中海物業(yè)顧問培訓(xùn)講解

1、第一部分：工商業(yè)務(wù)基本知識在工商業(yè)務(wù)基本知識中主要介紹三個方面的內(nèi)容：公司法、物業(yè)資質(zhì)、物價收費(fèi)。第一講公司法篇一、 公司的類型及簡介我國現(xiàn)行的公司法所稱公司，是指依照公司法在我國境內(nèi)設(shè)立的有限責(zé)任公司和股份有限公司。圖示如下：公司有限責(zé)任公司股份有限公司股東會股東會監(jiān)事會董事會股東會董事會二、什么是有限責(zé)任公司、股份有限公司有限責(zé)任公司是指股東以其出資額為限對公司承擔(dān)責(zé)任， 公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的法人企業(yè)。 而另一種公司形態(tài)國有獨(dú)資公司， 是指國家授權(quán)投資的機(jī)構(gòu)或者國家授權(quán)的部門單獨(dú)投資設(shè)立的有限責(zé)任公司。 例如，中海物業(yè)是有限責(zé)任公司，注冊資本 1000 萬元，由中海集團(tuán)公

2、司按比例出資而成。中海物業(yè)下屬三家子公司：中海電梯公司，注冊資本300 萬元；中海樓宇科技公司，注冊資本 200 萬元中海環(huán)境公司， 注冊資本 50 萬元，也是有限責(zé)任公司，由中海物業(yè)和三家子公司按比例相互交叉持股而成。股份有限公司是指由一定人數(shù)以上的股東組成， 公司全部資本分為等額股份， 股東以其所持股份為限對公司承擔(dān)責(zé)任， 公司以全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的企業(yè)法人。 例如：中海地產(chǎn)公司是股份有限公司，注冊資本40680萬元，由中海集團(tuán)下屬5 家法人公司出資組建 。股東會是有限責(zé)任公司和股份有限公司的權(quán)力機(jī)構(gòu)，對公司的經(jīng)營方針和投資計(jì)劃、選舉和更換董事、監(jiān)事、審議董事會、監(jiān)事會報(bào)告、對公

3、司年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案、 利潤分配方案、增加或減少注冊資本、對股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓出資作出決議、對公司合并、分立、變更公司形式、公司解散和清算、修改章程具有決定權(quán)和批準(zhǔn)權(quán)。三、有限責(zé)任公司和股份有限公司的異同點(diǎn)有限責(zé)任公司和股份有限公司是兩種不同的公司形態(tài)，如下圖：不同點(diǎn)公司類型相同點(diǎn)募集資金股東人數(shù)股份轉(zhuǎn)讓股權(quán)證明股東會和董事會1、股東都對公司承擔(dān)有限責(zé)任。有限責(zé)任公司2、股東的財(cái)產(chǎn)與公司的財(cái)產(chǎn)是分離的，股東將財(cái)產(chǎn)投資公司后，該財(cái)產(chǎn)即成為公司財(cái)產(chǎn)，股東不再直接控制和支配這部分股份有限公司財(cái)產(chǎn)。3、對外都是以公司的全部資產(chǎn)承擔(dān)責(zé)任。只能由發(fā)起集二個以上受限制較多，股權(quán)證明是股東會的權(quán)限比資，不能

4、向社對股東的出出資證明書， 董事會大，董事會五十個以會公開募集資資有嚴(yán)格要且不能轉(zhuǎn)讓、 人員由三至十三下金求流通人組成由于股東人數(shù)沒股權(quán)證明是有上限，股東會的可以向社會公權(quán)限比董事會相五個以上轉(zhuǎn)讓容易股票，可以轉(zhuǎn)開募集資金對小，董事會人員讓、流通由五至十九人組成成立公司的注冊資本：1、有限責(zé)任公司注冊資本的最低限額以生產(chǎn)經(jīng)營為主的公司人民幣50 萬元；以商品批發(fā)為主的公司人民幣50 萬元；以商業(yè)零售為主的公司人民幣30 萬元；以科技開發(fā)、咨詢、服務(wù)性的公司人民幣10 萬元。2、股份有限公司注冊資本的最低限額為1000 萬元。四、有限責(zé)任公司、股份有限公司設(shè)立程序1、 辦理市工商局部分的事宜內(nèi)資

5、企業(yè)：到市工商局（寶安、龍崗區(qū)的到區(qū)工商局）辦理；私營企業(yè)：到各區(qū)工商局辦理2、刻制公章、財(cái)務(wù)專用章到企業(yè)所在區(qū)的公安局辦理3、辦理組織機(jī)構(gòu)代碼證事宜到無線電管理大廈10 樓市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局代碼辦證大廳辦理4、設(shè)立銀行基本存款帳戶到所選定的銀行辦理5、辦理國稅、地稅稅務(wù)登記證辦理地稅：到市地稅局辦理國稅：到所在區(qū)國稅局（一）設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司應(yīng)提交的資料：序號文件名稱提交文件的公司類型1 公司董事長或者執(zhí)行董事簽署的公司設(shè)立登記申請書2 具有法定資格的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資證明3 公司章程有限責(zé)任公司4股東會決議、董事會決議股份有限公司5 企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書6 公司住所證明7 授權(quán)

