無錫市普通住宅物業(yè)公共服務等級收費指導價標準

1、無錫市普通住宅物業(yè)公共服務等級收費指導價標準樓主raoshengfeng 發(fā)表于搜房網(wǎng)- 無錫業(yè)主論壇- 新洲人家業(yè)主論壇無錫市物業(yè)服務收費管理辦法第一條為進一步提高我市物業(yè)服務水平，規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)以及有關各方的合法權益，根據(jù)國務院物業(yè)管理條例、江蘇省物業(yè)管理條例和省物價局、省建設廳印發(fā)的江蘇省物業(yè)服務收費管理辦法等有關規(guī)定，制定本辦法。第二條本辦法適用于市區(qū)范圍內，符合國家物業(yè)管理資質要求的物業(yè)管理企業(yè)，對受委托物業(yè)提供社會化、專業(yè)化、市場化服務的收費行為。第三條本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修

2、、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。第四條政府提倡并引導業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵開展正當?shù)膬r格競爭，制止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。第五條物業(yè)服務收費實行統(tǒng)一領導，分級管理。市物價局會同市房產(chǎn)管理局負責全市物業(yè)服務收費的管理工作，指導和監(jiān)督全市的物業(yè)服務收費行為，各市（縣）、區(qū)物價局根據(jù)價格分級管理權限會同轄區(qū)房產(chǎn)管理主管部門做好物業(yè)服務收費的管理和監(jiān)督檢查工作。第六條物業(yè)服務收費應當遵循公開、合理以及收費項目、標準與服務內容、質量相適應的原則。第七條物業(yè)服務收費，包括公共服務費和代收代辦費、特約服務費。其中公共

3、服務收費根據(jù)物業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)提供服務的性質、內容、 特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價管理。普通住宅公共服務收費實行政府指導價管理,凡房地產(chǎn)開發(fā)建設項目立項為別墅、寫字樓、 辦公樓、工業(yè)用房、商業(yè)用房，其物業(yè)公共服務收費實行市場調節(jié)價管理。為滿足部分業(yè)主、使用人的需要或接受委托開展的特約服務和代收代辦的，其服務收費（小區(qū)內車輛停放服務收費除外）實行市場調節(jié)價管理。第八條普通住宅公共服務收費，實行等級收費管理。（等級收費指導價標準見附件）。各等級服務標準按省技術監(jiān)督局制定的江蘇省住宅物業(yè)管理服務標準db32/t538-2002執(zhí)行，或可按市房產(chǎn)管理局制訂的相應的物業(yè)服務等級標準執(zhí)行

4、。對原已實行物業(yè)管理但未實施等級服務收費的物業(yè)，要逐步實施等級服務收費。第九條普通住宅物業(yè)公共服務收費標準由物業(yè)管理企業(yè)，在市物價局、市房產(chǎn)管理局公布的物業(yè)公共服務等級收費指導價標準及浮動幅度范圍內，與業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后，在物業(yè)服務合同中約定。第十條前期物業(yè)管理是指在業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)之前，由開發(fā)建設單位選聘或招標確定物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。由開發(fā)建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，被選聘的物業(yè)管理企業(yè)應在房屋預銷售二十個工作日之前，根據(jù)物業(yè)特點、服務要求、服務項目，擬定服務等級、收費標準，報送有管理權限的價格主管部門審批，同時提供物業(yè)管理資質證書、工商營業(yè)執(zhí)照、委托管理合同

5、、公建配套文件和公共服務費用測算等有關資料。由開發(fā)建設單位通過招投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，開發(fā)建設單位應參照市場同類物業(yè)公共服務標準， 在政府指導價的收費標準范圍內進行招投標。中標的物業(yè)管理企業(yè)，應在房屋預銷售十個工作日內之前，持物業(yè)管理合同等備案文本，將中標價格報價格主管部門備案。第十一條鼓勵開發(fā)建設單位通過規(guī)范的招投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)。價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門應加強對公共物業(yè)服務招投標過程及之后價格行為的監(jiān)督和管理。第十二條在前期物業(yè)管理協(xié)議或房屋買賣合同中，與物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)買受人預先約定的公共服務收費標準，應在確定的協(xié)議價格或中標價格范圍內。同時應約定物業(yè)管理服務內容

6、，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。前期物業(yè)服務合同生效之日至出售房屋交付之月期間發(fā)生的物業(yè)服務費用，由建設單位承擔。出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務合同終止之月期間發(fā)生的物業(yè)服務費用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務收費標準承擔。房屋銷售合同未約定的，由建設單位按前期物業(yè)服務收費標準承擔。第十三條實行市場調節(jié)價管理的物業(yè)服務收費，未產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由開發(fā)建設單位或物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)買受人（使用人）在物業(yè)服務合同中約定；已產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后在物業(yè)服務合同中約定。第十四條物業(yè)服務收費可以采取包干制或酬金制等形式約定。包干制是指由業(yè)

7、主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈虧均由物業(yè)管理企業(yè)承擔的物業(yè)服務計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均有業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。第十五條公共服務費用構成因素為：（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費用等；（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常維護及保養(yǎng)費用； (三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； (四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； (五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； (六)物業(yè)管理企業(yè)辦公費用；（七）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費用；（八）物業(yè)共用部位、共用設施設備及

