ch房地產(chǎn)法法律制實(shí)用教案

1、2021-11-241內(nèi)容提要(ni rn t yo) 城市房地產(chǎn)管理法概況 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 城市房屋拆遷 房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài) 房地產(chǎn)抵押(dy) 房地產(chǎn)租賃 房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù) 第1頁(yè)/共71頁(yè)第一頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-242第一節(jié) 房地產(chǎn)法概述(i sh) 一、概念房地產(chǎn)法調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱(chēng)。房地產(chǎn)關(guān)系：人們?nèi)〉?、開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)和管理房地產(chǎn)而形成的社會(huì)關(guān)系民事（商品）性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系平等主體之間基于(jy)房地產(chǎn)而發(fā)生的所有、使用、轉(zhuǎn)讓、 抵押、租賃等經(jīng)濟(jì)關(guān)系行政性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系不平等主體之間基于(jy)房地產(chǎn)的征用、拆遷、土地用途管制、建設(shè)立項(xiàng)審批、房地產(chǎn)稅收以及行政調(diào)處有關(guān)糾紛等

2、經(jīng)濟(jì)關(guān)系第2頁(yè)/共71頁(yè)第二頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-243第一節(jié) 房地產(chǎn)法概述(i sh)二、房地產(chǎn)法調(diào)整對(duì)象的內(nèi)容土地、房屋(fngw)財(cái)產(chǎn)關(guān)系 土地利用和管理關(guān)系 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)關(guān)系城市房地產(chǎn)管理關(guān)系城市物業(yè)管理關(guān)系 第3頁(yè)/共71頁(yè)第三頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-244第一節(jié) 房地產(chǎn)法概述(i sh)三、房地產(chǎn)法的基本(jbn)原則 促進(jìn)房地產(chǎn)商品化原則如國(guó)家實(shí)行國(guó)有土地有償、有期限的使用制度，住宅商品化制度 合理利用土地和保護(hù)耕地原則珍惜、合理利用土地和保護(hù)耕地是我國(guó)的一項(xiàng)基本(jbn)國(guó)策 國(guó)家扶持發(fā)展居民住宅原則“國(guó)家根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改

3、善居民的居住條件。” （城市房地產(chǎn)管理法第4條） 保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益原則 第4頁(yè)/共71頁(yè)第四頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-245第一節(jié) 房地產(chǎn)法概述(i sh)四、房地產(chǎn)法的任務(wù)和作用(zuyng)（1）調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系確定參與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主體資格確定主體參與房地產(chǎn)活動(dòng)的方式調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的對(duì)象（2）建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)確定市場(chǎng)范圍確定房地產(chǎn)市場(chǎng)行為規(guī)范明確了進(jìn)入市場(chǎng)的程序第5頁(yè)/共71頁(yè)第五頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-246第一節(jié) 房地產(chǎn)法概述(i sh)四、房地產(chǎn)法的任務(wù)和作用（3）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理對(duì)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的管理對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的管理對(duì)建筑承包活動(dòng)的管理對(duì)房地產(chǎn)

4、經(jīng)營(yíng)單位的管理（4）促進(jìn)(cjn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展第6頁(yè)/共71頁(yè)第六頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-247第一節(jié) 房地產(chǎn)法概述(i sh) 五、房地產(chǎn)法體系房地產(chǎn)法律體系，是用以調(diào)整和規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的一整套法律規(guī)范的有機(jī)統(tǒng)一體。目前，我國(guó)已經(jīng)基本(jbn)形成了以城市房地產(chǎn)管理法為基本(jbn)法，輔之以一系列房地產(chǎn)單行法規(guī)和相關(guān)法規(guī)，結(jié)合憲法、民法、行政法等共同調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的房地產(chǎn)法規(guī)體系房地產(chǎn)法規(guī)體系第7頁(yè)/共71頁(yè)第七頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-248第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kif) 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概述1、概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是以土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)為投資對(duì)象所進(jìn)行的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)在

5、依法取得(qd)國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為第8頁(yè)/共71頁(yè)第八頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-249第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kif) 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概述2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是在國(guó)有土地上進(jìn)行的 作為(zuwi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地，必須是國(guó)有土地，集體土地不能成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的內(nèi)容是進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施（土地開(kāi)發(fā)）和房屋建設(shè) （房屋開(kāi)發(fā)）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)十分復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)第9頁(yè)/共71頁(yè)第九頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2410第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kif) 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概述3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本原則 嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則 經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的

