鳳凰國(guó)際可行性分析(DOC39頁(yè))

1、鳳凰國(guó)際可行性分析一、項(xiàng)目概況鳳凰國(guó)際位于大同市中心區(qū)城區(qū)西側(cè)的振華街，北至大同市教育學(xué)院，南至新開西二路，東至育才南街，與新世紀(jì)小區(qū)隔街相望。南北長(zhǎng) 226 米，東西寬度 126 米，共占地 26101 平方米（不包括尚未取得的土地），整個(gè)項(xiàng)目地塊基本呈一長(zhǎng)方形，布局規(guī)整。規(guī)劃指標(biāo)占地面積26101 平方米總建筑面積142000 平方米住宅面積110000 平方米商業(yè)面積7000 平方米會(huì)所面積3000 平方米可銷售面積117000 平方米配套公建含地下部分及地下車庫(kù)22000 平方米容積率4.5綠化面積10000 平方米綠化率38%總戶數(shù)550-600 戶居住人口2200戶均面積190 平

2、方米人均居住面積50 平方米主力面積200 平方米主力戶型三室兩廳精品文檔二、投資分析概述1、投資分析的目的本案投資分析的目的是在對(duì)大同住宅市場(chǎng)和本案所在區(qū)域市場(chǎng)詳細(xì)調(diào)查研究的基礎(chǔ)上， 結(jié)合本案的初步規(guī)劃方案及產(chǎn)品定位，對(duì)項(xiàng)目的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評(píng)估， 判斷項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的可行性，以合理有效地利用資金，取得較高的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。2、投資分析的依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研及定位部分確定的相關(guān)指標(biāo)，如項(xiàng)目產(chǎn)品定位、價(jià)格、銷售計(jì)劃等；本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)；項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案（項(xiàng)目開發(fā)周期，資金投入情況）；行業(yè)一般獲利能力；國(guó)家及大同有關(guān)建筑工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)等資料；大同土地、城市建設(shè)、房管部

3、門規(guī)定的有關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3、投資分析的條件和范圍條件： 本報(bào)告按照全部資金來(lái)源為自有資金的情況進(jìn)行計(jì)算，不考慮自有資金的機(jī)會(huì)成本。范圍： 本報(bào)告研究的范圍主要側(cè)重于項(xiàng)目的成本測(cè)算和簡(jiǎn)單財(cái)務(wù)效益指標(biāo)等內(nèi)容。2精品文檔三、建設(shè)方案1、方案設(shè)想總體設(shè)想本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)充分考慮區(qū)域市場(chǎng)的特點(diǎn)及發(fā)展商自身情況，汲取其他項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)，以較高的性能價(jià)格比吸引客戶，樹立物業(yè)的品牌形象。建設(shè)經(jīng)營(yíng)期本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期為3 年，即 2004.2 年2007.2 年。開發(fā)方案本項(xiàng)目以滾動(dòng)開發(fā)方式，建設(shè)工期為24 個(gè)月；銷售進(jìn)度方案于開工 6 個(gè)月后（2004 年 8 月）開始正式銷售，銷售周期為 20-21個(gè)月，

4、住宅結(jié)構(gòu)封頂前，完成銷售總住宅面積的35%（約 38500平方米），住宅交付使用時(shí)，完成銷售總住宅面積的 40-45%（約 44000-49500 平方米）。3精品文檔四、投資估算1、土地成本A 、拆遷成本序號(hào)項(xiàng)目面積及造價(jià)1教委回遷住戶面積8750 平方米2教委其余住宅面積6250 平方米3教委辦公樓面積1000 平方米4教委商業(yè)面積5000 平方米5可銷售價(jià)格23125000 元6住宅 15000M2造價(jià)13500000 元7辦公樓 1000M2造價(jià)1000000 元8商業(yè) 5000M2 造價(jià)6000000 元9總經(jīng)濟(jì)造價(jià)2625000 元B 、土地成本分析以地上建筑面積約 120600

5、平方米計(jì)算（其中住宅面積約 110000 平方米，會(huì)所面積約 3000 平方米， 商業(yè)面積約 7000 平方米，非配套公建 600 平方米），可銷售面積為 117000 平方米，土地成本 55000000 元，平均每平方米分?jǐn)偟貎r(jià) 470 元。4精品文檔2、住宅建安成本（參考北京方南家園建安成本）方南家園工程概況：該工程為方南家園為兩棟塔式住宅樓， 位于北京市豐臺(tái)區(qū)東鐵匠營(yíng)橫七條 44 號(hào)；該項(xiàng)目平均售價(jià)6000 元/平方米；工程總建筑面積54830.92M2；結(jié)構(gòu)形式為現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)其中一棟住宅樓為地下二層， 地上 23 層，建筑面積 27783.43M2 ；。我們就以方南家園這棟樓為例，其

6、建安成本分析如下：方南家園 5#樓建安成本估算序號(hào)項(xiàng)目名稱單方造價(jià)（元）1土建工程672.562裝飾工程413.153電氣工程136.874管道工程133.675通風(fēng)工程8.136合計(jì)1364.38注：此建安成本費(fèi)用中不包括電梯及安裝費(fèi)。5精品文檔工程三材匯總表序號(hào)工程名稱鋼材（t） 其中：鋼筋木材（ m3） 水泥（t）1土建工程1086.181860.180.004971.932裝飾工程5.095.040.391793.443電氣工程8.971.504管道工程6.706.705通風(fēng)空調(diào)1.536合計(jì)1882.471865.220.396773.57說(shuō)明：土建工程土建工程內(nèi)容：序號(hào)子目名稱1土