6、委托書（辦事人員）說明： 1、股份有限公司除了提交以上資料外，還需提交以下資料：設(shè)立股份有限公司的批準(zhǔn)文件、創(chuàng)立大會的會議記錄、籌辦公司的審計(jì)報(bào)告。2 、股東或者發(fā)起人的資格證明是指：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件、自然人的身份證明。3 、住所為自有的，提交房屋產(chǎn)權(quán)證明復(fù)印件；住所為租賃的，提交房屋租賃合同復(fù)印件。4 、如果公司經(jīng)營范圍中的涉及到需前置審批的項(xiàng)目，需提交相應(yīng)證件。例如：物業(yè)管理資質(zhì)證書、停車場許可證（具體如何辦理，在第二、三節(jié)將詳細(xì)講述）（二）設(shè)立有限責(zé)任公司、 股份有限公司的分支機(jī)構(gòu) （以物業(yè)管理處、停車場為例）提交如下資料：1、填寫分公司設(shè)立登記申請書 ；2、加蓋公司公章的公司章

7、程復(fù)印件；3、加蓋公司公章的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；4、公司對分公司負(fù)責(zé)人的任命文件；5、營業(yè)場所使用證明（發(fā)展商開具管理用房證明）6、發(fā)展商建筑施工許可證復(fù)印件；7、建筑物命名審批表；8、物業(yè)全委合同一份9、停車場許可證復(fù)印件（設(shè)立停車場分支機(jī)構(gòu)時提供）（三）辦理國稅、地稅稅務(wù)登記證物業(yè)公司繳納的稅種包括：營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、個人所得稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、印花稅，管理處繳納的稅種包括：除上述稅種中的房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅外的其他稅金和交增值稅。辦理稅務(wù)登記證的法人企業(yè)和分支機(jī)構(gòu)需要提供的資料：1、稅務(wù)登記表（一式三份） ；2、營業(yè)執(zhí)照（副本原件、正本復(fù)印件） ；3、有關(guān)合同、章程復(fù)印件

8、；4、銀行基本存款賬戶卡復(fù)印件；5、法人代表的身份證原件、復(fù)印件；6、組織機(jī)構(gòu)代碼證書原件及復(fù)印件、信息卡原件；7、房屋租賃合同或其他證復(fù)印件；第二講物業(yè)資質(zhì)篇一、物業(yè)管理資質(zhì)的演變物業(yè)管理資質(zhì)證書 是從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的資格憑證， 凡在深圳市轄區(qū)范圍內(nèi)從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的單位，必須取得資質(zhì)證書，方能從事物業(yè)管理。深圳市住宅局 1996 年 10 月下發(fā)深住 1996110 號文件，關(guān)于印發(fā)深圳市物業(yè)管理資質(zhì)證書管理規(guī)定的通知，規(guī)定全市物管單位實(shí)行資質(zhì)等級管理，按等級標(biāo)準(zhǔn)核發(fā)物業(yè)管理資質(zhì)證書。具體等級劃分如下：序號資質(zhì)等級注冊資本物業(yè)管理企業(yè)人員配備榮譽(yù)稱號管轄物業(yè)面積（萬元）單位法人代表和分管物

9、業(yè)所管物業(yè)建筑面管理的負(fù)責(zé)人具有中級以30%以上獲省級2積 60 萬 M以上，1甲級300上職稱和大專文化， 90%以50%以上獲市級2高層樓宇 20 萬 M上具有中級以上技術(shù)職稱60%以上獲區(qū)級以上，超市層樓宇或大專以上文化程度1 棟以上單位法人代表和分管物業(yè)管理的負(fù)責(zé)人具有中級以20%以上獲省級所管多層樓宇 302乙級150上職稱和大專文化， 70%以40%以上獲市級萬 M2 以上，高層樓上具有中級以上技術(shù)職稱50%以上獲區(qū)級宇 10 萬 M2以上或大專以上文化程度單位法人代表和分管物業(yè)管理的負(fù)責(zé)人具有中級以3丙級50上職稱和大專文化， 50%以上具有初級以上技術(shù)職稱或大專以上文化程度到

10、1999 年 10 月，建設(shè)部出臺物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法 ，對全國物業(yè)管理單位規(guī)范并確定了等級標(biāo)準(zhǔn)和資格審批管理部門。申請國家資質(zhì)證書的條件管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)項(xiàng)目計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低序資質(zhì)注冊資本于 100%物業(yè)管理企業(yè)人員配備要求辦公號等級（萬元）獨(dú)立式住多層住宅高層住宅樓、工宅（別墅）22業(yè)廠房MM2MM2物業(yè)管理專業(yè)人員及工程、 管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)人員不1一級500少于 30 人。中級職稱以上不少 20 人。企業(yè)經(jīng)理、 項(xiàng)目經(jīng)200 萬100 萬15 萬50 萬理取得物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格證書。物業(yè)管理專業(yè)人員及工程、 管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)人員不2二級