6、原則 全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套(pi to)建設(shè)的原則 依照法律或合同要求開(kāi)發(fā)的原則 第10頁(yè)/共71頁(yè)第十頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2411第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kif) 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地以進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為目的而取得使用權(quán)的土地(td) 兩類(lèi)：即基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地和房屋建設(shè)用地 第11頁(yè)/共71頁(yè)第十一頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2412第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kif) 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地（一）土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家(guji)將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家(guji)支付土地使用權(quán)出讓金的行為第12頁(yè)/共71頁(yè)第十二頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-

7、2413第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kif) 土地(td)使用權(quán)出讓的特征 土地(td)使用權(quán)出讓是民事法律行為 作為土地(td)所有者，國(guó)家與土地(td)使用權(quán)受讓人的法律地位平等，雙方應(yīng)遵循民法上的平等、自愿、有償原則 土地(td)使用權(quán)出讓是一種有償行為 土地(td)使用者取得一定年限內(nèi)的國(guó)有土地(td)使用權(quán)，須向國(guó)家支付土地(td)使用權(quán)出讓金 土地(td)使用權(quán)出讓是一種附有特殊限制的行為 土地(td)使用權(quán)出讓的有期性 土地(td)使用者應(yīng)對(duì)土地(td)負(fù)有管理、保護(hù)和合理利用的義務(wù) 土地(td)使用權(quán)的客體僅及于土地(td) 第13頁(yè)/共71頁(yè)第十三頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-241

8、4第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kif) 土地使用權(quán)出讓的方式 1、協(xié)議出讓的方式出讓方與受讓方（土地使用者）通過(guò)談判、協(xié)商，最終達(dá)成出讓土地使用權(quán)一致意見(jiàn)的一種方式“商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式；沒(méi)有條件，不能采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式?！鼻摇安扇‰p方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定(qudng)的最低價(jià)”。 城市房地產(chǎn)管理法第12條 第14頁(yè)/共71頁(yè)第十四頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2415第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kif) 土地使用權(quán)出讓方式2、招標(biāo)出讓出讓人發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ膯挝换騻€(gè)人(grn)

9、在規(guī)定的期限以?xún)?nèi)參加土地使用權(quán)書(shū)面投標(biāo)，由招標(biāo)方根據(jù)招投標(biāo)結(jié)果擇優(yōu)確定土地使用者的方式第15頁(yè)/共71頁(yè)第十五頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2416第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kif) 招標(biāo)出讓的程序 招標(biāo) 投標(biāo) 定標(biāo)(dn bio) 簽約 履約 第16頁(yè)/共71頁(yè)第十六頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2417第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kif) 土地使用權(quán)出讓方式3、拍賣(mài)出讓指出讓人發(fā)布拍賣(mài)公告，由競(jìng)買(mǎi)人在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，利用(lyng)公開(kāi)場(chǎng)合，就所出讓土地使用權(quán)的地塊公開(kāi)叫價(jià)競(jìng)投，按“價(jià)高者得”的原則，確定土地使用權(quán)受讓者的一種方式第17頁(yè)/共71頁(yè)第十七頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2418第二節(jié) 房

10、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kif) 程序 發(fā)布公告 應(yīng)征(yngzhng) 公開(kāi)拍賣(mài)第18頁(yè)/共71頁(yè)第十八頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2419第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kif) 土地使用權(quán)出讓方式4、掛牌出讓出讓人發(fā)布掛牌公告，按照公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截至?xí)r的出價(jià)(ch ji)結(jié)果確定土地使用者的方式第19頁(yè)/共71頁(yè)第十九頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2420第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kif) 土地使用(shyng)權(quán)出讓的年限國(guó)家許可土地使用(shyng)者可以使用(shyng)國(guó)有土地的期限國(guó)家法律規(guī)定的最高年限合同具體

11、約定的實(shí)際出讓年限 土地使用(shyng)權(quán)出讓最高年限居住用地70年工業(yè)用地50年教育科技、文化、衛(wèi)生、體育50年商業(yè)、旅游娛樂(lè)用地40年綜合或其他用地50年第20頁(yè)/共71頁(yè)第二十頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2421第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kif) 土地使用權(quán)出讓(chrng)合同 種類(lèi)宗地出讓(chrng)合同成片開(kāi)發(fā)土地出讓(chrng)合同劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓(chrng)合同土地使用權(quán)合同的變更和終止關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋?zhuān)罡呷嗣穹ㄔ?，?1頁(yè)/共71頁(yè)第二十一頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2422第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kif) （二）土地使用權(quán)劃