7、石方工程2砌筑工程3現(xiàn)場(chǎng)攪拌混凝土工程4鋼筋工程5構(gòu)建工程6其他工程陽(yáng)臺(tái)及凸窗內(nèi)欄桿陽(yáng)臺(tái)晾衣架7構(gòu)建制作安裝工程8屋面工程地下室基礎(chǔ)防水9防水工程廚房地面防水衛(wèi)生間地面防水屋面防水10模板工程非實(shí)體消耗量腳手架工程大型垂直機(jī)械使用費(fèi)6精品文檔土建工程造價(jià)：序號(hào)子目名稱人工費(fèi)材料費(fèi)（元）合計(jì)（元）1土石方工程7145743632436322砌筑工程1254044621582023現(xiàn)場(chǎng)攪拌混凝37958727426633404863土工程4鋼筋工程321044484500251743795構(gòu)建工程2768837446其他工程6057306057307構(gòu)建制作安裝40236621971495工程8屋

8、面工程1122274374882539防水工程5126644168750068710非實(shí)體消耗量145301818495214236638合計(jì)23044341071360914766589綜合上述工程內(nèi)容后單方造價(jià)為672.56 元/平方米。7精品文檔裝飾工程部分：裝飾工程內(nèi)容：序號(hào)子目名稱1樓地面2天棚外墻裝修底層為花崗巖，3墻面中部以上使用涂料內(nèi)墻裝修 涂料板式隔墻4隔斷 墻體保溫 保溫墻面 外輕內(nèi)隔墻、隔斷和保溫保溫墻面5門窗：塑鋼及鋁合金門窗，單層及雙層玻璃。6欄桿、欄板、扶手7裝飾線條歐式裝飾線 外掛檐口板8建筑配件廁所隔墻9鋼板網(wǎng)通風(fēng)道箅子油漆屋面出氣孔排水溝、水泥面10非實(shí)體消耗

9、量8精品文檔裝飾工程造價(jià)：序子目名稱人工費(fèi)材料費(fèi)合計(jì)號(hào)（元）（元）1樓地面2284625033867757482天棚2132561776604058283墻面689214138305121629934隔墻、隔斷和保溫151117121134114041335門窗179892316030434664886欄桿、欄板、扶手15219915261109447裝飾線條78421697471852828建筑配件3762429482999油漆41650594810非實(shí)體消耗量442990合計(jì)164102167688339030671綜合上述裝飾工程內(nèi)容后單方造價(jià)為413.15 元/平方米。9精品文檔電氣工

10、程、管道工程、通風(fēng)工程部分：電氣工程、管道工程、通風(fēng)工程內(nèi)容：子目名稱電氣部分電氣工程其他部分雨水排水給水管道工程（給排水、采暖）消防采暖刷漆、保溫薄鋼板通風(fēng)管道及附件調(diào)節(jié)閥風(fēng)口通風(fēng)工程消聲裝置設(shè)備及支架地下人防通風(fēng)刷漆、保溫10精品文檔電氣工程、管道工程、通風(fēng)工程造價(jià)：序號(hào)子目名稱人工費(fèi)（元）材料費(fèi)（元）合計(jì)1電氣工程54614022649582877344綜合上述電氣工程內(nèi)容后單方造價(jià)為136.87 元/平方米。2管道工程46845619741332524437綜合上述管道工程內(nèi)容后單方造價(jià)為133.67 元/平方米。3通風(fēng)工程23347137325170493綜合上述通風(fēng)工程內(nèi)容后單方造

11、價(jià)為8.13 元/平方米。鳳凰國(guó)際總建安成本估算項(xiàng)目面積單方造價(jià)總造價(jià)住宅1100001215133650000商業(yè) 130009002700000商業(yè) 2400012004800000會(huì)所300025007500000車庫(kù)20000110022000000合計(jì)170650000說(shuō)明：由于北京建筑材料和人工費(fèi)用普遍高于大同地區(qū)10-15%，因此，按照大同本地市場(chǎng)情況，以方南家園的建安標(biāo)準(zhǔn)，鳳凰國(guó)際的建安單方造價(jià)約為1091-1160 元；11精品文檔每棟樓配備兩部電梯， 共 12 部電梯，以每部 50 萬(wàn)計(jì)，共需 6000000元，折合每平方米住宅建安成本增加55 元；我們?nèi)∽≌瑔畏皆靸r(jià)較高值

12、1160+55 元 /平方米，以住宅總面積110000 平方米計(jì)算，則住宅建安總造價(jià)為1.3365 億元；其他項(xiàng)目建安成本仍按原來(lái)的計(jì)算方式，合計(jì)總建安費(fèi)用為1.7065 億元。3、其他費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用（元）1人防設(shè)備30000002配套203000003費(fèi)率100000003外網(wǎng)55000004不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)20000005綠化費(fèi)25000006管理費(fèi)用30000007教育投資40000008銀行利息150000009廣告500000010策劃64000011水增容 +液化氣140000012房管局登記費(fèi)20000013合計(jì)7254000012精品文檔4、總成本造價(jià)項(xiàng)目費(fèi)用土地成本5500000

13、0建安成本170650000其他72540000合計(jì)2981900005、可銷售面積（住宅及商業(yè)）建筑平米造價(jià)總投資額= 建筑平米造價(jià)可銷售面積鳳凰國(guó)際建筑平米造價(jià)為：298190000= 2548.6311700013精品文檔五、高檔住宅價(jià)格分析1、大同房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展步伐加快，住宅價(jià)格每年以15%-20%的速度增長(zhǎng)，而且需求旺盛；2、預(yù)計(jì)未來(lái)幾年，隨著城市改造與經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市中心區(qū)地價(jià)與房?jī)r(jià)會(huì)有更大幅度的提升；3、以目前市區(qū)內(nèi)多層宅價(jià)格最高價(jià)2100 元計(jì)算，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年價(jià)格可達(dá)到 2500-2600 元；4、豪宅產(chǎn)品附加值與普通住宅不可同日而語(yǔ)，產(chǎn)品品質(zhì)與物業(yè)形象極其高檔，因此，以每平方米