11、300少于 20 人。中級職稱以上不少 10 人。企業(yè)經(jīng)理、 項(xiàng)目經(jīng)100 萬50 萬8 萬20 萬理取得物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格證書。物業(yè)管理專業(yè)人員及工程、 管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)人員不3三級 50少于 10 人。中級職稱以上不少 5 人。企業(yè)經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)20 萬10 萬2 萬5 萬理取得物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格證書。臨時物業(yè)管理專業(yè)人員及工程、 管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)人員不4 50少于 10 人。中級職稱以上不少 6 人。企業(yè)經(jīng)理取得物業(yè)資質(zhì)管理專業(yè)人員職業(yè)資格證書。2004 年 1 月，深圳市住宅局下發(fā)深住 20041 號文關(guān)于核發(fā)國家物業(yè)管理資質(zhì)證書的通知 ，根據(jù)文件的精神， 決定將我市

12、物業(yè)管理資質(zhì)證書與國家資質(zhì)證書并軌， 自 2004 年 1 月起至 3 月底，向全市物業(yè)管理企業(yè)核發(fā)國家資質(zhì)證書， 那么原深圳市資質(zhì)證書在國家資質(zhì)證書頒發(fā)后作廢。 一級資質(zhì)證書由住宅 局初審后報(bào)省建設(shè)廳復(fù)審，再報(bào)建設(shè)部審批及發(fā)證 （本次申請國家一級資質(zhì)證書的企業(yè)， 暫領(lǐng)取國家二級資質(zhì)證書，待建設(shè)部頒發(fā)一級證書后收回），二、三級和臨時資質(zhì)證書由住宅局核查后根據(jù)授權(quán)直接頒發(fā)。像中海物業(yè)已經(jīng)早已具備國家一級資質(zhì)的企業(yè)就免于重新申請。二、資質(zhì)證書的申報(bào)程序申請物業(yè)管理資質(zhì)證書，要向住宅局提供以下資料：1、申請單位按要求填寫 深圳市物業(yè)管理資質(zhì)證書申請登記表并提供相關(guān)資料，送至單位注冊地址所在地區(qū)住宅局

13、。2、區(qū)住宅局接受申請后，須在15 個工作日內(nèi)初審?fù)戤叄⒊鯇徱庖姾蜕陥?bào)材料返還申請單位。3、申請單位持初審意見和申報(bào)材料到市住宅局進(jìn)行申報(bào)，市住宅局應(yīng)在 30 個工作日內(nèi)核準(zhǔn)頒發(fā)資質(zhì)證書。不予批準(zhǔn)的，應(yīng)給予書面答復(fù)。4、申請單位應(yīng)保證申報(bào)資料的完整性和真實(shí)性，并配合市、區(qū)住宅局實(shí)地考核。5、申報(bào)一級資質(zhì)的報(bào)省建設(shè)廳復(fù)審后報(bào)建設(shè)部審批發(fā)證。第三講物價收費(fèi)篇一、物價收費(fèi)管理在 2000 年前，深圳市物價局對物業(yè)管理企業(yè)要核發(fā)物業(yè)管理收費(fèi)許可證，也就是在辦理了工商稅務(wù)證照等手續(xù)后， 要向深圳市物價局申請物業(yè)管理收費(fèi)許可證。當(dāng)時的程序如下：1、 物業(yè)管理公司應(yīng)向市物價局提供如下資料：（1）工商營業(yè)

14、執(zhí)照；（2）行業(yè)主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書；（3）物業(yè)管理確認(rèn)書；（4）業(yè)主委員會成立的批文；（5）申請審批收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的書面報(bào)告。2、 召開業(yè)主會議，對物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行聽證；3、 審批收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后，辦理物業(yè)管理收費(fèi)許可證。在 2000 年，由深圳市物價下發(fā)了深價 200041 號文件關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)若干問題的通知 ，對物業(yè)收費(fèi)許可證的發(fā)放作了相應(yīng)的調(diào)整：1、成立業(yè)委會的小區(qū)： 根據(jù)物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，已成立業(yè)主委員會的， 物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司在物業(yè)管理委托合同中按照政府指導(dǎo)價約定或者由雙方協(xié)商確定，經(jīng)業(yè)主大會討論通過后執(zhí)行。但如果物業(yè)管理項(xiàng)目、質(zhì)量

15、、深度超過指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)所規(guī)定物業(yè)類別的， 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定， 經(jīng)業(yè)主大會討論通過后執(zhí)行。 無需向物價部門申報(bào)和備案，暫不實(shí)行收費(fèi)許可證制度。2 、沒有成立業(yè)委會的小區(qū)： 達(dá)到法定條件應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主委員會但尚未成立的住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)定價問題。 對因政府職能部門原因沒有及時成立業(yè)主委員會的， 仍由物價部門征求物業(yè)管理行業(yè)主管部門意見后核價， 對屬開發(fā)建設(shè)單位、 物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主原因沒有及時成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)定價申請， 經(jīng)區(qū)住宅行政管理部門審核同意并出具意見后， 物價部門可作為特殊情況受理并審核定價。 以后所有的物業(yè)管理費(fèi)批準(zhǔn)文件應(yīng)注明，業(yè)主委員會成立后，按

