莆田市王府御景項(xiàng)目前期市場調(diào)查報(bào)告

1、莆田市王府御景前期市場概況中天置業(yè)研發(fā)中心2008年9月目錄第一部分：宏觀環(huán)境概況第二部分：微觀市場分析一、發(fā)展概況二、運(yùn)行數(shù)據(jù)三、各級(jí)市場四、保障性住房五、后市前瞻第一部分【宏觀環(huán)境概況】一、城市概況1、地理位置與行政區(qū)劃莆田地處福建沿海中部，與臺(tái)灣隔海相望，北依省會(huì)福州市，南接泉州并與廈門相近。陸域總面積4119平方公里，整個(gè)地勢背山面海，西北部山巒疊嶂，中部丘陵起伏，東南部平原廣闊。1983年9月經(jīng)中國國務(wù)院批準(zhǔn)建市，成為省轄市。2003年2月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn),莆田進(jìn)行部分行政區(qū)劃調(diào)整，現(xiàn)轄4個(gè)市轄區(qū)（荔城區(qū)、城廂區(qū)、涵江區(qū)、秀嶼區(qū)和湄洲島國家旅游度假區(qū)），1縣（仙游縣）。仙游縣城廂區(qū)荔城區(qū)

2、秀嶼區(qū)涵江區(qū)2、歷史人文及區(qū)域特點(diǎn)莆田市史稱興安、興化，又稱莆陽，莆仙。自古是閩中的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。境內(nèi)通行莆仙話 ，屬漢語閩方言，在音韻上介于福州話和閩南話之間。莆田歷史悠久，文化源遠(yuǎn)流長，素有“海濱鄒魯”、“文獻(xiàn)名邦”之譽(yù)。灣口的湄洲島是海內(nèi)外聞名的和平女神媽祖祖廟所在地、媽祖文化的發(fā)祥地。2007年末，全市戶籍人口310.26萬人，常住人口283.00萬人。有漢、回、滿、畬、壯、苗、瑤、土家等33個(gè)民族。旅居在外的僑胞70萬人左右，港澳臺(tái)同胞近20萬人，歸僑、僑眷30萬人，是全國重點(diǎn)僑鄉(xiāng)之一。莆田十大城市名片為：湄洲媽祖、壺山蘭水、九鯉湖、莆仙戲、湄洲灣、南少林寺、四大名果、莆田工

3、藝美術(shù)、古譙樓、興化米粉。3、海西建設(shè)中主要優(yōu)勢港口條件優(yōu)越。境內(nèi)海岸線長達(dá)343.6公里，約占福建省海岸線總長的10.3%，擁有湄洲灣、興化灣、平海灣，其中湄洲灣的秀嶼、東吳水深港闊、不凍不淤，被譽(yù)為“世界不多，中國少有”的天然良港。2007年，莆田港口吞吐量已達(dá)到1620萬噸和世界上29個(gè)國家和地區(qū)的近50個(gè)港口通航。民間資本雄厚。莆田旅居海外的僑胞達(dá)70萬人以上，在全國其它地方經(jīng)商務(wù)工人員有50多萬人，涌現(xiàn)出一大批業(yè)界精英。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，莆田在外人才隊(duì)伍中，高級(jí)專業(yè)技術(shù)人員有5000多人，兩院院士13名。在外鄉(xiāng)親在全國各地創(chuàng)辦企業(yè)2萬多家，涉及木材加工貿(mào)易、醫(yī)療衛(wèi)生、工藝品、金銀首飾、食

4、品、餐飲、鞋服等眾多行業(yè)。全國約70%的民營醫(yī)院是莆田人創(chuàng)辦的。民間資本將為莆田未來發(fā)展注入強(qiáng)大動(dòng)力。二、城市規(guī)劃與建設(shè)莆田以大交通、大產(chǎn)業(yè)、大城市、大港口、大發(fā)展的城市發(fā)展思路為指引，主動(dòng)融人大局，以迎接奧運(yùn)會(huì)、省運(yùn)會(huì)和創(chuàng)建國家園林城市為契機(jī)，不斷完善城市設(shè)施建設(shè)，全力打造一座以“三大城區(qū)”（中心城區(qū)、濱海新城區(qū)、仙游城區(qū)）為主體，“一心九組團(tuán)”為框架的百萬中心城市。預(yù)測到2012年，城市建成區(qū)面積達(dá)110平方公里，城市人口將超100萬人。1、北擴(kuò)南進(jìn)東改西建在莆田城市建設(shè)的進(jìn)程里，“東改西建”起著不可低估的作用，由于項(xiàng)目較集中開發(fā)，一個(gè)“新城”的規(guī)模初見雛形。市中心以莆田市最大的中心廣場文