14、高出普通多層住宅800-1000 元的價(jià)格銷售豪宅項(xiàng)目，市場(chǎng)前景比較樂(lè)觀。5、鳳凰國(guó)際為大同市第一個(gè)超高層豪宅項(xiàng)目，其規(guī)模與檔次均高于現(xiàn)有其他住宅項(xiàng)目， 以物業(yè)自身建筑成本以及未來(lái)幾年大同房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，我們認(rèn)為本項(xiàng)目平均售價(jià)3000-3250/平方米最為合理。14精品文檔六、利潤(rùn)分析1、利潤(rùn)分析說(shuō)明本項(xiàng)目利潤(rùn)分析是通過(guò)對(duì)北京市房地產(chǎn)同類型項(xiàng)目的投資調(diào)查，并參照大同地區(qū)目前住宅工程的費(fèi)用水平和市政府有關(guān)管理部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格水平的基礎(chǔ)上做出的。本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的住宅全部采取出售經(jīng)營(yíng)方式，其投資回報(bào)分析按照開發(fā)項(xiàng)目全部出售做出。2、利潤(rùn)統(tǒng)計(jì)表總投資額298190000 元總銷售額3893100

15、00 元營(yíng)業(yè)稅（ 5.6%）21801360 元銷售傭金 (3%)11679300 元毛收入57639340 元所得稅 (33%)19020982 元純收入38618358 元投資回報(bào)12.95%說(shuō)明：在土地成本、各項(xiàng)稅費(fèi)固定的情況下，我們只能通過(guò)節(jié)約建安費(fèi)用降低成本，以獲取更多的利潤(rùn)；本項(xiàng)目總投資額為2.9819 億元，銷售率達(dá)到100%，總銷售額為3.8931 億元，以開發(fā)周期3 年計(jì)算，項(xiàng)目毛利潤(rùn)為0.5764 億元；15精品文檔扣除33%的所得稅，凈利潤(rùn)可達(dá)到0.3862 億元，投資回報(bào)率為12.95%。16精品文檔七、項(xiàng)目分析1、產(chǎn)品定位A 、產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)、概念空間大。產(chǎn)品定位：高

16、層、高密度、高容積、高檔住宅項(xiàng)目；規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)特色：戶型大、豪華、歐陸風(fēng)情；產(chǎn)品概念：國(guó)際化豪宅概念，國(guó)際社區(qū)，居住文化先進(jìn)性、生活舒適性。B 、市場(chǎng)稀缺性與唯一性目前大同市場(chǎng)缺少真正意義的豪宅項(xiàng)目；城市建設(shè)需要標(biāo)志性住宅項(xiàng)目；富有人群需要高品質(zhì)居住生活，心理上樂(lè)于期待極具特色的豪宅項(xiàng)目；針對(duì)本項(xiàng)目建筑規(guī)劃和定位，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目在一定時(shí)間內(nèi)具有唯一性和不可模仿性。C 、項(xiàng)目目前實(shí)際情況和開發(fā)條件項(xiàng)目尚處圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段，建筑方案仍在修改細(xì)化當(dāng)中，估計(jì)需時(shí)至少 1 個(gè)月才能基本完成；在辦理相關(guān)法律文件方面，建筑方案報(bào)批修改，申請(qǐng)開工許可證等均需要一些時(shí)間 （此部分在建筑方案落實(shí)以后可與其他工作同

17、步進(jìn)行）；17精品文檔目前土地并未拆遷，樂(lè)觀估計(jì)需要1 個(gè)月，希望在2004 年 5 月能順利開工；包括銷售中心和樣板間在內(nèi)的地盤包裝工作必須在4 月同時(shí)開工，施工時(shí)間需要2 個(gè)月；由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈， 建議發(fā)展商在項(xiàng)目銷售前至少要有2 個(gè)月的宣傳鋪墊工作，以便市場(chǎng)充分了解項(xiàng)目情況，同時(shí)有利于將聲勢(shì)造大；銷售策略和銷售工具是項(xiàng)目開售的必備條件，銷售工具的制作可在建筑方案基本確定時(shí)立即開始，估計(jì)需時(shí)3 個(gè)月；其他相關(guān)工作視重要程度依次在公開發(fā)售前陸續(xù)完成。2、客群市場(chǎng)A 、大同市貧富分化現(xiàn)象突出，社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷造就新的富有人群，成為社會(huì)人群的金字塔塔尖的部分；B 、富有人群對(duì)居住品質(zhì)需求不斷提高

18、，現(xiàn)有住宅品質(zhì)不能滿足要求，出現(xiàn)高檔住宅的市場(chǎng)需求；C 、最富有人群需要城市豪宅，雖然豪宅市場(chǎng)客群少，但卻有很大的市場(chǎng)需求。3、風(fēng)險(xiǎn)分析A 、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于鳳凰國(guó)際來(lái)說(shuō)，最大的風(fēng)險(xiǎn)就來(lái)自于建筑規(guī)劃成本過(guò)高導(dǎo)致銷售價(jià)格過(guò)高。 根據(jù)我們的成本核算，每平米的綜合成本為2500 多，18精品文檔要達(dá)到 15%的利潤(rùn)率，我們的住宅平均售價(jià)應(yīng)達(dá)到3000 元以上，這對(duì)于目前平均售價(jià)為1800 元的市場(chǎng)來(lái)講，價(jià)格顯然是比較高的。降低價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)， 在項(xiàng)目土地成本、 各項(xiàng)稅費(fèi)固定的情況下，在保證項(xiàng)目品質(zhì)的前提下，只有通過(guò)降低建安成本造價(jià)，避免不必要的浪費(fèi)，增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，以獲得最大的利潤(rùn)空間；另一方面，在營(yíng)銷上，我

