與教材7個(gè)方面相對(duì)照與比較，估價(jià)中不少不夠深入； 2、較詳細(xì)介紹可比例情況，提供具體材料和數(shù)據(jù)，可以與照片、附件相結(jié)合： 3、修正或調(diào)整應(yīng)盡可能詳細(xì)： 4、市場(chǎng)分析+圖表分析(表格、折線圖等) 5、市場(chǎng)法可比實(shí)例可用于成本法，收益法。 (二)市場(chǎng)法中進(jìn)行理論分析的幾個(gè)基本認(rèn)識(shí) 在不排除局部時(shí)期房?jī)r(jià)可能下降外，在城市化高速發(fā)展階段，房?jī)r(jià)有序穩(wěn)步上漲可能是一個(gè)常態(tài)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落和房地

28、產(chǎn)價(jià)格的暴漲和暴跌是一個(gè)病態(tài)。 房?jī)r(jià)是反映住房市場(chǎng)供狀況的晴雨表。一般來(lái)說(shuō)，除非發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)或者其他導(dǎo)致人口突然減少和經(jīng)濟(jì)突然下滑的事件，住房?jī)r(jià)格是必然持續(xù)上漲的。 需要警惕的是，房?jī)r(jià)變化速度的大幅起落，特別是房?jī)r(jià)水平的暴漲暴跌。因?yàn)檫@樣的快速變化蘊(yùn)涵了極大的不確定性，這不僅增加了住房市場(chǎng)供求雙方的風(fēng)險(xiǎn)，也使得貸款機(jī)構(gòu)和決定貨幣政策的部門(mén)難以適從。更為嚴(yán)重的是，房?jī)r(jià)的快速變化往往還預(yù)示著房地產(chǎn)“泡沫”的形成和破裂。 若干人對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的基本認(rèn)識(shí)是，盡管存在周期波動(dòng)，但其發(fā)展趨勢(shì)應(yīng)該是不斷上漲的。形成這種認(rèn)識(shí)的原因主要有兩個(gè)。一是忽略了通貨膨脹的影響，而事實(shí)上經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)程中往往伴隨著比較顯著的通貨膨

29、脹：二是許多新興市場(chǎng)國(guó)家和地區(qū)在過(guò)去幾十年的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展階段，對(duì)建筑空間的需求持續(xù)增加，由于建筑空間短期供給相對(duì)固定且具有經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的良好預(yù)期，導(dǎo)致該發(fā)展階段的房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出逐步上升的趨勢(shì)。 1、房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期圍繞均值上下波動(dòng)的 2、房地產(chǎn)價(jià)格與租金的關(guān)系 (1)租金、利率和價(jià)格變化預(yù)期決定了當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格 (2)房地產(chǎn)價(jià)格與租金存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系 3、房地產(chǎn)價(jià)格與經(jīng)濟(jì)基本面存在協(xié)調(diào)關(guān)系 4、世界各大城市房地產(chǎn)價(jià)格證明，房地產(chǎn)價(jià)格與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不存在正相關(guān)關(guān)系 5、結(jié)論 6、市場(chǎng)法個(gè)別因素的修正或調(diào)整 1、建安造價(jià)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響 2、房屋成新對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響 3、房屋層數(shù)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格

30、的影響 4、房屋朝向?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)格的影響 5、使用年期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響 6、容積率對(duì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響 7、房屋結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響 8、房屋功能對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響 二、成本法 (一)成本法的理論缺陷與改進(jìn)途徑 1、成本法理論缺陷之一：利用該方法評(píng)估的價(jià)值與估價(jià)對(duì)象功能效果好壞聯(lián)系不起來(lái)。 2、成本法理論缺陷之二：利用該方法評(píng)估的價(jià)值與估價(jià)對(duì)象可能實(shí)現(xiàn)的收益存在很大差別。 3、成本法的理論缺陷之三：與市場(chǎng)法比較，成本法所體現(xiàn)市場(chǎng)供求關(guān)系的程度，存在明顯差別。 4、成本法理論缺陷之四：是重新構(gòu)建價(jià)格下的全新?tīng)顟B(tài)房地產(chǎn)，其價(jià)格構(gòu)成與周邊環(huán)境沒(méi)有 直接關(guān)系。 5、解決成本法理論缺陷途徑 途徑之一：

