國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目考察工作匯報(bào)

1、國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目考察工作匯報(bào)近期，陪同市政府肖市長(zhǎng)、項(xiàng)市長(zhǎng)一行到江蘇省*市考察了 *市老城改造重點(diǎn)項(xiàng)目中央新亞國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng) 目的建設(shè)情況。*市位于蘇北中心區(qū)域，下轄 4區(qū)4縣，人口 535萬(wàn)， 08年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值億，排全國(guó)地級(jí)城市93位，財(cái)政收入171 億。*和我市一樣也是國(guó)家歷史文化名城和中國(guó)優(yōu)秀旅游城 市，同時(shí)*還是國(guó)家衛(wèi)生城市和江蘇園林城市。城市建成區(qū) 面積90多km2,城市建設(shè)給我總體感覺(jué)是手筆大，氣魄大， 尤其是老城改造的動(dòng)作大。美化、亮化工程給我留下的映象 也特別深。一、中央新亞國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)的基本情況項(xiàng)目概況：*市新亞百貨公司 02年加盟南京中央商場(chǎng)股份有限公 司，組建了

2、江蘇中央新亞百貨股份有限公司。05年雙方又組建了 *市中央新亞國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司，由該公司開(kāi)發(fā)位 于*老城區(qū)淮海東路北側(cè)地塊，建設(shè) *中央新亞國(guó)際購(gòu)物廣 場(chǎng)。該項(xiàng)目總投資億，其中土地出讓金及拆遷安置費(fèi)用億， 主體工程費(fèi)用億，籌備及銷(xiāo)售費(fèi)用億，財(cái)務(wù)費(fèi)用億。該項(xiàng)目 的建成將與其原經(jīng)營(yíng)的新亞商城連成一體，能形成一座建筑面積達(dá)18萬(wàn)m2,經(jīng)營(yíng)面積達(dá)12萬(wàn)m2的蘇北最大商業(yè)航母。該項(xiàng)目是一個(gè)城市綜合體，將涵蓋商業(yè)、金融、辦公、商住、休閑、娛樂(lè)等眾多業(yè)態(tài)。項(xiàng)目建成后 *中央新亞將成為年銷(xiāo) 售收入超10億，利稅超億元，新增就業(yè)超 3000人的大型商 業(yè)企業(yè)。土地出讓情況：該項(xiàng)目地塊占地面積， 規(guī)劃出讓面積

3、為，*市國(guó)土局05 年8月組織了公開(kāi)出讓?zhuān)?dāng)時(shí)出讓時(shí)的容積率是，后來(lái)調(diào)整 為，建筑高度達(dá)米，掛牌起始價(jià)為1500萬(wàn)元。當(dāng)時(shí)的出讓方式為毛地掛牌。出讓公告中設(shè)置了三個(gè)出讓條件。一是競(jìng)得成交后，競(jìng)得人 15日內(nèi)須簽訂出讓合同并繳 清土地出讓金，拆遷結(jié)束后，兩周內(nèi)出讓人向競(jìng)得人核發(fā)建 設(shè)用地項(xiàng)目批準(zhǔn)書(shū)，由競(jìng)得人作為拆遷人，負(fù)責(zé)競(jìng)得宗地內(nèi) 的房屋建筑物、構(gòu)筑物、地上、地下附著物的拆遷安置并承 擔(dān)全部費(fèi)用。出讓宗地范圍內(nèi)的現(xiàn)土地權(quán)利人與競(jìng)得人簽訂 拆遷安置協(xié)議后，土地權(quán)利終止，由土地登記機(jī)關(guān)辦理并注 銷(xiāo)土地登記。二是競(jìng)得人依據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃建設(shè)大型自營(yíng)商場(chǎng)三是由競(jìng)得人代政府拆遷 975m2,用于城市道路建

4、設(shè)， 拆遷費(fèi)用由競(jìng)得人承擔(dān)。拆遷安置的主要做法：由競(jìng)得人作為拆遷人，承擔(dān)拆遷安置費(fèi)用，市委、政府 設(shè)立項(xiàng)目指揮部協(xié)調(diào)解決拆遷安置，所在區(qū)政府具體“雙 包”，組織實(shí)施。具體工作中，是由新亞百貨先組織對(duì)競(jìng)得 地塊內(nèi)拆遷安置量進(jìn)行全面摸底，測(cè)算拆遷安置經(jīng)費(fèi)，然后 請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)評(píng)估，清河區(qū)政府認(rèn)可后報(bào)指揮部批準(zhǔn)，再清河 區(qū)政府與競(jìng)得人新亞公司根據(jù)批準(zhǔn)的方案簽訂“雙包”拆遷 安置協(xié)議，然后組織實(shí)施。實(shí)施過(guò)程中，*市的具體措施有:1、由市委副書(shū)記、組織部長(zhǎng)任項(xiàng)目總指揮，清河區(qū)委、 區(qū)政府及市直相關(guān)部門(mén)的負(fù)責(zé)人為成員。2、市委書(shū)記親自參加拆遷動(dòng)員大會(huì)，并先后兩次與拆 遷戶代表直接對(duì)話。新河區(qū)常務(wù)副區(qū)長(zhǎng)駐企業(yè)辦