5、獻(xiàn)廣場（東至勝利路，西南至下磨溪，北至文獻(xiàn)路）建設(shè)為龍頭，帶動(dòng)文獻(xiàn)西路、舊體育廣場、龍德井等舊城改造劃為中心區(qū)，那么相對(duì)的就出現(xiàn)了城東片區(qū)（荔園路片區(qū)），西片區(qū)（荔城大道兩側(cè)）、北部片區(qū)、南部片區(qū)。尤其是當(dāng)福廈路，汽車站的外遷，為城東片區(qū)距莆田市區(qū)的繁華又近了一步，新城軸心日漸明朗。隨著城市建設(shè)步伐的加快，荔城區(qū)商圈經(jīng)濟(jì)日益凸顯。以步行街繁華地段為核心的老城區(qū)商圈，以客運(yùn)樞紐中心為節(jié)點(diǎn)的新車站商圈，以商業(yè)地產(chǎn)介入為助推的超市型商圈，以城鎮(zhèn)區(qū)域板塊為組團(tuán)的物流業(yè)商圈，正在向人們展示著新興城市現(xiàn)代商業(yè)繁榮的景象。2、構(gòu)筑路網(wǎng)構(gòu)筑路網(wǎng)正使未來變得更加可以預(yù)期。實(shí)施“四縱八橫”主干路網(wǎng)，帶動(dòng)沿線城區(qū)及

6、工業(yè)區(qū)的開發(fā)建設(shè)進(jìn)一步拉開城市框架，擴(kuò)大城市規(guī)模，完善各城區(qū)內(nèi)部路網(wǎng)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)荔港、城港、仙港大道和荔涵、荔園、莆陽、沁嶠、濱海大道(城廂段)全面通車，暢通城港互聯(lián)通道和快速疏港通道，帶動(dòng)沿線組團(tuán)城區(qū)及開發(fā)區(qū)的建設(shè)發(fā)揮組團(tuán)間區(qū)域功能的規(guī)模效益，構(gòu)建“半小時(shí)城市經(jīng)濟(jì)圈”。3、鐵路與機(jī)場再過幾年，福廈鐵路、向莆鐵路建成通車，還有正在積極籌劃建設(shè)的莆田機(jī)場，這些都將大大拉開新港城的框架，提升城市品位，也給房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了一個(gè)良好的機(jī)遇。33三、經(jīng)濟(jì)發(fā)展1、發(fā)展概況近幾年來，莆田市委、市政府狠抓投資軟、硬環(huán)境建設(shè)，大力實(shí)施項(xiàng)目帶動(dòng)戰(zhàn)略和民資回歸工程，各項(xiàng)建設(shè)進(jìn)展順利，經(jīng)濟(jì)增長逐年提速，在海西建設(shè)中呈

7、現(xiàn)出良好的發(fā)展形勢、態(tài)勢、氣勢和趨勢。20022007年全市生產(chǎn)總值增幅分別達(dá)11.5%、12.1%、13.1%、15.3%、16.0%和16.5%，2007年增幅創(chuàng)近十二年來最高，增幅在“海西”21個(gè)市中居第三位。全市已初步形成制鞋、林產(chǎn)加工、食品、電子信息、化工、能源、紡織服裝、機(jī)械制造、工藝美術(shù)、醫(yī)藥醫(yī)療器械十大產(chǎn)業(yè)集群。2、居民收入今年以來，莆田經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持又好又快發(fā)展態(tài)勢，城鎮(zhèn)居民收入實(shí)現(xiàn)持續(xù)快速增長。莆田調(diào)查隊(duì)抽樣調(diào)查資料顯示：上半年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到8813元，比上年同期增長169，扣除物價(jià)上漲因素，實(shí)際增長10.0。隨著莆田經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和經(jīng)營環(huán)境的不斷向好，城鎮(zhèn)

8、居民家庭從事個(gè)體經(jīng)營的人數(shù)增多，經(jīng)營性收入持續(xù)快速增長，占家庭總收入的比重不斷上升。上半年，全市城鎮(zhèn)居民人均經(jīng)營性收入773元，比上年同期增長34.5，占城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入的8.l。3、經(jīng)濟(jì)地位由于基礎(chǔ)弱、地盤小以及歷史等原因，目前莆田在海西經(jīng)濟(jì)總量中所占的份額還很小，發(fā)揮的作用還不明顯，總體實(shí)力處于中等偏弱地位。莆田市土地面積占海西的1.5%；2007年末常住人口占海西的3.1%。2007年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值514.87億元(初步年報(bào)數(shù))，占海西的2.9%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資240.93億元，占海西的3.1%；地方財(cái)政收入23.82億元，占海西的2.1%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額172.86億

9、元，占海西的2.6%；進(jìn)出口總額21.56億美元，占海西的1.9%，其中出口15.55億美元，占2.0%。土地面積居17位，年末常住人口居14位，地區(qū)生產(chǎn)總值居13位，農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值居15位，工業(yè)增加值居9位，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資居13位，地方財(cái)政收入居15位，社會(huì)消費(fèi)品零售總額居14位，外貿(mào)出口居10位，實(shí)際利用外資額（驗(yàn)資口徑）居11位。莆田市人均經(jīng)濟(jì)水平在海西中僅處于中等水平。2007年，莆田市人均地區(qū)生產(chǎn)總值18226元，居海西中第11位，相當(dāng)于海西平均水平的92.9%，相當(dāng)于全國的97.4%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14351元，農(nóng)民人均純收入5628元，均居海西中第8位；城鎮(zhèn)居民人均

