北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)研究

1、北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)研究摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的合理性直接影響到房地產(chǎn)業(yè)的健康和可持續(xù)發(fā)展。本文以北京市2006年至2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為例，從資質(zhì)、實(shí)收資本、資產(chǎn)、利潤(rùn)和從業(yè)人員等分布情況入手，通過(guò)絕對(duì)集中度、洛倫茲曲線、HHI和勒納指數(shù)等對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，得出北京市房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度較低，大型企業(yè)大而不強(qiáng)，中小企業(yè)數(shù)量眾多，進(jìn)入門檻低，競(jìng)爭(zhēng)激烈，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱，盈利能力弱，同時(shí)存在一定程度壟斷性。進(jìn)而在此基礎(chǔ)上提出改善北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)集中度以及減少壟斷性的調(diào)整途徑和政策建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 市場(chǎng)結(jié)構(gòu) 集中度Research of Beijing Real

2、Estate Development Enterprise Market StructureAbstract: Market structure of Real estate development enterprise directly affects the rationality of the real estate industry's health and sustainable development. In this paper, in Beijing from 2006 to 2009 the real estate development companies, for

3、 example, from the qualifications, paid-in capital, assets, profits and the distribution of practitioners such as start, by the absolute concentration, the Lorenz curve, HHI and the Lerner index market structure analysis. It shows the low concentration of Beijing real estate market, large enterprise

4、s and enterprise but not strong, the large number of SMEs, low barriers to entry, intense competition, weak anti-risk, low profitability, and there are some degree of monopoly. On this basis, then we find out the market adjustment of approaches and policy recommendations how to improve the concentra

5、tion of Beijing real estate development enterprises and how to and reduce the monopoly. Key words: Real estate development enterprise, market structure, concentration1 序言北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)在改革開(kāi)放以后有了飛速的發(fā)展。特別是近十年來(lái)，北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)取得了飛速發(fā)展，成為北京市發(fā)展最快的行業(yè)之一，市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；潭纫踩找嫣岣摺５窃谏鐣?huì)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展、發(fā)展要求不斷提高的現(xiàn)在，北京市房地產(chǎn)業(yè)存在的諸如開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模

6、結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的科學(xué)性、合理性等結(jié)構(gòu)矛盾問(wèn)題，是制約北京市房地產(chǎn)業(yè)健康快速發(fā)展的障礙。研究北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的結(jié)構(gòu)，為北京市房地產(chǎn)業(yè)科學(xué)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整提供研究上的支持就顯得尤其重要。2 基本現(xiàn)狀2.1 資質(zhì)數(shù)量分布2006年至2009年，北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從總量上看，數(shù)量波動(dòng)較大，2007年比2006年企業(yè)數(shù)量減少了194家，減少幅度達(dá)到了6.7%，而從2007年至2008年，企業(yè)數(shù)量增加了745家，增幅達(dá)到了27.7%。而2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為3171家，與往年相比有7%的下降。從資質(zhì)分布上來(lái)看，2006年，一級(jí)企業(yè)數(shù)量只占總量的2.15%，二三四級(jí)企業(yè)數(shù)量相當(dāng)，分別占總量的6%、6

7、.18%和4.41%，暫定資質(zhì)企業(yè)數(shù)量占到了總量的81.26%，這也說(shuō)明了這一時(shí)期房地產(chǎn)熱吸引了大量的企業(yè)進(jìn)入。這一狀況在2007至2008年逐漸平穩(wěn)，到2008年末，一級(jí)至四級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)分別占總量的3.41%，7.92%，10.05%以及29.07%，而暫定資質(zhì)企業(yè)比例下降到49.55%。2009年暫定企業(yè)數(shù)量將為22.2%，四級(jí)和一級(jí)資質(zhì)企業(yè)的數(shù)量增多，比例為33.5%和3.9%。表1 開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)數(shù)量分布2006年2007年2008年2009年一級(jí)6290117124二級(jí)173245272251三級(jí)178287345347四級(jí)1276329981063暫定234214341701705總計(jì)

8、2882268834333171圖1 開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)分布數(shù)據(jù)來(lái)源：北京統(tǒng)計(jì)年鑒2007-2010整理。2.2 實(shí)收資本分布開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)收資本總額從2006年的2533.11億元，增加到2008年的2860.8億元，增幅達(dá)到12.9%。其中暫定資質(zhì)企業(yè)資本比例變動(dòng)最大，從2006的80.97%下降到2008年的38.74%。至2008年末，一級(jí)至四級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)收資本占總體比例分別為15.68%、13.93%，10.48%以及21.18%，從總量上看，具有資質(zhì)的企業(yè)占總資本的比例從2006年的不到20%發(fā)展到2008年的超過(guò)60%，也是市場(chǎng)逐漸穩(wěn)定，各種開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勝劣汰的過(guò)程。表2 開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)收資

