中南地產(chǎn)拿地到開盤從變個(gè)

1、中南地產(chǎn)三先六快拿地到開盤從1 年變 6 個(gè)月中南地產(chǎn)是長三角某百億軍團(tuán)，2014 年銷售額為200 多億，項(xiàng)目遍及上海、南京、天津、武漢、成都、海南，屬于全國化布局，2013 年下半年a 企提出“三先六快”的項(xiàng)目運(yùn)營思路，在此之后項(xiàng)目開發(fā)速度大大提升。所謂的“三先六快”中的“三先”是指：1、先獲取土地信息2、先開始規(guī)劃設(shè)計(jì)3、先對設(shè)計(jì)及施工單位招標(biāo)?！傲臁笔侵福?、快速實(shí)現(xiàn)銀行融資2、快速配置人力資源3、快速完成規(guī)劃報(bào)批4、快速實(shí)現(xiàn)開工建設(shè)5、快速銷售6、快速實(shí)現(xiàn)資金倒流?！叭攘臁边m用于新項(xiàng)目首期的開發(fā)建設(shè)，后期項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏會(huì)根據(jù)首期開盤去化情況進(jìn)行調(diào)整，保證整個(gè)項(xiàng)目有1/3 在售、

2、1/3 在開發(fā)、 1/3在設(shè)計(jì)。a 企為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速開盤，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠和高效利用，明確了“三先六快”具體管理要求，其中“三先”要求設(shè)計(jì)、規(guī)劃、招標(biāo)等重要工作前置，多部門協(xié)同，各項(xiàng)工作并行，縮短整體工期。先獲取土地信息提前 1 個(gè)月獲取土地信息先規(guī)劃設(shè)計(jì)土地獲取后15 天完成產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)先招標(biāo)土地獲取 10 天內(nèi)完成施工、監(jiān)理、樁基施工單位等招標(biāo)工作在“三先”的基礎(chǔ)上，中南同時(shí)提出了“六快”的管理要求，識(shí)別項(xiàng)目開發(fā)全生命周期中的關(guān)鍵點(diǎn)，快速匹配各類資源，優(yōu)化項(xiàng)目整體操作思路。快速匹配人力資源土地獲取 10 天內(nèi)主要崗位到位，項(xiàng)目成立后所有崗位到位快速完成規(guī)劃報(bào)批現(xiàn)狀標(biāo)高圖、成活面標(biāo)高、

3、作業(yè)前測量記錄（現(xiàn)場草稿和網(wǎng)絡(luò)圖）、文字和影像資料、施工方案比選、施工管理和技術(shù)要求?？焖賹?shí)現(xiàn)開盤假設(shè)按照 30 層樓宇、有樁基、地下兩層、開盤形象進(jìn)度（原則到地上一層）：（1）老項(xiàng)目新地塊動(dòng)工到開盤2 個(gè)月；老城市新項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)動(dòng)工到開盤 3-4 個(gè)月，以后每期動(dòng)工至開盤2 個(gè)月；新市場新項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)動(dòng)工到開盤4-6 個(gè)月，以后每期動(dòng)工至開盤2 個(gè)月；（2）臨時(shí)示范區(qū)從土地獲取到開放不得超過2.5 個(gè)月；（3）會(huì)所從土地獲取到外立面、景觀、一層大廳展示不得超過8 個(gè)月?？焖賹?shí)現(xiàn)銀行融資開發(fā)貸開盤前1 周到位，盡量縮短基金融資時(shí)間，控制 2.5 個(gè)月以內(nèi)。快速銷售3 天去化 50% ，1 個(gè)月去化

4、80% ，2-3 個(gè)月清盤?？焖賹?shí)現(xiàn)資金回流與倒流根據(jù)地價(jià)差異確定快速回籠要求，地價(jià) 20 億以下要求資金5-6 個(gè)月資金平衡，地價(jià)超過20 億的， 12 個(gè)月以內(nèi)資金平衡。先敲定關(guān)鍵崗位，10 天內(nèi)全員到位a 企在基本確定拿地意向后，就參考?xì)v史項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，完成項(xiàng)目組織架構(gòu)與人員配置方案，具體分成兩個(gè)方面：1關(guān)鍵崗位需先敲定。在土地摘牌后3-5 天內(nèi)，項(xiàng)目公司總經(jīng)理、行政、工程、招采、前期等關(guān)鍵崗位人員就配備到位。2規(guī)定關(guān)門時(shí)間節(jié)點(diǎn)及配置標(biāo)準(zhǔn)。a 企規(guī)定 10 天內(nèi)所有人員配置齊全。其中，考慮到項(xiàng)目差異,a 企實(shí)現(xiàn)分類管理，對于不同類型的項(xiàng)目采取不同的模式進(jìn)行人員配置，比如新地區(qū)新項(xiàng)目按 31

