二、三線城市房地產(chǎn)市場投資潛力分析報(bào)告129頁

1、二、三線城市房地產(chǎn)市場投資潛力分析前言對(duì)于現(xiàn)階段要做強(qiáng)做大的房地產(chǎn)企業(yè)而言，最重要的途徑之一，是獲取戰(zhàn)略性的利潤，即敏銳捕捉區(qū)域經(jīng)濟(jì)及該區(qū)域房地產(chǎn)市場的增長潛力，而非斤斤計(jì)較具體項(xiàng)目的經(jīng)營得失。基于此，新地產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)借金融年會(huì)之機(jī)，一次性推出了國內(nèi)十余個(gè)二、三線城市房地產(chǎn)市場投資潛力分析報(bào)告，與大家一起分享。南京市房地產(chǎn)市場投資潛力分析報(bào)告第一部分 宏觀市場 一、城市概況： 南京，江蘇省省會(huì)城市。地處長江下游平原，國家生產(chǎn)力布局中最大的經(jīng)濟(jì)核心區(qū)長江三角洲。 南京總面積 6598平方公里，是目前我國東部地區(qū)綜合性工業(yè)基地、重要的交通樞紐和通訊中心，全國四大科研和教育中心城市之一，同時(shí)還是我國華

2、東地區(qū)僅次于上海的大商埠。 二、城市投資優(yōu)勢： l 區(qū)位優(yōu)勢 南京地處沿海開放地帶和長江流域的交匯部，緊鄰中國最大的經(jīng)濟(jì)、金融中心上海，是中國國土規(guī)劃中滬寧杭經(jīng)濟(jì)核心區(qū)的重要城市，在江蘇沿海、沿江、沿線開放戰(zhàn)略中處于樞紐位置，具有加速經(jīng)濟(jì)國際化的有利條件。l 交通通訊優(yōu)勢 南京是中國華東地區(qū)重要的交通和通訊樞紐，鐵路、公路、航空、水運(yùn)、管道五種運(yùn)輸方式齊全，構(gòu)成了立體化、大運(yùn)量交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)；程控電話、移動(dòng)通信、數(shù)據(jù)通信、微波、衛(wèi)星、光纖等組成了現(xiàn)代化通信網(wǎng)絡(luò)。 南京長江第二大橋位于現(xiàn)長江大橋下游 11 公里處，跨越長江中第三大島 - 八卦洲，由“二橋一路”組成，全長 12.517 公里。南京市

3、區(qū)現(xiàn)有道路面積達(dá) 2185 萬平方米，總長 1802 公里。大交通格局初步形成。 2000 年新建、改建道路長度近 123 公里，新增道路面積達(dá) 129 萬平方米。 l 教育科技優(yōu)勢 南京是中國高等教育和科研四大基地之一。有高校所，研究機(jī)構(gòu)余家，科技人員萬人，在寧兩院院士人，科技綜合實(shí)力居全國城市前列。 l 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 南京是中國東部地區(qū)重要的綜合性工業(yè)基地，已經(jīng)形成了以電子、汽車、化工和一批地方特色產(chǎn)品為主導(dǎo)的綜合性工業(yè)體系。電子工業(yè)、石化工業(yè)生產(chǎn)規(guī)模位 居全國城市第二位，汽車工業(yè)居第五位。南京也是長江三角洲僅次于上海的商埠重鎮(zhèn)，年社會(huì)商品零售總額居全國城市前十位。進(jìn)入二十世紀(jì)九十年代， 南京

4、以其工業(yè)、科技、區(qū)位的優(yōu)勢和快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，被評(píng)為中國城市投資硬環(huán)境“四十優(yōu)”城市之一，被國際經(jīng)濟(jì)界人士和眾多海外財(cái)團(tuán)視為具有廣闊開發(fā)前景的地區(qū)。 三、城市規(guī)劃南京將繼續(xù)延續(xù) “由市中心區(qū)，1個(gè)副中心，7個(gè)地區(qū)中心及若干個(gè)居住區(qū)中心組成的主城公共活動(dòng)中心體系”的規(guī)劃格局。進(jìn)一步拉開都市發(fā)展區(qū)框架，重點(diǎn)培育三個(gè)新市區(qū)：有效控制主城人口的增長，優(yōu)化完善主城功能結(jié)構(gòu)；實(shí)施小城鎮(zhèn)集中發(fā)展策略，推進(jìn)郊縣城市化進(jìn)程；突出公共交通優(yōu)先的戰(zhàn)略，繼續(xù)高度重視主城交通建設(shè)；大力改善城市環(huán)境，加強(qiáng)歷史文化保護(hù)和城市特色塑造；加強(qiáng)區(qū)域服務(wù)職能，提高中心城市地位和區(qū)域競爭力。 預(yù)計(jì)到 2010年南京市域總?cè)丝趯⑦_(dá)到68

5、0萬人左右，都市發(fā)展區(qū)總?cè)丝跒?30萬人左右，主城人口則控制在300萬左右。同時(shí)2010年人均居住面積將達(dá)到15平方米，城鎮(zhèn)人均公共綠地達(dá)10平方米/人以上，城市中心區(qū)人均公共綠地要達(dá)到6平方米/人以上。 南京將建設(shè)成為充滿經(jīng)濟(jì)活力的城市，富有文化特色的城市，最佳人居環(huán)境的城市。 四、宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析1、地區(qū)生產(chǎn)總值2005年一至三季度全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1753.22億元，按可比價(jià)計(jì)算，同比增長15%。其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值54.74億元，同比增長5%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值800.03億元，同比增長18.8%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值898.45億元，同比增長13%。2、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資2005

6、年南京市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資在經(jīng)歷了一季度的15%以下的低速增長后，二季度開始快速回升，5月份以31.6%的增幅創(chuàng)今年以來的最高水平。全市一至三季度完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額967.75億元，同比增長16.8%，其中工業(yè)投資完成389.06億元，同比增長18.4%；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資212.92億元，同比增長12.4%。分析原因：下半年開始，隨著工業(yè)及“十運(yùn)會(huì)”等一批重大投資項(xiàng)目的陸續(xù)竣工，投資增幅逐月回落。3、消費(fèi)保持旺盛勢頭2005年南京市一至三季度全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額735.45億元，同比增長16.2%。其中住宿餐飲業(yè)零售額增幅高出批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)10.9個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)領(lǐng)跑全市零售市場。

7、4、居民可支配收入2005年，南京市城市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策的推動(dòng)下，居民收入水平提升的速度明顯加快一至三季度城市居民人均可支配收入為11372元，同比增長24.9%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入4955元，同比增長19%。5、價(jià)格指數(shù)溫和上漲今年以來，我市居民消費(fèi)價(jià)格總體上比較穩(wěn)定，在一季度累計(jì)指數(shù)達(dá)到今年以來的最高點(diǎn)102.8以后，逐步回落。一至三季度居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為102，低于去年同期103.4%的水平，繼續(xù)處于溫和上漲的狀態(tài)。 第二部分 土地市場一、土地成交量經(jīng)歷04年土地市場調(diào)整的低潮后，05年土地市場開始回暖，截至 2005年9月份，南京市共成交土地66宗，成交金額77.4021億元