9、本情況（億元）2006年2007年2008年2009年實(shí)收資本占總體份額實(shí)收資本占總體份額實(shí)收資本占總體份額實(shí)收資本占總體份額一級(jí)146.355.78%336.2815.04%448.6515.68%513.53 19.63%二級(jí)194.037.66%308.4113.79%398.4513.93%421.84 16.12%三級(jí)96.423.81%194.358.69%299.6910.48%310.83 11.88%四級(jí)45.351.79%375.6216.80%605.7821.18%757.30 28.94%暫定2050.9680.97%1021.4645.68%1108.2438.74

10、%612.98 23.43%總計(jì)2533.11100.00%2236.12100.00%2860.8100.00%2616.48 100%數(shù)據(jù)來(lái)源：北京統(tǒng)計(jì)年鑒2007-2010整理。圖2 2009年開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)收資本分布各級(jí)資質(zhì)企業(yè)的平均實(shí)收資本規(guī)模在2007年后變動(dòng)較為平穩(wěn)。2008年末，一級(jí)資質(zhì)企業(yè)平均實(shí)收資本為38346萬(wàn)元，二級(jí)至?xí)憾ㄙY質(zhì)企業(yè)平均實(shí)收資本規(guī)模分別為一級(jí)企業(yè)的38.2%，22.7%，15.9%和17%。市場(chǎng)上仍然存在著大量的小規(guī)模企業(yè)。2009年的情況是一級(jí)資質(zhì)企業(yè)平均實(shí)收資本41414萬(wàn)元，二級(jí)至?xí)憾ㄙY質(zhì)企業(yè)平均實(shí)收資本規(guī)模分別為一級(jí)企業(yè)的40.6%，21.6%，17.

11、2%和21.0%，可以看到二級(jí)到暫定資質(zhì)企業(yè)實(shí)收資本規(guī)模在上升。表3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)平均實(shí)收資本（萬(wàn)元）2006年2007年2008年2009年一級(jí)23605 37364 38346 41414 二級(jí)11216 12588 14649 16806 三級(jí)5417 6772 8687 8958 四級(jí)3571 5943 6070 7124 暫定8757 7123 6515 8695 圖3 開(kāi)發(fā)企業(yè)平均實(shí)收資本情況（萬(wàn)元）數(shù)據(jù)來(lái)源：北京統(tǒng)計(jì)年鑒2007-2010整理。2.3 資產(chǎn)分布資產(chǎn)總額分布的變化，也表現(xiàn)出了近四年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從大量新進(jìn)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)到逐漸企穩(wěn)的過(guò)程。2006年暫定資質(zhì)企業(yè)資產(chǎn)占總

12、量的67.49%，行業(yè)集中度較低，一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)僅占10.82%。暫定資質(zhì)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模為一級(jí)的10%左右，小型企業(yè)居多，規(guī)模較小。2009年，經(jīng)過(guò)兩年的發(fā)展和優(yōu)勝劣汰，行業(yè)分布有所改善，集中度提高，有實(shí)力的企業(yè)也從暫定資質(zhì)晉升到四級(jí)或三級(jí)。圖4 房地產(chǎn)企業(yè)晉升變動(dòng)情況表4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)情況（萬(wàn)元）2006年2007年2008年2009年資產(chǎn)總額比例資產(chǎn)總額比例資產(chǎn)總額比例資產(chǎn)總額比例一級(jí)1357666810.82%2619418017.25%3365890219.04%4372749323.29%二級(jí)1790080114.27%2903998119.12%3352065618.97%359

13、4009219.14%三級(jí)66495725.30%148898409.81%1943492211.00%2315751512.33%四級(jí)26639512.12%2605336417.16%4212702023.84%5418137128.86%暫定8468435367.49%5567319436.66%4800169227.16%3074770216.38%總計(jì)125475345100.00%151850559100.00%176743192100.00%187754173100.00%圖5 開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)分布數(shù)據(jù)來(lái)源：北京統(tǒng)計(jì)年鑒2007-2010整理。各類企業(yè)成長(zhǎng)迅速。一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)增