12、撥(hub) 縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者交納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為第22頁(yè)/共71頁(yè)第二十二頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2423第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kif) （二）土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥的特征土地使用權(quán)的劃撥具有行政性，是一種具體的行政行為土地使用權(quán)劃撥是一種無(wú)償(wchng)行為劃撥土地使用權(quán)無(wú)使用期限的限制劃撥土地使用權(quán)一般具有不可交易性 第23頁(yè)/共71頁(yè)第二十三頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2424第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kif) （二）土地使用權(quán)劃撥 土地使用權(quán)劃撥的范圍國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地 城市基

13、礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地 國(guó)家重點(diǎn)扶持(fch)的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地 第24頁(yè)/共71頁(yè)第二十四頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2425劃撥土地使用權(quán)和出讓(chrng)土地使用權(quán)的區(qū)別 劃撥土地使用劃撥土地使用權(quán)權(quán) 出讓土地使用出讓土地使用權(quán)權(quán) 取得方式取得方式 行政方式行政方式 合同方式合同方式 支付對(duì)價(jià)否支付對(duì)價(jià)否 無(wú)償取得無(wú)償取得 支付出讓金支付出讓金 存續(xù)期限存續(xù)期限長(zhǎng)期或者無(wú)期長(zhǎng)期或者無(wú)期限限 有期限有期限 可交易否可交易否 不可轉(zhuǎn)讓、出不可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押租、抵押 可以轉(zhuǎn)讓、出可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押租、抵押 第25頁(yè)/共71頁(yè)第二十五頁(yè)，共72頁(yè)

14、。2021-11-2426第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kif) （二）土地使用權(quán)劃撥 劃撥土地轉(zhuǎn)讓規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金，或者不辦理土地出讓手續(xù)，直接辦理劃撥土地使用權(quán)劃轉(zhuǎn)手續(xù)。在后一種情況下，土地局只負(fù)責(zé)(fz)辦理土地使用權(quán)劃轉(zhuǎn)，不收取土地出讓金，但應(yīng)該告知當(dāng)事人向財(cái)政部門(mén)上繳土地收益第26頁(yè)/共71頁(yè)第二十六頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2427第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kif) 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(qy) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(qy)

15、依法設(shè)立的，以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的法人企業(yè)(qy)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(qy)的法律特征是具有法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體是以營(yíng)利為目的的經(jīng)營(yíng)性企業(yè)(qy) 經(jīng)營(yíng)范圍限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng) 第27頁(yè)/共71頁(yè)第二十七頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2428第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kif) 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件有自己的名稱(chēng)和組織(zzh)機(jī)構(gòu) 有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本 有足夠的專(zhuān)業(yè)人員 法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件 第28頁(yè)/共71頁(yè)第二十八頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2429第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kif) 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管

16、部門(mén)應(yīng)當(dāng)(yngdng)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等，對(duì)備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)(yngdng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理內(nèi)容包括對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立、定級(jí)、升級(jí)、降級(jí)、變更、終止等的資質(zhì)審查或批準(zhǔn)以及資質(zhì)證書(shū)管理等第29頁(yè)/共71頁(yè)第二十九頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2430第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kif) 四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目立項(xiàng)管理 確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃的要求 應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)(xnq)建設(shè)相結(jié)合的原則 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地

17、應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得；但是，法律和國(guó)務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外 第30頁(yè)/共71頁(yè)第三十頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2431第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kif) 四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與施工管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于35% 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(qy)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限滿年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%

18、以下的土地閑置費(fèi)；滿年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán) 第31頁(yè)/共71頁(yè)第三十一頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2432第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kif) 四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與施工管理(續(xù))房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工( jngng)，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并定期送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案 第32頁(yè)/共71頁(yè)第三十二頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2433第三節(jié) 城市房屋(fngw)拆遷 一、概述城市房屋拆遷指因國(guó)家建設(shè)、城市改造、整頓市