31、 途徑之二： 途徑之三： (二)成本法估價(jià)舉例 三、其它 (一)環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響的評(píng)估思路 1、評(píng)估方法：市場(chǎng)法、收益法、按假設(shè)污染房地產(chǎn)的價(jià)值損失、受污染房地產(chǎn)的“污名”的估價(jià)方法。 2、環(huán)境污染評(píng)估實(shí)例3、環(huán)境因素分類(lèi) 4、環(huán)境污染房地產(chǎn)評(píng)估的基本思路 環(huán)境污染房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)通常是不可修復(fù)的，若估價(jià)對(duì)象為出租型房地產(chǎn)可以根據(jù)租金的損失的期限下，采用租金損失資本化法求取未來(lái)每年所損失租金的現(xiàn)值之和作為折舊額 5、受環(huán)境污染房地產(chǎn)的價(jià)值損失的內(nèi)容： (1)清除污染的年成本費(fèi)用 (2)因污染帶來(lái)的年收益損失 (3)因污染帶來(lái)的年物業(yè)維護(hù)成本 (4)周邊人群污染的補(bǔ)償費(fèi)用、因污染致使壽命

32、的減少。 6、利用假?zèng)]開(kāi)發(fā)法求取其地價(jià)思路 (1)求取不建加油站情況下的開(kāi)發(fā)完成價(jià)值 (2)扣除加油站本身占地的價(jià)值 (3)扣除為保證防火安全二期住宅與加油站之間距離占用土地的價(jià)值 (4)扣除因建加油站所得“污名”所帶來(lái)住宅價(jià)格的影響價(jià)值。 (5)扣除可開(kāi)發(fā)住宅的建造費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)、銷(xiāo)售稅費(fèi)、利潤(rùn)、取得土地契稅等 (二)城市房屋拆遷估價(jià)的新思路 近幾年房?jī)r(jià)上升快，前幾年許多城市制定的房屋補(bǔ)償價(jià)格己失效，部分開(kāi)發(fā)商拆遷開(kāi)發(fā)不規(guī)范。按被拆遷房屋評(píng)出的所謂市場(chǎng)價(jià)被動(dòng)遷入不接受。思路： 利用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估算被動(dòng)遷地塊開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，根據(jù)市場(chǎng)狀況確定相應(yīng)地價(jià)、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、各種支出與稅金、利潤(rùn)，最后余額

33、為被拆遷房屋價(jià)格。 (三)保有財(cái)產(chǎn)稅的評(píng)估 1、自古以來(lái)，包括國(guó)內(nèi)外，實(shí)行稅收是天經(jīng)地義的。比如對(duì)住宅征收保育稅是遲早的事。 2、稅收具有固定性，強(qiáng)制性、無(wú)償性特點(diǎn)。 3、保有財(cái)產(chǎn)稅屬于地方稅種，占地方稅收比重較大，在美國(guó)達(dá)70以上，而我國(guó)目前只有3左右。 4、稅收價(jià)值是通過(guò)評(píng)估得出的。所以房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估具有用之地。 5、今后稅收價(jià)格應(yīng)為評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)。按原值、余值都不合理。 6、稅收政策性強(qiáng)，各地應(yīng)確定恰當(dāng)?shù)亩惵?、起征點(diǎn)、稅收減免規(guī)定。要有一套政策與法規(guī) 7、估價(jià)師可以在稅收評(píng)估中發(fā)揮一定作用。 課稅評(píng)估公式：房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值，即市場(chǎng)價(jià)值 房地產(chǎn)課稅價(jià)值二房地戶(hù)市場(chǎng)價(jià)值X計(jì)稅比率房地產(chǎn)課稅值=房

34、地產(chǎn)課稅價(jià)值*稅收比率（二）環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響的評(píng)估思路（三）城市房屋拆遷估價(jià)的新思路（四）保有財(cái)產(chǎn)稅的評(píng)估估價(jià)報(bào)告中存在的突出技術(shù)問(wèn)題 在估價(jià)報(bào)告評(píng)審、檢查、鑒定中，發(fā)現(xiàn)估價(jià)報(bào)告存在許多問(wèn)題，其中普遍存在的技術(shù)性問(wèn)題主要有： 1估價(jià)對(duì)象不清； 2估價(jià)目的模糊； 3價(jià)值類(lèi)型及定義不明： 4市場(chǎng)背景分析缺乏針對(duì)性； 5估價(jià)方法選用不全； 6濫用估價(jià)假設(shè)； 7變現(xiàn)能力分析不夠； 8估價(jià)結(jié)果表述不目了然。 一、估價(jià)對(duì)象的界定、描述與分析 (一)估價(jià)對(duì)象的界定。 對(duì)估價(jià)對(duì)象的界定，從大的方面講，應(yīng)說(shuō)明是純粹的房地產(chǎn)，還是除了房地產(chǎn)，還包含房地產(chǎn)以外的動(dòng)產(chǎn)、權(quán)利等。從房地產(chǎn)本身講，是土地，還是建筑

