武漢市房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢房地產(chǎn)行業(yè)

1、武漢市房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢第_版一、概述二、武漢房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境現(xiàn)狀及趨勢（一）基本影響因素1、自然地貌2、人口分布3、行政區(qū)劃4、基木城市要素（二）總體經(jīng)濟環(huán)境1、主要經(jīng)濟指標 2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較及發(fā)展趨勢（三）政策環(huán)境1、武漢市整體城市規(guī)劃2、土地市場影響政策3、房地產(chǎn)市場的影響政策（對開發(fā)商、消費者）三、武漢房地產(chǎn)市場微觀環(huán)境現(xiàn)狀及趨勢（一）武漢房地產(chǎn)市場綜述1、房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程2、武漢市房地產(chǎn)市場總體需求情況（二）區(qū)域市場供需情況 四、結(jié)論及建議-> 概述從上世紀90年代起，武漢市房地產(chǎn)市場在總體經(jīng)濟環(huán)境的發(fā)展屮經(jīng)過住房分 配、經(jīng)濟適用房、集資建房、貨幣分房等多種形態(tài)，經(jīng)

2、受了國家、地方政府關(guān)于 總體經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場有較大影響的土地、信貸、消費等各種政策及宏觀環(huán)境波 動的沖擊發(fā)展至今，無論從總投資量、開竣工面積、銷售額和房價上都有了大幅 的提升，己成為全國房地產(chǎn)開發(fā)熱點城市之一，吸引了多方的關(guān)注。照此趨勢， 未來幾年里，武漢房地產(chǎn)市場競爭必然激烈，如何在這樣一個迅速起步又有著強 烈地方特色的市場中保持準確的判斷而口在競爭中處于有利位置，就成為擺在武 漢順馳公司，尤其是公司開發(fā)部面前的一個重要問題。由于房地產(chǎn)行業(yè)木身涉及 領(lǐng)域眾多，因此為了比較全面的分析武漢市房地產(chǎn)市場，本文從對房地產(chǎn)市場有 直接影響的城市基本面、宏觀面及微觀面，從城市規(guī)劃、土地市場、區(qū)域市場、

3、金融市場，從市場的供給與需求等方面進行了調(diào)研與分析，力求將其闡述清楚并 在此基礎(chǔ)上得出準確的判斷，以作為我們將來獲取土地開發(fā)定位的指導。二、武漢房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境現(xiàn)狀及趨勢(-)基本影響因素1. 自然條件武漢市位于湖北省東部，長江與漢江交匯處，市區(qū)被長江、漢江分隔為武昌、 漢口、漢陽三個區(qū)域，形成“兩江、四岸、三鎮(zhèn)”空間布局。全市土地面積8467. 1平方公里，其中水域面積為2143.6平方公里，水域 占土地總而積的l/4o地形上是北高南低，以小丘陵與河湖沖積平原為主，北部為 山地丘陵，其余均屬平坦的江漢平原，河道縱橫，湖泊眾多。2. 行政區(qū)劃武漢市下轄江岸、江漢、橋口、漢陽、武昌、青山、洪山

4、七個城區(qū)；漢南、 東西湖兩個郊區(qū)；蔡甸、江夏、黃陂、新洲新型城區(qū)(分別于近年撤縣建區(qū))，共十三個區(qū)縣級單位。3人口分布表2-1：第四、第五次全國人口普查及近兩年統(tǒng)計數(shù)字結(jié)果第四次人口普 查（1990年）第五次人口普 査（2000年）20012002市總?cè)丝冢ㄈf人）690.19804. 55758. 23768.10其中：城鎮(zhèn)人口666. 64448.89459. 34鄉(xiāng)村人口137.91309.34308.75家庭戶數(shù)（萬戶）228.81218. 66224.59戶均人口3. 773. 153.083.04注：2001. 2002年戶均人口為城市鎮(zhèn)居民戶均人口數(shù)同第四次全國人口普查相比，城鎮(zhèn)人

5、口的比重上升了 18.92個百分點。城鎮(zhèn)人 口的增幅主要來源于依據(jù)武漢當?shù)匾?guī)劃而帶來的城市化進程的加快，從而由農(nóng)業(yè) 人口轉(zhuǎn)化而來。同時城鎮(zhèn)家庭戶均人口減少至約3人，使得家庭總戶數(shù)增幅較大。 會帶來對住宅的新增需求圖2-1第五次人口普查年齡結(jié)構(gòu)構(gòu)成18%75% 0-14 歲 15-64歲 65歲以上與第四次人口普查相比：0-14歲人口的比重下降了 612個百分點；15-64歲人口的比重上升了5. 07個百分點；65歲及以上人口的比重上升了1.05個百分點。各年齡段（5歲為一段）中，60歲以上人口數(shù)76. 14萬人，占總?cè)丝?10.7%,按10%的標準，則武漢市已跨入老年社會。但以1544歲6個年

6、齡段人口較多，占總?cè)丝诘?3. 4%o構(gòu)成了對新增商品房需求的主力人群。同第四次人口普查相比每10萬 人中擁有各種受教育程度的人 數(shù)有如下變化：具有大學受教育程度的由6145 人上升為12255人；具有高中受教育程度的由 16699人上升為20734人； 具有初中受教育程度的由 27494人上升為32910人； 具有小學受教育程度的由 26168人下降為23282人。近十兒年來的武漢市教育水平的發(fā)展迅速，居民受教育程度逐步提高，日漸與 之中心城市地位，和具有眾多的教育資源相吻，合同時還在保持此勢頭增長，也 可以反映出兩方面的問題：第一，居民受教育水平的提高將引起城市發(fā)展速度的 增加最終導致居民