19、們要通過(guò)運(yùn)用各種營(yíng)銷手段與價(jià)格策略，在未來(lái)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中戰(zhàn)勝對(duì)手，占領(lǐng)市場(chǎng)。B、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)我們的項(xiàng)目基本定位是大同的豪宅， 是住宅的高端產(chǎn)品， 相對(duì)于消費(fèi)市場(chǎng)的金字塔， 其購(gòu)買客戶是極其有限的， 相同、相似產(chǎn)品出現(xiàn)是市場(chǎng)運(yùn)做的必然結(jié)果， 我們知道， 現(xiàn)在已同時(shí)有好幾個(gè)開發(fā)商準(zhǔn)備開發(fā)高層住宅項(xiàng)目， 只因擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)， 遲遲不敢有所動(dòng)作， 他們一旦看到我們出現(xiàn)好的銷售情況，便會(huì)將項(xiàng)目立即上馬，這樣顯然會(huì)增加我們的壓力。如何控制好項(xiàng)目自身的競(jìng)爭(zhēng)范圍很重要， 把握先機(jī)、 遇見(jiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的可能性，前進(jìn)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)， 避免在產(chǎn)品上不可改變的劣勢(shì)， 及時(shí)進(jìn)行市場(chǎng)反饋及產(chǎn)品的調(diào)整，不斷創(chuàng)新，提高服務(wù)。因此，我們也是在跟

20、時(shí)間賽跑，避免正面沖突與競(jìng)爭(zhēng)、爭(zhēng)取更多的時(shí)間、搶占有限的市場(chǎng)是我們的最重要的面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)的手段。 后來(lái)者要想取得好的成績(jī)，自然要付出加倍的努力和代價(jià)。19精品文檔C 、工期風(fēng)險(xiǎn)我們從項(xiàng)目開工到房屋交用大概要持續(xù)兩年的時(shí)間，工期較長(zhǎng)，影響到銷售時(shí)間響應(yīng)較長(zhǎng)，市場(chǎng)可變因素和不可預(yù)見(jiàn)的因素都非常多，我們要做好打“持久戰(zhàn)”的準(zhǔn)備，并達(dá)到銷售的可持續(xù)性，是我們所要面臨的大問(wèn)題， 只有進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)預(yù)測(cè)、超前的產(chǎn)品規(guī)劃、 豐富多彩的推廣手段以及即使進(jìn)行產(chǎn)品調(diào)整，才能是我們的項(xiàng)目在較長(zhǎng)銷售時(shí)間中、激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中始終立于不敗之地。D 、品質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)在未來(lái)的銷售過(guò)程中，無(wú)論我們推出多么新穎的宣傳廣告，采取多么眼花繚亂

21、的銷售手段，告訴人們我們的項(xiàng)目如何好，如何高檔，但如果沒(méi)有極高產(chǎn)品品質(zhì)，都不足以支撐如此高的價(jià)位。一位著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)過(guò)： 沒(méi)有賣不出去的價(jià)格， 只有賣不出去的產(chǎn)品。就是說(shuō)，商品的價(jià)格并不是最重要的， 重要的是產(chǎn)品的品質(zhì)是否能真正滿足消費(fèi)者。 因此，產(chǎn)品品質(zhì)的塑造是項(xiàng)目成功與否的根本， 是整個(gè)項(xiàng)目獲取收益的最重要的前提條件。超高層豪宅產(chǎn)品無(wú)論對(duì)于開發(fā)商、 建筑設(shè)計(jì)方、 承建部門， 還是當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理、土地管理等政府部門都缺乏一定的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與管理經(jīng)驗(yàn)，因此在產(chǎn)品品質(zhì)的塑造上有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。 因此，我們要引進(jìn)和學(xué)習(xí)外來(lái)先進(jìn)的建筑設(shè)計(jì)理念和施工管理方式， 比如選用選擇信譽(yù)良好， 技術(shù)水平過(guò)硬、 經(jīng)驗(yàn)豐

22、富的施工單位承建； 聘請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的專家學(xué)者為顧問(wèn)，協(xié)助我們的建筑設(shè)計(jì)人員； 嚴(yán)格把好物業(yè)質(zhì)量關(guān)， 聘用把關(guān)嚴(yán)格20精品文檔的施工監(jiān)理公司進(jìn)行監(jiān)理； 由著名的園林設(shè)計(jì)與施工公司進(jìn)行園林綠化等。我們要在項(xiàng)目前期規(guī)劃與設(shè)計(jì)過(guò)程中，杜絕一切可能存在的缺陷；在建筑材料選定與合作單位的選擇上， 嚴(yán)格篩選， 事無(wú)巨細(xì)， 要落實(shí)于文字，減少不可遇見(jiàn)因素；在建筑過(guò)程中，在保證品質(zhì)的前提下，嚴(yán)格控制建安成本，節(jié)約開支；在銷售過(guò)程中，根據(jù)市場(chǎng)反饋情況，及時(shí)進(jìn)行產(chǎn)品調(diào)整，將產(chǎn)品品質(zhì)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)降到最小。總之，在項(xiàng)目開發(fā)與銷售過(guò)程中，是具有一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)， 這些風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)我們成功的操作是完全可以避免的， 它取決于產(chǎn)品品

