新時期農(nóng)民工去庫存參與意愿及其影響因素分析

1、    新時期農(nóng)民工去庫存參與意愿及其影響因素分析    陳園黃烈佳摘要：基于湖北省鄂州市231份調(diào)查問卷，采用描述性分析和二元logistic回歸模型探討新時期農(nóng)民工去庫存參與意愿及其影響因素。研究結(jié)果表明：農(nóng)民工的居住現(xiàn)狀滿意度對購房意愿的影響最顯著；婚姻狀況、務(wù)工時間、購房面積和房價對購房意愿的影響顯著；進城務(wù)工人數(shù)、家庭月收入和宅基地退出對購房意愿的影響較為顯著。最后，針對相關(guān)問題，提出加強政府引導，鼓勵改善住房條件；減免稅費，鼓勵降價，合理調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)；加快落實宅基地有償退出等政策建議。關(guān)鍵詞：農(nóng)民工；新時期；去庫存；logistic模型；去庫

2、存意愿；湖北省鄂州市：d9：adoi：10.19311/ki.16723198.2017.13.0550引言隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程加快，農(nóng)村居民到城市務(wù)工的人員數(shù)量越來越多。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)資料顯示，2015年全國有9億農(nóng)民，其中農(nóng)民工總量為27747萬人，其中外出（戶籍所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)地域外從業(yè)）農(nóng)民工16884萬人，占60.84%，比上年增加63萬人，增長0.4%；在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以內(nèi)從業(yè)6個月以上的本地農(nóng)民工10863萬人，占農(nóng)民工總量的39.2%，比上年增加289萬人，增長2.7%。農(nóng)民工居住分布十分復雜，居住類型也多種多樣，居住的顯著特征為：面積小、基礎(chǔ)設(shè)施簡陋、環(huán)境差；

3、對住房的需求得不到滿足；缺乏統(tǒng)一的保障制度。和亟待改善農(nóng)民工住房條件共存的，是房地產(chǎn)的高庫存。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況報告，2015年末，商品房待售面積7.2億平方米，房屋竣工面積10.0億平方米，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積73.6億平方米。數(shù)量巨大而且不斷攀升的房地產(chǎn)存量，已經(jīng)由一二線蔓延至三四線城市。如此龐大的農(nóng)民工隊伍對城市建設(shè)做出了巨大貢獻，但是，農(nóng)民工在社會上居住問題仍有待解決。目前，如何去庫存也引起了政策層面的高度重視，2015年12月20日至21日在北京舉行的中央城市工作會議上指出，2016年經(jīng)濟社會發(fā)展五大任務(wù)之一是化解房地產(chǎn)庫存。在三四線城市商

4、品房庫存積壓嚴重的情況下，我們不禁試想：農(nóng)民工是否有可能成為房地產(chǎn)去庫存的主力軍？影響農(nóng)民工參與房地產(chǎn)去庫存的意愿因素主要有哪些？為了解決這類問題，課題組通過實地調(diào)研并結(jié)合前人的研究成果利用描述統(tǒng)計和計量分析相結(jié)合的分析方法，旨在研究新時期農(nóng)民參與去庫存意愿及其影響因素。研究結(jié)果不僅可以為政府“去庫存”政策實施提供參考，還可以為房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略的制定提供決策依據(jù)。1研究區(qū)域、數(shù)據(jù)來源及研究方法1.1研究區(qū)域鄂州市是湖北省下轄的地級市，屬于五線城市，地處東經(jīng)114°32-115°05，北緯30°00-30°06，位于湖北省東部，濱于長江中游南岸。西鄰武漢

5、，東接黃石，北望黃岡。面積1504平方公里。轄鄂城、梁子湖、華容3區(qū)。截至2014年末，鄂州市總?cè)丝?1018萬人，常住人口10588萬人，其中：城鎮(zhèn)6732萬人，鄉(xiāng)村3856萬人，城鎮(zhèn)化率達到6358%。全年出生人口13524人，出生率1278；死亡人口5588人，死亡率為528，人口自然增長率為75。2014年，按常住人口計算，人均生產(chǎn)總值達到64851元，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到22763元；農(nóng)村居民人均純收入達到12692元。2016年湖北省鄂州市商品住宅可售面積192萬m2，預計消化周期11個月，商品房均價3400元/m2，通過樓市新政的帶動，農(nóng)民進城購房銷售達22萬平方米，外

