心域籃灣項(xiàng)目融資計(jì)劃書

1、心域籃灣公寓建筑工程項(xiàng)冃融資計(jì)劃書第一節(jié)公司基本情況黃海建設(shè)集團(tuán)有限公司位于遼寧省東港市。公司成立以來，始終堅(jiān)持“建造滿意工 程，提供一流服務(wù)的企業(yè)宗旨，銳意改革，不斷進(jìn)取，精心施工，科學(xué)管理，現(xiàn)已發(fā) 展成為擁有房屋建筑工程施工總承包一級(jí)資質(zhì)、市政公用工程總承包二級(jí)資質(zhì)的綜合性 企業(yè)。2004年通過is0190012000國(guó)際質(zhì)量管理體系認(rèn)證，2008年通過環(huán)境和職業(yè)健 康管理體系（hsms）體系認(rèn)證。2004年至2008年連續(xù)被遼寧省建筑業(yè)協(xié)會(huì)評(píng)為“建筑 業(yè)先進(jìn)企業(yè)7公司董事長(zhǎng)宋鵬被評(píng)為“遼寧省建筑業(yè)先進(jìn)企業(yè)經(jīng)理？ 2 005年被省建設(shè)工 程質(zhì)量協(xié)會(huì)評(píng)為質(zhì)量先進(jìn)企業(yè)。2007年、2 008年

2、連續(xù)被國(guó)家工商行政管理總局授予" 全國(guó)重合同守信用單位稱號(hào)。充分利用我們黃海集團(tuán)的品牌效益和現(xiàn)有市場(chǎng)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)， 聯(lián)合建筑業(yè)；建筑承包商，房地產(chǎn)代理商，融資自然人，建筑機(jī)械商，建筑材料商，建設(shè) 設(shè)計(jì)商，廣告商共同推廣，實(shí)施承辦東港市開發(fā)區(qū)心域籃灣公寓建設(shè)工程項(xiàng)目，立體綜合 開發(fā)建筑項(xiàng)目施工利益共嬴工程的勝利開工和竣工。采取一些促銷手段：如與建筑承包商 的企業(yè)合作，以及與建筑材料商的公司合作推廣東港市開發(fā)區(qū)心域籃灣公寓建設(shè)工程項(xiàng)目。第二節(jié)公司產(chǎn)品及市場(chǎng)分析一、公司產(chǎn)品及賣點(diǎn)：（一）產(chǎn)品：1、獨(dú)棟別墅30套：每套300-1000萬元。客戶定位：成功人士。此房用于小家庭的旅游度假?？蛻舳ㄎ唬?/p>

3、白領(lǐng)階層和小老板。2、聯(lián)體別墅150套:價(jià)位80-200萬元?？蛻舳ㄎ唬撼晒θ耸?。3、公寓住宅80套：?jiǎn)蝺r(jià)5000元，每套30萬。4、會(huì)館6套：價(jià)位500萬元用于招待、聚會(huì)、交流、會(huì)議。客戶定位：公司或政府機(jī)關(guān)。（二）賣點(diǎn)：1、絕佳地理位置我們的地段在東港市開發(fā)區(qū)西南方向。這里山水一體，構(gòu)成了山屮有水，水屮有山的 獨(dú)特景觀，天然一幅絢麗多彩的山水畫卷。山景、水景、歷史文化古跡和自然民風(fēng)完美融 合，給人以渾然天成、閑趣安逸之感，成為無數(shù)都市新貴與高知人群追享“有閑生活”的 人間仙境。而且交通便利。2、合理的設(shè)計(jì)規(guī)劃本旅游區(qū)的其他樓盤受開發(fā)前期生地環(huán)境的影響，普遍低檔低價(jià)，設(shè)計(jì)趨同。我們現(xiàn)在 的環(huán)

4、境是熟地，并且面臨著高檔別墅的市場(chǎng)需求。所以在我們的設(shè)計(jì)規(guī)劃中，高中低結(jié)合。 以便滿足不同層次的需求。公寓住宅2棟7層樓，每棟3個(gè)單元，頂層樓頭是涼臺(tái)。每單元每層2戶。60平米，一室、一廳、 一廚、一衛(wèi)。獨(dú)棟別墅30 0-600平米，裝修、家具要極盡奢華。獨(dú)立花園，臨湖面水，獨(dú)立釣位，配有游艇泊位。 獨(dú)棟別墅區(qū)用圍墻和其它建筑隔開，圍墻內(nèi)有環(huán)區(qū)公路，使每套別墅進(jìn)出都很方便。一樓：服務(wù)區(qū)：雙車庫(kù)、廚房、衛(wèi)生間、傭人休息室、保安值班室。二樓：辦公區(qū)：辦公 室、會(huì)客區(qū)。三樓：生活區(qū)：居室、廳、衛(wèi)生間。樓道獨(dú)立設(shè)置。聯(lián)體別墅每戶156-288平方米，中等戶型，2-3層，車庫(kù)、花園一應(yīng)具全。會(huì)館6套：多