10、消費(fèi)性支出10002元，農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出4180元，分別居海西中第9位和第8位。4、前景展望在中共莆田市委五屆五次全體(擴(kuò)大)會(huì)議，市委確定了“以港興市、工業(yè)強(qiáng)市”的發(fā)展戰(zhàn)略。盡管目前莆田市的經(jīng)濟(jì)總量還比較小，人均水平還比較低，但莆田仍具有不少獨(dú)特優(yōu)勢，工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量、居民收入水平這兩個(gè)關(guān)系到現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要基礎(chǔ)的指標(biāo)仍在海西中處于中等偏上水平，特別是莆田具有優(yōu)越的港口條件、優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境和雄厚的民間資本三大獨(dú)特優(yōu)勢，只要充分發(fā)揮這些優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)莆田在海西建設(shè)中迅速崛起是完全有可能的。莆田為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展還陸續(xù)舉辦有媽祖文化旅游節(jié)、莆商大會(huì)、木材投資招商平臺(tái)洽談會(huì)等。正在建設(shè)的媽祖城和已經(jīng)建設(shè)

11、完成的莆田工藝美術(shù)城，木材，木雕，工藝美術(shù)等行業(yè)在全國都享有盛名；同時(shí)，即將到來的鐵路、機(jī)場等交通設(shè)施的延伸，都是莆田發(fā)展的動(dòng)力引擎。第二部分【微觀市場分析】一、發(fā)展概況1、樓市板塊近年來，城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)為各個(gè)開發(fā)商推盤增添了籌碼。東部新區(qū)各種配套設(shè)施的完善，增加了市民在東部置業(yè)的信心；荔涵路的拓通建設(shè)使城板塊與城區(qū)交通更加便利，再加上教育配套的完善，使北部成為今年熱銷的重點(diǎn)；中心改造的完善和不可復(fù)制的地段，使中心板塊成為當(dāng)前最具潛力的板塊。在當(dāng)前樓盤“同質(zhì)化”嚴(yán)重的情況下，各個(gè)板塊優(yōu)勢開始不相上下，今年每個(gè)板塊的樓盤開發(fā)程度成為近年之最。板塊概況板塊概況市中心板塊市中心板塊區(qū)位優(yōu)勢明顯，

12、各項(xiàng)生活配套設(shè)施完善，商業(yè)氛圍活躍，形成以購物消費(fèi)中心、核心商務(wù)中心、文化休閑中心為標(biāo)志的中央商務(wù)區(qū)。由于地理位置的優(yōu)勢，給區(qū)域的商業(yè)帶來一定的活力，總的說來區(qū)域的住宅還是以普通住宅為主，住宅類商品房市場會(huì)出現(xiàn)穩(wěn)定的增長，板塊的商業(yè)、寫字樓市場相比其他板塊來說，發(fā)展還是比較成熟的。城東板塊莆田新汽車站的搬遷，正式宣告了城東新區(qū)板塊的崛起。目前莆田新汽車站一些商業(yè)配套、居住配套逐步成型。就住宅方面來講，城東新區(qū)是一個(gè)新的居住板塊，而且是一個(gè)最適合居住的板塊，一公里長的水上公園（玉湖公園）、一千公里長的荔枝林綠化帶，各大交通樞紐已接近完工，各項(xiàng)優(yōu)秀的配套已日近完善，從居住的角度，這個(gè)區(qū)域?qū)⑹瞧翁飿?/p>

13、市發(fā)展的方向標(biāo)。城西板塊“西建”即發(fā)掘西線豐富旅游資源，實(shí)施天馬山、鳳凰山、木蘭陂、鐘潭等一批項(xiàng)目綜合開發(fā)，打造城市“后花園”。西區(qū)板塊以金融、酒店、娛樂、休閑旅游發(fā)展為主，是莆田市金融文化集中的片區(qū)，區(qū)域生活配套齊全。發(fā)展?jié)摿Φ目臻g很大。憑借該板塊資源和環(huán)境獨(dú)特優(yōu)勢，商品房市場有較大的發(fā)展空間。城北板塊隨著“北移”戰(zhàn)略的實(shí)施，以及市政府的北移，北部逐漸成為莆田新的行政中心，各種市政，生活，教育配套越來越成熟完善，而建設(shè)“大莆田”力度的進(jìn)一步加大以及荔涵大道的通車，使北部板塊得以延伸，生態(tài)，交通，與區(qū)位價(jià)值吸引眾多實(shí)力品牌開發(fā)商紛紛進(jìn)駐，荔涵大道作為莆田老城區(qū)連接涵江的紐帶，將在未來起到更加重

14、要的作用，大道兩旁的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目也必將越來越多，其未來的發(fā)展?jié)摿χ档闷诖?。城南板塊“南進(jìn)”是莆田城市發(fā)展的主戰(zhàn)場，城南近年來房地產(chǎn)市場發(fā)展一直保持快速發(fā)展的強(qiáng)勁態(tài)勢，板塊道路以324國道、荔港大道城市交通路網(wǎng)基本形成，交通便利，通聯(lián)快捷。目前有多路環(huán)城公交車通往市中心，滿足人們上班和出行的需要，板塊地理區(qū)位優(yōu)勢明顯。莆田城區(qū)板塊及典型片區(qū)示意六城門拱辰片區(qū)城東板塊龍橋北磨片區(qū)城北板塊坂尾天九灣片區(qū)鳳凰太平洋山片區(qū)城西片區(qū)梅峰高樓新街口片區(qū)蔡宅溝頭片區(qū)本案城南片區(qū)2、建筑形態(tài)不知不覺間，莆田樓市被越來越多的高層項(xiàng)目所占據(jù)，從市中心到新體育中心片區(qū)，從新體育中心到北部片區(qū)，占據(jù)市場主流的住宅產(chǎn)品