23、質(zhì)和銷售推廣手段，我們對(duì)其開發(fā)的前景持有樂(lè)觀的態(tài)度。21精品文檔八、成功執(zhí)行分析1、產(chǎn)品品質(zhì)A 、建筑風(fēng)格仍建議采用原有建筑風(fēng)格建議，采用歐陸風(fēng)格的新古典主義建筑；減少整個(gè)樓體在建筑裝飾上的部分，只在建筑的底座部分進(jìn)行部分修飾，如雕花、廊柱、券拱等，在建筑中部和頂部仍采用仿石漆涂料，以節(jié)約成本。B 、建筑形式采用蝶型塔樓或板塔結(jié)合的建筑形式，追求采光的均好性， 最大限度地?cái)U(kuò)大每戶的采光時(shí)間。加大南向窗戶及陽(yáng)臺(tái)面積，單向外窗使用雙層綠色玻璃，外部有陽(yáng)臺(tái)的窗戶使用單層玻璃即可。C 、戶型設(shè)計(jì)由于項(xiàng)目自身的品質(zhì)定位和高層塔樓使用率較低的特點(diǎn)，建議將本項(xiàng)目主力戶型設(shè)計(jì)為 200-220 平方米的三室兩

24、廳兩衛(wèi)和三室兩廳三衛(wèi)，此類戶型面積占項(xiàng)目住宅總面積的 50%；室內(nèi)功能設(shè)計(jì)中增加客廳、主臥、衛(wèi)生間的面積與功能（如在主臥室中設(shè)計(jì)出 6-7 平方米的步入式衣帽間，在入口設(shè)計(jì) 3-5 平方米的玄關(guān)等）；在主臥和次主臥中設(shè)計(jì)飄窗以突出項(xiàng)目的檔次感；22精品文檔200 平方米以上的戶型中設(shè)計(jì)多功能室和工人房，面積以8-10平方米為宜。（具體詳見(jiàn)附件鳳凰國(guó)際戶型面積建議表）D 、建筑材料及設(shè)備選擇建議選擇質(zhì)量?jī)?yōu)良、價(jià)格合理的合資品牌的產(chǎn)品，同時(shí)注意環(huán)保建材的選擇，具體建議如下：外墻1. 由于大同氣候較冷，建筑外部及內(nèi)部墻體必須使用保溫材料；2. 注重樓體外力面效果，五層以下使用石材，并進(jìn)行部分歐式建筑

25、藝術(shù)修飾；3. 五層以上部分使用仿石漆涂料，一方面節(jié)約建筑成本，另一方面比較安全，便于粉刷和維修，同時(shí)也可縮短建設(shè)工期；4. 天際線的歐式裝飾效果，注意樓體夜間燈光效果的使用；門窗1. 弧型陽(yáng)臺(tái)及飄窗設(shè)計(jì)，外部使用歐式鐵藝雕花欄桿裝飾；2. 高檔鋁合金門窗， 平開或推拉門， 部分窗戶使用雙層玻璃；3. 三防或四防安全戶門，合資品牌，配門鏡；4. 高級(jí)五金件；、閉門器等；入口大堂23精品文檔住宅入口及大堂的設(shè)計(jì)（住宅大堂150 平方米左右為宜，大理石或花崗巖地面、墻面裝飾，擺放雕塑小品和小型噴泉，開辟50 平方米休息區(qū)，設(shè)5-10 人坐椅，入口處安排門童一名為住戶服務(wù)兼保安之職。電梯及電梯間電梯

26、間鋪設(shè)高級(jí)墻面磚和地面磚，電梯選用合資品牌產(chǎn)品，高速、靜音。樓梯間水泥地面，墻面為涂料，樓梯兩側(cè)安裝扶手，轉(zhuǎn)角處設(shè)腳燈和聲控頂燈。室內(nèi)裝修均為毛坯房，廚房、衛(wèi)生間做防水處理。注：鳳凰國(guó)際按此裝修標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，每平方米裝修費(fèi)用約為 550-600 元。E 、智能化系統(tǒng)參考北京某高檔小區(qū)的智能化系統(tǒng)，我們?cè)诒卷?xiàng)目中進(jìn)行取舍：綜合布線系統(tǒng)智能小區(qū)以結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)為基礎(chǔ)，以五類雙絞線或光纖作為24精品文檔傳輸?shù)慕橘|(zhì)， 將各樓宇連接起來(lái)， 開成建筑群的子系統(tǒng)。每座樓分管理間使整個(gè)智能化小區(qū)更便于管理，維護(hù)及升級(jí)靈活、 方便。智能化小區(qū)可根據(jù)用戶使用的需求在水平區(qū)子系統(tǒng)分別采用五類系統(tǒng)或全五類系統(tǒng)，使小區(qū)

27、可支持速率達(dá)100Mb/s 的應(yīng)用。在智能化小區(qū)中每個(gè)家庭均應(yīng)配備多個(gè)信息出口，以滿足每個(gè)家庭內(nèi)部的語(yǔ)音、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、INTERNET 專線以及小區(qū)物業(yè)管理等多項(xiàng)功能。計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)小區(qū)局域網(wǎng)與INTERNET 要實(shí)現(xiàn)互聯(lián)，使每一個(gè)住戶均可通過(guò)局域網(wǎng)訪問(wèn)INTERNET ，可為每一個(gè)用戶提供電子郵件（Emai）服務(wù)和Web 代理訪問(wèn)。目前，與 INTERNET 互聯(lián)有如下幾種方式：DDN 專線它的傳輸速率是 64K-2M 不等，它按速率等級(jí)劃分價(jià)格，如按包月算，不高于64K 的每月費(fèi)用為1 萬(wàn)元，不高于128K 的為 2 萬(wàn)多元，與其它連接方式相比價(jià)格偏高?？梢晫?duì)講及門禁智能系統(tǒng)可視對(duì)講系統(tǒng)是

