dcjianghu_1231907435_萬科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)

1、萬科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn) ( 管理服務(wù)類 )1. 目的建立萬科物業(yè)統(tǒng)一的管理標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量。2. 范圍本規(guī)定適用于集團(tuán)下屬各物業(yè)公司。3. 職責(zé)集團(tuán)物業(yè)管理部負(fù)責(zé)本文件的編寫、修改、發(fā)布。各地物業(yè)公司負(fù)責(zé)本文件的具體實(shí)施，并可提出動議修改的意見或建議。4. 方法和過程控制萬科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)包括四部分：萬科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)管理服務(wù)類（vkwg08-18-1 ）、萬科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境管理類（vkwg08-18-2 ）、萬科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備物資類（vkwg08-18-3 ）、萬科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)安全管理類（vkwg08-18-4 ）。本標(biāo)準(zhǔn)是其系列標(biāo)準(zhǔn)的一部分。萬科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)管理服務(wù)類1. 組織規(guī)

2、范1.1 組織機(jī)構(gòu)健全，部門職責(zé)明確，部門間職責(zé)接口清晰、工作流程通暢。1.2 建立、健全內(nèi)部管理、服務(wù)提供、人力資源、質(zhì)量管理、信息管理、行政后勤管理等各項(xiàng)企業(yè)管理制度，制訂各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)及其具體的落實(shí)和考核辦法。1.3 公司所有員工熟悉本職工作范圍和職責(zé)，并有效履行。1.4 物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)行綜合一體化管理。1.5 公司制訂年度工作計(jì)劃和三年或五年戰(zhàn)略規(guī)劃，制訂一定時(shí)期內(nèi)的企業(yè)（質(zhì)量）方針、目標(biāo)，并進(jìn)行有效的宣傳，使全員熟知。1.6 公司質(zhì)量管理體系滿足質(zhì)量方針要求，整個(gè)組織活動滿足體系要求。1.7 質(zhì)量方針和目標(biāo)形成文件，由最高管理者批準(zhǔn)。1.8 公司至少每年按計(jì)劃進(jìn)行一次管理評審活動，并

3、確保管理評審輸入完整，輸出有效，記錄完整，評審措施獲得落實(shí)。1.9 公司在不同的層次和職能之間進(jìn)行有效、充分的溝通，并有明確的溝通形式，如自上而下的例會；自下而上的報(bào)告、申訴等等；橫向溝通流程順暢等。2. 文件資料記錄管理2.1 明確文件管理的崗位職責(zé)，所有文件、記錄標(biāo)識清晰，存放整齊有序，分類合理，方便檢索，能保證在三分鐘內(nèi)取閱。2.2 文件資料記錄保持完整、清晰、無缺失、無破損。2.3 相關(guān)部門或崗位對于所保存的質(zhì)量體系文件或重要資料應(yīng)設(shè)置文件清單，以方便查閱，并避免文件丟失。2.4 對與本企業(yè)經(jīng)營運(yùn)作有關(guān)的法律、法規(guī)、行業(yè)規(guī)定進(jìn)行收集，并確保完整、有效。2.5 客戶檔案、工程檔案、物業(yè)檔

4、案資料齊全、管理完善。2.6 保持文件的現(xiàn)實(shí)有效性，作廢文件有適當(dāng)標(biāo)識。2.7 涉及到公司機(jī)密的文件應(yīng)確保安全，設(shè)置借閱權(quán)限，借閱手續(xù)完備；文件管理人員變動有重要文件交接記錄。2.8 為安全起見，存儲于電腦中的公司內(nèi)部及公司與外部單位間的來往審批文件、與業(yè)主相關(guān)的資料、行政管理制度等重要電腦文件有備份。2.9 文件柜內(nèi)文件擺放整齊，所有文件夾設(shè)有明確標(biāo)識。柜內(nèi)無塵、無潮、無蟲，室內(nèi)環(huán)境適宜儲存。2.10 文件、資料的編制或收集、發(fā)布、更改、作廢、保管等符合文件管理要求。2.11接管新建物業(yè)，在物業(yè)正式接管前，與發(fā)展商（或物業(yè)所有人）簽訂（前期）物業(yè)管理委托合同，業(yè)主委員會成立后與業(yè)委會續(xù)簽物業(yè)

5、管理委托合同。2.12接管原有物業(yè)，在物業(yè)正式接管前，與業(yè)主委員會（物業(yè)所有人）簽訂物業(yè)管理委托合同。2.13 物業(yè)管理委托合同內(nèi)容、時(shí)間和簽約應(yīng)具有有效性。2.14 合同及資料應(yīng)保存完整，設(shè)置合同清單，并注明合同有效期限。2.15 合同應(yīng)符合公司利益和法律要求，應(yīng)確保保存的有效性。2.16 所有質(zhì)量記錄根據(jù)體系文件的要求進(jìn)行分類管理，標(biāo)識清晰，檢索方便。3. 品質(zhì)監(jiān)控3.1 公司建立iso9000 質(zhì)量管理和運(yùn)作模式，定期進(jìn)行內(nèi)部審核。3.2 內(nèi)審符合iso9000 標(biāo)準(zhǔn)要求。3.3 通過 iso9000 外部審核的管理小區(qū)，年度累計(jì)外部審核中出現(xiàn)的觀察項(xiàng)和輕微不合格項(xiàng)8項(xiàng)，嚴(yán)重不合格項(xiàng)為0

6、 項(xiàng)。3.4 開展鼓勵(lì)員工參與的品質(zhì)改善活動。3.5 建立完善的投訴處理程序，并能根據(jù)不同的投訴性質(zhì)做到及時(shí)、有效、滿意的解決或平息。3.6有崗位負(fù)責(zé)關(guān)注集團(tuán)論壇上出現(xiàn)的物業(yè)管理方面的投訴，保證在投訴產(chǎn)生的兩個(gè)小時(shí)內(nèi)，或相關(guān)部門轉(zhuǎn)交信息后的一個(gè)小時(shí)內(nèi)回帖，該回帖可以是禮節(jié)性的，但必須向投訴者表明其投訴已被受理。3. 7 物業(yè)管理項(xiàng)目設(shè)置專門崗位負(fù)責(zé)客戶服務(wù)。及時(shí)反饋和處理顧客投訴，所有投訴在收到信息之日起2 個(gè)工作日內(nèi)反饋給業(yè)主，并不斷跟進(jìn)、反饋處理結(jié)果。3.8 物業(yè)管理項(xiàng)目至少每月一次，將涉及到較多業(yè)主公共利益的共性投訴處理結(jié)果，以適當(dāng)方式向業(yè)主公布。3.9 所有投訴有完整的記錄，有跟進(jìn)結(jié)果

7、。3.10 對有效投訴予以回訪，定期統(tǒng)計(jì)分析投訴處理情況。3.11 顧客有效投訴處理率為100% 。3.12制訂質(zhì)量事故處理程序，并留存記錄。質(zhì)量事故處理包含原因調(diào)查、責(zé)任分析、應(yīng)急措施和預(yù)防措施。3.13 公司定期對質(zhì)量事故進(jìn)行分析，并落實(shí)預(yù)防措施。3.14 對信息分析和管理中常用的統(tǒng)計(jì)技術(shù)有明確文件規(guī)定。3.15 相關(guān)職責(zé)人員掌握常用統(tǒng)計(jì)技術(shù)工具運(yùn)用方法，并能有效運(yùn)用。3.16 規(guī)定合同評審程序，明確對顧客要求的評估程序和方法。并對合同進(jìn)行有效評審。3.17 公司對新開展或新接管的物業(yè)項(xiàng)目和服務(wù)進(jìn)行策劃，并保留策劃評估記錄。3.18公司建立物業(yè)工程改造前評審程序，并按照程序落實(shí)，以確保工程

8、的合理、有效、低成本。3.19 管理項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況購買相關(guān)物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)。4. 信息管理4.1 建立信息管理制度，公司內(nèi)及各物業(yè)管理小區(qū)設(shè)立專門崗位負(fù)責(zé)信息的收集和傳遞。4.2 按要求定時(shí)編制并傳遞半月報(bào)及重要的管理和服務(wù)信息。4.3 重大的質(zhì)量事故、突發(fā)事件、顧客投訴在一個(gè)工作日內(nèi)通報(bào)給相關(guān)部門或人員。4.4 按照集團(tuán)信息管理和投訴處理制度的相關(guān)要求，及時(shí)、準(zhǔn)確的向集團(tuán)傳遞相關(guān)信息。4.5 公司加強(qiáng)與同行業(yè)的交流，每年至少組織兩次外部交流活動。4.6 積極參加集團(tuán)內(nèi)部物業(yè)管理交流活動。4.7 公司建立內(nèi)部工作平臺，用以對內(nèi)管理和信息傳遞。有專門崗位負(fù)責(zé)信息的及時(shí)登載、更新與維護(hù)。4.8