35、物，還是土地與建筑物的綜合體，還是其中的局部(如某層、某套)：是房地產(chǎn)及其權(quán)益，還是單純的房地產(chǎn)權(quán)利(如地役權(quán)、租賃權(quán))。 對(duì)估價(jià)對(duì)象的界定，具體地講，包括：實(shí)物構(gòu)成上的范圍，例如是否包括建筑物內(nèi)的家具、機(jī)器設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)：權(quán)益上的范圍，例如是否包括特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、債權(quán)債務(wù)；空間上的范圍，例如坐落、四至、高度、深度。 (二)估價(jià)對(duì)象的（種類(lèi)） 1按照房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)分類(lèi)的估價(jià)對(duì)象； (1)上地。包括無(wú)建筑物的土地即空地和有建筑物的土地。 (2）建筑物。包括已建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物。已建造完成的建筑物包括新的建筑物和舊的建筑物。尚未建造完成的建筑物包括正在建造的建筑物和停緩建的建筑物。 (

36、3)土地與建筑物的綜合體。包括土地與己建造完成的建筑物的綜合體即現(xiàn)房和土地與尚未建造完成的建筑物的綜合體即在建工程。 (4)未來(lái)狀況下的房地產(chǎn)。其中最典型的一種是期房。 （5）滅失的房地產(chǎn)。例如，已被拆除的房屋，已被損毀的房屋。 (6）房地產(chǎn)的局部，例如，整幢房屋中的某層、某套。 （7）現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過(guò)去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分。例如，建筑物的裝飾裝 修部分。 （8） 以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或者包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)。例如，正在運(yùn)營(yíng)、使用的賓館、汽車(chē)加油站、高爾夫球場(chǎng)、碼頭。 （9）整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)。例如，一個(gè)企業(yè)中的土地或房屋。 2：按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況分類(lèi)的估價(jià)對(duì)象： (1)“干凈”的

37、房屋所有權(quán)和出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)。典型的是“干凈”的商品房。這里“干凈”的含義是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的立項(xiàng)、規(guī)劃、用地審批、施工許可、竣工驗(yàn)收等手續(xù)齊全，產(chǎn)權(quán)明確，未設(shè)立抵押權(quán)、地役權(quán)或其他任何形式的他項(xiàng)權(quán)利等，下同。 (2) “干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥上地使用權(quán)的房地產(chǎn)。典型的是“干凈”的以房改成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房。 (3)“干凈”的房屋所有權(quán)和集體上地的房地產(chǎn)。包括“干凈”的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的房地產(chǎn)，“干凈”的農(nóng)村村民住宅及其附屬設(shè)施所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的房地產(chǎn)。 (4)共有的房地產(chǎn)。又可分為按份共有的房地產(chǎn)和共同共有的房地產(chǎn)。共有與單獨(dú)所有相比，不能自作主張，權(quán)利要受到限制，包括：處

38、分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額23以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。按份共有人可以 轉(zhuǎn)讓其享有的共有的房地產(chǎn)份額，但其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。因共 有的房地產(chǎn)產(chǎn)生的債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系上，共有人承擔(dān)連帶債務(wù)，除非法律另有規(guī)定或者第三 人知道共有人不具有連帶債務(wù)關(guān)系。對(duì)共有的房地產(chǎn)作重大修繕，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額23以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。共有人按照約定管理共有的房地產(chǎn)；沒(méi)有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。 (5)部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)。典型的是以房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房。這種產(chǎn)權(quán)的住房可以繼承和出售，但出售時(shí)