5、功能廳、休息室、餐廳、廚房、庫(kù)房、停車棚。600平方米。4、巨大的升值潛力依山、臨水的環(huán)境是北方的稀缺資源。而在這樣環(huán)境中建筑的別墅，就是所有成功人士追 求的理想。在北京六環(huán)以內(nèi)，雖有一些別墅項(xiàng)目，但是沒山?jīng)]水，東、北、南三個(gè)方向都 是平原，沒有山景。有水的地方很少，即使有水，水面的大小也沒有適中的。獨(dú)棟別墅是不可再生資源。國(guó)家對(duì)于獨(dú)棟別墅項(xiàng)目用地自2007年就停止審批了，從而使已經(jīng)獲批的獨(dú)棟別墅，其 批文本身就具備了增值效應(yīng)。眾所周知，辦出租車的手續(xù)，以前的費(fèi)用是2000元，停止審 批兒年后，轉(zhuǎn)手的費(fèi)用上漲了 100倍以上。二、公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力主要表現(xiàn)為設(shè)計(jì)和價(jià)格。因?yàn)?/p>

6、我們開發(fā)建設(shè)最晚，所以我們可以設(shè)計(jì)得更 完美。因?yàn)槲覀兊某杀竞艿?，而現(xiàn)在乂出現(xiàn)了別墅的高行情，所以我們有充分的空間來應(yīng) 對(duì)各種價(jià)格挑戰(zhàn)。四、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)及劣勢(shì)因?yàn)槲覀兪情_發(fā)區(qū)西南區(qū)最后一塊開發(fā)用地，其它樓盤的銷售己經(jīng)基本結(jié)束，我們的 銷售要在建設(shè)資金到位的一年以后，所以我們?cè)诒镜貨]有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在東港市區(qū)。和我們相比，他們的優(yōu)勢(shì)有一個(gè)，劣勢(shì)也有兩個(gè)。優(yōu)勢(shì) 為：在東港市區(qū)內(nèi)；兩個(gè)劣勢(shì)為：他們的自然壞境遠(yuǎn)不如我們；他們的價(jià)格比我們高很多。從實(shí)際情況來看，市區(qū)距開發(fā)區(qū)不是很遠(yuǎn)。綜合比較，我們占優(yōu)。第三節(jié)融資需求和財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)一、公司目前的財(cái)務(wù)狀況和資本結(jié)構(gòu)公司現(xiàn)有資產(chǎn)有：土地9 7335.

7、 83平方米（評(píng)估價(jià)10035. 32萬元），地上建筑物3000平 方米（預(yù)售價(jià)2000萬元）。公司沒有債務(wù)。二、融資需求1、計(jì)劃建筑面積60000平方米，包括高檔獨(dú)棟別墅30幢，連排別墅150幢，公寓住宅8 0套，會(huì)館6幢。共計(jì)投資9000萬元;2、景觀建設(shè)12000平方米，共計(jì)投資13 00萬元;3、配套建設(shè)共計(jì)投資1 700萬元。4、工程總計(jì)需要融資1200 0萬元。工程周期26個(gè)月o三、財(cái)務(wù)分析根據(jù)目前市場(chǎng)行情和市場(chǎng)同類別墅價(jià)格比較，特別是與本地己經(jīng)開發(fā)、銷售的同類房?jī)r(jià)對(duì)比，按照慎重性原則預(yù)計(jì)如下：1、銷售收入：可銷售面積6萬於，其中：高檔獨(dú)棟別墅6800元/時(shí)；聯(lián)排別墅480 0元/