5、公，督促拆 遷。3、市委常委兩次召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議，進(jìn)行決策并明確相關(guān) 扶持政策，專(zhuān)門(mén)出了兩期會(huì)議紀(jì)要， 明確了土地的出讓方式、 土地掛牌設(shè)置的條件和土地的收益原則，規(guī)定了對(duì)市權(quán)范圍 內(nèi)的所有城市建設(shè)規(guī)費(fèi)均減半征收，免收人防費(fèi)，緩交人防建設(shè)基金，勞保統(tǒng)籌費(fèi)可以到竣工開(kāi)業(yè)時(shí)繳納。4、清河區(qū)政府也規(guī)定，項(xiàng)目建成后新增稅收實(shí)行三免 二減半征收政策。該項(xiàng)目通過(guò)這些方法和措施僅用 1年多點(diǎn)時(shí)間就完成了 拆遷安置任務(wù)，07年就全面開(kāi)工，目前該項(xiàng)目已完成投資億， 預(yù)計(jì)明年8月份26層主樓的主體工程可竣工驗(yàn)收。二、該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)我市老城改造重點(diǎn)項(xiàng)目的借鑒探討考察回來(lái)后，我們做了一些思考。*市老城區(qū)改造經(jīng)驗(yàn)確實(shí)能給我

6、市以啟迪和借鑒。如環(huán)大湖的少年宮地塊、汽車(chē) 站地塊、吳越街地塊等重點(diǎn)項(xiàng)目地塊的改造非常有參考價(jià) 值，特別是在城市建設(shè)中，*市以商招商的做法，以項(xiàng)目帶 動(dòng)的做法，一個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目一套人馬一抓到底的做法，以及及 時(shí)出臺(tái)優(yōu)惠政策推動(dòng)重點(diǎn)工程建設(shè)進(jìn)度的做法等等，我市都 可“拿來(lái)”參照。但是，在目前政策環(huán)境下，我市要完全按照*的做法也存在一定的困難，特別是近兩三年來(lái)，國(guó)家和省先后出臺(tái)了 一系列加強(qiáng)土地管理的政策，從一定程度上束縛了我們地方 運(yùn)作土地的手腳，現(xiàn)在如果還按*的做法有一定的政策風(fēng)險(xiǎn)。一是土地不能毛地掛牌了。毛地掛牌的好處是政府比較 超脫，把拆遷的主體推給了企業(yè)，責(zé)任也交給了企業(yè)，政府 只是支持、督

7、促和協(xié)助。這樣的結(jié)果，如果政府工作力度不 夠，加上拆遷人的野蠻拆遷行為，可能帶來(lái)的是被拆遷人的 信訪不斷，社會(huì)不穩(wěn)定因素增加， 有損于政府的形象。因此， 國(guó)土資源部07年236號(hào)文件、省國(guó)土廳和省監(jiān)察廳 08年42 號(hào)文件都明文要求土地出讓?xiě)?yīng)實(shí)行“凈地”出讓?！皣?yán)禁未 完成安置拆遷補(bǔ)償?shù)耐恋刂苯映鲎尅?。二是?duì)掛牌設(shè)置限制性條件比較敏感。土地出讓設(shè)置非 排他性的必要條件，有利于實(shí)現(xiàn)政府城市規(guī)劃目標(biāo)，有利于 政府招商引資，有利于推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但條件的設(shè)置往 往影響市場(chǎng)主體的公平競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也容易滋生腐敗行為。因 此，07年國(guó)土部39號(hào)令明確規(guī)定“出讓人在招標(biāo)、拍賣(mài)、 掛牌出讓土地的公告中不得設(shè)立