39、原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，售房的收入在扣除有關(guān)稅費(fèi)后，按個(gè)人和單位所占的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。現(xiàn)在提倡原按房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房補(bǔ)足到房改成本 價(jià)轉(zhuǎn)為全部產(chǎn)權(quán)。 (6)設(shè)立了地役權(quán)的房地產(chǎn)，即該房地產(chǎn)為他人提供了有限的使用權(quán)，例如允許他人通行，物權(quán)法稱(chēng)之為“供役地”。 (7)設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)，即已抵押的房地產(chǎn)，通常稱(chēng)為抵押房地產(chǎn)。抵押人在通知抵押權(quán)人并告知受讓人的情況下，可以將己抵押的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人。抵押人將已抵押的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的，不影響抵押權(quán)，受讓人處于抵押人的地位。 (8)有租約限制的房地產(chǎn)，即已出租的房地產(chǎn)，也稱(chēng)為帶租約的房地產(chǎn)、出租人權(quán)益。 (9)有拖欠建設(shè)工程價(jià)款的房地產(chǎn)。中華

40、人民共和國(guó)合同法第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支 付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折 價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款 優(yōu)先受償?！?002年6月20日最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)(法 釋(2002)16號(hào))規(guī)定：“一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照中華人民共和國(guó)合同法第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二、消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后

41、，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。三、建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。” (10)己依法公告列入拆遷或者征收、征用范圍的房地產(chǎn)。城市房屋拆遷管理?xiàng)l例第12條規(guī)定，拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人，不得新建、擴(kuò)建、改建房屋，不得改變房屋和土地用途，不得租賃房屋。城市房地產(chǎn)抵押管理辦法(2001年8月15日建設(shè)部令第98號(hào)發(fā)布)第8條規(guī)定，已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)，不得設(shè)定抵押。 (11)臨時(shí)用地或者臨時(shí)建筑的房地產(chǎn)。又可分為未超過(guò)批準(zhǔn)期限的和已超過(guò)批準(zhǔn)期限 的。 (12)開(kāi)發(fā)

42、建設(shè)手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)。例如，沒(méi)有建設(shè)用地規(guī)劃許可證或者建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證。 (13)被依法查封、采取財(cái)產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。 (14)房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)不明確或者歸屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)。 (15)違法占地或者違法、違章建筑的房地產(chǎn)。 (16)地役權(quán)。 (17)房地產(chǎn)的抵押權(quán)。 (18)房地產(chǎn)的租賃權(quán)，即承租人權(quán)益，例如承租的公有住宅。 (19)房地產(chǎn)的空間利用權(quán)。又可分為地下空間利用權(quán)利地上空間利用權(quán)。例如，可在其上加蓋房屋或者樹(shù)立廣告牌的屋頂，可在其上做廣告的外墻面，地面為公共綠地或者公園 的地下商場(chǎng)，地鐵站內(nèi)的地下商店。 (20)房地產(chǎn)中的無(wú)形資產(chǎn)。某些包含無(wú)

43、形資產(chǎn)的房地產(chǎn)，例如包含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的汽車(chē) 加油站，根據(jù)估價(jià)目的，有時(shí)需要評(píng)估其包含無(wú)形資產(chǎn)在內(nèi)的價(jià)值，有時(shí)需要評(píng)估不包含無(wú) 形資產(chǎn)的價(jià)值，或者將其中的無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值從房地產(chǎn)價(jià)值中分離出來(lái)。（三）估價(jià)對(duì)象的調(diào)查了解、描述和分析（一）房地產(chǎn)基本狀況（基本特征） 1、名稱(chēng)：即房地產(chǎn)的名字。例如，估價(jià)對(duì)象為××項(xiàng)目用地；××小區(qū)××樓××門(mén)××號(hào)住宅；××商場(chǎng)；××大廈；××酒店。2、坐落：即房地產(chǎn)具體位置。例如，估價(jià)對(duì)象位于×

44、5;市××區(qū)××路××號(hào)。3、四至：即房地產(chǎn)四鄰的名稱(chēng)。例如，估價(jià)對(duì)象土地東至××，南至××，西至××，北至××。 4規(guī)模：例如，估價(jià)對(duì)象土地面積××平方米。××公頃 建筑物建筑面積××平方 米，套內(nèi)建筑面積××平方米，使用面積××平方米；體積××立方米；客房××間；會(huì)議室××間，使用面積×