7、收入的增加，即對住房的有效需求增加；第二，受教育水平的 提高將引起思想認識的提高，一方面其對教育的重視程度會增加，購房中會有相 關(guān)的考慮，另一方面，會增加其購房指導思想理性方面的因素，相應(yīng)要求開發(fā)商 開發(fā)項目尤其是中高檔項目時應(yīng)考慮到其消費者的成熟度。表22： 2002年武漢市分區(qū)域人口數(shù)，人口密度城（郊）區(qū)土地面積年末人口人口密度（平方公里）（萬人）（人/平方公里）總計8494.41768.10904江岸區(qū)64. 2463.289851江漢區(qū)33.4346. 0813785斫口區(qū)46. 3953. 7411584漢陽區(qū)108. 3446. 634304武昌區(qū)81.2290. 9311196青

8、山區(qū)45.8045. 039832洪山區(qū)509.0067. 651329蔡甸區(qū)11108.1048. 05434江夏區(qū)2010.0066. 37330東西湖區(qū)439. 1923.60537漢南區(qū)287. 7010. 80375黃陂區(qū)2261.00110. 76490新洲區(qū)1500. 0095. 17634從上表中可以看出武漢市內(nèi)各區(qū)縣人口分布不均，人口密度最小為江夏區(qū) 僅，最大為江漢區(qū)，相差近42倍。據(jù)此全市人致可劃分為兩人部分：1 原先成立 的七個城區(qū)，ii.其它各區(qū)縣。前者人口平均密度為4653,是后者201.49的23倍。第1部分地區(qū)為武漢市經(jīng)濟密集、社會活動頻繁的地區(qū)，因此，其發(fā)展一一

9、 環(huán)境相互作用強度大。4. 基本城市要素為了將武漢市“兩江、四岸、三鎮(zhèn)”的天然布局相聯(lián)，武漢市經(jīng)過多年的努力, 建設(shè)和規(guī)劃了多條聯(lián)系紐帶，形成了武漢市獨有的基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。公路交通目前已建或在建的內(nèi)、中、外三條環(huán)線，與環(huán)線穿插的十條放射線道路構(gòu)成了 公路交通得主要部分，其中過江部分本別由長江、漢江上各五座大橋、三條規(guī)劃 中的過江隧道組成。京珠、滬蓉等多條國道高速路則承擔著對外連接任務(wù)。鐵路交通京廣、京九、武大、漢丹等多條鐵路干線也在武漢交匯，長江一橋上交匯的四 條鐵路線將前往白沙洲大橋，將使武漢的交通更加暢通。為徹底暢通中心城區(qū)交通，除投資22個億已在建的太平洋一黃浦路一徐東路 的輕軌一號線工程

10、外，武漢市還計劃投資170個億，爭取在2010年至2015年前 建成天河機場一漢口火車站一青島路一三層樓的地鐵和過江隧道?？者\交通武漢天河機場是華中地區(qū)重要的航空港。水路交通長江、漢江河道航運承擔了武漢市的主要水路運輸任務(wù)，尤其是長江河道還是 連接西南到長江三角洲地區(qū)的重要樞紐。小結(jié)：基于上述武漢市城市硬件方面的情況武漢市因地制宜的制定了相關(guān)的規(guī)劃與 政策，都將對城市各方而的發(fā)展也包括房地產(chǎn)市場的格局及發(fā)展帶來一定的影響。同時武漢具有突出的區(qū)位優(yōu)勢，它位于中國經(jīng)濟地理的中心區(qū)，北至北京、東 至上海、南達廣州、西去西安，均在1200公里左右行程，有水、陸、空交通相連。 在中國東部、中部、西部三大

11、經(jīng)濟帶中，武漢具有承東啟西的特殊區(qū)位。己有的 成績，勢必引起多方的關(guān)注，形成資金、人力等多種資源的流入繁榮市場的同時,也形成了激烈競爭的局面。（-） 總體經(jīng)濟環(huán)境1.主要經(jīng)濟指標年度gdp （億元）固定資產(chǎn)投資 （億元）城市居民月可 支配收入每人月均消費 性支出20011347. 8508. 44608. 75528. 52同比增長11.6810. 07& 054. 4020021492. 74570. 43651. 69569. 45同比增長10. 7512. 197. 057. 742003（1-11 月）1520.57425.02714.74同比增長12. 1018. 609.

12、902.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較及其特征11月份，武漢市國民經(jīng)濟繼續(xù)保持較快增長勢頭。當月完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 145. 59億元，同比增長12.1%,增幅比上月高0.6個百分點。工業(yè)經(jīng)濟增速加快, 房地產(chǎn)業(yè)保持強勁增長及金融業(yè)增速繼續(xù)加快是當月經(jīng)濟快速增長的主要因素。1t1月累計完成國內(nèi)生產(chǎn)總值1520.57億元，增長12. l%o其中，第一產(chǎn)業(yè)增加 值8& 95億元，增長4. 2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值686. 29億元，增長12. 7%；第三產(chǎn)業(yè) 增加值745. 33億元，增長12. 4%, 一、二、三產(chǎn)業(yè)分別拉動經(jīng)濟增長0. 3、5. 7和6. 1個百分點。武漢市社會科學院在10月公布的2003-2

13、004年武漢市經(jīng)濟形勢分析與預測 結(jié)果顯示，武漢市今年經(jīng)濟增長創(chuàng)近4年最高水平。2003年1-9 £|份武漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資99. 16億元，增長22.1%,完成年度計劃的63.4%,比去年同期提高7.1個百分點。項目和資金支持了投資增長。1-9月份，全市新開工項冃數(shù)595個，比上年增長16. 7%,新開工項fi投資規(guī)模143. 05億元，比上年增長35. 5%o到位項目建設(shè)資金398.07億元，增長30.7%。在房地產(chǎn)發(fā)展勢頭強勁，1-9月，全市房地產(chǎn)施工面積1411. 1萬平方米，同 比增長7. 8%；商品房竣工面積281.08萬平方米，同比增長6.31%,但同期實現(xiàn)銷 售面積2