15、無一不是高層建筑。過去曾經(jīng)很難引起人們居住欲的高層建筑，現(xiàn)如今已經(jīng)成為中高檔項(xiàng)目的代名詞。眾多的新建高層項(xiàng)目無不占據(jù)莆田住宅價(jià)格的金字塔尖，舊福廈沿線的文獻(xiàn)東路舊城改造、護(hù)城河四期、護(hù)城河五區(qū)項(xiàng)目等，市場以自己的方式向購房者們展示了中高檔高層項(xiàng)目開發(fā)趨勢，也驗(yàn)證了高層居住的理念已逐步深入人心。3、產(chǎn)品戶型莆田房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾年的開發(fā)和經(jīng)營，購房的需求不斷變化，戶型也不斷創(chuàng)新。從近些年的住房需求發(fā)展過程看，每一輪的居住主題轉(zhuǎn)向，都孕育一場新的市場發(fā)展機(jī)遇。早期有天有地住房需求，主要是莆田早期進(jìn)城置業(yè)群體為主，物業(yè)以整幢出售，戶型方面進(jìn)深長，面窄等特點(diǎn)，樓間距小，大家俗稱握手樓，往往存在采光、通風(fēng)

16、等較差因素，并且在治安管理環(huán)境不全，休閑場所幾乎甚少，同時(shí)由于物業(yè)面積大，通常帶店面等形式，售價(jià)普通較高，目前以個(gè)人租賃市場為主，且出租率比較高。大戶型發(fā)展時(shí)期，隨著莆田房地產(chǎn)市場發(fā)展，商品房開發(fā)日漸成熟，特別是近幾年來發(fā)展，市場上戶型面積較大，以大三房、四房為主，兩代人共同居住，是莆田樓市戶型供給的集中類型，隨著房價(jià)日益高漲，制約購房需求，很大程度上限制大部份人購買力。莆田在前四五年前戶型沒有太多的創(chuàng)新，自03年開始，戶型產(chǎn)品開始不斷升級(jí)換代。目前，各個(gè)高檔樓盤的戶型設(shè)計(jì)推陳出新，戶型豐富，逐漸形成差異化，可供購房者選擇的空間也就加大。一些全新的戶型設(shè)計(jì)理念進(jìn)入了人們的視野，包括設(shè)置有入戶花

17、園等新穎的戶型受到了大眾的普遍歡迎；帶空中花園庭院的戶型也成為一種時(shí)尚的追求。房地產(chǎn)發(fā)展到今天，人們對(duì)于戶型格局的追求越來越挑剔，這表明了莆田的居住者對(duì)于戶型的挑選已從居住需求逐漸轉(zhuǎn)化到了享受的追求，前進(jìn)了一大步。4、購買群體莆田并不像其它沿海包容性強(qiáng)的移民城市，主要購買群體以本地人為主，購房行為還是較為傳統(tǒng)的，即對(duì)于戶型的偏好沒有起太多的轉(zhuǎn)變，喜歡的還是大戶格局，兩代、三代同堂還是一種居住習(xí)慣。主力戶型還是在120-140左右的三房或四房格局?？捶康目蛻糁幸宰宰橹鳎F(xiàn)房需求較多，但也不乏投資者，只是其投資都趨向于高端，目標(biāo)是一些寫字樓、店面、別墅等類型的產(chǎn)品。近年來，越來越多的城鎮(zhèn)居民加入

18、到市區(qū)的購房群體，他們的購買力正在不斷釋放，市區(qū)一些交通便利、基礎(chǔ)配套設(shè)施較為完善的小區(qū)購買者中，城鎮(zhèn)居民占了70%左右。目前在市區(qū)購房置業(yè)的城鎮(zhèn)居民，主要集中在笏石、黃石、北高、東莊等鄉(xiāng)鎮(zhèn)。這部分購房群體主要是在鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作的政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位人員、私營業(yè)主和在外經(jīng)商者等。這些群體因收入中等偏上且穩(wěn)定，對(duì)生活品質(zhì)追求較高，觀念相對(duì)先進(jìn)，自然成為了購買市區(qū)樓盤的主要客戶群，而且這些城鎮(zhèn)居民買房更多的是出于自住目的，投資所占的比例不高。進(jìn)市區(qū)買房，主要是向往城市的生活方式，優(yōu)化子女的教育條件，當(dāng)然也想保值增值，為此，他們更看重市區(qū)的品質(zhì)樓盤。根據(jù)各大房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)居民作為樓市的新生力軍