45、;×平方米：座位××個(gè)；停車(chē)位××個(gè)。 5用途：例如，估價(jià)對(duì)象的法定用途為××，實(shí)際用途為××。 6權(quán)屬：主要指上地所有權(quán)、土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的歸屬。 (二)房地產(chǎn)區(qū)位狀況(區(qū)位描述) 1位置 (1)方位：例如，估價(jià)對(duì)象位于XX市XX部(中部、東部、東南部、南部、西南部、西部、西北部、北部、東北部)：XX路口XX角(東北角、東南角、西南角、西北角)；X X街(路)XX側(cè)(北側(cè)、南側(cè)；東側(cè)、西側(cè))。 (2)距離：例如，估價(jià)對(duì)象離市中心XX公里，離火車(chē)站XX公里，離機(jī)場(chǎng)XX公里。 (3)朝向：例如，估價(jià)對(duì)

46、象建筑物坐北朝南；坐東朝西。 (4)樓層(當(dāng)為某層、某套時(shí))：估價(jià)對(duì)象位于地上XX層；地下XX層。 2交通 (1)出入可利用的交通工具，包括經(jīng)過(guò)的交通線路數(shù)量、到交通站點(diǎn)的距離 (2)到主路的距離 (3)路況：道路等級(jí)、路面、交通流量 (4)交通管制情況 (5)停車(chē)的方便程度和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) (6)過(guò)路費(fèi)過(guò)橋費(fèi)收取情況 3周?chē)h(huán)境和景觀1)物理環(huán)境：(1)空氣 (2)噪聲 (3)輻射 (4)水 (5)環(huán)境衛(wèi)生 2)人文環(huán)境：“近朱者赤，近墨者黑”。鄰里，職業(yè)、文化程度、治安。 3)景觀：例如，海景、江景、水景、山景。 4處部配套設(shè)施 (1)外部基礎(chǔ)設(shè)施：是指道路、給排水(給水、雨水、污水、中水)、電

47、力、燃?xì)?、熱力、電信、有線電視等設(shè)施。 (2)外部公共服務(wù)設(shè)施：一般是指教育(如幼兒園、中小學(xué))、醫(yī)療衛(wèi)生(如醫(yī)院)、文化體育(如文化活動(dòng)中心)、社區(qū)服務(wù)(如居委會(huì))、市政公用等非營(yíng)業(yè)性設(shè)施。 (三)房地產(chǎn)實(shí)物狀況(物理描述) 1土地實(shí)物狀況 (1)面積： xX平方米， XX公頃。(2)形狀：上地均是封閉多邊形。規(guī)則，不規(guī)則：正方形，長(zhǎng)方形。(3)寬度和深度：臨路(街)寬度為XX米，臨路(街)深度為XX米，寬深比為X X。 (4)地勢(shì)：高，低。 (5)地形：平地，坡地。 (6)土壤：鹽堿地，是否受到污染。 (7)地基(地質(zhì))： (8)開(kāi)發(fā)程度：是指基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度。例如，七通一平

48、。 (9)利用現(xiàn)狀：土地上是否有房屋、林木等地上定著物。 2建筑物實(shí)物狀況 (1)規(guī)模：面積或體積等，總層數(shù)和總高度，層高或凈高。 (2)面寬和進(jìn)深：面寬為XX米，進(jìn)深為XX米，寬深比為XX。 (3)外觀： (4)建筑結(jié)構(gòu)： (5)設(shè)備設(shè)施：電梯、空調(diào)、燃?xì)?、供暖等?(6)裝飾裝修：毛坯房，粗裝修，精裝修。普通裝修，特殊裝修。 (7)空間布局： (日)防水、保溫、隔熱、隔音、通風(fēng)、采光、日照。 (9)年齡(屋齡、房齡)： (10)維修養(yǎng)護(hù)情況及完損程度： (11)間接反映建筑物實(shí)物狀況的有關(guān)情況：建設(shè)單位(如開(kāi)發(fā)商)、建筑師或設(shè)計(jì)單位、施工單位(建筑承包商)、工程監(jiān)理、物業(yè)管理企業(yè)等的名稱(chēng)或

49、者姓名、資質(zhì)或者資格、信譽(yù)、品牌等。 (四)房地產(chǎn)權(quán)益狀況(法律描述) 1土地權(quán)益狀況 (1)土地所有權(quán)：是國(guó)有土地，還是集體土地。 (2)土地使用權(quán)： 土地使用權(quán)類(lèi)型：是建設(shè)用地使用權(quán)，還是宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。其中，為建設(shè)用地使用權(quán)的，是出讓土地使用權(quán)，還是劃撥上地使用權(quán)：為出讓土地使用權(quán)的，土地使用期限及剩余期限是多長(zhǎng)：為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，承包期及其剩余期限是多長(zhǎng)。 是單獨(dú)所有，還是共有。其中，為共有的，是按份共有，還是共同共有；為按份共有的，具享有的份額是多少。 (3)土地使用條件：用途、容積率等。 (4)其他權(quán)利設(shè)立情況：是否設(shè)立了地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)。 (5)其他特殊情況

