謹(jǐn)防房地產(chǎn)泡沫釀致金融風(fēng)險

1、謹(jǐn)防房地產(chǎn)泡沫釀致金融風(fēng)險摘要：世界多國經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)泡沫易導(dǎo)致金融風(fēng) 險，從而對經(jīng)濟產(chǎn)生致命的打擊。房地產(chǎn)資產(chǎn)價值的預(yù)期 性及土地資源供給的有限性是導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的兩個根本 性原因。該經(jīng)濟規(guī)律也適用于我國。最近幾年，我國房地 產(chǎn)發(fā)展勢頭過猛，與之相伴的是金融風(fēng)險隱患。具體體現(xiàn) 為：房價過高，且一路攀升，局部地區(qū)出現(xiàn)泡沫；房地產(chǎn) 業(yè)貸款過度依賴銀行及假按揭導(dǎo)致大量不良貸款等。我們 要認(rèn)真汲取國際經(jīng)驗，嚴(yán)把信貸閘門，謹(jǐn)防房地產(chǎn)泡沫風(fēng) 險。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；股市泡沫；金融風(fēng)險；房地產(chǎn) 市場機制；假按揭中共中央關(guān)于構(gòu)建社會主義和諧社會若干重大問題 的決定中特別關(guān)注我國房地產(chǎn)引發(fā)的社會矛盾，對于影

2、 響社會和諧的房地產(chǎn)的發(fā)展作出原則規(guī)定。中央經(jīng)濟工作 會議進(jìn)一步提出：“要注意加強對房地產(chǎn)市場的合理引導(dǎo)和 有效控制?！边@表明，目前我國已經(jīng)十分嚴(yán)重的房地產(chǎn)失控 已成為危及經(jīng)濟社會安全的突出問題，實際上，它對金融 安全的危害最為直接，應(yīng)當(dāng)及早察識和防范。、國際警示：認(rèn)真汲取國外房地產(chǎn)泡沫的教訓(xùn)因房地產(chǎn)市場失控導(dǎo)致經(jīng)濟泡沫，然后釀致金融危機, 最終形成泡沫經(jīng)濟，這種現(xiàn)象在20世紀(jì)后半期屢屢發(fā)生。 美國、泰國、香港、日本等國家和地區(qū)都曾因此造成金融 風(fēng)險，有的至今陰影未消，其中日本尤甚。1985年9月， 美國、聯(lián)邦德國、日本、法國、英國等五國財長簽訂了 廣場協(xié)議，決定同意美元貶值。結(jié)果降低了日本的

3、海外 市場競爭力，為此，為了刺激經(jīng)濟增長，中央銀行采取了 非常寬松的金融政策，導(dǎo)致大量資金流向股市和房地產(chǎn)， 造成股價與房價飛速上漲。作為泡沫經(jīng)濟的主要載體的房 地產(chǎn)，增長迅速，住宅開發(fā)、飯店、高爾夫球場、大型觀 光設(shè)施、度假旅游場所、娛樂場所、滑）場等投資項目眾 多，資金需求旺盛。在巨大泡沫的光環(huán)下，銀行竟像瘋子 一樣向房地產(chǎn)融資。投機商們從銀行貸款購買土地，然后 又以土地作為擔(dān)保從銀行再次獲得貸款，又用該貸款去購 買土地。如此循環(huán)反復(fù)，貸款規(guī)模不斷擴大，地價越來越 高。過高的房地產(chǎn)價格使得城市住宅成為只有少數(shù)人才能 擁有的“奢侈品”。大量的資金集中于房地產(chǎn)，擠壓與限 制了其他行業(yè)的發(fā)展，為

4、此，日本政府進(jìn)行宏觀調(diào)控決定 提高銀行利率。提高的銀行利率刺破了日本的泡沫經(jīng)濟。 泡沫破滅后的結(jié)果是土地和房屋根本賣不出去、竣工的樓 房沒有住戶、空房到處都是。房地產(chǎn)價格狂跌導(dǎo)致大量不 動產(chǎn)企業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)破產(chǎn)，使得銀行擁有了巨額的不良債 權(quán)。這次房地產(chǎn)泡沫不但沉重打擊了房地產(chǎn)業(yè)，還引發(fā)了 嚴(yán)重的金融危機。受此影響，日本迎來了歷史上最為漫長 的經(jīng)濟衰退，陷入了長達(dá)15年的蕭條和低迷。即使到今天, 日本經(jīng)濟也未能徹底走出陰影。國際歷史經(jīng)驗告訴我們，房地產(chǎn)業(yè)由于其不同于一般 產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)，其發(fā)展與金融業(yè)休戚相關(guān)。在經(jīng)濟發(fā)展到特 定階段時，房地產(chǎn)業(yè)必定成為支柱產(chǎn)業(yè)，此時一定要保證 房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，謹(jǐn)

