蘇州高新PK蘇州工業(yè)園：史上最靠譜的對比分析資料

1、蘇州高新PK蘇州工業(yè)園：史上最靠譜的對比分析這是一個非常有趣的比較。大家應該在我們之前起底蘇州工業(yè)園IPO的文章中看過，“土蘇州”蘇州高新和“洋蘇州”蘇州工業(yè)園之間有很多故事，曾經上演過“煮豆燃豆萁”的戲碼，如今則因為蘇州高新參股CSSD而相互融合。如果借用資本市場所謂“同業(yè)競爭”的說法，這兩位的確是園區(qū)同業(yè)競爭的經典案例。這篇來自國務院發(fā)展研究中心的論文報告絕對可謂干貨十足。文章對蘇州工業(yè)園和蘇州高新的模式研究得很透徹，對比也很全面到位，實在是研究兩個園區(qū)不可多得的珍貴資料。優(yōu)園區(qū)也特意把這篇佳文呈現出來與關注產業(yè)地產的朋友們共享，希望大家從中有所收獲！近幾年來，蘇州高新區(qū)和蘇州工業(yè)園的發(fā)展

2、都很快，是蘇州經濟的重要組成部分。本文對兩個園區(qū)的開發(fā)模式、管理架構、享受的優(yōu)惠政策、體制建設、產業(yè)結構、收入來源、區(qū)位布局和政府服務等方面進行開發(fā)運營模式的分析比較，得到7個方面的經驗和啟示。其中，良好的政府服務是蘇州高新區(qū)和蘇州工業(yè)園成功的共同秘訣。 蘇州高新區(qū)和蘇州工業(yè)園的基本情況比較 蘇州高新區(qū)和蘇州工業(yè)園建立時間相差不大，面積、戶籍人口基本相當，產業(yè)結構都以高新技術產業(yè)為主，很多指標相近，在一定程度上具有很強的可比性。兩者基本都以外向型經濟為主，而且從數據上來看，兩者的發(fā)展都非常好。只是在某些指標上，蘇州工業(yè)園區(qū)要比蘇州高新區(qū)高。例如“投資額上億美元項目數量”，蘇州工業(yè)園為60個，蘇

3、州高新區(qū)是16個；“項目平均投資額”，蘇州工業(yè)園超過3000萬美元，蘇州高新區(qū)為1400萬美元，等等。但這并不說明蘇州高新區(qū)發(fā)展得不好，而是蘇州工業(yè)園作為中新兩國政府間最大的合作項目，擁有的資源實在太多，發(fā)展得太好，從而在一些指標上略高一些。 對于兩個開發(fā)區(qū)的基本情況，可以從表1中看出。 對這兩個開發(fā)區(qū)的比較分析，單純從數據指標上來比較沒有太大的實際意義，實際上也沒有任何兩個開發(fā)區(qū)的各項指標都基本相同。因此，本文主要從兩者的開發(fā)模式、管理架構、享受的優(yōu)惠政策、體制建設、產業(yè)結構、收入來源、區(qū)位布局和政府服務等方面進行比較分析，希望總結出一些經驗和啟示。蘇州高新區(qū)和蘇州工業(yè)園的差異比較 總的說來

4、，蘇州高新區(qū)和蘇州工業(yè)園有4點差異：開發(fā)模式不同，管理架構不同，享受的優(yōu)惠政策不同，在體制建設上略有差異。1兩者開發(fā)模式不同：“窮開發(fā)模式”與“富開發(fā)模式” 蘇州高新區(qū)和蘇州工業(yè)園實際上代表了國內開發(fā)區(qū)非常典型的兩種開發(fā)模式，即：蘇州高新區(qū)是較典型的“窮開發(fā)模式”，而蘇州工業(yè)園是較典型的“富開發(fā)模式”。開發(fā)模式的不同，對管理架構也有一定影響。所謂“窮開發(fā)模式”，是指開發(fā)區(qū)啟動開發(fā)資金并不充裕，比較“窮”，這決定了其開發(fā)行為必定是“逐片開發(fā)”、“滾動開發(fā)”，即用初期有限的資金先開發(fā)一小片土地，等有了收益，再用收益投入到下一片土地的開發(fā)中去。早期的蘇州高新區(qū)、天津開發(fā)區(qū)等開發(fā)區(qū)都曾采用這種方式。由