14、57.9萬平方米，同比增長20%, 方面反映土地市場公開操作的政策影響 日益顯現(xiàn)，房地產(chǎn)投資日趨理性，另一方面反映房地產(chǎn)市場需求旺盛。其中銷售 給個人244.6萬平方米，同比增長20. 8%,個人購房占比達95%,比去年同期提高 5個百分點；空置一年以上（含一年）商品房面積60. 15萬平方米，比去年同期（84. 7 萬平方米）下降29個百分點。2003年武漢市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭良好，施工面積、商品房竣工面積以及銷 售面積較上年同期均得到長足提升。房地產(chǎn)投資暫無過熱現(xiàn)象。1.武漢市整體城市規(guī)劃自20世紀90年代初，武漢市設(shè)立武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)以 來，以這兩人國家級開發(fā)區(qū)和吳家

15、山海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園的“兩園一區(qū)”為重點 形成了城市新區(qū)開發(fā)的熱點。同時由于天然的江、河、湖泊的分割，武漢市政府 因地制宜制定了武漢市的總體規(guī)劃布局，將武漢市規(guī)劃為圈層式布局結(jié)構(gòu)，即以 主城為核心由內(nèi)向外的第三、二、一產(chǎn)業(yè)圈層式布局結(jié)構(gòu)。建成包括“兩園一區(qū)” 在內(nèi)的南湖、白沙洲、黃家湖、四新、什湖、古田等九大功能組團。這九大功能組團相對獨立，交通及市政基礎(chǔ)設(shè)施相對集中配套、關(guān)聯(lián)和輻射外 圍走馬嶺、蔡甸、常福、金口、紙坊、流芳等6個重點鎮(zhèn)，由“三環(huán)十放射”構(gòu) 成整個城市規(guī)劃的交通框架結(jié)構(gòu)。九個組團的功能分區(qū)明確，以“兩園一區(qū)”和白沙洲工業(yè)園、古田經(jīng)濟發(fā)展區(qū)、 什湖產(chǎn)業(yè)園這六個主要產(chǎn)業(yè)園區(qū)為核心帶

16、動所在組團發(fā)展以第二產(chǎn)業(yè)為主，在形 成規(guī)模后逐步引入發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。同吋以湯遜湖、白沙、四新、郭徐嶺、黃獅海 等五處為主的居住區(qū)作為遠景規(guī)劃中城市人口的主要安置地。六個重點鎮(zhèn)則利用 鄰近的組團的優(yōu)勢及特征發(fā)展物流、輕工、旅游、生活居住區(qū)等功能，并承擔疏 散主城人口的作用。武漢市的這種城市多組團式布局的制定決定了城市發(fā)展方向的多樣性，功能類 型的多樣性。從城市發(fā)展的角度考慮可以避免無序的滾動式連片式開發(fā)，在確保 環(huán)境優(yōu)先的的前提下，可以給主城以拓展的空間和機會。對開發(fā)商而言，為我們 將來的開發(fā)方向，以及開發(fā)產(chǎn)品類型的選擇上予以指導，未來的開發(fā)熱點將主要 集中在幾個板塊兒當中。2. 土地市場影響政策

17、武漢市的房地產(chǎn)一級市場（即土地市場）的規(guī)范歷程在全國來講是屬于啟動較 早，但也同樣經(jīng)理了 2000年以前的協(xié)議出讓階段，當時許多開發(fā)商通過協(xié)議方式 以低價圈的了較好的地塊，在目前的房地產(chǎn)市場上，大多數(shù)在建在售的樓盤都是 在哪是獲取的土地，同時在目前h漸規(guī)范的土地市場上，仍由當時協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土 地在進行再轉(zhuǎn)讓，冃前土地部門已經(jīng)考慮有效措施限制，以保證25%投資量的要求 真正能得到有效的保證。武漢市2000年建立起土地儲備制度，行政管理上采用三級管理即武漢市土地 資產(chǎn)管理委員會是作為決策機構(gòu)，宏觀調(diào)控土地的儲備與供應(yīng)計劃。武漢市國土 資源管理局作為土地儲備體系的行政管理機構(gòu)。武漢市土地儲備中心則是具

18、體實 施土地儲備實施及土地供應(yīng)的前期工作。武漢市土地交易屮心，具體負責土地招 投標等具體供應(yīng)工作。從管理區(qū)域劃分上，中心城區(qū)（江岸、江漢、橋口、漢陽、武昌、洪山、青山） 土地仍實行市土地行政主管部門垂直管理體制，城郊各區(qū)（東西湖、漢南、蔡甸、 江夏、黃陂、新洲）和開發(fā)區(qū)（武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)和武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)） 土地由地方土地部門進行儲備轉(zhuǎn)讓，市土地行政主管部門與地區(qū)人民政府或開發(fā) 區(qū)管委會共同管理、指導和監(jiān)督。2003年初，武漢市政府提出的土地儲備原則是：舊城改造、新區(qū)拓展、軸線 推進、均衡發(fā)展。同時武漢市土地部門釆取了調(diào)整土地供應(yīng)量和“最高限價”等 政策，以遏制房價的過快增長。到了年底則

19、提出要在土地市場平穩(wěn)發(fā)展的同時， 在未來幾年內(nèi)將房價推過3000元關(guān)口，以真實地反映出與武漢市地位相匹配的房 價，措施就是從房地產(chǎn)開發(fā)的源頭一一土地開始，從年初計劃向市場投放的6000 畝土地到年底上市的也只有4000畝左右。其中還包括在年底集中推出的35萬平 米的舊城改造地塊。這一點即可看出。同時這一趨勢將延伸到2004年。2004將繼續(xù)進行武漢老城區(qū)改造工作，力度將超過今年。同時啟動漢陽大開 發(fā)。漢陽開發(fā)率先沿漢江開始，選擇好幾個重點板塊啟動，把漢陽地區(qū)建設(shè)主要 分成三個部分，漢江的旅游文化生活區(qū)組團，四新組團介于生活區(qū)、文化區(qū)與生 產(chǎn)區(qū)之間，主要承擔政治、金融、商業(yè)等生產(chǎn)性服務(wù)與生活兩大