28、集小區(qū)門禁、 住宅管理、緊急報(bào)警于一體的綜合管理系統(tǒng)。可視門禁系統(tǒng)主要由門口可視主機(jī)、 管理中收、 室內(nèi)分機(jī)三部分組成，可實(shí)現(xiàn)訪客、管理中心、住戶三方通話。室外機(jī)采用帶攝像頭的訪客對(duì)講主機(jī)， 訪客來(lái)訪時(shí)， 可通過(guò)管理中收確認(rèn)且與住戶通話， 經(jīng)住戶許可后方可進(jìn)入樓內(nèi)。 同時(shí)系統(tǒng)帶有緊急25精品文檔警按鈕，若有意外發(fā)生，管理中心將立刻準(zhǔn)確得知哪間住戶有緊急情況，給住戶以最大的安全保證。 同時(shí)，可視對(duì)講系統(tǒng)還應(yīng)具備住戶與管理中心通訊功能、 住戶間通訊功能， 且住戶間通話具有保密功能， 第三個(gè)住戶及管理中心不可能實(shí)現(xiàn)監(jiān)聽。住戶出入憑借IC 卡可自由通過(guò)門禁。自動(dòng)抄收系統(tǒng)根據(jù)國(guó)家建設(shè)部提出的小康住宅小區(qū)

29、規(guī)劃要求， 今后要對(duì)新建和改建的住宅統(tǒng)一規(guī)劃，逐步衽水、電、氣三表出戶統(tǒng)一管理，實(shí)現(xiàn)微機(jī)自動(dòng)檢測(cè)、計(jì)量收費(fèi)。 住宅耗能自動(dòng)抄收系統(tǒng)， 將計(jì)算機(jī)技術(shù)與數(shù)字通訊技術(shù)完美結(jié)合， 該系統(tǒng)徹底改變了傳統(tǒng)的居民住宅水、 電、煤氣等生活能耗逐月入戶驗(yàn)表收費(fèi)方式， 解決了城市住宅耗能管理的離散性和耗能數(shù)據(jù)人工處理的煩瑣過(guò)程， 從而節(jié)約了大量人力， 且避免了入戶驗(yàn)表對(duì)居民生活的干擾。水、電、煤氣的自動(dòng)抄表計(jì)費(fèi)也是物業(yè)管理的一個(gè)重要組成部分，實(shí)行電腦網(wǎng)絡(luò)管理下的水電煤氣的自動(dòng)抄表計(jì)費(fèi)可以減少中間環(huán)節(jié)， 解決入戶抄表的低效率、 干擾性和不安全因素， 提高工作效益。 在智能小區(qū)中，設(shè)置于住戶的自動(dòng)水、 電、煤氣表與數(shù)

30、據(jù)采樣器通過(guò)接入家庭配線中心，家庭配線中心通過(guò)垂直主干與小區(qū)管理電腦連接， 這樣小區(qū)中心管理電腦能定期、 自動(dòng)采集小區(qū)內(nèi)各住戶家中的水表、 電表及煤氣表讀數(shù)并進(jìn)行計(jì)費(fèi)， 定期與各專業(yè)公司進(jìn)行數(shù)據(jù)交換結(jié)算、 銀行自動(dòng)劃賬。周界報(bào)警及中央監(jiān)控系統(tǒng)周界報(bào)警探測(cè)器主要考慮設(shè)在小區(qū)周界住戶入戶門窗處，防止不法26精品文檔分子非法侵入小區(qū)及住戶家中，若有該類狀況發(fā)生， 物業(yè)中心或住戶會(huì)及時(shí)得到預(yù)警，及時(shí)防范處理。在主要公共場(chǎng)所（臺(tái)公寓大堂、電梯、停車場(chǎng)等） 設(shè)有攝像控探頭， 可以采集視頻資料， 物業(yè)中心對(duì)公共場(chǎng)所進(jìn)行監(jiān)控，以保障住戶安全。泊車管理及消費(fèi)一卡通系統(tǒng)封閉式管理的現(xiàn)代化住宅區(qū)一般設(shè)有大型集中停車

31、場(chǎng)（地上或地下）需要在每一入口處安裝自動(dòng)?xùn)艡跈C(jī)，要求地出入口進(jìn)行智能管理，對(duì)持卡人進(jìn)行識(shí)別。 發(fā)生車輛進(jìn)出后， 要把有關(guān)信息記錄備案。 同時(shí)小區(qū)具備自己的消費(fèi)設(shè)施需要與停車場(chǎng)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn) “一卡通”式的統(tǒng)一管理。憑借這張智能卡， 用戶進(jìn)出停車場(chǎng)無(wú)須下車， 自動(dòng)感應(yīng)器在鑒別用戶身份后自動(dòng)打開道閘， 系統(tǒng)自動(dòng)記錄用戶進(jìn)入時(shí)間。 憑借這張智能卡， 用戶可以不帶分文， 隨心所欲的使用小區(qū)內(nèi)所有的消費(fèi)和需用現(xiàn)金結(jié)算的服務(wù)，在小區(qū)內(nèi)做到無(wú)現(xiàn)金消費(fèi)。 當(dāng)然購(gòu)物開銷會(huì)一分不少地人用戶卡上扣除，卡上金額用盡，還可繼續(xù)增加，如若丟失，可以掛失，避免損失。有線電視分配系統(tǒng)電纜電視系統(tǒng)（ CATV ）上當(dāng)今現(xiàn)代化住宅樓接

32、收電視節(jié)目的最普遍方法。 隨著通訊技術(shù)的迅速發(fā)展，CATV 系統(tǒng)不但可以接受電視塔發(fā)射的電視節(jié)目， 還可以通過(guò)衛(wèi)星地面站接收衛(wèi)星電視節(jié)目，可考慮光纖接入接疏地方有線電視節(jié)目。利用這套設(shè)備還可以實(shí)現(xiàn)VOD 點(diǎn)播等多項(xiàng)功能。 CATV 系統(tǒng)不僅可以改善電視節(jié)目接收效果，還可以提供各種27精品文檔信息傳播、電視教學(xué)、娛樂(lè)等多項(xiàng)服務(wù)， 隨著物質(zhì)生活水平的不斷提高，CATV 系統(tǒng)已成為人們生活必不可少的重要組成部分。F、會(huì)所會(huì)所是高檔社區(qū)的生活配套的一部分，是住宅項(xiàng)目開發(fā)上檔次的重要表現(xiàn)。而且，本項(xiàng)目將是大同市第一個(gè)擁有社區(qū)會(huì)所的住宅項(xiàng)目，它也是本項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)，所以會(huì)所的建設(shè)是必不可少、極其重要的。會(huì)