19、，他們對(duì)面積在100平方米到120平方米的戶型需求最大，面積在130平方米到140平方米以上的次之，60平方米到80平方米的兩房排行第三，而面積140平方米以上或者高層房源，需求量則不容樂觀。5、市場供應(yīng)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止去年底，莆田市荔城、城廂、涵江、秀嶼4個(gè)區(qū)的現(xiàn)狀城市住房總量約為1850萬平方米，略高于全省城市人均住宅建筑面積。2007年是莆田房地產(chǎn)發(fā)展具有歷史性的一年，房地產(chǎn)發(fā)展迅速，將近20個(gè)樓盤開工建設(shè)，總供應(yīng)套數(shù)約超過1萬套。15個(gè)樓盤將在08年開盤，商品房施工面積將達(dá)到300多萬平米。另外由于2007年莆田市場投放總量受開發(fā)商控制，導(dǎo)致可售房源的庫存量增加，再加上2008年的新增樓盤

20、，2008年的供應(yīng)量較充裕。6、開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)通過這幾年的發(fā)展，尤其是06年以來，莆田房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的格局都有一定的變化?？傮w說來，有進(jìn)有出，但更多的是基于莆田房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前景，多數(shù)大品牌、實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)進(jìn)駐了莆田，形成更為激烈的品牌之爭，從另一個(gè)側(cè)面無論在品質(zhì)或是服務(wù)上帶動(dòng)了莆田房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)步與發(fā)展?？偟恼f來，莆田房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的品牌有如下三種：本土沉淀的品牌企業(yè)。經(jīng)過在本地長久發(fā)展而積累品牌的企業(yè)，應(yīng)該說是莆田目前較多的一種。這些企業(yè)在莆田本地已經(jīng)有了長期的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，熟悉整個(gè)莆田市場運(yùn)作及一般規(guī)律。例如，莆田本地較為著名的三信集團(tuán)，率先成為莆田房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)。這些企業(yè)一方面也是從最

21、早期單純的項(xiàng)目開發(fā)，發(fā)展到目前擁有較大實(shí)力及品牌知名度的企業(yè)。借助外來企業(yè)成功塑形的品牌企業(yè)。由于房地產(chǎn)業(yè)日趨嚴(yán)峻的開發(fā)形勢，一些較大的項(xiàng)目只能通過企業(yè)與企業(yè)間的合作來提升整體的競爭力。這類企業(yè)中品牌塑造成功的當(dāng)屬萬輝地產(chǎn)。萬輝國際城項(xiàng)目的開發(fā)并取得銷售上的成功，從而對(duì)萬輝地產(chǎn)的企業(yè)品牌塑造起到積極的影響。從認(rèn)知一個(gè)項(xiàng)目到認(rèn)知一個(gè)企業(yè)，歸溯只能得益于項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)及相應(yīng)的服務(wù)力度。外來實(shí)力企業(yè)的品牌勢力。莆田整體市場的發(fā)展前景，吸引了一批實(shí)力強(qiáng)、大品牌的開發(fā)企業(yè)，這也是一個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢。例如，福州、廈門等城市都進(jìn)駐了萬科集團(tuán)這樣的龍頭房企。目前進(jìn)駐莆田的外來企業(yè)有正榮集團(tuán)、郭氏集

22、團(tuán)等，這些企業(yè)的進(jìn)駐，一方面帶來強(qiáng)烈的市場沖擊力，真正形成品牌競爭的格局；然而從另一方面也極大提高了整個(gè)莆田房地產(chǎn)的開發(fā)水平。這類企業(yè)帶來較為先進(jìn)的開發(fā)理念及產(chǎn)品創(chuàng)新，不僅豐富了目前莆田的房地產(chǎn)的產(chǎn)品類別，從而也帶來了全新經(jīng)營服務(wù)理念。為了能夠與之競爭，縮小差距，一些企業(yè)也必然加強(qiáng)品牌塑造，追求產(chǎn)品品質(zhì)及服務(wù)理念。二、運(yùn)行數(shù)據(jù)1、景氣指數(shù)持續(xù)走低受宏觀調(diào)控措施影響，今年房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚，居民購房意愿低下。據(jù)調(diào)查，今年第二季度，莆田市房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)為109.1，分別比上季度和上年同期下降27.3和54.6點(diǎn)，為近三年來新低。商品房預(yù)售面積、商品房銷售價(jià)格景氣指數(shù)分別為63.6、100

23、.0、分別比上季度下降9.1點(diǎn)和9.1點(diǎn)，分別比上年同期下降36.4點(diǎn)和45.5點(diǎn)。同時(shí)，隨著國家珍貴房地產(chǎn)業(yè)的一些緊縮銀根措施實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度加大，融資景氣指數(shù)為90.9分別比上季度和上年同期下降9.1點(diǎn)和27.3點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)的利潤景氣指數(shù)下降到63.6的不景氣區(qū)間，為2005年第四季度以來的新低點(diǎn)。2、開發(fā)建設(shè)穩(wěn)步增長今年1-6月份，莆田房地產(chǎn)開發(fā)完成35.98億元，較去年同比增長49.1%,投資增幅居全省首位，雖同去年同期相比出現(xiàn)回落，總體投資速度仍是較快發(fā)展。透過地產(chǎn)投資的增幅速度，折射莆田房地產(chǎn)正在如火如荼的發(fā)展中，總體市場充滿潛力。今年尤其是下半年以來，許多樓盤的施工進(jìn)度明