20、功能，沌口組團 主要建設(shè)現(xiàn)代制造業(yè)基地。2005年的重點則是啟動王家墩cbd建設(shè)。3. 房地產(chǎn)市場的影響政策在房地產(chǎn)的二三級市場上，近幾年來國家及武漢市也相應(yīng)出臺了相關(guān)開發(fā)、融資、 銷售管理辦法、信貸等相關(guān)政策。一方面規(guī)范了開發(fā)市場，從而保證市場的良性 競爭，減少辦事環(huán)節(jié)和相關(guān)稅費以最終有利于消費者購房，另一方而從信貸、公 積金等方面直接保證需求面的暢通，以保證商品房市場能夠良性的循環(huán)。隨著危 改力度的進一步加大，二手房市場將進一步被激活，將會給商品房市場帶來一部 分投資性客戶。三、武漢房地產(chǎn)市場微觀環(huán)境現(xiàn)狀及趨勢<-）武漢房地產(chǎn)市場綜述1.房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程（922003年歷程）由于武

21、漢房地產(chǎn)市場的真正進入市場化軌道是2000年，因此對武漢房地產(chǎn)市 場的發(fā)展歷程主要側(cè)重于20002004年的一個發(fā)展歷程介紹，具體事件按年度 介紹如下：（1） 20002003年度事件回顧探2000年度主要事件：1、1999年1月1日延續(xù)了近50多年的福利分配住房制度退出武漢歷史舞臺,貨幣分房制度取而代之。2、1999年的過度轉(zhuǎn)換，從2000年開始，實物分房已完全停止。住宅這個占用資金量最大的商品在2000年完全納入了市場經(jīng)濟軌道。3、2000年從俏售情況最旺的是徐東區(qū)域，在橋梁經(jīng)濟的影響下成為當吋武昌 最具牛氣的區(qū)域，當年在徐東路上縱橫不下10個樓盤發(fā)售，形成了扎堆效應(yīng)。（目前該區(qū)域市場基本

22、接近飽和，2003年新開樓盤僅為2個）4、2000年在武漢，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤已退出歷史的舞臺，框架結(jié)構(gòu)進入市場。5、2000年在武漢，戶型設(shè)計方面，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳 戶型的市場主力地位，面積大都在90-120平方米之間。6、2000年從價格上看，2000元/平方米左右的商品房是市民購買商品房時認 為最為合理的價位，經(jīng)濟適用房的平均價位在1300-1400元/平方米之間。7、2000年武漢最有代表性的是常青花園四號小區(qū)，麗島花園。從樓盤的賣 點來看，房地產(chǎn)銷售突岀的是智能化概念。隨著常青花園四號小區(qū)、麗島花園打 出“智能牌”，使“智能化”概念形成了一種趨勢。8、從品牌上看，城開

23、、統(tǒng)建、富強、康居、百步亭等國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 樓盤以“購買安心、質(zhì)量放心、居住舒心”的特點，成為市民購房的首選?？傮w回顧：1、2000年區(qū)域類最有代表性樓盤為常青花園小區(qū)，麗島花園是當年的首個商 品房項目。2、2000年最熱點區(qū)域是徐東地區(qū)，商品房市場均價為2000左右。3、2000年是國有房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展最迅猛的一年（城開、統(tǒng)建、富強、康居、 百步亭）探2001年度主要事件：1、2001年房地產(chǎn)投資額度明顯加大，繼徐東地區(qū)后，南湖地區(qū)、后湖地區(qū)、 金銀湖地區(qū)在該年成為眾多開發(fā)企業(yè)逐鹿的地方，上述地區(qū)大型住宅社區(qū)顯露頭 角。2、2001年的青山等地區(qū)，由于長期缺乏人氣，越來越被市場冷落。（但

24、目前 已經(jīng)是市場熱點）3、2001年金銀湖地區(qū)正式開啟為市場熱點，該區(qū)在常青花園的市場鋪墊下， “萬科地產(chǎn)”拿到該地區(qū)2000畝土地的開發(fā)權(quán)，開始打造“城市花園”系列；當年高爾夫城市花園也將在金銀湖畔建設(shè)，與此同時黃金海岸和戀湖家園己經(jīng)在金 銀湖畔開盤。4、2001年樓盤主題開始以“綠色生態(tài)” “水景住宅”為主，提出綠色生態(tài) 小區(qū)的項目不下20家，“水景住宅”也紛紛涌現(xiàn)江城。南湖的名都花園、南湖 山莊，鄰長江的藍灣俊園，鄰金銀湖的戀湖家園，鄰三角湖的金色港灣等，無不 以“水”作為其第一賣點，其樓盤價位多處于全市較高檔次。5、2001年消費群對住宅房型的要求也開始認識提高，開始意識到了大廳、大

25、廚房、大衛(wèi)生間，臥室較小，及明廳明廚、動靜分區(qū)、干濕分離等概念。6、2001年的樓盤開始呈現(xiàn)差異性、創(chuàng)意、質(zhì)量、品牌、科技含量、風格等特 點，當年的后湖生態(tài)花園、寶安江南庭院、學府佳園等社區(qū)突岀，成為當年的代 表產(chǎn)品o總體回顧：1、2001年區(qū)域類最有代表性樓盤為學府佳園、江南庭院、后湖生態(tài)花園等。2、2001年最熱點區(qū)域是金銀湖地區(qū)，商品房市場產(chǎn)品發(fā)展呈現(xiàn)多樣性。3、2001年是國有房地產(chǎn)企業(yè)和民營房地產(chǎn)企業(yè)同吋發(fā)展的吋期。4、2001年消費群意識明顯提升，對房地產(chǎn)產(chǎn)品的認識有了較大的提升。探2002年度主要事件：1、2002年i口城區(qū)改造大步推進。永清片區(qū)、新華西路片區(qū)和積玉橋等地區(qū)的 舊