16、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的管理合同中的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。二、物業(yè)管理費(fèi)小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的基本開支用于住宅小區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所的日常管理、維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、公用水電費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等等， 收取管理費(fèi)是物業(yè)管理工作中的非常重要的環(huán)節(jié)。 當(dāng)公司的商務(wù)部接洽一個新小區(qū)時， 就必須對小區(qū)的管理費(fèi)進(jìn)行測算。 對小區(qū)周邊的樓盤進(jìn)行調(diào)查， 比較物業(yè)管理費(fèi)的定位。 在簽訂了全委合同、小區(qū)入伙之后，就開始管理處的收費(fèi)工作。例如，像中海陽光棕櫚園是中海地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的精品樓盤，小區(qū)建筑面積 35 萬 M2 ，可收費(fèi)面積約22 萬 M2，包含高層、小高層、多層。由于建筑類型不同、物業(yè)資質(zhì)等級、所在地區(qū)周邊

17、小區(qū)收費(fèi)不同，管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不同。中海陽光棕櫚園的高層、小高層管理費(fèi)2.8 元 M2，多層管理費(fèi) 1 元 M2 。三、停車場收費(fèi)停車場是小區(qū)的一個重要配套設(shè)施， 停車場在營業(yè)收費(fèi)之前， 須到交警局和物價局辦理相關(guān)證照方可營業(yè)。（一）申辦停車場許可證申辦停車場許可證需提供如下資料：1 、填寫機(jī)動車停車場申辦審批表；2 、建審驗(yàn)場合格證明書；3 、建筑物消防合格證明復(fù)印件；4 、停車場的設(shè)置車位、標(biāo)志牌、 進(jìn)出口等硬件設(shè)施的施工設(shè)計(jì)圖及交通組織圖；5 、辦場的土地使用權(quán)出讓合同書和" 紅線圖 " 的復(fù)印件， 或與土地使用權(quán)單位的關(guān)系證明和用地協(xié)議；6 、申辦單位工商營業(yè)執(zhí)照、

18、稅務(wù)登記的復(fù)印件；7 、法人授權(quán)停車場責(zé)任人的證明；8 、管理員登記備案表；9 、責(zé)任人和管理員身份證、暫住證的復(fù)印件及一寸彩照二張。( 注：所有復(fù)印件蓋申辦單位公章。)（二）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2000 年，交警局將停車場原先的 “車輛保管” 改為“車輛停放”，停車場不再負(fù)車輛丟失或損壞的保管責(zé)任。但實(shí)際責(zé)任還在爭議之中。 1999 年之前，深圳物價局有關(guān)停車場保管費(fèi)用如下圖所示：天（ 24小時內(nèi)）月（ 30 天）標(biāo)準(zhǔn)超小大摩小大超大場類大型車車托車車車型車車住首 2宅小區(qū)室小時內(nèi)5，4工業(yè)廠內(nèi)第 3小時起00房配套3元/小時停車場露125（收費(fèi)510750天55000基準(zhǔn)價）2002 年深圳市物價局下

19、發(fā)深價200232 號文件關(guān)于加強(qiáng)機(jī)動車停放服務(wù)收費(fèi)管理的通知將機(jī)動車停放服務(wù)費(fèi)作了相應(yīng)調(diào)整，調(diào)整后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：天（ 24 小時內(nèi)）月（ 30 天）標(biāo)超超準(zhǔn)小大摩小大摩大型大型場類車車托車車車托車車車住首首 3宅小區(qū)室3 小時內(nèi)小時內(nèi) 10，25250工業(yè)廠內(nèi)5，超過 3超過 3小時5000房配套小時 1020停車場露1123（收費(fèi)510125天5102030基準(zhǔn)價）另物價規(guī)定：對于停車用的IC 卡收費(fèi)只能按成本收取押金。三、水電收費(fèi)2002 年 10 月 1 日市物價局深價管字 200240 號文關(guān)于調(diào)整城市供水部分價格政策的通知 和 2003 年 5 月 23 日市物價局深價管字200

20、313號關(guān)于進(jìn)一步調(diào)降我市銷售電價的通知對住宅和商業(yè)水、電的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作了相關(guān)規(guī)定。深圳市物價局深價管200318號又發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步調(diào)降我市銷售電價有關(guān)問題的補(bǔ)充通知。最新的住宅和商業(yè)的水、電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下表：用戶類型水費(fèi)排污費(fèi)單價電費(fèi)單價用量（噸）單價（元 / 噸）（元/噸）（元/ 度）類別25 噸以下1.89高層25-30 噸2.84居民30 噸以上3.790.500.6825 噸以下1.59多層25-30 噸2.3930 噸以上3.19商業(yè)2.550.700.87管理處公用2.550.700.87第二部分會計(jì)報(bào)表基本知識會計(jì)報(bào)表基本知識主要介紹：會計(jì)基本要素、會計(jì)報(bào)表。第四講會計(jì)要素篇會計(jì)是

