中國仡佬部落旅游開發(fā)建設(shè)初步方案

1、重慶嘉華建設(shè)開發(fā)有限公司貴州省道真自治縣“中國仡佬部落旅游度假區(qū)”開發(fā)建設(shè)初步方案鑒于“大塘仡佬山鄉(xiāng)風(fēng)情旅游小鎮(zhèn)”（現(xiàn)更名為：中國仡佬部落旅游度假區(qū)）項目的招商合作框架協(xié)議已經(jīng)簽訂，項目運作進入一個新的階段。為了保障該項目盡快進入實質(zhì)性開發(fā)建設(shè)階段，并盡快完善該項目的總體規(guī)劃開發(fā)方案和項目的具體推進，經(jīng)公司董事會研究后決定擬定以下開發(fā)建設(shè)實施方案：一、 發(fā)展目標1、 產(chǎn)業(yè)定位：鎖定大旅游產(chǎn)業(yè)，包括風(fēng)景區(qū)、度假區(qū)、旅游房地產(chǎn)、游樂項目、休閑項目、文化旅游項目、文物旅游項目、康體旅游（生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老）項目、農(nóng)業(yè)旅游項目、吃住行游購娛六要素的相關(guān)項目、會議、酒店、旅行社、旅游車隊、航空包機與票務(wù)服務(wù)、

2、旅游商品及紀念品開發(fā)與生產(chǎn)、旅游金融產(chǎn)品開發(fā)與運作等等。2、 四大核心手段：充分利用大旅游區(qū)（仙女山、仡佬山、大沙河自然保護區(qū)、洛龍古鎮(zhèn)等）資源、項目所在地土地資源、仡佬族民俗民風(fēng)文化資源、天然森林氧吧避暑資源，優(yōu)化資源，產(chǎn)業(yè)整合。3、 戰(zhàn)略思路：通過對旅游資源的整合、開發(fā)、建設(shè)，并充分運用資本營運與產(chǎn)業(yè)融資的手段，用3-5年的時間，發(fā)展成為貴州省道真自治縣旅游區(qū)開發(fā)建設(shè)及旅游產(chǎn)業(yè)投資管理的龍頭企業(yè)。4、 3-5年完成的目標兩個第一，四大體系：1）貴州道真自治縣域企業(yè)旅游景區(qū)資源開發(fā)與占有量第一；2）貴州道真自治縣域企業(yè)旅游土地資源開發(fā)與占有量第一；3）建立景區(qū)與度假區(qū)開發(fā)管理運作體系（旅游投

3、資評價、旅游策劃規(guī)劃、旅游項目建設(shè)、旅游營銷運作、旅游景區(qū)管理）4）建立國際旅游金融體系（旅游項目融資、旅游投資聯(lián)盟、旅游信托、旅游產(chǎn)權(quán)交易、旅游財團）；5）建立旅游全產(chǎn)業(yè)鏈運作體系（旅游景區(qū)連鎖酒店連鎖餐飲娛樂旅游運輸國際連鎖旅行社旅游電子商務(wù)旅游媒介會展俱樂部會所旅游商品與旅游紀念品）6）建立旅游房地產(chǎn)開發(fā)銷售體系（別墅、花園洋房等的開發(fā)與銷售、產(chǎn)權(quán)酒店及產(chǎn)權(quán)營銷網(wǎng)絡(luò)、分時度假酒店及分時度假營銷網(wǎng)絡(luò)、國際聯(lián)網(wǎng)俱樂部會所結(jié)構(gòu)）二、 當前的構(gòu)架與運作貴州道真大塘中國仡佬部落旅游度假區(qū)的開發(fā)，是公司開發(fā)的第二個旅游項目，也是公司持續(xù)發(fā)展的極好契機。圍繞這一項目進行的資本、經(jīng)營與管理構(gòu)架的設(shè)計，既

4、要以當期項目為核心，又要著眼于長期發(fā)展的戰(zhàn)略目標。1、 項目目標與公司目標a. 項目目標：用3-5年時間，打造具有國際影響的仡佬山旅游品牌，形成一個度假區(qū)、一個旅游小鎮(zhèn)的仡佬山旅游帶。一個度假區(qū)：大塘仡佬部落養(yǎng)生養(yǎng)老旅游度假區(qū)；全面開發(fā)整個大塘旅游資源，形成一個以仡佬山為依托的國際度假勝地、一流的國際會議基地、養(yǎng)生養(yǎng)老療養(yǎng)圣地、仡佬風(fēng)情與仡佬文化中心、自然景觀、仡佬文化神秘風(fēng)格與意境）、天人合一的居住天堂（與大自然的融合及生態(tài)、舒適）、數(shù)字化度假區(qū)；一個旅游小鎮(zhèn)：充滿歷史文化、民族風(fēng)情、休閑娛樂及景觀特色的旅游樞紐中心集散地與區(qū)域游憩中心；b. 公司目標：具體經(jīng)營目標：通過對仡佬山大塘旅游、會

