研讀國(guó)有建設(shè)用地出讓活動(dòng)中試行的“履約保證金”制度

1、研讀國(guó)有建設(shè)用地出讓活動(dòng)中試行的“履約保證金制度河北新業(yè)律師事務(wù)所律師摘要：2021年國(guó)土資源部辦公廳為加強(qiáng)建設(shè)用地供后開(kāi)發(fā)利用全程監(jiān)管，促進(jìn) 各項(xiàng)建設(shè)依法依規(guī)用地，不斷提高節(jié)約集約用地水平，在總結(jié)土地利用動(dòng)態(tài)巡查試 點(diǎn)城市經(jīng)驗(yàn)和做法的根底上，決定在全國(guó)范圍內(nèi)建立土地利用動(dòng)態(tài)巡查制度，并首 口 一Li次提出了在建設(shè)用地供地活動(dòng)中試行土地開(kāi)發(fā)利用履約保證金制度。2021年11月12日石家莊市人民政府發(fā)布?關(guān)于深入推進(jìn)土地節(jié)約集約利用的乜 s意見(jiàn)?明確“工業(yè)工程在辦理土地出讓手續(xù)、繳納土地出讓金時(shí)，可同時(shí)繳納履約X '| I保證金。該文是石家莊首次提出在土地出讓中建立履約保證金制度。本律師

2、結(jié)合“履約保證金根本概述及各地區(qū)制定的相關(guān)政策，就履約保證金制度的合理化提 出相關(guān)建議。一 _ 、 _關(guān)鍵字：履約保證金土地出讓土地劃撥閑置土地-百 I 匸一、履約保證金根本概述履約保證金，顧名思義，是為了保證履行合同的約定義務(wù)向?qū)Ψ街Ц兜慕疱X(qián)。保證金作為一種履約擔(dān)保形式，在合同中常常使用。關(guān)于合同的擔(dān)保，主要以?擔(dān) 保法?進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于擔(dān)保方式，?擔(dān)保法?規(guī)定了保證、抵押、質(zhì)押、留置、定 金，并沒(méi)有關(guān)于履約保證金的規(guī)定。?擔(dān)保法?中規(guī)定的保證與履約保證金是兩種 完全不同的擔(dān)保形式，保證是由合同主體之外的第三人提供的人保，而履約保證金 是金錢(qián)保證，二者不可混淆。實(shí)際上，履約保證金原本是建筑施工

3、領(lǐng)域采取的一種 履約擔(dān)保方式，只不過(guò)為其他行業(yè)類型的合同所適用。?招標(biāo)投標(biāo)法?、?招標(biāo)投歡迎閱讀標(biāo)法實(shí)施條例?等法律中對(duì)履約保證金做出了規(guī)定，但沒(méi)有對(duì)履約保證金的性質(zhì)和 定義進(jìn)行規(guī)定。在現(xiàn)實(shí)的生產(chǎn)生活中，當(dāng)事人的合同中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)關(guān)于履約保證金 的約定，適用范圍絕不僅僅局限于建筑施工招投標(biāo)領(lǐng)域，有些合同中甚至將定金、 違約金、履約保證金都進(jìn)行了約定，如國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓活動(dòng)中規(guī)定的競(jìng)買(mǎi) 保證金制度。二、建設(shè)用地供地活動(dòng)中試行“履約保證金制度的背景2021年國(guó)土資源部辦公廳下發(fā)的?關(guān)于建立土地利用動(dòng)態(tài)巡查制度加強(qiáng)建設(shè)用 地供地后開(kāi)發(fā)利用全程監(jiān)管的通知?以下簡(jiǎn)稱“通知中明確，地方各級(jí)國(guó)土 資源主

4、管部門(mén)可結(jié)合實(shí)際，在遵循合同法等相關(guān)法律規(guī)定框架下探索建立土地開(kāi)發(fā)i -1利用履約保證金等相關(guān)制度，進(jìn)一步豐富和完善土地利用動(dòng)態(tài)巡查制度的內(nèi)容和手X '| I段。國(guó)土資源部辦公廳的?通知?確立了各地試行“履約保證金制度的根底，其 明確了在不違反合同法規(guī)定的前提下，國(guó)土資源部門(mén)可以通過(guò)與土地使用權(quán)人簽訂一 _ 尹 Z _土地出讓合同的形式確定履約保證金的的相關(guān)約定。故履約保證金制度確實(shí)立，是_-j I 二國(guó)土資源部門(mén)在土地出讓合同中增加履約保證金條款考慮的主要問(wèn)題。三、各地探索及政策導(dǎo)向在國(guó)土資源部辦公廳下發(fā)通知后，全國(guó)多地區(qū)如徐州、許昌、淄博等市出臺(tái)相 關(guān)政策，建立了土地開(kāi)發(fā)利用履約保