26、城改造共形成近15000戶居民大搬遷，超過了前3年的總和，為市場提供了巨 大的消費群體。2、2002年武漢房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域正式形成，三區(qū)五片成為樓市主角。武 昌熱點板塊向外延伸。徐東路向中北路和東湖方向延伸，光谷地區(qū)則向珞獅南路、 關(guān)山路、湯遜湖延伸。3、2002年住宅品質(zhì)不斷提高，各個樓盤項目涌現(xiàn)了多種主題住宅小區(qū)，如小 戶型為主的臺北之星，智能化的怡景花園，“國家康居示范工程”綠最苑等。4、2002年大盤項目頻頻亮相。從年初的萬科（一期）到年中的都市經(jīng)典，大 項目不斷推出。并以其完善的配套、良好的環(huán)境以及規(guī)模經(jīng)濟帶來的種種優(yōu)勢出 現(xiàn)在城鄉(xiāng)結(jié)合部。5、2002年別墅市場異軍突起。無論是商

27、業(yè)發(fā)達的漢口還是厚積勃發(fā)的武昌， 都出現(xiàn)了大量的別墅項目，漢陽區(qū)也己經(jīng)聚集了多個別墅項目。推出別墅項目近十個。6、2002年物業(yè)類型區(qū)域差異大。市區(qū)內(nèi)含小高層項目數(shù)量明顯增多，已占總 量的43%, 吋間吸引了較多的購房者。7、2002年中青年成為購房主力軍。消費者年齡主要在35至45歲之間，25至 35的增速也較為明顯。金融、機關(guān)單位、企業(yè)白領(lǐng)、高校教師、私營業(yè)主成為中 堅力量。8、2002年戶型理性回歸，市場屮的三房二廳多半在130 m2以上，但100120 冊的三房和70-90 nf的二房更能引起大多數(shù)人的興趣，戶型需求向小面積適用性 回歸?？傮w回顧：1、2002年三區(qū)五片概念正式形成，房

28、地產(chǎn)供應(yīng)主要集屮在上訴區(qū)域。2、2002年商品房市場產(chǎn)品發(fā)展呈現(xiàn)多樣性，已顯示出較大的競爭壓力。3、2002年永清片區(qū)、積玉橋等地區(qū)的舊城改造為市場提供了巨大的消費群體。探2003年度主要事件：1、2003年光谷區(qū)域成為開發(fā)的區(qū)域熱點，保利、萬科、江南家園、關(guān)山春曉 等多個小區(qū)的開發(fā)，使的光谷區(qū)域的競爭進入白熱化階段。2、2003年漢陽區(qū)岀現(xiàn)多個大規(guī)模樓盤，成為開發(fā)熱點，如翠微新城、南國明 珠等項目開發(fā)量均超過了 20萬方以上；3、青山區(qū)的鋼花新都、綠景苑等都在規(guī)模和品質(zhì)上刷新了該區(qū)的歷史記錄。 青山區(qū)域也在被冷落多年后成為新的開發(fā)熱點。4、外地入漢的企業(yè)數(shù)量比去年明顯增加，如浙江金都、上海大

29、華、深圳金地 等知名外地公司都在今年正式入駐武漢。使的產(chǎn)品質(zhì)量、規(guī)模、設(shè)計、布局等方 面都隨之提高。5、小戶型的熱銷成為市場現(xiàn)象。永清街的漢飛青年城，中南的鵬程時代等。說明武漢房地產(chǎn)的投資意識正逐步加強。總體回顧：1、2003年外來開發(fā)商明顯增加，成為本年度的最大特點。2、2003年曾倍受冷落的漢陽、青山成為開發(fā)區(qū)域熱點。3、2003年在經(jīng)過居住階段后，房地產(chǎn)投資意識和市場已經(jīng)形成。4、2003年產(chǎn)品質(zhì)量、規(guī)模、設(shè)計、布局等方面都有提升，競爭加劇。各年度數(shù)據(jù)指標回顧：指標類別（增長率）房地產(chǎn)投資額商品房銷售額存量房交易額發(fā)放貸款額2000 年11. 07%11. 01%/47. 8%2001

30、年13. 92%24. 04%24%156. 8%2002 年14. 90%26. 62%39%60%2003 年19. 80%19. 26%41%56. 6%從上述指標對比可以看岀，武漢房地產(chǎn)市場四年來投資額一直在穩(wěn)步增長，存量房交易額也在快速穩(wěn)步的增長，其中主要的推動力量來自丁金融對個人信貸的支持，但值得關(guān)注的是2003年以來，首次銷售額的增長出現(xiàn)了下滑。（二）區(qū)域市場供需情況、武昌（1）武昌地區(qū)古稱“武漢三鎮(zhèn)”之一的武昌，人文底蘊深厚，由于這種歷史人文的影響， 使得武昌的房地產(chǎn)以文化為主題的開發(fā)占據(jù)了市場主流。其總體態(tài)勢如下： 科技是第一購買力隨著教育的產(chǎn)業(yè)化，以及高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的所在，

31、造就了科技力量成為當前 武昌區(qū)房地產(chǎn)購買第一主力。競爭的白熱化武昌的房地產(chǎn)業(yè)在即將而臨巨大競爭的同時，也引導和促進了房地產(chǎn)業(yè)的技 術(shù)進步和產(chǎn)品質(zhì)量提高，使得產(chǎn)品品質(zhì)進一步提升。企業(yè)注重打造品德品牌意識在開發(fā)商腦中己越來越濃，并在房地產(chǎn)開發(fā)中逐漸體現(xiàn)出來。如：當代品牌、萬科品牌、保利品牌等兌相切入巾場。郊區(qū)化開發(fā)仍占據(jù)市場主流雖然2002年武昌啟動了大面積的積玉橋改造，但城郊結(jié)合區(qū)域的開發(fā)仍然占據(jù)了 市場主流。主要集中在光谷片區(qū)。如萬科在武黃高速入口入占地600余宙的城市 花園項目；緊臨萬科，占地800余畝的當代集團的另一項目；在關(guān)山一路附近， 保利高科270余畝的地塊也在籌備新的項目；在廟山開