8、，總面積達(dá)422.27萬平米。與2004年成交土地41宗，總面積達(dá) 264.9萬平米，成交金額52.6517億元相比，成交面積和金額均明顯上揚(yáng)，南京土地市場更趨于理性化，部分區(qū)域用地仍成飽和狀態(tài)。二、土地性質(zhì)分析 成功出讓的 66宗土地中，住宅用地（含住宅配套公建用地）為38宗，合計(jì)面積約301.65萬平方米,占總成交面積的71.43%；混合用地1宗，合計(jì)面積約2.44萬平方米，占總成交面積的0.58%；商住性質(zhì)用地則有7宗，合計(jì)面積約29.66萬平方米，占總成交面積的7.02%；商業(yè)用地4宗，合計(jì)面積約48.23萬平方米，占總成交面積的11.42%；商業(yè)、辦公用地為16宗，合計(jì)面積約40.3

9、0萬平方米，占總成交面積的9.54%。出讓土地用途結(jié)構(gòu)總體合理，住宅用地（含住宅配套公建用地）供應(yīng)仍占主要份額。 三、土地開發(fā)面積受宏觀政策的調(diào)控以及去年整個(gè)房產(chǎn)市場供大于求的因素的影響，今年土地開發(fā)面積呈大幅度下降趨勢，截止到05年9月末，全市累計(jì)土地開發(fā)面積324.53萬平方米，同比下降30.1%。第二部分 房產(chǎn)市場 一、 南京房地產(chǎn)指標(biāo)分析1、房地產(chǎn)開發(fā)投資2005年1-9月南京房地產(chǎn)開發(fā)投資212.92億元，同比增長12.4，占同期全市固定資產(chǎn)投資的22，其中在5月份增長幅度最大達(dá)到41.8%，6月份受宏觀政策調(diào)控的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長趨與平穩(wěn)， 按工程用途分，住宅投資額為153.

10、56億元，同比增長14.8%；辦公樓投資額為13.83億元，同比增長13.7%；商業(yè)用房為19.08億元，同比增長24.2%；其他投資額為26.44億元，同比下降6.2%。住宅投資仍占主要份額。2、商品房施工面積（含經(jīng)濟(jì)適用房）05年9月末南京市商品房施工面積為2,409.24萬平方米，同比增長22.6%；其中，商品住宅施工面積為1,892.12萬平方米，同比增長22.5%，受居民旺盛的住房需求的刺激下，商品房屋與商品住宅施工面積增長較快。3、商品房竣工面積（含經(jīng)濟(jì)適用房）05年9月末南京市商品房累計(jì)竣工面積為350.14萬平方米，同比增長11.3%；其中商品住宅313.49萬平方米，同比增長

11、16.8%，二項(xiàng)指標(biāo)在8月低增長幅度達(dá)到最高。4、商品房銷售面積（含經(jīng)濟(jì)適用房）05年9月末共銷售商品房428.95萬平方米（含經(jīng)濟(jì)適用房），同比增長27.8%；其中住宅銷售面積403.98萬平方米，同比增長34.7%。從銷售曲線走勢看，8月增長幅度達(dá)到最高。5、商品房銷售額（含經(jīng)濟(jì)適用房）05年9月末，由于市場需求旺盛，全市商品房銷售金額156.26億元，同比增長19.8%，其中，商品住宅銷售金額為140.09億元，同比增長40.1%，商品房屋呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢，尤其住宅市場銷售旺盛。6、供銷比例分析（含經(jīng)濟(jì)適用房）05年9月末商品房竣工面積與銷售面積比率為0.82，市場需求強(qiáng)烈，房屋供需比

12、例高達(dá)1：1.22，其中商品住宅竣工面積與銷售面積比率為0.78，供需比例高達(dá)1：1.28，按曲線分析，樓市05年來一直呈供不應(yīng)求的趨勢，住宅需求更加強(qiáng)烈，但主要是由于04年商品房市場滯銷房居多造成的。7、商品房銷售均價(jià)（含經(jīng)濟(jì)適用房）05年，國家雖進(jìn)行宏觀調(diào)控，但由于土地、建材等價(jià)格上漲較快、舊城改造力度加大、住宅品質(zhì)不斷提高等因素的影響，全市住宅價(jià)格仍舊保持上揚(yáng)趨勢，增長率大大增加，9月末全市商品房平均銷售價(jià)格為3,642.85元/平方米，比年初上漲10.92%，其中，住宅平均銷售價(jià)格為3,467.75元/平方米，比年初上漲6.83%，南京市商品住宅市場升值空間依然很大。二、南京房地產(chǎn)市場

13、呈現(xiàn)以下五大現(xiàn)象： 1、竣工商品房供小于求， 05年南京竣工商品房總供需比為1：1.22，目前市場上部分以消化04年滯銷的商品房為主。2、結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在05年南京的房地產(chǎn)市場繼續(xù)呈現(xiàn)嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性供需矛盾的市場特征：一方面有124萬平米的潛在需求因?yàn)閮r(jià)格、區(qū)位、配套等方面的原因在短期內(nèi)未得到滿足；另一方面約有354萬平米的商品房因?yàn)閮r(jià)格、區(qū)位、配套等方面的原因在短期內(nèi)得不到消化。 3、 經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求      05年南京人對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的需求從來都居高不下，雖然政府指導(dǎo)價(jià)格顯示，南京經(jīng)濟(jì)適用房的售價(jià)基本在1450元至1800元，但是目前的政府指導(dǎo)價(jià)

14、上限已經(jīng)突破了2000元，總體來說，經(jīng)適房仍存在很大缺口，處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。4、商品房價(jià)格仍處在上升區(qū)間南京房價(jià)已經(jīng)經(jīng)過了六年的快速增長期，和全國各個(gè)一線城市一樣，微觀的因素不斷刺激著這個(gè)城市的房價(jià)：老城改造、二橋通車和三橋、過江隧道的規(guī)劃、江寧撤縣設(shè)區(qū)、河西新城、奧體板塊等等。 商品房的銷售情況很是樂觀，截止到05年9月末，商品房銷售面積比商品房竣工面積多出78.81萬平方米，說明商品房市場潛力依然巨大。 5、“一城三區(qū)”快速發(fā)展在供應(yīng)充足的河西，不僅價(jià)位錯(cuò)落有致，房型多種多樣，而且每一個(gè)類型的房子都有多家知名開發(fā)商提供的產(chǎn)品供購房人“貨比三家”。比如在價(jià)格方面，萬達(dá)華府的起售價(jià)是4500

