房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告文書(shū)

1、某某花園 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2011年6月目錄1工程概況1.1工程簡(jiǎn)介1.2工程現(xiàn)狀及周邊情況1.3工程主要容1.4總投資構(gòu)成1.5工程的實(shí)施方案1.5.1工程運(yùn)作模式1.5.2部管理方式1.5.3進(jìn)度方案2工程風(fēng)險(xiǎn)分析2.1工程的政策風(fēng)險(xiǎn)2.2金融風(fēng)險(xiǎn)2.3工程控制風(fēng)險(xiǎn)2.4工程的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)2.5其他不可抗力風(fēng)險(xiǎn)3市新城東苑工程投資風(fēng)險(xiǎn)防措施3. 1對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展全面的調(diào)查，作出科學(xué)的預(yù)測(cè)3.2采用多樣化或組合化投資3.3以財(cái)務(wù)方式控制風(fēng)險(xiǎn)3.4科學(xué)規(guī)劃、合理疋位，提咼品味，促進(jìn)銷售3.6加強(qiáng)管理，縮短工期3.5通過(guò)簽約盡量固定那些對(duì)利潤(rùn)敏感的變量4結(jié)論1、工程概況12 / 121.

2、1工程簡(jiǎn)介工程的位置和規(guī)模1.2工程現(xiàn)狀及周邊情況工程用地情況。由于工程所處是長(zhǎng)江中下游平原地帶， 所以地勢(shì)比擬 平坦，但地勢(shì)較低，海拔高程在 10-13M黃海高程左右，土方工 程以填方為主。目前，在這一區(qū)域開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)主要分布情況目前工程圍有5、9、12、15、20路公交車路過(guò)，水、電、市政、 環(huán)衛(wèi)、煤氣、電信等根底生活配套設(shè)施根本齊備，而且隨著工程的建 立日趨完善。1.3工程主要容工程總投資由建立投資和融資本錢與利息兩局部組成。預(yù)計(jì)總投資01億元,規(guī)劃用地面積02萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑總面積為03萬(wàn)平方 米。根據(jù)工程初步規(guī)劃等有關(guān)資料，本次工程建立容如下具體建筑 面積以施工圖為準(zhǔn)：分項(xiàng)列出。1.

3、4總投資構(gòu)成1土地出讓金及契稅；2工程建立費(fèi)用：包括建筑、安裝工程費(fèi)用及小區(qū)配套費(fèi)；3其他費(fèi)用：主要包括規(guī)費(fèi)、管理費(fèi)、勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)視費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、文明施工增加費(fèi)等；3資金貼息費(fèi)用：主要為建立期資金本錢費(fèi)用。1.5工程的實(shí)施方案工程運(yùn)作模式本工程是通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的模式來(lái)實(shí)現(xiàn)土地的利用價(jià)值，以到達(dá) 效益的最大化。部管理方式由開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)工程總體運(yùn)作，總公司負(fù)責(zé)工程籌劃、資金籌措、 投融資管理、建立過(guò)程的監(jiān)控有關(guān)事宜。工程建立施工由總公司授權(quán)、 開(kāi)發(fā)公司組建工程經(jīng)理部負(fù)責(zé)建立具體方法根據(jù)公司制度另行制 定。進(jìn)度方案工程控制工期：首批商品房上市預(yù)售在0年0底，上市量約0萬(wàn)平方

4、米2、工程風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)投資就是將資金投入到房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和效 勞等房地產(chǎn)業(yè)的根本經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，以期將來(lái)獲得不確定的收益。它是 進(jìn)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的根底，其結(jié)果是形成新的可用房地產(chǎn)或改造 原有的房地產(chǎn)。而在這個(gè)投資活動(dòng)過(guò)程中，收益與風(fēng)險(xiǎn)是同時(shí)存在的， 特別是處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期的中國(guó)房地產(chǎn)投資，風(fēng)險(xiǎn)更是在所難免。2.1工程的政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國(guó)家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策 發(fā)生變化而給投資者帶來(lái)的損失。例如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政 策和投資限制等。我國(guó)現(xiàn)正處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革、經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌的關(guān)鍵 時(shí)期，各種有關(guān)政策的調(diào)整比擬頻繁，而房地產(chǎn)投資周期相對(duì)較長(zhǎng)，房地產(chǎn)特別土地是國(guó)

