莆田市XXXX年上半年房地產(chǎn)市場運(yùn)行形勢(shì)分析

1、莆田市2010年上半年房地產(chǎn)市場運(yùn)行形勢(shì)分析今年上半年，我市的房地產(chǎn)市場總體上呈平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)，到四月份，國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知（國發(fā)201010號(hào)）出臺(tái)后，整個(gè)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些波動(dòng)，商品房銷售、二手房交易等相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)了一些變化，具體運(yùn)行特征分析如下： 一、房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)回升，尚呈較為平穩(wěn)態(tài)勢(shì):今年上半年，我市房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持回升的勢(shì)頭，1-6月份全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資42.83億元，較去年同期比增30.66%，其中第一季度21.38億元，第二季度21.45億元(各月份投資額對(duì)比見圖1)。在房地產(chǎn)投資中，建安投資及土地購置投資同比皆為上升，其中建安投資完成2

2、4.59億元，占投資總額的57.41%，比增28.41%；土地購置費(fèi)12.95億元，占30.24%，比增15.73%。（億元）圖1 2010年上半年各月份投資對(duì)比 二、商品房供應(yīng)面積同比上升，銷售面積二季度出現(xiàn)下降：上半年全市各類商品房施工面積為743.27萬m2，較去年同期比增17.60%，其中新開工面積184.09萬m2，同比上升175.30%。在新開工面積中，一季度為91.34萬m2，二季度92.75萬m2，基本保持穩(wěn)定（各季度新開工面積見圖2）。從去年至今年各季度的新開工面積看，2009年起我市房地產(chǎn)業(yè)逐漸擺脫了金融危機(jī)的影響，市場投資開發(fā)的信心逐步增強(qiáng)，商品房的新開工面積也隨之回升。

3、（萬M2） 2009年 2009年 2009年 2009年 2010年 2010年圖2 2009-2010年各季度新開工商品房面積 隨著商品房新開工面積的上升，批準(zhǔn)預(yù)售面積也隨之回升。1-6月份全市批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積104.31萬m2，較去年同期比增47.71%，其中第一季度為58.45萬m2，第二季度為45.86萬m2，略顯下降。按區(qū)域分，設(shè)區(qū)市本級(jí)87.40萬m2，比增37.03%，仙游16.91萬m2，比增147.22%。上半年全市銷售商品房面積74.96萬m2，較去年同期比增27.50%；銷售總額37.06億元，比增60.80%。其中第一季度銷售面積42.72萬m2、比增65.19%；

4、第二季度銷售32.24萬m2，比降2.07%，比第一季度減少18.48萬m2（各月份銷售面積見圖3）。從各月份的銷售情況看，自四月份國發(fā)201010號(hào)文件出臺(tái)后，改善型、投資型以及外地人購房受到一定的限制，五月份的商品房銷售面積明顯下降，至六月份略升一點(diǎn)。從對(duì)在售樓盤的調(diào)查情況看，同樣自四月份房產(chǎn)新政出臺(tái)后，五月份看房人數(shù)及簽約數(shù)量明顯下降，到六月份略有點(diǎn)回升。（萬M2）圖3 2010年各月份商品房銷售面積另外從不同區(qū)域看，設(shè)區(qū)市本級(jí)商品房銷售面積有所下降，其中住宅商品房銷售降幅達(dá)10.83%，而仙游縣的商品房銷售卻大幅上升，增幅達(dá)兩倍以上，這是仙游縣近年來城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)禁止個(gè)人建房、大量增加商

5、品房供應(yīng)的成效（見表1）。單位：萬平方米區(qū)域商品房商品住房面積同比面積同比設(shè)區(qū)市本級(jí)56.20-5.42%51.62-10.83%仙游縣18.76248.98%16.40264.71%全市合計(jì)74.9627.50%68.029.03%表1 2010年上半年不同區(qū)域商品房銷售面積對(duì)比截止今年6月末全市空置商品房面積為46.53萬m2，較去年同期比增71.70%（各項(xiàng)主要指標(biāo)見表2）。單位：萬平方米年度施工面積竣工面積銷售面積批準(zhǔn)預(yù)售面積空置面積新工開期房現(xiàn)房2009632.0466.8743.6655.882.9270.6227.102010743.27184.0960.8266.278.691

