房地產(chǎn)采購流程(共6頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上萬科房地產(chǎn)采購管理流程 房地產(chǎn)行業(yè)是一個綜合性的產(chǎn)業(yè)，它的采購活動從項目前期的產(chǎn)品規(guī)劃、項目策劃、設(shè)計、勘察、施工、材料、設(shè)備、廣告宣傳、園林綠化、裝飾等均需要采購，是一個資源整合的行業(yè)，因而采購活動在地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)了重要的位置，對采購活動管理的成熟度，直接影響到產(chǎn)品的品質(zhì)和成本，企業(yè)因采購環(huán)節(jié)管理不到位，造成遲遲不能交房的也不乏其例，因此地產(chǎn)行業(yè)采購管理是非常重要的環(huán)節(jié)，是每一個希望成長的地產(chǎn)企業(yè)必須認真關(guān)注和用心研究的課題。在這里結(jié)合我們在咨詢過程中總結(jié)積累的經(jīng)驗和與優(yōu)秀企業(yè)的對比分析，對工程、材料、設(shè)備采購活動的管理進行一些探討。一、房地產(chǎn)企業(yè)采購管理系統(tǒng)的組織結(jié)

2、構(gòu)在我們接觸的房地產(chǎn)企業(yè)中，往往在采購管理職能的界定方面存在一些這樣或那樣的問題，歸結(jié)起來主要有：集團與項目公司的授權(quán)不足，不適應(yīng)公司的戰(zhàn)略發(fā)展要求，如對項目要求周期很緊，但在招標采購方面的集團參與和審批環(huán)節(jié)過多，影響到效率的提升；采購管理的監(jiān)督職能缺失，一個部門說了算，或個別人說了算，缺乏采購工作的公正性，也容易滋生采購過程中的違法、違規(guī)行為；采購管理的職能設(shè)計不完整，缺乏對供應(yīng)商評價管理和信息資料庫的收集和更新職能。1 房地產(chǎn)企業(yè)采購職能設(shè)置的原則房地產(chǎn)企業(yè)采購部門的設(shè)置因企業(yè)規(guī)模、企業(yè)文化、專業(yè)水平和企業(yè)管控模式的不同，而各有千秋。首先要解決的是采購職能的劃分和權(quán)限的劃分，另一個方面是監(jiān)

3、督職能的完善。一般在集團公司里，集團層面?zhèn)戎赜诓邉澓捅O(jiān)督職能，而項目公司是執(zhí)行主體，或按一定的權(quán)限劃分集團與項目的采購權(quán)限，使職權(quán)和責任明確界定。而在非集團規(guī)模的房地產(chǎn)公司，則在不同的部門之間或與項目部之間進行劃分，但執(zhí)行和監(jiān)督職能應(yīng)由不同的主體來完成，以達到提升采購效率、降低采購成本，并且形成內(nèi)部公開、公正、公平和廉潔的采購環(huán)境及氛圍。2 房地產(chǎn)企業(yè)采購部門的職能劃分在遵循以上原則的基礎(chǔ)上，采購管理主體的劃分應(yīng)該有兩個層面：一個層面上更多的傾向于對采購系統(tǒng)的整體策劃和監(jiān)督，制定采購系統(tǒng)的管理流程、采購規(guī)范、標準采購合同、招標文件范本等流程和流程精細化方面的工作，監(jiān)督采購活動的實施，同時建立統(tǒng)

4、一的采購信息系統(tǒng)，達到采購資源的共享，并且從公司層面與供應(yīng)商建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，建立公司戰(zhàn)略采購流程，以期在采購產(chǎn)品時獲得優(yōu)惠的價格和優(yōu)良的品質(zhì)，從而降低采購成本，提高企業(yè)盈利能力，以應(yīng)對今后地產(chǎn)行業(yè)整體利潤空間下降的趨勢，形成公司的競爭優(yōu)勢。另一個層面是指采購活動的執(zhí)行主體，具體實施采購活動，編制采購計劃、組織工程、材料和設(shè)備的采購活動，組織對供應(yīng)商的評估和對現(xiàn)場材料、設(shè)備的管理、數(shù)量核定等，其中項目工程的管理部門，如項目部、工程部等監(jiān)督材料的驗收和現(xiàn)場材料、設(shè)備的管理。兩個層面上職能的劃分也不是固定的，可以根據(jù)企業(yè)的規(guī)模等因素進行調(diào)整，建立完整、系統(tǒng)的采購管理體系，但一般來講，實施和監(jiān)督

5、的職能應(yīng)該分離，以避免因缺乏監(jiān)督造成的采購管理的失控，避免給企業(yè)造成額外的損失。二、采購流程的關(guān)鍵績效衡量指標和關(guān)鍵點的確定 采購活動的目標就是要保證項目整體進度、質(zhì)量和成本控制指標的達成，由此我們根據(jù)房地產(chǎn)項目目標對采購流程的關(guān)鍵績效指標進行分析，整理出如下的關(guān)鍵指標作為對采購過程的控制目標的參考。在制定相關(guān)部門的績效指標時可以參考制定。2采購流程的關(guān)鍵點、主要輸入輸出和控制方法采購管理活動的內(nèi)容很多，如何抓住采購活動的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，明確控制要求和方法，以達到控制的目標要求呢？根據(jù)以上制定的采購流程的關(guān)鍵績效指標，通過分析明確重點應(yīng)控制的采購流程關(guān)鍵點、活動的主要輸入輸出和控制方法：很多房地產(chǎn)企