5、家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象， 故房地產(chǎn)投資受政策風(fēng) 險(xiǎn)的影響比擬大，城市規(guī)劃的變化不但影響投資房地產(chǎn)的用途，對(duì)其利用強(qiáng)度也形成限制，不去理解城市規(guī)劃的變化方向而盲目投資， 對(duì) 投資者的打擊將是巨大的。我國(guó)最近出臺(tái)的？國(guó)六條？以及各種住房公 積金、抵押貸款、住房分配制度改革等有關(guān)文件、規(guī)定，既為房地產(chǎn) 投資者提供了機(jī)遇，又對(duì)其形成了一定的限制，有效地利用各種政策 的優(yōu)惠條件是保證投資成功的前提條件。2.2金融風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資量大的特點(diǎn)使得一般的投資者都要借助于各種融資 工具。據(jù)有關(guān)資料分析說(shuō)明，大局部房地產(chǎn)投資中，貸款一般都占總 投資的50%以上，有時(shí)甚至占80%或90%以上。自有資本和借入資本 組合比

6、率是高些好還是低些好是不一定的， 主要取決于企業(yè)的融資能 力和金融市場(chǎng)的環(huán)境變化。1融資能力缺之在該工程運(yùn)作中，需投入的資金量非常大，如此大的資金投入量， 單靠開(kāi)發(fā)公司自有資金來(lái)保障工程建立可能性非常小。因而，自有資本都是工程投資中的少局部，大局部是通過(guò)工程再融資來(lái)推進(jìn)整個(gè)工 程建立。工程運(yùn)作的負(fù)債比例比擬高也是不爭(zhēng)事實(shí)。 為保障工程的順 利運(yùn)作，開(kāi)發(fā)公司的再融資能力就成為工程是否能如期建成的關(guān)鍵， 如果公司對(duì)自己的再融資能力估計(jì)缺乏， 而盲目開(kāi)工，必然會(huì)產(chǎn)生資 金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。2貨幣利率變化的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利率變化風(fēng)險(xiǎn)是指利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影 響和可能給投資者帶來(lái)的損失。國(guó)家和地區(qū)的

7、貨幣利率波動(dòng)是經(jīng)常的、 動(dòng)態(tài)的，特別是在全國(guó)或 全世界性的金融危機(jī)期間，其貨幣利率波動(dòng)幅度非常大，貨幣利率波 動(dòng)對(duì)工程的建立本錢影響較大，直接關(guān)系到工程盈利水平的上下。 當(dāng) 利率上升時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者的資金本錢會(huì)增加，消費(fèi)者的購(gòu)置欲望隨之降低。因此，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成一方面生產(chǎn)本錢增加； 另一方面市場(chǎng)需求降低。這無(wú)疑會(huì)給投資者經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失。2.3工程控制風(fēng)險(xiǎn)在該工程運(yùn)作中，開(kāi)發(fā)公司對(duì)工程建立的整體控制能力是決定投 資成敗的關(guān)鍵，由于工程建立周期存在著自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人為等 因素的不確定性，必然隱含著一些投資風(fēng)險(xiǎn)，在工程控制中，主要存 在以下幾種風(fēng)險(xiǎn)。1本錢控制風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與其他工

8、程建立一樣，受原材料價(jià)格變化、勞動(dòng)力 本錢增加、工期遲延、通貨膨脹、匯率波動(dòng)、利率變化以及環(huán)境和技 術(shù)等方面的影響而增加投資風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也有其自身的特 殊性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同于建立工程總承包。 建立工程總承包只負(fù)責(zé)建立 工程施工，即根據(jù)建立工程總承包合同約定的合同總價(jià)或計(jì)價(jià)方法、 建立工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等要求，按照建立方提供的設(shè)計(jì)資料完成施工任 務(wù)，其本錢控制僅是施工過(guò)程中的本錢，不包括工程前期工作、工程 設(shè)計(jì)等本錢構(gòu)成，本錢的可控性較高。而在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，從工 程的征地、可行性研究開(kāi)場(chǎng)，到工程的規(guī)劃、施工圖設(shè)計(jì)、施工、銷 售，到最后工程的竣工交付使用，開(kāi)發(fā)商幾乎承當(dāng)了工程建立中的所

9、有本錢風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)論是哪一環(huán)節(jié)本錢控制出現(xiàn)偏差， 都會(huì)導(dǎo)致整個(gè)工程 本錢控制的不確定。2建立工期、質(zhì)量、平安控制的風(fēng)險(xiǎn)工程能否在規(guī)定的工期按照合同約定的質(zhì)量、平安標(biāo)準(zhǔn)完工，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)公司的投資盈利。 作為一個(gè)開(kāi)發(fā)工程，控制工程 工期、平安、質(zhì)量也是本錢控制的重要環(huán)節(jié)。如工期不能按照合同要 求，或者是工程的平安、質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，一方面資金占用時(shí)間延長(zhǎng)， 資金本錢增大；另一方面，會(huì)造成房屋銷售合同交房時(shí)間的違約而引 發(fā)賠償；更重要是會(huì)造成社會(huì)上的不良反響，使企業(yè)的信譽(yù)受到損害。 2.4工程的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)上的失誤（或其可能性），造成實(shí)際 經(jīng)營(yíng)結(jié)果偏離預(yù)期望值的可能性；經(jīng)營(yíng)風(fēng)