33、所的設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)與整個(gè)社區(qū)規(guī)劃風(fēng)格和諧統(tǒng)一， 建議會(huì)所采用歐陸風(fēng)情的新古典主義建筑設(shè)計(jì)， 在建筑外觀上充分體現(xiàn)氣派、 高雅，能夠充分顯示使用人身份與地位。滿足高層次人群追求高品位享受的居住心理。考慮到會(huì)所的建設(shè)成本和日后的經(jīng)營(yíng)，我們建議適當(dāng)縮小會(huì)所面積（ 2500-3000 平方米），將會(huì)所服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整， 如減少某些活動(dòng)設(shè)施面積，取消大型酒樓和餐廳等，但原則上不應(yīng)降低檔次。G、園林聘請(qǐng)專業(yè)的園林公司進(jìn)行本項(xiàng)目的園林設(shè)計(jì)與建設(shè)，與整個(gè)社區(qū)建筑風(fēng)格相呼應(yīng)， 園林也要采用新古典主義的風(fēng)格設(shè)計(jì)，具體建議參考我公司提供的總體規(guī)劃補(bǔ)充報(bào)告。28精品文檔2、價(jià)格策略A 、定價(jià)原則保證銷售率原則我們說(shuō)過(guò)，

34、高檔項(xiàng)目在大同來(lái)講是有一定的消費(fèi)市場(chǎng)的，大同的富有人群所擁有的財(cái)富并不比全國(guó)任何一個(gè)大中城市低，他們?cè)诒本?上海等城市買得起價(jià)格超過(guò) 100 萬(wàn)元的房子， 3000-3250 元只相當(dāng)于北京經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格， 但相對(duì)于平均售價(jià)在 1600-1800 元的大同的房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)，每平方米 3000 多元的價(jià)格顯然是過(guò)高了。價(jià)格過(guò)高，超出人們心理承受力， 勢(shì)必影響到項(xiàng)目銷售； 價(jià)格過(guò)低， 又會(huì)損害我們自身的經(jīng)濟(jì)利益。無(wú)論定價(jià)過(guò)高或過(guò)低，都會(huì)造成項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。保證利潤(rùn)原則我們要實(shí)現(xiàn)核算出準(zhǔn)確的開發(fā)成本和建筑周期， 嚴(yán)格控制項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的各項(xiàng)費(fèi)用， 避免不必要的浪費(fèi)， 只有這樣， 才能保證項(xiàng)目的利潤(rùn)

35、最大化。拉開不同工期、不同戶型、不同朝向單位差價(jià)的原則1. 根據(jù)不同的工期和銷售階段，制定不同的房屋價(jià)格，采取不同的促銷手段；2. 在建筑設(shè)計(jì)時(shí)，制造少部分豪宅中的豪宅，在定價(jià)上拉開差距，提高項(xiàng)目平均價(jià)格；3. 拉開不同戶型、不同朝向、暢銷與滯銷單位的差價(jià)；29精品文檔4. 在推廣過(guò)程中，以起價(jià)和均價(jià)同時(shí)入市，避免差價(jià)過(guò)大，給客戶造成欺騙的感覺(jué)。在不同的銷售情況下進(jìn)行不同的價(jià)格調(diào)整原則1. 銷售情況良好價(jià)格普遍調(diào)升但不宜一時(shí)調(diào)升過(guò)高， 可以通過(guò)縮短每一價(jià)格時(shí)間， 頻繁調(diào)價(jià)， 一方面可以促進(jìn)尚處猶豫階段的客戶迅速做出決定， 另一方面也可以增加利潤(rùn)，使開發(fā)商獲得巨大的收益。價(jià)格選擇性調(diào)升對(duì)于暢銷戶

36、型，加大調(diào)升力度，對(duì)于滯銷或銷售情況不好的戶型，保持價(jià)格不便或進(jìn)行略微的調(diào)整。2. 銷售情況不好不可進(jìn)行直接降價(jià)，這樣會(huì)對(duì)項(xiàng)目形象造成較為不利的影響，直接降價(jià)不適合高檔項(xiàng)目；可以采取增加優(yōu)惠折扣或贈(zèng)送精裝修、贈(zèng)送家具、家電的促銷手段進(jìn)行變相的降價(jià)，以促進(jìn)房屋的順利銷售。B、影響價(jià)格因素同一樓層中不同單位對(duì)價(jià)格的影響因素：30精品文檔按項(xiàng)目現(xiàn)有的規(guī)劃圖及市場(chǎng)接受情況考慮，我公司建議其影響因素及所占比例如下：影響因素所占比例朝向30%戶型格局15%景觀30%噪音10%不同樓層對(duì)單位價(jià)格的影響因素：不同樓體類型，樓層的高低差異所產(chǎn)生的價(jià)差也不同，我公司建議如下：建筑類型樓層差價(jià)（元 / 平方米）塔樓