6、業(yè)對采購方式的選擇還存在著很大的隨意性，有的主要是老板一句話決定；有的僅僅依靠對個別員工的信任，由個別員工承擔了決大多數(shù)的產(chǎn)品采購任務(wù)，有的雖然采用了招標采購的方法，但卻對決大多數(shù)的采購活動都采取同樣一種招標的方法，招標過程煩瑣，周期長，導(dǎo)致對工程進度的影響，因此如何選擇采購的方式？我們認為應(yīng)該在流程設(shè)計時給出明確的確定方法。1、 采購方式劃分的類別房地產(chǎn)行業(yè)的工程、材料和設(shè)備采購方式主要有戰(zhàn)略采購、招標采購、議標采購和直接委托等方式，也有的企業(yè)還采用集中各項目采購產(chǎn)品，統(tǒng)一向供應(yīng)商進行集中采購，以增大的采購量，爭取獲得優(yōu)惠的價格。根據(jù)采購工程、材料、設(shè)備的種類和與工程進度的密切關(guān)系、產(chǎn)品品質(zhì)

7、的穩(wěn)定性、產(chǎn)品成本控制的難易程度等，采購主體也有不同的選擇方式。在材料采購方面劃分為甲購材料、甲定乙購材料、甲指乙購、乙定乙購四類。在工程方面分為總包和分包工程。采購主體的劃分一般按以下原則進行，通常會在與總承包商簽訂合同時確定。1) 甲購材料（設(shè)備）：對金額較大，質(zhì)量要求較高、對樓盤的質(zhì)量影響較大、施工進度配合要求不高，可以相對獨立施工的設(shè)備（安裝）及成品材料可以采取甲購方式。2) 甲定乙購材料：設(shè)計階段無法定板、且該材料品牌差異（質(zhì)量、價格）較大，對樓盤的品質(zhì)及效果影響很大、甲方要重點控制，且與施工單位工期配合較密切；信息價相差很大的材料（或信息價上沒有的）適合采用甲定乙購方式。3) 甲方

8、指定品牌范圍、乙方采購材料：工程中常見，對樓盤效果及品質(zhì)影響不大，且有三家及以上價格、質(zhì)量相近；與信息價接近，與施工進度及配合較密切的材料。4) 乙定乙購的材料：市場上的所有同類材料價格都接近、對樓盤效果及品質(zhì)基本沒影響，與信息價很接近的材料。2采購方式的確定采購方式的確定主要針對甲供材料（設(shè)備）和甲定乙購材料（設(shè)備）及總包和甲方分包的采購項目。1）戰(zhàn)略采購戰(zhàn)略采購：是指公司出于提高質(zhì)量、降低成本、增加效率等目的，與若干家供方直接簽署協(xié)議的采購行為。 戰(zhàn)略采購方式主要在多項目運作的房地產(chǎn)集團公司采用，一般由集團公司總部統(tǒng)一與供應(yīng)商進行洽談，通過招標方式確定戰(zhàn)略合作伙伴，并簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。目前

9、房地產(chǎn)公司實施戰(zhàn)略采購的材料設(shè)備主要有：電梯設(shè)備、機房設(shè)備、空調(diào)機組、涂料、瓷磚、電工產(chǎn)品、門禁系統(tǒng)和建筑裝飾材料等。如建材超市百安居已經(jīng)和深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司、廣州市合生創(chuàng)展、珠江投資、上海腹地集團等房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了合作協(xié)議。2）招標采購招標采購包括供應(yīng)商資質(zhì)預(yù)審、招標文件編寫、發(fā)標、回標、開標、評標、定標、談判和中標通知發(fā)放等過程。招標采購又分公開招標和邀請招標方式。確定招標采購方式一般根據(jù)采購的規(guī)模和采購權(quán)限劃分確定，由于招標過程環(huán)節(jié)多，耗時長，因此在確定哪些產(chǎn)品招標時，應(yīng)重點關(guān)注一些批量大、價值高的產(chǎn)品。而對一般的采購產(chǎn)品采取直接市場比價、議價的方式采購或邀標的方式進行。具體可通

10、過明確需招標采購的產(chǎn)品種類和劃分采購項目金額的方式確定招標材料、設(shè)備采購的范圍。3）工程類采購活動，在總包確定前，個別分項工程必須提前開工的由公司直接發(fā)包；對總包工程中一些專業(yè)性較強、行業(yè)競爭較激烈、市場水平與定額水平有一定差異性的工程也可作為總包工程的甲方指定分包工程，通過招標方式選擇供應(yīng)商。對零星工程在限定金額范圍內(nèi)的，可采取項目管理部門直接比價采購的方式，其他的均采用招標方式選擇。四、供應(yīng)商管理系統(tǒng)的建立供應(yīng)商管理系統(tǒng)的建立對規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的采購行為，形成內(nèi)部公開、透明的采購管理系統(tǒng)和建立良好的供應(yīng)商合作伙伴關(guān)系非常重要。通過與供應(yīng)商建立長期、穩(wěn)定的合作關(guān)系，共同努力來降低成本，提高性價比，并通過與知名供應(yīng)商的合作給企業(yè)帶來市場宣傳與推廣方面好處，同時與供應(yīng)商增進相互信任，在充分溝通上有效的提高性價比，從而達到互惠雙贏的良好結(jié)果。目前在供應(yīng)商管理系統(tǒng)的建立方面，很多房地產(chǎn)企業(yè)的重視度還不夠，因此對供應(yīng)商的管理力度還非常薄弱。1供應(yīng)商評估與激勵體系的建立和材料信息庫的建立1）采購部門應(yīng)收集供應(yīng)商信息，建立供應(yīng)商信息庫，積累供應(yīng)商相關(guān)信息及產(chǎn)品信息，為選擇和確定采購產(chǎn)品提供充