19、容和保護(hù)環(huán)境等需要，根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)劃和國(guó)家專(zhuān)項(xiàng)工程的遷建計(jì)劃以及當(dāng)?shù)卣挠玫匚募?，由取得房屋拆遷許可證的單位依法對(duì)城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋予以(yy)拆除，并對(duì)被拆遷房屋的所有人進(jìn)行補(bǔ)償和安置的行為第33頁(yè)/共71頁(yè)第三十三頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2434第三節(jié) 城市(chngsh)房屋拆遷 一、概述房屋拆遷的民事關(guān)系、行政關(guān)系房屋拆遷的地域范圍：指城市規(guī)劃(chn sh u hu)區(qū)內(nèi)的國(guó)有土地。華盛頓的“釘子戶”第34頁(yè)/共71頁(yè)第三十四頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2435第三節(jié) 城市(chngsh)房屋拆遷 一、概述城市房屋拆遷的基本原則 符合城市規(guī)劃的原則 有利于城市舊區(qū)改造原則

20、 有利于生態(tài)環(huán)境(shn ti hun jn)改善原則 保護(hù)文物古跡原則 保護(hù)當(dāng)事人合法利益原則 誰(shuí)拆遷、誰(shuí)安置補(bǔ)償原則 第35頁(yè)/共71頁(yè)第三十五頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2436第三節(jié) 城市房屋(fngw)拆遷 二、城市房屋拆遷管理城市房屋拆遷管理機(jī)構(gòu) 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)對(duì)全國(guó)城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理 縣級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門(mén)，對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理?？h級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定(gudng)，負(fù)責(zé)與城市房屋拆遷有關(guān)的土地管理工作第36頁(yè)/共71頁(yè)第三十六頁(yè)，共72頁(yè)。房 屋 拆 遷 的 準(zhǔn) 備 工 作

21、申請(qǐng)房屋(fngw)拆遷許可證取得建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)(p zhn)文件申領(lǐng)(shn ln)用地規(guī)劃許可證獲取國(guó)有土地使用權(quán)證簽 訂 拆 遷 協(xié) 議實(shí) 施 房 屋 拆 遷編制拆遷方案和計(jì)劃存入拆遷補(bǔ)償安置金發(fā) 布 拆 遷 公 告房屋拆遷程序第37頁(yè)/共71頁(yè)第三十七頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2438第三節(jié) 城市(chngsh)房屋拆遷 三、城市房屋拆遷補(bǔ)償 房屋拆遷補(bǔ)償?shù)母拍?ginin) 拆遷人依法對(duì)被拆遷人因房屋拆遷所遭受經(jīng)濟(jì)損失所給予的合理彌補(bǔ)對(duì)象：被拆遷房屋及其附屬物的所有權(quán)人 第38頁(yè)/共71頁(yè)第三十八頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2439第三節(jié) 城市(chngsh)房屋拆遷 三、城市房

22、屋拆遷補(bǔ)償房屋拆遷補(bǔ)償?shù)男问?貨幣補(bǔ)償：在拆遷補(bǔ)償中，經(jīng)拆遷人與被拆遷人協(xié)商，被拆遷人放棄(fngq)產(chǎn)權(quán)，由拆遷人按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)被拆遷人進(jìn)行貨幣形式的補(bǔ)償產(chǎn)權(quán)調(diào)換 ：拆遷人用自己建造或購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為第39頁(yè)/共71頁(yè)第三十九頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2440第三節(jié) 城市房屋(fngw)拆遷 四、城市房屋拆遷安置 房屋拆遷安置是房屋拆遷人因拆除被拆遷入的房屋而對(duì)被拆除房屋使用人所另外(ln wi)提供房屋以供居住使用，并給予一定的補(bǔ)助費(fèi)用安置與補(bǔ)償不同，補(bǔ)償是對(duì)被拆除房屋所有人的補(bǔ)償，解決所有權(quán)問(wèn)

23、題；安置是對(duì)被拆遷人或被拆除房屋承租人的房屋安排，解決使用權(quán)問(wèn)題一般安置和補(bǔ)償往往在一個(gè)協(xié)議中解決，即在簽署補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)，就確定安置方式 第40頁(yè)/共71頁(yè)第四十頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2441第三節(jié) 城市(chngsh)房屋拆遷 四、城市房屋拆遷(chi qin)安置 房屋拆遷(chi qin)安置補(bǔ)助 搬遷補(bǔ)助費(fèi) 臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi) 停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi) 第41頁(yè)/共71頁(yè)第四十一頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2442第四節(jié) 房地產(chǎn)交易(jioy) 一、房地產(chǎn)交易概述(i sh) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 廣義狹義分類(lèi)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng) 土地使用權(quán)出讓市場(chǎng) 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng) 房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)