9、推進(jìn)辦公網(wǎng)絡(luò)化管理， 公司和各管理項(xiàng)目的電腦聯(lián)網(wǎng)，職能部門的電腦普及率達(dá)到80，管理項(xiàng)目至少有1 臺可聯(lián)網(wǎng)電腦。4.9 物業(yè)管理專業(yè)軟件在公司和管理項(xiàng)目得到推廣和應(yīng)用，相關(guān)人員接受相應(yīng)培訓(xùn)，能熟練使用軟件辦公。4.10 物業(yè)管理、物業(yè)資產(chǎn)、物業(yè)人事軟件資料及時(shí)更新與維護(hù)，其內(nèi)容至少2 個(gè)月更新一次。5. 人力資源管理5.1 公司通過大專院校、人才市場、勞務(wù)市場等專門機(jī)構(gòu)招聘人員。新聘人員應(yīng)通過面試、筆試或現(xiàn)場操作合格后方可錄用。5.2 對所有正式員工，按照國家勞動法的規(guī)定簽訂勞動合同，并按照國家和地方政府的有關(guān)規(guī)定為其購買相應(yīng)的社會保險(xiǎn)。5.3 為員工提供符合勞動法要求的勞動保護(hù)，所有員工都接

10、受職業(yè)安全培訓(xùn)。5.4 每年針對不同的崗位人員，制訂相應(yīng)的培訓(xùn)計(jì)劃，并落實(shí)和實(shí)施，保證所有人員每季度接受培訓(xùn)的時(shí)間不少于8 小時(shí)，并對培訓(xùn)效果進(jìn)行評估，至少每半年總結(jié)一次培訓(xùn)工作。5.5 公司每年至少組織兩次管理項(xiàng)目經(jīng)理級以上人員參加專業(yè)培訓(xùn)研修。5.6 對各級管理人員進(jìn)行相關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)培訓(xùn)，熟悉物業(yè)管理的基本法律知識。5.7 員工培訓(xùn)工作符合培訓(xùn)制度要求。5.8 公司建立定期考核制度，并有效落實(shí)。5.9 每年至少進(jìn)行一次員工滿意度調(diào)查，并對調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析，并對員工反映的問題進(jìn)行整改落實(shí)。5.10管理人員和專業(yè)技術(shù)人員具有相應(yīng)資格，持證上崗。專業(yè)技術(shù)人員持證上崗率達(dá)到100% ，公司

11、及物業(yè)管理項(xiàng)目主管級別以上的物業(yè)管理人員物業(yè)管理上崗證持有率達(dá)到80% 以上，公司職能部門和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須持有物業(yè)管理上崗證。5.11 建立創(chuàng)新機(jī)制，鼓勵(lì)員工開展各種管理、服務(wù)和技術(shù)創(chuàng)新活動。5.12 公司確保每年度有超過3 項(xiàng)在內(nèi)部管理、客戶服務(wù)、企業(yè)經(jīng)營上的創(chuàng)新措施得以有效應(yīng)用。6. 顧客關(guān)系6.1 物業(yè)管理項(xiàng)目按規(guī)定成立業(yè)主委員會。6.2 管理項(xiàng)目積極協(xié)助業(yè)主委員會建立和運(yùn)作。6.3 管理項(xiàng)目和業(yè)主委員會建立規(guī)范、友好的關(guān)系，溝通順暢。6.4 所有住宅類物業(yè)管理項(xiàng)目與業(yè)主簽訂業(yè)主公約，接管原有物業(yè)的管理項(xiàng)目未簽訂的，應(yīng)補(bǔ)簽業(yè)主公約。6.5 物業(yè)管理項(xiàng)目向業(yè)主公布緊急聯(lián)系電話、日常服務(wù)電話

12、及公司投訴電話。6.6 建立 24 小時(shí)接聽電話制度，接聽業(yè)主報(bào)修、求助、投訴等，并做好相關(guān)記錄。6.7 住宅類物業(yè)管理項(xiàng)目每季度至少組織一次社區(qū)文化活動。6.8 社區(qū)文化活動按計(jì)劃開展，活動結(jié)束后進(jìn)行評估積累經(jīng)驗(yàn)。6.9 物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)有與物業(yè)用途相符的社區(qū)活動場地、設(shè)施。6.10物業(yè)管理項(xiàng)目至少每半年召開一次業(yè)主懇談會，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通與聯(lián)絡(luò)，聽取業(yè)主的建議與意見。6.11 物業(yè)管理項(xiàng)目內(nèi)設(shè)立業(yè)主意見箱。6.12物業(yè)管理項(xiàng)目至少每年進(jìn)行一次顧客意見調(diào)查，并對調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析，對調(diào)查中所反映的問題采取相應(yīng)措施進(jìn)行改進(jìn)。6.13兩個(gè)業(yè)主以上的物業(yè)管理項(xiàng)目編制季度管理服務(wù)報(bào)告，每季度將管理、服務(wù)

13、及財(cái)務(wù)信息（管理服務(wù)費(fèi)收支情況和維修基金使用情況）向業(yè)主公布；單個(gè)業(yè)主的物業(yè)管理項(xiàng)目，編制物業(yè)管理周報(bào)，定期向業(yè)主公布管理、服務(wù)信息。 要求提供的季度管理報(bào)告和物業(yè)管理周報(bào)全面、真實(shí)、客觀。7. 居家、商務(wù)服務(wù)7.1 服務(wù)人員服務(wù)及時(shí)、不拖沓， 赴約提前到達(dá)時(shí)間不超過5 分鐘，遲到最遲不超過2 分鐘。7.2 服務(wù)過程中服裝要求穿戴整齊，符合公司ci 手冊的規(guī)定，不濃妝艷抹，不佩帶金銀首飾，儀態(tài)符合禮儀規(guī)范要求，面帶微笑. 7.3 對顧客的資料、物品、現(xiàn)金有明確收交記錄。7.4 各項(xiàng)居家、商務(wù)服務(wù)提供按照公司規(guī)定的程序進(jìn)行。7.5 公布服務(wù)項(xiàng)目及價(jià)格表，并在服務(wù)前向服務(wù)對象說明服務(wù)內(nèi)容及相應(yīng)的價(jià)

14、格。7.6 零修、急修及時(shí)率100% ，返修率不高于1% （隨機(jī)抽樣值）。服務(wù)質(zhì)量回訪滿意率不低于 95% 。7.7 會所等其他服務(wù)提供符合公司相關(guān)要求8. 商鋪管理8.1 商鋪消防符合規(guī)定，管理項(xiàng)目應(yīng)建立和落實(shí)定期檢查商鋪消防設(shè)施的制度。8.2 無違法違章裝修、亂搭建、亂懸掛、亂張貼。8.3 落實(shí)好門前三包，鋪面整齊，無違章擺賣，無亂扔垃圾、無污水。8.4 排放油煙、噪音等符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，無存放有毒有害物質(zhì)。8.5 商鋪手續(xù)齊全，并有登記管理。商鋪資料包括業(yè)主資料、從業(yè)人員基本資料、經(jīng)營許可證復(fù)印件、相關(guān)管理協(xié)議等。8.6 商鋪周圍清潔美觀衛(wèi)生，商鋪經(jīng)營行為不影響業(yè)主正常居住和生活。8.7 廣