6、04.3146.53對(duì)比17.60%175.30%39.30%18.59%197.60%47.71%71.70%表2 2009年、2010年上半年商品房供求對(duì)比三、商品房銷售價(jià)位較為穩(wěn)定，漲幅僅在4%左右：據(jù)商品房買賣合同登記備案數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年全市商品房的平均銷售價(jià)格為4659元/ M2，同比上升4.77%，其中住宅商品房4295元/ M2，同比上升3.37%。從各季度看，第一季度全市商品房均價(jià)4802元/ M2（其中住宅均價(jià)4288元/ M2），第二季度商品房均價(jià)4492元/ M2（其中住宅均價(jià)4302元/ M2）（見表3）。從2009年至今各季度的銷售價(jià)位看，我市商品房售價(jià)自2009年房

7、市回暖后亦開始出現(xiàn)回升，到今年一季度受部分高價(jià)位商業(yè)房產(chǎn)的拉動(dòng)，達(dá)到近段時(shí)期的最高峰。四月份房產(chǎn)新政出臺(tái)后，市場以銷售中低價(jià)位房源為主，因此第二季度商品房均價(jià)出現(xiàn)回落，但住宅商品房均價(jià)環(huán)比仍為0.33%的上升趨勢(shì)。單位：元/m 2年度全市商品房均價(jià)同比其中住宅均價(jià)同比2009年第一季度429030.51%405732.84%第二季度455614.50%422111.25%第三季度421319.76%402224.37%第四季度437316.86%416324.38%全年均價(jià)435919.62%421523.84%2010年第一季度480211.93%42885.69%第二季度4492-1.40

8、%43021.92%表3 2009-2010年各季度商品房銷售備案均價(jià) 四、二手房交易面積略降，其中二季度下降較大：受二手房交易稅費(fèi)政策的調(diào)整，我市二手房交易呈下降趨勢(shì)。上半年，全市二手房交易面積34.56萬m2，比降3.86%；其中一季度20.37萬m2，二季度14.19萬m2（見圖4）。單位：萬平方米圖4 2009-2010年各季度二手房交易面積 2009年 2009年 2009年 2009年 2010年 2010年 從今年各月份的交易面積看，到第二季度各月份的交易量呈下降趨勢(shì)（見圖5）。另據(jù)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)反映，自房產(chǎn)新政出臺(tái)后，二手房市場明顯出現(xiàn)冷清。 （萬M2）圖5 2010年上半年二

9、手房交易情況 五、土地出讓面積同比增加，設(shè)區(qū)市本級(jí)地價(jià)上升明顯：1-6月份國土部門通過招拍掛新供應(yīng)經(jīng)營性房地產(chǎn)項(xiàng)目用地19宗47.709公頃，折合約715.64畝，與去年同期（577.65畝）比增23.89%；總價(jià)款305067元，平均每畝426萬元，較去年同期（155萬元/畝）上升174.84%。在所供應(yīng)的19宗地塊中，其中市本級(jí)11宗33.363公頃，比降0.13%，總價(jià)款288100萬元，平均每畝576萬元，比增333.08%，其大多地塊為舊體育場片區(qū)等市區(qū)較繁華地段，拍賣價(jià)位較高，其中舊體育場片區(qū)今年初拍賣，每畝達(dá)1982萬元，比2007年上升26.74%；仙游縣8宗14.346公頃，

10、比增181.12%，總價(jià)款16967萬元，平均每畝79萬元，比降277.22%，其所出讓的地塊主要位于城郊，故價(jià)位較低。 六、房地產(chǎn)開發(fā)類貸款相比減少，個(gè)人住房貸款增加：今年5月末全市商業(yè)銀行房地產(chǎn)各項(xiàng)貸款余額為110.52億元，占全市金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款總額（559.00億元）的19.77 %，與去年同期（21.67%）相比下降1.90個(gè)百分點(diǎn)。其中房地產(chǎn)開發(fā)類貸款余額為41.69億元，比年初增加2.33億元，同比少增1.45億元，較今年2月末減少0.72億元；個(gè)人住房消費(fèi)貸款余額為68.83億元，比年初增加7.60億元，同比多增5.70億元，較今年2月末增長4.8億元。2010年5月末，人民幣各項(xiàng)存款余額為676.35億元，比年初增加81