24、 房地產(chǎn)調(diào)劑市場(chǎng) 第42頁(yè)/共71頁(yè)第四十二頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2443第四節(jié) 房地產(chǎn)交易(jioy) 一、房地產(chǎn)交易概述 房地產(chǎn)交易的概念 “本法(bn f)所稱(chēng)房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃?！?城市房地產(chǎn)管理法第2條 第43頁(yè)/共71頁(yè)第四十三頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2444第四節(jié) 房地產(chǎn)交易(jioy) 一、房地產(chǎn)交易概述(i sh) 房地產(chǎn)交易的特點(diǎn) 房地產(chǎn)交易對(duì)象的特殊性 房地產(chǎn)交易行為的要式性 房地產(chǎn)交易中的“房地處置一體性” 房地產(chǎn)交易的易受限制性 第44頁(yè)/共71頁(yè)第四十四頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2445第四節(jié) 房地產(chǎn)交易(jioy)

25、二、房地產(chǎn)交易管理的基本制度 房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度 房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格向縣級(jí)以上(yshng)地方人民政府規(guī)定的部門(mén)申報(bào)，不得對(duì)成交價(jià)格隱瞞不報(bào)或者作不實(shí)的、虛假的申報(bào)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度 國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。” 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度 第45頁(yè)/共71頁(yè)第四十五頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2446第四節(jié) 房地產(chǎn)交易(jioy) 三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或其他合法方式

26、將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為其他合法方式以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的 一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的 因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移 以房地產(chǎn)抵債(d zhai)的 法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形 第46頁(yè)/共71頁(yè)第四十六頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2447第四節(jié) 房地產(chǎn)交易(jioy) 三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的禁止條件 以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合法律(fl)規(guī)定的條件的 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的 依法收回土地使用權(quán)的 共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其

27、他共有人書(shū)面同意的 權(quán)屬有爭(zhēng)議的 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的 法律(fl)、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形 第47頁(yè)/共71頁(yè)第四十七頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2448第四節(jié) 房地產(chǎn)交易(jioy) 三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 以出讓方式(fngsh)取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)符合的條件 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū) 按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū) 第48頁(yè)/共71頁(yè)第四十八頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2449第四節(jié) 房地產(chǎn)交易(jioy) 三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 以

28、劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)符合的條件經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)批準(zhǔn)，其土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人 領(lǐng)有國(guó)有土地使用證 具有合法的地上(d shn)建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明 第49頁(yè)/共71頁(yè)第四十九頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2450第四節(jié) 房地產(chǎn)交易(jioy) 三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人之間簽訂的用于明確各方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同受到土地(td)使用權(quán)出讓合同的制約。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地(td)使用權(quán)出讓合同的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。以出讓方式取得土地(td)使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地(td)使用權(quán)的使用年

29、限為原土地(td)使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地(td)使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限 第50頁(yè)/共71頁(yè)第五十頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2451第四節(jié) 房地產(chǎn)交易(jioy) 四、商品房預(yù)售 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付(zhf)定金或房?jī)r(jià)款的行為第51頁(yè)/共71頁(yè)第五十一頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2452第四節(jié) 房地產(chǎn)交易(jioy) 四、商品房預(yù)售(y shu)商品房預(yù)售(y shu)的條件已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證按提供預(yù)售(y shu)的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建

30、設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售(y shu)登記，取得商品房預(yù)售(y shu)許可證第52頁(yè)/共71頁(yè)第五十二頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2453第四節(jié) 房地產(chǎn)交易(jioy) 四、商品房預(yù)售 商品房預(yù)售的程序 預(yù)售方申請(qǐng)預(yù)售許可證 房地產(chǎn)管理部門(mén)核發(fā)預(yù)售許可證 預(yù)售方向承購(gòu)方出示預(yù)售許可證 簽訂商品房預(yù)售合同并登記備案交付( jiof)建成商品房并辦理過(guò)戶手續(xù) 第53頁(yè)/共71頁(yè)第五十三頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2454第四節(jié) 房地產(chǎn)交易(jioy) 五、商品房現(xiàn)售 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受

31、人支付(zhf)房?jī)r(jià)款的行為 商品房現(xiàn)售的條件 第54頁(yè)/共71頁(yè)第五十四頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2455第四節(jié) 房地產(chǎn)交易(jioy) 五、商品房現(xiàn)售 特殊情況的銷(xiāo)售條件 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的處理按照中華人民共和國(guó)擔(dān)保法、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷(xiāo)售給他人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取(ciq)返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取(ciq)售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房第55頁(yè)/共71頁(yè)第五十五頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2456第四節(jié)