15、元/平方米，均價(jià)維持在5100元/平方米，更多的房源均價(jià)在6000元/平方米左右。朗詩國際街區(qū)的均價(jià)則在8000元/平方米以上。 在住宅類型方面，既有準(zhǔn)別墅式的，也有多層帶電梯的，還有帶入戶花園的。 成交價(jià)格：“一城三區(qū)”房價(jià)有講究 房價(jià)：河西成為中堅(jiān) 仔細(xì)留心南京樓市每日的成交狀況不難發(fā)現(xiàn)，成交前三名的板塊基本定格在江北、河西、江寧三者之一，而且只要河西成交量處在第一、二名，當(dāng)日全市的成交價(jià)就多半超過5000元/m2，河西已經(jīng)成為南京樓市的價(jià)格中堅(jiān)。 網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示的河西板塊均價(jià)一般停留在5800-6000元/m2上下。北部龍江板塊早已是公認(rèn)的成熟居住區(qū)，現(xiàn)有樓盤基本價(jià)格全部超過6000元/

16、m2。中部號(hào)稱“城西南板塊”中的“云河灣”是建鄴城鎮(zhèn)旗下樓盤，起價(jià)5920元/m2，均價(jià)也達(dá)到6300元/m2；而棲霞建設(shè)在此開發(fā)的“云錦美地”的準(zhǔn)現(xiàn)房價(jià)格更是達(dá)到了6000-6500元/m2。 如果說，上述樓盤無一例外地出自本地老牌開發(fā)商之手、樓盤品質(zhì)值得信賴的話，在河西南部，也就是以奧體為中心的河西新城，更是云集了國內(nèi)一流的開發(fā)商，所開發(fā)的樓盤論品質(zhì)在全市當(dāng)屬一流，價(jià)格堅(jiān)挺。嵩山路上，參加本次住博會(huì)的萬科光明城市的精裝修樓盤均價(jià)6500元/m2，中海塞納麗舍目前的成交均價(jià)是5800元/m2，萬達(dá)華府以5100元/m2的均價(jià)創(chuàng)出一天成交105套的熱銷成績。 河西：千億投入支撐 三年來政府借十

17、運(yùn)會(huì)對(duì)“一城三區(qū)”超過1000億的城建投入，已經(jīng)使得目前的河西新城初具雛形。開發(fā)要跟著政府的規(guī)劃走，今年9月，南京地鐵一號(hào)線直通奧體中心。該線路從安德門站、小行站向西南拐向奧體中心。配套和規(guī)劃顯然是吸引開發(fā)商的主要因素，河西地價(jià)也因此一路飆升。以萬科光明城市為例，該樓盤地價(jià)達(dá)到了225萬/畝，平攤到房價(jià)里的地價(jià)成本就高達(dá)2108元/m2，加上1200元/m2的房屋建設(shè)成本和1000元/m2的各種規(guī)費(fèi)支出，還有開發(fā)商普遍貸款形成的巨大的財(cái)務(wù)成本，高檔樓盤的毛坯房價(jià)至少在5000元/m2以上，中檔樓盤也不會(huì)低于4000元/m2，土地成本在支撐高房價(jià)。 江寧仙林江北：潛力巨大 江寧在三區(qū)中樓市是最早

18、起步的，兩年前就占據(jù)了南京樓市1/3的上市量，原因是其山水自然優(yōu)勢突出。如今將軍山板塊已經(jīng)是高檔住宅云集，參加本次住博會(huì)的托樂嘉街區(qū)新一期開盤的單身公寓已經(jīng)做成了精裝修，單價(jià)超過了4000元/m2，而在此扎根的百家湖花園憑借自然山水，整個(gè)樓盤的開發(fā)規(guī)模高達(dá)170萬m2。目前，江寧商品房的均價(jià)為3400元/m2，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于河西，但地鐵一號(hào)線的南延線明年就將開通。 三區(qū)中房價(jià)最高的是仙林，位于仙林大學(xué)城的東方天郡2幢小高層將于本屆住博會(huì)上以4200元/m2的起價(jià)開盤，而該盤附近賽世香樟園、亞東城等樓盤早已拔地而起。今年10月通車的仙林大道二期已經(jīng)將仙林通向主城區(qū)的車程縮短了一大截。 在三區(qū)中江北最遠(yuǎn)

19、，然而自從新政以來，其樓盤總銷量一直位居樓市榜首，因?yàn)槠鋬r(jià)格著實(shí)誘人。距離大橋車程10分鐘的蘇寧天潤城均價(jià)2500元/m2，大橋北岸的明發(fā)濱江新城普通房屋均價(jià)為3000元/m2，而位于六合的華歐友好國際城，號(hào)稱10萬元就可買到一套房。三、房地產(chǎn)市場需求分析 1、潛在購房者紛紛推遲購房計(jì)劃 隨著04年末銀行加息和05年的七部委出臺(tái)的新政影響，從6月-8月末，部分購買客戶持觀望態(tài)度，期待房價(jià)下降，從而把購房計(jì)劃推遲，整個(gè)南京市場陷入冬歇期；9月初，銷售市場開始回暖。但從市場整體來看05前三季度，市場觀望氣氛仍然較濃。2、河西成為潛在購房者首選 從購買的板塊意向上看，河西板塊的潛在購買比例最高，其次

20、是城東、城中、城北、江寧、城南、江北、仙林。 城東板塊一直是潛在購房者最為青睞的區(qū)域，河西板塊已取代城東板塊，成為潛在購買比例最高的板塊。其中的原因主要是政府對(duì)河西新城的政策導(dǎo)向作用。而城東由于目前拆遷量較小，新盤供應(yīng)量沒有明顯增加，導(dǎo)致該板塊的潛在需求比例有所下降。 究其原因有三點(diǎn)： l 政府宏觀調(diào)控使我市房地產(chǎn)市場逐步走向成熟，開發(fā)投資未受太大影響，供需平穩(wěn)增長； l “31”需求中拆遷和投資兩大主要需求有所減弱。l 南京有相當(dāng)一部分?jǐn)?shù)量的城市居民購買新房以后把舊房出租，以房租支付新房貸款。這些投資者購買的房地產(chǎn)并不出賣，主要是收取租金。 青島市房地產(chǎn)市場投資潛力分析報(bào)告第一部分、青島市宏

21、觀經(jīng)濟(jì)分析1、經(jīng)濟(jì)高速增長l 05年前三季度青島市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1,896.5億元，比上年增長17%，創(chuàng)歷年來新高，且遠(yuǎn)高于全國9.5的增長速度。 【圖】全國GDP和青島GDP的增長率數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，青島市統(tǒng)計(jì)局2、固定資產(chǎn)投資加快l 05年前三季度全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成1105億元，同比增長50.1%，增幅比上年提高11.4個(gè)百分點(diǎn)，占地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到58.27%，創(chuàng)歷年新高。從走勢上看，02年起，固定資產(chǎn)投資開始提速?！緢D】固定資產(chǎn)投資和青島GDP數(shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng)計(jì)局3、房地產(chǎn)投資占生產(chǎn)總值與固定資產(chǎn)投資的比重均保持穩(wěn)定上升的勢頭l 05年前三季度，全市完成房地產(chǎn)投資166億元，