5、于開發(fā)資金并不充裕，一定程度上需要政府更深地介入，從而也部分導致了初期的管委會和開發(fā)公司合二為一，這在蘇州高新區(qū)表現比較明顯。同時，由于開發(fā)資金不充裕，逐片滾動開發(fā)，受外界影響因素比較大，從而導致開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃不明朗或經常修改?！案婚_發(fā)模式”是指啟動開發(fā)資金比較充裕，從而能夠將土地一次性大片連片開發(fā)，對管理架構和開發(fā)規(guī)劃也有明顯的促進作用。蘇州工業(yè)園區(qū)就是典型的“富開發(fā)模式”，開發(fā)初期有新加坡方面提供的數億美金，使得負責開發(fā)的合資公司CSSD能夠做實，能夠與管理主體管委會相分離，同時能夠對整個開發(fā)區(qū)做好總體規(guī)劃，整體開發(fā)好土地，在今后的數年中基本嚴格按照總體規(guī)劃發(fā)展。 兩者的比較小結見表2。

6、“窮”、“富”兩種開發(fā)模式也不是絕對分隔的，一定條件下可以轉換。“富開發(fā)模式”在相當多的國家級開發(fā)區(qū)的早期難以實施，因為那時的國家級開發(fā)區(qū)剛剛起步，發(fā)展尚不明朗，風險較高，銀行往往不愿意給予大額貸款，開發(fā)區(qū)自身的經濟實力也十分有限。但到了1994年以后，國家級開發(fā)區(qū)發(fā)展勢頭良好，經濟效益明顯，銀行則搶著給開發(fā)區(qū)貸款，天津開發(fā)區(qū)就是如此。國家級開發(fā)區(qū)經過數年高速發(fā)展，自身財力也比較雄厚了，則逐漸向“富開發(fā)模式”轉型，例如今日的蘇州高新區(qū)，就能夠與滸墅關鎮(zhèn)政府合作，蘇州高新區(qū)投入資金，滸墅關鎮(zhèn)政府投入土地，兩者合資成立新滸投資發(fā)展有限公司，各占50%股份，共同開發(fā)滸關工業(yè)園區(qū)，投入15億元一次連片

7、開發(fā)1.5萬畝土地。 2兩者管理架構不同：“政企合一”與“政企分開” 在開發(fā)區(qū)中，通常有一個管理主體和一個開發(fā)主體。管理主體代表政府，通常是管委會，而開發(fā)主體往往是企業(yè)化的組織，通常是開發(fā)公司。因此，兩種的關系是合二為一還是清晰分開，決定著開發(fā)區(qū)的管理架構是政企合一還是政企分開。在我國開發(fā)區(qū)的實踐中，這兩種管理架構都很常見，有著各自的優(yōu)點和缺點，一定條件下，政企合一還可以轉化為政企分開的架構。1999年以前，蘇州高新區(qū)管委會和高新區(qū)開發(fā)總公司就是政企合一，到1999年以后，兩者分開，高新區(qū)朝著政企關系更明晰的方向發(fā)展，而蘇州工業(yè)園從一開始就是管委會和開發(fā)公司CSSD兩者分開，政企分開。兩種管理

8、架構的優(yōu)缺點比較見表3。 在具體實踐中，開發(fā)區(qū)管委會和開發(fā)公司政企分開的優(yōu)勢是明顯的，它體現了“小政府、大企業(yè)（社會）”的原則，充分發(fā)揮了管委會和開發(fā)公司各自的優(yōu)勢，蘇州工業(yè)園區(qū)就是一個非常好的例子。而對于相當多的開發(fā)區(qū)而言，由于在開發(fā)區(qū)草創(chuàng)階段，困難較多，需要集中力量搞建設，因此往往采用政企合一形式；而當開發(fā)區(qū)逐漸發(fā)展壯大起來的時候，客觀和主觀上都要求政企分開，以促進開發(fā)區(qū)更快更好地發(fā)展，蘇州高新區(qū)的歷程就驗證了這一點。3兩者優(yōu)惠政策不同：較普遍的優(yōu)惠政策與“不特有特，比特更特” 蘇州高新區(qū)是屬于國家科技部主管的國家級高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)序列，享受國家級高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策，例如企業(yè)所

9、得稅按照通常的規(guī)定為15%，而在高新區(qū)內投資新辦的各類生產性外資企業(yè)，從獲利年度起“兩免三減半”；對高新技術企業(yè)、產品出口型企業(yè)，“兩免三減半”結束后減按10%征收；對從事交通、能源、基礎設施建設，且經營期在15年以上的外資企業(yè)，或者投資總額在80億人民幣以上，或產品線寬在0.25m以下，并取得集成電路企業(yè)認證的企業(yè)獲利年度起“五免五減半”等等。從優(yōu)惠政策上來講，蘇州高新區(qū)沒有什么特殊之處。而蘇州工業(yè)園區(qū)享受的優(yōu)惠政策、特殊政策更多一些。蘇州工業(yè)園區(qū)是屬于國家商務部主管的國家級經濟技術開發(fā)區(qū)序列，當然享受國家級經濟技術開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策。同時，經國家批準，蘇州工業(yè)園也享受國家級高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)