32、發(fā)區(qū)，由武漢弘福置業(yè)有 限公司投資的占地750畝的“宜家湯臣”項口；及岡部置業(yè)在湯遜湖附近占地300 畝的新項目幾人集團在今年的強勢開發(fā)使得武昌的房地產(chǎn)開發(fā)今年依然是郊 區(qū)開發(fā)占主流市場。各區(qū)分析：老武昌區(qū)域武昌區(qū)作為武昌最老的區(qū)域，其房地產(chǎn)開發(fā)也是最早，且變化最大的區(qū)域， 主要呈現(xiàn)在以下幾個方面：南湖片區(qū)歷經(jīng)十年開發(fā)歷程，目前已是房地產(chǎn)開發(fā)中較具特色和規(guī)模的成 熟片區(qū)，但土地資源已經(jīng)日益有限。徐東、中北路房地產(chǎn)發(fā)展日趨成熟。到今年底，徐東地區(qū)的均價已達到2600 元/川，而作為交通耍道的中北路也是小區(qū)林立，現(xiàn)已聚集了都市經(jīng)典、世紀彩城、 安順星苑、天源城偉鵬苑等項冃。東湖地區(qū)成為高檔樓盤聚居

33、地。東湖地區(qū)由于本身的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)裕的自 然環(huán)境，加上土地稀缺，地價昂貴等因素，因而東湖地區(qū)出現(xiàn)了許多高檔物業(yè)， 如東湖林語均價超過了 4000元。秀水公寓、東湖名居也銷售情況良好。中南路-洪山廣場一帶小戶型的熱賣成為武昌區(qū)域的一個新亮點。鵬程時代 建設(shè)的全經(jīng)典小戶型，均價在3400元/itf以上。武昌區(qū)趨勢判斷：武昌區(qū)域的徐東地區(qū)目前已經(jīng)目益成熟，發(fā)展空間和土地供應(yīng)空間已經(jīng)不 大，建議不考慮，而中北路一帶如有規(guī)模土地，可以考慮。武昌的南湖區(qū)域價格始終穩(wěn)定，整體價格不高，土地供應(yīng)也己有限，空間 不大，但值得注意的是未來的黃家湖組團前景值得考慮，且該區(qū)域的供應(yīng)量不大, 前景看好。東湖地區(qū)土地資源

34、有限，做精品項s的空間很大。洪山區(qū)洪山地區(qū)樓市隨著近年來光谷經(jīng)濟和區(qū)域經(jīng)濟資源的整合，得到了一次騰 飛的機會，其主要特點如下：價格漲幅較快2000年至今，洪山地區(qū)的樓盤均價由2000年3月份的17460 35元/冊，漲 至2003年3月份的2354o 80元/時，單價上漲608。45元/nt,漲幅為34。84%；開發(fā)重心逐步轉(zhuǎn)移2000年洪山房地產(chǎn)開發(fā)以珞瑜路一帶為主。2001年，開始步入光谷開發(fā)時 期，犬量的樓盤進入楚雄大道；2002年，重點項目進入民院路、湯遜湖區(qū)域一帶。 該聚集了近十余個項目。而2003年由于關(guān)山一路的擴建工程完畢，使得該片區(qū)成 為區(qū)域熱點。樓盤品質(zhì)提升加快1999年洪山

35、地產(chǎn)開發(fā)以安居工程為主，而2003年金地、萬科、保利等全國 知名房地產(chǎn)開發(fā)公司的到來標志著一個新的吋代到來，樓盤的品質(zhì)提升在進一步 加快。洪山區(qū)趨勢判斷：光谷區(qū)域目前的競爭樓盤h益增多，競爭激烈，且樓盤品質(zhì)提升已經(jīng)較快， 發(fā)展空間不大，建議不在光谷區(qū)域拿地。廟山，湯遜湖區(qū)域由于基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)比較完善，口項目眾多，周邊競爭壓力 逐年加大，建議不考慮。青山區(qū)青山區(qū)是武昌建成最晚的區(qū)域，至今才40余年的時間，其房地產(chǎn)發(fā)展歷程也 比較短，截止當前，整個青山區(qū)的樓盤僅10余個，總體而言呈現(xiàn)以下特征：區(qū)域比較集中當前寶安公園家、綠景苑、綠景花園、柴林小區(qū)、鋼都歐式花園、虹琦花園、 鋼都花園等項目主要聚集在武

36、青三干道沿線。價格和指數(shù)漲幅較大2000年至今，青山區(qū)的樓盤均價由2000年3月份的1209. 77元/itf,漲至2003 年3月份的1847. 18元/nf,單價上漲637.41元/nf,漲幅為52.。69%；高價樓盤逐步青山區(qū)該區(qū)域在2年前樓盤的價格能被市場接受的一般在1200元/nf左右，但如今高 價樓盤已經(jīng)進入青山區(qū)的房地產(chǎn)，如綠景苑均價在2500元/nv,寶安公園家均價 在2100元/nf,這些項目的暢銷說明市場對高價樓盤的認可。產(chǎn)品品質(zhì)的提升隨著樓盤價格的逐步走高，青山區(qū)新開發(fā)的項目品質(zhì)也越來越受到重視，如“綠 景苑”是湖北省第一個康居示范工程住宅小區(qū)。青山區(qū)趨勢判斷：武青三干道