24、顯停滯，房企資金鏈問題日益嚴(yán)重，又逢“三年大限”施加壓力，降價(jià)端倪已逐漸顯現(xiàn)，下半年的房價(jià)走勢漸漸浮出水面。莆田房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況指標(biāo)單位2007年同比%08年上半年同比%房地產(chǎn)投資億元49.6190.435.9849.1施工面積萬平方米883.5541.2573.2679.77竣工面積萬平方米281.00-8.524.39-49.103、空置面積略微增加截止今年6月全市空置商品房面積為15.72萬，較去年同期比增3.29%。4、商業(yè)貸款比例下降莆田市開發(fā)商主要靠銀行貸款和銷售回籠獲取資金。因此,今年銀行實(shí)施從緊的貨幣政策,無論對(duì)于開發(fā)商還是購房者來說，都不是好消息。而國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金

25、來源比例亦呈下降態(tài)勢，今年頭5個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源達(dá)38.4億元，其中國內(nèi)貸款為7.6億元，比降5；自籌資金18.1億元，比增24；其他資金來源12.6億元，比增80。三、各級(jí)市場1、土地出讓不樂觀今年上半年莆田國土部門通過招牌桂新供應(yīng)經(jīng)營性房地產(chǎn)項(xiàng)目用地13宗41.4841公頃，折合約622.26畝；總價(jià)款49942萬元，平均每畝80.26萬元。所供應(yīng)的13宗土地中，大部分位于仙游縣及秀嶼區(qū)，其中市本級(jí)3宗7.3080公頃，總價(jià)款11358萬元，平均每畝104萬元；仙游縣10宗34.1761公頃，總價(jià)款38584萬元，平均每畝75萬元。針對(duì)莆田上半年土地出讓整體不樂觀的情形，相關(guān)人士指出，

26、此次土地拍賣會(huì)“冷”場的原因眾多，除了推出的部分地塊自身?xiàng)l件不具明顯優(yōu)勢外，相比去年，今年開發(fā)商拿地大多比較理性，主要原因仍是資金問題，融資渠道受阻，銀行貸款緊縮，銷售速度較慢，導(dǎo)致開發(fā)商沒有寬裕的資金拍地。由于資金即將見底，即使再好的地段，再便宜的價(jià)錢，也是有心無力；另外開發(fā)商也不看好當(dāng)今的房地產(chǎn)市場，即使拍下地，也無多大利益空間，搞不好甚至可能虧老本，底氣不足。，從整體拍地的地價(jià)來看，地價(jià)回歸理性，土地地價(jià)的變化，在市場不明朗的情形下，未來莆田樓市發(fā)展仍值得關(guān)注。2、商品房供應(yīng)急劇增大2008年全市預(yù)計(jì)總投資將達(dá)45億元,20多個(gè)樓盤開工建設(shè),15個(gè)樓盤開盤,施工商品房面積約300多萬平方

27、米。從目前莆田的房地產(chǎn)現(xiàn)狀看，今年將有20多個(gè)樓盤供應(yīng)，供需將逐漸趨于平衡。今年1-6月份，全市商品房新開工面積增長趨緩，同時(shí)批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積110.62萬，同比增加了131.81%。其中莆田城區(qū)各大板塊集體發(fā)力，項(xiàng)目開工建設(shè)爭先上馬，市區(qū)房地產(chǎn)新開工面積為170萬平方米，市區(qū)供應(yīng)量的急劇增大。從這些數(shù)據(jù)看，市場住房供應(yīng)持續(xù)增長，預(yù)售面積快速增長。07年還有相當(dāng)多的項(xiàng)目正在施工，并未投入市場。這些還未投入市場的項(xiàng)目隨著工程的進(jìn)展很大程度上要在今年推出，讓08年莆田的樓市增添變數(shù)。3、商品房銷售量價(jià)微升今年上半年莆田銷售商品房面積53.17萬，較去年同期比增8.84%，其中第一季度銷售20.4

28、7萬，比降16.66%；第二季度銷售32.70萬，比增33.14%，呈回升態(tài)勢，其主要原因一是原去年預(yù)定的部分樓盤到今年第二季度進(jìn)入銷售階段，推動(dòng)第二季度銷售量的上升；二是隨著政策明朗化，觀望人群中部分潛在購房者看到房價(jià)下降的可能性不大，開始出手購房，從而促進(jìn)銷售面積的增加。從區(qū)域劃分看，仙游縣上升較大，設(shè)區(qū)市本級(jí)略有上升。莆田樓市的需求量相對(duì)較少，經(jīng)歷了去年年底的銷售熱潮，購房人群相對(duì)減少了。現(xiàn)在業(yè)界競爭更加激烈，購房者有了更多的選擇余地，并不急于買房，才造成了樓市相對(duì)低迷的狀態(tài)。從07年各個(gè)樓盤火熱的購房形勢來看，莆田樓市住宅的總體供應(yīng)量沒有較大偏離市場需求量，但“有價(jià)無市”狀態(tài)已現(xiàn)。近兩