10、險(xiǎn)起源于投資部問(wèn)題和工程 的經(jīng)濟(jì)環(huán)境情況，如市場(chǎng)分析能力、管理水平、管理效率低，使用經(jīng)營(yíng) 費(fèi)用超過(guò)預(yù)計(jì)值，房屋空置率高，租金回籠等問(wèn)題，都將使企業(yè)的營(yíng)業(yè) 收入小于預(yù)期值。經(jīng)濟(jì)環(huán)境可能不理想，對(duì)房地產(chǎn)的需求偏低，會(huì)產(chǎn)生 比預(yù)期高的空置率。1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)使擦黑能夠的變動(dòng)而引起的投資損失。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊的市場(chǎng)，由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)時(shí) 常一般只受區(qū)域性因素的影響。土地市場(chǎng)一般可分為一級(jí)出讓市場(chǎng)和 二級(jí)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，壟斷性較強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的變化在很大程度上牽 制著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn)及其大小。例如房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平的波 動(dòng)、房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的局限等等都是引起市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的原

11、因。2購(gòu)置力風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)置力風(fēng)險(xiǎn)主要是指市場(chǎng)中因消費(fèi)者購(gòu)置能力變化而導(dǎo)致房地 產(chǎn)商品不能按市場(chǎng)消化，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。購(gòu)置力風(fēng)險(xiǎn)是一種需求 風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中，需一個(gè)非常不定的因素。由于消費(fèi)者的購(gòu) 置力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、消費(fèi)構(gòu) 造等影響，如果整體市場(chǎng)上需求下降，將會(huì)給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營(yíng)者帶 來(lái)?yè)p失。3資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，就是將非貨幣的資產(chǎn)或有價(jià)證券兌換成貨幣。不同性質(zhì)的資產(chǎn)或證券其變成貨幣的難易程度是不同的，一般來(lái)說(shuō)，儲(chǔ)蓄存款、支票等的變現(xiàn)性能最好，股票外匯、期貨和債券投資等的變 現(xiàn)性能次之，房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)性能較差。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)主要 是指在交易過(guò)程中可

12、能因變現(xiàn)的進(jìn)間和方式變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品 不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失。4商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)投資在房地產(chǎn)置業(yè)投資和由于經(jīng)營(yíng)費(fèi)用超過(guò)經(jīng) 營(yíng)收入而引起的投資損失。商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是一種綜合性風(fēng)險(xiǎn)，是多種因素 綜合作用的結(jié)果，這些因素作用具有不確定性。但投資者仍可通過(guò)各 種手段對(duì)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)展防，例如投資者可以通過(guò)抵押貸款的方式， 利 用固定利率將投資局部風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給銀行。 投資者也可以通過(guò)委托物業(yè) 管理的方式，將投資的局部商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給物業(yè)管理公司。2.5其他不可抗力風(fēng)險(xiǎn)由于自然因素的不確定性、不可抗性（如地震、洪水、風(fēng)暴、火災(zāi) 等）以及土地的自然地理和技術(shù)經(jīng)濟(jì)特性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

13、。3、工程投資風(fēng)險(xiǎn)防措施3. 1對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展全面的調(diào)查，作出科學(xué)的預(yù)測(cè)仔細(xì)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期并預(yù)測(cè)其變動(dòng)，選擇最正確開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)； 分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件并預(yù)測(cè)其變化，以及早投資開(kāi) 發(fā)具有價(jià)值增長(zhǎng)潛力的地塊；充分了解國(guó)家政策并預(yù)測(cè)國(guó)家未來(lái)對(duì)房 地產(chǎn)政策有何變化，是限制還是鼓勵(lì)，特別對(duì)近期出臺(tái)的？國(guó)六條？以及建房部建住房2006165號(hào)文件的精神我們都進(jìn)展了專業(yè)的分 析；同時(shí)，要分析社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求類型和需求量并預(yù)測(cè)其變 化，以確定開(kāi)發(fā)工程和開(kāi)發(fā)規(guī)模；要利用一切可能得到的信息資料， 充分考慮到其他開(kāi)發(fā)工程的競(jìng)爭(zhēng)，盡可能準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)擬開(kāi)發(fā)工程的費(fèi) 用與收益。對(duì)現(xiàn)有的市新城東苑工程進(jìn)