21、以貨幣為主要計(jì)量單位， 運(yùn)用特有的方法和程序， 對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動和財(cái)務(wù)收支進(jìn)行核算和監(jiān)督， 并參與經(jīng)濟(jì)預(yù)測和決策的一種管理活動。由于物業(yè)管理是作為房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，物業(yè)管理企業(yè)會計(jì)核算制度也是參照 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度制定，但物業(yè)管理企業(yè)畢竟不同于房地產(chǎn)企業(yè)， 它的主要核算內(nèi)容是委托服務(wù)業(yè)務(wù)和自主經(jīng)營業(yè)務(wù)， 所以物業(yè)管理會計(jì)既具有房地產(chǎn)會計(jì)的特點(diǎn)生產(chǎn)開發(fā)的核算， 又有本身獨(dú)有的特點(diǎn)經(jīng)營服務(wù)的核算。物管會計(jì)的對象是物業(yè)管理經(jīng)營活動過程中的資金和資金運(yùn)動。會計(jì)對象具體化就是會計(jì)要素。企業(yè)會計(jì)要素包括資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、收入、費(fèi)用和利潤等六大類。其中：資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益構(gòu)成會計(jì)的

22、基本要素。一、資產(chǎn)是企業(yè)所擁有或者控制的能用貨幣計(jì)量的經(jīng)濟(jì)資源，包括各種財(cái)產(chǎn)、債權(quán)和其他權(quán)利。企業(yè)資產(chǎn)可以分為流動資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期待攤費(fèi)用（過去是遞延資產(chǎn)）和其他資產(chǎn)。流動資產(chǎn)長期投資固定資產(chǎn)資 產(chǎn)無形資產(chǎn)長期待攤費(fèi)用現(xiàn)金及各種存款短期投資應(yīng)收及預(yù)付帳款存貨債券投資股票投資其他投資房屋及建筑物汽車生產(chǎn)工具專利權(quán)非專利技術(shù)商標(biāo)權(quán)著作權(quán)土地使用權(quán)商譽(yù)開辦費(fèi)大修費(fèi)用其他資產(chǎn)訴訟中的財(cái)產(chǎn)特準(zhǔn)儲備物質(zhì)二、負(fù)債是企業(yè)所承擔(dān)的，能以貨幣計(jì)量、需以資產(chǎn)或勞務(wù)償還的債務(wù)。 負(fù)債按其償還期限的長短， 可以分為流動負(fù)債和長期負(fù)債。長期負(fù)債是指償還期在一年或一年以上的債務(wù)。短期借款應(yīng)付及預(yù)收帳

23、款流動負(fù)債應(yīng)付工資、福利費(fèi)負(fù) 債應(yīng)交稅金應(yīng)付利潤長期借款長期負(fù)債應(yīng)付債券長期應(yīng)付款三、所有者權(quán)益是指企業(yè)資產(chǎn)所擁有的權(quán)利，包括投資者投入資本（股本）、資本公積、盈余公積和未分配利潤等。資本公積包括企業(yè)在創(chuàng)立和經(jīng)營過程中接受捐贈的資產(chǎn)價值和法定財(cái)產(chǎn)重估增值等。盈余公積和未分配利潤都是企業(yè)經(jīng)營過程中的留存收益。盈余公積包括企業(yè)按照國家規(guī)定從企業(yè)稅后利潤中提取的法定盈余公積和任意盈余公積金（各按10%提取）。資本公積和盈余公積可以按法定程序轉(zhuǎn)增資本， 盈余公積還可用來彌補(bǔ)企業(yè)虧損。未分配利潤是指企業(yè)留于以后年度分配的利潤或待分配利潤。所有者權(quán)益投入資本資本公積留存收益國家投入資本法人投入資本個人投入

24、資本外商投入資本接受捐贈資本法定財(cái)產(chǎn)重估增值資本溢價資本匯率折算差額盈余公積未分配利潤四、收入主要是指企業(yè)的營業(yè)收入， 物管企業(yè)中就是指在提供勞務(wù)和服務(wù)的經(jīng)營業(yè)務(wù)中實(shí)現(xiàn)的收入。 可以分為主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入兩類。物管企業(yè)中是主營業(yè)務(wù)收入主要是顧問管理費(fèi)收入。管理費(fèi)、顧問費(fèi)主營業(yè)務(wù)收入開辦費(fèi)收 入材料銷售其他業(yè)務(wù)收入出租房收入五、費(fèi)用是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的各項(xiàng)耗費(fèi)的貨幣表現(xiàn)，分為計(jì)入成本的費(fèi)用和直接計(jì)入營業(yè)損益的費(fèi)用。管理費(fèi)用期間費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用費(fèi) 用銷售費(fèi)用經(jīng)營費(fèi)用項(xiàng)目成本物管成本六、利潤是企業(yè)在一定時期內(nèi)的最終財(cái)務(wù)成果， 它集中反映了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動各方面的效益。 企業(yè)利潤總額由營

25、業(yè)利潤、 投資凈收益和營業(yè)外收支凈額組成。營業(yè)利潤利 潤投資凈收益營業(yè)外收支凈 額第五講會計(jì)報(bào)表篇一、會計(jì)報(bào)表的基本概念（一）財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告的構(gòu)成財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告是指企業(yè)對外提供的反映企業(yè)某一特定日期財(cái)務(wù)狀況和某一會計(jì)期間經(jīng)營成果、現(xiàn)金流量的文件。財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告分年度、半年度、季度和月度財(cái)務(wù)報(bào)告。在年度和半年度的財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告應(yīng)包括會計(jì)報(bào)表、會計(jì)報(bào)表附注、財(cái)務(wù)情況說明書。會計(jì)報(bào)表主要包括資產(chǎn)負(fù)債表、 利潤表、現(xiàn)金流量表及相關(guān)附表。（二）會計(jì)報(bào)表的作用會計(jì)報(bào)表是以日常核算資料為依據(jù)編制的， 用來集中概括地反映企業(yè)和行政事業(yè)單位的財(cái)務(wù)狀況、 經(jīng)營成果以及成本費(fèi)用情況的書面文件。會計(jì)報(bào)表的作用主要有五項(xiàng)：1、