22、占青島市GDP的比重繼續(xù)穩(wěn)步上升，為9%，同比增長1.73個(gè)百分點(diǎn)；占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為15.02%，同比增長0.4個(gè)百分點(diǎn),且這是在國家宏觀調(diào)控后取得的成績,說明房地產(chǎn)仍是青島市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)增長點(diǎn)?！緢D】房地產(chǎn)投資占青島GDP和占固定資產(chǎn)投資比重分析數(shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng)計(jì)局4、城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)步增加l 05年前三季度青島市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9,474.31元，增長15.1%，增速呈上升趨勢，比青島市生產(chǎn)總值增長率17%，低了1.9%，處于合理的區(qū)間?！緢D】城鎮(zhèn)居民收入及同比增長率數(shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng)計(jì)局5、個(gè)人住房貸款余額飛速增長l 2000年以來,住房分配制度改革為房地產(chǎn)市場的發(fā)展

23、提供了動(dòng)力，青島市個(gè)人住房貸款余額飛速增長，05年前三季度個(gè)人住房貸款余額比00年增長近 14.2倍。從曲線上增幅雖然略有下降，但也達(dá)到61.1%，遠(yuǎn)高于全國35.83%的增長率，說明青島房地產(chǎn)市場極為火爆?！緢D】個(gè)人住房貸款余額及同比增長數(shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng)計(jì)局6、價(jià)格指數(shù)（CPI）略有上揚(yáng)l 2005年前三季度整個(gè)指數(shù)繼續(xù)上升，到9月末,全市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)累計(jì)為102.2%，高于全國平均水平102%。CPI 偏高?！緢D】青島市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng)計(jì)局7、實(shí)質(zhì)利率為負(fù)l 從00年至02年底，實(shí)質(zhì)利率在保持較長時(shí)間為正后，于03年初首次呈負(fù)，并一直下降。雖05年前三季度央行加息0

24、.27個(gè)百分點(diǎn)，但實(shí)際利率仍然降為-3.57%，促使更多資金流向房地產(chǎn)等高回報(bào)行業(yè)?！緢D】CPI、名義存款利率和實(shí)際存款利率數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 青島市統(tǒng)計(jì)局8、外資（FDI）l 由于青島經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展和對(duì)市場預(yù)期的看好，從02年起，外商開始加快在青島的直接投資步伐，05年前三季度FDI投資額達(dá)到21.52億美元，同比增長10.6%?！緢D】外商直接投資額及同比增長數(shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng)計(jì)局第二部分、青島市房地產(chǎn)市場分析一、01-05年前三季度青島市房地產(chǎn)整體市場分析1、投資l 05年前三季度青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為166億元，同比增長54.3%，增幅27，青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)過02年調(diào)整后,自03

25、年起開始提速。【圖】房地產(chǎn)開發(fā)投資額及同比增長數(shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng)計(jì)局2、商品房屋施工面積l 05年前三季度商品房施工面積為1,151.9萬平方米，同比增長7.9%；從曲線走勢看,03年為增速最大,今年前9個(gè)月受我國宏觀政策調(diào)控的影響,增速略有下降?！緢D】房屋施工面積及同比增長數(shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng)計(jì)局3、商品房屋竣工面積l 05年前三季度商品房竣工面積為352.7萬平方米，同比增長26.5%；其中商品住宅288.3萬平方米，同比增長34.5%，二項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)02年以來新高?！緢D】商品房竣工面積及同比增長數(shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng)計(jì)局4、商品房銷售面積l 05年前三季度銷售商品房340萬平方米（含經(jīng)濟(jì)適用房）

26、，同比增長24.8%；其中住宅銷售面積302萬平方米，同比增長29.9%。從曲線走勢看，2000年青島取消福利分房，01年商品房銷售第一次放量，此后每年穩(wěn)步上升,03年開始加速上長。【圖】商品房銷售面積及同比增長數(shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng)計(jì)5、商品房屋竣工銷售面積對(duì)比情況l 05年前三季度商品房銷售面積與竣工面積比率為1.04，比上年下降了0.19，市場需求強(qiáng)烈，房屋供需比例高達(dá)1.04：1?！緢D】商品房銷售面積及同比增長數(shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng)計(jì)局6、商品住宅竣工銷售面積對(duì)比情況l 05年前三季度商品住宅竣工量與銷售量之比達(dá)0.95，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于往年同期，住宅市場異?；鸨?。【圖】商品房住

27、宅銷售面積及對(duì)比情況數(shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng)計(jì)局7、商品房屋銷售額l 05年前三季度由于市場需求旺盛，全市商品房銷售金額119.1億元，同比增長41%，其中:商品住宅銷售額為101.7億元,同比增長57.2%,商品房屋與商品住宅呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢?！緢D】商品房銷售額及同比增長率數(shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng)計(jì)局8、商品住宅銷售均價(jià)l 05年前三季度，國家雖進(jìn)行宏觀調(diào)控，但由于土地、建材等價(jià)格上漲較快、舊城改造力度加大、住宅品質(zhì)不斷提高等因素的影響，全市住宅價(jià)格仍舊保持上揚(yáng)趨勢，增長率大大增加，全市商品住宅平均銷售價(jià)格為3,368元/平方米，仍較去年同期上漲17.3%，增幅略有下降1.2%.

28、 【圖】商品住宅銷售均價(jià)及同比增長率數(shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng)計(jì)局9、商品房銷售均價(jià)l 05年前三季度商品房銷售均價(jià)為3503元/平方米,同比增長完成過戶交易61,739套,同比下降了12.1%，二手房成交面積為 615.78萬平方米，同比下降3.3%。受05年前三季度商品房銷售面積大幅上揚(yáng)的影響，二手房市場整體成交量呈略有下滑，但是二手住宅卻依然上升17.2%，且所占二手房交易總量比重大幅上揚(yáng)，占到56.97%，比去年同期增長了14.24% 【圖】商品房銷售均價(jià)及同比增長率數(shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng)計(jì)局二、宏觀調(diào)控下的05年上半年房地產(chǎn)市場1、行業(yè)宏觀調(diào)控政策1）、05年上半年國家政策頻頻出臺(tái)，宏觀調(diào)控漸行

29、漸近：3月初,兩會(huì)上，政府工作報(bào)告中明確指出要抑制房價(jià)漲勢 ；3.26“國八條”出臺(tái)，國家政策干預(yù)房價(jià)信號(hào)出現(xiàn)；5.11“新國八條”出臺(tái)，國家政策干預(yù)房價(jià)走向執(zhí)行階段 。2）、青島市政府制定相關(guān)政策制定，將房價(jià)的調(diào)控措施落到實(shí)處：l 05年4月，青島市房產(chǎn)管理局發(fā)布關(guān)于青島市高檔商品住房界定問題的通知。（武開管聯(lián)2004 年1號(hào)令）主要內(nèi)容：面積在140平方米以上，銷售單價(jià)在5,500元/平方米以上或總價(jià)大于70萬，滿足任一項(xiàng)的商品房都屬于高檔商品房的范疇，對(duì)此類房屋的交易按總價(jià)格的4%繳納契稅，普通商品房按2%繳納契稅。目的：對(duì)高檔商品房的開發(fā)是一個(gè)有力的打壓，促進(jìn)房地產(chǎn)供應(yīng)市場的結(jié)構(gòu)調(diào)整。