6、地人員購房銷售553萬平方米。12數(shù)據(jù)來源本研究數(shù)據(jù)主要來自于問卷調(diào)查。課題組于2016年4月到5月對湖北省鄂州市主要典型區(qū)域進行網(wǎng)上針對性發(fā)放問卷和實地調(diào)研。其中實地調(diào)研主要以訪談為主，問卷由被調(diào)查者作答，調(diào)查員填寫，每份問卷完成時間約需15分鐘。本項目中共發(fā)放調(diào)查問卷300份（太和鎮(zhèn)200份，沼山鎮(zhèn)50份，長嶺鎮(zhèn)50份），網(wǎng)上問卷114份，訪談問卷186份?；厥?39份，回收率7967%，有效問卷231份，有效問卷比例達77%。從調(diào)查對象性別上看，男性為545%；女性為455%，以男性居多；從年齡結(jié)構(gòu)上看，以2545歲年齡段的居多，占到總樣本的502%；從婚姻狀況上看，662%已婚，且大多

7、有子女；從在學歷上看，高中以下的居多，占676%，學歷水平普遍較低；從家庭外出打工人數(shù)上看，擁有2人及以下打工人口比例最多，達671%；從總外出打工時間上看，10年以下的最多，達到805%；就月收入上，4000元及以下的人數(shù)最多，達到354%；從月支出上看，處于10003000元為606%，月支出水平偏高；就住房現(xiàn)狀上，大多數(shù)農(nóng)民工住自家或租房；從農(nóng)民社會福利上看，擁有一種保險及以下的比例為597%。1.3研究方法本文主要采用文獻回顧法、實地調(diào)研法和二元logistic回歸模型來研究新時期農(nóng)民工去庫存參與意愿及其影響因素。首先通過文獻回顧法了解了前人研究現(xiàn)狀，然后對鄂州市進行實地調(diào)研，利用調(diào)查

8、問卷和訪談相結(jié)合的方法收集數(shù)據(jù)，最后利用回歸模型進行數(shù)據(jù)分析并得出相關(guān)結(jié)論。2去庫存政策認知及購房意愿分析2.1對政策環(huán)境的認識分析從對今年年初政府針對房地產(chǎn)提出的“去庫存”的政策含義理解來看，58%的農(nóng)民工都不了解“去庫存”的含義，311%的農(nóng)民工是一般理解，僅僅只有109%的農(nóng)民工了解其含義，這說明農(nóng)民工對政策的了解程度都不高。從他們的政策消息來源來看，大部分的農(nóng)民工的消息渠道來自于網(wǎng)絡(luò)，占422%，從其他渠道了解的占266%，電視上了解的占94%，極少數(shù)是通過村委會通知得知，占35%，這說明農(nóng)民工的消息來源渠道越來越廣，村組織對政策通知下達的作用逐漸下降（見表1）。 從戶口的轉(zhuǎn)換來看，只

9、有15.6%的農(nóng)民工愿意轉(zhuǎn)城市戶口，35.5%的農(nóng)民需要考慮，大部分農(nóng)民工是不愿意放棄農(nóng)村戶口的，占48.9%，這說明隨著農(nóng)村戶口價值的提高，越來越多的農(nóng)民不愿意放棄農(nóng)村戶口轉(zhuǎn)為城市戶口，這也在一定程度上阻礙了我國城市化步伐。從農(nóng)民工參與去庫存的驅(qū)動因素來看，農(nóng)民工更多的是希望房價下調(diào)，占57.14%，其次是希望下調(diào)貸款利率，占35.71%，對房款首付比率下調(diào)、購房補貼及退稅或減稅和住房公積金的參與意愿也較高，分別占28.57%、29.59%和20.40%，對保障房、城市戶口等意愿較低，這說明農(nóng)民工更多的是希望政府從他們的經(jīng)濟能力上考慮，在減輕經(jīng)濟負擔的前提下提高農(nóng)民工參與去庫存的意愿（見表2

10、）。2.2購房意愿分析表2對有購房意愿農(nóng)民工的購房要求進行了統(tǒng)計描述。（1）從購房動機上看，有37.23%的農(nóng)民工城市購房是為子女考慮的，51.52%的農(nóng)民工城市購房是希望自己居住，基于投資目的的僅占1.73%。（2）從購房城市選擇看，有20.35%的農(nóng)民希望在其打工的城市購房，有49.78%的農(nóng)民期望在家鄉(xiāng)所在城市購房，也有17.12%的農(nóng)民期望在家鄉(xiāng)所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房，17.75%的農(nóng)民將購房地點選擇在其他地方。這反映出大部分農(nóng)民工群體希望在自己家鄉(xiāng)城市安家的強烈意愿，這是城市化水平不斷提高的體現(xiàn)。（3）從購房時間上看，有42.86%的農(nóng)民工計劃5年以后在城市買房；計劃2-3年內(nèi)購房的次之，為