8、公眾責任保險費用；（九）經(jīng)業(yè)主大會同意的其他費用；（十）合理利潤；（十一）法定稅費。其中，合理利潤： 實行政府指導價管理的物業(yè)最高不超過8% ； 實行市場調節(jié)價管理的物業(yè)，由當?shù)貎r格、物業(yè)管理行政主管部門或行業(yè)協(xié)會不定期公布的市場平均價格水平。第十六條物業(yè)的電梯、水泵、中央空調等設施運行電費及公共照明、公共用水等納入代收代交費用的，由物業(yè)管理企業(yè)單獨列帳，合理、公開分攤，具體分攤辦法除政府另有規(guī)定外，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會協(xié)商確定。第十七條業(yè)主、使用人自房屋銷售合同約定的交付日期的次月起，應按物業(yè)服務合同（協(xié)議）的約定交納物業(yè)公共服務費。對未入住或未使用連續(xù)超過一個月份以上的物業(yè)、車位，

9、業(yè)主應事前向物業(yè)管理企業(yè)書面申請，并經(jīng)確認后按規(guī)定標準的70% 交納物業(yè)公共服務費、機動車輛停放服務費或車位水電、衛(wèi)生等管理費。 納入物業(yè)管理服務范圍的已竣工但未出售或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)公共服務費由開發(fā)建設單位交納。物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)公共服務費由業(yè)主或使用人交納，但業(yè)主負最終責任。物業(yè)公共服務費一般按月交納，也可按合同經(jīng)雙方約定交納。但前期物業(yè)公共服務費可以預收，預收期限最多為六個月。開發(fā)建設單位實施分期開發(fā)，分批交付使用， 給先期入住業(yè)主造成噪音、粉塵污染的， 環(huán)境、配套設施尚未完善的，經(jīng)相關部門確認后， 業(yè)主可按規(guī)定標準的80% 交納前

10、期物業(yè)公共服務費，差額部分由開發(fā)建設單位補償物業(yè)管理企業(yè)。第十八條物業(yè)管理區(qū)域內應業(yè)主或業(yè)主委員會委托實施專人管理的車輛停放服務收費，按價格主管部門制定的收費標準執(zhí)行。物業(yè)管理企業(yè)所收取的車輛停放服務費，屬業(yè)主共有收益，應單獨建帳， 獨立核算， 主要用于涉及車輛停放服務中發(fā)生的費用，也可用于彌補物業(yè)管理服務費的不足或補充物業(yè)維修（基）資金。第十九條物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用時，雙方應當簽訂有償服務合同，并可向委托單位收取手續(xù)費。物業(yè)管理企業(yè)向委托人提供的其它特約服務，其服務收費由雙方當事人遵循公平、自

11、愿的原則事先以書面形式約定，不得強行服務，強行收費。物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)服務合同中的部分專業(yè)服務轉包給其他企業(yè)的，不得降低服務質量，減少服務內容，提高收費標準。第二十條物業(yè)服務收費應按規(guī)定實行明碼標價。服務內容、收費項目、收費標準及收費辦法等應在經(jīng)營場所或服務地點醒目位置予以公布。物業(yè)服務收費明碼標價的內容包括：物業(yè)管理企業(yè)名稱、收費對象、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、價格監(jiān)督舉報電話“12358”和物業(yè)服務受理電話等。第二十一條物業(yè)管理企業(yè)每半年或一年應向業(yè)主、使用人公布物業(yè)服務費用的收支情況，接受業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人和價格主管部門的監(jiān)督。實行物業(yè)公共服務

12、包干制的，物業(yè)管理企業(yè)應對實施管理的具體物業(yè)區(qū)域實行單獨建帳，定期公布財務狀況，接受監(jiān)督。實行物業(yè)公共服務費用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金的收支情況。 物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主委員會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務費用的收支情況進行審計。第二十二條業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時交納物業(yè)服務費用。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費用，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，可按雙方所簽服務合同中的約定依法追繳。物業(yè)發(fā)生權屬轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時結清物業(yè)服務費用。物業(yè)管理企業(yè)不得擅自向業(yè)主、使用人收取一年

13、以上的押金、保證金等費用。第二十三條普通住宅前期物業(yè)服務收費備案程序；裝飾裝修期間的建筑垃圾清運、水電、電梯使用等收費標準；電控防盜門維護收費標準、停車服務收費標準等按有關規(guī)定執(zhí)行。第二十四條價格主管部門在制定或調整本行政區(qū)域內物業(yè)公共服務收費標準的總體水平時，應依法舉行價格聽證會，聽取業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)等多方意見。第二十五條各級價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門應當加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務內容、服務質量和收費項目、收費標準的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由價格主管部門依據(jù) 中華人民共和國價格法和 價格違法行為行政處罰規(guī)定等法律法規(guī)予以處罰。第二十六條本辦法自 2007年 1 月 1 日起實行，以前各有關文件和本辦法不一致的，以本辦法為準。本辦法實施前，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)已簽訂住宅物業(yè)合同尚未到期的，物業(yè)服務及其收費標準等仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期