30、l 2005年6月，青島市房產(chǎn)管理局建立完善的市場信息披露制度，建立了房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)。目的：為落實(shí)國八條的第八條，開通了房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)。商品房及經(jīng)濟(jì)適用房的市場信息得以公開，解決了以前信息不對(duì)稱的問題。l 2005年6月，關(guān)于全額增收房地產(chǎn)營業(yè)稅的通知由青島市房產(chǎn)管理局正式發(fā)布。主要內(nèi)容：自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。目的：影響二手房的再次轉(zhuǎn)讓；遏制中介公

31、司不規(guī)范的收購行為，如囤積漲價(jià)等。l 05年6月，青島市人民政府關(guān)于加強(qiáng)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)問題的通知主要內(nèi)容：加強(qiáng)土地集中統(tǒng)一管理，全面落實(shí)土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌制度。目的：加強(qiáng)土地集中管理，實(shí)行土地統(tǒng)一供應(yīng)，科學(xué)控制土地供應(yīng)總量，是避免多頭供地、惡性競爭，保證土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度得以落實(shí)的基本前提。l 05年7月青島市物價(jià)局關(guān)于在經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)建立負(fù)擔(dān)卡制度的通知（武價(jià)房字200593號(hào)）主要內(nèi)容：自8月1日起，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目收費(fèi)實(shí)行優(yōu)惠政策，所有行政事業(yè)性收費(fèi)一律按規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)減半征收，所有經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)一律不得超過規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70。目的：該政策實(shí)質(zhì)

32、上青島市政府針對(duì)國八條和七部委意見作出的相關(guān)戰(zhàn)略調(diào)整，經(jīng)濟(jì)適用房在未來一段時(shí)期內(nèi)，勢必會(huì)受到開發(fā)商的青睞，住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整將得到優(yōu)化。l 2005年7月青島市房產(chǎn)局發(fā)布經(jīng)濟(jì)適用房戶型面積詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)主要內(nèi)容：最大戶型不得突破95平方米，最小不得低于45平方米。青島在建的經(jīng)濟(jì)適用房以高層、小高層、多層3種類型為主。按規(guī)定，這3類經(jīng)濟(jì)適用房的平均面積將分別控制在80、75、70平方米左右。目的：經(jīng)濟(jì)適用房的標(biāo)準(zhǔn)明確化，這讓部分打擦邊球的開發(fā)商不得再打著經(jīng)濟(jì)適用房的幌子賣商品房。2、新政策對(duì)青島房地產(chǎn)市場的直接影響l 受“營業(yè)稅”和“期房禁轉(zhuǎn)”政策的影響，二級(jí)市場上投資型小戶型銷售速度大幅下降 05年

33、以前，投資型小戶型最受到投機(jī)者青睞，其轉(zhuǎn)手率也最高。新政出臺(tái)無疑使得投資小戶型遭遇“寒冬”。由于短期內(nèi)投資獲利的減少，投機(jī)者會(huì)暫時(shí)擱置入市計(jì)劃，因此投資型小戶型的消化速度將大幅下降。而長線投資買家在二手房市場租金增幅有限的情況下，對(duì)普通物業(yè)的入市態(tài)度也更為謹(jǐn)慎。但因青島房地產(chǎn)市場自住型需求比例在90%以上，占絕對(duì)主導(dǎo)地位，而投資和投機(jī)性需求比例不足8%，不會(huì)影響青島房地產(chǎn)市場整體健康發(fā)展。l 商品房成交周期延長，銷售速度減緩 上半年5月以后，政策頻出臺(tái)，使購房者觀望比較，開發(fā)商開盤即清盤的場面已經(jīng)鮮見。以往每月銷售80-100套的項(xiàng)目今年普遍只能銷售30-40套了，品牌開發(fā)商操作的大盤項(xiàng)目也受

34、到一定程度的影響，月銷售在6080套左右，只及去年的六成，新政出臺(tái)后，60%的計(jì)劃購房者考慮延期買房，說明消費(fèi)心態(tài)日趨成熟，市場需求發(fā)生了微妙變化。l 需求變化，在戶型需求上向中小戶型傾斜 青島房地產(chǎn)市場在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，120 以上大戶型供應(yīng)量偏大，而120 以下的房子只占總供應(yīng)量的50%左右，老百姓需求比較大的中小戶型明顯供應(yīng)不足，而大戶型出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象。l 三級(jí)市場兩年內(nèi)次新房房源減少，導(dǎo)致供應(yīng)總量不足，舊房物業(yè)價(jià)格較去年同期有大幅攀升。 1-5月，青島二手房交易火爆。6.1日起，營業(yè)稅開征,二手房交易量萎縮,尤其是兩年內(nèi)次新房交易下降明顯，由于次新房受政策影響較大，導(dǎo)致供應(yīng)量不足，舊房價(jià)格相

35、對(duì)有較大提高。據(jù)悉，6月下旬青島三級(jí)市場已逐漸恢復(fù)往日活力。l 金融環(huán)境將持續(xù)收緊，住房按揭門檻提高 受國家宏觀調(diào)控制約，目前青島房地產(chǎn)開發(fā)貸款收緊，審批環(huán)節(jié)更為嚴(yán)格；個(gè)人住房貸款首付比例普遍提高到三成，同時(shí)房貸按揭條件審查更加嚴(yán)格，住房按揭門檻大大提高；青島部分銀行如農(nóng)業(yè)銀行6月1日起正式停止二手房貸款業(yè)務(wù)。l 新增的經(jīng)濟(jì)適用房并不能改變近兩年的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)青島市經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)斷檔期,中低收入的住房需求無法解決,今年2、4、6月,政府先后推出共500萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃,超過歷年供應(yīng)計(jì)劃。但這批經(jīng)濟(jì)適用房是逐步投放市場的，到06-07年以后方能改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。3、05年上半年房地產(chǎn)總體

36、運(yùn)行分析 青島市05年16月份，固定資產(chǎn)投資450.21億元，同比增長49.79%。其中房地產(chǎn)投資113.7億,同比增長41.8%。青島房地產(chǎn)投資增幅三年來首次低于固定資產(chǎn)增幅，這與近期宏觀調(diào)控力度較大有關(guān)，雖然如此，青島房地產(chǎn)市場仍處于快速發(fā)展階段，并未出現(xiàn)發(fā)展階段的拐點(diǎn)。1）、一級(jí)市場一級(jí)市場交易情況如下表：年份交易宗數(shù)交易面積（畝）交易額（億）2003年35宗2,618412005年前三季度53宗3,55878.622005上半年18宗2,49888.4數(shù)據(jù)來源：青島土地儲(chǔ)備中心由上表知：l 05年上半年以來，青島土地市場空前活躍，大宗土地交易頻繁，上海世貿(mào)、香港瑞安、和記黃埔三大財(cái)團(tuán)的