15、告、霓虹燈、招牌整潔統(tǒng)一美觀、無安全隱患或破損等。9. 接管驗(yàn)收9.1 公司在接管新項(xiàng)目時(shí)進(jìn)行房屋接管前驗(yàn)收，并留有記錄。9.2 公司制定房屋驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。9.3 管理項(xiàng)目保留房屋返修跟進(jìn)記錄。10. 入住辦理10.1 制訂入住手續(xù)辦理程序并得到落實(shí)。10.2 保存各種已簽有效協(xié)議，含業(yè)主公約等。10.3 保留完整的房屋交付驗(yàn)收等有效記錄。10.4 在迎接新項(xiàng)目業(yè)主入伙時(shí)，進(jìn)行入伙前策劃和培訓(xùn)。11. 經(jīng)營管理11.1公司開展與物業(yè)有關(guān)的多種經(jīng)營業(yè)務(wù)，物業(yè)管理項(xiàng)目開展房屋代理租賃業(yè)務(wù)、各種生活配套服務(wù)及公共配套設(shè)施代理經(jīng)營業(yè)務(wù)等。11.2 公司收支至少達(dá)到平衡狀態(tài)。11.3 公司應(yīng)嚴(yán)格控制成本支出

16、，單位面積物業(yè)管理成本應(yīng)控制在下列標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)：單位面積管理成本（元 / 平方米 ?月）深圳、上海、北京地區(qū)其他地區(qū)多層住宅小高層住宅 3.60 1.60 高層住宅 3.75 3.60 綜合大廈 5.90 5.50 寫字樓 17.50 13.00 注：單位面積管理成本 = 物業(yè)管理總成本（月） 物業(yè)管理面積12. 管理目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)公司應(yīng)實(shí)行目標(biāo)管理，并設(shè)置相應(yīng)的管理目標(biāo)，其目標(biāo)應(yīng)達(dá)到以下要求：管理目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)管理目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理費(fèi)收繳率（%/年） 95% 公共火災(zāi)發(fā)生數(shù)（件/ 年） 0 火警有效控制率（%/年） 100% 可控事件發(fā)生數(shù)（件/ 年） 0 顧客滿意度（年） 4.0 員工滿意度（年） 4.0 顧

17、客有效投訴率住宅類物業(yè)（件 / 戶?年）8其他物業(yè)（件 / 平方米 ?年）0.1 萬科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境管理類1.人員素質(zhì)1.1 熟悉社區(qū)的環(huán)境和業(yè)主情況，熟悉本崗位職責(zé)范圍、工作方法和流程，掌握本崗位的工作技能，具有較強(qiáng)的安全防范意識。1.2 按照萬科物業(yè)企業(yè)形象策劃手冊統(tǒng)一著裝（業(yè)務(wù)外包除外， 但仍須著工作服） ， 保持整潔，正確佩戴工牌。1.3 言語文明、作業(yè)規(guī)范、認(rèn)真負(fù)責(zé)、精益求精。2.內(nèi)務(wù)管理2.1 保潔、除雪、綠化工具、設(shè)備管理責(zé)任落實(shí)到人，統(tǒng)一存放于指定的干燥場地，擺放整齊、保持清潔，標(biāo)識清楚，存放不能有礙觀瞻。機(jī)械性工具應(yīng)做到定期維護(hù)保養(yǎng)，或與廠家簽訂維保合同， 實(shí)施監(jiān)控并記錄。

18、確保連接部位無異常、機(jī)油不發(fā)黑且無明顯渾濁現(xiàn)象、動作無異音、 操作靈敏，機(jī)身清潔；對長時(shí)間不使用的機(jī)械性工具要定期試動作，以保持其工作靈敏性。2.2 集體住宿房間應(yīng)保持干凈、整齊、無異味、無亂掛亂放亂貼等現(xiàn)象。2.3 每周至少安排一次內(nèi)部溝通活動。3.綠化管理3.1 小區(qū)公共綠地、庭院綠地及道路兩側(cè)綠地合理分布，花壇、樹木、建筑小品配置得當(dāng)、層次分明。3.2 新建住宅小區(qū)， 公共綠地人均1 平方米以上； 舊區(qū)改造的小區(qū)，公共綠地人均不低于0.5平方米。3.3 物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)按照ci 要求對植物進(jìn)行名稱標(biāo)注，并將植物名錄備案管理。3.4 物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)植物生長習(xí)性編制植物年度養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，對植物

19、進(jìn)行定期養(yǎng)護(hù)，外包的綠化項(xiàng)目應(yīng)要求承包方提供植物年度養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并監(jiān)督檢查。3.5 花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無明顯病蟲害，無折損現(xiàn)象，無斑禿，無灼傷。枝干無機(jī)械損傷，葉片大小、薄厚正常，不卷、不黃、無異常落葉現(xiàn)象。3.6 小區(qū)植物干體和葉片上無明顯積塵、無泥土，綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物,無積水。3.7 小區(qū)無枯死喬木，枯死灌木、 枯萎地被植物每1000 平方米范圍內(nèi)累計(jì)面積不超過2 平方米，且枯死灌木、枯萎地被植物每塊不超過0.5 平方米。枯死挽救喬木可只保留樹干但須能見青皮，新移植喬木需保留部分樹葉，要達(dá)到景觀效果。3.8 喬木類樹干正常生長挺直，骨架均勻，樹冠完整。3.9 喬灌木

20、應(yīng)保持美觀的形狀、造型植物必須形態(tài)明顯、枝條無雜亂現(xiàn)象。3.10 草坪長勢良好，目視平整，生長季節(jié)濃綠，深圳地區(qū)莖葉高度在4cm 左右，立春前可修剪為 2cm 左右。其它地區(qū)草坪莖葉高度可在6-8 厘米左右。3.11 綠地和花壇無雜草（人不常經(jīng)過區(qū)無明顯雜草）、無破壞、無積水、無雜物、無枯枝、無踐踏、無鼠洞及隨意占用、無直面向天裸露黃土現(xiàn)象。3.12 主要部位設(shè)置有與植物相符的綠化標(biāo)識牌，并安裝位置妥當(dāng)、醒目，標(biāo)識清晰、完整、干凈。4清潔衛(wèi)生4.1 公共設(shè)施4.1.1 公共樓梯、走道、天臺、地下室等公共部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象。4.1.2 房屋雨棚、消防樓梯等公共設(shè)

21、施保持清潔、暢通，地面無積水、無紙屑煙頭等，無蜘蛛網(wǎng)、無異味、無積塵，不得堆放雜物和占用。4.1.3 門，目視表面無塵、無油跡、無污物、無明顯手印、無水跡、無蜘蛛網(wǎng)、呈本色。手接觸處要求用白色紙巾擦拭50cm 無明顯污跡。4.1.4 玻璃：（1）距地面2 米范圍內(nèi)，潔凈光亮無積塵，用白色紙巾擦拭50cm 無明顯污跡。（2）距地面2 米以外玻璃目視無積塵。（3）通風(fēng)窗側(cè)視無明顯灰塵、呈本色。4.1.5 地面：（1）需打蠟的地面光亮、顯本色。（2）大理石地面目視無明顯腳印、污跡、一米之內(nèi)有明顯輪廓。（3）瓷磚地面目視無明顯污跡、灰塵、腳印。（4）膠質(zhì)地面無明顯灰塵、污跡；辦公場所蠟地光亮且無明顯蠟

22、印。（5）水磨石地面目視無灰塵、污漬、膠跡。（6）水泥地面目視無雜物、明顯油跡、污跡。（7）廣場磚地面目視無雜物、無明顯油跡、污跡、大面積烏龜紋及青苔。（8）車道線、斑馬線清晰、無明顯油跡、污跡。4.1.6 墻面（1）涂料墻面無明顯污跡、腳印。（2）大理石貼瓷內(nèi)墻面無污漬、膠跡白色紙巾擦拭50cm 無灰跡；外墻面無明顯積塵。（3）水泥墻面目視無蛛網(wǎng)、呈本色。（4）不銹鋼內(nèi)墻面目視無指印、無油跡、光亮，用白色紙巾擦拭50cm 無污跡。不銹鋼外墻面無積塵，呈本色。4.1.7 天花無蜘蛛網(wǎng)、無污跡、無變形、無損缺、無明顯灰塵。4.1.8 人體不常接觸到的設(shè)施位置處目視無明顯灰塵、無油跡、無污跡、無雜

23、物、無蜘蛛網(wǎng)；能常接觸到的設(shè)施位置處手摸無污跡感；所有設(shè)施表面基本呈本色。這里的設(shè)施包括滅火器、消防栓、開關(guān)、燈罩、管道、扶梯欄、室外休閑娛樂設(shè)施、座椅、雕塑、裝飾物、倒車架、電話亭、宣傳欄、標(biāo)識牌等。4.1.9 噴泉水景水質(zhì)不渾濁、無青苔、明顯沉淀物和漂浮物；溝渠河等無異味、無雜物、無污水橫流、無大量泡沫、無漂浮異物、孑孓（蚊的幼蟲）不超過1 只/100ml。4.1.10 空置房無蜘蛛網(wǎng)、無異味、無雜物、無明顯積塵。4.1.11 停車場、立體車庫、架空層、車行道、走道無污跡、無雜物、無積水、無明顯油跡、無明顯灰塵、無異味、無蜘蛛網(wǎng)。4.1.12 排水溝、明溝部分無異味、無蚊蠅、無雜物、無污水