5、防房地產(chǎn)泡沫所導(dǎo)致的金融危機。為何房地產(chǎn)市場混亂往往會導(dǎo)致金融風(fēng)險呢？有它內(nèi) 在的機理。大家知道，所謂泡沫經(jīng)濟就是虛擬資本過度增 長與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實物資本的增長和實業(yè)部 門的成長，金融證券、房地產(chǎn)價格飛漲，投機交易極為活 躍的經(jīng)濟現(xiàn)象。其特定含義在于市場價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實際價 值，與經(jīng)濟基礎(chǔ)條件相背離的資產(chǎn)價格膨脹，或者說是出 售價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商品價值的經(jīng)濟現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟本質(zhì)上是 一種資產(chǎn)價格的運動現(xiàn)象，是投機所導(dǎo)致的資產(chǎn)價格脫離 市場基礎(chǔ)持續(xù)上漲。根本問題在于資產(chǎn)價格高于其真實價 值使得資產(chǎn)價格處于持續(xù)增長的狀態(tài)中。常見的資產(chǎn)有債 券、股票等可以提供利息、股利等長期現(xiàn)金流，而房產(chǎn)也 可

6、以提供租金這一長期現(xiàn)金流入。那么在決定資產(chǎn)的真實 價格時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)這些現(xiàn)金流入以及最終出售時售價的折 現(xiàn)值來確定，可是折現(xiàn)值受到了許多對市場的預(yù)期的影響: 第一，人們對未來現(xiàn)金流入的預(yù)期；第二，人們對折現(xiàn)率 的預(yù)期；第三，人們對終值的預(yù)期。在實際經(jīng)濟活動中， 導(dǎo)致泡沫的原因是復(fù)雜的，凡是與預(yù)期相關(guān)聯(lián)的過度投機 行為、規(guī)范失靈、詐騙行為和道德風(fēng)險等都可能成為導(dǎo)致 泡沫產(chǎn)生的原因。這是由于人們的預(yù)期由于受到市場不確 定性以及信息的不對稱性等影響，做出的預(yù)期往往互不相 同。當(dāng)然，不同的預(yù)期對社會有一定的促進(jìn)作用，這樣才 有交易的可能，但是，這也使得價格有可能嚴(yán)重偏離其資 產(chǎn)的真實價值，從而產(chǎn)生泡沫經(jīng)

7、濟。房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟是泡 沫經(jīng)濟中最常見的一種，是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟。 即由房地產(chǎn)投機所導(dǎo)致的經(jīng)濟狀態(tài)，表現(xiàn)為房價飆升到遠(yuǎn) 遠(yuǎn)脫離其內(nèi)在價值的程度，而其中隱藏著房價狂跌并引起 市場崩潰進(jìn)而引發(fā)經(jīng)濟蕭條甚至經(jīng)濟危機的可能性，它是 房地產(chǎn)市場上虛假繁榮的反映。在正常的市場經(jīng)濟體系下，價格由供給與需求共同決 定，當(dāng)供給過大時，產(chǎn)品互相競爭，供給曲線右移，使得 價格下降，在新的均衡點形成均衡價格。而當(dāng)需求過大 時，需求曲線右移，使得價格上升，形成一個較高的均衡 價格。故在市場機制下，供給過大則導(dǎo)致價格下跌，從而 抑制供給。需求過大則導(dǎo)致價格上升，從而抑制需求。而 房地產(chǎn)市場是一個壟斷競爭市場，從長

8、期來看，由于土地 資源的有限性，房地產(chǎn)商品的供給是具有十分強的剛性的。 這樣在市場的供需關(guān)系中，本來由供給和需求共同決定的 價格，由于剛性的供給而使得其最終由需求單方來決定， 如下圖所示。由此，需求一旦增加，則必然導(dǎo)致價格直接上升。同 時，房地產(chǎn)需求中既有消費性需求，也有投資性需求，甚 或投機性需求，人們對房產(chǎn)的長期預(yù)期是上升的，如果在 某個節(jié)點上，股票等其他資產(chǎn)效益不好而房產(chǎn)被大多數(shù)人 追捧時，在消費性固定，投資性暴增的情況下，商品房又 不可在短期內(nèi)增加，房產(chǎn)價格就會上升。本來在價格上升 時，應(yīng)當(dāng)對需求有很大的抑制作用。但是由于投資性及投 機性需求的存在，價格的上升使得房產(chǎn)增值，投資者和投