10、的優(yōu)惠政策。而且，從蘇州工業(yè)園誕生之日起，它的“血統(tǒng)”就高貴一些。它是中國和新加坡兩國政府間合作的最大項目，直接受到兩國最高領導層的關心和支持。蘇州工業(yè)園擁有著由中新兩國國家副總理擔任主席的“中國新加坡聯(lián)合協(xié)調理事會”，級別之高在國內沒有任何一家開發(fā)區(qū)可與之相比。園區(qū)被授予許多具有唯一性的特殊政策，形成了“不特有特、特中有特”的政策優(yōu)勢。國務院專門下發(fā)了5個文件，分別在項目審批、財政稅收、金融債券、公積金制度、外事管理、海關監(jiān)管、保稅物流、高新區(qū)政策共享以及合作區(qū)域擴大等方面授予蘇州工業(yè)園許多特殊政策與功能支持。具體而言，園區(qū)擁有上不封頂的自行審批特權，凡符合國家產業(yè)政策的外資項目，園區(qū)均可自

11、行審批；擁有靈活高效的外事管理權，享有公務出境任務審批、頒發(fā)公務護照、向外國駐華使領館申辦簽證及簽發(fā)境外人員入境簽證通知函電等管理權限；擁有中國唯一的區(qū)域性公積金制度；擁有快速的物流通關優(yōu)勢，作為中國率先進行通關作業(yè)制度改革和現代物流試點的區(qū)域，蘇州工業(yè)園區(qū)不僅擁有獨立的海關、高效的綠色通道、具有內陸口岸功能的進出口貨物分流中心，而且經國務院批準還可在區(qū)內設立現代物流園、允許成立外商獨資或中外合作經營的國際物流公司，上海機場監(jiān)管倉庫可直接延伸至園區(qū)，使區(qū)內企業(yè)通關效率大幅度提高等等。此外，在蘇州工業(yè)園區(qū)，國家授權“凡是符合改革方向的均可在園區(qū)先行，一時看不準的也可在園區(qū)試行”，即“先行先試”的

12、特殊政策。政策上的極其特殊和優(yōu)惠，使蘇州工業(yè)園在招商引資方面極具優(yōu)勢，因此，相應指標比蘇州高新區(qū)要高一些也在情理之中。4兩者體制略有不同：“體制回歸”與堅持“塊塊體制” 在改革開放的過程中，我國設立了各級各類開發(fā)區(qū)，一定程度上充當了體制改革的先行區(qū)和試驗田。正如曾任天津開發(fā)區(qū)管委會主任的皮黔生所形容的那樣，開發(fā)區(qū)在一定程度上是一個“地理孤島”、“經濟孤島”、“功能孤島”和“政策孤島”，實際上就是指開發(fā)區(qū)是一個較為獨立的“塊塊體制”，以招商引資發(fā)展經濟為主要目標，享有小區(qū)規(guī)劃、項目審批、建設工程管理、進出口業(yè)務、勞動人事、財政稅務、科技發(fā)展管理、資金融通、工商行政管理等方面的權力，與地方政府各方

13、面都有相應部門垂直管理的“條條體制”相對應。實踐證明，那些獲得了較為獨立權限的開發(fā)區(qū)往往發(fā)展較快，而那些經常受到條線機構干擾的開發(fā)區(qū)，往往被其他部門掣肘，發(fā)展不順。蘇州工業(yè)園和2002年之前的蘇州高新區(qū)，都是較為獨立的“塊塊體制”，蘇州市委市政府非常支持開發(fā)區(qū)的工作，主要領導親自協(xié)調各部委局辦與開發(fā)區(qū)的關系，并一再要求各部委局辦支持開發(fā)區(qū)的工作，為開發(fā)區(qū)服好務?？梢哉f是在蘇州市委市政府的大力支持和協(xié)調下，在蘇州各部門的積極配合下，堅持了“條塊結合、以塊為主”的體制，蘇州高新區(qū)和蘇州工業(yè)園才能發(fā)展得又快又好。但是，2002年蘇州高新區(qū)和虎丘區(qū)職能合并，成立高新區(qū)、虎丘區(qū)，一個是開發(fā)區(qū)，一個是行政