14、幅較大，從2006年的218979萬(wàn)元增長(zhǎng)到2009年的352641萬(wàn)元，增幅達(dá)到61%；而四級(jí)和三級(jí)資質(zhì)企業(yè)由于有大量有實(shí)力的暫定資質(zhì)企業(yè)晉升，也帶來(lái)了平均規(guī)模的大幅增長(zhǎng)；但總體來(lái)說(shuō)，大型企業(yè)的成長(zhǎng)與擴(kuò)張仍然是主要特點(diǎn)。表5 開(kāi)發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)（萬(wàn)元）負(fù)債率2006年2007年2008年2009年平均資產(chǎn)負(fù)債率平均資產(chǎn)負(fù)債率平均資產(chǎn)負(fù)債率平均資產(chǎn)負(fù)債率一級(jí)218979 80.83%291046 77.58%287683 73.62%352641 二級(jí)103473 79.75%118531 83.01%123238 81.54%143188 三級(jí)37357 77.18%51881 81.11%5

15、6333 78.10%66736 四級(jí)20976 80.27%41224 83.62%42211 81.94%50970 暫定36159 80.57%38824 78.70%28220 74.77%43614 圖6 開(kāi)發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)情與負(fù)債率數(shù)據(jù)來(lái)源：北京統(tǒng)計(jì)年鑒2007-2010整理。負(fù)債經(jīng)營(yíng)是企業(yè)謀求經(jīng)濟(jì)效益最大化的經(jīng)營(yíng)方式之一，適度的負(fù)債能夠使得企業(yè)獲得更多的利潤(rùn)。但在經(jīng)濟(jì)變動(dòng)中，如果企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況不佳，不但企業(yè)資金實(shí)力不能保證償債的安全，而且過(guò)度的負(fù)債將會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)狀況越加惡化。所以為了企業(yè)的不斷發(fā)展，企業(yè)必須保持一個(gè)合理的資產(chǎn)負(fù)債率，對(duì)于資金密集的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)尤為重要。目前北京市各類

16、房地產(chǎn)企業(yè)，無(wú)論是發(fā)展較為成熟的一二三級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)，還是剛進(jìn)入市場(chǎng)的低資質(zhì)的企業(yè)，資產(chǎn)負(fù)債率都處于80%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)60%安全資產(chǎn)負(fù)債率的水準(zhǔn)。其中只有少數(shù)企業(yè)的自有資金能達(dá)到30%的銀行貸款要求，相當(dāng)部分開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金不足10%。最普遍的情況是絕大部分開(kāi)發(fā)公司通過(guò)各種方式取得銀行貸款和商品房預(yù)售款，在幾乎所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的資金來(lái)源中，銀行貸款占到60%以上，甚至高達(dá)80%以上，信貸風(fēng)險(xiǎn)可見(jiàn)一斑。高資產(chǎn)負(fù)債率帶來(lái)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的減弱，一旦市場(chǎng)發(fā)生劇烈變化，償債風(fēng)險(xiǎn)與現(xiàn)金流的斷裂將會(huì)使企業(yè)陷入絕境。2.4 利潤(rùn)分布從利潤(rùn)總額來(lái)看，2006年，利潤(rùn)主要集中在暫定資質(zhì)企業(yè)，但這

17、是由于新進(jìn)企業(yè)數(shù)量巨大，占據(jù)了相當(dāng)部分市場(chǎng)份額。之后幾年隨著新進(jìn)企業(yè)的減少和各類企業(yè)的發(fā)展，利潤(rùn)額形成新的分配格局。表6 開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)情況（萬(wàn)元）2006年2007年2008年2009年利潤(rùn)總額比例利潤(rùn)總額比例利潤(rùn)總額比例利潤(rùn)總額比例一級(jí)31263720.90%83104329.49%81171626.57%1308891 31.02%二級(jí)43530729.10%72581225.76%93285830.53%831472 19.71%三級(jí)15619610.44%40754114.46%31467610.30%315311 7.47%四級(jí)-18748.8-1.25%31443011.16%82

18、935127.14%1574071 37.30%暫定61052140.81%53927819.14%1666895.46%189850 4.50%總計(jì)1495912100.00%2818104100.00%3055290100.00%4219595 100.00%數(shù)據(jù)來(lái)源：北京統(tǒng)計(jì)年鑒2007-2010整理。盡管暫定資質(zhì)企業(yè)曾一度占據(jù)了市場(chǎng)利潤(rùn)的很大份額，但從個(gè)體來(lái)看，單個(gè)企業(yè)的盈利能力仍然較弱。2006-2009年四年中暫定資質(zhì)企業(yè)的利潤(rùn)率始終保持在5%的水平。與同年的其他各類企業(yè)相比，盈利能力最弱。其中一二級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)率在四年中始終維持在20%以上。世界上一般國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