11、2554%；計劃4-5年以后購房的占21.65%，僅有9.96%的農(nóng)民工計劃在1年以內(nèi)購房。這說明短期有購房計劃的農(nóng)民工較少，這與他們較低的支付能力相關(guān)。（4）購房面積大小看，購房面積在130平方米以上的占21.65%，51.95%的農(nóng)民工想要購買的房屋面積集中在100130平方米之間，22.11%的農(nóng)民工選擇70m2-100m2，70平方米以下占1.30%。這說明出農(nóng)民工都傾向于購買大中戶型房屋，這與農(nóng)村生活習慣相關(guān)。（5）從購房價格預期看，農(nóng)民工可接受的房屋價格大部分集中在20003000元/平方米，占觀測樣本的33.77%，2000元/平方米以下的占24.68%，30004000元/平方

12、米的占23.38%，4000元以上的則僅占18.18%，反映出農(nóng)民工整體購房支付能力較低，能承受的房價有限。（6）從購房付款方式上看，大部分農(nóng)民工傾向于銀行按揭貸款的付款方式，所占比例達55.8%，一次性付清房款的占20.78%，公積金貸款占16.45%，其他付款方式占6.93%，這反映出農(nóng)民工對國家貸款政策了解較少，大部分比較依賴向銀行等傳統(tǒng)的金融機構(gòu)貸款。（7）從農(nóng)民購房后擔心的問題來看，子女的教育問題占34.8%，這說明農(nóng)民購房后對子女能就近就讀以及能否享受公平的教育資源極其擔心。3購房意愿的影響因素分析3.1模型構(gòu)建農(nóng)民工參與去庫存的意愿有“有購房計劃（包含考慮）”和“沒有購房計劃”兩

13、個選擇。所以，農(nóng)民在進行是否購房行為決策時，購房意愿會受多因素的影響，農(nóng)民工在一定約束條件下會選擇能實現(xiàn)自身效用最大化的原則并做出最佳的選擇，logistic模型恰好符合上述內(nèi)容。因此為檢驗各影響因素的統(tǒng)計顯著性，本文采用二元logistic回歸分析模型，對231名農(nóng)民工群體的問卷調(diào)查數(shù)據(jù)進行經(jīng)濟計量分析。其基本公式為：p=fz=11+e-z（1）式（1）中，z是變量x1，x2，xn的線性組合，即：z=b0+b1x1+b2x2+bnxn（2）根據(jù)式（1）和式（2）進行變換，得到的模型為：lnp1-p=b0+b1x1+b2x2+.+bnxn+（3）式（3）中，b0為常數(shù)項，為隨機誤差。b0和bi

14、（i=1，2，n）的值可用極大似然估計法估計。3.2變量說明模型中用到的解釋變量主要包括8項，即婚姻狀況、進城務(wù)工人數(shù)、務(wù)工時間、家庭月收入、現(xiàn)居住滿意度、預期購房面積、可接受的房價以及宅基地換購城市住房的意愿。由于以上指標均是分段統(tǒng)計，因此所有解釋變量均采用虛變量形式。二元邏輯回歸模型中因變量為購房計劃，在數(shù)據(jù)處理中將用0、1來表示，0表示無購房計劃，1表示有購房計劃（考慮），指標及變量基本情況見表3。3.3計量結(jié)果分析根據(jù)spss statistics 20統(tǒng)計分析軟件，將數(shù)據(jù)代入進行統(tǒng)計分析。在初始模型中，我們將刪掉不顯著的變量，然后逐步對模型進行仔細調(diào)整，得到最后模型。比較模型變量之間

15、的顯著性，表明最終模型解釋變量的顯著性優(yōu)于初始模型。因此，我們的計量分析以最終模型為主，如表4所示。統(tǒng)計結(jié)果顯示，影響農(nóng)民工購房意愿的主要因素及顯著性歸納如表4。可以測量解釋變量一個單位的增加給原來的發(fā)生比率所帶來的變化。（1）居住滿意度對購房計劃的影響在0.01水平上顯著，從自變量到因變量的影響方向和程度來看，對居住現(xiàn)狀越不滿意的農(nóng)民就越愿意購房（b為負），從冪值（exp（b）=0.466）來看，居住滿意度每變化一個單位對農(nóng)民購房意愿的影響較小。這說明農(nóng)民對目前居住條件越不滿意，就越想改善住房條件，因而購房意愿很強烈。（2）婚姻狀況、務(wù)工時間、購房面積和房價對購房的影響在0.05水平上顯著。