8、時(shí)；公寓48 00元/於；會(huì)館5 800元/時(shí)；平均實(shí)際售價(jià)可以實(shí)現(xiàn)50 00元/於。6 萬 m2 x5000 7u/m2= 30000 萬元;2、銷售稅金及附加：根據(jù)國(guó)家稅收政策，營(yíng)業(yè)稅及附加計(jì)算如下：營(yíng)業(yè)稅：應(yīng)納稅額二營(yíng)業(yè)額x5%二30000萬元5%二1500萬元；城市維護(hù)建設(shè)稅：應(yīng)繳稅額二營(yíng)業(yè)稅7%二105萬元；教育附加：應(yīng)納稅額二營(yíng)業(yè)稅x4%二60萬元該項(xiàng)目應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅及附加總計(jì)1665萬元。3、盈利分析：銷售收入扣除成木和營(yíng)業(yè)稅及附加即是利潤(rùn)總額:利潤(rùn)總額=30000萬元（銷售收入）-600 0萬元（土地及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本）-120 00萬元（建筑工程總成本）t665萬元（營(yíng)業(yè)稅及附加

9、）=1 0335萬元。稅后利潤(rùn)二利潤(rùn)總額1033 5萬元-管理成本（利潤(rùn)總額的10%）=9 302萬元。第四節(jié)銷售及資金回收由于該項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作都已就緒，水、電、路、通訊都己到位，己經(jīng)具備工程開工條件, 隨時(shí)可以開工。由于目前己經(jīng)建成3000m2獨(dú)體別墅，可以直接進(jìn)入銷售階段，其余可銷售部分，待新的工 程開工后也可以進(jìn)入銷售準(zhǔn)備階段。資金回收分三階段：第一期12個(gè)月，預(yù)計(jì)回收10000萬元，可用來支付基建工程款；第二 期12個(gè)月，預(yù)計(jì)回收1000 0萬元，主要用來支付建設(shè)工程款、抵押貸款，回收全部成本; 第三期12個(gè)月，預(yù)計(jì)回收10000萬元，支付稅費(fèi)及提取利潤(rùn)。第五節(jié)投資方的介入和退出一、

10、投資建議建議投資方投資10000萬元，周期為三年，用于項(xiàng)目建設(shè)。二、投資方在公司經(jīng)營(yíng)管理中的地位和作用投資方在公司中享有股東地位，并執(zhí)行監(jiān)管、審計(jì)責(zé)任，以保證?？顚Ｓ?。三、資本退岀在發(fā)生以下情況z時(shí)投資方可以退出資本：2、項(xiàng)h結(jié)束。第六節(jié)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策一、風(fēng)險(xiǎn)從目前的實(shí)際情況來看，看不到有什么風(fēng)險(xiǎn)。即使在全國(guó)住宅有行無市的時(shí)候，別墅始終 旺銷和增值。唯一的風(fēng)險(xiǎn)來自不可抗力。即：戰(zhàn)爭(zhēng)、自然災(zāi)害等。二、對(duì)策當(dāng)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致投資方認(rèn)為自己的利益受損時(shí)，公司以現(xiàn)有土地?fù)?dān)保投資方的利益，即: 三年內(nèi)收回本金，并保持每年利潤(rùn)率8%。這塊土地共97335. 84平方米，（146畝），通過政府正式招牌掛方式取得，

11、土地出讓金全 部交清，各種開發(fā)建設(shè)之前的政府相關(guān)審批手續(xù)全部辦結(jié)，各類相關(guān)費(fèi)用也全部交清。我 們辦理的土地使用性質(zhì)是綜合用地，可以開發(fā)別墅和旅游度假房產(chǎn)。目前，已經(jīng)辦好了國(guó)有土地使用證、固定資產(chǎn)投資備案證等相關(guān)開發(fā)建設(shè)手續(xù)。經(jīng)權(quán)威部門的地價(jià)評(píng)估，本地塊的土地市場(chǎng)價(jià)可達(dá)每畝70多萬元，總價(jià)為10035萬元以上,已建成的別墅300 0平方米，總價(jià)200 0萬元以上，這些全部是我們已經(jīng)投入的自有資產(chǎn)。第七節(jié)融資計(jì)劃1、固定資產(chǎn)現(xiàn)值：12000萬元。其中土地估價(jià)現(xiàn)值1 0035萬元，己建成3000平米別墅現(xiàn) 值2000萬元。2、尚需融資:12000萬元。4、主要用途：項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、基礎(chǔ)配套、基建、銷售費(fèi)用。5、還款計(jì)劃：三年。6、融資方法：方式一：固定資產(chǎn)或項(xiàng)目收益抵押擔(dān)保；（總價(jià)120001，借款方以公司所有土地（146畝），及以建成的300 0平米獨(dú)體別墅