32、 房地產(chǎn)交易(jioy) 五、商品房現(xiàn)售 特殊情況的銷(xiāo)售條件（續(xù)）商品住宅按套銷(xiāo)售，不得分割拆零銷(xiāo)售商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)(yngdng)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議第56頁(yè)/共71頁(yè)第五十六頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2457第四節(jié) 房地產(chǎn)交易(jioy) 五、商品房現(xiàn)售 商品房現(xiàn)售的廣告與合同 1、關(guān)于(guny)商品房銷(xiāo)售廣告 2、關(guān)于(guny)商品房買(mǎi)賣(mài)的主要內(nèi)容 3、關(guān)于(guny)商品房銷(xiāo)售的計(jì)價(jià) 第57頁(yè)/共71頁(yè)第五十七頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2458第四節(jié) 房地產(chǎn)交易(jioy)

33、 五、商品房現(xiàn)售 商品房銷(xiāo)售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)（1）面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(y ni)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款（2）面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)受人提出退房之日起30日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)(y ni)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(y ni)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)

34、發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積面積誤差比100% 合同約定面積第58頁(yè)/共71頁(yè)第五十八頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2459第四節(jié) 房地產(chǎn)交易(jioy) 五、商品房現(xiàn)售 商品房的交付1、關(guān)于逾期(y q)交付的法律責(zé)任2、關(guān)于樣品房銷(xiāo)售問(wèn)題3、關(guān)于商品房保修問(wèn)題第59頁(yè)/共71頁(yè)第五十九頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2460第四節(jié) 房地產(chǎn)交易(jioy) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任(zrn)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任(zrn)等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算 商品住宅的保

35、修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期第60頁(yè)/共71頁(yè)第六十頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2461第四節(jié) 房地產(chǎn)交易(jioy) 五、商品房現(xiàn)售 規(guī)定中明確，住宅保修期限不低于下列期限 （1）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用年限內(nèi)承擔(dān)保修；（2）屋面防水3年；（3）墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；（4）墻面、頂棚抹灰層脫落1年；（5）地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年；（6）門(mén)窗翹裂、五金件損壞1年；（7）管道堵塞2個(gè)月；（8）供熱、供冷系統(tǒng)(xtng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；（9）衛(wèi)生潔具1年；（10）燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月；（11）其他部位、部件的

36、保修期限，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與用戶自行約定第61頁(yè)/共71頁(yè)第六十一頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2462第四節(jié) 房地產(chǎn)交易(jioy) 六、房地產(chǎn)抵押 指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供(tgng)債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)?2頁(yè)/共71頁(yè)第六十二頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2463第四節(jié) 房地產(chǎn)交易(jioy) 六、房地產(chǎn)抵押(dy) 房地產(chǎn)抵押(dy)主要具有如下法律特征房地產(chǎn)抵押(dy)具有從屬性房地產(chǎn)抵押(dy)具有價(jià)值支配性房地產(chǎn)抵押(dy)權(quán)具有優(yōu)先受償性第63頁(yè)/共71頁(yè)第六十三頁(yè)，共72頁(yè)

37、。2021-11-2464第四節(jié) 房地產(chǎn)交易(jioy) 六、房地產(chǎn)抵押 房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定的形式要件抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)(yngdng)簽訂書(shū)面抵押合同抵押當(dāng)事人須辦理房地產(chǎn)抵押登記房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定的限制條件不得設(shè)定抵押的情形第64頁(yè)/共71頁(yè)第六十四頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2465第四節(jié) 房地產(chǎn)交易(jioy) 六、房地產(chǎn)抵押(dy) 房地產(chǎn)抵押(dy)權(quán)的實(shí)現(xiàn)當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)，房地產(chǎn)抵押(dy)權(quán)人可以就抵押(dy)房地產(chǎn)的價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)抵押(dy)權(quán)優(yōu)先于普通債權(quán)先設(shè)定的抵押(dy)權(quán)優(yōu)先于后設(shè)定的抵押(dy)權(quán)第65頁(yè)/共71頁(yè)第六十五頁(yè)，共72頁(yè)。2021-11-2466第四節(jié) 房地產(chǎn)交易(jioy) 七、房屋租賃(zln) 房屋所有權(quán)人或?qū)Ψ课菥哂刑幏謾?quán)的管理人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為 房屋租賃(zln)的特征 房屋租賃(zln)的出租人須對(duì)房