19、利潤(rùn)率基本處在4%-8%的區(qū)間內(nèi)，北京的房地產(chǎn)乃至中國(guó)目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的利潤(rùn)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了世界平均水平。圖7 開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：北京統(tǒng)計(jì)年鑒2007-2010整理。2.5 從業(yè)人員分布從開(kāi)發(fā)企業(yè)平均從業(yè)人員來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍人員規(guī)模不大。以2009年為例，一級(jí)企業(yè)從業(yè)人員平均為86人，二級(jí)企業(yè)為67人，三級(jí)、四級(jí)與暫定資質(zhì)企業(yè)分別為34、25和18人。表7 開(kāi)發(fā)企業(yè)從業(yè)人數(shù)分布2006年2007年2008年2009年從業(yè)人員占總體比例從業(yè)人員占總體比例從業(yè)人員占總體比例從業(yè)人員占總體比例一級(jí)48476.41%978511.22%1086111.12%1072513.47%二級(jí)9

20、26912.26%1579118.11%1747717.89%1694121.27%三級(jí)60908.06%952410.92%1232912.62%1171014.70%四級(jí)30123.99%1778020.39%2504825.64%2702533.93%暫定5235969.28%3433439.37%3196932.73%1324116.63%總計(jì)75577100.00%87214100.00%97684100.00%79642100.00%數(shù)據(jù)來(lái)源：北京統(tǒng)計(jì)年鑒2007-2010整理。圖8 開(kāi)發(fā)企業(yè)平均從業(yè)人員從開(kāi)發(fā)企業(yè)人均經(jīng)營(yíng)情況看，以2009年數(shù)據(jù)為例，各類企業(yè)的人均資本、資產(chǎn)以及利

21、潤(rùn)情況的分布，基本和開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)保持著正相關(guān)關(guān)系。從規(guī)模效應(yīng)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力、人力效率來(lái)看，目前市場(chǎng)中，仍然是高資質(zhì)大規(guī)模的企業(yè)更具有競(jìng)爭(zhēng)力。表8 開(kāi)發(fā)企業(yè)人均經(jīng)營(yíng)情況分布（萬(wàn)元）人均實(shí)收資本人均占有資產(chǎn)人均利潤(rùn)一級(jí)479 4077 122 二級(jí)249 2121 49 三級(jí)265 1978 27 四級(jí)280 2005 58 暫定463 2322 14 總計(jì)329 1809 31 3 市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析3.1 市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的基本類型產(chǎn)業(yè)組織理論中，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)概念是用來(lái)描述在某一特定市場(chǎng)或產(chǎn)業(yè)中，企業(yè)與企業(yè)之間所構(gòu)成的市場(chǎng)關(guān)系的特征與形式。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的強(qiáng)弱程度是劃分市場(chǎng)組織類型的主要依據(jù)，而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的強(qiáng)弱程度

22、通常依據(jù)市場(chǎng)上的企業(yè)數(shù)量、產(chǎn)品差異、企業(yè)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的壟斷程度、企業(yè)進(jìn)入退出行業(yè)的難易程度來(lái)判別。根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)弱的不同，可以把市場(chǎng)劃分為這樣四種類型：完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、寡頭壟斷市場(chǎng)和完全壟斷市場(chǎng)。3.2 市場(chǎng)集中度及其測(cè)度方法市場(chǎng)集中度是反映市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和壟斷程度的最基本的概念和指標(biāo)，所以通常用市場(chǎng)集中度來(lái)判別市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。而測(cè)算市場(chǎng)集中度的指標(biāo)通常有以下幾種：（1） 絕對(duì)集中率絕對(duì)集中度()指標(biāo)。絕對(duì)集中度是指在規(guī)模上處于前幾位的開(kāi)發(fā)商的有關(guān)指標(biāo)值占整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的指標(biāo)總量的比重。房地產(chǎn)行業(yè)某一特定子行業(yè)中規(guī)模最大的前n家企業(yè)的市場(chǎng)份額占整個(gè)市場(chǎng)份額的比重。具體計(jì)算公式如下： （N為行業(yè)內(nèi)