26、為投資者了解單位的財(cái)務(wù)狀況及進(jìn)行投資決策提供信息資料；2、為單位的債權(quán)人提供有償債能力方面的信息；3、為單位內(nèi)部管理人員和職工進(jìn)行日常的經(jīng)營管理提供信息資料；4、為財(cái)政、工商、稅務(wù)等行政主管部門提供信息資料；5、為審計(jì)機(jī)關(guān)檢查、監(jiān)督各單位的經(jīng)營活動提供信息資料。向會計(jì)報(bào)表使用者提供經(jīng)濟(jì)決策有用的信息，包括企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營業(yè)績和財(cái)務(wù)狀況變動的資料。（三）會計(jì)報(bào)表的種類1、按反映的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容可分為：反映財(cái)務(wù)狀況表（資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表）、反映財(cái)務(wù)成果表（利潤表、利潤分配表、主營業(yè)務(wù)收支明細(xì)表等）、反映費(fèi)用和成本表 （期間費(fèi)用表、產(chǎn)品成本表等） 。2、按報(bào)送對象可分為：對外會計(jì)報(bào)表（資產(chǎn)負(fù)債表、

27、利潤表、現(xiàn)金流量表、報(bào)表附注）和對內(nèi)會計(jì)報(bào)表（可以自行設(shè)計(jì)及成本費(fèi)用表等） 。3、按包括的會計(jì)主體范圍可分為：個別會計(jì)報(bào)表和合并會計(jì)報(bào)表。4、按報(bào)送的時間可分為：年度、半年度、季度和月度會計(jì)報(bào)表。二、 資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債表是反映企業(yè)某一特定日期資產(chǎn)、 負(fù)債、所有者權(quán)益等財(cái)務(wù)狀況的會計(jì)報(bào)表。 資產(chǎn)負(fù)債表又被稱為平衡表， 是因?yàn)樗馁Y產(chǎn)負(fù)債兩方必須平衡，即：資產(chǎn) = 負(fù)債 + 所有者權(quán)益（凈資產(chǎn)）它根據(jù)資產(chǎn)、 負(fù)債和所有者權(quán)益三個基本要素的相互關(guān)系， 按照一定的分類標(biāo)準(zhǔn)和一定的順序排列編制而成。（一）資產(chǎn)負(fù)債表提供的信息包括：1、資產(chǎn)負(fù)債表能夠提供資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的全貌。通過編制資產(chǎn)負(fù)債表可

28、以提供某一日期資產(chǎn)的總額， 表明企業(yè)擁有或控制的經(jīng)濟(jì)資源及其分布情況，是分析企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營能力的重要資料；2、通過資產(chǎn)負(fù)債表， 可以反映某一日期的負(fù)債總額以及結(jié)構(gòu)，表明企業(yè)未來需用多少資產(chǎn)和勞務(wù)清償債務(wù)；3、通過資產(chǎn)負(fù)債表，可以反映所有者權(quán)益的情況，表明投資者在企業(yè)資產(chǎn)中所占的份額，了解權(quán)益的結(jié)構(gòu)情況；4、資產(chǎn)負(fù)債表還能夠提供進(jìn)行財(cái)務(wù)分析的基本資料，據(jù)以計(jì)算出各種財(cái)務(wù)指標(biāo)。（二）閱讀資產(chǎn)負(fù)債表的步驟：首先要閱讀資產(chǎn)負(fù)債表中反映資產(chǎn)總額、負(fù)債總額、所有者（股東）權(quán)益總額的信息，總整體上把握企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。1、資產(chǎn)總額可以說明： 1截止到報(bào)表編制日時企業(yè)擁有多少資產(chǎn)。 2數(shù)字大小可反映企業(yè)經(jīng)營規(guī)模的

29、大小。 3 同前期報(bào)表中資產(chǎn)總額相比較， 評價企業(yè)資產(chǎn)增減，可籠統(tǒng)反映企業(yè)當(dāng)年經(jīng)營效益的優(yōu)劣。2、負(fù)債總額可以說明： 1截止報(bào)表編制日企業(yè)擁有多少負(fù)債。2數(shù)字大小可反映企業(yè)所承受的風(fēng)險(xiǎn)大小。3同前期報(bào)表中負(fù)債總額相比較，評價企業(yè)負(fù)債增減。但應(yīng)注意：負(fù)債的增加雖然企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的增加，但卻未必是不利的（因?yàn)橛袝r負(fù)債的增加是為滿足投資的需要，以求長遠(yuǎn)利益）。但是負(fù)債的畸形增長必然顯示企業(yè)經(jīng)營的惡化。3、所有者（股東）權(quán)益總額可以說明： 1截止報(bào)表編制日企業(yè)的所有者（股東）實(shí)際擁有的凈資產(chǎn)。 2 數(shù)字大小可反映所有者在企業(yè)中的財(cái)富多少。 3 同前期報(bào)表中所有者總額相比較， 評價企業(yè)凈資產(chǎn)增加與否。 凈資產(chǎn)