24、橫流、蓋板完好、蓋板間縫不大于 3cm；排污井、暗溝部分無明顯蚊蠅蟑螂活動、無堵積、沉淀物不超過管徑1/5、井蓋完整，覆蓋緊貼。4.1.13 垃圾車停放于指定點(diǎn)，車輛干凈，擺放整齊，場地干凈無強(qiáng)異味。4.1.14 垃圾中轉(zhuǎn)站、垃圾桶（箱），垃圾不得散裝，無超載、無強(qiáng)異味、無蚊蠅滋生、無污水橫流、無有礙觀瞻，外表無污跡、油跡。4.1.15 標(biāo)識牌、指示牌無污跡、無積塵。4.1.16 煙灰盅標(biāo)志圖案清晰，內(nèi)置物（水、石米、沙）保持清潔。4.1.17 洗手間，地面、臺面、鏡面無積水、無水跡、無污跡、無紙屑煙頭等雜物；便池?zé)o污垢、無異味， 紙簍不過滿， 洗手液、 紙巾用品充足， 各項(xiàng)設(shè)施完好。 有合同

25、明確約定的除外。4.1.18 電梯，門無明顯污跡、手印、灰塵，轎廂無砂粒、雜物、污跡；用白色紙巾擦拭50cm無污跡。無異味,通風(fēng)性能良好。4.1.19 地毯目視無變色、霉變，不潮濕、無明顯污跡，無沙、無泥、無蟲。4.1.20 家俱保持本色，無明顯灰塵、污跡，常接觸面用白色紙巾擦拭50cm 無污跡，棉麻布材料的家俱目視無污跡，拍打無飛塵。4.1.21 辦公場所，除滿足其它設(shè)施清潔要求外，還應(yīng)滿足：（1）地面無污跡、無水跡并符合相應(yīng)材質(zhì)地面清潔要求；（2）墻面、天花無污跡、灰塵、蜘蛛網(wǎng)。（3）門窗、開關(guān)、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、燈具、風(fēng)扇、空調(diào)、百葉窗等目視無塵無污。（4）桌椅、文件柜、電話無塵無污

26、，用白色紙巾擦拭50cm 無污跡，棉麻布材料目視無污跡，拍打無飛塵。（5）垃圾簍不過滿、無異味。（6）飲水設(shè)施無污跡、無積水。（7）會議室、培訓(xùn)室、電腦教室等及時(shí)清掃、歸位。（8）洗手間洗手液、紙巾、花瓣香料等補(bǔ)充及時(shí)。4.1.22 冬季下雪后的清潔衛(wèi)生：4.1.22.1 有明確的除雪要求和除雪工具。4.1.22.2 確保下雪及雪后業(yè)主的出行方便，清理積雪要及時(shí)，并在相應(yīng)場所懸掛路滑提示標(biāo)識，并根據(jù)需要在單元入口設(shè)置防滑墊，及時(shí)清除出入口和路徑上方的斜面屋頂積雪或有其它防止雪塊滑落傷人措施。4.1.22.3 除雪時(shí)間：（1）大門出入口及停車場坡道等重要部位的雪要求隨時(shí)清理，使車道不存有積雪，隨

27、下隨清，保證出入車輛的安全。（2）其余部位要求雪停后立即清掃。業(yè)主出行的必經(jīng)道路應(yīng)在四小時(shí)內(nèi)清理干凈；園區(qū)妨礙生活的積雪保證在36 小時(shí)內(nèi)清理干凈。（3）屋面積雪的清理，以保證屋面不滲漏為原則，要求雪停后立即清掃，如果雨夾雪，邊下邊化，則應(yīng)隨下隨掃，確保屋面不積水，排氣排水管處無積雪。4.1.22.4 除雪完成標(biāo)準(zhǔn)：（1）雪后四小時(shí)，業(yè)主出行必經(jīng)通道清除1 米寬，單元門前無雪覆蓋。（2）大門、停車場通道及停車場坡道無雪覆蓋。（3）全面清掃后標(biāo)準(zhǔn)：人行通道露出邊石；草坪燈露出；露天廣場無雪覆蓋；娛樂及休息設(shè)施無積雪；各處積雪成型見方堆放；能運(yùn)出小區(qū)的積雪不在園區(qū)停留，最長不超過72 小時(shí)。4.2

28、 環(huán)境消殺4.2.1 定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺，并有評估記錄。4.2.2 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備部分無白蟻害。4.2.3 夜晚公共照明燈光附近無明顯蚊蟲、白蟻飛舞。4.2.4 無明顯的鼠洞、鼠糞、鼠路。4.2.5 投放消殺藥品的場所必須設(shè)置醒目、符合消殺工作要求的警示牌，必要時(shí)采取有效措施防范。4.3 游泳池4.3.1 游泳池及過水溝無青苔、砂粒等異物。4.3.2 泳池周圍無鋒利有棱角硬物；泳池照明燈具完好，使用安全電壓。4.3.3 配有足夠救生員，在開放時(shí)間內(nèi)不間斷值勤，且救生員必須具備培訓(xùn)合格證，體檢合格證。4.3.4 水質(zhì)清澈透明、無異味，ph 值 6.8-8.2 ，池水混濁度不大于5

29、度或站在游泳池兩岸能看清水深15m 的池底四、五泳道線。4.3.5 泳池尿素濃度不大于3.5 毫克 /升。泳池細(xì)菌總數(shù)不超過1000 個(gè)/毫升。大腸桿菌含量不超過 18 個(gè) /升。4.3.6 游離余氯應(yīng)保持在0.3 毫克 /升-0.5 毫克 /升，化合余氯應(yīng)保持在1.0 毫克 /升以上。4.3.1 冬季室內(nèi)泳池池水溫度控制在2226攝氏度之間，室內(nèi)兒童池應(yīng)在2428之間，冬季室溫應(yīng)高于水溫1 2。4.4 會所4.4.1 健身房、乒乓球室、桌球室、壁球室、兒童娛樂室等要求室內(nèi)空氣清新；設(shè)備、設(shè)施完好無破損，無利角（針）；物品分類擺放、整齊潔凈；組合類器材各活動連接部位結(jié)實(shí)、安全、牢固、無松脫，轉(zhuǎn)

30、動部位有防護(hù)罩；有使用說明或提示性標(biāo)識，標(biāo)識安裝位置適當(dāng)、醒目，清晰、完整；各類器材、設(shè)備等呈本色、無明顯灰塵、污跡。4.4.2 棋牌室、音像室、閱覽室等娛樂場所要求空氣清新，物品擺放整齊有序，標(biāo)識清晰。4.4.3 酒（水）吧：酒吧臺內(nèi)開檔所需材料充足，酒吧器具擺放整齊，干凈衛(wèi)生，配備消毒柜，符合國家衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。4.5 綜合項(xiàng)目4.5.1 小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等保潔設(shè)施，且設(shè)置合理。4.5.2 清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，收倒過程不干擾用戶正常工作、生活。4.5.3 小區(qū)內(nèi)不得違反當(dāng)?shù)匾?guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵

31、物。4.5.4 排放油煙、嗓音等符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)、外墻無污染。4.5.5 公共設(shè)施或場所標(biāo)識應(yīng)按照萬科物業(yè)企業(yè)形象策劃手冊設(shè)置，標(biāo)識無損壞、無明顯灰塵、無銹跡、字跡清晰、位置妥當(dāng)。4.5.6 對清潔過程中有安全隱患或造成使用不便活動，設(shè)有明顯標(biāo)識或采取有效防范措施。4.5.7 居民日常生活所需商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，整潔干凈；無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、亂貼、亂畫現(xiàn)象。4.6 樣板房和銷售廳4.6.1 室內(nèi)空氣保持清新，溫度、濕度、通風(fēng)保持良好舒適狀態(tài)。4.6.2 地面、地毯保持“ 四無 ” （即無沙粒、無灰塵、無腳印、玻璃上無水印、手紋）；金屬質(zhì)地物品無銹跡。4.6.3 電器運(yùn)作正常，物品、