5、議及度假項目的打造，建立間接融資平臺和直接融資平臺，壟斷仡佬山旅游資源，面向重慶、貴州、四川圈占資源，并推進資本的快速集聚。核心競爭力建設(shè)目標：逐步形成旅游景區(qū)、度假區(qū)開發(fā)管理、國際旅游金融運作、旅游全產(chǎn)業(yè)鏈運作及旅游房地產(chǎn)開發(fā)運作的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、人才隊伍及運作能力，成為全國旅游開發(fā)的知名品牌。2、 項目投資計劃需在道真組建“旅游開發(fā)有限公司、旅游景區(qū)管理有限公司”；到2015年月，應(yīng)對大塘旅游項目實際投入現(xiàn)金達到五千萬八千萬元。以后根據(jù)項目推進情況每季度投入20003000萬元，直到整個項目開發(fā)建設(shè)完畢，累計總體投資在21億元人民幣。月初進場先投資陸續(xù)建設(shè)濕地公園、核心區(qū)水系、景區(qū)環(huán)道、相關(guān)配套

6、設(shè)施、五星級酒店、營銷中心等。年月，投資建設(shè)旅游地產(chǎn)萬平米。年月，投資建設(shè)旅游地產(chǎn)萬平米。年月，投資建設(shè)旅游地產(chǎn)萬平米。年月，投資建設(shè)及完善整個度假區(qū)景觀、物業(yè)配套設(shè)施、環(huán)境等。3、大塘旅游項目開發(fā)建設(shè)用地調(diào)整：經(jīng)公司開發(fā)部及財務(wù)部對該項目從新進行成本和利潤評估、核算后，由公司董事會最終決定：該項目原來的建設(shè)發(fā)展方案預(yù)定的土地開發(fā)利用比例應(yīng)做大的調(diào)整，公司投資后的利潤回報才能成正比。現(xiàn)公司對該項目土地開發(fā)利用比例作如下調(diào)整：旅游開發(fā)用地共3000畝，其中商業(yè)、旅游地產(chǎn)及養(yǎng)生養(yǎng)老度假建設(shè)用地由原方案定的00畝變更為畝，剩余的土地作為公共綠化、環(huán)境打造、基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)配套設(shè)施、民族廣場、民族商業(yè)街

7、、水系、濕地公園、農(nóng)業(yè)體驗等用地。4、新組建兩公司職能劃分（1）、旅游開發(fā)有限公司：作為項目開發(fā)主體，負責(zé)對整個大塘旅游進行開發(fā)；旅游地產(chǎn)開發(fā)；對旅游設(shè)施經(jīng)營項目進行招商引資運作；開展旅游資本運作，收購兼并旅游企業(yè)，整合旅游產(chǎn)業(yè)鏈；上市運作；開發(fā)旅游金融體系；（2）、旅游景區(qū)管理有限公司： 實施大塘旅游區(qū)、養(yǎng)生養(yǎng)老中心及商業(yè)區(qū)的日常經(jīng)營管理及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)； 開展旅游營銷與大塘仡佬山鄉(xiāng)旅游品牌運作； 會議中心及接待酒店的日常管理； 文化活動的策劃與運作。5、項目籌備期經(jīng)營運作計劃時間：年月1日2015年月日主要工作：a、 策劃方案、商業(yè)模式設(shè)計及運作計劃制定：大塘旅游項目策劃與總體開發(fā)思路策劃；

8、大塘旅游開發(fā)的預(yù)可行性研究（包括資源分析、市場調(diào)研、競爭分析、建設(shè)可行性分析、效益分析、政策分析、風(fēng)險分析、管理與人力資源分析）；大塘旅游開發(fā)的規(guī)劃指導(dǎo)與銜接；大塘旅游開發(fā)運作商業(yè)模式設(shè)計與詳細計劃的制定（包括商業(yè)模式設(shè)計、公司組建計劃、投資計劃、建設(shè)計劃、營銷計劃、融資計劃等）；b、 工程建設(shè)準備委托編制大塘中國仡佬部落旅游度假區(qū)開發(fā)建設(shè)總體規(guī)劃及中國仡佬部落旅游度假區(qū)開發(fā)建設(shè)修建性詳規(guī)；會議中心及接待酒店的建筑設(shè)計；濕地公園設(shè)計建設(shè)方案；報建準備；土地準備；建設(shè)條件、材料、隊伍準備c、 法律工作與政府之間正式的投資合作合同的起草與簽定公司注冊與特許經(jīng)營權(quán)授權(quán)d、 資金準備項目啟動費用到位，