16、其中婚姻狀況系數(shù)為正，且勝算值exp（b）大于1，勝算值大于其他因素，代表婚姻狀況對購房意愿影響大。務(wù)工時間、購房面積和房價的系數(shù)為負，說明了務(wù)工時間、購房面積和房價與購房意愿呈負相關(guān)。分析數(shù)據(jù)可知，未婚的樣本購房意愿相對較大，這個符合當今婚姻是建立在住房的基礎(chǔ)上的社會現(xiàn)象。農(nóng)民務(wù)工時間越長，年齡相對就越大，結(jié)婚安家的就越多，購房意愿就越低（b為負）。另外，想要購房的農(nóng)民大部分受高房價的阻礙，更傾向于接受較低房價較小面積的房子。所以想要提高農(nóng)民的購房意愿就應(yīng)該相應(yīng)的調(diào)節(jié)房價，改善戶型結(jié)構(gòu)。 （3）進城務(wù)工人數(shù)、家庭月收入和宅基地退出對購房的影響在0.1水平上顯著。從冪值上來看，他們對購房意愿的

17、影響較大（exp（b）=2.119、1.329和1516），表示家庭進城務(wù)工總?cè)藬?shù)、家庭月收入和宅基地退出每變化一個單位對農(nóng)民購房意愿的影響較大。從自變量到因變量的影響方向和程度來看，進城務(wù)工人數(shù)、家庭月收入和宅基地退出的系數(shù)都為正，驗證了進城務(wù)工人數(shù)、家庭月收入和宅基地退出與購房意愿呈正相關(guān)。分析數(shù)據(jù)可知，家庭進城務(wù)工人數(shù)越多的，家庭月收入水平就較高，家庭儲蓄能力相對越強，就能反映出較高程度的購買力，購房意愿就越強（b為正）；愿意退出宅基地的農(nóng)民，更愿意去城市購房。4結(jié)論與建議4.1結(jié)論本文基于湖北省鄂州市梁子湖區(qū)5個鎮(zhèn)，86個行政村231份調(diào)查樣本，其中有153名農(nóng)民工有購房意愿，其余有7

18、8名沒有購房計劃，購房意愿比率高達6662%，表明了農(nóng)民工的購房意愿較高。經(jīng)調(diào)研樣本數(shù)據(jù)分析，有購房意愿的農(nóng)民，其主要購房動機是自住，并且大部分農(nóng)民工計劃2年及以上的時間在家鄉(xiāng)所在城市買房；對于住房面積和價格的要求，大部分農(nóng)民工傾向于買100平方米以上、價格在3000元左右的房子；農(nóng)民工購房首要看重的條件是房價，這主要是由于收入較低他們最期望將來可以向銀行分期付款來支付房款。通過運用二元logistic模型進一步實證分析，結(jié)果表明：農(nóng)民城鎮(zhèn)購房意愿整體較高，有6成多的被調(diào)查者有購房意愿；婚姻狀況、家庭進城務(wù)工人數(shù)、務(wù)工時間、家庭月收入、房價等因素顯著的影響購房意愿。其中婚姻狀況、進城務(wù)工人數(shù)、

19、家庭月收入和宅基地退出與購房計劃呈正相關(guān)；務(wù)工時間、居住滿意度、預期購房面積和房價是負相關(guān)。所以可以通過增加家庭外出打工人數(shù)、農(nóng)民工收入、加快宅基地退出等政策的實施來提高其購房意愿，開發(fā)商也可以通過完善小區(qū)的配套設(shè)施，改善商品房戶型結(jié)構(gòu)和相應(yīng)的調(diào)節(jié)房價等來提高農(nóng)民工的購房意愿。4.2建議（1）加強政府引導，鼓勵改善住房條件。分析結(jié)果顯示住房現(xiàn)狀的滿意度對農(nóng)民工的購房計劃有非常顯著的影響，越不滿意的農(nóng)民工，購房意愿越強烈，但受經(jīng)濟水平和購房條件的限制，他們難于改善住房條件。對于這類購房意愿強烈而經(jīng)濟能力又不足的人群，建議政府加強對農(nóng)民在城市購房的引導。（2）減免稅費，鼓勵降價，合理調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)。隨著物價上漲，房屋建設(shè)成本不斷提高，造成房價過快增長。為了進一步抑制房價的過快增長建議地方政府給房地產(chǎn)企業(yè)適當?shù)亩愘M優(yōu)惠政策以降低房屋建設(shè)成本，從而鼓勵開發(fā)商降低房價。據(jù)調(diào)查分析，有購買意愿的農(nóng)民工都傾向于中小戶型的商品房，建議開發(fā)商調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)以滿足農(nóng)民工的購房需求，從而刺激農(nóng)民工的住房需求，減輕地方房地產(chǎn)庫壓力。（3）加快落實宅基地有償退出政策。2016年11月中央一號文件關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護制度衣服保護產(chǎn)權(quán)的意見明確提出從實際出發(fā)，因地制宜，落實宅基地的用益物權(quán)，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入。通過加快宅基地有償退出政策的實