37、土地交易量占總交易量的70%。從市場活躍程度來看,新政并未影響到土地交易,土地價(jià)格仍會(huì)持續(xù)上漲。l 16月份土地交易額已超過去年全年，土地價(jià)格有較大漲幅?？梢哉f，“中部崛起”給青島房地產(chǎn)市場帶來前所未有的發(fā)展機(jī)遇。2）、二級(jí)市場二級(jí)市場銷售情況如下表： 2005年前三季度上半年2005年上半年增幅銷售面積(萬)306.87258.43-18.70%銷售額(億元)70.0273.875.40%銷售價(jià)格（元/）2,4062,92121%數(shù)據(jù)來源：青島市房產(chǎn)管理局主要開發(fā)商05年16月銷售情況如下表：公司名稱05年前三季度銷售額(億元)05年在售項(xiàng)目05年上半年銷售額（預(yù)估）(億元）單項(xiàng)目月均銷售套

38、數(shù)地產(chǎn)集團(tuán)18漢口花園、潤和花園、統(tǒng)建大江園、盤龍灣 760-70青島宏宇8聽濤觀海、玉龍島花園、碧?；▓@、未來海岸 430-40金地集團(tuán)0.9格林小城2.4100-110萬科集團(tuán)4萬科城市花園 1.545福星惠譽(yù)9.3金色華府、漢口春天、水岸星城 460-80數(shù)據(jù)來源：青島市房產(chǎn)管理局各環(huán)線一般住宅均價(jià)如下表：青島各環(huán)線一般住宅均價(jià)內(nèi)環(huán)線（元/）增幅內(nèi)中環(huán)之間（元/）增幅中環(huán)線以外（元/）增幅2005年2月3,7123,234.52,4832005年3月3,7681.51%3,2640.91%2,5040.85%2005年4月3,8351.78%3,2860.67%2,5100.24%200

39、5年5月3,9212.24%3,3201.03%2,5300.80%數(shù)據(jù)來源：青島市房產(chǎn)管理局由以上表分析知：l 與去年同期相比，05年上半年銷售面積有所回落，主要是因?yàn)楹暧^調(diào)控使市場上出現(xiàn)了持幣觀望現(xiàn)象。l 銷售價(jià)格仍然呈上漲趨勢，這說明自主型的剛性需求仍舊支撐著青島房價(jià)的持續(xù)上漲。l 1-2月屬于傳統(tǒng)的銷售淡季, 而3-6月宏觀調(diào)控打壓密度較大，但青島市主要開發(fā)商的項(xiàng)目銷售并未受到嚴(yán)重影響，雖有影響，但整體仍保持著較好的銷售狀況。l 青島市各環(huán)線房價(jià)差處于合理范圍之內(nèi)，其增幅相對(duì)較為平穩(wěn)，受宏觀政策的影響不大，市場依舊保持良性發(fā)展的態(tài)勢。3）、三級(jí)市場三級(jí)市場交易情況如下：2005年前三季

40、度16月2005年16月增幅交易量(套)17,58820,47116.39%交易面積(萬)140.86170.3120.90%交易均價(jià)(元/)1,722.791,985.5215.22%由上表分析知：l 2005年上半年二手房的交易套數(shù)、交易面積和交易均價(jià)比05年前三季度同期均有大幅增長，此現(xiàn)象從側(cè)面反映了青島房地產(chǎn)市場的需求是真實(shí)的，其健康發(fā)展的趨勢是明顯的。4、小結(jié)通過以上分析，得出以下結(jié)論：2005年上半年，宏觀調(diào)控下的青島房地產(chǎn)市場總體發(fā)展平穩(wěn)，保持了理性的發(fā)展態(tài)勢。從近期來看，觀望者增加，銷售量相對(duì)減少；從長期來看，隨著宏觀調(diào)控的到位，住房消費(fèi)需求的日益增長，青島房地產(chǎn)市場未來總體價(jià)

41、格走勢仍將呈平穩(wěn)上升趨勢。三、青島各區(qū)主要樓盤及價(jià)格分析數(shù)據(jù)以05年2季度各區(qū)住宅平均價(jià)格和主要樓盤為基礎(chǔ)，進(jìn)行分析。一、江北片區(qū)1）、江岸區(qū)： l 05年2季度該區(qū)商品住宅平均價(jià)格為3,526.37元/平方米，比上季度上漲了 304.85元/平方米，漲幅為9.5%。與去年同期相比上漲了585.85元/平方米，漲幅為19.92%。區(qū)域住宅綜合平均指數(shù)為1,458.60點(diǎn)，比上季度上漲了126.09點(diǎn)，指數(shù)增長率為9.5%。住宅銷售套數(shù)下降了11.54%。數(shù)據(jù)來源：青島市房產(chǎn)管理局l 2季度江岸區(qū)在推的新項(xiàng)目：圓夢圓·國際廣場、盛世華庭、臺(tái)北名居。與去年同期相比，新盤數(shù)量明顯減少，開發(fā)

42、節(jié)奏放緩。l 俊華雅苑的小戶型項(xiàng)目已全部售謦，僅剩寫字樓部分在售，價(jià)格與上季度相比幾乎沒有什么變化。半島豪庭、楓丹白鷺等樓盤已經(jīng)售完，有部分二手房源在市場上流通，均價(jià)在4,000元/平方米以上。香港瑞安集團(tuán)的新項(xiàng)目正在緊張的籌備之中，其推出后將引領(lǐng)江城地產(chǎn)的新視角。l 德盛大廈是爛尾樓改造項(xiàng)目，現(xiàn)為商住兩用，均價(jià)3,300元/平方米，目前銷量過半。l 建設(shè)大道沿線，基本沒有大量房源可供銷售。目前，王府花園的房源是最多的，但銷售情況不甚理想，這與其過于緊湊的房屋結(jié)構(gòu)有很大關(guān)系，且其周邊的拆遷工作進(jìn)展緩慢也是阻礙其市場認(rèn)可度的剛性因素；該區(qū)域小戶型項(xiàng)目已基本退出一線市場，新房開發(fā)放緩，房價(jià)趨于穩(wěn)定

43、。l 后湖片區(qū)基本沒有新盤在售。本季度銷售量一般，新地.東方華府、中一花園以優(yōu)良樓盤品質(zhì)為賣點(diǎn)，取得了較好銷售業(yè)績。2）、江漢區(qū)：l 05年2季度該區(qū)商品住宅平均價(jià)格為3,587.62元/平方米，比上季度上漲了158.42元/平方米，漲幅4.62%。與去年同期相比上漲了410.06元/平方米，漲幅為12.9%。區(qū)域住宅綜合平均指數(shù)為1,619.50點(diǎn)，比上季度上漲了71.51點(diǎn)，指數(shù)上漲率為4.62%。住宅銷售套數(shù)下降了14.37%。數(shù)據(jù)來源：青島市房產(chǎn)管理局l 本季度，江漢區(qū)沿江一帶陸續(xù)出現(xiàn)了一些新盤，如蘭陵·大公館等，建筑形態(tài)均是單體帶裙樓的小高層及高層，裙樓作商鋪。這種模式也是