32、設(shè)備、標(biāo)識按要求擺放整齊，保持清潔、完好。4.6.4 物品、設(shè)備與物資清單帳物相符。4.6.5 飲用水、水杯備用充分。4.6.6 要求樣板房工作人員服務(wù)熱情、周到，耐心回答參觀人員所提出的問題，并作細(xì)致的講解，禮貌謝絕吸煙、拍照行為。4.6.7 其它符合相關(guān)設(shè)施清潔要求。5. 二次供水5.1 生活水箱、水池加蓋上鎖，在通氣口和溢流口安裝防蟲網(wǎng)，每半年或按當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定時(shí)間清洗一次，保證二次供水達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)，并附有當(dāng)?shù)厮|(zhì)檢測部門的合格報(bào)告。萬科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn) ( 設(shè)備物資類 ) 1.目的建立萬科物業(yè)統(tǒng)一的管理標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步規(guī)范衡量物業(yè)公司業(yè)務(wù)體系。2. 范圍本規(guī)定適用于集團(tuán)下屬各物業(yè)公司。3. 職責(zé)

33、集團(tuán)物業(yè)管理部負(fù)責(zé)本文件的編寫、修改、發(fā)布；并在vps 活動中作為評比依據(jù)開始運(yùn)用。各地物業(yè)公司負(fù)責(zé)本文件的具體實(shí)施，并可提出動議修改的意見或建議。4. 方法和過程控制萬科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)包括四部分：萬科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)管理服務(wù)類（vkwg08-18-1 ） 、 萬科物 業(yè) 管 理 標(biāo) 準(zhǔn) 環(huán) 境 管 理 類 （ vkwg08-18-2） 、 萬 科 物 業(yè) 管 理 標(biāo) 準(zhǔn) 設(shè) 備 物 資 類 （vkwg08-18-3 ） 、 萬科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)安全管理類（ vkwg08-18-4 ） 。本標(biāo)準(zhǔn)是其系列標(biāo)準(zhǔn)的一部分。萬科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備管理類1.人員素質(zhì)1.1 身體健康，經(jīng)醫(yī)生鑒定無妨礙工作的疾病和缺陷

34、。1.2 上班時(shí)間內(nèi)，必須按照萬科物業(yè)ci 手冊要求穿著工作服，配帶工牌。1.3 具備必要的專業(yè)知識且按其職務(wù)和工作性質(zhì)熟悉國家的有關(guān)規(guī)程，并經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴懿块T考試合格，取得相應(yīng)工種政府部門頒發(fā)的操作許可證明。2.設(shè)備房管理2.1 基本要求2.1.1 設(shè)備房門上有相應(yīng)設(shè)備房標(biāo)識。2.1.2 設(shè)備房內(nèi)地面干凈，無無關(guān)物品，物品擺放整齊，無雜物；2.1.3 備現(xiàn)場的作業(yè)指導(dǎo)書齊備有效，各類設(shè)備維修檢修記錄完整。2.1.4 配備足夠的滅火器和應(yīng)急燈，通風(fēng)良好。2.1.5 設(shè)備房內(nèi)的開關(guān)、閥門、單體設(shè)備等要有明顯的狀態(tài)標(biāo)志。流體要有流向標(biāo)識；重要和操作有危險(xiǎn)的設(shè)備、部件要有警告標(biāo)識。2.1.6 設(shè)備房內(nèi)設(shè)

35、備外觀清潔，油漆無脫落，易被人體接觸到的轉(zhuǎn)動部位要有防護(hù)罩，原設(shè)備具有的防護(hù)裝置應(yīng)維護(hù)齊全。2.1.7 設(shè)備完好。各類儀表使用正常無損壞，且合格狀態(tài)標(biāo)示正常，無“ 跑、冒、滴、漏” 現(xiàn)象，責(zé)任人明確。2.1.8 所有標(biāo)識安裝位置適當(dāng)、醒目，清晰、完整。2.1.9 供配電設(shè)備房應(yīng)在顯眼位置設(shè)立“ 嚴(yán)禁合閘 ” 等移動標(biāo)識的統(tǒng)一掛放點(diǎn)。2.2 房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁堆放易燃、易爆及與管理無關(guān)的物品，滅火器選擇和配置數(shù)量應(yīng)滿足以下標(biāo)準(zhǔn)：滅火器滅火級別1 公斤2 公斤3 公斤4 公斤5 公斤8公斤24t 公斤35f 公斤co2滅火級別2b 3b 4b 10b 干粉滅火級別1a 2b 1a 3b 2a 5b

36、 2a 9b 3a 14b 4a 22b 27a 45b 保護(hù)面積嚴(yán)重危險(xiǎn)級5 8b 5 8b 5 8b 5 8b 10 5a 5 8b 中危險(xiǎn)級7.5 4b 7.5 4b 7.5 4b 7.5 4b 7.5 4b 15 5a 7.5 4b 輕危險(xiǎn)級10 1b 10 1b 10 1b 10 1b 20 3a 10 1b 20 3a 10 1b 10 1b 20 3a 10 1b 補(bǔ)充說明：a) 保護(hù)面積一欄中為不能選用。b) 7.5 4b 7.5 4b 保護(hù)面積一欄中為可選用，保護(hù)面積為7.5 4=30m2，用現(xiàn)場面積除以30 即為滅火器個(gè)數(shù)。c) 保護(hù)面積一欄中為可選用，但由于經(jīng)濟(jì)原因，不建

37、議選用。d) 地下建筑滅火器配置基準(zhǔn)數(shù)量應(yīng)在配置基準(zhǔn)上增加30%。e) 設(shè)有消防栓的場所，可相應(yīng)減少30%；設(shè)有滅火系統(tǒng)的場所，可減少50%；設(shè)有滅火系統(tǒng)、消防栓的場所，可相應(yīng)減少70%。f) 一個(gè)滅火器配置場所內(nèi)的滅火器不應(yīng)少于2 只，每個(gè)設(shè)置點(diǎn)的滅火器不宜多于5 只。g) 滅火器設(shè)置明顯便于拿取，并有明顯標(biāo)識。h) 嚴(yán)重危險(xiǎn)級：功能復(fù)雜、用電用火多、設(shè)備貴重、火災(zāi)危險(xiǎn)性大、可燃物多、起火后蔓延迅速或容易造成重大火災(zāi)損失的場所；中危險(xiǎn)級：用電用火較多、火災(zāi)危險(xiǎn)性較大、可燃物較多、起火后蔓延較迅速的場所；輕危險(xiǎn)級：用電用火較少、火災(zāi)危險(xiǎn)性較小、可燃物較少、起火后蔓延較緩慢的場所。i) 以上未能

38、盡列規(guī)范參照建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范（gbj14090）要求。2.3 設(shè)備房門應(yīng)有“ 機(jī)房重地，非請勿進(jìn)” 或類似的標(biāo)識，并符合集團(tuán)之ci 手冊的要求。2.4 設(shè)備房中重要設(shè)備上端如有排污管等設(shè)施時(shí)，應(yīng)在該設(shè)備上端加設(shè)喇叭口、擋板等設(shè)施，做好防護(hù)措施，以保證重要設(shè)備的使用。2.5 重要設(shè)備房內(nèi)（如監(jiān)控中心，電話機(jī)房、配電房、發(fā)電機(jī)房、消防控制室、電梯機(jī)房、電腦機(jī)房、水泵房）應(yīng)配置干濕球溫度計(jì)，對環(huán)境的溫、濕度進(jìn)行檢測，設(shè)備房內(nèi)環(huán)境溫度應(yīng)保持在40 攝氏度以下，相對濕度應(yīng)保持在80%以下。 （熱力站、鍋爐房參照相應(yīng)設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求）2.6 參觀來訪人員需進(jìn)設(shè)備房，須由部門經(jīng)理指定專人陪同方可進(jìn)入。