50、： 是否達(dá)到法律、行政法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條什。 是否屬于法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押或者不得作為出資的財(cái)產(chǎn)。是否己依法公告列入拆遷或者征收、征用范圍。是否有拖欠建設(shè)工程價(jià)款。是否被依法查封、采取財(cái)產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制。 是否為臨時(shí)用地。其中，為臨時(shí)用地的，批準(zhǔn)期限是多長(zhǎng)，是否已超過(guò)批準(zhǔn)期限。 是否土地取得手續(xù)不全。 是否土地使用權(quán)不明確或者有爭(zhēng)議。 是否為違法占地。 2建筑物權(quán)益狀況 (1)房屋所有權(quán)： 房屋所有權(quán)類(lèi)型：是私人所有權(quán)，還是國(guó)家所有權(quán)、集體所有權(quán)。 是單獨(dú)所有，還是共有、建筑物區(qū)分所有權(quán)。其中，為共有的，是按份共有，還是共同共有；為按份共有的，其享有的份額是多少。 (2)他項(xiàng)權(quán)

51、利設(shè)立情況：是否設(shè)立了地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)。 (3)其他特殊情況： 是否達(dá)到法律、行政法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件。 是否屬于法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押或者不得作為出資的財(cái)產(chǎn)。 是否已依法公告列入拆遷或者征收、征用范圍。 是否有拖欠建設(shè)工程價(jià)款。 是否被依法查封、采取財(cái)產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制。 是否為臨時(shí)建筑。其中，為臨時(shí)建筑的，批準(zhǔn)期限是多長(zhǎng)，是否已超過(guò)批準(zhǔn)期限。 是否房屋建設(shè)等手續(xù)不全。 是否房屋所有權(quán)不明確或者有爭(zhēng)議。 是否為違法、違章建筑。 二、估價(jià)目的 估價(jià)中為何要明確和說(shuō)明估價(jià)目的?因?yàn)橥诜康禺a(chǎn)，估價(jià)目的不同，估價(jià)結(jié)果可能不同。 委托人的估價(jià)需要估價(jià)目的 估價(jià)目的一估價(jià)對(duì)象一委托人

52、 估價(jià)目的一估價(jià)時(shí)點(diǎn) 估價(jià)目的一價(jià)值類(lèi)型 估價(jià)目的一估價(jià)依據(jù) 估價(jià)目的一估價(jià)中的不同處理 現(xiàn)實(shí)中有哪些估價(jià)需要，應(yīng)如何根據(jù)這些需要提煉出估價(jià)目的(究竟有多少種估價(jià)目的，如何規(guī)范它們的表述)： 以土地使用權(quán)出讓為目的的估價(jià) 以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓為目的的估價(jià) 以用房地產(chǎn)出資設(shè)立企業(yè)為目的的估價(jià) 以房地產(chǎn)租賃為目的的估價(jià) 以抵押貸款為目的的估價(jià) 以征收、征用補(bǔ)償為目的的估價(jià)以稅收為目的的估價(jià) 以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的估價(jià) 以損害賠償為目的的估價(jià) 以財(cái)產(chǎn)分割為目的的估價(jià) 以糾紛調(diào)處為目的的估價(jià) 估價(jià)目的是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)結(jié)果的期望用途，通俗地說(shuō)，是委托人將要拿 未來(lái)完成的估價(jià)報(bào)告去做什么用，是為了滿(mǎn)足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或者民事行為、行政行為的需要。例如，是為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)或租賃活動(dòng)確定相關(guān)價(jià)格或租金提供參考依據(jù)，還是為商業(yè)銀行等債權(quán)人確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值提供參考依據(jù)，或者是為拆遷人與被拆遷人之間確定被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額、為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定某種房地產(chǎn)稅收的計(jì)稅依據(jù)、為保險(xiǎn)公司衡量投保房屋的保險(xiǎn)價(jià)值、為政府掌握劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金等費(fèi)用提供參考依據(jù)。 委托人不會(huì)無(wú)緣無(wú)故地花錢(qián)委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)，而是為了某種需要才委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。因此，任何房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)