5、人編制配置，據(jù)項(xiàng)目分期推進(jìn)節(jié)點(diǎn)逐步到位。新老搭配，干活不累為實(shí)現(xiàn)快速開發(fā)， 解決人員能力不足或者不熟悉給項(xiàng)目整體進(jìn)度可能造成的風(fēng)險(xiǎn)，a 企特別強(qiáng)調(diào)“新老搭配”，要求項(xiàng)目公司骨干員工中老員工比例不得低于50% ，營銷案場人員老員工比例原則上不得低于50% 。特別是針對開盤去化這一重大事項(xiàng)，a 企要求開盤前后半個(gè)月集團(tuán)營銷口必須派業(yè)務(wù)熟練的老員工進(jìn)行幫扶工作，做好開盤的各項(xiàng)準(zhǔn)備活動(dòng)，確保銷售目標(biāo)的達(dá)成。市場部負(fù)責(zé)人前期挑大梁，定向支持1 個(gè)月為保障拿地前后各項(xiàng)工作的順利推進(jìn)，a 企要求前期工作集團(tuán)市場部負(fù)責(zé)人必須統(tǒng)籌，在土地獲取后項(xiàng)目總經(jīng)理未到位期間，由市場部負(fù)責(zé)人兼項(xiàng)目總經(jīng)理，并且需定向配合支持

6、1個(gè)月時(shí)間，待相關(guān)前期工作理順后方可退出?？焖偾枚ㄔO(shè)計(jì)單位，多方案比對擇優(yōu)錄用a 企平時(shí)就針對不同區(qū)域不同產(chǎn)品建立了長期戰(zhàn)略合作的設(shè)計(jì)單位，設(shè)計(jì)單位對企業(yè)需求也很清楚，因此在獲取土地信息后，集團(tuán)設(shè)計(jì)中心就可以直接選定規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行前置設(shè)計(jì)。與此同時(shí)， 為保障設(shè)計(jì)方案的科學(xué)性和合理性，a 企要求設(shè)計(jì)單位提供多方案比選，針對一般項(xiàng)目提供5 種方案供選擇，針對大項(xiàng)目則必須提供7 種方案來選擇，前期多方案比選充分模擬項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作需求，一定程度上減少了后期決策反復(fù)的可能。緊鑼密鼓，快速敲定設(shè)計(jì)圖紙a 企為實(shí)現(xiàn)盡快開工， 前期設(shè)計(jì)階段盡可能采用標(biāo)準(zhǔn)化套圖，并且規(guī)定了設(shè)計(jì)具體時(shí)間節(jié)點(diǎn)，如下圖所示：a 企的

7、設(shè)計(jì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)其中，啟動(dòng)區(qū)戶型、樣板房精裝修設(shè)計(jì)直接采用套圖制，出圖時(shí)間不得超過15 天?？焖偻瓿稍嚇都皹痘鶊D設(shè)計(jì)，提前開工為快速實(shí)現(xiàn)樁基開工，a 企特別重視前期試樁及樁基圖設(shè)計(jì)，主要采取兩種方式加快進(jìn)度：1參考周邊樓盤地質(zhì)資料。利用周邊已施工項(xiàng)目的地勘資料進(jìn)行樁基設(shè)計(jì)，7 天內(nèi)完成試樁圖， 12 天內(nèi)出試樁報(bào)告，并按照試樁報(bào)告調(diào)整正式樁基圖，15 天完成正式樁基圖。2自行提前勘探。 土地獲取后6 天內(nèi)就由勘探單位提交中間報(bào)告，供設(shè)計(jì)進(jìn)行樁基復(fù)核，10 天內(nèi)出具詳勘報(bào)告，利用詳勘中間報(bào)告進(jìn)行試樁圖設(shè)計(jì)工作，10 天內(nèi)完成試樁圖并開始試樁施工，15 天出具正式樁基圖。同時(shí)，為不影響上部施工，上部結(jié)

8、構(gòu)施工圖先按照前期報(bào)批報(bào)建時(shí)間要求進(jìn)行出圖，并且要求拿地后一個(gè)月完成全套施工藍(lán)圖。知己知彼，產(chǎn)品定位精準(zhǔn)a 企在對土地進(jìn)行可行性研究時(shí)，要求營銷部對市場主要競品的戶型、配比、 去化情況等信息進(jìn)行充分調(diào)研，充分參考周邊暢銷戶型，在此基礎(chǔ)上提供產(chǎn)品定位報(bào)告，并給出啟動(dòng)區(qū)合理的戶型配比和套圖建議。設(shè)計(jì)、營銷建立銜接機(jī)制，確保一次到位a 企要求集團(tuán)設(shè)計(jì)管理中心和營銷管理中心需建立工作銜接機(jī)制，避免前后割裂， 造成工作反復(fù)，根據(jù)營銷提供的戶型配比建議進(jìn)行設(shè)計(jì)，過程中多次溝通、評審、確認(rèn)，保證產(chǎn)品定位到產(chǎn)品設(shè)計(jì)的一致性。標(biāo)準(zhǔn)圖庫做支撐，設(shè)計(jì)又好又快為減少創(chuàng)新性產(chǎn)品對決策速度的影響，一般a 企設(shè)計(jì)管理中心根