39、2.7 無人值守的設(shè)備房必須加明鎖，鑰匙由維修員及控制中心掌握。2.8 設(shè)備表面無積塵、無油污，應(yīng)急照明燈能在停電事故下至少工作半小時(shí)。2.9 設(shè)備房排水通暢。具有防鼠措施。2.10 專用工具、安全用品應(yīng)放置在指定位置。2.11 應(yīng)制訂維修工具的管理維護(hù)辦法，并確實(shí)落實(shí)，電動工具應(yīng)定期檢修。2.12 對維修工具應(yīng)有保管清單，保管現(xiàn)狀良好。3.資料管理3.1 新建物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交資料。產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；用地批準(zhǔn)文件；建筑執(zhí)照；拆遷資料；技術(shù)資料：（1）竣工圖包括：總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、通風(fēng)、配電、電力等設(shè)備、設(shè)施和附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙；（2）地質(zhì)勘察報(bào)告；（3）工程合同及開

40、、竣工報(bào)告；（4）工程預(yù)決算；（5）圖紙會審記錄；（6）工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單位（包括質(zhì)量事故處理記錄）；（7）隱蔽工程驗(yàn)收簽證；（8）沉降觀測記錄；（9）竣工驗(yàn)收證明書；（10）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；（11）新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；（12）水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書；（13）砂漿、混凝土試壓報(bào)告；（14）供水、供暖、管道煤氣的試壓報(bào)告；3.2 原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)驗(yàn)交的資料。產(chǎn)權(quán)資料：（1）房屋所有權(quán)證；（2）土地使用權(quán)證；（3）有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議；（4）房屋分戶使用清冊；（5）房屋設(shè)備及其固定附著物清冊。技術(shù)資料：（1）房地產(chǎn)平面圖；（2

41、）房屋分間平面圖；（3）房屋及設(shè)備技術(shù)資料。4.供配電系統(tǒng)4.1 屬于三級用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少巡視檢查兩次并記錄。屬于二級用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少須四次并記錄。屬于一級用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每兩小時(shí)須巡檢并記錄。4.2 管理項(xiàng)目建立檢查制度并予以落實(shí)，檢查記錄完整。4.3 動力配電柜互投裝置手動、自動轉(zhuǎn)換靈敏，功能完好，指示正常。配電設(shè)備接地電阻值小于 4 歐姆。4.4 變壓器出口線電壓： 范圍內(nèi)。 原則上以進(jìn)戶電壓220v 5%范圍作為標(biāo)準(zhǔn)。干式變壓器溫度：110 度繼電保護(hù)報(bào)警；155 度繼電保護(hù)延時(shí)跳閘；70 度變壓器自動吹風(fēng)散熱裝置動作。油浸式變壓器溫

42、度：105 度繼電保護(hù)延時(shí)跳閘；9度繼電保護(hù)報(bào)警。以上報(bào)警溫度若產(chǎn)品說明要求中有明確規(guī)定應(yīng)按照此規(guī)定要求動作，設(shè)備規(guī)格無明確要求的應(yīng)按照上述要求動作。發(fā)展商未配相關(guān)裝置的應(yīng)具有其他有效防護(hù)措施。4.5 電容補(bǔ)償柜管理（1）功率因數(shù)能手動、自動調(diào)節(jié)控制。補(bǔ)償柜內(nèi)接觸器動作靈敏、放電電阻、熔斷器可靠無損壞。（2）補(bǔ)償控制手動、自動切換有效。（3）補(bǔ)償電容殼體無膨脹，相間對地絕緣電阻大于0.5 兆歐。（4）功率因數(shù)：不小于.4.6 高低壓配電柜內(nèi)部連接螺栓無松動；無發(fā)熱變色接線；儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無損壞無缺項(xiàng)；盤內(nèi)裝置無異常聲響、無焦糊氣味；配電回路標(biāo)識清楚準(zhǔn)確。4.7 高壓繼電保

43、護(hù)裝置應(yīng)靈敏可靠，電氣操作工人應(yīng)能識別各種掉牌信號性質(zhì)。4.8 操作直流柜、 應(yīng)急直流電源柜，應(yīng)按設(shè)備使用說明書要求作好蓄電池的充放電保養(yǎng)工作，平時(shí)浮充電壓一般為：235v255v。4.9 蓄電池：4.9.1 鎳中倍率堿性蓄電池浮充使用時(shí)，及時(shí)補(bǔ)充電解液。蓄電池不應(yīng)發(fā)生如下現(xiàn)象：a) 電解液過少，露出部分極板。b) 蓄電池外部短路。c) 電池電壓不正常。d) 電極板膨脹，氣塞孔堵塞。e) 電解液內(nèi)含有機(jī)雜質(zhì)。f) 爬堿嚴(yán)重。4.9.2 酸性蓄電池經(jīng)常保持在浮充狀態(tài)，定期作定充保養(yǎng)。電池端子絕緣良好，表面清潔無電解殘液。電線絕緣完好無銹蝕。充電狀態(tài)不允許開蓋。4.10 發(fā)生停電事故后，最多不超過

44、5分鐘 （特殊困難不超過15 分鐘），發(fā)電機(jī)必須能夠啟動運(yùn)行，并至少能連續(xù)運(yùn)行4 小時(shí)。4.11 發(fā)電機(jī)設(shè)備：（1）內(nèi)燃機(jī)、減速箱、啟動馬達(dá)、發(fā)電機(jī)潤滑良好。潤滑油泵管線接頭閥門無泄漏。（2）發(fā)電機(jī)、柴油內(nèi)燃機(jī)，潤滑油泵、啟動電機(jī)，無異常聲音、異常震動。柴油發(fā)動機(jī)轉(zhuǎn)速穩(wěn)定。發(fā)電機(jī)輸出電壓符合標(biāo)準(zhǔn)要求。（3）備用柴油量保持在容器容量的80%附近或確保電機(jī)連續(xù)工作24 小時(shí)的儲備量油。冷水箱水量保持在容積的80%以上。四濾應(yīng)按體系文件要求及時(shí)更換。（4）必須配備符合要求的兩套蓄電池，至少每2 個(gè)月輪流切換使用。備有符合要求的切換開關(guān)裝置。（5）蓄電池組電壓保持在24v 左右。（6）柴油儲備房敷設(shè)足

45、量的消防滅火沙或配備二氧化碳滅火系統(tǒng)。（7）正常情況下， 發(fā)電機(jī)轉(zhuǎn)換開關(guān)應(yīng)打在自動位置。按體系文件要求每周啟動試運(yùn)行一次，每次運(yùn)行時(shí)間為20 分鐘。（8）發(fā)電機(jī)接地可靠，對噪音污染已影響業(yè)主生活的發(fā)電機(jī)房應(yīng)有隔降噪音措施。5.給排水設(shè)備設(shè)施5.1 水泵運(yùn)行無異響，無異常震動。水泵軸無泄漏。（正常機(jī)密封泄漏應(yīng)小于滴分，填料密封泄漏應(yīng)小于10 滴分。）潤滑油箱內(nèi)不能混入水分，油位在油標(biāo)范圍內(nèi)。5.2 設(shè)備、閥門、管道工作正常、無跑冒滴漏。止回閥動作靈敏可靠。5.3 限水、停水按規(guī)定時(shí)間通知用戶。對緊急停電停水突發(fā)事件處理應(yīng)具有有效預(yù)案。5.4 高層變頻供水電氣系統(tǒng)變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜、應(yīng)保持

46、干燥、無灰塵、通風(fēng)良好、接線緊固。供水壓力波動范圍在正負(fù)0.03mpa 范圍內(nèi)。重要管道上的壓力儀表每年定期進(jìn)行校驗(yàn)。5.5 排水設(shè)施污水泵運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)無異響和震動，閥門法蘭、止回閥、管線無漏水無嚴(yán)重銹蝕。污水水位控制裝置靈敏可靠，平時(shí)手自動轉(zhuǎn)換開關(guān)處在自動控制狀態(tài)。控制箱開關(guān)、指示燈完好。電機(jī)運(yùn)行電流小于額定值。5.6 下水管道、水溝、污水池、地漏無堵塞、無淤積。各種井蓋的面板完好，安裝牢固，無晃動。5.7 管理項(xiàng)目建立檢查制度并予以落實(shí)，檢查記錄完整。6.消防設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)6.1 消防控制中心主機(jī)、消防聯(lián)動控制柜運(yùn)行可靠。消防專用工具配備齊全。消防室內(nèi)設(shè)有報(bào)警記錄。6.2 消防水泵、噴淋水泵供水系