29、年的莆田市區(qū)房價(jià)一直保持了快速上漲的勢頭，漲幅一度高達(dá)30以上，如今市區(qū)在售新房的均價(jià)已經(jīng)全線突破5000元平方米，體育場片區(qū)、太平洋片區(qū)等成熟區(qū)域的新房均價(jià)起價(jià)達(dá)到4000元平方米以上，接邊黃石、涵江、秀嶼等片區(qū)一路飆漲的房價(jià)也有了一定幅度的上漲。隨著今年開工的部分品質(zhì)較高樓盤進(jìn)入銷售階段，其銷售價(jià)格明顯帶動(dòng)全市平均價(jià)位，去年年底及今年新開樓盤的銷售價(jià)位較為穩(wěn)定，基本保持在開盤時(shí)定的價(jià)格，沒有出現(xiàn)價(jià)位上調(diào)現(xiàn)象。莆田樓市的價(jià)格降無可降，因?yàn)闃敲娴貎r(jià)明擺著，但此時(shí)最考驗(yàn)開發(fā)商的資金鏈。莆田作為一個(gè)海濱城市，房價(jià)相對(duì)于本地的地價(jià)和建安成本，高不了很多，土地成本、建安成本首先作用于房價(jià)，再加上納稅成

30、本、配套成本、營銷成本、管理成本等，房價(jià)與成本實(shí)際上偏離不大，和那些大、中城市不同，應(yīng)該區(qū)別對(duì)待。嚴(yán)格來說，海濱城市的房價(jià)上漲空間是普遍較大的，所以莆田現(xiàn)在的房價(jià)水平應(yīng)該還處在比較科學(xué)、健康的范疇內(nèi)。另外，莆田大部分是本區(qū)域的購房者，炒作的比例相對(duì)較少，和那些大城市相比，樓市發(fā)展的健康指數(shù)高、市場也比較平穩(wěn)，因此，即使全國房價(jià)都要降，莆田本地樓市也不太可能降多少。4、存量房交易價(jià)增量跌今年1-6月，全市存量房買賣成交面積20.12萬，比降26.14%，成交金額30333萬元，均價(jià)1508元/，比增6.50%。其中存量住房16.76萬，同比下降32.61%，成交金額25418萬元，均價(jià)1517元

31、/，比增8.43%。由于“國八條”、“國六條”對(duì)存量房交易增收稅費(fèi)的影響，近幾年全市存量房交易量顯逐年下降趨勢。從去年第四季度開始，莆田二手住宅交易量、二手居住用房成交量均呈現(xiàn)持續(xù)下降的趨勢，這也反映出莆田二手房市場受到房產(chǎn)新政等一系列國家宏觀調(diào)控措施的影響進(jìn)入低谷。市場觀望氣氛漸濃，市場逐步給二手房市場產(chǎn)生壓力，二手房價(jià)也有一定下降幅度，市場低迷的“余震”仍在影響二手樓市。5、租賃市場機(jī)會(huì)凸顯莆田房地產(chǎn)業(yè)近兩年取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，新房市場一度火熱異常，而隨著房產(chǎn)調(diào)控政策的作用影響，新房市場持續(xù)遇冷低迷，促使一部分原來打算買房的人暫緩購房，轉(zhuǎn)買為租，從而增加了不少的租房需求，需求旺拉動(dòng)莆田房

32、租上漲。另外，拆遷戶增加以及來莆工作人員的增多，也是莆田房租上漲的一大原因。今年以來，無論是大中專畢業(yè)生，還是外來務(wù)工人員數(shù)量都相當(dāng)龐大，租賃需求有增無減。此外，房價(jià)漲跌態(tài)勢不明朗，對(duì)大眾的心理影響也已開始顯現(xiàn)。相比以往數(shù)月，近期內(nèi)登記的客戶量明顯增加，其中以學(xué)校附近需求及辦公需求為主。據(jù)統(tǒng)計(jì)，登記客戶中主要以中低端和低端為主流，單月房租一千元以下的房源大受青睞。綜合多種因素，除了登記客戶增多，房屋租賃價(jià)格也有所上揚(yáng)。再之，近年來，全國的物價(jià)水平不斷上漲，人民幣明升暗貶，隨著消費(fèi)水平的提高，房租上漲也是自然而然。還有一大因素就是地段及所處區(qū)域的影響。由地段及所處區(qū)域而來的影響同樣不可忽視。不過

33、地域差異固然是一大因素，價(jià)格定位過高因素同樣不能忽略，不少人認(rèn)為當(dāng)今莆田的房租也存在泡沫，租金虛旺過高，明顯不合理。莆田城區(qū)租賃概況位置概況步行街店鋪少則1萬多，多則10幾萬，黃金地段，寸土寸金。新街口、步行街一帶有裝修、有家具的套房一般在20003000元/月左右，個(gè)別單月房租達(dá)到4000元以上。而且房源不多，可供選擇的更是稀少。市區(qū)單間通常保持在每月300元以上，小戶型套房則通常在650元以上，且沒有任何家具，床鋪?zhàn)詭?。目前莆田的房租有漲有跌，大體可分為兩個(gè)趨勢：其一，大戶型租金顯現(xiàn)下滑趨勢，這和一手房市場的低迷影響有著莫大的關(guān)系。新房遭遇銷售困局，炒房客的房子賣不出去，迫于壓力，紛紛轉(zhuǎn)售