37、15板樓10（建議在實(shí)際銷售過(guò)程中，取消4、 13、14、24 樓層，房號(hào)也響應(yīng)轉(zhuǎn)入上一樓層房號(hào)，如4層 1號(hào)房變?yōu)?5層 1號(hào)，13層 1號(hào)變?yōu)?15 層 1 號(hào)， 14 層 1 號(hào)變?yōu)?16 層 1 號(hào)；將 6、8、9 等這類吉利樓層或房號(hào)適當(dāng)加價(jià)。 ）31精品文檔不同樓體類型對(duì)單位價(jià)格的影響因素：樓體類型自身也是影響因素，敝司針對(duì)本項(xiàng)目建議如下：建筑類型建筑類型評(píng)分?jǐn)?shù)塔樓0 分板樓1 分C、價(jià)格調(diào)整建議根據(jù)項(xiàng)目的成本核算和利潤(rùn)核算，本項(xiàng)目的成交均價(jià)為 3121 元每平方米。項(xiàng)目整體均價(jià)及各階段價(jià)格調(diào)整建議價(jià)格盤升具體方案如下：銷售率提價(jià)平均單價(jià)0-10%0280010-20%802880

38、20-30%100298030-40%100308040-50%100318050-60%100328060-70%80336070-80%503410合計(jì)610312132精品文檔說(shuō)明：銷售率每上升10%，價(jià)格隨即上調(diào)50-100 元，共進(jìn)行 8 次調(diào)價(jià)，以銷售周期 20-21 個(gè)月計(jì)算，開盤價(jià)與結(jié)案價(jià)格差為610 元，即 20%。銷售率達(dá)到10%前，即開盤均價(jià)為2800 元/ 平方米（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)起價(jià)2480/M2，最高價(jià) 3180/M2，樓層、朝向最高差價(jià)21.43%）；銷售率達(dá)到 10-20%，每平米提價(jià) 80 元，均價(jià)為 2880 元/ 平方米；銷售率達(dá)到 20-30%，每平米提價(jià) 10

39、0 元，達(dá)到 2980 元/ 平方米；銷售率達(dá)到 30-40%，每平米提價(jià) 100 元，達(dá)到 3080 元/ 平方米；銷售率達(dá)到 40-50%，每平米提價(jià) 100 元，達(dá)到 3180 元/ 平方米；銷售率達(dá)到 50-60%，每平米提價(jià) 100 元，達(dá)到 3280 元/ 平方米；銷售率達(dá)到 60-70%，每平米提價(jià) 80 元，達(dá)到 3360 元/ 平方米；銷售率達(dá)到 70-80%，每平米提價(jià) 50 元，達(dá)到 3410 元/ 平方米；全盤均價(jià)： 3121 元 / 平方米。注：此方案之調(diào)價(jià)周期以本項(xiàng)目主力戶型銷售進(jìn)度作為依據(jù)； 同時(shí)，可根據(jù)工程進(jìn)度及銷售情況， 對(duì)提價(jià)幅度及周期進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化調(diào)整；

40、此外，應(yīng)考慮不同戶型在銷售速度上的差異， 分別調(diào)整提價(jià)幅度， 避免“一刀切”的作法。33精品文檔3、各階段推廣策略銷售前期市場(chǎng)預(yù)熱期與開盤期在這個(gè)階段，要通過(guò)高頻率、 大規(guī)模的宣傳攻勢(shì)， 形成項(xiàng)目高品質(zhì)、高素質(zhì)的物業(yè)形象， 使客戶產(chǎn)生極高的期待和興趣， 并從心理上認(rèn)同我們的產(chǎn)品品質(zhì)與高于其他項(xiàng)目 30%的價(jià)格，認(rèn)為我們的項(xiàng)目確實(shí)物有所值。有了市場(chǎng)和消費(fèi)者的認(rèn)可， 我們就可以在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期和開盤期進(jìn)行極其優(yōu)惠的價(jià)格銷售策略， 回報(bào)首批購(gòu)房客戶， 迅速打開市場(chǎng)、 占領(lǐng)市場(chǎng)。在這個(gè)階段， 我們的定價(jià)不可過(guò)高， 這個(gè)階段的銷售目的并不是賺取多大的商業(yè)利潤(rùn)，而是能夠迅速打開市場(chǎng)，確定市場(chǎng)地位。銷售中期市場(chǎng)

41、熱銷期和持續(xù)期真正的銷售黃金期， 在這個(gè)階段， 項(xiàng)目已經(jīng)具有一定的知名度， 項(xiàng)目工程進(jìn)展順利， 銷售硬件、 軟件逐步到位， 在這個(gè)階段要保持大的銷售勢(shì)能，換取資金回籠的速度， 同時(shí)要提高定價(jià)， 以獲取巨大的利潤(rùn)率，但價(jià)格的調(diào)整一定要經(jīng)過(guò)深思熟慮， 更不可因前期良好的銷售情況而頭腦發(fā)熱，任意漲價(jià)，價(jià)格的調(diào)整猶如爬山，上山容易下山難，漲價(jià)容易降價(jià)難。銷售后期尾房期在這個(gè)階段， 銷售勢(shì)能逐漸減弱， 可挑選房屋逐漸減少， 但房屋已成為現(xiàn)房， 購(gòu)買房屋不存在任何風(fēng)險(xiǎn)， 通過(guò)良好的社會(huì)口碑、 到位的售34精品文檔后服務(wù)和物業(yè)服務(wù)， 客戶的購(gòu)買信心是最強(qiáng)的。對(duì)于剩余不同戶型進(jìn)行價(jià)格的調(diào)整， 銷售情況好的樓層、 戶型可以繼續(xù)漲價(jià)， 而銷售情況不好的戶型則采取一定的促銷手段進(jìn)行銷售。4、銷售進(jìn)度與銷售率A 、銷售統(tǒng)計(jì)總表（以住宅面積11 萬(wàn)平方米計(jì)算）類型面積銷售周期銷售率回收資金（萬(wàn)平方米）（月）（ % ）（億）期房住宅7.7-8.820-2170-802.403-2.746商業(yè)