47、統(tǒng)具備任意時(shí)間啟動不堵轉(zhuǎn)跳閘。不泄漏。止回閥動作靈敏可靠。反向不泄漏。消火栓配置齊備，各配件功能良好。水流開關(guān)、水壓力開關(guān)動作準(zhǔn)確穩(wěn)定。消防水泵控制柜指示正常。消防水泵、噴淋水泵至少每兩個(gè)月試運(yùn)行一次。消防水泵每半年進(jìn)行一次帶載試驗(yàn)一次、并做記錄(或按消防要求執(zhí)行)。6.3 噴淋頭：無泄漏，外觀完整。消防煙感、溫度傳感器，定期檢驗(yàn)并記錄。6.4 消防排煙系統(tǒng)，消防廣播系統(tǒng)，區(qū)域火焰報(bào)警器，各種模塊。處在良好工作狀態(tài)。設(shè)施功能完備無損壞。6.5 卷簾門電氣自動控制、電氣手動控制、關(guān)門動作程序正確。6.6 消防監(jiān)控中心：（1）錄像畫面清晰；畫面切換穩(wěn)定。錄像帶更換時(shí)間定時(shí)，專人負(fù)責(zé)保管。（2）音頻

48、視頻線路接線牢固，布線規(guī)范，標(biāo)識清楚。（3）監(jiān)視攝像鏡頭干凈無灰塵。焦距調(diào)整、云臺各角度動作靈敏。（4）監(jiān)控的控制設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)良好，按旋鈕、開關(guān)、插頭、指示燈無缺損。6.7 管理項(xiàng)目建立檢查制度并予以落實(shí)，檢查記錄完整。7.電梯系統(tǒng)7.1 電梯準(zhǔn)用證、 年檢合格證、 維修保養(yǎng)合同完備。非維修保養(yǎng)人員不得擅自進(jìn)行維修作業(yè)。7.2 電梯運(yùn)行穩(wěn)定，開關(guān)門靈活，舒適感好，平層準(zhǔn)確，轎廂通風(fēng)，照明良好。7.3 電梯舒適性：進(jìn)行試運(yùn)行，用身體感覺確認(rèn)從啟動到平層皆無異常震動、沖擊以及異常聲響。7.4 平層狀態(tài)檢查：合格平層狀態(tài)平層誤差在正負(fù)7mm 以內(nèi)。7.5 曳引機(jī)制動器檢查：檢查曳引機(jī)轉(zhuǎn)動時(shí)閘瓦制動帶

49、與制動輪之間是否有相磨擦現(xiàn)象。檢查制動時(shí)工作可靠性和是否有不正常的撞擊聲。閘瓦與制動輪間隙.7 毫米。制動器線圈溫升應(yīng)不超過相應(yīng)電梯溫度要求范圍。7.6 曳引機(jī)電動機(jī)要求：軸承溫度應(yīng)不高于度。電動機(jī)連接應(yīng)保持緊固。電機(jī)不應(yīng)有異常聲音。至少每年更換新的潤滑脂。7.7 曳引機(jī)減速器要求：應(yīng)保持減速器內(nèi)潤滑油清潔和潤滑性能。油面高度保持在油標(biāo)規(guī)定的范圍內(nèi)， 其中：箱蓋、窺視孔蓋和軸承蓋應(yīng)與箱體連接緊密不應(yīng)漏油。蝸桿軸伸出端橡膠材料機(jī)油密封， 此處允許產(chǎn)生少量的潤滑性滲油（每滴 /3 5 分鐘） 。減速器的機(jī)件和軸承的溫度應(yīng)不高于75 度。油溫不高于85 度。減速器運(yùn)行時(shí)避免產(chǎn)生不均勻的噪聲或撞擊聲。

50、緊固螺栓無松動，無銹蝕。7.8 曳引輪：防止鋼絲繩在繩槽內(nèi)落底，鋼絲繩與槽底的間隙大于1mm。7.9 限速器：限速器動作應(yīng)靈敏可靠，潤滑良好。保持限速器張緊裝置正常工作，斷繩安全開關(guān)的可靠性。7.10 安全觸板的動作應(yīng)靈敏可靠，其碰撞力不大于5 牛頓。 電梯故障停止運(yùn)行時(shí)，在轎箱內(nèi)能用手將門撥開，其撥力應(yīng)在200300 牛頓范圍內(nèi)。7.11 轎箱門完全關(guān)閉，安全開關(guān)閉合后電梯方能行駛。轎箱門刀對廳門地砍間隙為5 8 毫米。轎箱地砍對門廳地砍間隙應(yīng)為25 毫米。門廳鎖嚙合應(yīng)不小于7 毫米。層門外面不允許能用手把門鈸開。門扇下端距地砍應(yīng)為58 毫米。門垂直誤差不大于0.5 毫米。7.12 門導(dǎo)軌、

51、電機(jī)、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應(yīng)靈活轉(zhuǎn)動潤滑良好。無銹蝕。門廳鎖嚙合應(yīng)不小于7 毫米。7.13 轎頂、機(jī)房設(shè)備、井道設(shè)施、底坑無雜物，無油污，無積水。設(shè)備無灰塵。7.14 轎廂導(dǎo)軌導(dǎo)靴。（1）導(dǎo)軌自動潤滑裝置的儲油盒油位，應(yīng)保持最低要求油位以上。（2）檢查滑動導(dǎo)靴的襯墊磨損情況，襯墊工作面磨損量小于1 毫米。間隙應(yīng)均勻。（3）導(dǎo)軌工作面要求光滑、無劃痕、無損傷。導(dǎo)軌固定裝置螺栓應(yīng)緊固，無松動，無銹蝕。7.15 緩沖器（1）油壓緩沖器用油凝固點(diǎn)應(yīng)在負(fù)10 度以下。油面高度應(yīng)保持在最低油位以上。（2）緩沖器所有螺栓應(yīng)緊固無泄漏，無銹蝕。（3）緩沖器一低速壓到全壓縮位置，釋放回復(fù)自由高度位置時(shí)間應(yīng)小于

52、90 秒。7.16 安全鉗（1）傳動杠桿配合轉(zhuǎn)動處應(yīng)有良好機(jī)油潤滑鉗口滾動或滑動部位涂鋰基潤滑脂。其動作應(yīng)靈敏可靠。（2）安全鉗楔塊與導(dǎo)軌工作面間間隙一般為4 毫米左右。7.17 鋼絲繩（1）轎箱和對重側(cè)的鋼絲繩應(yīng)當(dāng)張力均勻。（2）鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布時(shí)，在一個(gè)擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過32 根。（3）斷絲集中在1 或 2 個(gè)繩股中，在一個(gè)擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過16 根。（4）不允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕。磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑90% 。7.18 補(bǔ)償裝置補(bǔ)償鏈在運(yùn)行中不允許產(chǎn)生噪音。消音繩應(yīng)完好無折斷，無嚴(yán)重磨損。7.19 電梯電氣部分：（1）繼電器接觸器觸點(diǎn)應(yīng)吻

53、合，無積碳和熔焊現(xiàn)象?？刂票P、各種開關(guān)、按鈕、蜂鳴器，電鈴，對講，指示燈、照明不缺損，工作正常，靈活可靠，接線端子壓接牢固，導(dǎo)線編號清楚無誤。（2）接地電阻小于4 歐。動力線絕緣電阻大于0.5 兆歐?？刂凭€絕緣電阻大于0.25 兆歐。7.20 盤車、救人設(shè)施置于機(jī)房明顯位置。平層標(biāo)志明顯。7.21 運(yùn)行出現(xiàn)故障后，救援人員應(yīng)在10 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場處理。7.22 如果電梯由分承包方維護(hù)保養(yǎng)，維保方電梯保養(yǎng)人員應(yīng)具有相應(yīng)的資質(zhì)證明，電梯的設(shè)備責(zé)任人每季度至少須向本部門負(fù)責(zé)人提交對分承包方維修保養(yǎng)工作的評估報(bào)告一次，并存檔。7.23 電梯轎廂內(nèi)各種設(shè)施完好，清潔衛(wèi)生。 無手印、 污跡、各類標(biāo)識齊全。