14、區(qū)，合并后體制有所回歸，據反映出現了一些問題。其實開發(fā)區(qū)和行政區(qū)合并后出現體制不順暢的現象并不是孤立的，在很多合并的開發(fā)區(qū)都有所發(fā)生，例如青島黃島開發(fā)區(qū)。究其原因，在于：不同性質區(qū)域的捏合，開發(fā)區(qū)的特殊政策能否延伸到行政區(qū)，會產生疑問；不同功能的交合，一個以利用外資、高科技孵化發(fā)展工業(yè)為主，一個是以地方全方位管理為主；不同性質區(qū)域的拼合，一個是經濟區(qū)，一個是行政區(qū)；不同組織架構的組合，一個是“小政府大社會”，一個是“小社會大政府”；兩種意識的磨合，一個是重服務、重投資促進的外向型經濟的觀念體系，一個是對利用外資和對外經濟合作的意識尚待樹立和適應；一個是經濟發(fā)達區(qū)域，財力較雄厚，一個是經濟相對落

15、后區(qū)域，合并后財力均攤，原開發(fā)區(qū)能做的事情就相對有限了。實踐證明，開發(fā)區(qū)較為獨立的“塊塊體制”是比較合理的，也是非常有效的。不一定為了促進區(qū)域協(xié)調發(fā)展的目的而將開發(fā)區(qū)與行政區(qū)相合并。開發(fā)區(qū)可以通過自身的快速發(fā)展而帶動周邊地區(qū)的經濟，當然，開發(fā)區(qū)內外差距肯定還會存在，但開發(fā)區(qū)內外發(fā)展完全拉平也不現實。蘇州高新區(qū)的體制回歸問題值得進一步思考。蘇州高新區(qū)和蘇州工業(yè)園的相同之處 蘇州高新區(qū)和蘇州工業(yè)園也有很多共同點，例如產業(yè)結構都以高新技術產業(yè)為主，都比較注重科技興區(qū)；收入來源都注重多元化；政府服務都貫徹了“親商”理念，是較好的服務型政府；區(qū)劃布局都靠近蘇州古城區(qū)，有利于發(fā)展建設等等。1兩區(qū)產業(yè)結構都

16、以高新技術產業(yè)為主 蘇州高新區(qū)和蘇州工業(yè)園的產業(yè)結構分布圖如圖1、圖2所示，均以高新技術產業(yè)為主。 目前，這兩個開發(fā)區(qū)正通過各種措施大力促進自主創(chuàng)新，實行科技興區(qū)。2，兩區(qū)收入來源都較多元化 蘇州高新區(qū)和蘇州工業(yè)園都有管委會和開發(fā)公司，兩者的收入都可看作是開發(fā)區(qū)的收入來源。管委會的收入主要是稅收和土地出讓金以及很少量的規(guī)費；而開發(fā)公司的收入已多元化。首先來看蘇州高新區(qū)。蘇州高新集團是蘇州高新區(qū)的全資國有企業(yè)，是高新區(qū)的開發(fā)主體，在1999年以前一直與高新區(qū)管委會合為一體，“兩塊牌子，一套人馬”。截至到2005年，蘇州高新集團2005年營業(yè)收入26億元，利潤總額2.6億元，下屬企業(yè)30多家。蘇州

17、高新集團的產業(yè)定位為房地產業(yè)、基礎設施及經營業(yè)、物流、環(huán)保、旅游及高新技術。而蘇州新區(qū)高新技術產業(yè)股份有限公司（為上市公司，即蘇州高新，600736）作為蘇州高新集團的核心公司，目前的主業(yè)為房地產及旅游，未來支柱產業(yè)為基礎設施經營，未來培養(yǎng)產業(yè)為高科技投資及其他。而蘇州工業(yè)園中的CSSD是中新雙方合資的開發(fā)主體。CSSD的業(yè)務范圍是進行土地成片開發(fā)與經營、物業(yè)管理、項目管理、咨詢服務、產業(yè)與基礎設施開發(fā)；在園區(qū)內投資舉辦企業(yè)和允許進行的其他業(yè)務活動。CSSD目前的主營業(yè)務為：土地開發(fā)（以中新科技城為代表的綜合開發(fā)）；房產開發(fā)（各類住宅、商業(yè)房產、工業(yè)廠房）；公用事業(yè)（以市政集團為代表）；專業(yè)服