5、證金的相關(guān)制度。海南、浙江等并由省政府制 定相關(guān)制度，對(duì)土地開(kāi)發(fā)利用履約保證金做出規(guī)定。綜合各地履約保證金制度，其適用時(shí)考慮的 情形主要有：是否開(kāi)工竣工，有無(wú) 土地閑置；是否按用途使用；是否到達(dá)投資強(qiáng)度；是否按規(guī)劃實(shí)施，是否超容積率四、制定履約保證金制度的幾點(diǎn)思考?xì)g迎閱讀較上述各地制定的履約保證金制度，石家莊并沒(méi)有具體的關(guān)于該制度確實(shí)立與實(shí)施方法，而在?關(guān)于深入推進(jìn)土地節(jié)約集約利用的意見(jiàn)?以下簡(jiǎn)稱?意見(jiàn)?中規(guī)定：“各縣市、區(qū)可根據(jù)轄區(qū)情況制定具體實(shí)施方法。將制定相關(guān)政策的權(quán)利授予各縣市區(qū)人民政府，那么各縣市、區(qū)在制定履約保證金制度時(shí) 首先需保證履約保證金的有效性。審判實(shí)踐中判斷履約保證金是否有

6、效主要有以下三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：一雙方在合同中明確約定了繳存履約保證金的一方以及繳存的金額；在土地出讓時(shí)國(guó)土資源部門(mén)代表國(guó)家與土地使用權(quán)人簽訂?國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同?，為使履約保證金制度得以落實(shí)，那么必須在出讓合同中明確約定數(shù)額。i' 1?意見(jiàn)?中“保證金總額原那么上不高于土地出讓金總額的 10% 結(jié)合其他地區(qū)X '| I的相關(guān)政策，本律師建議履約保證金數(shù)額不宜過(guò)高。一方面從合同的角度來(lái)說(shuō)，履 約保證金的目的在于保證合同的履行，屬于一種懲罰性措施，是作為閑置土地處分 制度和土地管理手段的一種補(bǔ)充，不宜過(guò)重。如土地延期開(kāi)發(fā)閑置滿一年的，需要 繳納20%勺閑置費(fèi)，閑置滿兩年的無(wú)償收回。

7、另一方面，土地出讓屬于大數(shù)額的交易，_'| 匚二、如果過(guò)多的要求土地使用權(quán)人繳納大額的履約保證金，無(wú)疑加重了土地使用權(quán)人的資金壓力，不易于工程的順利開(kāi)發(fā)，也違背了制度設(shè)置的初衷。二雙方對(duì)適用履約保證金的條件如出現(xiàn)何種違約行為時(shí)可以適用履約保證金條款要有具體明確的約定；履約保證金制度設(shè)立主要是為了保障土地使用權(quán)人按照約定的開(kāi)、竣工時(shí)間及 規(guī)劃條件等完成建設(shè)，防止土地的閑置，以及違反規(guī)劃導(dǎo)致的其他問(wèn)題的出現(xiàn)，那 么在出讓合同中對(duì)履約保證金的的適用條件應(yīng)有明確的約定。三雙方對(duì)適用履約保證金的后果如出現(xiàn)約定的違約行為時(shí)，一次扣除多 少履約保證金等要有明確約定。歡迎閱讀結(jié)合履約保證金制度設(shè)立的目

8、的，其適用情形一般包括：土地閑置、違反規(guī)劃, 包括超容積率、未配建保障房或公共配套設(shè)施等情況。為了到達(dá)履約保證金設(shè)立的 目的，需明確土地使用權(quán)人在違反出讓合同約定的情況時(shí)履約保證金的扣除情形。如果土地使用權(quán)人在使用土地時(shí)無(wú)違約行為那么應(yīng)將履約保證金返還。因土地開(kāi) 發(fā)周期長(zhǎng)，確定土地使用權(quán)人是否存在違約的時(shí)間間隔較長(zhǎng)，為減輕土地使用人資 金壓力，根據(jù)合同的履行情況和工程建設(shè)進(jìn)度，可以采取分期返還履約保證金的形 式在出讓合同中予以明確。' -j '' I* * I | I五、履約保證金制度建立后的影響1、增加了土地使用人一定資金本錢(qián)，在支付土地出地出讓金時(shí)，另外需向國(guó)土i ,1部門(mén)繳納?國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同?或?劃撥決定書(shū)?中約定的足額的履約X *| I保證金。2、如果發(fā)生類似土地閑置或其他違約行為，那么該局部履約保證金將被扣除。3、履約保證金的扣除，屬于國(guó)土部門(mén)依據(jù)合同要求土地使用權(quán)人承擔(dān)的違約責(zé)_ 、承 Z _任，其與土地閑置造成的閑置費(fèi)、超容積率而產(chǎn)生的補(bǔ)交土地出讓金等并不重復(fù)，_-j I 匚八可同時(shí)適用。鑒于現(xiàn)行土地市場(chǎng)上存在大量土地閑置問(wèn)題，各地方政府越來(lái)越重視土地閑置 問(wèn)題，并積極采取有效措施遏制土地閑置進(jìn)一步擴(kuò)大，接下來(lái)土地閑置問(wèn)題將會(huì)被