朝陽(yáng)星苑規(guī)劃書(shū)

1、朝陽(yáng)星苑策劃書(shū)目錄總 論 3項(xiàng)目定位： 3價(jià)格定位： 3 項(xiàng)目市場(chǎng)策略及銷(xiāo)售周期劃分4銷(xiāo)售目標(biāo)： 4一 市場(chǎng)分析 51、國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的 阻礙 52、漢陽(yáng)大道片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征3、競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)分析 71 / 56）周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)項(xiàng)目差不多參數(shù)表 8（二）周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)配套表 10 （三）營(yíng)銷(xiāo)策略對(duì)比表 11二 項(xiàng)目SWO分析 121、 項(xiàng)目差不多情況122、項(xiàng)目SWOT分析 15S （優(yōu)勢(shì)） 16W（劣勢(shì)）170（機(jī)會(huì)） 17T （挑戰(zhàn)） 17三 項(xiàng)目定位 191 、市場(chǎng)定位建議 19 2、市場(chǎng)價(jià)格定位建議 21 住宅銷(xiāo)售價(jià)格的確定 （平均價(jià)格）21商鋪銷(xiāo)售價(jià)格的確定（市場(chǎng)比較 法） 2

2、43、 目標(biāo)客戶群定位262 / 56四 項(xiàng)目推廣包裝 281、LOG（設(shè)計(jì) 282、項(xiàng)目推廣語(yǔ) 303、 VI 系列 32五 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 46 要緊工程節(jié)點(diǎn)時(shí)刻擬定 48 銷(xiāo)售時(shí)期時(shí)刻初擬 491 、內(nèi)部登記期營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃492、對(duì)外咨詢(xún)登記、排號(hào)期573、入市引導(dǎo)及強(qiáng)銷(xiāo)擴(kuò)張期 （2004 年 10 月 1 日-2005 年 2 月 8 日） 594、強(qiáng)銷(xiāo)持續(xù)期 635、尾盤(pán)期 64承 諾 書(shū) 681 、住宅銷(xiāo)售代理底價(jià)：682、營(yíng)銷(xiāo)代理費(fèi)： 693、廣告費(fèi)用的收?。?94、業(yè)績(jī)考評(píng)獎(jiǎng)懲： 695、銷(xiāo)售宣傳內(nèi)容的承諾：706、我們將配備專(zhuān)人為開(kāi)發(fā)商和客戶辦理銀行按揭及房產(chǎn)登記入住手續(xù)。

3、707、我們將支付人民幣 10 萬(wàn)元的銷(xiāo)售代理質(zhì)保金和前期包裝墊付費(fèi)用。70附：公司簡(jiǎn)介 71附：公司相關(guān)證件影印件 74結(jié)束語(yǔ) 76總論項(xiàng)目定位：定位廣告語(yǔ)：傳承文脈 四季庭院精巧 / 精細(xì)/ 精品主導(dǎo)廣告語(yǔ)：四季庭院快樂(lè)人家輔助廣 告語(yǔ)：朝陽(yáng) 映晨露星苑駕紅云四季朝陽(yáng)里一生心愿了價(jià)格定位：住宅價(jià)格：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)均價(jià)元 / 平方米；最終均價(jià)元 / 平方米；全程均價(jià)元 / 平方米 商鋪價(jià)格：一樓均價(jià)為元 / 平方 米，二樓均價(jià)為元 / 平方米（假如本項(xiàng)目市場(chǎng)定位明確，規(guī)劃設(shè)計(jì)卓越，樓盤(pán)富于競(jìng)爭(zhēng)力，且達(dá)到復(fù)地翠微新城、南國(guó)明珠等項(xiàng)目水平，其銷(xiāo)售價(jià)在以上價(jià)位上可提高200 400元/ m2）項(xiàng)目市場(chǎng)策