18、務（招商、工程、國際教育）。CSSD自2001年起連續(xù)5年獲得盈利，2005年實現盈利2256萬美元，2006年上半年盈利1338萬美元。在2005年的贏利來源中，房地產收入最多，約1000萬美元；其次是市政設施收入和代建收入，各有約500萬美元；再次是專業(yè)服務、招商的傭金，收入約幾百萬美元；最后是一些資產使用權讓渡費。從蘇州高新集團和蘇州工業(yè)園CSSD的收入來源看，房地產收入都占了較大份額，其次是基礎設施經營收入、代建、專業(yè)服務、旅游、高科技投資等等。在調研中我們了解到，自2001年以來，伴隨著我國房地產市場的啟動升溫，商業(yè)地產和住宅價格上漲迅猛，在蘇州高新區(qū)和蘇州工業(yè)園，住宅價格大致從20

19、01年的1000元/平米上漲到目前的6000-7000元/平米，使得蘇州高新區(qū)和蘇州工業(yè)園相當大的收益來自于商業(yè)房地產和居住地產收益，而不是工業(yè)地產收益，從而一定程度上走出了傳統(tǒng)的“土地開發(fā)資金大循環(huán)模式”，用規(guī)劃范圍內的商業(yè)和居住地產開發(fā)來彌補了工業(yè)地產低價出讓的虧損，減輕了資金平衡壓力，較有利于開發(fā)區(qū)的建設發(fā)展。3兩區(qū)在區(qū)劃布局上都靠近蘇州古城區(qū) 從區(qū)劃布局來看，按照開發(fā)區(qū)離原有市區(qū)（或稱為母城區(qū)）的距離遠近，可將開發(fā)區(qū)分為三種基本模式。第一種是在遠離母城區(qū)（一般距離二三十千米甚至更遠）、人煙稀少的地方開辟一個新開發(fā)區(qū)。第二種是在母城區(qū)的邊上劃出一塊區(qū)域設立開發(fā)區(qū)，例如上海的浦東新區(qū)、位于

20、蘇州古城區(qū)兩側的蘇州高新區(qū)和蘇州工業(yè)園等。第三種就是在母城區(qū)內設立無邊界的開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)是母城區(qū)的一部分，例如北京的中關村海淀試驗園區(qū)、杭州高新技術開發(fā)區(qū)的主區(qū)塊等。從利用母城區(qū)現有的基礎設施、生活配套、人力資源等角度來看，第一種“孤島型”開發(fā)區(qū)在開發(fā)成本上非常高，因為什么都需要重新建設，且由于離母城區(qū)較遠，通勤時間、運輸成本都較高。而第二、第三種區(qū)劃布局，則較充分地利用了母城區(qū)的資源，有利于開發(fā)區(qū)的建設發(fā)展。此外，如果從“用規(guī)劃范圍內的商業(yè)和居住地產開發(fā)來彌補工業(yè)地產低價出讓的虧損，減輕資金平衡壓力”角度看，第一種“孤島型”的開發(fā)區(qū)的劣勢更加明顯。因為人氣是否集聚直接影響到商業(yè)和居住地產的升

21、值。在第二種和第三種開發(fā)區(qū)中，開發(fā)區(qū)離母城區(qū)很近，甚至直接是母城區(qū)的一部分，人們即便不在開發(fā)區(qū)工作，也可以在開發(fā)區(qū)生活，只要開發(fā)區(qū)居住生活環(huán)境足夠良好。而第一種開發(fā)區(qū)離母城區(qū)較遠，不僅難以吸引開發(fā)區(qū)外的人員到開發(fā)區(qū)內居住生活，而且往往也難以留住在開發(fā)區(qū)工作的人在開發(fā)區(qū)生活，下班后容易形成“空城”，更難以集聚人氣。因此，從區(qū)劃布局來看，像蘇州高新區(qū)和蘇州工業(yè)園這樣靠近母城區(qū)或是母城區(qū)一部分的開發(fā)區(qū)，能夠充分利用母城區(qū)的各種資源促進發(fā)展，同時，也有可能促進商業(yè)和居住房地產升值，減輕資金平衡壓力。此外，從蘇州的實踐來看，工業(yè)“退城進區(qū)”，古城區(qū)“退二進三”，即工業(yè)從古城區(qū)退出，搬到開發(fā)區(qū)；古城區(qū)主要發(fā)展第三產業(yè)。這樣的功能分工，能夠使古城區(qū)和開發(fā)區(qū)相輔相成，協(xié)調發(fā)展，值得學習和借鑒。4兩區(qū)的政府服務都很好 蘇州高新區(qū)和蘇州工業(yè)園都實踐著“親商”理念。政府奉行“親商”原則，變管理為服務，為企業(yè)提供“全過程”服務，覆蓋了產前、產中、產后的各個環(huán)節(jié)。兩區(qū)都實行了“一站式辦公”、“一門式服務”外，還建立定期走訪制度、專人負責制度等。