37、將成為青山區(qū)未來發(fā)展的重點，如果合適建議考慮在武青三干道 及青山區(qū)域考慮項目，對公司戰(zhàn)略形成有一定市場基礎(chǔ)。中山路也是項目區(qū)域內(nèi)可以考慮的區(qū)域之一，由于積玉橋片區(qū)的改造以及江 灘的改造工程的實現(xiàn)，中山路沿線及周邊是可以考慮的重點區(qū)域。2、漢口漢口整體描述：漢口區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)過近十幾年的發(fā)展，可以說現(xiàn)在已經(jīng)進入了一個規(guī)范化、市 場化的高峰時期，表現(xiàn)如下：城市“空心化”現(xiàn)象突岀2002年以前，漢口的房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在城郊結(jié)合部，幾個大型住宅小區(qū)如 百步亭花園、常青花園、后湖生態(tài)花園、世紀家園、堤角小區(qū)等都在城郊結(jié)合部, 城市開發(fā)“空心化”的現(xiàn)象比較突出，住宅郊區(qū)化尤為明顯。中心回歸成為市場新格局去

38、年政府貫徹實施舊城改造政策和決心下，并且確定大型舊城改造區(qū)域 “永清片”，并且政府通過土地供應(yīng)方向、地價及供應(yīng)等各個方面引導房地產(chǎn)開發(fā) “回歸市中心”，預示著今后幾年該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)將出現(xiàn)新老城區(qū)激烈競爭的格 局。產(chǎn)品質(zhì)量逐步攀升從1999年漢口開發(fā)以安居工程為主，到2000年以中樓商品房為主，如東方恒 星園等；2001年隨著該區(qū)消費群體對居住耍求的提高，則以精品商品房為主，2001 年的永清庭園，楓丹白鷺等；2002年推出了高檔樓盤-怡景花園，高檔產(chǎn)品真 正出現(xiàn)。各區(qū)分析隨著舊城改造的實施和“回歸市中心”的逐漸深入，江岸區(qū)乂迎來新一輪的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮。當前該區(qū)各個版塊的樓盤主要呈現(xiàn)以下特征：

39、(i) 后湖版塊近幾年在道路建設(shè)和市政配套快速發(fā)展的前提下，后湖地區(qū)的交通和市政配套 大為改善，大規(guī)模的住宅小區(qū)相繼出現(xiàn)，臺世紀家園、后湖牛態(tài)花園、東方花都、 竹葉苑等。后湖地區(qū)住宅價格除佳海茗苑和紫竹園價格較高外，其它樓盤價位大 多在1800至2000元/nf。(ii) 永清版塊永清片區(qū)已聚集了大量樓盤，主要集中在片區(qū)的東部和北閱，即永清路、惠濟 路和黃浦大街等幾條干道沿線，樓盤相對較為集中。通過調(diào)查，該片區(qū)內(nèi)樓盤呈 現(xiàn)如下特征：規(guī)模不大：占地面積較小，開發(fā)面積較大，樓盤容積率偏高。小區(qū)環(huán)境受到限制：小區(qū)綠化率較低。由于地處市中心，可供開發(fā)的土地面積 較小，因此客觀上沒有太多的綠化空間。價格

40、較高：由于該區(qū)地處城市中心位置，土地成木較高，而且建筑形式多以小 高層和高層為主，因此價格相對偏高。大多項目的價格都在3000元/nf左右，楓 丹白鷺價格為4000元/nf。(iii) 江漢路版塊特殊的地理位置，這一帶新開發(fā)的住宅項目占地面積都不人，以檔次較高的高 層住宅為主，主要集中在中山大道以北，主要項目有：俊華大廈、建華大廈、臺 北之星、卅:紀大廈、德潤大廈等。該區(qū)域以高層項目為主，也是高檔樓盤較為集 中的區(qū)域，價格在3000元/nf以上。江岸區(qū)趨勢分析：江岸區(qū)的后湖區(qū)域預計升值發(fā)展空間有限，目前供應(yīng)量已經(jīng)比較集中，且區(qū)域 整體價格不高，不具備儲備空間。永清片區(qū)由于地價較高，項目成本必然

41、高企，但如果在市場定位及操作手法上 能有突破，會有一定空間。在江漢路一帶，如果能夠有合適的地塊，以商務(wù)為主，也會有一定操作空間。江漢區(qū)江漢區(qū)是武漢的老城區(qū)，其房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)歷了城區(qū)開發(fā)-一郊區(qū)開發(fā)一城區(qū) 開發(fā)三個階段。該地區(qū)擁有良好的地理優(yōu)勢，交通便利、市政配套完善、經(jīng)濟水平較高，因而房地產(chǎn)水平一直以來是武漢市比較高的區(qū)域。樓盤價格該區(qū)域都屬中高檔住宅小區(qū)，房價普遍在2500元/nv以上，富豪花園其銷售均 價達3050元/冊左右；新世紀都市花園均價為2760元/nv；元辰 國際為2680元/ nv等，隨著競爭的日趨激烈，舊城改造政策的貫徹實施，在今后兒年房價還有上 漲空間。樓盤規(guī)模從樓盤規(guī)模來

42、看，該地區(qū)主要以小規(guī)模樓盤為主。但值得注意的是新世紀都市 花園、富豪花園與陽光小區(qū)這三家樓盤。其總體建筑面積均超過10萬平方米，其 中新批紀都市花園的總體建筑面積達26萬是武漢市內(nèi)少有的大規(guī)模樓盤。生態(tài)指標江漢區(qū)平均容積率在2。5左右，綠化率在40%左右。由此可看出這個區(qū)域的開 發(fā)商在追求建筑面積的同吋也越來越垂視居住環(huán)境的開發(fā)，這與近幾年興起的“綠 色牛態(tài)”概念有關(guān)。小區(qū)的綠化與配套設(shè)施較2002年有了大幅度提高，40%的綠 化率和齊全的配套設(shè)施更加滿足了人們的文化需要。江漢區(qū)趨勢分析：江漢區(qū)土地資源稀缺，地塊商業(yè)價值較高，短期獲取利潤可能性較大，但如何 通過合理的市場定位及操作是項目成功的