30、的增減可真實(shí)反映企業(yè)經(jīng)營效益的好壞（與資產(chǎn)總額作用相比） 。要更深了解企業(yè)的某一項(xiàng)業(yè)務(wù)情況，需要通過進(jìn)一步閱讀在資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益下重要會計(jì)科目所體現(xiàn)的數(shù)據(jù)（略） 。如：“存貨”、“應(yīng)收帳款”等科目的大小反映了企業(yè)資金流動性的大小，企業(yè)資金變現(xiàn)能力的強(qiáng)弱。又如“長期投資” 科目余額的大小對進(jìn)行下一期的決策投資是有重要意義的。如“固定資產(chǎn)”“累計(jì)折舊”“固定資產(chǎn)清理”三個科目的余額的差額體現(xiàn)了企業(yè)固定資產(chǎn)使用效率的高低。 “固定資產(chǎn)凈值” =“固定資產(chǎn)原值”“累計(jì)折舊”+“固定資產(chǎn)清理”。下面是資產(chǎn)負(fù)債表的格式：資產(chǎn)負(fù)債表2003年 12月 31日編制單位：管理處資產(chǎn)行次年初數(shù)期末數(shù)負(fù)債及所

31、有者權(quán)益流動資產(chǎn)：流動負(fù)債：貨幣資金1259631.602214083.14短期借款短期投資2應(yīng)付票據(jù)應(yīng)收帳款325433.31485263.61應(yīng)付帳款應(yīng)收票據(jù)4預(yù)付帳款應(yīng)收股利5應(yīng)付工資應(yīng)收利息6應(yīng)付福利費(fèi)預(yù)付帳款7應(yīng)付股利應(yīng)收補(bǔ)貼款8應(yīng)交稅金其他應(yīng)收款925203.95266023.16其他應(yīng)交款存貨1055128.5645484.61其他應(yīng)付款待攤費(fèi)用11預(yù)提費(fèi)用一年內(nèi)到期的長期債券投資12預(yù)計(jì)負(fù)債其他流動資產(chǎn)13一年內(nèi)到期的長期負(fù)債流動資產(chǎn)合計(jì)14365397.423010854.52其他流動負(fù)債長期投資：應(yīng)付內(nèi)部單位款長期股權(quán)投資15流動負(fù)債合計(jì)長期債權(quán)投資16長期負(fù)債：長期投資合

32、計(jì)17長期借款固定資產(chǎn)：應(yīng)付債券固定資產(chǎn)原值1851822.0076522.00長期應(yīng)付款減：累計(jì)折舊196303.5019026.80專項(xiàng)應(yīng)付款固定資產(chǎn)凈值2045518.5057495.20其他長期負(fù)債減：固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備21長期負(fù)債合計(jì)固定資產(chǎn)凈額2245518.5057495.20遞延稅項(xiàng)：工程物資23遞延稅款貸項(xiàng)在建工程24負(fù)債合計(jì)固定資產(chǎn)清理25所有者權(quán)益：固定資產(chǎn)合計(jì)2645518.5057495.20實(shí)收資本無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)：減：已歸還投資無形資產(chǎn)27實(shí)收資本凈額長期待攤費(fèi)用28309706.51資本公積其他長期資產(chǎn)29370429.42盈余公積無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)合計(jì)3037

33、0429.42309706.51其中：法定公益金未分配利潤遞延稅項(xiàng)：所有者權(quán)益合計(jì)單位：元行次年初數(shù)期末數(shù)333435 186573.66 550384.31363738394016228.8357793.5541396.251485.5142 1290304.65 3513665.644344454647108953.2081138.2448 1602456.59 4204467.25495051525354550.000.0056 1602456.59 4204467.2557585960616263 -821111.25 -826411.0264 -821111.25 -826411.0

34、2遞延稅款借項(xiàng)資產(chǎn)總計(jì)3132781345.343378056.23 負(fù)債及所有者權(quán)益合計(jì)65781345.343378056.23三、利潤表利潤表利潤表又稱損益表，是反映企業(yè)一定期間經(jīng)營成果的會計(jì)報(bào)表。由于它是反映企業(yè)一定期間內(nèi)利潤的形成或虧損發(fā)生過程的動態(tài)報(bào)表，因此，利潤表的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容與企業(yè)利潤構(gòu)成的因素直接相關(guān)。（一）利潤表提供的信息從企業(yè)利潤表中，可直接獲取如下數(shù)據(jù)：1、主營業(yè)務(wù)收入：反映企業(yè)經(jīng)營主要業(yè)務(wù)所取得的收入總額。2、主營業(yè)務(wù)成本：反映企業(yè)銷售商品和提供勞務(wù)等業(yè)務(wù)發(fā)生的成本。3、其他業(yè)務(wù)利潤：反映企業(yè)除主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)收入扣除其他業(yè)務(wù)成本及應(yīng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用、稅金后的利潤。4、