9、機者獲利，促使他們對市場的預(yù)期進(jìn)一步看好，或是使得 更多的人對房地產(chǎn)市場預(yù)期看好，從而吸引更多的資金進(jìn) 入房地產(chǎn)市場，需求進(jìn)一步上升，價格就進(jìn)一步上升。這 樣就進(jìn)入一個房價節(jié)節(jié)攀升的循環(huán)當(dāng)中，這就是房地產(chǎn)市 場中，投資或投機導(dǎo)致的奇怪的市場機制。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，其迅速發(fā)展的 背后，必然有銀行信貸的全面介入和大幅擴張，這也使得 房地產(chǎn)業(yè)成為泡沫經(jīng)濟的主要載體，泡沫破裂后，房地產(chǎn) 市場跳水會造成銀行的呆賬、壞賬，從而使得銀行資金斷 鏈，進(jìn)而變?yōu)榻鹑谖C，對國民經(jīng)濟造成嚴(yán)重的破壞。二、我國房地產(chǎn)失控導(dǎo)致金融隱患中國的房地產(chǎn)市場起步雖晚，但發(fā)展勢頭過猛。經(jīng)濟 本來脆弱，加之市場混亂，

10、帶有畸形的特征，它所掩蓋的 金融風(fēng)險會更大。大體上說，我國房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)歷了一個 由20世紀(jì)8 0年代起步、90年代漸進(jìn)、進(jìn)入21世紀(jì)后突 進(jìn)的過程。頭十幾年基本上是平穩(wěn)的，近五六年，簡直就 像洪水漫灘，大大超過預(yù)想的速度。近年來，各相關(guān)主管 部門對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控就一直接連不斷。但是房產(chǎn)市場 的走向總是與宏觀調(diào)控的目的背道而馳。女口 xx年的1 2 1 號文件、xx年的'國八條”以及xx年的“國六條”。一些 房地產(chǎn)開發(fā)商漠視政府法規(guī)，公開發(fā)表與政府對抗的言論, 拒絕公布建房成本。在有些地方結(jié)成壟斷價格聯(lián)盟，聯(lián)合 抬高房價，使許多地方的房價不降反升，兩個70%得不到 執(zhí)行，并用其他手法繼

11、續(xù)圈占土地。如上所述，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)休戚相關(guān)。伴隨著房地 產(chǎn)失控的是金融隱患。當(dāng)前房地產(chǎn)金融風(fēng)險集中表現(xiàn)為：一是房價過高，且一路攀升，局部地區(qū)出現(xiàn)泡沫。20 0 0年到xx年住宅房價增長了 32. 2%, xx年高達(dá)9. 4%、 xx年高達(dá)8. 4%。由于土地資源具有耗竭性的特點，人口 的增長和社會經(jīng)濟的發(fā)展使人們對房地產(chǎn)的需求也會不斷 增加，房地產(chǎn)的價格在長期內(nèi)具有上升的趨勢。但是房地 產(chǎn)的價格應(yīng)該與消費者當(dāng)時的收入相一致。房價收入比（ 即一套住宅的總價格與家庭年收入的比例）是世界廣泛使 用的判斷房地產(chǎn)價格合理與否的重要指標(biāo)。世界銀行的標(biāo) 準(zhǔn)是5 ： 1,聯(lián)合國的標(biāo)準(zhǔn)是3 ： 1 ,美國的

12、比例是3 ： 1 , 日本是4 : 10而在中國，這一比例大約在10-1 5 : 10按 照法國標(biāo)準(zhǔn)推算，北京的最低工資是580元/月，其房產(chǎn)價 格最高應(yīng)為213 4元/平方米。事實上，北京的商品房房價 遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個數(shù)字，普通商品房的價格都達(dá)每平方米80 0 0多元，高者遠(yuǎn)逾萬元。即使在中央出臺了 “國六條”及配 套細(xì)則“國十五條”，從土地供應(yīng)、銀行信貸等方面對房 地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，不少地方的房價不僅沒有能應(yīng)聲回落，反 而呈現(xiàn)出“逆調(diào)整”持續(xù)上漲的態(tài)勢。房價的逆向表現(xiàn)， 導(dǎo)致消費者產(chǎn)生房價還要上漲的預(yù)期心態(tài)，增加了市場的 恐慌心理，從而進(jìn)一步推動了房價的上漲。目前我國已有 明顯的泡沫經(jīng)濟的某些征兆，空置率達(dá)40. 8%,而局部地 區(qū)（如上海、北京、廣州、天津、深圳等地）房價卻繼續(xù) 上漲，已顯示出經(jīng)濟泡沫的癥候，并往中西部蔓延。二是房地產(chǎn)業(yè)貸款過度依賴銀行。據(jù)資料顯示，1998 年全國銀行發(fā)放房貸426億元，xx年房貸總額為4. 91萬 億元，7年間升115倍。而xx年上半年，全國的房貸總額 已達(dá)3. 4萬億元。xx年1月至10月，全國完成房地產(chǎn)開 發(fā)投資14611億元，其中商品住宅投資1 0268億元，占總 投資的70%,同比增長28. 4%。在這同一時期，全國房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共到位資金205 92億元，同比增長2 9. 2%。 據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計，目前銀行資金至少占房地產(chǎn)公司資產(chǎn)總