4、略及銷(xiāo)售周期劃分第一時(shí)期：集團(tuán)內(nèi)部登記期 （2004年 7 月 1 日7月 31 日）第二時(shí)期：對(duì)外認(rèn)購(gòu)咨詢(xún)登記期2004年 8月 1日9月 30日）第三時(shí)期：入市引導(dǎo)及強(qiáng)銷(xiāo)擴(kuò)張期（開(kāi)盤(pán)）（2004年10月 1日2005年2 月 8日）第四時(shí)期：強(qiáng)銷(xiāo)持續(xù)期（ 2005 年 3 月 1 日 5 月 15 日）（春節(jié)期間 2.9 2.28 除外）第五時(shí)期：尾盤(pán)期（ 2005 年 5 月 16日6月 10日）（依照開(kāi)發(fā)商工程進(jìn)度的情況，5 / 56以上具體時(shí)刻可再作擬定）銷(xiāo)售目標(biāo)：到 2005 年 5 月 1 日，住宅銷(xiāo)售達(dá) 到元商鋪銷(xiāo)售達(dá)到元一 市場(chǎng)分析1、國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的 阻礙從近兩個(gè)

5、月的市場(chǎng)來(lái)看，房子顯 然不如前一段好賣(mài)了，部分售樓部即使在雙休日也冷冷清清。觀 望者不僅僅是購(gòu)房者， 也包括開(kāi)發(fā)商。在 5月 28日的土地掛牌中， “冷場(chǎng)“的局面也印證了國(guó)家宏觀調(diào)控政策的威力。房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，緣于央行的 緊縮銀根政策。目前，銀行對(duì)開(kāi)發(fā)貨款、長(zhǎng)期貨款、流淌資金貨 款、抵押貨款及個(gè)人按揭等涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行緊縮。 這無(wú)疑是對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)“釜底抽薪” 。值得注意的是高檔房、高價(jià)房、 高層和大面積房（即“三高一大” ）的樓盤(pán)，因其投資量大，而消 費(fèi)群相對(duì)較窄，假如持幣觀望者增加，企業(yè)資金回籠跟不上，不 排除開(kāi)發(fā)商采取變相降價(jià)的措施。假如這有可能的話，又勢(shì)必波 動(dòng)房地產(chǎn)市

6、場(chǎng)。一切征兆都顯示：市場(chǎng)的拐點(diǎn)正 在出現(xiàn)。毋庸置疑，房地產(chǎn)市場(chǎng)將處于一個(gè)充滿風(fēng)險(xiǎn)的波動(dòng)期。如何在這輪宏觀調(diào)控的一系列政 策作用下，跨越金融信貸和抬高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)門(mén)檻，是中小型房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)企業(yè)必須面對(duì)的最大最難的關(guān)鍵問(wèn)題。結(jié)論：整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)有價(jià) 無(wú)市的局面，價(jià)格可不能有明顯的起伏，市場(chǎng)熱度會(huì)有所下降。2、漢陽(yáng)大道片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征（ 詳情見(jiàn)附件 ）l 地價(jià)持續(xù)上漲， 市場(chǎng)連續(xù) 2 年的旺銷(xiāo)開(kāi)始回落l 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)呈精品化、規(guī)?；痩 項(xiàng)目以多層為主， 小高層受到市場(chǎng)親睞l 高尚精品樓盤(pán)的房?jī)r(jià)緊追漢口l 建筑風(fēng)格要緊以歐美為主， 大做“綠色”文章3、競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)分析競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)區(qū)位分布圖結(jié)合項(xiàng)目的地理位置和精品樓盤(pán)的定位。特選取復(fù)地翠微新城、金龍花園、綠色晴川、花前樹(shù)下、陽(yáng)城景園、琴臺(tái)穎園為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。（一）周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)項(xiàng)目差不 多參數(shù)表項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑類(lèi)型 開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)位置 占地面積 總建面 容積率 主力戶型 主力戶型面 積 多層/ 小高層均價(jià) 開(kāi)盤(pán)時(shí)刻 工程進(jìn)度 銷(xiāo)售狀況復(fù)地翠微新城（二）多層、小高層 復(fù)地房產(chǎn)翠微橫路18 號(hào) 20.01 301.5 2