23、的企業(yè)總數(shù)）0< <1，市場(chǎng)集中率越接近1，意味著前幾家企業(yè)的市場(chǎng)實(shí)力越大，整個(gè)市場(chǎng)的壟斷程度越高，反之越低。該指標(biāo)優(yōu)點(diǎn)是計(jì)算簡(jiǎn)單、可操作性強(qiáng)，但它的缺點(diǎn)一是只反映了前n位企業(yè)的總體規(guī)模和分布，忽略了其余中小企業(yè)的分布狀況；二是不能揭示市場(chǎng)中前n位規(guī)模最大的企業(yè)之間的相對(duì)規(guī)模和比例；三是難以反映市場(chǎng)容量增長(zhǎng)、企業(yè)兼并所導(dǎo)致的規(guī)模和分布的變動(dòng)情況。（2） 洛倫茲曲線洛倫茲曲線最早提出用來(lái)衡量收入和財(cái)富分配的不平等程度?，F(xiàn)在已廣泛用于收入分配、地區(qū)差異、產(chǎn)業(yè)集中等諸多領(lǐng)域。洛倫茲曲線的繪制方法是：橫軸表示由小到大排列的企業(yè)累計(jì)數(shù)的百分比，縱軸表示這些企業(yè)市場(chǎng)份額的累積百分比。這樣，洛倫

24、茲曲線可以反映行業(yè)內(nèi)部全部企業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模分布情況。圖中的對(duì)角線為均等分布線，如果曲線與對(duì)角線重合，表明所有企業(yè)具有相同的規(guī)模。當(dāng)曲線向右下角凸出的程度越大，表明該行業(yè)集中度越高。圖9 洛倫茲曲線企業(yè)累計(jì)數(shù)的百分比 100%100%市場(chǎng)份額的累計(jì)百分比（3） 赫希曼-赫芬達(dá)爾指數(shù)（HHI）赫希曼-赫芬達(dá)爾指數(shù)是指某市場(chǎng)中所有企業(yè)的市場(chǎng)占有份額的平方和。具體公式如下：式中，X為產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的總規(guī)模；為產(chǎn)業(yè)中第i位企業(yè)的規(guī)模；為產(chǎn)業(yè)中第i位企業(yè)的市場(chǎng)占有率；N為產(chǎn)業(yè)內(nèi)的企業(yè)數(shù)。HHI指數(shù)的取值位于01之間，越趨近于0表示市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度越高，越趨近于1表示市場(chǎng)壟斷程度越高。該指數(shù)不受n值選取的影響，克服了絕

25、對(duì)集中度(c)無(wú)法說(shuō)明市場(chǎng)上各企業(yè)分布狀況的不足，能完整反映整個(gè)市場(chǎng)的壟斷競(jìng)爭(zhēng)程度。同時(shí)，由于平方的放大作用，HHI對(duì)規(guī)模較大企業(yè)市場(chǎng)份額的變化十分敏感，能較好地揭示領(lǐng)先企業(yè)對(duì)整個(gè)行業(yè)結(jié)構(gòu)的影響。其缺點(diǎn)是，要想收集市場(chǎng)上所有企業(yè)的市場(chǎng)份額信息是非常困難的。影響市場(chǎng)集中度的因素主要有企業(yè)規(guī)模和市場(chǎng)容量：在市場(chǎng)容量不變的情況下，少數(shù)企業(yè)的規(guī)模越大，市場(chǎng)集中度越高；在企業(yè)規(guī)模一定的情況下，市場(chǎng)容量的縮小會(huì)促進(jìn)集中度的提高。（4） 勒納指數(shù)行業(yè)的壟斷程度與利潤(rùn)率存在著密切的聯(lián)系。一個(gè)行業(yè)的壟斷程度越高，超額利潤(rùn)及利潤(rùn)的數(shù)量越大。勒納指數(shù)則用來(lái)分析行業(yè)的壟斷程度。勒納指數(shù)又稱價(jià)格標(biāo)高程度，是壟斷價(jià)格超出

26、邊際成本的部分與壟斷價(jià)格之比。該指數(shù)描述了壟斷利潤(rùn)的邊際量，因此是衡量市場(chǎng)壟斷程度的重要指標(biāo)。勒納指數(shù)越小，那么市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越充分，壟斷程度越低。3.3 市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析3.3.1 市場(chǎng)集中度與競(jìng)爭(zhēng)度分析以北京市2008年的3433家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為樣本，從中進(jìn)行數(shù)據(jù)抽樣觀測(cè)，共計(jì)抽樣52家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析。其中以開(kāi)發(fā)投資額表示各開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模。A. 絕對(duì)集中度以CR10計(jì)算，北京前十名的房地產(chǎn)企業(yè)份額僅為2.58%-5%。美國(guó)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)份額達(dá)到4.9%，前五名的開(kāi)發(fā)企業(yè)所占市場(chǎng)份額則是17%，前十強(qiáng)的市場(chǎng)份額達(dá)27.3%；而同期的香港地區(qū)，前十大開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)占有率為80