43、核心要點。如有好的地塊，建議考慮。不喬口區(qū)當前斫口區(qū)全區(qū)樓盤將近30家，但大都分布在武勝路、解放大道沿線和古田 區(qū)域，而且由于區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展的不平衡（以武勝路為代表的東部發(fā)展較快，以 古田為代表的西部相對發(fā)展較慢），導致區(qū)域內(nèi)價格和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)都有較大差異?？傮w價格特征多層價位一般都在1400元一1800元/of,東西差別不大；小高層和高層價位則 受區(qū)位影響較大，直接表現(xiàn)在價格從東向西明顯下降，武勝路沿線價位為全區(qū)最 高，均價最高達3300元/nf,最低單價僅1800元/nf。解放大道沿線態(tài)勢該區(qū)域銷售平穩(wěn)，時代天驕銷售均價達到了 3000元/nf,雖對于處于漢口“價 格洼地”的斫口區(qū)樓市價格起到

44、了一定的帶動作用。但鶴立雞群的價格使得該區(qū) 域的消費者望而卻步，銷售量不大。另外，同馨商務(wù)大廈于9月20日封頂，將于下季度推岀。漢正街版塊態(tài)勢該區(qū)域新出現(xiàn)的項目有星河酈都，以“漢正商貿(mào)圈”為號召的該樓盤于7月 初面市，均價達到2580元/nf；同樣以“觀江景”為主題的漢江公寓銷售率40%, 加上新推出的雙龍小區(qū)，預計下季度斫口區(qū)的熱點將出現(xiàn)在漢正街版塊。該區(qū)域近期土地供應(yīng)市場卻十分活躍，先后有漢止街股份，武漢龍騰置業(yè)有限 公司先后進駐硏口，表明開發(fā)企業(yè)非常看好該市場未來的發(fā)展。斫口區(qū)趨勢判斷及建議：由于斫口區(qū)內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展不平衡，以武勝路為代表的東部發(fā)展較快，以古出為代 表的西部相對發(fā)展較慢，因此

45、在此區(qū)域有一定的挖掘空間。硏口區(qū)的古田區(qū)域是一個值得考慮的重點區(qū)域，如果能夠在該區(qū)域內(nèi)拿到較大 地塊的項目，操作空間和利潤空間都會很大，是一個可以考慮的空間。(4)東西湖區(qū)東西湖區(qū)位于漢口地區(qū)的北部，屬于武漢市的郊區(qū)，擁有豐富的土地資源和水 資源，自然環(huán)境絕佳。目前東西湖區(qū)房地產(chǎn)呈現(xiàn)如下特點：a. 樓盤規(guī)模大東西湖區(qū)口前擁有常青花園、戀湖家園、汀香水榭、黃金海岸、碧海花園、萬 科城市花園和高爾夫城市花園等近20個項目。從規(guī)模來看各個項目的占地面 積大多都在數(shù)百畝。目前又有麗水佳園和麗景灣兩個大盤也在此扎堆，已經(jīng)成 為了名副其實的大盤聚集地。b. 注重小區(qū)環(huán)境當前東西湖區(qū)的樓盤綠化率比較高，平均

46、綠化率在40%以上，女口：汀香水榭擁 有45%的綠化率、萬科四季花城56%的綠化率以及戀湖家園47%的綠化率等。該 區(qū)域項目主要是以多層為主，容積率較低，平均為1.0左右，汀香水榭的0.9、 萬科四季花城的0. 9、常青花園的1. 25以及碧海花園的0. 7等等。c. 區(qū)域價格逐步攀升優(yōu)越的自然景觀和項冃自身的魅力使得越來越多的購房者將該區(qū)作為置業(yè)的 首選。隨著人們住宅郊區(qū)意識的不斷提高，相信該區(qū)在今后一段時間里會繼續(xù) 保持強勁的勢頭。在銷售方面，金銀湖一帶的項目銷售較為順暢，銷售量過萬平方米的項目有常 青花園、萬科四季花城和高爾夫城市花園，這主耍是由于金銀湖一帶土地資源 的稀缺，已經(jīng)不可能再

47、出現(xiàn)新的大規(guī)模項冃，加z市政配套的逐建成熟，交通 的日益通暢，引起購房者看好該區(qū)域居家和投資的發(fā)展前景。其他樓盤如：黃金海岸、戀湖家園和碧?；▓@等在銷售方面也步入穩(wěn)步持銷時 期，而美好愿最公司開發(fā)的奧林匹克花園依然在緊密鑼鼓的籌備之中，目前整 個市場呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的狀態(tài)。東西湖區(qū)趨勢判斷及建議：a. 由于萬科等項目的帶動，使中高端客戶的對該區(qū)域有較人的認同感，為項 目開發(fā)做好了較好的市場輔墊。b. 如果能在金銀湖一帶找到較好的地塊，建議可以考慮。3. 漢陽漢陽以前是武漢的老工業(yè)區(qū)，隨著漢陽老工業(yè)的逐漸衰退，使的該區(qū)經(jīng)濟相對 比較薄弱，房地產(chǎn)發(fā)展比較緩慢。但近兩年隨著新興工業(yè)的興起，商業(yè)經(jīng)濟的 發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展也快速起來。市場總體勢態(tài)分析：a. 大盤時代全面來臨今年一批有實力的開發(fā)公司相繼進駐漢陽，漢陽樓市開發(fā)的時代全面來臨。70 萬平方米的南國明珠、35萬平方米的復地新城、30萬平方米的水木清華、50 萬平方米的金色港灣、30萬平方米的奧林花園等大盤將引領(lǐng)漢陽樓市潮流。b. 親水住宅成為漢陽亮點漢陽兩江相擁，有十山六湖，山江相應(yīng)，城水相依，湖水相伴，這在全國中心 城區(qū)中都是罕見的。開發(fā)商充分利用這一優(yōu)勢，在“湖” “水”方而做了大量 的設(shè)計，如碧波山莊3