54、 運(yùn)行無異常聲響。7.24 電梯機(jī)房： 溫度保持在040 度之間，電梯盤車操作作業(yè)指導(dǎo)書清晰、有效。 室內(nèi)衛(wèi)生干凈，曳引機(jī)無油污、無灰塵。7.25 管理項(xiàng)目建立檢查制度并予以落實(shí)，檢查記錄完整。8.采暖及空調(diào)系統(tǒng)8.1 采暖系統(tǒng)：鍋爐、分汽缸和水泵的出口壓力數(shù)值恒穩(wěn)定，供回水溫度在規(guī)定的范圍內(nèi)，安全附件靈敏可靠，安全閥定期人工排放，管道閥門無泄漏保溫層完好。冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于16 攝氏度。8.2 燃油鍋爐要求：8.2.1 鍋爐的進(jìn)水必須經(jīng)過水處理，并對進(jìn)水質(zhì)量定期進(jìn)行檢測。8.2.2 流量開關(guān)（或其他流量傳感器）動作要靈敏可靠，動作選擇性要符合鍋爐安全流量要求。 （安全保護(hù)功能）8.2

55、.3 鍋爐排煙道要通暢，鍋爐運(yùn)行時(shí)燃燒室內(nèi)應(yīng)保持020 毫米水柱微負(fù)壓狀態(tài)。8.2.4 正常狀態(tài)下燃燒器自動一次啟動成功率95%98%。第一次自動點(diǎn)火不成功要查明原因，第二次自動點(diǎn)火需有3 分鐘以上的安全排風(fēng)延時(shí)。8.2.5 火焰?zhèn)鞲衅鲗γ骰鹩行盘栞敵?、高壓點(diǎn)火變壓器電壓500010000v ，點(diǎn)火電極絕緣不漏電。間距35mm 。燃油泵輸出壓力達(dá)到額定值1030 巴（ bar ）8.2.6 鍋爐本體、閥門、法蘭、管線、油管、燃燒器。無漏油漏水、無銹蝕，螺栓緊固。8.2.7 溫度控制系統(tǒng)要穩(wěn)定可靠，能滿足供暖要求。爐內(nèi)水流與燃燒器電氣安全聯(lián)鎖動作可靠。8.3 熱力換熱站供暖：8.3.1 對市網(wǎng)供

56、熱： 熱量計(jì)量或熱水差壓、溫度、流量等計(jì)量儀器。精度高于0.5 級。傳感器、變送器、顯示表、傳輸線等連接牢固，接線有標(biāo)識。儀表應(yīng)至少應(yīng)每兩年定期請技術(shù)監(jiān)督部門檢驗(yàn)認(rèn)可（特殊情況應(yīng)制定要求定期到技術(shù)監(jiān)督部門檢驗(yàn)認(rèn)可）。8.3.2.換熱器應(yīng)按照銘牌壓力、流量、溫度、換熱面積、使用。換熱器設(shè)備應(yīng)設(shè)有排氣閥、排污閥。 .設(shè)備應(yīng)根據(jù)水質(zhì)和介質(zhì)實(shí)際情況，定期的檢查和清洗。（1 3 年）設(shè)備若長期不使用時(shí)應(yīng)將夾緊螺栓放松到上說明書中規(guī)定的尺寸。使用時(shí)在按要求夾緊。每年換熱器第一次使用時(shí)應(yīng)換熱器兩側(cè)同時(shí)逐漸增加壓力。8.3.3 熱水循環(huán)泵進(jìn)口管路必須充滿熱水禁止泵在氣蝕狀態(tài)下長期運(yùn)行，以免損壞泵的密封裝置。泵

57、電機(jī)避免超過額定電流運(yùn)行。軸封泄漏應(yīng)小于3 滴/分。管道泵每次大修期間進(jìn)行潤滑脂潤滑保養(yǎng)。8.3.4 分水器、集水器無泄漏、無銹蝕、保溫狀況良好損壞率小于5%，排污閥、壓力表、進(jìn)出閘閥標(biāo)識清楚，無泄漏無修蝕。8.3.5 對鍋爐供暖時(shí)，膨脹水箱應(yīng)保持一定水位或系統(tǒng)排氣暢通。對市網(wǎng)供熱時(shí)，為防止水擊，開啟總進(jìn)氣閥前應(yīng)將分氣缸排污閥打開，緩緩開啟蒸汽閥，先將凝結(jié)水排凈，待排出全是蒸汽為止。8.4 空調(diào)補(bǔ)水裝置：8.4.1 高位水箱補(bǔ)水系統(tǒng)要求：水箱應(yīng)無泄漏外面無修蝕。溢流水管無堵塞，水位控制裝置應(yīng)靈敏可靠。 采用閉式定壓補(bǔ)水，應(yīng)按設(shè)計(jì)要求每兩小時(shí)查一下電接點(diǎn)壓力表壓力指針應(yīng)在區(qū)間范圍。補(bǔ)水箱有一定水

58、位，補(bǔ)水泵的閥門和電控箱在正常狀態(tài)。8.4.2 變頻補(bǔ)水系統(tǒng)的要求：熱水膨脹控制裝置安全可靠，膨脹壓力設(shè)定準(zhǔn)確有效。變頻器、水泵馬達(dá)、壓力傳感器、執(zhí)行器、調(diào)節(jié)器工作穩(wěn)定可靠。補(bǔ)水壓力控制準(zhǔn)確穩(wěn)定。波動壓力小于 0.05 兆帕。8.5 循環(huán)水系統(tǒng)：8.5.1 采暖循環(huán)水過濾器要求每年清理一次，過濾網(wǎng)按照水泵和系統(tǒng)設(shè)備要求配備，一般要求粒度小于0.2 毫米。過濾器，排污閥，旁通閥無銹蝕、無泄漏、開關(guān)靈活。8.5.2 風(fēng)機(jī)盤管設(shè)備要求：出口風(fēng)速、溫度達(dá)到額定值。風(fēng)機(jī)控制靈敏可靠，按鈕、指示燈齊全。電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)無噪聲，電機(jī)運(yùn)行電流小于電機(jī)額定電流。設(shè)備無漏水。保溫良好。風(fēng)機(jī)盤管回風(fēng)過濾網(wǎng)每半年清洗一次。8

59、.6 電加熱采暖：8.6.1 電熱膜裝置、導(dǎo)線絕緣電阻大于0.5 兆歐。8.6.2 電熱膜、空氣開關(guān)、導(dǎo)線、接線端子無發(fā)熱、無變色、無焦糊氣味。8.6.3 空氣開關(guān)過負(fù)荷保護(hù)、短路保護(hù)靈敏可靠。8.7 冷空調(diào)系統(tǒng)：冷卻塔噪音小于65 分貝，設(shè)有防鼠蟲措施，濾網(wǎng)清潔，冷凝水暢通，轉(zhuǎn)動部位無異響，冷卻水、冷凍水的檢測報(bào)告齊全。8.8 冷卻塔設(shè)備：8.8.1 電機(jī)、風(fēng)扇聯(lián)接良好。轉(zhuǎn)速風(fēng)量達(dá)到設(shè)備要求。8.8.2 減速器潤滑油位在油標(biāo)或油尺上下限范圍內(nèi)。潤滑油應(yīng)不含渣、不變色、粘度良好。8.8.3 風(fēng)機(jī)扇葉安裝牢固、不變形，運(yùn)行無震動。布水器出水角度一致，水量均勻，運(yùn)轉(zhuǎn)靈活。8.8.4 濾料應(yīng)整齊排列

60、無破損，經(jīng)過濾料到接水盤應(yīng)如下雨。接水盤中自動補(bǔ)水閥應(yīng)動作可靠，盤中水位在水塔運(yùn)行時(shí)不缺水。停塔后盤中水不溢流。運(yùn)行時(shí)塔外允許有少量漂水。8.9 冷卻水、冷水系統(tǒng)：8.9.1 冷卻水水流開關(guān)、冷凍水水流開關(guān)（或其他類型傳感器）應(yīng)穩(wěn)定可靠。其輸出參數(shù)應(yīng)與冷水機(jī)組要求相匹配。8.9.2 水泵流量、壓力應(yīng)滿足冷水機(jī)組供冷水流量要求。并且在電氣?？刂品矫嫠髁颗c冷水機(jī)組電氣控制聯(lián)鎖。補(bǔ)水箱內(nèi)應(yīng)作到不缺水、不溢流。自動補(bǔ)水閥安全可靠。8.10 冷水機(jī)組設(shè)備：8.10.1 離心式冷水機(jī)組（制冷劑：r22）潤滑油位應(yīng)保持在油標(biāo)上下限中間，平時(shí)保持60 度溫度。壓縮機(jī)運(yùn)行時(shí)油溫高于43 度。設(shè)備運(yùn)行時(shí)潤滑油應(yīng)