8、影響公平競(jìng)爭(zhēng)的限制性條 件”，省國(guó)土廳和省監(jiān)察廳 08年42號(hào)文件中也明確規(guī)定“嚴(yán) 禁違法設(shè)立投標(biāo)、競(jìng)買(mǎi)人的資格限制條件。發(fā)布公告時(shí)，設(shè) 定的條件應(yīng)當(dāng)與出讓宗地開(kāi)發(fā)所需條件相適應(yīng)，除法律、法 規(guī)規(guī)定須有特定資質(zhì)條件外，對(duì)投標(biāo)、競(jìng)買(mǎi)人不得設(shè)置違背 法律、法規(guī)和政策，背離土地市場(chǎng)價(jià)格的補(bǔ)充條款、違背競(jìng) 爭(zhēng)原則的限制條件，不得為投標(biāo)競(jìng)買(mǎi)人競(jìng)得出讓地塊而設(shè)置 排他性條件，因此，國(guó)土部門(mén)在具體工作中對(duì)出讓條件的設(shè) 置都非常謹(jǐn)慎。三是土地的前期開(kāi)發(fā)要引入市場(chǎng)機(jī)制公開(kāi)選擇實(shí)施單 位。對(duì)擬出讓地塊進(jìn)行拆遷安置使之成為凈地的過(guò)程叫做土 地出讓的前期開(kāi)發(fā)，也叫土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)整理。根據(jù)國(guó)務(wù)院 08年3號(hào)文件和07年

9、國(guó)土部、財(cái)政部和中國(guó)人民銀行共同 頒發(fā)的土地儲(chǔ)備管理辦法其實(shí)施的主體應(yīng)當(dāng)是政府的土 地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。根據(jù)這兩份文件，土地的前期開(kāi)發(fā)包涵了宗地 的征收、拆遷安置、還涉及到出讓宗地相應(yīng)的道路、供水、 供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)。按照國(guó)務(wù)院3號(hào)文件規(guī)定，“土地的前期開(kāi)發(fā)要引入市 場(chǎng)機(jī)制，按照有關(guān)規(guī)定，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式選擇實(shí)施單 位”，也就是說(shuō)政府不能直接以洽談?wù)猩痰姆绞酱_定土地開(kāi) 發(fā)對(duì)象，須按照一定的程序方能確定，這在把握上有一定的 難度。三、對(duì)我市老城改造的幾點(diǎn)建議針對(duì)新的土地出讓政策背景，結(jié)合我市吳越街地塊的整 體開(kāi)發(fā)，建議采取由市政府主導(dǎo)，招商引資參與，委托區(qū)政

10、 府組織實(shí)施土地前期開(kāi)發(fā)，由國(guó)土部門(mén)設(shè)置條件凈地出讓。具體實(shí)施建議市政府要成立高規(guī)格指揮部，由分管市長(zhǎng) 任指揮長(zhǎng)，迎江區(qū)委區(qū)政府及市直相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人為成員， 協(xié)調(diào)指揮項(xiàng)目實(shí)施，具體可分為兩步。第一步進(jìn)行土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)整理。1、由市政府或市土地儲(chǔ)備中心委托迎江區(qū)人民政府進(jìn) 行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理，明確迎江區(qū)人民政府作為拆遷主體。2、由迎江區(qū)人民政府對(duì)吳越街地塊進(jìn)行全面摸底，測(cè) 算拆遷安置經(jīng)費(fèi)，編制拆遷安置的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理方案。3、根據(jù)一級(jí)開(kāi)發(fā)整理方案編制招商文件，提出招商引 資合作方的具體條件，明確招商合作企業(yè)與迎江區(qū)政府的權(quán) 利和義務(wù)。即：招商合作企業(yè)負(fù)責(zé)投入拆遷安置整理土地的 必需資金及返還和

11、收益方式，區(qū)政府負(fù)責(zé)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，按 方案確定的資金“雙包”落實(shí)拆遷安置任務(wù)。同時(shí)，招商文 件中可設(shè)置政府規(guī)定的招商企業(yè)的資格和條件。根據(jù)招商文件由迎江區(qū)政府在政府招標(biāo)網(wǎng)站和有關(guān)媒 體發(fā)布公告。公告中明確報(bào)名時(shí)間，招商企業(yè)的條件。公告 中可設(shè)定若報(bào)名符合條件的企業(yè)只有一家，則可直接確定其 為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理的合作對(duì)象。超過(guò)兩家以上，則采取招 標(biāo)方式確定。只要招商企業(yè)條件設(shè)置得當(dāng)，則能確保政府意 向招商企業(yè)成為合作方。4、根據(jù)招商結(jié)果確定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理合作企業(yè)后， 由迎江區(qū)人民政府與之簽訂一級(jí)開(kāi)發(fā)整理合作協(xié)議，然后在 項(xiàng)目指揮部指揮協(xié)調(diào)下雙方開(kāi)展合作。第二步：組織凈地出讓。具體由國(guó)土部門(mén)組織實(shí)施。國(guó) 土部門(mén)可根據(jù)城市規(guī)劃和市政府地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)思想設(shè)置政 策許可的必要條件進(jìn)行公告，公開(kāi)出讓。一般能保證參與一 級(jí)開(kāi)發(fā)整理的招商企業(yè)競(jìng)得土地使用權(quán)。土地的出讓時(shí)間，目前各地做法不一。一般都是在拆遷 安置協(xié)議全部簽訂后組織出讓。也有一些地方提前公開(kāi)出讓