27、%。前三名則超過(guò)了50%?？梢?jiàn)，北京市房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)集中度很低，處于過(guò)于分散狀態(tài)。B. 洛倫茲曲線以抽樣樣本做開(kāi)發(fā)企業(yè)的規(guī)模分布，以2006-2008年三年各年完成投資額以及三年累計(jì)完成投資額進(jìn)行市場(chǎng)份額劃分，得到規(guī)模分布的洛倫茲曲線。從下表可以看出，北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的集中度顯示前10%的企業(yè)占市場(chǎng)份額（以三年累計(jì)完成投資）35%左右。表9 開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模分布2006年2007年2008年2006-2008年10.0008 0.0008 0.0033 0.0051 20.0050 0.0113 0.0134 0.0211 30.0137 0.0270 0.0295 0.0474 40.03

28、18 0.0542 0.0586 0.0836 50.0703 0.0937 0.0993 0.1330 60.1331 0.1498 0.1602 0.1990 70.2236 0.2395 0.2491 0.3080 80.3560 0.3812 0.3627 0.4657 90.5303 0.6049 0.5518 0.6538 101.0000 1.0000 1.0000 1.0000 圖10 洛倫茲曲線對(duì)比美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中開(kāi)發(fā)企業(yè)的規(guī)模分布，其市場(chǎng)集中度顯示前10%的企業(yè)占總規(guī)模的45.705%；對(duì)比香港房地產(chǎn)市場(chǎng)，其市場(chǎng)集中度顯示前十家企業(yè)占據(jù)了其市場(chǎng)規(guī)模的65%左右，前三甲企業(yè)占

29、市場(chǎng)規(guī)模的35%-40%。由此看來(lái)，目前北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的集中度仍然處于較低水平。C. 赫希曼-赫芬達(dá)爾指數(shù)（HHI）表102006年2007年2008年三年累計(jì)HHI0.0626 0.0507 0.0570 0.0461 通過(guò)三年完成投資額進(jìn)行計(jì)算，分別得到2006至2008年三年各自以及三年累計(jì)的HHI指數(shù)。2006年為0.0626，2007年為0.0507，2008年為0.057，三年累計(jì)的為0.0461。與美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模分布對(duì)比，美國(guó)1998年至2007年HHI指數(shù)測(cè)算結(jié)果為0.2001。通過(guò)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現(xiàn)出較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)性。表11 美國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)

30、模分布1至4人5至9人10至19人20至24人50至99人100至249250至499人500至999人1000人以上199835.96%18.86%15.65%9.08%7.96%6.89%2.60%2.47%0.52%199936.33%18.75%15.71%9.42%7.98%6.87%2.56%1.84%0.53%200035.16%18.41%15.52%9.70%8.43%7.56%2.41%2.29%0.51%200134.52%18.40%15.33%9.84%8.45%8.00%2.82%1.88%0.75%200234.96%18.42%15.20%9.41%8.48%7

31、.63%3.13%2.01%0.75%200335.51%19.72%16.43%9.91%8.06%7.00%2.15%0.98%0.25%200435.15%19.59%16.02%9.89%7.93%7.02%2.19%1.71%0.49%200535.84%19.40%15.71%9.93%7.35%7.32%2.16%1.80%0.48%200634.99%19.01%16.42%9.78%7.52%7.23%2.58%2.23%0.23%200734.76%19.19%16.03%9.62%7.80%7.17%2.68%2.03%0.71%數(shù)據(jù)來(lái)源：美國(guó)調(diào)查局（www.census

32、.gov）.圖11 美國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模分布D. 勒納指數(shù)根據(jù)近年度北京市的數(shù)據(jù)測(cè)算，房地產(chǎn)行業(yè)各年度的勒納指數(shù)均在0.6以上。通過(guò)國(guó)內(nèi)其他主要城市房地產(chǎn)業(yè)勒納指數(shù)的測(cè)算，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的勒納指數(shù)位于0.49680.8467這一區(qū)間。這也表明，北京市以及我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷程度相當(dāng)高，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)的邊際成本。因此，北京及我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)中包含著很大比例的壟斷利潤(rùn)。3.3.2存在問(wèn)題房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)活動(dòng)主體由眾多房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)成。作為市場(chǎng)的行為主體， 企業(yè)的多寡及其分布狀況直接關(guān)系到行業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)狀況。從企業(yè)數(shù)量來(lái)看， 北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的數(shù)量在不斷增長(zhǎng)；從企業(yè)規(guī)模來(lái)看， 北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