44、今后一段時(shí)期內(nèi)，老城區(qū)新建筑的必然選擇，這是由供地規(guī)模決定的。l 目前，臺(tái)北一路的代表性樓盤中僑觀邸的銷售接近尾聲。新華路沿線一帶是高檔樓盤的聚集區(qū)域。萬毫國際已經(jīng)售罄，但其外立面的顏色似乎倍受爭議，新華豪庭地段優(yōu)勢明顯，價(jià)格有所上漲，均價(jià)為3,400元/平方米左，精裝修小戶型項(xiàng)目楚天星座6.26日開盤，其優(yōu)越的地理位置是一大賣點(diǎn)，銷售均價(jià)達(dá)5,000元/平方米，其銷量已過50%，華立·新華時(shí)代項(xiàng)目依然處于籌備期。l 毗鄰?fù)跫叶誄BD的建設(shè)大道附近，商務(wù)投資已成為熱點(diǎn)。宇濟(jì)·天仙大廈已售罄,項(xiàng)目志順·中央華府均價(jià)在4,300元/平方米左右，價(jià)格穩(wěn)定。l 常青路沿線

45、，東舜花園作為空置房重新上市，均價(jià)3,500元/平方米。天梨豪園推出三期，均價(jià)在3,600元/平方米左右。l 位于唐蔡路28號(hào)的精裝修小戶型項(xiàng)目創(chuàng)意SOHO均價(jià)為3,800元/平方米，比較一下同期推出的楚天星座項(xiàng)目，兩者均價(jià)相差1,000多元，看來地段對(duì)價(jià)格的影響力依然十分明顯。3）、橋口區(qū)：l 05年2季度該區(qū)商品住宅平均價(jià)格為3,171.80元/平方米，比上季度上漲了262.1元/平方米，漲幅為9.01%，與去年同期相比上漲了418.26元/平方米。漲幅為15.19%。區(qū)域住宅綜合平均指數(shù)為1,501.17點(diǎn)，比上季度漲了124.05點(diǎn)，指數(shù)上漲率為9.01%。住宅銷售套數(shù)下降47.67%

46、。數(shù)據(jù)來源：青島市房產(chǎn)管理局l 05年2季度該區(qū)域樓盤價(jià)格變化幅度不大,而銷售量則明顯下滑?？傮w而言，經(jīng)濟(jì)適用房和綜合品質(zhì)較好的樓盤受外部因素影響相對(duì)較小，基本保持了穩(wěn)定的價(jià)格和銷售態(tài)勢。而投資型樓盤的市場抗性較大，成交均價(jià)均有所下調(diào)。l 05年2季度在售樓盤集中于寶豐路段及古田片區(qū)。小戶型精裝修公寓寶豐時(shí)代的推出使寶豐路沿線更具備商務(wù)投資區(qū)特質(zhì)，該樓盤均價(jià)為4,300元/平方米,目前銷售平穩(wěn)。但需注意的是,寶豐商圈作為新興商圈,周邊商務(wù)氛圍及相關(guān)配套尚不齊全,短時(shí)間內(nèi),金葉·SOLO國際,中環(huán)·新天地等投資型樓盤的高度聚集已使該類樓盤的銷量逐步放緩,市場接受度有所降低。l

47、 古田片區(qū),作為政府舊城改造的重點(diǎn)區(qū)域,開發(fā)項(xiàng)目開始向規(guī)模化發(fā)展。該片區(qū)商品住宅產(chǎn)品已脫離以往小規(guī)模、設(shè)計(jì)簡單、以多層為主的住宅特點(diǎn)，產(chǎn)品形態(tài)及品質(zhì)都有很大的提升。以天順園為代表的經(jīng)濟(jì)適用房成交均價(jià)在2,200元/平方米左右,銷售平穩(wěn)。本區(qū)域代表性樓盤香港映象成交價(jià)格與上季度相比小幅上揚(yáng),顯示出良好的市場需求態(tài)勢。4）、東西湖區(qū)：l 05年2季度該區(qū)商品住宅平均價(jià)格為2,565.02元/平方米，比上季度上漲了115.65元/平方米，漲幅為4.72%。與去年同期相比上漲了437.68元/平方米，漲幅為20.57%。區(qū)域住宅綜合平均指數(shù)為2,242.27點(diǎn)，比上季度上漲了101.09點(diǎn)，指數(shù)上漲率

48、為4.72%。住宅銷售套數(shù)與上季度相比增加66.45%。數(shù)據(jù)來源：青島市房產(chǎn)管理局l 05年2季度東西湖的銷售量超過了上季度，這主要因?yàn)閰^(qū)內(nèi)的金銀湖郊區(qū)大盤的銷售比較平穩(wěn)，除了萬科四季花城、沿海麗水佳園、碧海花園和高爾夫城市花園等項(xiàng)目外,本季度推出的大盤順馳·泊林均價(jià)3,200元/平方米，銷售亦很良好。l 金銀湖本季度新推出的樓盤主要有金銀湖畔·粹嶺，均價(jià)為3,100元/平方米。同時(shí)，新項(xiàng)目都市假日正醞釀中，本區(qū)域良好的房地產(chǎn)發(fā)展形勢得益于金銀湖區(qū)域天然的人居條件，較高的樓盤品質(zhì)及相比較漢口其他區(qū)域較低的價(jià)格。l 吳家山一帶，隨著多個(gè)大規(guī)模項(xiàng)目開始啟動(dòng)，綜合開發(fā)品質(zhì)得以提升

49、。本季度該區(qū)域銷量平穩(wěn)，華星花園均價(jià)2,900元/平方米等項(xiàng)目定位適中，受到一些動(dòng)遷戶的青睞。5）、漢陽區(qū)：l 05年2季度該區(qū)商品住宅平均價(jià)格為2,729.61元/平方米，比上季度上漲了42.43元/平方米，漲幅為1.58%。與去年同期相比上漲了293.95元/平方米，漲幅為12.07%。區(qū)域住宅綜合平均指數(shù)為1,483.52點(diǎn)，比上季度上漲了23.06點(diǎn)，指數(shù)上漲率為1.58%。住宅銷售套數(shù)下降了25.74%。數(shù)據(jù)來源：青島市房產(chǎn)管理局l 05年2季度漢陽的新推樓盤不多，銷售主體以老盤為主。但值得注意的是中心城區(qū)的房地產(chǎn)銷售價(jià)格與開發(fā)區(qū)的銷售價(jià)格差距較小，不足300元/平方米。l 漢陽老城

50、區(qū)本季度主要還是以消化老盤為主，如節(jié)能型樓盤朝陽星苑，五里漢城和金龍華園，均價(jià)均在3,100元/平方米左右。其中，110平方米左右的房型最好銷售。值得一述的是鐘家村商業(yè)圈的發(fā)展勢頭甚好，歸元中心寫字樓的重新面世及銅鑼灣的加緊建設(shè)，同時(shí)周邊亦加強(qiáng)了舊城改造力度。由于漢陽中心城區(qū)價(jià)格與非中心城區(qū)價(jià)格上過于接近，預(yù)期的升值潛力將使該區(qū)域樓盤受到了市場的青睞。l 沌口區(qū)域房價(jià)相比較后發(fā)優(yōu)勢明顯，既適合居住也適合投資。在開發(fā)區(qū)購買一套環(huán)境好，品質(zhì)高而價(jià)格相對(duì)城區(qū)中心較低的住房成為許多動(dòng)遷戶的首選。其中泰合百花公園（3）期，水木清華（2）期均價(jià)均為2,800元/平方米，銷售形勢平穩(wěn)。建筑形式依舊以多層，小