35、營業(yè)利潤：反映企業(yè)主營業(yè)務(wù)和其他業(yè)務(wù)扣除其他相關(guān)費(fèi)用的利潤。5、投資收益：反映企業(yè)以各種方式對外投資所取得的扣除投資損失后的凈收益， 其中包括分得的投資利潤、 債券投資的利息收入以及認(rèn)購股票取得的股利和收回投資時發(fā)生的收益等。6、利潤總額：反映企業(yè)實(shí)現(xiàn)的利潤。7、所得稅：反映企業(yè)從當(dāng)前損益中扣除的所得稅。8、凈利潤：反映企業(yè)交納所得稅后的利潤。（二）企業(yè)利潤的計(jì)算步驟如下：第一步：計(jì)算主營業(yè)務(wù)利潤主營業(yè)務(wù)利潤= 主營業(yè)務(wù)收入 主營業(yè)務(wù)成本 主營業(yè)務(wù)稅金及附加第二步：計(jì)算營業(yè)利潤營業(yè)利潤= 主營業(yè)務(wù)利潤+ 其他業(yè)務(wù)利潤 期間費(fèi)用這里期間費(fèi)用包括營業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。第三步：計(jì)算利潤總額利

36、潤總額= 營業(yè)利潤+ 投資收益+ 補(bǔ)貼收入+ 營業(yè)外收入 營業(yè)外支出第四步：計(jì)算凈利潤凈利潤= 利潤總額 所得稅（三）閱讀利潤表的方法利潤表與資產(chǎn)負(fù)債表不同，利潤表中上下項(xiàng)之間有計(jì)算程序上的承接關(guān)系，因此閱讀利潤表就要采取由上至下的閱讀順序進(jìn)行。（四）利潤分配表是反映企業(yè)利潤的分配情況和年末未分配利潤結(jié)余情況的報(bào)表，它是利潤表的附表。通過利潤分配表，可以了解企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤的分配（包括虧損的彌補(bǔ)）情況，了解分配的水平，以及年末未分配利潤的結(jié)余數(shù)額。（五）利潤分配表反映的信息（1）“凈利潤”項(xiàng)目，反映企業(yè)全年實(shí)現(xiàn)的凈利潤。（2）“年初未分配利潤”項(xiàng)目，反映企業(yè)年初未分配的利潤。（3）“盈余公積轉(zhuǎn)入”

37、 項(xiàng)目，反映企業(yè)用盈余公積彌補(bǔ)虧損等轉(zhuǎn)入的數(shù)額。（4）“提取盈余公積”項(xiàng)目，反映企業(yè)提取的盈余公積。（5）“應(yīng)付利潤” 項(xiàng)目，反映企業(yè)應(yīng)付給投資者或者其他企業(yè)和個人的利潤。下面 ,以公司管理處和專業(yè)公司的會計(jì)報(bào)表為例， 介紹損益表和利潤分配表的基本格式：編制單位：管理處項(xiàng)目一、主營業(yè)務(wù)收入減：主營業(yè)務(wù)成本營業(yè)稅金及附加二、主營業(yè)務(wù)利潤加：其他業(yè)務(wù)利潤減：管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用三、營業(yè)利潤加：投資收益營業(yè)外收入減：營業(yè)外支出加：以前年度損益調(diào)整四、利潤總額減：所得稅五、凈利潤損 益表2003年12 月單位：元行次本月數(shù)本季數(shù)本年數(shù)1813950.711728803.465025520.55244823

38、0.861388308.774384995.27342588.3290774.13261193.944323131.53249720.56379331.34528440.00644783.09138790.88438459.53730-4051.89-7605.178278318.44114981.57-23083.0290.000.00101567.414147.8018758.7111975.46975.46975.461213278910.39118153.91-5299.771415278910.39118153.91-5299.77利潤分配表編制單位：專業(yè)公司2003 年度單位：元項(xiàng)

39、目行次本年實(shí)際上年實(shí)際一、凈利潤11,618,035849,597加：年初未分配利潤2849,5971,028,183其他轉(zhuǎn)入3二、可供分配的利潤42,467,6321,877,780減：提取法定盈余公積584,959102,818提取法定公益金6提取職工獎勵及福利基金7提取儲備基金8提取企業(yè)發(fā)展基金9利潤歸還投資10三、可供股東分配的利潤112,382,6731,774,962減：應(yīng)付優(yōu)先股股利12提取任意盈余公積1384,959102,818應(yīng)付普通股股利14679,678822,547轉(zhuǎn)作資本或股本的普通股股利15四、未分配利潤161,618,035849,597四、現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表是以現(xiàn)金的流入和流出反映企業(yè)在一定期間內(nèi)的經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動的動態(tài)情況，它反映了企業(yè)現(xiàn)金流入和流出的全貌。（一）現(xiàn)金流量表的作用1、現(xiàn)金流量表能夠說明企業(yè)一定期間內(nèi)的現(xiàn)金流入和流出的原因（劃分經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動產(chǎn)生三部分流量）。2、評價企業(yè)的償債能力和支付股