14、展系統(tǒng)的可行性研究分析，并選擇在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候開(kāi)發(fā)適當(dāng)?shù)墓こ?，抓住機(jī)遇，這樣既可以創(chuàng)造效益， 又可以大大減少不必要的風(fēng)險(xiǎn)投資費(fèi)用。3.2采用多樣化或組合化投資看準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，把資金有選擇地投放到不同時(shí)期開(kāi)發(fā)的工程 上，投資建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫(xiě)字樓、商店和娛樂(lè)場(chǎng)等，以減少未來(lái)收益的不確定性。因?yàn)楦鞣N不同類型房地產(chǎn) 的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益上下相應(yīng)不同。一般而言，開(kāi)發(fā)工程收益 率相對(duì)較高的風(fēng)險(xiǎn)大，開(kāi)發(fā)工程收益率相對(duì)較低的風(fēng)險(xiǎn)小。如果資金 分別投入到不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程， 整體開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低，其實(shí)質(zhì) 就是用個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高收益去彌補(bǔ)個(gè)別低收益的房地產(chǎn)損失，最終獲取一個(gè)較為平均的

15、收益。房地產(chǎn)多樣化投資的關(guān)鍵是如何合理地 確定投入不同類型的房地產(chǎn)的資金比例，使得即可降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)又可 獲取較高的收益率。所以我們?cè)谑行鲁菛|苑設(shè)規(guī)劃過(guò)程中， 結(jié)合本地 的實(shí)際情況，既設(shè)計(jì)有多層住宅，也有小高層、高層住宅，還有連排 別墅、商業(yè)辦公用房等。3.3以財(cái)務(wù)方式控制風(fēng)險(xiǎn)1通過(guò)正當(dāng)、合法的非保險(xiǎn)手段如合同條款的擬定將風(fēng) 險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位。將施工中危險(xiǎn)性較高的工作轉(zhuǎn)包給其他的專 業(yè)性施工單位，從而減少自己的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。實(shí)行工程股份化和工程風(fēng) 險(xiǎn)抵押承包，將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分散到全體股東身上。2通過(guò)向保險(xiǎn)公司投保，以繳納保險(xiǎn)費(fèi)為代價(jià)，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 給保險(xiǎn)公司承當(dāng)。保險(xiǎn)作為一種及時(shí)、有效、合理的分?jǐn)倱p失

16、和實(shí)施 經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞?，一直是處置風(fēng)險(xiǎn)的主要手段。3增加融資渠道，加強(qiáng)與當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行的合作以取得良好的貸 款信譽(yù)度，加大房屋預(yù)售力度，所得預(yù)售款項(xiàng)重新投入工程的工程建 立。同時(shí)通過(guò)“宏圖方案 也為工程的融資提供了更多的資金來(lái)源。3.4科學(xué)規(guī)劃、合理定位，提高品味，促進(jìn)銷售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的市場(chǎng)定位包括工程的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì) 量定位、建立環(huán)境的品質(zhì)定位，都是根據(jù)充分的市場(chǎng)調(diào)查、工程的經(jīng) 濟(jì)技術(shù)分析、工程可行性研究報(bào)告做出的，可以作為指導(dǎo)工程決策、 工程設(shè)計(jì)、工程營(yíng)銷籌劃方案等前期工作的依據(jù)。 我們根據(jù)市的實(shí)際 情況，高起點(diǎn)、高起點(diǎn)地對(duì)工程進(jìn)展了市場(chǎng)定位，做大做強(qiáng)，力爭(zhēng)將 該工程做成一流品味、一流環(huán)境的綜合居住社區(qū)，并以此來(lái)帶動(dòng)銷售， 真正做到一流的品牌，成為本地區(qū)的開(kāi)發(fā)企業(yè)的領(lǐng)頭軍。3.5通過(guò)簽約盡量固定那些對(duì)利潤(rùn)敏感的變量例如，利息支出增長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)簽定固定利率貸款合同來(lái)減??；建造費(fèi)用增加的風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)與建筑企業(yè)簽定固定預(yù)算合同來(lái)減 ??；工程不能按期完工的風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)承包合同中延期罰款的條款來(lái)降 低。3.6加強(qiáng)管理，縮短工期盡早完成開(kāi)發(fā)工程，以降低在開(kāi)發(fā)期由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的變化而 帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。并在開(kāi)發(fā)過(guò)程中加強(qiáng)工程管理，控制本錢，保證平安、 質(zhì)量。此外，還應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)的需要有針對(duì)性地對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的人員 進(jìn)展