51、高層為主。l 漢陽沿江大道與攔江路交匯處的迎江華庭商住樓的銷售均價(jià)達(dá)到5,150元/平方米，給漢陽沿江的房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展預(yù)留了充足的想象力。二、江南片區(qū)1）、武昌區(qū)：l 05年2季度該區(qū)商品住宅平均價(jià)格為3,573.67元/平方米，比上季度上漲了 386.16元/平方米，漲幅為12.11%。與去年同期相比上漲了588.84元/平方米，漲幅為19.73%。區(qū)域住宅綜合平均指數(shù)為1,647.26點(diǎn)，比上季度上漲了178點(diǎn)，指數(shù)上漲率為12.11%。住宅銷售套數(shù)上漲了70%。數(shù)據(jù)來源：青島市房產(chǎn)管理局l 05年2季度區(qū)內(nèi)新盤不多，部分高價(jià)樓盤低調(diào)前行，降低起點(diǎn)，吸引人氣，以謹(jǐn)慎態(tài)度探試市場。如東湖天

52、下在經(jīng)過近三個(gè)月的積累期后，于6月5日開盤，此項(xiàng)目單價(jià)及戶型設(shè)計(jì)、市場定位均體現(xiàn)出高端產(chǎn)品特點(diǎn)，單套總價(jià)以100-600萬元為主，開盤一期已基本封頂；l 2008新長江廣場與積玉橋片區(qū)相連，受未來板塊市場潛力的影響，該項(xiàng)目在本月售出第二部分后，開始封盤；l 位于珞珈山下的銀海雅苑項(xiàng)目在6月25日整體接近封頂時(shí)開盤，開盤均價(jià)在4,300元/平方米，受新政策及季節(jié)影響，比曾經(jīng)預(yù)期4,500元/平方米均價(jià)低200元。同時(shí)，大量投資客及購房者均抱觀望態(tài)度，促使消費(fèi)呈現(xiàn)低調(diào)形式，新老樓盤均采取不同方式進(jìn)行促銷，如金地陽光城開盤享有98折優(yōu)惠，南湖·公園世家開盤折扣優(yōu)惠等，樓市整體體現(xiàn)出賣方積極

53、應(yīng)對(duì)的態(tài)勢。2）、青山區(qū)：l 05年2季度該區(qū)商品住宅平均價(jià)格為2,709.87元/平方米，比上季度上漲了323.66元/平方米，漲幅為15.17%。與去年同期相比上漲了630.65元/平方米，漲幅為30.33%。區(qū)域住宅綜合平均指數(shù)為2,250.53點(diǎn)，比上季度上漲了268.56點(diǎn)，指數(shù)上漲率為15.17%。住宅銷售套數(shù)下降了45.42%。數(shù)據(jù)來源：青島市房產(chǎn)管理局l 05年2季度青山區(qū)以青山.健吾公館、現(xiàn)代梅竹園為代表的老盤仍是銷售的主體，同時(shí)，新盤推出量較大，馨都雅園、青合仕家等樓盤開始進(jìn)入銷售期，其入市價(jià)格均在3,200元/平方米以上，預(yù)計(jì)將會(huì)對(duì)區(qū)域價(jià)格有所拉動(dòng)。另一方面，本區(qū)域樓盤偏

54、重開發(fā)中大戶型的格局有所改變，天宇星苑及龍?zhí)?自由空間均有1*1的裝修小戶型推出，市場反映良好，現(xiàn)銷售平穩(wěn)。洪山區(qū)：l 05年2季度該區(qū)商品住宅平均價(jià)格為3,020.08元/平方米，比上季度上漲了 117.78元/平方米，漲幅為4.06%。與去年同期相比上漲了285.43元/平方米，漲幅為10.44%。區(qū)域住宅綜合平均指數(shù)為1,731.75點(diǎn)，比上季度上漲了 67.54點(diǎn)，指數(shù)上漲率為4.06%。住宅銷售套數(shù)下降了19.09%。數(shù)據(jù)來源：青島市房產(chǎn)管理局l 光谷板塊仍然是洪山區(qū)最活躍的板塊，是青島房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)地區(qū)之一。新盤鳳凰花園、萬科城市花園二期、金地陽光城及柒零社區(qū)，均推動(dòng)了光谷樓市發(fā)

55、展。當(dāng)代國際花園更是以70萬方體量扎根中環(huán)線與關(guān)山二路交匯口，成為樓市焦點(diǎn)之一。與此相對(duì)應(yīng)的是購房者的反應(yīng)較為慎重，銷量下滑。l 此外，很多已經(jīng)成功推出多層住宅的樓盤,在后期開發(fā)中也將主推小高層及高層住宅,如保利花園二期的推盤量將達(dá)到10余萬平方米,目前均價(jià)維持2,880元/平方米；清水源三期高層的總建筑面積將達(dá)13萬平方米,目前多層均價(jià)在2,700元/平方米。據(jù)此測算，今年，光谷高層項(xiàng)目的總推盤量將不低于100萬平方米。一、青島市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 (一)房地產(chǎn)投資快速增長，民營經(jīng)濟(jì)成為開發(fā)的主體 2004年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)放量增加，呈現(xiàn)快速增長勢頭，全年完成投資162.7億元，同比增

56、長27.3%,分別比2002年、2003年房地產(chǎn)投資增幅提高15.3個(gè)百分點(diǎn)和4個(gè)百分點(diǎn)。隨著房地產(chǎn)改制企業(yè)的增多，青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資中國有企業(yè)投資繼續(xù)回落，非國有企業(yè)投資強(qiáng)勢增加，民營經(jīng)濟(jì)成為全市房地產(chǎn)開發(fā)中最具活力的代表。全年國有企業(yè)投資10.5億元，增長18.6%，占6.5%，比去年回落0.4個(gè)百分點(diǎn)；非國有投資完成152億元，增長28.8%，占93.5%，其中：民營企業(yè)完成140.9億元，增長31.8%，高于全市房地產(chǎn)投資增速4.5個(gè)百分點(diǎn)，占非國有投資的比重達(dá)94.7。 2005年前4個(gè)月，受新開工項(xiàng)目增多和土地購置費(fèi)及前期費(fèi)用增加的影響，青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成51.9億元，比去年同期增長95.7%，其中僅土地購置費(fèi)就完成12.3億元，增長3倍多，占全部投資的比重達(dá)23.7%，同比提高12.4個(gè)百分點(diǎn)。 從分房屋用途看，辦公樓投資增長最快 , 完成投資3.4億元,同比增長6倍,占全部投資的6.6%;其次是其他投資完成8.3億元,同比增長3倍,占全部投資的16.0%,商業(yè)營業(yè)用房、住宅分別完成投資4.7億元、35.4億元,同比增長為92%、63.2%,占全部投資的9.