33、企業(yè)的規(guī)模在整體上都是較小的， 如平均每家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本金、實(shí)收資本、總資產(chǎn)規(guī)模都很小。從市場(chǎng)份額來(lái)看， 北京房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度很低。北京房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度很低，沒(méi)有達(dá)到一定的規(guī)模經(jīng)濟(jì)和有效競(jìng)爭(zhēng)的程度， 也就是說(shuō)沒(méi)有達(dá)到能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)有效發(fā)展所要求的適度集中度和有效競(jìng)爭(zhēng)。通過(guò)分析可發(fā)現(xiàn)， 北京房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度與產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率之間呈負(fù)相關(guān)關(guān)系， 與市場(chǎng)績(jī)效呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系， 表現(xiàn)為低集中度、高利潤(rùn)率、低市場(chǎng)績(jī)效， 并且存在著集中度下降但行業(yè)利潤(rùn)居高不下的問(wèn)題。進(jìn)一步來(lái)看， 根據(jù)經(jīng)典的產(chǎn)業(yè)組織理論所提出的理論標(biāo)準(zhǔn)即“ 貝恩標(biāo)準(zhǔn)” 來(lái)分析， 北京房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度很低， 應(yīng)該是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性

34、的產(chǎn)業(yè)， 其利潤(rùn)率應(yīng)該很低、市場(chǎng)績(jī)效應(yīng)該比較高， 然而北京房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率卻很高， 這又可以判斷其為一個(gè)壟斷性的產(chǎn)業(yè)。市場(chǎng)價(jià)格是一定的市場(chǎng)集中度和市場(chǎng)績(jī)效的反映。從市場(chǎng)集中度來(lái)判斷， 北京房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)性的產(chǎn)業(yè)， 但是從市場(chǎng)價(jià)格、產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率來(lái)判斷， 它又是一個(gè)完全壟斷性的產(chǎn)業(yè)， 北京房地產(chǎn)業(yè)同時(shí)具有競(jìng)爭(zhēng)性產(chǎn)業(yè)和壟斷性產(chǎn)業(yè)的雙重特征。綜上所述，目前北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)可以總結(jié)為以下幾點(diǎn)：1、市場(chǎng)集中度較低，大型房地產(chǎn)企業(yè)大而不強(qiáng)，但已開(kāi)始出現(xiàn)規(guī)?；募谢内厔?shì)。這與香港上世紀(jì)70年代特征相仿，市場(chǎng)出現(xiàn)大型企業(yè)的初步集中，后期通過(guò)證券化以及兼并并購(gòu)其他企業(yè)迅速擴(kuò)張；2、企業(yè)數(shù)

35、量眾多，市場(chǎng)處于競(jìng)爭(zhēng)較為激烈的狀態(tài)，且進(jìn)入門檻低，新進(jìn)企業(yè)中大部分競(jìng)爭(zhēng)力較弱3、企業(yè)多數(shù)為規(guī)模小、抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱，盈利能力弱的小企業(yè)；4、開(kāi)發(fā)企業(yè)超高的利潤(rùn)率背后顯示了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的壟斷性。4 調(diào)整途徑與政策建議解決目前房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題的現(xiàn)實(shí)途徑在于減少壟斷，也就是在進(jìn)一步提高市場(chǎng)績(jī)效的前提條件下逐步提高市場(chǎng)集中度。具體而言， 主要有以下幾個(gè)方面的途徑。4.1 完善房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策和產(chǎn)業(yè)組織政策，改善資源配置、市場(chǎng)績(jī)效與監(jiān)管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及環(huán)節(jié)多，不但要調(diào)研市場(chǎng)信息、工程信息，還要考慮宏觀及微觀經(jīng)濟(jì)信息，直接可供使用的信息資料不多，也不全面透明，由于各種信息不對(duì)稱，將導(dǎo)致資源不能優(yōu)化配置，尤