9、據(jù)營銷建議，會(huì)在現(xiàn)有項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)圖庫中選擇與配比相近的暢銷戶型樓棟，縮短評審周期，快速?zèng)Q策。a 企如何快速完成“報(bào)批報(bào)建”為確保施工單位早日進(jìn)場，盡快開工，a 企針對招標(biāo)提出具體時(shí)間要求，如下圖所示：a 企的招標(biāo)時(shí)間要求其中，地勘、監(jiān)理、樁基、總包單位的招標(biāo)，為加快進(jìn)度，啟動(dòng)區(qū)采用費(fèi)率招標(biāo)，優(yōu)先從現(xiàn)有合格供方中進(jìn)行篩選，直接選用戰(zhàn)略單位或續(xù)標(biāo)、邀請式議標(biāo)， 新公司由總部直接負(fù)責(zé)招標(biāo)工作，快速推進(jìn)。為給開盤創(chuàng)造良好條件，a 企特別重視示范區(qū)建設(shè)，并明確了具體時(shí)間節(jié)點(diǎn)要求，如下表所示：a 企的示范區(qū)建設(shè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)其中， 樣板房如果放置在臨時(shí)售樓處內(nèi)，施工進(jìn)度原則上與售樓處精裝修進(jìn)度一致，施工單位可以選

10、用同一家，確保施工進(jìn)度及展示；如果樣板房放置在臨時(shí)售樓處外，則主體及硬裝施工控制在35 天以內(nèi)，軟裝3 天內(nèi)完成。a 企針對計(jì)劃以開盤為界，進(jìn)行了分段設(shè)置，分為開盤前與開盤后兩大階段，其中“拿地-首期開盤”作為重點(diǎn)管控段，為此，a 企要求：拿地當(dāng)天就開項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)a 企針對新項(xiàng)目， 在獲取土地后當(dāng)天就召開項(xiàng)目啟動(dòng)部署會(huì)，重點(diǎn)解決項(xiàng)目整體開發(fā)思路的研討、 成本指標(biāo)、 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、 三點(diǎn)一線及啟動(dòng)區(qū)位置及規(guī)模；推進(jìn)產(chǎn)品定位、 產(chǎn)品規(guī)劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、各項(xiàng)招標(biāo)工作；明確組織架構(gòu)模式、土地支付模式、融資形式、動(dòng)工及開盤時(shí)間節(jié)點(diǎn)、激勵(lì)形式等，并且在拿地后3 天內(nèi)確定新項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)、臨時(shí)示范區(qū)、會(huì)所及融資的專項(xiàng)

11、計(jì)劃關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)并審批執(zhí)行。分層、分級(jí)、變頻跟蹤和預(yù)警在明確了關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)后，為保障計(jì)劃順利推進(jìn)，a 企針對計(jì)劃跟蹤、監(jiān)督確立了分層分級(jí)變頻管理機(jī)制，具體而言:第一，集團(tuán)運(yùn)營中心針對重大節(jié)點(diǎn)，在項(xiàng)目決策會(huì)議階段每2 天跟進(jìn)一次；在推進(jìn)會(huì)議階段每 5 天跟進(jìn)一次；在協(xié)調(diào)會(huì)議階段每7 天跟進(jìn)一次，及時(shí)協(xié)調(diào)、解決條線內(nèi)推進(jìn)過程中出現(xiàn)的問題。第二，城市公司運(yùn)營部針對主項(xiàng)計(jì)劃每天都進(jìn)行跟蹤、督辦。一旦節(jié)點(diǎn)出現(xiàn)異常，則按照分層分級(jí)的原則對計(jì)劃進(jìn)行干預(yù)、糾偏， 并且需以滿足關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)達(dá)成為原則進(jìn)行糾偏調(diào)整。順利開盤后， 則納入正常計(jì)劃管理體系，定期進(jìn)行計(jì)劃跟蹤和協(xié)調(diào)。a 企為保障過程重大節(jié)點(diǎn)能夠快速推進(jìn)，過程問題可及時(shí)暴露并協(xié)調(diào)資源，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營管理的持續(xù)提升，特意建立了四類會(huì)議機(jī)制，分別為決策類、推進(jìn)類、協(xié)調(diào)類和總結(jié)類，這四類會(huì)議從前到后建立分級(jí)決策機(jī)制，特別重大事項(xiàng)集團(tuán)總經(jīng)理主持并決策，過程重難點(diǎn)事項(xiàng)由集團(tuán)副總負(fù)責(zé)推進(jìn)，特別是在項(xiàng)目開盤后，還專門召開相應(yīng)總結(jié)會(huì)議，查找開盤的問題，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步優(yōu)化“三先六快”體系，具體如下表所示：a 企的會(huì)議管理機(jī)制針對不同類型項(xiàng)目設(shè)置不同獎(jiǎng)金區(qū)間a 企將項(xiàng)目類型主要分為：老項(xiàng)目新開發(fā)樓棟、老項(xiàng)目孵化新項(xiàng)目、新進(jìn)城市項(xiàng)目，從低到高設(shè)置了不同的獎(jiǎng)金區(qū)間，比如針對新近城市項(xiàng)目，4 個(gè)月開盤，則獎(jiǎng)勵(lì)500 萬，超過6個(gè)月開盤，則處罰100 萬，甚至對項(xiàng)目班子進(jìn)行問