9、簽定合同后應(yīng)至少準備籌備期費用5000萬元。a) 項目第一期經(jīng)營運作計劃時間：2015年5月2015年7月首期項目設(shè)計及運作方案b) 項目第二期經(jīng)營運作計劃時間：2015年8月2016年月完成大塘旅游區(qū)的濕地公園、水系、基礎(chǔ)設(shè)施等項目建設(shè)；形成旅游產(chǎn)品及旅游房地產(chǎn)開發(fā)的體系c) 項目第三期經(jīng)營運作計劃時間：2016年月年月完成整個大塘旅游項目的開發(fā)、建設(shè)，進入正式旅游接待時期。6、發(fā)展戰(zhàn)略d) 資源圈占戰(zhàn)略e) 區(qū)域整體開發(fā)戰(zhàn)略f) 旅游小城鎮(zhèn)戰(zhàn)略g) 沿線（黃金旅游線路）開發(fā)戰(zhàn)略h) 產(chǎn)業(yè)鏈整合戰(zhàn)略i) 智業(yè)先行戰(zhàn)略（策劃、規(guī)劃、營銷、投融資的智業(yè)）j) 品牌營銷與整合營銷戰(zhàn)略k) 資本營運

10、戰(zhàn)略三、 項目建設(shè)計劃（一）、向政府匯報的投資計劃：總投資約21億元人民幣。1、一期：累計投資約6億人民幣基礎(chǔ)設(shè)施、入口景觀、濕地公園、交通樞紐、房屋整治、核心區(qū)一期打造等（避暑地產(chǎn)開發(fā)、酒店建設(shè)等）。2、二期：累計投資約10億人民幣中心景觀區(qū)域、養(yǎng)生養(yǎng)老度假區(qū)、醫(yī)院、部分商業(yè)開發(fā)、別墅和花園洋房開發(fā)建設(shè)等。3、三期：累計投資約5億人民幣景觀打造、高山休閑度假區(qū)、商業(yè)配套設(shè)施的，完善整個度假區(qū)。（二）、實際啟動項目需要的資金：項目啟動后，前六個月投資000萬8000萬打造濕地公園、基礎(chǔ)設(shè)施、售房部（營銷中心）、水系等。工作程序安排：1、與政府簽訂正式開發(fā)合同（含補充協(xié)議），準備2000萬的土地

11、保證金；2、第一年，政府批100-300畝出讓地用于建設(shè)，價格雙方協(xié)商確定；3、實施項目第一期建設(shè)（1年時間）：施工建設(shè)濕地公園、基礎(chǔ)設(shè)施、酒店、交通、土石方平基、房產(chǎn)營銷中心等項目；4、以后實施滾動建設(shè)開發(fā)策略，邊銷售養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，邊建設(shè)開發(fā)景區(qū)項目；5、各類酒店、風(fēng)情商業(yè)街項目建設(shè)完后，由嘉華公司擁有所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)。四、投資保障（一）、項目銷售收入預(yù)測估算說明：1、多層住宅銷售按建筑面積4000元/M2計算；2、商業(yè)配套銷售按建筑面積6500元/M2計算；3、配套服務(wù)設(shè)施不計入銷售，計入未售實物資產(chǎn)。各種物業(yè)銷售預(yù)測為（按現(xiàn)在靜態(tài)價格估算），物業(yè)銷售按建筑面積計算,按成功銷售80

12、%預(yù)計； 其中： 1.多層住宅373680M2×0.40(萬元/M2)×80%=119577.6(萬元)2.商業(yè) 200000M2×0.65(萬元/M2)×90%=130000(萬元)3. 療養(yǎng)院 30000 M2 (暫不計算)則銷售收入合計249577.6（萬元)注：另余尾盤未售實物資產(chǎn)建設(shè)面積114736M2 114736M2×3171.12(元/M2)=36384.16(萬元) 則未售部分資產(chǎn)凈值合計36384.16（萬元)（二）、開發(fā)效益測算結(jié)論：該項目的規(guī)劃實施及土地開發(fā)是一個長期動態(tài)過程，則本次測算開發(fā)收益分為靜態(tài)開發(fā)收益和增值開發(fā)收益（動態(tài)開發(fā)）兩部分，相對應(yīng)測算的開發(fā)商投資利潤率指標為基本利潤率和總利潤率，計算方法如下：1靜態(tài)開發(fā)收益=所有銷售收入-開發(fā)綜合總成本2增值收益=銷售總價值×平均增殖-增殖稅費3基本利潤率=靜態(tài)開發(fā)收益/綜合開發(fā)總成本×100%4總利潤=靜態(tài)開發(fā)收益+增值收益5總利潤率=總利潤/開發(fā)綜合總成本×100%由此，本項目的想關(guān)結(jié)論如下：1靜態(tài)開發(fā)收益=所有銷售收入-開發(fā)綜合總