36、其是稀缺的土地資源，也會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)的低效率。因此，就需要健全房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策制度，構(gòu)建全面、及時(shí)準(zhǔn)確透明的房地產(chǎn)信息發(fā)布機(jī)制。有效地實(shí)施政府規(guī)制、減少行政性壟斷、充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用， 強(qiáng)化政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管職能。要減少行政性壟斷、重新界定政府在土地市場(chǎng)的角色， 充分發(fā)揮政府的公共服務(wù)職能， 要求政府改革現(xiàn)行土地征管制度， 提高政府調(diào)控土地的能力和駕馭土地市場(chǎng)的水平， 變市場(chǎng)管理為市場(chǎng)服務(wù)， 真正成為規(guī)則的制定者和維護(hù)者， 通過(guò)規(guī)范土地市場(chǎng)秩序以提高土地的市場(chǎng)化程度。提高房地產(chǎn)業(yè)規(guī)制政策的透明度和強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)制機(jī)構(gòu)的規(guī)制。要實(shí)現(xiàn)有效的房地產(chǎn)業(yè)政府規(guī)制， 政府首先要調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)政策， 適

37、當(dāng)降低房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位， 將其還原為民生性產(chǎn)業(yè)其次需要提高房地產(chǎn)業(yè)規(guī)制政策的透明度， 使制定出的房地產(chǎn)業(yè)政策能夠得到較好的貫徹執(zhí)行并收到較好的執(zhí)行效果， 從而有效地提高房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行績(jī)效和效率。同時(shí)要強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)制機(jī)構(gòu)的規(guī)制， 主要通過(guò)法律加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)制機(jī)構(gòu)的監(jiān)督和約束， 使其依法行政， 規(guī)制房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)局必須做到規(guī)制有據(jù)、規(guī)制適度、執(zhí)法有力和裁決有方， 防止規(guī)制過(guò)度， 避免出現(xiàn)“ 越位” 、“ 錯(cuò)位” 、“ 缺位” 現(xiàn)象。4.2 提高房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)和適度集中度要在完善房地產(chǎn)市場(chǎng)、提高房地產(chǎn)業(yè)信息全面透明的基礎(chǔ)上，增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)擴(kuò)張能力以及產(chǎn)業(yè)鏈整合效能，實(shí)現(xiàn)更大程度上

38、的良性規(guī)模經(jīng)濟(jì)。促進(jìn)企業(yè)間聯(lián)合與重組，引導(dǎo)和支持具有資信和品牌優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)并購(gòu)、重組、參股控股來(lái)形成實(shí)力雄厚、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的大型企業(yè)和企業(yè)集團(tuán)， 以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的規(guī)?；?jīng)營(yíng)， 逐步實(shí)現(xiàn)其規(guī)模經(jīng)濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì)。企業(yè)間聯(lián)合將是一個(gè)有效而且會(huì)迅速發(fā)展的趨勢(shì)，將帶動(dòng)一批中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)。優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)。通過(guò)一定的貨幣政策、財(cái)政政策深化房地產(chǎn)金融調(diào)控，抑制投機(jī)、投資性需求。隨著生產(chǎn)擴(kuò)張水平的提高，資源、資金、人才向有實(shí)力的大型企業(yè)集中，從而使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)績(jī)分化加劇，實(shí)行優(yōu)勝劣汰機(jī)制。另外，國(guó)家通過(guò)制定扶優(yōu)扶強(qiáng)政策，鼓勵(lì)建立企業(yè)集團(tuán)，同時(shí)對(duì)具有專業(yè)化優(yōu)勢(shì)的企業(yè)給予金融稅收的優(yōu)惠，尤其在設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)可持續(xù)建筑上。同時(shí)引導(dǎo)其與大企業(yè)進(jìn)行合理的分工，逐步形成以大企業(yè)為主導(dǎo)、中小企業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的格局。加快房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)鏈整合。公司規(guī)模的經(jīng)濟(jì)性是規(guī)模經(jīng)濟(jì)的最高層次。通過(guò)橫向或縱向的戰(zhàn)略聯(lián)盟，實(shí)現(xiàn)資源與信息的共享，協(xié)調(diào)合作以有效地抵御風(fēng)險(xiǎn)，在保持獨(dú)立運(yùn)作的同時(shí)，享受組織規(guī)模經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。一方面，制定扶優(yōu)扶強(qiáng)政策，培育一批集團(tuán)企業(yè)。依托品牌產(chǎn)品和優(yōu)勢(shì)企業(yè)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以資本為紐帶，推動(dòng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓、兼并、收購(gòu)、借殼上市等多種形式的資產(chǎn)重組，從而形成一批核心競(jìng)爭(zhēng)力的大型企業(yè)集團(tuán)