34、為租，雖然使得租賃市場房源增多，但其中以大戶型為主，這就使得房產(chǎn)租賃市場中大戶型的供應(yīng)量不斷增加，房源量增多，租客們挑選余地較大，供過于求導(dǎo)致大戶型租金持續(xù)下跌；其二，中小戶型租金明顯上升。中小戶型原本就是房產(chǎn)租賃市場的重要組成部分，中小戶型較之大戶型具備明顯的優(yōu)勢：不僅租金經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，性價(jià)比高，而且可以滿足正常的生活需要。因而需求量通常較大，而莆田市區(qū)的中小戶型供應(yīng)量一直都很緊張、缺乏，雖然價(jià)格中多多少少存在著虛浮因素，但是租金上升趨勢明朗。此外，隨著城鎮(zhèn)居民收入水平的提高，擁有多套住房的家庭逐漸增多，出租房屋收入成為城鎮(zhèn)居民財(cái)產(chǎn)勝收入的重要組成部分。上半年，全市城鎮(zhèn)居民人均財(cái)產(chǎn)性收入為133

35、2元，比上年同期增長94.8，增幅在城鎮(zhèn)居民家庭總收入構(gòu)成中居首位，其中人均出租房屋收入1222元，增長l.O倍，拉動(dòng)可支配收入增長8.1個(gè)百分點(diǎn)。四、保障性住房莆田擬定的2008年至2010年社會(huì)保障性住房規(guī)劃目標(biāo)，將在集約利用土地資源前提下，規(guī)劃期內(nèi)安排約30公頃用地作為保障住房建設(shè)用地，其中經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地面積約27公頃，廉租住房建設(shè)用地面積約為3公頃。到2010年底前，計(jì)劃興建經(jīng)濟(jì)適用住房1800套、總建筑面積約10.8萬平方米，新建(含回購) 廉租住房360套、總建筑面積約1.8萬平方米。其中限價(jià)商品住房套型建筑面積控制在9O平方米左右，經(jīng)濟(jì)適用住房套型建筑而積控制在60平方米左

36、右，廉租住房套型建筑而積控制存5O平方米以內(nèi)。莆田市建設(shè)局在面向城市中低收入家庭，實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房制良同時(shí)，著力推進(jìn)廉租房建設(shè)，為城市低收入住房困難家庭帶來了福音。自2006年實(shí)施廉租房制度以來，已投入資金267756萬元，用以發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼和實(shí)物配租。2007年底，首批15戶城市低保戶搬入位于荔城區(qū)倉后路的廉租房。截止今年8月份，全市已享受廉租住房制度1283戶。莆田市區(qū)2008-2010年經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱用地面積（h）建筑面積（萬）住宅套數(shù)開工/竣工時(shí)間經(jīng)濟(jì)適用住房廉租住房1城廂區(qū)回購安置房6052現(xiàn)房荔城區(qū)回購安置房6048現(xiàn)房涵江區(qū)回購安置房2030

37、現(xiàn)房秀嶼區(qū)回購安置房2030現(xiàn)房涵江赤港僑居造福工程36812020072008荔能小區(qū)1.051.8720020072009公安邊防地塊0.742.7837020082009城廂區(qū)保障住房(一期)1.022.243004020082009涵江卓坡保障住房(一期)1.673.675007020082009涵江西莊保障住房(一期)2.144.285808020082009涵江塘北保障住房1.493.284506020082009秀嶼區(qū)保障住房(一期)3.096.1885012020082009城廂區(qū)保障住房(二期)1.573.454706020092010荔城區(qū)保障住房4.429.7213001

38、8020092010涵江卓坡保障住房(二期)1.563.434706020092010涵江西莊保障住房(二期)1.993.985507020092010秀嶼區(qū)保障住房(二期)2.685.980011020092010合計(jì)23.4250.7864301010 五、后市前瞻1、城北城東漸成熱點(diǎn)莆田目前的樓盤主要集中在城市外圍地帶，如城東、城北以及市中心部分。從今年國土資源局所拍賣的地塊區(qū)域范圍來看，也是集中這一區(qū)域。所以，未來莆田住宅供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域主要在城東城北區(qū)域，市中心重點(diǎn)整合商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)供應(yīng)量在08年09年將會(huì)集中投放。2、商業(yè)地產(chǎn)競爭加劇08年，莆田商業(yè)地產(chǎn)將迎來一次大的變革，特別是市中心幾大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，大唐廣場、三信金廣場、正榮時(shí)代廣場，整體商業(yè)格局朝向一軸多極化，商業(yè)地產(chǎn)大有扎堆出現(xiàn)之勢。同質(zhì)化競爭的加劇，無異讓分享消費(fèi)市場這塊蛋糕的競爭變得越發(fā)慘烈，但最后勝出者畢竟有限，多數(shù)商業(yè)無法從中受益。從全局角度來看，只有推動(dòng)多數(shù)商業(yè)的發(fā)展，才能真正推進(jìn)一個(gè)城市的發(fā)展。3、購房群體不斷擴(kuò)大前景被看好的莆田，會(huì)有更多的外來開發(fā)商進(jìn)駐地產(chǎn)市場，和大量外來務(wù)工人員的持續(xù)流入。以前買房子是莆田人的事,但今后或?qū)o形增加一個(gè)新的消費(fèi)群體，他們在莆田“立業(yè)”和“安家”，當(dāng)然是不言而喻、順理成章。同時(shí)，隨